Ⅰ 教您精明購房的「23條秘笈」
從宏觀調控的角度來說，政府是要擠掉房價泡沫而不是要讓房市崩盤；但是隨著經濟的發展，沒有人能預測未來，很多不正確的因素會突然發生更何況房產的交易周期比較長，一旦有風吹草動，你可能根本來不及產生反應。
高位買進？持幣觀望？抑或另闢蹊徑……一切都要三思而後行。而「房地產通俗定律」，即大眾化哲理的經濟法則，或許可以提供一些實用「秘笈」。
從眾心理定律
房價會漲還是會跌，很少人會心裡有數。所以，老百姓有一種買漲不買跌的心理。一看到報紙上報道有排隊買房的，就心裡著急，就激動；一看到自己當初想買結果沒有買的房子漲價了，心裡就後悔。其實，購房是一種長期的投資行為，購房之初就應該為以後的日子籌謀再三，免得事後出現麻煩。購房者切莫被眼前的「從眾心理」而障眼，把長期的不適宜的麻煩和不劃算的懊悔一同買回家。
感覺閾限定律
為使社會公眾感覺到某個樓盤的存在，發展商往往不惜重金去做廣告。這些廣告往往色彩鮮艷、篇幅巨大、形象生動、富有創意。此舉無非是要刺激消費者的感覺器官，造成沖擊力和震撼感，給人留下深刻印象。就商品房而言，相對於建材質量與單位面積售價因素，消費者對單價的變化較建材質量的差別更為敏感（頂級商品房除外）；相對於總價和單價而言，人們更多地考慮總價而忽略單價。因此，房地產就出現了「低成本」與「中」的流行銷售策略。
黃金季節定律
一般來說，5月份和10月份是房產交易的旺季，房價也是在這個時候漲上去的；而7、8月份和年底的時侯，一般交易就比較清淡，這個時候，房價比較平穩，掛牌出售的業主也比較心急，這個時候出售購買，比較合適，有不少好房可以讓你慢慢挑選，還可打個比較合適的折扣。如果你需要貸款，而且有準備在短時間里見好就收的話，不妨在7、8月炎熱的盛夏里多下點功夫，多跑跑中介，多看看房子，買下後租出去；一年之後合約期滿，正好碰上10月的黃金時期，你又可以以一個好的價錢掛出去。
銷售調查定律
在銷售現場內進行500份以上的問卷調查，通過這種方式來判斷置業者對該樓盤的心理承受價格。然後將問卷調查中置業者期望價格的平均值上浮10%到15%左右，就是消費者能夠承受的心理價格。這種定律對價格的判斷非常准確，比任何其它的調查數據都精確。
公開宣傳定律
不用統計就可以認定，報紙和網路說房價漲的遠比說房價跌的多得多。為什麼？例如上海某份售價為0.5元的報紙，每賣出一份，報社就能有1元的收入，公開的秘密就是因為有廣告收入。一份報紙會拿著房產商的廣告費，再大量刊登客觀公允的認為房價會下跌的文章嗎？
路牌廣告定律
作為地產業附屬的地產廣告業與地產業的發展是正關聯的。路牌地產廣告越多，代表地產業越繁榮。與這一定律關聯的還有裝修公司的廣告多少、裝修公司的發展程度。
電線桿干凈定律
指馬路上電線桿或圍牆等被小廣告亂張貼侵佔的程度。這是異地投資，判斷房地產發展潛力的定律──房地產潛力與電線桿干凈程度成反比！這個與我們通常的想法相反，它客觀地提示了外來人口的數量和需求潛力。
流水線廣告定律
當樓盤廣告不顧繁簡地出現戶型、總價甚至折扣方式時，這說明該樓盤產品已經出現滯銷，或者這個開發商才剛剛人行，把樓盤銷售當成賣消費品。當然，要排除樓盤已經進入絕對的尾盤期，開發商急於獲取最後利潤的情況。
酒店價格定律
酒店價格與房價成正比。這包含有兩層意思：一個城市當地酒店價格高，其所在的周邊物業價格也高；一個城市酒店價格在上漲，通常該地區或者該城市房價也上漲，反之亦然。
酒店發票定律
一個地區的高檔酒店裡面不拿發票的人越多，說明該地區白領消費能力越強，該地區的主力消費群是高消費白領；高品質小戶型適合該地區。
客廳定律
指步行10分鍾內小吃店和咖啡廳的數目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。這個定律適用於：投資出租型住宅和SOHO公寓；確定會所的功能；確定新新人類的生活成本。同理，還可以推出類似「服務業定律」、「學區定律」、「酒店定律」……
大排面定律
即一個樓盤合理的均價，是這個樓盤半徑500米內小吃店裡一碗排骨麵價格的1000倍。如果大排檔上賣的「大排面」一碗4元錢，那麼這個地方標準的房地產價格就應該是4000元/m2如果你發現面價是5元錢一碗，而附近的房價只是3000元/m2那你應該毫不猶豫地投資。反之，房價就有虛高的成分。
街道樹徑定律
這是判斷街區價值（環境、人文）的顯像定律，主要用於：判斷不同街區之間的價格差（往往與樹徑差成正比）；確定主流居住文化形態和人群。由於我們原本機動車道路窄，此定律的變化，如闊路砍樹等，反映物業的價值變化。
售房處風格定律
一個城市樓盤的售樓處裝修豪華程度可以反映該城市地產銷售市場競爭激烈程度。售樓處裝修豪華，說明當地銷售市場競爭激烈，市場比較規范。售樓處非常不起眼，說明當地市場比較好，但並不代表當地市場機會很大，因為也許要靠資源才能拿到土地，沒有政府資源者最好不介入。
頁碼定律
又稱「訴訟定律」，指房地產買賣、租賃以及其他有關經濟合同的頁數，反映的是市場發育水平。一般的規律是：房地產糾紛和訴訟與頁數成反比；房地產律師的獨立性與參與度與頁數成正比。為什麼？只要拿一本香港同類合約對比即可明白。
得房率定律
（以上回答發布於2014-03-25，當前相關購房政策請以實際為准）
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Ⅱ 我們做問卷調查，幫忙回答一下哦！房地產的
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Ⅲ 大學生創業大賽晉級賽比什麼
你要的就是市場調查報告:給你個樣式自己寫吧
1.當前及未來的市場
你的企業必須經受住不斷變化的消費和市場趨勢。正如世界和技術在不斷變化一樣，新的企業也在不斷地產生，老的在不斷的消亡。看看最近出現的新企業，包括網路購物、網頁設計、數碼印刷、廢物利用、瓶裝水等，此處僅舉幾例。一些已經消亡或瀕臨消亡的產品，包括錄音磁帶、打字機和復寫紙。
我們應當通過書本、互聯網來了解未來的趨勢，尤其是與自己的職業相關的領域。你打算從事本地貿易，還是國內或國際貿易，你學習的范圍將由此決定。
對未來市場的調查
當你為自己的新企業做市場調查時，務必涉及以下重要問題：
（1）在未來五年到十年裡這家企業有生存空間嗎？
（2）這一行業的發展一直穩定嗎？
（3）這一行業呈增長趨勢嗎？
（4）未來有出口潛力嗎？
（5）進口產品更便宜而且質量相當嗎？
（6）這是一家易受消費趨勢影響的短線企業嗎？
（7）這家企業能從事多種經營嗎？
（8）這家企業能提供其他企業無法提供的服務或產品嗎？
（9）這是一家季節性的企業嗎？
（10）有充足的現金流量以維持足夠的存貨嗎？
（11）這家企業在未來五年會受大變動的影響嗎？
（12）我能靈活到足以適應不斷的變化嗎？
2.消費趨勢
消費者推動市場，他們的需求在不斷地變化。以兩個傳統行業為例，真空吸塵器和縫紉機。我們仍然需要清潔的住房，我們的衣服仍然需要縫制，因此，對這些產品的需求並未發生變化。發生變化的只是消費者有限考慮的事。仍然工作的媽媽們花在清潔上的時間減少了，那麼她們請他人代勞。產品的變化反應了社會新的需求，例如消除了過敏源的家用清潔設備。由於過敏源的明顯增加、空氣質量的惡化，許多吸塵器經銷商把業務擴展到家庭空氣過濾系統。
健康和健身已形成一股巨大的潮流，這無疑是未來的趨勢。針對成人和兒童的肥胖和缺乏運動已成為全球關注的問題這一事實，許多公司推出了它們的產品或服務。甚至麥當勞都引進了健康生產線，意識到他們市場中的一大部分是關注自身體重和飲食的家庭。健身中心和私人教練現在已成為許多人生活的一部分。這些全球性的趨勢也是你市場調查的一個重要部分。
當前及未來的趨勢
以下是會對未來產生影響的一些趨勢。你的企業能包容、適應或經受住這些趨勢嗎？
·嬰兒潮時期出生的人已屆成熟，他們擁有更多的可支配收入
·需要照顧其年邁父母的嬰兒潮時期出生的人
·老年人缺乏相關的設施和長期的護理
·環境——化學物質、全球變暖、污染、自然資源的保護、廢物再利用、瀕臨滅絕的物種
·自主創業和家庭企業的重大轉向
·沒有時間來做一些瑣事，例如購物和住宅清潔等
·更健康的飲食——天然食品、低脂、素食
·住房——多單元住宅、小戶型及家庭中孩子數量的減少
·技術——通訊、互聯網、對計算機的依賴
·對知識和教育日益增長的需求
·媒體的巨大影響
·娛樂的需求
·勞動力市場的變化鎖帶來的收入減少
·企業規模的縮小
·互聯網那個——把世界帶入尋常百姓家
·維他命，另類醫療，心理治療和各種緩解病痛的手段
·國際經濟——結構和幣值的變化
·住房改善及裝飾越來越受歡迎
·年輕一代希望擁有一些——此刻便能擁有
·保護措施——自然災害等突發意外
3.當地市場
絕大多數小企業是服務於當地社區的服務型企業。對當地市場展開充分的調查是非常重要的，因為當地可能存在大量的隱性競爭，即許多無照經營的家庭企業，它們不會公開推銷自己的服務，但它們仍然會蠶食你的市場份額。
做一名超級偵探：仔細查找從事秘密銷售的企業，打電話給與你類似的企業。盡力查明他們從事銷售的原因，經營是否成功，以及他們從業的時間。如果你能找到一本舊的黃頁（可到當地圖書館查閱），打電話給與你同行的企業，看看他們是否還在開業。你會驚奇地發現有多少企業兩年前還在黃頁，現在卻榜上無名了。與那些仍在從業的人進行交流或參觀他們的辦公場所，從中「窺探」到他們成功的秘密。
調查你所在的社區
到你所在的社區巡視一番，收集以下信息：
·你所在社區中運作成功的競爭者數量
·你未來的辦公場所是否便利
·人們喜歡在哪購物
·安靜的購物區以及何種類型的店鋪位於此處
·你的競爭者在當地的報紙上是如何做廣告的
·在當地的黃頁上列有哪些競爭對手
·有停車便利的、合適的租金的空房
4.國內及國際市場
假如你指望在全國各地進行貿易，可以藉助互聯網進行調查，來更多地了解國內市場。與本行業的協會保持聯系，登陸他們的網站。盡可能多地出席本行業的商貿會以獲得新的信息，對競爭做出正確的估量。
假如你在考慮製造和出口，多關注政府的政策，各地政府可能有相關的優惠政策。國際營銷需要以下方面的知識：
（1）當前及未來的市場趨勢
（2）海關手續、條例及書面材料
（3）運輸選擇及費用
（4）國外的財務往來
（5）分配方式
（6）尋找本地的分銷商、生產代表、買主和銷售代理
（7）包裝及標識要求。
出席國際商貿會。你可以接觸到最新的消息。能夠深入研究你所面臨的競爭，並且判斷自身的商業潛力。缺乏最新的信息，你就可能在做無用功。
5.行業知識
「我們通過自己的錯誤來學習」，如果把這樣的老話用於你專門知識的不足，對你的聲譽則不會有任何好處。徹底地了解你將從事的行業，一旦問題出現或客戶問及技術性的問題，你的學識就足以解決這些問題，並且你還能嫻熟而自信地回答他們所提出的問題。
產品信息
如果你的企業銷售的是產品，拓展你知識的方法之一便是，與製造商或當地的分銷商取得聯系。他們通常會樂意為你提供信息或回答你的問題。
產品評估對照表
當你為自己的新企業做市場調查時，無比涉及以下重要問題：
（1）這些產品在市場上很有名氣嗎？
（2）你知道它們的季節性銷售周期嗎？
（3）產品會定期升級或改造嗎？
（4）你可能會突然陷入存貨過時的危機嗎？
（5）製造商能提供令人滿意的品質保證嗎？
（6）備換零件很容易買到嗎？
（7）產品的價格有競爭力嗎？
（8）產品經過了相關認證嗎？（如IS0質量體系認證）
（9）產品購買呈上升趨勢嗎？
（10）你對質量滿意嗎？
（11）產品能與同類產品想媲美嗎？
（12）你知道產品購買者的年齡段嗎？
（13）你知道產品的使用壽命嗎？
（14）它們會因為技術的變化而過時嗎？
你的調查或許能確定你的費用或價格較之同行太高，或者在過去五年裡，由於技術的變化和消費趨勢的變化，產品的需求日趨下降。在下一個五年裡，需求的下降也許會更明顯。產品或許看起來質量不錯，但對於銷售你卻沒有信心。或許製造商的品質保證還不盡如人意，或是備換零件價格昂貴而且不容易買到。
服務知識
除了需要專門知識及良好的人際溝通能力之外，你得做好隨技術變革而變化的准備，因為服務性行業需要你長時間的工作。例如，在15年裡會計從需要數小時、甚至幾天時間編制的手工記賬發展到可以在幾秒鍾之內登入數百項會計科目。盡管效率很高，但會計人員需要找到更多的客戶來彌補他們唄縮減的業務時間。
服務性行業對照表
在你創辦一家服務性企業之前，將一下的對照表用於你的調查環節。
（1）你具備全面的行業知識嗎？
（2）你准備好通過教育來與時俱進嗎？
（3）你的服務目前有需求嗎？
（4）在未來的五到十年裡還會有需求嗎？
（5）在不減價的情況下，你能制定出有競爭力的價格嗎？
（6）你心目中理想的客戶享受得起你的服務嗎？
（7）你知道在半徑十公里的范圍內你有哪些競爭對手嗎？
（8）你知道自己的地理界限嗎？
（9）你明白自己的債務是哪裡出了差錯嗎？
（10）你能意識到不遠的將來可能出現的行業變化嗎？
（11）你准備順應行業發展的趨勢嗎？
6.競爭 SWOT分析
競爭是無法改變的事實，因此你的企業需要有制勝的優勢。你必須拿出最好的點子，但別忘了問問自己：「我希望佔領的市場有多大？」盡可能多地了解你的競爭對手及其營銷策略。回答以下兩個重要的問題：
我的優勢是什麼？
1.我能提供哪些競爭對手無法提供的服務？
2.競爭對手能提供哪些我無法提供的服務？
實地考察 調查競爭對手最好的方法就是實地考察，帶上拍紙簿和筆。至少找出五個主要的競爭對象，規模不一。假裝你對購買產品或接收服務非常感興趣。回答下面的問題。
檢驗你的競爭對手
（1）當你踏上他們的地盤，最吸引你的是什麼？
（2）他們的庫存量有多大？
（3）產品是怎樣擺放的？那種陳列方式吸引你的眼球嗎？
（4）店裡有多少顧客？他們只是看看還是在購買產品？
（5）什麼吸引了哪些購買產品的顧客？
（6）店裡的員工態度友好並能提供幫助嗎？
（7）他們的價格與行業價格一致嗎？
（8）你的價格與之相比有競爭力嗎？
（9）你需要等待很久才能獲得幫助嗎？
（10）銷售人員有見識嗎？
（11）他們願意與其競爭對手商談，還是貶損對方呢？
（12）現場可以拿到小冊子和印刷品嗎？
（13）他們提供特殊服務嗎，例如免費送貨？
（14）他們願意即使更換有缺陷的產品嗎？
（15）哪些方面還有待改進？在這些方面你將如何改進？
（16）他們的顧客是哪個年齡段的？
（17）他們的退貨原則是什麼？有什麼承諾？
（18）他們提供賒銷或信用卡設施嗎？
（19）他們採用什麼促銷手段（例如：優惠券、傳單、免費樣品）？
進行SWOT分析
你的優勢在於了解競爭對手的優點和缺點——以及你自身的優點、缺點。現在該是進行分析的時候了。
快捷提示：
如何才能發揮你的優點，克服你的缺點呢？所謂SWOT分析，其涵義如下：
S（Strengths）：優點
W（Weaknesses）：缺點
O（Opportunities）：機遇
T（Threats）：威脅
分兩列記錄，一列是你的SWOT分析，另一列是你競爭對手的SWOT分析。現在來回答以下問題吧：
·我的優點有哪些？我如何才能把它們融入到我的企業中？
·我的缺點是什麼？我如何才能克服這些缺點？
·我的機遇在哪裡？我如何才能把它們用到我的企業中？
·我的威脅在哪裡？
·我的競爭對手有哪些優點？它們對我的企業會有什麼影響？
·他們的缺點是什麼？我如何才能利用他們的缺點？
·他們的機遇在哪裡？它們對我的企業會有什麼影響？
·他們對我的企業會造成哪些威脅？
顧客市場調查樣表
對自己的優點、缺點、機遇和威脅有了更明確的認識後，現在你就可以更好地規劃你的市場空間了。
展開市場調查
現在是時間與顧客或潛在客戶進行交談了。與人們交談能給你的企業帶來那麼多的啟示，堅定你的方向，這一點實在讓人驚奇。不少人略過了這一步，但大型及成功的企業對這一舉措是不假思索的。
設計一份調查問卷，到大街上去收集答案。你與之交談的人越多，你會越有自信。盡可能多地與你的目標對象進行訪談，盡可能多地選擇那些或許會使用你的產品或服務的人。給參與問卷的人一份小禮物或是表達你的感激之情，同時留下你的聯系方式和你開張時的優惠券。一點謝意對你會大有幫助。
顧客市場調查樣表
為了能為您提供最好的服務，請完成一下簡短的問卷。謝謝您付出時間並提供信息。
（1）你為什麼選擇這一類企業的產品或服務？
（2）你使用這些產品或服務的頻率有多高？
（3）你做出購買決定的關鍵因素是什麼——價格或服務？
（4）你期待什麼樣的服務？
（5）你期待什麼樣的售後服務或品質保證？
（6）你願意為此類產品或服務付多少錢？、
（7）你以前聽說過這一類型的企業嗎？
（8）你的相關信息來自何處？
（9）你會從何處尋找此類企業？
（10）你理想中的企業會為你提供哪些服務？歡迎關注番鈦客金融科技雙創大賽！
Ⅳ 自由職業者和soho人群的住宅需求
1.您的年齡（A ）
A．20---25 B.25---30 C.30---35 D.35---40
2.請問您從事的行業：（電子技術開發與研究 ）
3.您目前的住房類型（A ）對現在住房的看法：（房子貴,有房住已經不錯了 ）
A．兩房 B. 三房 C. 四房 D. 復式 E. 別墅
4.您目前的住房的面積有多大（B ）
A.70平米以下 B.71------90 C.91-----110 D.111-----130 E.131-----150 F.151----170
5.您目前的月收入是多少（E ）
A.1000-----2000 B.2000-----3000 C.3000-----4000 D,4000-----5000 E.5000-----10000 F.10000以上
6.您將來買房的居住打算（C ）
A.自己單獨居住 B.與朋友居住 C.與愛人或妻子居住 D.與工作夥伴
7.您習慣的用餐方式（ A）
A.自己做著吃 B.叫外賣 C.出去吃
8是否邀請朋友到家聚會（B ）
A. 從不 B.偶爾 C.一般 D.經常
9.您目前每天在家待的時間（D ）
A.24小時 B.18小時左右 C.12小時左右 D.12小時以內
10您在家的工作時間短一般為
1 朝九晚五 2中午到晚上 3 下午到深夜 4 晚上工作，白天休息
11.您是否在工作室休息（B ）
A.從不 B.偶爾 C.一般 D.經常
12.您是否在工作室用餐（A）
A.從不 B.偶爾 C.一般 D.經常
13. 您喜歡什麼形式的住宅商業配套設施（C ）
A.沿途商業街 B.大型獨立商城 C.小區內分散式商鋪 D.無所謂
B卷
B1 您傾向於購買多大面積的住房？3
1、70平米以下 2、70-90平米 3、90-110平米 4、110-130平米
5、130-150平米 6、150平米以上
B2 您傾向於以下哪一類型的住宅？ 2
1、 平層 2、復式 3、躍式
B3 您傾向於以下哪一類住宅？ 2
1、18層以上 2、8-18層 3、4-7層 4、1-3層
B4 您希望的工作室大小？ 2
1、10平米以下 2、11-15平米 3、16-20平米 3、20平米以上
B5 下列因素對在您選擇住房的影響程度如何？
影響很大 影響較大 影響一般 影響較小 影響很小
環境綠化 影響很大
住宅外觀造型 影響很大
建築類型（超高/高層/多層/低層） 影響較小
戶型結構 影響較大
朝向、通風 影響很大
地理位置 影響較大
交通條件 影響一般
周邊日常生活、娛樂、文化設施 影響較小
B6 您希望小區內有什麼商業服務設施？（多選）（5 6 ）
1、 洗衣 2、快餐及外賣 3、餐廳 4、美容健身 5、購物 6、西式咖啡廳
B7 您一般怎樣使用陽台（多選） （3456 ）
1放東西 2、養花 3、休息 4、鍛煉 5、觀景 6、其他_______________________
B8 您喜歡以下哪種室內空間劃分形式？ 3
1、 房間少但面積大，用戶可自由間隔 2、房間已間隔完好 3、室內靈活通透，流通性強
B9 住宅的這些選項對您而言的必要性如何？
不必要 可有可無 必要 非常必要
玄關 必要
書房 必要
儲藏室 可有可無
生活陽台 非常必要
工作陽台 非常必要
落地窗 可有可無
飄窗檯 必要
暗壁櫥 不必要
2個衛生間 可有可無
娛樂室 不必要
B10 您習慣在何處跟您的鄰居交往？ 1
1、 在小區公園 2、在道路上行走中 3、在樓道和休息平台 4、陽台 5、不交往 6、其他_______________________
B11、您覺得適合您工作和生活習慣的住宅功能空間劃分應當 2
1、工作與就餐結合 2、工作與起居結合 3、工作與卧室結合 4、明確分隔 5、其它_______________________
B12 您的工作性質對住房還有其他何種特殊需求？____________沒什麼需求,很滿意現在的現狀___________
Ⅳ 兄弟姐妹們有誰提供一下秦皇島和遷安的房價呢最高最低，以及平均價。謝謝
遷安的最高4000/平，最低2800元/平。秦皇島比遷安的還高。
遷安的房價還沒什麼波動，但經濟危機對它也有影響。你可以等一陣子看看。
Ⅵ 桑拿房創業前期市場調查怎麼做啊
市場調查的主要內容和方法:
1.當前及未來的市場
你的企業必須經受住不斷變化的消費和市場趨勢。正如世界和技術在不斷變化一樣，新的企業也在不斷地產生，老的在不斷的消亡。看看最近出現的新企業，包括網路購物、網頁設計、數碼印刷、廢物利用、瓶裝水等，此處僅舉幾例。一些已經消亡或瀕臨消亡的產品，包括錄音磁帶、打字機和復寫紙。
我們應當通過書本、互聯網來了解未來的趨勢，尤其是與自己的職業相關的領域。你打算從事本地貿易，還是國內或國際貿易，你學習的范圍將由此決定。
對未來市場的調查
當你為自己的新企業做市場調查時，務必涉及以下重要問題：
（1）在未來五年到十年裡這家企業有生存空間嗎？
（2）這一行業的發展一直穩定嗎？
（3）這一行業呈增長趨勢嗎？
（4）未來有出口潛力嗎？
（5）進口產品更便宜而且質量相當嗎？
（6）這是一家易受消費趨勢影響的短線企業嗎？
（7）這家企業能從事多種經營嗎？
（8）這家企業能提供其他企業無法提供的服務或產品嗎？
（9）這是一家季節性的企業嗎？
（10）有充足的現金流量以維持足夠的存貨嗎？
（11）這家企業在未來五年會受大變動的影響嗎？
（12）我能靈活到足以適應不斷的變化嗎？
2.消費趨勢
消費者推動市場，他們的需求在不斷地變化。以兩個傳統行業為例，真空吸塵器和縫紉機。我們仍然需要清潔的住房，我們的衣服仍然需要縫制，因此，對這些產品的需求並未發生變化。發生變化的只是消費者有限考慮的事。仍然工作的媽媽們花在清潔上的時間減少了，那麼她們請他人代勞。產品的變化反應了社會新的需求，例如消除了過敏源的家用清潔設備。由於過敏源的明顯增加、空氣質量的惡化，許多吸塵器經銷商把業務擴展到家庭空氣過濾系統。
健康和健身已形成一股巨大的潮流，這無疑是未來的趨勢。針對成人和兒童的肥胖和缺乏運動已成為全球關注的問題這一事實，許多公司推出了它們的產品或服務。甚至麥當勞都引進了健康生產線，意識到他們市場中的一大部分是關注自身體重和飲食的家庭。健身中心和私人教練現在已成為許多人生活的一部分。這些全球性的趨勢也是你市場調查的一個重要部分。
當前及未來的趨勢
以下是會對未來產生影響的一些趨勢。你的企業能包容、適應或經受住這些趨勢嗎？
·嬰兒潮時期出生的人已屆成熟，他們擁有更多的可支配收入
·需要照顧其年邁父母的嬰兒潮時期出生的人
·老年人缺乏相關的設施和長期的護理
·環境——化學物質、全球變暖、污染、自然資源的保護、廢物再利用、瀕臨滅絕的物種
·自主創業和家庭企業的重大轉向
·沒有時間來做一些瑣事，例如購物和住宅清潔等
·更健康的飲食——天然食品、低脂、素食
·住房——多單元住宅、小戶型及家庭中孩子數量的減少
·技術——通訊、互聯網、對計算機的依賴
·對知識和教育日益增長的需求
·媒體的巨大影響
·娛樂的需求
·勞動力市場的變化鎖帶來的收入減少
·企業規模的縮小
·互聯網那個——把世界帶入尋常百姓家
·維他命，另類醫療，心理治療和各種緩解病痛的手段
·國際經濟——結構和幣值的變化
·住房改善及裝飾越來越受歡迎
·年輕一代希望擁有一些——此刻便能擁有
·保護措施——自然災害等突發意外
3.當地市場
絕大多數小企業是服務於當地社區的服務型企業。對當地市場展開充分的調查是非常重要的，因為當地可能存在大量的隱性競爭，即許多無照經營的家庭企業，它們不會公開推銷自己的服務，但它們仍然會蠶食你的市場份額。
做一名超級偵探：仔細查找從事秘密銷售的企業，打電話給與你類似的企業。盡力查明他們從事銷售的原因，經營是否成功，以及他們從業的時間。如果你能找到一本舊的黃頁（可到當地圖書館查閱），打電話給與你同行的企業，看看他們是否還在開業。你會驚奇地發現有多少企業兩年前還在黃頁，現在卻榜上無名了。與那些仍在從業的人進行交流或參觀他們的辦公場所，從中「窺探」到他們成功的秘密。
調查你所在的社區
到你所在的社區巡視一番，收集以下信息：
·你所在社區中運作成功的競爭者數量
·你未來的辦公場所是否便利
·人們喜歡在哪購物
·安靜的購物區以及何種類型的店鋪位於此處
·你的競爭者在當地的報紙上是如何做廣告的
·在當地的黃頁上列有哪些競爭對手
·有停車便利的、合適的租金的空房
4.國內及國際市場
假如你指望在全國各地進行貿易，可以藉助互聯網進行調查，來更多地了解國內市場。與本行業的協會保持聯系，登陸他們的網站。盡可能多地出席本行業的商貿會以獲得新的信息，對競爭做出正確的估量。
假如你在考慮製造和出口，多關注政府的政策，各地政府可能有相關的優惠政策。國際營銷需要以下方面的知識：
（1）當前及未來的市場趨勢
（2）海關手續、條例及書面材料
（3）運輸選擇及費用
（4）國外的財務往來
（5）分配方式
（6）尋找本地的分銷商、生產代表、買主和銷售代理
（7）包裝及標識要求。
出席國際商貿會。你可以接觸到最新的消息。能夠深入研究你所面臨的競爭，並且判斷自身的商業潛力。缺乏最新的信息，你就可能在做無用功。
5.行業知識
「我們通過自己的錯誤來學習」，如果把這樣的老話用於你專門知識的不足，對你的聲譽則不會有任何好處。徹底地了解你將從事的行業，一旦問題出現或客戶問及技術性的問題，你的學識就足以解決這些問題，並且你還能嫻熟而自信地回答他們所提出的問題。
產品信息
如果你的企業銷售的是產品，拓展你知識的方法之一便是，與製造商或當地的分銷商取得聯系。他們通常會樂意為你提供信息或回答你的問題。
產品評估對照表
當你為自己的新企業做市場調查時，無比涉及以下重要問題：
（1）這些產品在市場上很有名氣嗎？
（2）你知道它們的季節性銷售周期嗎？
（3）產品會定期升級或改造嗎？
（4）你可能會突然陷入存貨過時的危機嗎？
（5）製造商能提供令人滿意的品質保證嗎？
（6）備換零件很容易買到嗎？
（7）產品的價格有競爭力嗎？
（8）產品經過了相關認證嗎？（如IS0質量體系認證）
（9）產品購買呈上升趨勢嗎？
（10）你對質量滿意嗎？
（11）產品能與同類產品想媲美嗎？
（12）你知道產品購買者的年齡段嗎？
（13）你知道產品的使用壽命嗎？
（14）它們會因為技術的變化而過時嗎？
你的調查或許能確定你的費用或價格較之同行太高，或者在過去五年裡，由於技術的變化和消費趨勢的變化，產品的需求日趨下降。在下一個五年裡，需求的下降也許會更明顯。產品或許看起來質量不錯，但對於銷售你卻沒有信心。或許製造商的品質保證還不盡如人意，或是備換零件價格昂貴而且不容易買到。
服務知識
除了需要專門知識及良好的人際溝通能力之外，你得做好隨技術變革而變化的准備，因為服務性行業需要你長時間的工作。例如，在15年裡會計從需要數小時、甚至幾天時間編制的手工記賬發展到可以在幾秒鍾之內登入數百項會計科目。盡管效率很高，但會計人員需要找到更多的客戶來彌補他們唄縮減的業務時間。
服務性行業對照表
在你創辦一家服務性企業之前，將一下的對照表用於你的調查環節。
（1）你具備全面的行業知識嗎？
（2）你准備好通過教育來與時俱進嗎？
（3）你的服務目前有需求嗎？
（4）在未來的五到十年裡還會有需求嗎？
（5）在不減價的情況下，你能制定出有競爭力的價格嗎？
（6）你心目中理想的客戶享受得起你的服務嗎？
（7）你知道在半徑十公里的范圍內你有哪些競爭對手嗎？
（8）你知道自己的地理界限嗎？
（9）你明白自己的債務是哪裡出了差錯嗎？
（10）你能意識到不遠的將來可能出現的行業變化嗎？
（11）你准備順應行業發展的趨勢嗎？
6.競爭 SWOT分析
競爭是無法改變的事實，因此你的企業需要有制勝的優勢。你必須拿出最好的點子，但別忘了問問自己：「我希望佔領的市場有多大？」盡可能多地了解你的競爭對手及其營銷策略。回答以下兩個重要的問題：
我的優勢是什麼？
1.我能提供哪些競爭對手無法提供的服務？
2.競爭對手能提供哪些我無法提供的服務？
實地考察 調查競爭對手最好的方法就是實地考察，帶上拍紙簿和筆。至少找出五個主要的競爭對象，規模不一。假裝你對購買產品或接收服務非常感興趣。回答下面的問題。
檢驗你的競爭對手
（1）當你踏上他們的地盤，最吸引你的是什麼？
（2）他們的庫存量有多大？
（3）產品是怎樣擺放的？那種陳列方式吸引你的眼球嗎？
（4）店裡有多少顧客？他們只是看看還是在購買產品？
（5）什麼吸引了哪些購買產品的顧客？
（6）店裡的員工態度友好並能提供幫助嗎？
（7）他們的價格與行業價格一致嗎？
（8）你的價格與之相比有競爭力嗎？
（9）你需要等待很久才能獲得幫助嗎？
（10）銷售人員有見識嗎？
（11）他們願意與其競爭對手商談，還是貶損對方呢？
（12）現場可以拿到小冊子和印刷品嗎？
（13）他們提供特殊服務嗎，例如免費送貨？
（14）他們願意即使更換有缺陷的產品嗎？
（15）哪些方面還有待改進？在這些方面你將如何改進？
（16）他們的顧客是哪個年齡段的？
（17）他們的退貨原則是什麼？有什麼承諾？
（18）他們提供賒銷或信用卡設施嗎？
（19）他們採用什麼促銷手段（例如：優惠券、傳單、免費樣品）？
進行SWOT分析
你的優勢在於了解競爭對手的優點和缺點——以及你自身的優點、缺點。現在該是進行分析的時候了。
快捷提示：
如何才能發揮你的優點，克服你的缺點呢？所謂SWOT分析，其涵義如下：
S（Strengths）：優點
W（Weaknesses）：缺點
O（Opportunities）：機遇
T（Threats）：威脅
分兩列記錄，一列是你的SWOT分析，另一列是你競爭對手的SWOT分析。現在來回答以下問題吧：
·我的優點有哪些？我如何才能把它們融入到我的企業中？
·我的缺點是什麼？我如何才能克服這些缺點？
·我的機遇在哪裡？我如何才能把它們用到我的企業中？
·我的威脅在哪裡？
·我的競爭對手有哪些優點？它們對我的企業會有什麼影響？
·他們的缺點是什麼？我如何才能利用他們的缺點？
·他們的機遇在哪裡？它們對我的企業會有什麼影響？
·他們對我的企業會造成哪些威脅？
顧客市場調查樣表
對自己的優點、缺點、機遇和威脅有了更明確的認識後，現在你就可以更好地規劃你的市場空間了。
展開市場調查
現在是時間與顧客或潛在客戶進行交談了。與人們交談能給你的企業帶來那麼多的啟示，堅定你的方向，這一點實在讓人驚奇。不少人略過了這一步，但大型及成功的企業對這一舉措是不假思索的。
設計一份調查問卷，到大街上去收集答案。你與之交談的人越多，你會越有自信。盡可能多地與你的目標對象進行訪談，盡可能多地選擇那些或許會使用你的產品或服務的人。給參與問卷的人一份小禮物或是表達你的感激之情，同時留下你的聯系方式和你開張時的優惠券。一點謝意對你會大有幫助。
顧客市場調查樣表
為了能為您提供最好的服務，請完成一下簡短的問卷。謝謝您付出時間並提供信息。
（1）你為什麼選擇這一類企業的產品或服務？
（2）你使用這些產品或服務的頻率有多高？
（3）你做出購買決定的關鍵因素是什麼——價格或服務？
（4）你期待什麼樣的服務？
（5）你期待什麼樣的售後服務或品質保證？
（6）你願意為此類產品或服務付多少錢？、
（7）你以前聽說過這一類型的企業嗎？
（8）你的相關信息來自何處？
（9）你會從何處尋找此類企業？
（10）你理想中的企業會為你提供哪些服務？
Ⅶ 希望提供一個寫字樓策劃案
寫字樓營銷-寫字樓策劃方案
市場營銷是以市場為導向創造出恰當的產品和服務並以一定方式轉移給消費者的過程，寫字樓的營銷包括寫字樓的市場研究、定位、銷售的全過程。而本次討論范圍為寫字樓銷售階段的推廣過程及方法，也就是「以一定方式轉移給消費者的過程」。這個過程包括銷售和出租兩種形式。在下面的敘述中分別予以說明。
寫字樓銷售的一般推廣過程及方法
1、寫字樓銷售的一般階段劃分：
*第一階段：尋找客戶訂作式生產(項目導入期)
此階段為項目初期階段，一般項目地塊已經取得土地使用權或即將取得土地使用權，此階段的任務是找到合適的公關人員積極尋找對地塊所屬區域有辦公需求的企事業單位進行訂作式生產。該階段一般持續到項目破土動工。
*第二階段：尋找大型客戶進行整售(項目導入期)
此階段項目處於施工初步階段，鑒於寫字樓買家傾向於購買(准)現樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動餘地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應主動招商確定大客戶名單，多通過小組公關形式尋找大型客戶進行整售談判，並在友好協商下滿足大客戶在工程結構、企業冠名等合理且可行的需求，促進成交，從而降低開發商的資金壓力和規避市場風險。
第一及第二階段一般處於項目導入期，此階段宣傳的意義在於對項目進行預熱，引起社會關注，為後期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業新聞策劃為主要宣傳方式。
*第三階段：全面銷售階段(開盤期、強銷期)
在此期間，項目主體結構封頂，項目以准現房姿態推向市場。
開盤期，此階段以導入期為基礎進一步擴大項目知名度，不過因為有了銷售任務，所以在企業新聞策劃的基礎上進一步增加了硬性廣告，且廣告發布頻率也有所增加。這是廣告發布的第一個高潮,同時也標志著強銷期的開始。強銷期，綜合運用大眾媒體(報紙、廣播)進一步提高提升產品形象。各項銷售工具全部到位。此時的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為後期工作做准備。
*第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續期、收尾期)在本階段，項目內外裝基本完成，進入現房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。
持續期主要廣告策略為：利用報紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增強買家和潛在消費者的信心。收尾期主要採取：脈沖式發布策略，減少發布頻率，但維持較長的發布時間，大眾性媒體廣告發布較少，專業性媒體較多。
小結：寫字樓銷售一般第一、第二階段很難達到預期的效果，所以第三階段才是銷售的重頭戲。因此一般寫字樓的推廣都主要是為第三階段服務。
2、寫字樓一般銷售方式
*現場接待(坐盤銷售)
現場接待是房地產銷售工作中最為重要的方式，產品的最終成交多為通過與客戶在現場接待中心的談判完成。這種方式的特點為客戶購買特徵比較明顯，目的基本明確；同時，客戶已通過對現場的觀察產生了一定程度的興趣，此時輔以銷售人員的努力游說較容易達到促成成交的目的。坐盤銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或前來現場咨詢，銷售人員即可通過游說促成交易。
*直銷
專員直銷：聘請有「關系」人士針對寫字樓有需求的企事業單位進行攻關，往往會起到事半功倍的效果。
電話直銷：根據項目定位，從商業電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，但命中率較低。
掃展會：是不錯的辦法，根據寫字樓的定位遇到恰當的的展會去派發項目資料，有利於項目銷售。
掃樓：是比較有效的一種辦法，進入大廈派發項目資料及名片予客戶。增加項目知名度，累計項目潛在客戶。此種方法一般比較耗費人力，需要長期的積累一般為中介二手部門採用。
小組公關模式：是由銷售代表——銷售主管——銷售經理——公關經理——總經理等所構成的流水作業過程，並在中間穿插工程、財務等部門的配合，側重集體作業，適合整售策略。
第一部分: 活動策劃案書的寫作
活動策劃方案是公司或企業在短期內提高銷售額，提高市場佔有率的有效行為，如果是一份創意突出，而且具有良好的可執行性和可操作性的活動策劃案，無論對於企業的知名度，還是對於品牌的美譽度，都將起到積極的提高作用。
活動策劃案是相對於市場策劃案而言的，嚴格地說它是從屬與市場策劃案的，他們是互相聯系，相輔相成的。它們都從屬與企業的整體市場營銷思想和模式，只有在此前提下做出的市場策劃案和活動策劃案才是具有整體性和延續性的廣告行為，也只有這樣，才能夠使受眾群體一個同意的品牌文化內涵，而活動策劃案也只有遵從整體市場策劃案的思路，才能夠使企業保持穩定的市場銷售額。
活動策劃案形式多樣，一般而言，包括ROADSHOW、產品說明會（發布會）、節日促銷、新聞事件行銷等，而對於上述的任何一種方案，針對於不同的企業情況和市場分析，都可以衍變出無數的形式。活動策劃往往對於新產品上市、產品終端鋪貨和產品轉型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個重要組成部分。
對於一些剛接觸廣告，或者剛接觸策劃的業內朋友來說，可能他們在書寫活動策劃案的時候往往很難達到預期的效果，甚至是一些從事多年策劃的廣告人，有時候也難免犯錯，那麼，怎麼樣才能寫出一份理想的活動策劃案呢？我覺得需要注意以下幾點：
1. 主題要單一，繼承總的營銷思想
在策劃活動的時候，首先要根據企業本身的實際問題（包括企業活動的時間、地點、預期投入的費用等）和市場分析的情況（包括競爭對手當前的廣告行為分析、目標消費群體分析、消費者心理分析、產品特點分析、等）做出准確的判斷，並且在進行SWOT分析之後，揚長避短地提取當前最重要的，也是當前最值得推廣的一個主題，而且也只能是一個主題。在一次活動中，不能做所有的事情，只有把一個最重要的信息傳達給目標消費群體，正所謂「有所為，有所不為」，這樣才能把最想傳達的信息最充分地傳達給目標消費群體，才能引起受眾群關注，並且比較容易地記住你所要表達的信息。
2. 直接地說明利益點
在確定了唯一的主題之後，受眾消費群體也能夠接受我們所要傳達的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動，為什麼呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關系的利益點，因此，在活動策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優惠促銷，就應該直接告訴消費者你的優惠額數量，而如果是產品說明，就應該販賣最引人注目的賣點，只有這樣，才能使目標消費者在接觸了直接的利益信息之後引起購買沖動，從而形成購買。
3. 活動要圍繞主題進行並盡量精簡
很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執行很多的活動，認為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然，其一，容易造成主次不分。很多市場活動搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當中，有多少人是企業的目標消費群體，而且即使是目標消費群體，他們在參加完活動之後是否紛紛購買產品？目前一些策劃者經常抱怨的一個問題就是圍觀者的參與道德問題，很多人經常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發放的禮品就走了。其實這里的問題就在於活動的內容和主題不符合，所以很難達到預期效果，在目前的市場策劃活動中，有一些活動既熱鬧，同時又能達到良好的效果，就是因為活動都是僅僅圍繞主題進行的。其二，提高活動成本，執行不力。在一次策劃中，如果加入了太多活動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導致活動成本的增加，而且還有一個問題就是容易導致操作人員執行不力，最終導致案子的失敗。
4. 具有良好的可執行性
一個合適的產品，一則良好的創意策劃，再加上一支良好的執行隊伍，才是成功的市場活動。而執行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。策劃要做到具有良好的執行性，除了需要進行周密的思考外，詳細的活動安排也是必不可少的。活動的時間和方式必須考慮執行地點和執行人員的情況進行仔細分析，在具體安排上應該盡量周全，另外，還應該考慮外部環境{如天氣、民俗}的影響。
5. 變換寫作風格
一般來說，策劃人員在策劃案的寫作過程中往往會積累自己的一套經驗，當然這種經驗也表現在策劃書的寫作形式上，所以每個人的策劃書可能都會有自己的模式。但是往往是這樣的模式會限制了策劃者的思維，沒有一種變化的觀點是不可能把握市場的。而在策劃書的內容上也同樣應該變換寫作風格，因為如果同一個客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產生一種不信任的態度，而這種首因效應有可能影響了創意的表現。
6．切忌主觀言論
在進行活動策劃的前期，市場分析和調查是十分必要的，只有通過對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認識到企業或者產品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。同樣，在策劃書的協作過程中，也應該避免主觀想法，也切忌出現主觀類字眼，因為策劃案沒有付諸實施，任何結果都可能出現，策劃者的主觀臆斷將直接導致執行者對事件和形式的產生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃書上的主觀字眼，會覺得整個策劃案都沒有經過實在的市場分析，只是主觀臆斷的結果。
最後，一次促銷不可能達到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千萬別想通過一次活動解決所有的問題，一次活動只能主要解決一個問題，在品牌的建設和商品的銷售上，只有堅持正確的營銷思想，並且在此思想下在適當的時間和適當的地點進行適當的促銷活動，才能使企業更快更好地繼續發展下去。
第二部分: 房地產類策劃實例剖析，僅供參考。
XX花園市場研究報告提綱
一、 概論
1.1 序言
1.2 研究目的
1.3 研究方法
l 詳盡的資料搜集及分析工作
l 入戶問卷調查
l 現場訪問
1.4 主要結論和建議
二、 廣州市住宅市場概況
摘要：廣州市區域概況
1、 總面積、市區面積、佔全市面積 %
2、 家庭總戶數、戶均人口
3、 近年經濟發展趨勢、生活水平、購買力水平概括
4、 近年廣州住宅市場的發展特點、成交市場的具體特點
2.1 廣州經濟發展概況
2.11 經濟發展速度（GDP分析、第三產業分析）
2.12 金融業與房地產消費市場
2.13 居民生活水平與住宅消費
2.2 廣州住宅市場特點
住宅成交量、付款方式、買家特點分析
2.3 廣州住宅市場的發展趨勢
2.31 政府政策
2.32 金融上消費貸款額
2.33 廣州住宅發展趨勢
2.34 阻力因素
三、 項目區域市場概況
3.1 整體供應與成交分析
3.11市場發展概述--海珠區住宅供應與成交情況
3.12 市場交投活躍原因
3.13 規模效應及價格檔次
3.2 市場活躍區域
3.21 市場活躍區域的分布及特點
3.22 活躍區域的價格走勢及檔次變化
3.3 多層、高層市場特點
3.31 多層住宅近年供應、成交特點
3.32 高層住宅近年成交增長與供應情況
3.33 多層住宅與高層住宅的供應與成交比較
3.4 成交主要特點
3.4.1 成交價格密集區域
3.4.2 買家分析
l 私人購買VS集團購買
l 本地人買家VS外地人買家
l 本市買家：海珠區VS其他舊城區
l 成交單元面積
l 買家年齡
l 成交總額，買家承受能力
四、 項目區位特性分析
摘要--1、項目地塊在城市發展中的地位
A、項目地塊位置分析
B、 未來城市的主要發展方向及本項目地塊地位分析
2、樹木地塊所屬區域特點
A、 區域人口分析
B、 區域基礎設施及交通條件分析
C、 區域新發展區分析
D、 區域住宅開發的特點分析
3、項目地塊的地點特徵
A、 項目地點及周邊社區、生活配套分析
B、 項目地塊周邊交通條件分析
C、 項目周邊區域開發分析
D、 項目地塊的開發條件及開發特點
4、項目地塊的用地特徵
A、 項目地塊用地規模
B、 項目地塊用地形狀
C、 項目地塊綠化基礎分析
D、 項目地塊內高差分析
E、 項目地塊道路、用水、用電基礎分析
4.1 項目地塊在城市發展中的地位
4.1.1 項目地塊於城市中的區位分析
4.1.2 未來城市的主要發展方向
4.1.3 城市的具體發展過程對項目發展的影響
4.2 項目地塊所屬區域的特徵
4.2.1 項目區域的人口狀況
（常住人口、占市區常住總人口%，常住家庭戶數、戶均人口、新增家庭戶數、項目
地塊附近居住的常住人口、家庭戶數）
4.2.2 項目區域城市發展概況
（城市功能發展情況、基礎設施和生活配套設施情況分析、交通條件等城市建設發展
情況）
4.2.3 區域內競爭性地區的發展條件比較
（位置、用地規模、規劃人口、規劃發展目標、交通條件、建設情況等條件比較）
4.3 項目地塊的地點特徵
（位置、周邊基本居民生活服務設施配套、公交、道路規劃情況）
4.4 項目地塊的用地特徵
4.4.1 項目地塊規模
4.4.2 項目地塊用地形狀分析
4.4.3 項目地塊綠化基礎
4.4.4 需地塊高差分析
4.4.5 項目用地現有污染情況
4.4.6 項目地塊道路、用水、用電基礎
項目附近競爭性住宅看法物業發展狀況
概要：
a. 項目附近同類樓盤開發小區數量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現有供應量
分析；
b. 同類樓盤特點；
c. 預計未來無年區域住宅供應總量、單元套數、已開發物業的後續供應量；
d. 周邊主要競爭對手佔地面積、總建面積、住宅面積、套數；
e. 區域同類樓盤現實住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積；
f. 區域同類樓盤現時價格幅度
g. 未來的住宅供應量增幅、市場承接力、競爭情況；
5.1 項目附近同類樓盤開發物業供應情況
調查范圍：
樓盤規模：
調查時間：
5.1.1 已開發樓盤供應狀況
5.1.2 項目周邊地塊的開發動態及未來供應量分析
5.2 項目附近同類樓盤開發狀況
5.2.1 售價與銷售率分析
（附近樓盤推出銷售狀況及原因分析
5.2.2 銷售與賣點
5.3 項目附近同類樓盤戶型面積分析
5.4 項目附近同類樓盤規劃設計及建築設計特點
5.5 小結
五、 市場調研結論及發展建議
6.1 市場調研結論
（住宅市場環境、區域供求及吸納特點、項目競爭優劣分析）
6.2項目發展建議
（策略、目標客戶、目標客戶特徵、具體建議--）
6.2.1已購房者的需求特點詳細調查
6.2.2潛在購房者的需求特點詳細調查
附：1、廣州市大型建設項目表
2、1998年廣州市重點城建上馬項目
3、區域人口變動情況
4、附近區域住宅市場概況
6.2.3 附近樓盤集中區域分析
錦綉花園推廣策劃案
前言
錦綉花園已經銷售了相當長一段時期，但是區內人氣不旺，商鋪經營狀況不佳。有鑒於此，本策劃案重點放在住宅的推廣銷售上。以期通過引爆住宅的銷售帶旺區內的人氣，從而促進商鋪的銷售和經營。
故本案略去了商鋪的推廣銷售一節，側重打造錦綉花園個性化鎮區明星樓盤形象。
由於作者水平有限，見識亦有限，不周之處，尚望諒解。
一、東莞樓市分析
東莞的地產在上個世紀末就跨入了個性化和形象化時代。進入21世紀的東莞地產業，個性化、形象化競爭日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹起了「超前20年的戶型」、「讓富有成為一種品味」、「繁華與悠然共享」、「關愛人性，和諧自然」、「青青園林我的家」等旗幟。
東莞各鎮的地產競爭盡管不似市區一樣白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯。大朗碧水天源已經率先打出了「碧水天源--自然的家」。相信在以後相當長一段時期內，個性化和形象化將成為各鎮地產發展的潮流。
故錦綉花園要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮區明星樓盤。
二、錦綉花園物業概述（略）
三、錦綉花園的優勢與不足
優勢：
1、位置優越，交通便捷
位置優越：①錦綉花園座落於東莞市黃江鎮中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業金三角；②徒步2分鍾即可到達鎮中心，酒店、食府、劇院、商場、超市等社區設施一應俱全。
交通便捷：①屋苑設有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需90分鍾；②常平火車站近在咫尺，每天多班直通火車及高速列車往返九龍及深圳。
2、區內康體、娛樂、休閑設施一應俱全
錦綉花園大型豪華會所，佔地逾萬平方尺。
室外設施：25米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網球場、羽毛球場、籃球場等；
室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、撞球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等。
3、小戶型，統一裝修
2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及購房即可入住的高檔裝修，對於事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足：
1、環境建設缺乏吸引性景觀
環境建設缺乏吸引性景觀，不利於引發目標購房群
興趣；不利於提升錦綉花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利於滿足區內居民的榮
譽感。（現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）
2、物業管理缺乏特色服務
物業管理方面未能根據目標購房群的職業特點和實際需求（事業有成、時尚、享受）開展特色服務，使錦綉花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
四、目標購房群
年齡在35--60歲之間經濟富裕或有固定資產投資看中黃江置業位置的香港中老年人
家庭構成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
2、年齡在28--45歲之間事業蒸蒸日上月收入在5000元以上時尚、享受在莞工作的台灣老闆、管理者或內地老闆、管理者
家庭構成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
3、年齡在28--40歲之間
月收入5000元以上
時尚、享受在田美工業園、黃金工業園、裕元高科技工業園工作的管理階層
五、錦綉花園營銷阻礙及對策
阻礙：
1、錦綉花園廣告宣傳力度不夠，
強勢賣點尚未盡竭挖掘，尚未樹立起應有的產品形象，公眾知名度、美譽度不高，記憶不深。
2、錦綉花園內朝向差、無景、背陰的單位難於銷售。
3、區內商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。
對策：
1、盡竭挖掘錦綉花園的強勢賣點進行媒體宣傳；
在莞惠沿線人行天橋及繁華路段、黃江鎮中心、裕元大酒店對面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建築物廣告；
舉辦各種公共活動，樹立錦綉花園美好形象，迅速提升錦綉花園的知名度、美譽度和記憶度。
2、把區內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
3、商鋪經營不景氣，銷售業績不佳，究其原因有二。
一是區內人氣不旺，二是錦綉花園離鎮中心太近。
故對策有二：一、引爆住宅銷售，帶旺區內人氣，促進商鋪的經營和銷售；二、根據區內居民的職業特點、年齡結構、心理特徵、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據錦綉花園的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把錦綉花園定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語：
輝煌人生，超凡享受
--錦綉花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……
輝煌人生： 錦綉花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年老闆和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特別服務
享受都市繁華
享受至尊榮譽
七、兩點整體建議
建錦綉廣場和寓意噴泉
針對錦綉花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建錦綉廣場和寓意噴泉。為黃江鎮增一別致夜景，給鎮上居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。
試想：當夜幕降臨的時候，沿鎮中心一路走來。遠遠的看到錦綉廣場上燈火一閃一閃的跳動著「輝煌人生，超凡享受」的字幕。近處聽著「嘩嘩嘩」的水聲。走進廣場，或立於水邊，或坐於石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。
如此一來，一方面能夠增加錦綉花園的吸引性，提高錦綉花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利於贏得目標購房群的認同，滿足區內居民的榮譽感。
2、物業管理方面提供特色家政服務
錦綉花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。故錦綉花園在物業管理方面可以根據居民的實際需要提供免費送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鍾點家教等特色家政服務。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利於增強錦綉花園對目標購房群的吸引力。
八、廣告宣傳
錦綉花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：
1、盡竭傳達錦綉花園的優勢與賣點；
2、盡快樹立起錦綉花園「輝煌人生，超凡享受」的物業形象；
3、直接促進錦綉花園的銷售。
基於以上三個目的和錦綉花園一直以來的廣告攻勢。我們把錦綉花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發展期。
在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達錦綉花園的優勢與賣點；
在廣告發展期，一方面利用密集的報紙、電視、電台等媒體廣告、車身、路牌、建築物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造錦綉花園「輝煌人生，超凡享受」的形象；另一方面利用各種促銷活動和現場POP直接促進樓盤的銷售。
廣告切入期（1--2個月）
1、報紙軟文章
主題1：輝煌人生，超凡享受
--記「我」為什麼選擇錦綉花園
主題2：事業生活輕松把握
--記錦綉花園特別的家政服務
2、系列報紙硬廣告
主題1：輝煌人生，超凡享受
--這里離香港只有45分鍾
主題2：輝煌人生，超凡享受
--家裡面的娛樂休閑
主題3：輝煌人生，超凡享受
--錦綉廣場就是我們家的後花園
廣告發展期（3--4個月）
1、報紙
從各個側面打造錦綉花園「輝煌人生，超凡享受」的品牌形象。
2、電視
3、電台
4、單張
5、戶外廣告
①在莞惠沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建築物廣告；
②在黃江鎮中心作巨幅建築物或路牌廣告；
③在裕元大酒店對面樹巨幅廣告牌；
④在常平火車站及周邊作巨幅廣告牌或建築物廣告。
6、車身廣告
莞城--樟木頭、莞城--常平、常平--香港。
7、公共活動
①錦綉廣場落成剪綵儀式
邀請黃江各界知名人士及錦綉花園新老業主榮譽出席（有文藝表演及娛樂節目等）
②寓義噴泉征名及題名活動
以各種方式（信函、熱線、現場、郵件等）大張旗鼓向社會各界徵集錦綉廣場寓義噴泉的名稱。之後，在一個令人矚目的日子裡，開展現場題名活動。在題名現場向熱心參與並支持征名活動的群眾致以感謝並獎勵（根據所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵）。
③錦綉花園「文化活動月」活動
一方面豐富鎮上居民的文化活動，有益於地方文化事業，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應，博得民眾的好感，有利於迅速樹立錦綉花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利於大范圍內提高錦綉花園的知名度，造成持續記憶。
1）向黃江鎮各界人士贈送或優惠提供當月影院大片入場券；
2）於各節假日及工休日在錦綉廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等。
3）在全鎮范圍內開展錦綉花園「文化活動月」萬人簽名活動。
九、費用預算
設計製作費
報紙 5萬元
戶外廣告 8萬元
單張 3萬元
2、公共活動 30萬元
3、媒體投放 150萬元
共計：196萬元
（註：以上費用均為估算）
天潤花園項目整體策劃書
目 錄
一、 市場背景
二、 項目分析
三、 項目定位
四、 客源定位
五、 產品建議
六、 推案策略
七、 廣告策略
八、 銷售執行
九、 公司簡介
十、合作模式
一、市場背景
濟南房產市場日趨規范，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：
(一)九九年之前，
Ⅷ 北京市豐台區環境衛生服務中心大瓦窯垃圾中轉站對外開放嗎
交通運輸算了吧！
「創衛」大行動帶來了桂林重大變化
2004年12月25日
2004年，桂林經濟發展，旅遊業蓬勃發展的幾年，越來越多的城市努力從頂至底「創衛，大動作帶來大的變化。
」創衛至2002年8月，1999年8月以來開始了大規模的改造，完成三年的戰斗後，老了，總投資221億人民幣在桂林38，道路重建和19個新的橋梁，新建和改造500個星級廁所的建設。投資700萬建立一個橫貫大陸的城市「兩江四湖周圍的城市供水系統，完成這些項目向世界表明一個新的桂林市，開展」創衛「奠定了堅實的基礎。
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今年初，市政府明確提出：2004年，全市上下要努力實現的目標，創建國家衛生城市和國家環保模範城市，並寫入政府工作報告，作為因此，市委，市政府為民辦實事的重要的一個。桂林開始了全面，深入的衛生鎮「之爭。
大力宣傳
常言道：兵馬還沒有到，糧草先行。桂林衛生鎮「，」糧草「是宣傳，是為了造聲勢。市領導多次強調，務必使一般公眾認識到」創衛的重要性。我們是不是一個品牌，而不是「榮譽」和「創衛」，進一步加強和改善全市環境質量的健康，提高城市品位，提高人的生活質量，並加快全面建設小康社會，加快桂林現代國際旅遊城市建設的步伐。
重要，隨身攜帶的「創衛整治桂林新聞媒體立體媒體的報道，各種各樣的形式，內容豐富，並創造一個良好的記錄衛報」的氛圍。
城市還組織了宣傳和咨詢，大型活動和大型綜藝節目，支持青年志願者「創衛20倍，中，小學和中學的證明文件發??出超過50,000的城市的「年度之城」意識的調查問卷超過3萬份，發送的「創新型城市」宣傳資料10多萬份。的主要街道的城市和該地區已投入了20多個大規模的廣告「健康城市」。健康城市「的口號，到處
集貿市場門口，公交車和計程車北京專家潘教授在前面的幾個大型廣告牌拍了照片，感嘆道，桂林創衛的氣氛包圍！
大整治全面開花
「衛生鎮，開展專項整治的街道市場和超臨界操作牛皮癬廣告專項整治，集貿市場專項整治，市容環境衛生專項整治和城市旱廁10個專項整治，整治可以說是全面開花。
53消失在城市的街道市場整治中所有的攤位擺賣被禁止未經批準的部分。新批準的27倍的小巷標准化擺賣。同時實施的「漫漫長路」系統，選擇14路在城市的漫漫長路的單位統一管理和保護環境的健康。
小餐館，大排檔整治也相當努力。實施限期整改，不符合城市標准店不能按期完成整改必須關，停，轉。完成整改和更換商店621 260標準的條件禁止。全城的快餐店，米粉店，小吃店，餐具，小理發店，浴腳堂毛巾，小旅館，醫院床上用品集中消毒分布實施。城市的數百家理發美容店安裝了臭氧消毒櫃。
集貿市場專項整治，共有31個國家的市場，完善的硬體設施在城市，許多市場的銷售表瓷磚貼，讓每一個攤位都有一個垃圾桶，並執行一個垃圾袋集裝箱。准入制度的實施質量和安全的水果和蔬菜市場的城市，這部分的市場建立了檢測室，真實的人吃放心菜。
全市從事食品操作人員36,477人，1080人被發現患有從「治未病」的人員，全部免除其職務。
主要更新有一個大的投資。今年全市已投入800多萬元改造市區8個垃圾中轉站建成並投入使用，投資600萬元，完成沖口垃圾填埋場滲濾液處理池開始是有效的。投資430萬元，完成改造的攔截工作瓦窯河，南溪河。城市的垃圾車門口集合和運輸的780更新，城市的垃圾收集率達到100％。垃圾運輸車輛密閉改造，城市也是一個新購的40個微型垃圾車。新的垃圾壓縮車16，806新的垃圾桶。
該市還進行了三次大規模的清理行動，「清潔城市，清潔灕江，清潔農村，城市消除衛生死角，農村地區也開始回升的垃圾，村巷道手的清潔，專門成立了灕江的清潔公司，負責日常的清潔灕江市區段兩岸及水面。
另外，城市還開展了除「四害」圍殲「牛皮癬」小廣告，城市幾十個接入點的改造，以改善「城中村」和衛生條件的城鄉結合部等大整治，可以可謂全面開花，蓬勃向上運動
帶來很大的變化，現在我們可以自豪地說，通過全市的共同努力，「創衛」工作取得了許多成果，可以從兩個方面來驗證：
一方面，人們從自己的身邊，真切地感受到了真正的變化。從住的地方到集貿市場去買菜的地方米線店，潔凈的街道，人行道，在今年發生變化，可以說待觀察。
今年的百和小巷改造工程，全市總投資1560萬元，63小巷轉型，整個工程到今年年底的最後階段。這條街從正陽??步行漓濱路，根據燕微風區和仙路的住宅，改造工程的整體環境發生了翻天覆地的變化，這些項目不僅是新鋪的污水，雨水管和供水管，以及電信，電視，燃氣管網下地，很多地??方一到下雨洪澇災害的現象已成為歷史。拆除違法建設是不滿意輝縣細胞群眾，和現在看到的新面貌已經從根本上改變了該地區積極熬粥，那些建築工人送到綠豆湯。在下午12月13日代表3鋼琴譚，該地區的居民，以及在信義路北段標准廠房，居民代表，自發前來的工程指揮部，向他們發送信號旗。在他們的標志寫著：為造福於民的民心工程。
另一方面，「創衛有關的指標城市的綜合標准。例如：申報國家衛生城市的條件，要求城市生活垃圾的處理率大於或等於80％，而桂林100％，城市污水處理率達到30％的要求，而80％的桂林的處理速度;內置區綠化覆蓋率30％，人均公共綠地面積5萬平方米，而城市的綠化覆蓋率達到36.1％，人均公共綠地面積的8.7％。此外，城市的大氣總懸浮微粒物質的每天平均的指標;市三達的所需標準的全國愛國衛生運動委員會在除「四害」;城市生活垃圾日產日清統一管理的建築廢物堂灣，青雲率100％;城市糞便通過三格化糞池排入下水道，糞渣到一個專門的處理設施進行無害化處理，以滿足衛生指標的要求，環衛設施完好率在98％以上。
我們相信：在桂林，人們有充分的信心，有能力做的更好的工作。我們可以自豪地向世界宣告：我們是名副其實的「國家衛生城市」的稱號。
Ⅸ 盂縣城鄉發展的問卷調查報告
問卷結果「十二五」規劃將參考
本報總編輯張秀(左二)、省土地學會會長張保令(左三)、山西陽光實業集團董事長李春光(右一)共同抽出幸運讀者
制圖：劉鐵軍
本報與省房協聯合主辦的2010山西百姓住房論壇暨問卷調查抽獎儀式隆重舉行
本報6月27日訊25日，由本報與省房地產業協會聯合主辦的「2010山西百姓住房論壇暨問卷調查抽獎儀式」在太原陽光商務中心舉行，與會眾多嘉賓圍繞「居有其屋」，紛紛為圓百姓住房夢出謀劃策。來自省住建廳、省統計局相關職能處室，省城150家開發商、房地產經紀公司、專業地產研究機構代表以及本報特邀熱心讀者等200多人參加了論壇。
上午9點30分，活動正式開始。本報總編輯張秀首先代表山西晚報社致辭，他說，在當下中國社會，「居有其屋」是百姓關心、黨和政府操心、社會各界熱心，關系社會和諧和經濟發展的民生大事，這正是山西晚報聯合省房地產業協會進行「居有其屋」問卷調查活動，並舉辦2010山西百姓住房論壇的大背景。舉辦此次論壇的核心目的，就是希望讓老百姓、開發商、政府官員、行業協會以及媒體代表聚到一起，就百姓和行業高關注度議題展開討論和分析，從而為百姓置業提供參考，為政府決策提供建議，為開發商和房地產業提供思路。
省房地產業協會會長袁綸華對此前本報與省房地產業協會聯合開展的《我對實現百姓「居有其屋」的建議》有獎問卷徵集活動作了簡要回顧，並對問卷調查結果進行了總結分析。活動啟動以來，共收回紙質調查問卷150餘份、網上調查問卷1.1萬余份(人次)。調查顯示：90%以上的被調查者認為，目前本地的房價偏高，商品房價格已經超出居民預期可支配的收入水平。在住房供應結構中，有七成被調查者認為，政策性住房應該占供應總量的70%以上，對政府的保障性住房仍有很高的期望與依賴。據介紹，此次問卷結果將作為我省住房「十二五」規劃編制前期調研的部分內容。
為感謝讀者參與，本次調查設置了幸運讀者獎，經現場抽取，12名幸運讀者最終脫穎而出，分別獲得一、二、三等獎。(論壇內容詳見7、8版)
問卷一
逾九成人認為房價遠高於期望值
今年5月，中國房地產信息集團太原機構接受本報及省房協委託，對收到的調查問卷進行了數據分析匯總。結果顯示：被調查者普遍認為房價偏高。有超過90%以上的人認為，目前本地的房價偏高，商品房的價格已經超出居民預期可支配的收入水平。70%的人認為3000—4000元/㎡的購房價格是可以承受的，只有3%的人可以承受5000元以上的購房價格。
而太原市5月的商品房平均銷售價格達5605元/平方米，遠高於讀者的期望值。
這份調查報告也反映出，我省住房市場剛性需求依然強勁：有超過60%的讀者表示，在未來3年內有購房意向，另有近20%的人持觀望態度，只有18%的人沒有購房意向，這說明我省房地產市場仍有很大的發展空間。
在住宅建築面積上，有70%的人認為，一個普通家庭在居住面積上以90㎡左右最為適中，另有26%的人認為普通家庭的居住面積不應低於60㎡。這說明，大多數購房者希望有適中的住房面積，不宜過大或者過小。
問卷二
七成人認為保障性住房應超七成
「您想購什麼類型的房屋？」近半參與者對各類型保障性住房的建設和分配充滿期望和依賴，有41%的被調查者想購買普通商品房，32%的被調查者想購買經適房，有14%的被調查者想購買限價商品房，有9%的被調查者想購買二手房。僅有不足4%的被調查者想買高檔商品房。
房價對於普通購房者來說仍是購房的重要因素之一，所以在「保障性住房和商品房在供應總量的所佔比例」的選項里，有69%的人認為，保障性住房在住房供應總量的比例應在70%以上；有28%的人認為，保障性住房在住房總供應量的比例應在60%以上。
而事實是，我省保障性住房的供應量滿足不了需求，與讀者的期望相差甚遠。以太原市為例，2009年住宅用地的計劃供應量為450公頃，其中僅有90公頃用於經適房，經適房與商品住房的土地供應比例為2：8。在土地供應量不足的前提下，經適房的供應面積和供應套數很難達到住宅供應總量的60%—70%。
對於目前經適房的分配辦法，參與者觀點鮮明：超過70%的人認為，目前經適房的申購辦法基本公平合理，在申購原則和辦法上還有待進一步透明化和公開化；有30%的人認為不公平。
目前，國家政策允許經適房在5年後可以上市交易。對此，有43%的人認為這個政策不合理，經適房的處置權應歸政府，由政府回購。有29%的人認為，可以進入市場交易，有28%的人選擇了由符合條件的家庭成員繼承。
對於保障性住房建設的位置問題，有50%的人認為應該單獨建設，有50%的人則認為還是與商品房住宅小區配套建設較為合理。
問卷三
商品房預售二成多人盼取消
針對房價上漲的因素，記者多次采訪商品房開發商及業界人士，他們紛紛表示，地價在開發成本的所佔比例過大，而且上漲速度迅猛，直接導致商品房銷售價格上漲。部分業界人士認為，土地出讓金已成地方政府重要的財政收入，所以越是商品房價高的地方，保障性住房的土地供應比例反而越少。
此次問卷調查結果顯示，有64%的人認為目前地價過高，也有36%的人認為地價適當，但都認為土地的招拍掛制度有待完善和改進。但是如何完善，鮮有讀者提出有建設性的意見。
對於目前執行的商品房預售制度，有77%的人對其表示認可，並希望其進行完善和改革；有23%的人則希望取消商品房預售制度。
問卷調查還顯示，房地產政策宣傳也存在缺陷，群眾對住房體系和分配政策了解不全面，比如對於現行的商品房、限價商品房、經濟適用房、廉租房及公共租賃房五種住房體系，僅有17%的人了解，83%的人對此根本不了解或不太清楚。
采寫：本報記者戎紫冰胡斌攝影：本報記者李春澤
讀者問卷調查抽獎獲獎名單
一等獎1名喬峰晉城市澤州縣人民法院
二等獎3名翟鐵亮太原市煜博物資經銷部
雷鳴臨汾市堯都區區郝家圈門10號
巨縻舍孝義市回收公司
三等獎8名王哲民盂縣政法委
高弘揚清徐縣編委辦
楊智慧太原市晉源區義井西峪東街21號院
孫進喜太原市萬柏林區和平北路北巷8號(晉機廠)
黃江偉太原親賢街西口368號水工大廈物業部
馬金保山西省原平市文化館
程柱紅太原晉祠鎮三家村
曹治強太原市杏花嶺區享堂南街2號
(請獲獎者盡快持身份證到本報經濟新聞部領獎)
本報6月27日訊從3月24日起，本報與省房協共同舉辦「我對實現百姓「居有其屋」的建議」活動以來，全省各地讀者不僅熱情參與問卷調查，很多人還紛紛寫信發表觀點，反映出百姓對「居有其屋」這一話題的強烈關注和對擁有一套住房的美好企盼。
這些信件來自我省各地，寫信的讀者來自各行各業，其中一位來自太谷縣委黨校的讀者段先生，寫信反映了孩子大學畢業留在太原後遇到的住房困難。「全家省吃儉用，連一套房子的首付也交不起，真是干著急，沒辦法。」段先生希望，太原能夠借鑒外地合資房的經驗，使一般的工薪階層、剛畢業的大學生和農民工也能有房住。而交城讀者侯先生則建議，政府應對樓盤的空房率加以監管，同時希望90平方米以下的戶型佔到樓盤開盤的97%以上，「這樣符合節約低碳原則。」
關於保障性住房的討論也是眾多讀者來信中的熱點。一位太原的讀者希望完善經濟適用房的申購條件，應將80後納入經適房申請范圍。同樣是太原的一位讀者，希望政府能夠提高效率、加快各類保障性住房建設。
近年來在城市周邊迅速建起的小產權房，也成為讀者反映較多的問題。一位家住太原市晉源區的讀者反映，晉源區小產權房多而亂，但因為價格低廉，很多市民爭相購買，但這樣的房子沒有保障，住起來也是提心吊膽，希望政府部門能統一規劃，給小產權房一條出路。
房子的質量也是讀者反映的熱點之一。有位太原的讀者給本報寄來一封長達6頁的信件。他說，自己一直在建築部門負責施工工作，退休後又被聘為監理，目前在建築市場發現仍有一些黑包工隊存在偷工減料的問題，他希望社會能在多建房的同時建好房。
為早日圓百姓的住房夢，本報特別聯合省房地產協會組織了2010山西百姓住房論壇。
圍桌論道房價「批判」總能贏掌聲 1房價高地價飛漲是推手
「房價高得離譜，我認為從太原百姓收入水平來看，2000多元一平方米的房子比較合理。目前太原市場上動輒六七千元的房價，讓消費者吃不消。」來自山西大酒店的讀者代表韓剛認為。「2000元說」的觀點一拋出，幾名讀者代表紛紛鼓掌以示贊同。
太原房價到底高不高，合理不合理？話筒在幾位開發商那裡遭遇「太極推手」之後，本土開發商山西東方紫光房地產開發有限公司董事長任金彪說，「太原從2000年的房價均價2000元左右，到今天均價達到5760元，房價上升趨勢始終存在。不過，對地價和房價的認識，開發商的感受應該更為深刻。縱向來比，十年來，地價的漲幅遠高於房價，橫向來比，作為三線城市的太原，房價在70多個城市中是偏低的，但其地價卻是很高的，樓價上漲是必然。除了土地之外，項目的綠化、園林、水景等公共休閑及物業管理設置在升級換代，各類建築成本逐年增加，開發商不可能做賠本買賣。」「買房人希望房價降得快一些，而開發商則認為，房價漲得還不夠。」對於這一矛盾，山西陽光實業有限公司董事長李春光發言：房價問題不只是開發商的問題，政府在其中應起到重要作用。作為開發商來說，要蓋好房、開發好品牌，做到這兩點就是盡到了社會責任。簡言之，就是「既要讓百姓滿意，也要讓開發商過得去」。
房價越來越高，與飛速上漲的地價不無關系。「目前有一種說法，出售土地已經成了財政收入的主要來源，這到底是不是真的？在抑制地價方面，百姓希望政府拿出有力的政策來。」讀者代表陳二召提出的問題和呼聲，引來了全場的掌聲。「去年，全國工商聯商會公布了調查結果，認為地價在房價構成中佔比很高，最高達到50%，國土資源部很快回應，地價占很小比例。隨後國土資源部在全國抽樣調查了幾十個城市、幾百個樓盤，其結果顯示，這些樓盤平均地價占房價的比例為25.6%，這個數字說明，地價在房價中確實佔到很大比例。省房地產業協會會長袁綸華表示：推高房價的主要原因之一是高地價，高房價反過來又誘發高地價。從多年的實踐看，我國現行政策土地出讓金一次性徵收的方式存在弊端，一是導致地價一般佔到房地產開發成本的20%—30%；二是房價總數非常龐大，以此作計稅基數增大了交易成本；三是造成地方財政對土地收益和高房價下房地產交易稅費的過度依賴，刺激政府養成「快賣地、多賣地、賣好地」的利益沖動。為讓房價降下來，協會也多次呼籲過這個問題，袁綸華對此建議，是否可把70年土地出讓金一次上交的政策，變為分年繳納，改變財政對土地的依賴。
2保障性住房還是建得少
「我身邊很少有親友能住上經濟適用房，政府供應的保障性住房太少了。」家住省城金剛堰的一位讀者在論壇上稱，各類保障性住房不僅建得少，而且分配有失公平。「許多保障性住房指標都分給了大企業、大單位，而中小企業的職工既買不起商品房，還分配不到保障性住房，政府應把保障性住房的建設和分配指標向這部分人群傾斜一些。」「2009年，我省保障性住房的投資額及開工面積都創下歷史之最，但是住房建設需要一定的周期。估計明後兩年，百姓會感覺到身邊增加了不少保障性住房。」省住建廳住房保障處處長梁曉軍表示，我省確實存在保障性住房供需矛盾，今年省政府再次將保障性住房建設納入向全省人民承諾辦好的「實事」，全年將新開工建設保障性住房24萬套。現在國家對各類型住房的定位已經明確，商品房是滿足中高收入群體的房子，中低收入家庭可以通過申請經濟適用房和廉租房來滿足居住需求。「像我們這樣畢業不久的大學生，收入不高還沒有資格申請經濟適用房，希望政府能夠給類似的人群提供合適的房子。」來自省城某事業單位的魏薇說，她今年28歲，研究生畢業之後落戶在省城，現在根本沒能力買房，在論壇上她急切地表達了自己對房子的渴求。
梁曉軍處長稱，夾心層遇到的住房難題，已引起我省各級政府的關注。「今年，我省已經有發展公共租賃房和限價商品房的思路。」公共租賃住房的保障對象是既不符合租住廉租住房條件，又買不起經濟適用住房的低收入家庭，今年各市將提出2010年公共租賃住房建設計劃。而限價商品住房的供應對象是既不符合經濟適用住房供應條件，又買不起商品住房的中等收入住房困難家庭。「這兩種房子將覆蓋新就業群、外來務工人員等人群。」梁曉軍稱，我省住房建設及分配體系正在完善、健全，政府正在努力幫助老百姓實現「居有其屋」的夢想。
論壇上，許多代表認為省城的樓價上漲與保障性住房供應不足、分配不公有直接原因。山西省房地產協會的副會長、秘書長趙富英表示，近幾年政府在保障性住房的供應和建設上欠賬很多，導致百姓一提住房只會想到商品房，市場供應不平衡影響了百姓生活的幸福指數。北京世紀朗潤房地產經紀公司薛錚表示，政府在土地供應及保障性住房建設方面的不足，造成省城商品房市場的供不應求，這方面的工作如果今後沒有跟進，房價還會上漲。
(下轉8版)
嘉賓名單
袁綸華省房地產業協會會長
張保令省土地學會會長
趙富英省房地產業協會副會長秘書長
梁曉軍省住建廳住房保障處處長
閆玉變省住建廳公積金監管處處長
於世瑋山西建築職業學院院長、省房協副會長
張麗雲省統計局固定資產投資處副處長
李春光山西陽光實業集團有限公司董事長
任金彪山西東方紫光房地產開發有限公司董事長
鄧韜太原富力城房地產開發有限公司副總經理
趙海軍辰興房地產發展股份有限公司營銷副總經理
薛錚北京世紀朗潤房地產投資顧問有限公司總經理
高揚太原崇泰景和房地產經紀有限公司總經理
李峰中國房地產信息集團太原機構負責人
李志鋒北京瀚思正道投資顧問機構董事總經理
趙國偉山西安家房地產經紀有限公司副總經理
讀者代表
陳二召山西省旅遊局
杜素平太原市小店區政府辦
魏薇媒體記者
賈婷房地產相關從業者
韓剛山西大酒店員工
劉勇壯山西黃河律師事務所律師
(上接7版) 3有需求的消費者可多方比較考慮出手
「新政如此嚴厲，我特別想知道開發商下半年會有哪些應對方式？省城樓價下半年會下降嗎？我該不該買房？」讀者代表杜素平先生特別關注新政對太原樓市的影響，兩次接過話筒發言，言談中透出對樓價下跌的渴望。然而開發商的回答顯然讓杜先生失望。「調控政策影響的僅僅是購房信心，暫時的交易量縮水並不意味著省城的剛需在銳減！」北京世紀朗潤房地產經紀公司總經理薛錚認為，省城樓市正處於初級發展階段，產品類型不夠豐富，無房的外來人員、年輕人想買房，有房的中老年人想換房，太原樓市每年商品住宅的成交套數僅有四五萬套，而太原市有約達上百萬個家庭。省城商品住宅在未來幾年的需求缺口仍很大，樓價大幅下降的可能性不大。
薛錚表示，從國家歷次出台的樓市調控政策來看，通過抬高門檻抑制房地產需求的方法最為有效，但帶來的問題是把經濟能力有限的改善性需求也抑制住了，能多次置業、炒房的有錢人並不怕這一招。而加大保障性住房建設，以擴大產品供應的政策在地方落實得一直較差。打壓開發商，以計劃經濟的手段要求開發商不捂盤、不囤地、不漲價的調控手段屢屢碰壁。這樣造成的結果就是，樓市在出現濃厚的觀望情緒後，開發商減少了供應，隨後而來的是產品短缺，樓市會出現報復性反彈。
中房信息集團太原機構負責人李峰認為，此次調控政策的針對性非常強，直指局部房價上漲過快的城市，要抑制投資性需求。而根據中房信息集團在全國50多個城市的監測數據分析，省城樓市在交易量、平均價格、產品構成及市場規范各個方面都很落後，僅算得上是四線城市。其中的表現之一就是對國家歷次調控政策影響表現不明顯，反應期較為滯後緩慢。「今年下半年，省城樓市的成交量不會出現大幅放量的情況。」李峰表示，近期交易量下降是調控政策之初的表現，部分資金有限的開發商會在下半年降價。省城的樓市行情會隨著全國大勢在明年春天進入下一個發展期。「我建議有購房需求的消費者，不妨近期去售樓處看看，現在是個買房的好時機。」山西東方紫光房地產開發有限公司董事長任金彪現場推銷房子的言辭引來讀者席上的笑聲。任總的理由是近期各樓盤的交易量下跌，同時好多項目現在有大批好房源等著客戶挑，樓價相對穩定。因為售樓處到訪客戶少，售樓人員可以給客戶提供更細致周到的置業咨詢服務。「一套90平方米的兩居戶型，總價約在45萬元左右，首付15萬元貸款30萬元15年，每月月供應該在2000—3000元之間。如夫妻雙方的月收入在萬元上下，完全有能力購房。」來自山西崇泰景和房地產經紀公司的高揚現場給讀者和與會嘉賓算了一筆買房賬，他認為商品房的銷售定位就是給中高收入群體，根據市場調研情況來看，省城樓價不算高，省城市場出現的問題是供求不對等。「商品房是必需性稀缺資源，從供求關系、城市進步、國民經濟發展的各個角度分析，國內樓價還會長期看漲。」開發商與業界嘉賓一致認為，今年春季的調控政策是短期行為。中國經濟如果因商品房開發建設及交易量下滑受到負面影響，「嚴厲調控政策」將在下半年及明年春天的執行變得「寬松」。
房子現在到底能不能買？薛錚和高揚還給出了建議：房產作為必需性稀缺資源，從供求關系角度分析，價格會長期看漲。從目前來看，政府有了調控的措施，開發商也有了促銷的誠意，有需求的消費者可以多方比較，考慮出手。
4開發商呼籲同行多為老百姓建小戶型
作為剛參加工作不久的年輕人，讀者賈婷遇到的問題其實很普遍，「我們買不起120多平方米的大戶型，可是想買的小戶型房子又特別不好找。那現在國家有沒有相關政策，對商品房戶型進行調控，控制大戶型的量，多建一些一居、二居的小戶型？」
對於她的疑惑，省住建廳住房保障處處長梁曉軍給予了肯定回答，在對戶型的調控上，今年國務院4號、10號文件都對此進行了明確的規定，要求加大商品房中小戶型、中低價位商品房的供應，90平方米以下的戶型應佔到房源總量的70%以上。
山西建築職業技術學院院長於世瑋則站在普通市民的角度上對此發表了看法。他認為，
商品房的銷售對象是買得起房的高收入人群，而經濟適用房、廉租房面向的則是中低收入者。商品房的面積建多大合適應由市場來決定，而政府應該將更多關注放在解決廣大居民住房的需求上，加大經濟適用房和廉租房的建設，這樣7090(90平方米以下的戶型應佔到房源總量的70%以上)的問題都會相應得到解決，房子到底蓋多大也將不再是個問題。
「雖然政策有規定，但現實中我們根本找不到合適、優質的小戶型。」「有種說法是，90平方米以下的戶型設計有一定難度，不能建，成本高，不如大戶型好賣，交房後業主少，物業好管理。所以開發商不願意建小戶型，這種說法是事實嗎？」「一些樓盤即便有小戶型，房子也大多是背陰，位置差，市場上很難看到優質的小戶型，為什麼會出現這些局面呢？」談到小戶型的供應，讀者代表提出了種種質疑。
山西陽光實業集團有限公司董事長李春光現場仔細分析了一個樓盤的戶型大小是怎麼決定的。從購買力角度講，高檔樓盤即便有小戶型，普通老百姓也難以接受這個檔次的房價；而從技術角度講，高層多是框架結構、剪力牆，50平方米甚至更小的小戶型確實不好布局。這些因素對小戶型的供應量的確有一定的影響。但是，他告訴讀者，市場上中低檔樓盤里，七八十平方米小戶型的供應量還是挺大的，對解決老百姓，特別是城市改造拆遷戶的住房問題還是能起到一定作用的。在現場，李春光呼籲同行，希望大家多建小戶型，為圓百姓安居夢做點實事！
太原富力城房地產開發有限公司副總經理鄧韜立即用實際數據來回應李春光的號召。他說，他們公司的在建項目就全部嚴格遵守國家7090的相關規定，富麗現代廣場的小戶型甚至建到了40平方米左右。另外，他明確表示，樓市的一個現狀就是七八十平方米的小戶型一直是各個樓盤的熱銷戶型，所以讀者不必再為買不到合心的小戶型而發愁。
7、8版稿件采寫：本報記者王普榮戎紫冰高萱劉傑龍艷萍
攝影：本報記者李春澤武六紅
安居願景
袁綸華：希望山西社會各界繼續關注住房，關注房地產業健康發展，關注我們的美好家園。
張秀：希望政府能夠為中低收入人群提供更多的經濟適用房和公租房。
於世瑋：只要能保持國家房地產政策的連續性，一定能圓百姓住房夢！
梁曉軍：希望通過我們的努力盡快實現百姓居有其屋的宏偉目標!
李春光：為老百姓做好事，讓老百姓滿意是我們開發商下一步努力的方向。
鄧韜：竭盡全力為山西父老打造最高性價比產品。
薛錚：真心希望政府部門在推進保障房計劃方面，能不動搖、不懈怠、不折騰。
趙海軍：造放心房，建優居生活。
趙國偉：祝我們在座開發商和同行在未來幾年能平穩度過這次可以稱得上危機的環境，祝很多想買房的百姓買到自己滿意的房子！
高揚：百姓住房，住房百姓。
李志鋒：希望中國的房地產金融關注百姓的住房生活。
陳二召：希望山西房地產事業能健康發展！
魏薇：希望我這樣的年輕人也能夠買得起自己的房子！
賈婷：希望老百姓實現居者有其屋的夢想！
李峰：希望政府多提供保障性住房，而且把它們做得更像高品質商品房，而開發商多考慮普通住房者利益，普通住房者多賺錢爭取增加資金實力，完善自己的購房夢。
Ⅹ 關於房地產問卷調查
1、需求根據產品類型不同會在後面的優先順序上有所差異：面積、價格、功能、結構、朝向、配套、交通、景觀、物業等等。
2、收入要向客戶是家庭為單位購買還是以個人為單位購買，需要貸款的月還款占月收入一般不低於60%，再高可能壓力過大了。這個比例與房價有關哦。
3、房價多層一般是建安成本1000至1200+土地成本，小高層一般是建安成本1200至1400+土地成本，高層一般是建安成本1600至1800+土地成本。這與當地勞務和材料、運輸價格有關；
4、按樓層分：多層、小高層、高層、超高層。按產品類型分：普通住宅、小戶型公寓、花園洋房（可細分為退台和不退台兩種）、躍層、獨棟別墅、聯排別墅、疊加別墅等等。產品類型可能組合出現而產生組合型產品，比如跌層小戶型公寓……
5、剛性需求的話，面積和總價較低的比較受歡迎。改善型需求的話，面積在120-140之間比較受歡迎。投資型需求主要看重後期成長性強和可交易性強的產品。
6、這與當地交通和生活習慣關系較大，交通壓力大、私家車擁有量高的城市選郊區的人較多，反之較少。這需要針對當地城市做詳細調查，每個城市都不一樣。
7、銷售業績與項目整體競爭力有關。涉及到產品、品牌、價格、營銷、市場環境等競爭策略問題……競爭力強的項目可能開盤就賣完，弱的項目可能賣到破產……