包子店營銷策劃

① 早餐創業經營方案

小餐飲店。都不需要你味道如何了。不難吃就行。關鍵就是不難吃。吃著正常就行。
面向鄉鎮。就別搞什麼花樣了。
早餐包子饅頭稀飯、豆漿油條足夠。
中午素麵、牛肉麵、排骨麵、雞雜面足夠。
鄉鎮要的是吃飽，最重要的是分量足，還有別吃一半吃不下去了。（也就是吃著正常）

老去一個店吃東西。還是同樣道理，吃著正常。
別面太軟啊。太硬啊。饅頭里有一砣鹼啊什麼的。
別太辣、太咸。別油太少。
對店面裝修幾乎沒要求，干凈點好，但是就算有黑煙熏的牆壁其實也無所謂了。
桌子得擦乾凈，別一摸就是一堆油。

老闆的親和力什麼的，不需要。
要的是熱情。
什麼是熱情呢。就是對客人說話大聲點，能笑最好，不笑也無所謂。但是要大聲。
客人點菜後，也要大聲的對廚師喊。上菜後要說句 你要的XXX好了。請慢慢吃。
客人走的時候，說聲，您慢走。歡迎下次再來。

就這么簡單。

舉個例子。我老家一個小店，早上就賣包子，就兩種，肉的和素的。外加海帶絲煮的熱湯。
10平米的小地方。5個人都忙不過來。你就知道生意如何了。

中午就賣素麵、牛肉麵、排骨麵、雞雜面。沒其他的。
我有看到過他們砍排骨。滿滿得兩大口鍋的排骨（直徑至少一米的那種大抄鍋）。
吃了。其實味道很一般。非常一般。吃了一次就忘記味道的那種。

好像還是很簡單。

你先蹲點調查一個星期的人流量吧。然後再考慮開不開店。

② 快餐店的市場營銷策略

方便、快捷的快餐業態可以說是人們生活快節奏不斷加快下的產物，麥當勞、肯德基就是在這樣的社會背景下誕生的，隨著人們生活節奏不斷加快、收入水平的不斷提高，人們對快餐的需求量在日趨增大，快餐行業具有十分廣闊的市場空間，對眾多快餐企業而言，是一個非常好的發展機會。一般來說，快餐流動性大，人們就餐的時間比較固定，基本上都是一日三餐。但隨著生活、工作節奏的加快，一日三餐的固有就餐習慣也在發生悄然的變化，人們進餐時段不再那麼固定了，呈現出一定的不穩定性，什麼時候餓了就什麼時候吃，想吃就吃的消費需求體現更加明顯。人們就餐消費時段上的多變性、隨意性，也讓很多快餐企業發現了市場機會，快餐的供應，充分適應了工業化文明的要求，不分時段的便利與快捷充分滿足了消費需求。快餐市場巨大，我們自然能夠意識到這塊巨大的蛋糕，同時快餐雖然容量巨大，但一直還沒有一個品牌可以成為霸主，存在很大的市場機會。但隨著如真功夫等中式快餐品牌的迅速成長，逐漸顯露出成為具有霸主氣質和實力，讓我們感覺到危機，時不我待。從本質上來講，快餐菜品也需要不斷創新，從而讓消費者感覺到新鮮感，消費者需求的是吃一頓干凈衛生而又可口的快餐，因此給消費者提供豐富多樣的口味選擇和營養選擇是明智之選，既體現了美味又體現品種豐富的優勢。很多快餐店創新意識普遍不強，對消費者的需求關注不夠，創新意識薄弱，在菜品、服務、就餐環境等層面無法滿足消費需求的變化，從而導致市場競爭力不強無法獲得持續良性發展。對於快餐業而言，消費者就是上帝，對消費者的認真研究後，明確甚至挖掘消費者對口味、環境、服務、價格等等各方面的需求或潛在需求後，再制定出針對性的經營策略。而很多快餐經營者往往容易忽視消費者的需求，更不要說深入挖掘消費者的潛在需求了，很多快餐店採取的都是跟風式的開店模式，往往跟風者就只能面臨倒閉、無奈地退出市場的結局。如果能夠多關注、挖掘消費需求，並滿足消費者需求，將會有很多的市場機會。
快餐企業戰略規劃容易出現以下問題：1、品牌發展規劃缺乏，沒有明確發展目標。2、市場運作隨意性比較大，只關注眼下利益得失，不看未來發展。3、對市場和競爭環境認識不全面、不透徹，市場定位模糊。4、主次不分，執行無章法、無計劃。5、即使有了企業戰略規劃，也難以得到推行，可操作性不強，執行力差。

③ 中式快餐如何做好有效的促銷方案

快餐與正餐只是業態不同，並無本質差別，因此，營銷策略和促銷方法都是一樣的，只是選擇營銷策略時需要考慮本店具體情況。
價格組合：基本價格符合大眾接受程度，定期或根據淡旺季進行折扣贈獎，適當收取運送費用。
銷售組合：利用公共關系造勢，大打國產品牌，激起消費者愛國情結，可效仿早年喬嬴的紅高粱，在麥當勞，肯德基等附近開店。
廣告策略：主要選擇在電視上，以黃金時間電視劇中間，綜藝節目中間差放為主，輔助各交通要道路牌廣告。可以選擇代言人，要求中老年健康人士，體現中式快餐營養保健的效果。
銷售渠道組合：除普通模式外還應開發多種銷售方式和渠道，如：會議訂餐、公司及學校團購等等。
外賣業務：送貨上門，這也是中式快餐對抗西式的利器，北京的麗華快餐就在這方面做足了工夫，佔領了北京外賣送餐的大部份市場。送餐的同時還積極派發小廣告菜單。外賣業務除了產品本身外，送餐速度是致勝的法寶。
產品組合：將經營煎、蒸、煮、烤等正宗中國食品，突出「快」字。都選以可帶性食物為主，如天津煎餅，包子，肉夾饃，杯裝豆漿，冰鎮綠豆湯等，所有食品均用環保型紙盒或紙杯包裝，處處體現健康，當然包裝上肯定印有企業名稱。
互聯網路：目前，麥當勞、肯德基還沒有在網上開始銷售。但他們可能一天時間就可以開始網上銷售。中式快餐也沒有做這個工作，只是在大眾的一再呼籲下才開始搞了一個很難上去的網站，只是用於簡單的企業介紹，而前面提到的華麗快餐和其它一些快餐店，已經在一些美食網站上叫賣開了，反應還不錯。北京的一些快餐在這方面也做得較好。

④ 誰能幫忙找一份商鋪銷售方案書……

簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經濟的永恆主題

房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。

在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。

市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。

二、房地產公開發售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。

如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。

4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益

銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調....

1．基本動作
（1）接聽電話必須態度和藹，語音親切，語速得當。一般先主動問候「曲蘭庭苑，你好」，而後開始交談。
（2）通常，客戶在電話中會問及價格、地點、面積、格局、進度、貸款等方面的問題，置業顧問應揚長避短，在回答中將產品賣點巧妙地溶入。
（3）在與客戶交談中，設法取得我們想要的資訊：第一要件：客戶的姓名、地址、聯系電話等個人背景情況的資訊。第二要件：客戶能夠接受的價格、面積、格局等對產品具體要求的資訊。其中，與客戶聯系方式的確定最為重要。
（4）最好的做法是，直接約請客戶來現場看房。
（5）馬上將所得資訊記錄在客戶來電表上。
2．注意事項
（1）應事先了解廣告內容，仔細研究和認真應對客戶可能會涉及的問題。
（2） 廣告當天，來電量特別多，時間更顯珍貴，因此接聽電話應以2-3分鍾為限，不宜過長。
（3）電話接聽時，盡量由被動回答轉為主動介紹、主動詢問。
（4）約請客戶應明確具體時間和地點，並且告訴他，你將專程等候。
（5）應將客戶來電信息及時整理歸納，與現場經理充分溝通交流。
（6）接聽電話忌口頭禪。
流程二：迎接客戶
1．基本動作
（1）客戶進門，每一個看見的置業顧問都應主動招呼「歡迎參觀」，提醒其他置業顧問注意。
（2）置業顧問立即上前，熱情接待
（3）幫助客戶收拾雨、放置衣帽等。
（4）通過隨口招呼，區別客戶真偽，了解所來的區域和接受媒體。
2．注意事項
（1）置業顧問應儀表端正，態度親切。
（2）接待客戶或一人，或一主一付，以二人為限，絕對不要超過三人。
（3）若不是真正客戶，也應注意現場整潔和個人儀表，以隨時給客戶良好的印象。
（4）生意不在情誼在，送客戶至大門外。
流程三：介紹產品
1．基本動作
（1）相互介紹，了解客戶的資訊情況。
（2）按照銷售現場已經規劃好的銷售路線，配合燈箱、模型、樣板等銷售道具，自然而又有重點地介紹產品（著重於環境、生活配套、產品機能等的說明。）
2．注意事項
（1）此時側重強調本樓盤的整體優勢點。
（2）將自己的熱忱與誠懇推銷給客戶，努力與其建立相互信任的關系。
（3） 通過交談正確把握客戶的真實需求，並據此迅速制定應對策略。
（4） 當客戶超過一人時，注意區分其中的決策者，把握他們相互間關系。
流程四：購買洽談
1．基本動作
（1）倒茶寒暄，引導客戶在銷售桌前入座。
（2）在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一戶作試探性介紹。
（3）根據客戶所喜歡的單元，在肯定的基礎上，作更詳盡的說明。
（4）針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障礙。
（5）適時製造現場氣氛，強化其購買慾望。
（6）在客戶對產品有70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。

⑤ 假設你正經營管理一家中型快餐店，如果運用五種不同市場營銷觀念，將各有什麼市場策略

近年來，隨著市場對快餐需求的增加及西式快餐的影響，出現了一些中式快餐店。而且由於中式快餐具有投資規模小、資金回收快、運作簡單等優點，故開中式快餐店已被許多中小投資者所看中。
那麼，開一家中式快餐店我們要注意些什麼問題呢？
快餐品種的選擇
品種選擇是快餐經營的重要環節，它在一定程度上決定著快餐店經營的成敗。
適合中式快餐經營的品種主要可分為三大類：第一是飯食類。如炒飯、套飯、燴飯、蓋澆飯等；第二是面條類。如湯面（包括炸醬面、煎蛋面、牛肉麵）等、炒麵以及類似於面條的牛肉粉、酸菜肉絲米線等；第三是面點類，如包子、蒸餃、燒麥、煎餅等。
以上這些都是方便快捷的食品，顧客到了以後可以快速製造，有的乃至可以事前成批生產好，顧客一到即刻上桌。這樣既可使顧客快速就餐而不致久等，同時也提高了快餐店的餐桌利用率，客觀上增加了飯店的營業額。
但須要注意的是，任何快餐店經營的品種都不可過多過雜，否則既會使你的快餐店顯得沒有特色，也無形中加大了廚房的工作量，並且使整個快餐店變得難以運作。
這里有兩種方案可供選擇：一種是一個快餐店只經營一類快餐品種，要麼經營飯食，要麼經營面條，要麼經營面點；另一種是以經營某類快餐品種為主，兼營部分其它兩類品種為輔。一個快餐店切不可面面俱到，所有的品種加起來最多20種左右。如果您的快餐店打算經營飯食或面點，最好同時經營幾種湯菜並提供一些免費小菜，那就更好了。
定位及選址
快餐從來以方便快捷、物美價廉為主要特點，以社會大眾為主要服務對象，故任何中式快餐的定位都必須是大眾化的、中低檔的。檔次高了的快餐富人不來吃，窮人又吃不起，即人們常說的「高不成，低不就」。目前市場上，中式快餐除了品種大眾化以外，其價位也大都在5-10元左右，即一個消費者只需花上5-10元，就可以吃上一頓快餐。
目前的中式快餐最受工薪階層,特殊是工薪階層中的白領、學生及流動人口的歡迎。因而，快餐店的位子應選擇在工廠、寫字樓、商業興旺區、學校的鄰近；或者工薪階層或學生集中的地方，以及車站、碼頭、交通要道等流動人口多的地方，這樣才幹保證有充沛的客源。
快餐店規模及裝修
由於中式快餐還處於起步階段，所以目前中式快餐店的規模都不大。一般來說，一家快餐店的店堂（不包括廚房）面積達到30平方米左右即可營業，店堂面積達到60平方米以上即可視為中等規模的快餐店，而店堂面積在100平方米以上就算是規模較大的快餐店了。
快餐店的規模較小有兩個好處，一是可以節約開店初期的投資，二是可以避免生意清淡時店堂面積的浪費。
因為快餐畢竟是一種現代化的經營模式，所以中式快餐店的裝修、店堂及廚房設施等，都應該盡顯現代化特色。中式快餐店的裝修應採用簡單的格調、明快的色澤，給顧客一種輕松愉悅的感覺；店堂內的桌椅可採取西式快餐店的卡式桌椅，這樣既富裕時代感，又能最大限度地利用店堂有限的空間；廚房也應盡量採用不銹鋼等材料製成的廚具設施，給顧客以一種清潔衛生的印象。
經營及管理
眾所周知，西式快餐店有一套完備的、成熟的經營管理制度和流程，而目前還處於起步階段的中式快餐店，是沒有成型的經營管理模式的。其實小型中式快餐店的經營管理歸結起來唯有幾句話，那就是老闆先選好快餐的品種、選好快餐店的位子、搞好快餐店的裝修並安裝好快餐店的設施，然後找幾個廚師及廚工來廚房操作，找幾個服務員來做前堂的工作，讓他們每天做好自己的工作，最後是老闆親自收錢。
那麼，開一家中式快餐店大概須要幾個人呢？以一家店堂面積為30平方米的快餐店計，廚房大約須要3個人，即一個人負責製作飯食，一個人負責製造面條，另一個人負責生產面點（如果你同時經營三類快餐品種的話）。前堂也大約須要3個服務員。另外，最好配一個廚房的機動人員，專門負責洗盤子、洗碗，以保證營業時間內碗盤的需求。收款最好使用收銀機，以便於統計出每天的營業額。至於快餐店每天開門前的准備工作，則由快餐店的全體人員共同完成。

⑥ 開一家早餐店需要准備哪些

1、做好客流量的考察。客流是早餐店生存的第一前提，所以在進行選址前，我們需要先考察好各類商圈，也就是你的選址范圍內每天有多少的目標消費者經過，但客流量不等於人流量，不是所有經過的人都是你的目標消費者。

2、所以最正確的客流量考察方法是在早餐經營時間段內，符合你的早餐店消費標準的，目標客戶群里的最大人流量，再確定最終選址。早餐店選址比較靈活，選擇人多的地方即可，像商業街、綜合市場、地鐵站口、城中村、寫字樓、住宅區、商場、學校等都可投資開店。

3、做好目標客戶群的分析。懂顧客才能做好生意，所以在確定選址後，我們要了解消費者的身份、職業分布、年齡范圍，口味習慣、男女比例、收入情況等信息後，才能做好產品定位與定價。

4、比如商業街，顧客就餐目的明確，有一定消費能力，但消費頻次可能不高；而寫字樓，顧客就餐目的也很明確，對於食品的品質和口味有一定要求，收入較高，且消費頻次較為穩定；地鐵站口的顧客來去匆匆，沒有明確的就餐目標，追求的是方便快捷。

5、做好同行對比分析。有句話講得好，知己知彼，百戰不殆。無論任何行業，任何生意免不了有競爭，要想在競爭中占據有利位置，就要了解清楚我們的直接和間接競爭者，才能更好地制定應對策略。

6、其實，了解同行一方面有利於我們更好地應對競爭，另一方面還可以借鑒對手做得好的地方來完善經營，提升競爭力。因此，我們可以通過了解他們的促銷活動、營業時間、產品口味、產品組合、產品價格、服務質量、用餐環境、營業額狀況等了解他們的經營狀況。早餐店就可以根據自己的實際情況，採取不同的經營策略。

7、做好產品定位，特色經營。在如今的眼球經濟、注意力經濟時代，有特色才能更有效的吸引顧客，因為人們都有好奇的心理，喜歡嘗試不一樣的新鮮東西，你的特色如果成為好口碑，那麼真的不愁客戶的「三顧茅廬」。因此面對當下餐飲行業的激烈競爭，打造屬於自己的產品特色定位極為重要。

8、可尋求一個既滿足消費者需求，又是市場上暫時沒有的、你的競爭對手無法做到的特色產品，以此凸顯優勢。像放心早餐領導品牌---功夫磨坊早餐加盟，就是用獨創的現榨放心油做真正放心早餐的特色經營。

9、既滿足了消費者對安全、健康、放心食品的第一需求，又滿足了人們追求新鮮感的心理需求，因此現榨放心油的項目一經推出，就深受消費者歡迎，迅速佔領早餐市場。

10、總之，要想在早餐經營中打一場漂亮的勝仗，就要在開店前做好客流量、目標客戶群、同行對比和特色產品定位的了解和充足准備工作。

(6)包子店營銷策劃擴展閱讀

營銷策略

1、功效優先策略

根據店鋪營銷工作做得好的產品來分析，第一點就是功效好，尤其是經受得住市場長期考驗的產品更是這樣。因此，市場營銷第一位的策略是功效優先策略，即要將產品的功效視為影響營銷效果的第一因素，優先考慮產品的質量及功效優化。

2、價格適眾策略

合理的有利於營銷的價位，應該是適眾的價位。所謂適眾，一是產品的價位要得到產品所定位的消費群體大眾的認同；二是產品的價值要與同類型的眾多產品的價位相當；三是確定銷售價格後，所得利潤率要與經營同類產品的眾多經營者相當。

3、品牌提升策略

所謂品牌提升策略，就是改善和提高影響品牌的各項要素，通過各種形式的宣傳，提高品牌知名度和美譽度的策略。提升品牌，既要求量，同時更要求質。提升品牌的途徑，內在的靠產品的質量和功效，讓使用過的消費者用口碑傳播品牌；外在的靠營銷中的宣傳活動，內外結合，提升自己的品牌。

4、刺激源頭策略

營銷活動的重心不在銷，而在買，在於刺激消費者的購買慾望。所謂刺激源頭策略，就是將消費者視為營銷的源頭，通過營銷活動，不斷地刺激消費者購買需求及慾望，實現最大限度地服務消費者的策略。

5、現身說法策略

現身說法策略就是用真實的人使用某種產品產生良好效果的事實作為案例，通過宣傳手段向其他消費者進行傳播，達到刺激消費者購買慾望的策略。通常利用現身說法策略的形式有小報內刊、宣傳活動、案例電視專題等。