項目價格定位市場法

❶ 請問項目定位怎麼寫，主要寫什麼呀

項目定位包含三層意思：
1、產品市場分析及產品規劃
2、項目規劃的經濟規模
3、固定資產投資與財務分析

❷ 房地產項目策劃的三面、四步、五層次定位論

房地產項目市場定位工作簡要分析

房地產項目策劃的三面、四步、五層次定位論
為了表示對知識創造者的敬意，先回顧一下定位的起源：
最早的定位概念是J.特勞特和A.里斯於1981年在一本「定位（中國財政經濟出版社2002年2月第一版）」的營銷-傳播著作首次提出定位理念，定位最初的起點是研討廣告傳播策略問題而提出的，其對定位的具體闡述我在此就不一一贅述了，但需要大家明了三個時代的劃分及其對應的主流策略思想：
獨特的銷售主張(USP) 品牌形象論(BI) 定位論（Positioning）
產生時間 20世紀50年代 20世紀60年代 20世紀70年代
核心理論 強調產品具體的 塑造形象、長遠投資 創造心理佔位、
主張 特殊功效和利益 強調第一
方法和依據 實證 精神和心理的滿足 類的獨特性</P>
溝通的著眼點 物 藝術、視覺的效果 心理上的認同
下面切入今天的正題！
通常而言，項目定位有基本的兩個層面，即市場定位和目標客戶群定位；而當這兩者確定了，項目的市場開發順序也隨之確定。而這里要講的項目定位的三面、四步、五層次論就是這三個方面確定的基本方法。
下面我具體講一下方法：
市場定位是項目策劃的核心、本源，是項目全程策劃的出發點和回歸點，是在項目策劃初期就必須首先明確。市場定位的前提是一份市場調研分析報告（調研涵蓋宏觀、中觀、微觀，內容涉及政治、經濟、科技、文化等方面），至少需要能夠回答三個問題：競爭處於什麼態勢？本項目在未來可供選擇的市場取位？本項目相對的優勢和風險在那裡？
這是定位的前提條件，沒有這些，定位顯然是無本之木、無源之水了。在這些素材具備之後，就是定位的思唯方式了即三面交*分析定位法：
三面定位就是 1、項目「我」所能（達到） 2、整體（或區域）市場所需（空白） 3、市場競爭者所弱（不足）。
以市場競爭為導向，尋求這三面的交*地帶是市場定位的基礎，通過對這三個方面的分析我們就很容易確定項目的市場定位。此種定位理念、方式對於中小項目而言，差異化的攻擊力的明顯。
當然，對於大盤而言其定位可能不會局限在某個細分的市場層面，而應當涉及到市場上大多的客戶層面、類別，這時的定位理念運用就需要適度變通，更多的從意識形態和生活方式的革命、引導中實現，可是必須明確的是雖然大小有異，但思維方式雷同。
市場定位確定了，其實在某種意義上項目/產品其它的（產品、渠道、價格、促銷等）定位也隨之產生，因為市場定位是鋼，綱舉則目張。
與市場定位緊密聯系在一起的就是目標客戶群定位，下面就講一下項目策劃的關鍵所在——目標客戶群的定位方法，即目標客戶群四步刻畫法；也就是說目標客戶群的定位主要是通過四個步驟將其全方位的刻畫、描述出來。
具體操作方法如下：
在市場定位的前提下，要讓目標客戶群浮出水面，
首先，要在地理上確定展開銷售的區域；
其次，要確定預想的客戶群的人文特點；
再次,要描述客戶群的內在心理特點；
最後，要描述客戶的外在行為特徵。
具體執行中多通過目標客戶群的靜態描述和動態描述來實現。
其實說白了四步執行的目的是為了從地理、人文、心理、行為等方面來全方位刻畫客戶群，為營銷推廣提供准繩、靶子；通過這四步的執行起碼要明確客戶的生活慣性、消費習慣、居住意識等，為項目定位、營銷提供對象。那麼反過來考慮：究竟刻畫/定位目標客戶群到底有什麼意義呢？難道只是為了糊弄一下開發商？我個人認為起碼有以下幾點原因（有待補充、休正）：
1、任何產品都是要為客戶服務的，項目定位的根本目的是細分、銷售，市場定位所創造的「第一說法」最能撼動目標客戶的心，引誘其產生購買慾望。
2、雖然我們主觀上都渴望目標客戶群越廣越好，但實際上由於產品的最大化，需求的多樣話，一種產品不可能滿足所有人的需求，刻畫目標客戶群的目的就是在通過特定人群的挖掘，進而吸引、影響、顯化甚至擴大項目的使用者隊伍。
3、目標客戶群的全方位刻畫進而會反作用於項目的其它定位，因為特定人群的習慣、喜好、需求是在某中程度上是易於大眾的，只有顯化了目標客戶群才能更好的營銷。其實這一點說白了就是一種策劃意識的運用，即：4P——4C——4R的輪回思維，只有在全程策劃中時刻有輪回的意識指導工作，才能作好項目策劃的每一個步驟——這也正是策劃意識的體現：胸懷全局、著眼局部。
4、完全拋棄原來單純為迎合甲方而做的「一網打盡」式的客戶群定位，真正科學、合理的確定項目主導的目標客戶；更為重要的是在目標客戶群定位的基礎上，配合營銷推進，進而確定項目/產品市場開發的科學順序。
這就是我所謂的五層次市場開發法。其實大家都有這方面的營銷經驗，即：在一個項目/產品的不同營銷時期，其目標客戶群的購買意識（或理由）是不一樣的，對此的深入研究將有利於我們制定最為科學的整合推廣步驟！
通常而言：面對一個項目/產品我們思考時要從用得上→買得起→信得過→看得中→急著用五個層次來逐步考慮。而每增加一個條件，目標客戶群的規模和數量會相應減少一些；換句話說，在目標客戶群定位時要把所有的客戶擺動成金字塔，最上層的客戶（即滿足用得上、買得起、信得過、看得中、急著用五大條件）是最好開發的，最低的客戶（即滿足用的上條件）是最不好開發的，在操作中要從易到難，一步一步地把銷售引向深入，一步步把市場規模做大。
我強調的是 正如我門項目推廣一樣 常規上是一個以點帶面的過程 折舊必須在推廣中將 開發步驟貫穿其中。可能我門沒有明晰 但在操作中往往是潛意識中按五步的推廣步驟進行。

以上是這個總結的理論部分 ，其實在實戰中 我門通常會用到以下手段，這樣做 起碼可以塑造一個有個性的項目——即有明確定位的項目其實 我門定位的實現源源不止這些 通常有以下容

項目定位基本內容
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━

市場 目標客戶 功能 規劃設計 價格 營銷（傳播） 渠道 物管

定位理念之所一發展成為一種戰略性的理念 我覺得其關鍵在於其影響深遠，具體對實際應用而言 除了在思維上遵循我上面總結的方法外 還應注意以下幾點

一、定位的一些基本要點
1、定位是為了使產品獲得更大的競爭優勢而提出的； 2、定位所要展現的是本產品與競爭產品的不同之處； 3、定位確定的是產品在消費者心目中與眾不同的位置； 4、定位應該包含產品是什麼、給誰用的基本內容； 5、產品的定位不一定是同類產品沒有的，而應該是競爭產品所沒有說、沒注意，但對消費者卻具有巨大吸引力的； 6、定位的基礎是對本產品和競爭產品的深入分析和對消費者的准確判斷。
二、產品定位入手點
1、產品的差異定位。 2、按使用者定位。 3、按照使用形態和使用時機定位。 4、按照產品種類定位。 5、按照競爭者定位。 6、相關定位。 7、按照商品特性帶給顧客的利益定位。 8、按照價格與品質定位。 9、按照提供的服務定位。
三、明確定位的目的</P>
滿足需求、放大需求、引導需求、創造需求 ，這四者有其相對的先後順序
四、定位標准
准確的結合需求、差異的存在市場、容易傳播
下面提供兩個早期作的市場定位案例
1、威尼斯花園項目定位分析
通過以上分析可見： （1）該項目現有資源具備開發中等品質別墅的基本條件。 （2）在宏觀政策的調控下，別墅類項目的市場供應量將有所降低，市場需求依然旺盛，特別是別墅消費群中的中低端客戶。 （3）區域供應的別墅項目以大面積、高價位的單體別墅為主，中小面積、較低價位的別墅項目存在一定程度的市場空缺。 （4）西安別墅市場雖然長期充斥「山地」和「水景'兩大基本概念，但卻沒有將水景概念發揮的淋漓盡致的別墅。 （5）隨著經濟的快速發展，西安形成一批由中產階級發展起來的城市新貴族，他們渴望的到社會全方位的認同，渴望有能夠用的上、買的起、看得中的私家花園別墅。
有鑒於此，經過系統分析，我司建議將該項目定位如下：
1、市場定位：西北首家威尼斯風情山水豪宅。
2、檔次定位：中高檔次別墅物業。
3、推廣定位：引領都市新貴族生活的水岸別墅
案例2：翰林世家項目定位
通過以上綜合分析，結合「三線交*定位分析法」我們認為：（a）據調查西安80%的人首選購房區域為南郊的關鍵在於南郊的文教、人文環境，但房地產市場上並未有將此理念充分發揮的項目；（b）目前西安僅有紫薇田園都市、錦園新世紀等少量大盤在偏遠地區把教育作為社區必備配套，真正的教育主題項目還是市場空白；（c）該項目所在區域擁有西安南郊獨一無二的教育資源，而且潛在購房客戶也非常認同區域人文環境；（d）由於不能與曲江及周邊的大型社區品質相媲美，所以就要求項目從客戶群細分的角度出發，進行產品創新從而塑造出優勢明顯的項目個性；（e）項目自身無法營造社區內部景觀，只能通過塑造指向性明顯的戶型單位來提升市場競爭力。
因此，我們從項目實際出發與市場需求發展的結合出發，建議將本項目定位如下：
（1）檔次定位：區域中檔住宅項目。
（2）市場定位：西安首席文化教育主題社區。
（3）形象定位：文脈深處、成龍家園。
對於目標客戶群描述的問題 我看了些網上的案子 基本上都能從靜態描述和動態描述出發來作 在此就不提供單獨的案例了

❸ 什麼叫導向定位基準的名詞解釋

導向定位基準的名詞解釋
在零件圖上或實際的零件上,用來確定其它點、線、面位置時所依據的那些點、線、面,稱為基準

❹ 市價法和市場法的區別在汽車評估中的區別是什麼

一、市價法：「股票投資市價法」的簡稱
股票投資市價法是權益性證券的四種核算方法之一。企業的股票投資帳戶需要隨市價漲落進行調整的會計方法。它只適用於某些特殊行業，如證券經紀人保險業、養老基金、合作基金等。
其核算要點有：(1)取得的投資以取得日成本入帳。(2)會計期末，將持有股票按當時的市價調整，調整後余額作為第二年年初帳面余額。(3)股息作為投資收益入帳。(4)會計期末股票市價的變動，採用以下任何一種方法加以確認：①當期法，即把變動額作為當期投資收益或損失入帳並計算在當期收益表中。②遞延法，即把變動額作為股東權益遞延項目「未實現利得損失」入帳，股票出售時，其帳面價值與原始成本的差額，作為市價變動投資收益加以確認，同時銷除遞延項目，其它差異，則作為投資損益入帳。
二、市場法
市場法也稱市場價格比較法（market approach），是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，並將類似的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法，因為評估過程中的資料直接來源於市場，同時又為即將發生的資產行為評估。但是，市場法的應用與市場經濟的建立和發展、資產的市場化程度密切相關。在我國，隨著社會主義市場經濟的建立和完善，為市場法提供了有效的應用空間，市場法日益成為一種重要的資產評估方法。
三、區別

市價法：應該當時這個車輛實際報價，就是新車4S店報價。
市場法：應該是類似二手車市場相似車輛，因為不同各個因素不同，進行因素修正，得出的車輛價值。

❺ 房地產項目的定位

房地產項目的定位

關鍵字：房地產項目定位 房地產定位 項目定位

定位決定了一個地產項目的成敗。一個正確的定位往往能為開發商帶來滾滾的財源，而錯誤的定位很可能會導致巨額資產血本無歸。很多地產項目在建築、設計、銷售招商准備工作都做的很好，但是最終樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。究其原因，定位錯誤或者有偏差是一個很重要的原因。
以前，包括現在，很多開發商不懂地產，他們的專長在融資、建築等純技術的層面，他們懂開發，但不懂市場。因此，在目前開發商還未完全成熟起來之前，熟悉市場的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產項目的定位關系復雜，從宏觀和微觀的市場調研，再到消費者分析，商圈分析（商業地產），競爭對手分析，最後到產品分析，每一個步驟出現偏差，都可能導致產品定位不準或者完全錯誤。
（一）房地產開發項目市場定位的基本程序和內容
1．房地產開發項目市場定位的基本程序
房地產開發項目的市場定位包含項目區位的分析與選擇、開發內容和規模的分析與選擇和開發項目租售價格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進行：市場調查→土地條件→分析和確定潛在客戶群→產品定位（戶型、面積、檔次等）→租售價格定位→征詢意見→方案調整→成本與費用測算→預測租售收入和租售進度→經濟評價→確定最後方案。
2．市場定位的主要內容
房地產開發項目市場定位的內容主要包括以下幾個方面：
①確立開發理念。基於企業的價值觀，為體現企業文化，發揮企業的競爭優勢，確定開發的指導思想和經營模式，使得項目定位有利於企業的長久發展，有利於品牌建設；
②明確用途功能。在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最佳最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能；
③篩選目標客戶。在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位做好基礎工作；
④進行項目初步設計。在市場資料的基礎上，根據土地和目標客戶的具體情況，編制初步設計任務書，委託規劃設計部門進行項目的初步設計，進一步確定建築風格、結構形式、房型、面積和建築標准等內容；
⑤測算租售價格。參照類似房地產的市場價格，運用適當的方法，綜合考慮房地產價格的影響因素，確定本項目的租售價格；
⑥根據企業經濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當的入市時機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。
（二）房地產開發項目市場定位的基本原則
1．與企業發展戰略相一致的原則。這里的企業發展戰略包括品牌戰略、經營戰略和管理戰略等。在企業發展戰略的框架下進行項目的市場定位，體現企業的競爭優勢，發揮企業的核心競爭力，構建企業品牌和產品品牌，使得企業的產品具有延續性和創新性，實現企業的發展目標。
2．經濟性原則。市場定位的經濟性原則首先是指產品定位應具有較高的性價比，在滿足必要建築功能的前提下，租售價格合理；第二，從企業角度出發，在成本控制的基礎上，做到效益最大化；最後，在成本和費用測算、效益測算基礎上計算的各項經濟評價指標達到社會平均水平，確定項目贏利預期的可能性和風險性，明確項目經濟利益實施的可行性。
3．適應性原則。市場定位的適應性原則包含以下幾層含義：一與當地或區域的社會經濟發展水平和消費者收入水平相適應，二與所在區域房地產市場的物業檔次、標准、品質相適應，三和經市場調查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業的技術和管理水平相適應。
4．可行性原則。市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經濟評價的可行性兩方面。由於房地產市場的不斷變化和發展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現「無個性、難租售」的現象，要根據項目規模、地塊特性和本項目的優勢來分析入市的時機，准確設計項目的實施進度。同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結合、定量分析與定性分析相結合、動態分析與靜態分析相結合的方法，對項目進行經濟評價，分析各經濟評價指標是否可行。項目規模、開發模式和項目進度受到經濟實力、融資能力和企業管理能力等因素的限制，它們容易定性但難以定量，在市場定位時如何「量力而行」，這個問題在市場定位時就應該得到解決。
（三）房地產開發項目市場定位中存在的主要問題及原因
1．市場定位工作的主體發生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產企業、中介咨詢企業、高校和研究機構及個體業主等，但由於我國房地產咨詢業還處於初創萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數與委託方有關聯的咨詢機構完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流於形式，更多的是為決策者的結論提供依據，工作一般僅限於房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處於低水平狀態，沒有針對性。不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對於一些關鍵的數據進行處理用來滿足分析的需要。
2．運用差異化戰略「模仿有餘而創新不足」。差異化包括產品差異化、形象差異化和市場差異化等，「差異化是房地產企業的第三利潤源泉」的觀點已漸漸為業內人士所認可。但在市場定位時，常常會出現這樣兩種情況；一種是過分強調「差異化」，脫離地塊條件和區域環境，片面強調「個性化」，忽視區域房地產市場的物業特點、生活習慣，往往會導致滯銷；另一種情況是「簡單拷貝，適當修改」，從建築立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發理念、企業文化，往往都是房地產市場上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創新，隨大流。不同的僅僅是項目名稱、建築色彩、地段等，這樣的市場定位形成了房地產市場的「一般化」局面。
3．偏離市場定位的理論和原則，片面強調「概念式定位」。部分房地產企業在進行市場定位時，不是根據市場定位的理論和原則進行工作，而是熱衷於做概念，甚至出現了「軟住宅」的定位概念。一條臭河浜成為「水景」，還未立項的地鐵成為「交通便利」的工具，虛擬的「生活方式」成為賣點，「媒體炒作」成為市場定位的重要環節。在某種程度上，這種「虛、空、媒體化」的概念定位方式已影響到房地產市場的健康、規范發展。
4．目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。由於市場調查方法、調查范圍和掌握資料不全面，對地塊條件和區域環境分析不透，對房地產市場細分化認識不夠，對開發能力和市場影響力估計過高，對房地產市場的「同質化」產品可能帶來的影響度估計不足，對目標客戶群動態變化的程度無法把握，同時對在一定經濟條件下社會的消費趨勢和消費能力的分析預測發生偏差，從而導致在市場定位時的目標客戶群的篩選發生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。

❻ 房地產項目定位的定位內容

目標客戶群定位、產品定位、市場定位、區域定位 、功能定位 、主題定位、價格定位版、品質權定位、競爭定位、形象定位、建築風格定位
項目定位就是在前期預判的基礎上，結合消費者需求進行驗證，並根據消費者需求特徵進行調整，從而形成最終的產品定位。

❼ 價格定位方案怎麼寫

價格定位的目標在於兼顧發展商的利益及市場消費能力。價格過低會損害發展回商的開發利益，價格過高，答會造成有價無市，局面則會更加被動。因此，合理確定價格至關重要。
商用物業的價格確定方法常用的有：市場比較法，成本法及損益法，根據本項目的具體情況，以市場比較法為主，兼顧成本法和損益法進行價格確定。
市場比較法是建立在對項目自身條件透徹分析和對項目周邊同類物業進行細致參照比較後得出項目市場價格的方法。關於本項目優劣勢的分析和周邊項目情況，在市場調查報告中已有詳細分析。

❽ 項目定位與市場定位的區別在那

看市場的.