⑴ 求一篇服務營銷的心得體會(感想)
服務營銷顧名思義，就是在營銷的過程中注重服務隊品牌的價值影響，即通過提高產品整體概念中的延伸產品價值，以至於提高產品的總價值。
服務營銷是市場營銷的一種形式，服務營銷往往必須與其他營銷方式同時應用，它只能起到畫龍點睛的作用。
服務營銷應注意的是：服務人員的素質、態度等，尤其要注意怎麼來服務。
服務營銷部只適用於服務業，任何產業都需要服務營銷，往往服務做得好比類似降價促銷的手段更容易留住客戶。因為心理因素是影響消費者行為的重要因素。
服務作為一種營銷組合要素，真正引起人們重視的是本世紀80年代後期，這時期，由於科學技術的進步和社會生產力的顯著提高，產業升級和生產的專業化發展日益加速，一方面使產品的服務含量，即產品的服務密集度日益增大。另一方面，隨著勞動生產率的提高，市場轉向買方市場，消費者隨著收人水平提高，他們的消費需求也逐漸發生變化，需求層次也相應提高，並向多樣化方向拓展。
服務營銷是企業在充分認識滿足消費者需求的前提下，為充分滿足消費者需要在營銷過程中所採取的一系列活動。它起因於企業對消費者需求的深刻認識，是企業市場營銷觀的質的飛躍。隨著社會分工的發展，科學技術的進步以及人們生活水平和質量的提高，服務營銷在企業營銷管理中的地位和作用也日益重要。
一，服務產品與實物產品的差異
與實物產品比較，服務產品具有不可感知性、不可分離性、差異性、不可儲存性和所有權缺位等特徵，服務產品的特徵決定了企業服務營銷具有以下不同於實物產品營銷的種種特點：
①服務營銷以提供無形服務為目標。
②服務的不可分離性決定了服務產品的消費與服務產品的提供是同時進行的，也就是服務的消費者要直接參與服務的生產過程，並與服務提供者密切配合。
③服務的差異性導致同一服務者提供的同種服務會因其精力和心情狀態等不同而有較大的差異，同時消費者對服務本身的要求也參差不齊，這就使得服務營銷工作穩定性差。
④由於大多數服務的無形性以及生產與消費的同時進行，從而決產品供需在時空上分布不平衡的問題，調節供需矛盾，實現供需平衡。
⑤服務的所有權缺位特徵決定了在服務的生產和消費過程中不涉及任何實體的所有權轉移。 '
二、服務營銷的管理
為了有效地利用服務營銷實現企業競爭的目的，企業應針對自己固有的特點注重服務市場的細分、服務差異化、有形化、標准化以及服務品牌、公關等問題的研究，以制定和實施科學的服務營銷戰略，保證企業競爭目標的實現。為此，企業在開展服務營銷活動、增強其
競爭優勢時應注意研究以下問題：
1．服務市場細分
任何一種服務市場都有為數眾多、分布廣泛的服務需求者，由於影響人們需求的因素是多種多樣的，服務需求具有明顯的個性化和多樣化特徵。任何一個企業，無論其能力多大，都無法全面滿足不同市場服務需求，都不可能對所有的服務購買者提供有效的服務。因此，
每個企業在實施其服務營銷戰略時都需要把其服務市場或對象進行細分，在市場細分的基礎上選定自己服務的目標市場，有針對性地開展營銷組合策略，才能取得良好的營銷效益。
2．服務的差異化
服務差異化是服務企業面對較強的競爭對手而在服務內容、服務渠道和服務形象等方面採取有別於競爭對手而又突出自己特徵，以戰勝競爭對手，在服務市場立住腳跟的一種做法。目的是要通過服務差異化突出自己的優勢，與競爭對手相區別。實行服務差異化可從以下三個方面著手：
①調查、了解和分清服務市場上現有的服務種類、競爭對手的劣勢和自己的優勢，有針對性、創造性地開發服務項目，滿足目標顧客的需要。
②採取有別於他人的傳遞手段，迅速而有效地把企業的服務運送給服務接受者。
③注意運用象徵物或特殊的符號、名稱或標志來樹立企業的獨特形象。
3．服務的有形化
服務有形
⑵ 信用卡營銷策劃書，的總結怎麼寫
黑衣路人 認為酒香也怕巷子深，所以廣告在現代商業里變得越來越重要，那什麼樣的廣告才能算是一條好廣告呢？美國著名的文案大師休格曼說，廣告想要有效果，必須要有能捕獲消費者的幾種心理誘因，咱們一起來聽聽。
第一個心理誘因是建立參與感。回憶這樣一個場景，當你去商場購物的時候，賣衣服的導購員會建議你試穿，賣食品的老闆也經常讓你試吃，如果你一開始就拒絕，那你肯定不會買，但一旦你試穿或者試吃後，你購買這個商品的概率就大大增加了，商家的這種行為就是為用戶建立參與感。好的廣告也是這樣，如果你仔細觀察就會發現，越是吸引人的廣告，往往就越給用戶建立參與感。比如說有這么一條跑車的廣告，我念給你聽聽，「駕駛這輛新車去逛一圈，感受下炎熱的傍晚駕駛時風吹過你頭發的感覺，把油門一腳踩到底，嘗一下瞬間被沖擊力頂到座椅背後的滋味，看一下精美的電子顯示屏，這是這款跑車帶給你的速度」，怎麼樣，聽我說完你是不是感覺自己在夕陽下開著這款跑車？這就是用語言或者畫面為用戶建立參與感。
第二個心理誘因是建立權威。黑衣路人 覺得人本能的心理傾向就是相信專業和權威，比如說一個數碼小白想去買一個電腦，他一定會先問問身邊懂電腦的朋友該怎麼買，能不能陪
他一起去，告訴他各種型號的區別，最好連買哪個都幫他決定好。再比如有時候我們去買西瓜，都要慣性的問老闆這個西瓜甜不甜。所以商家給產品做廣告，很重要的一點就是塑造專業權威感，比如你可以在廣告里列很多數字參數做對比，來顯示自己的專業。小米手機就經常在發布會上這樣做，然後得出自己行業地位領先的結
論，這也確實增加了消費者對品牌的信任感。
第三個心理誘因是建立聯系，就是把客戶已經知道的東西跟你的產品聯系起來，這樣就消費者才會更容易接受。比如說煙霧探測器剛剛面市的時候，很多人不知道這個東西是干什麼的。廠商在打廣告的時候就說，這個產品是「天花板上敏銳的鼻子」，一聞到家裡的煙霧就會發出警報。這個人性化的類比一出現，立刻就拉近了產品和客戶之間的距離。還有一個例子，美國曾經出過一款產品，可以遠程式控制制汽車的啟動，在你離車還有一段距離的時候，按一下鑰匙扣大小的按鈕，汽車就會自動打火，你一上車馬上就能開走。最爽的是夏天，你一開車門就能感受到涼爽的空氣，再也不用像在蒸籠里一樣，苦苦等著溫度一點一點降下來。休格曼給這款遙控裝置起了個名字叫「黑手黨的自動機關」，是不是一聽，就聯想到了黑手黨遙控汽車爆炸，眨眼間幹掉對手的火爆畫面？是不是很酷？
第四個心理誘因是喚起歸屬感渴望。黑衣路人認為人人都有對歸屬感的需求，這是天生的。好的廣告就能做到喚起消費者的需求，讓他們感覺到買這個產品，我就能屬於我喜歡的 群體。舉個例子，美國的萬寶路香煙，它的廣告成功塑造了一種頹廢的雅痞之美，西方人都想要這種氣質，當然就喜歡萬寶路香煙；再比如，賓士汽車一直標榜的 是，開賓士的人就是財富的擁有者，那想做有錢人的人，想炫耀自己的財富的人就願意買賓士車；沃爾沃後來也採取了歸屬感的策略，宣傳說自己的用戶是學歷最高的。隨後幾年，沃爾沃高學歷用戶果然越來越多。所以說，廣告只要給消費者想要的群體氣氛，他們就會自動歸隊了。
黑衣路人：產品要想賣得好，營銷廣告還是得更走心才行。但是要注意，做任何營銷都要走正道，不要做不合天道的產品和營銷，更不要做欺騙群眾的事情。目前網上是魚龍混雜，小白們也要多注意防騙。如果想了解營銷本質，可以網路找 黑衣路人
黑衣路人最後提醒你：生活不易，很多人被所謂的高人給繞暈了，搞不清方向，所以迷茫。作為人不解決最根本的哲學問題，就很難在社會上出人頭地。你到底憑什麼過上好的，自由的優質幸福生活，靠政府？靠老闆？靠父母？靠工資？只要稍微用大腦想一下，就會明白社會是什麼，到底要如何做才能改變命運和運氣，核心秘密請進改變命運賺錢資源群【 5463刪除中間字，組合純數字56205 】復制前面【】里的數字，按要求組合數字，明白人，能看明白，不明白人，不需要入群，無意義，改變命運最終是自己本性智慧的選擇問題，入群後先看看黑衣路人的空間會恍然大悟！很多東西不適合給所有人知道，能理解這個你的思想也就進入了門檻。
⑶ 營銷策劃書範文
2011年聖誕節促銷方案模板
一、 活動目的：對市場現狀及活動目的進行闡述。市場現狀如何？開展這次活動的目的是什麼？是處理庫存？是提升銷量？是打擊競爭對手？是新品上市？還是提升品牌認知度及美譽度？只有目的明確，才能使活動有的放矢。
二、 活動對象：活動針對的是目標市場的每一個人還是某一特定群體？活動控制在范圍多大內？哪些人是促銷的主要目標？哪些人是促銷的次要目標？這些選擇的正確與否會直接影響到促銷的最終效果。
三、 活動主題：在這一部分，主要是解決兩個問題： 1、確定活動主題 2、包裝活動主題 降價？價格折扣？贈品？抽獎？禮券？服務促銷？演示促銷？消費信用？還是其它促銷工具？選擇什麼樣的促銷工具和什麼樣的促銷主題，要考慮到活動的目標、競爭條件和環境及促銷的費用預算和分配。 在確定了主題之後要盡可能藝術化地「扯虎皮做大旗」，淡化促銷的商業目的，使活動更接近於消費者，更能打動消費者。幾年前愛多VCD的「陽光行動」堪稱經典，把一個簡簡單單的降價促銷行動包裝成維護消費者權益的愛心行動。 這一部分是促銷活動方案的核心部分，應該力求創新，使活動具有震憾力和排他性。
四、 活動方式：這一部分主要闡述活動開展的具體方式。有兩個問題要重點考慮： 1、確定夥伴：拉上政府做後盾，還是掛上媒體的「羊頭」來賣自已的「狗肉」？是廠家單獨行動，還是和經銷商聯手？或是與其它廠家聯合促銷？和政府或媒體合作，有助於借勢和造勢；和經銷商或其它廠家聯合可整合資源，降低費用及風險。 2、確定刺激程度：要使促銷取得成功，必須要使活動具有刺激力，能刺激目標對象參與。刺激程度越高，促進銷售的反應越大。但這種刺激也存在邊際效應。因此必須根據促銷實踐進行分析和總結，並結合客觀市場環境確定適當的刺激程度和相應的費用投入。
五、 活動時間和地點（有時候這點會放在第二點之後）：促銷活動的時間和地點選擇得當會事半功倍，選擇不當則會費力不討好。在時間上盡量讓消費者有空閑參與，在地點上也要讓消費者方便，而且要事前與城管、工商等部門溝通好。不僅發動促銷戰役的時機和地點很重要，持續多長時間效果會最好也要深入分析。持續時間過短會導致在這一時間內無法實現重復購買，很多應獲得的利益不能實現；持續時間過長，又會引起費用過高而且市場形不成熱度，並降低顧客心目中的身價。
六、 廣告配合方式：一個成功的促銷活動，需要全方位的廣告配合。選擇什麼樣的廣告創意及表現手法？選擇什麼樣的媒介炒作？這些都意味著不同的受眾抵達率和費用投入。
七、 前期准備：前期准備分三塊， 1、人員安排 2、物資准備 3、試驗方案 在人員安排方面要「人人有事做，事事有人管」」，無空白點，也無交叉點。誰負責與政府、媒體的溝通？誰負責文案寫作？誰負責現場管理？誰負責禮品發放？誰負責顧客投訴？要各個環節都考慮清楚，否則就會臨陣出麻煩，顧此失彼。 在物資准備方面，要事無巨細，大到車輛，小到螺絲釘，都要羅列出來，然後按單清點，確保萬無一失，否則必然導致現場的忙亂。 尤為重要的是，由於活動方案是在經驗的基礎上確定，因此有必要進行必要的試驗來判斷促銷工具的選擇是否正確，刺激程度是否合適，現有的途徑是否理想。試驗方式可以是詢問消費者，填調查表或在特定的區域試行方案等。
八、 中期操作：中期操作主要是活動紀律和現場控制。 紀律是戰鬥力的保證，是方案得到完美執行的先決條件，在方案中對應對參與活動人員各方面紀律作出細致的規定。 現場控制主要是把各個環節安排清楚，要做到忙而不亂，有條有理。 同時，在實施方案過程中，應及時對促銷范圍、強度、額度和重點進行調整，保持對促銷方案的控制。
九、 後期延續 後期延續主要是媒體宣傳的問題，對這次活動將採取何種方式在哪些媒體進行後續宣傳？腦白金在這方面是高手，即使一個不怎麼樣成功的促銷活動也會在媒體上炒得盛況空前。
十、 費用預算：沒有利益就沒有存在的意義。對促銷活動的費用投入和產出應作出預算。當年愛多VCD的「陽光行動B計劃」以失敗告終的原因就在於沒有在費用方面進行預算，直到活動開展後，才發現這個計劃公司根本沒有財力支撐。一個好的促銷活動，僅靠一個好的點子是不夠的。
十一、 意外防範：每次活動都有可能出現一些意外。比如政府部門的干預、消費者的投訴、甚至天氣突變導致戶外的促銷活動無法繼續進行等等。必須對各個可能出現的意外事件作必要的人力、物力、財力方面的准備。
十二、 效果預估：預測這次活動會達到什麼樣的效果，以利於活動結束後與實際情況進行比較，從刺激程度、促銷時機、促銷媒介等各方面總結成功點和失敗點。
以上十二個部分是促銷活動方案的一個框架，在實際操作中，應大膽想像，小心求證，進行分析比較和優化組合，以實現最佳效益。
⑷ 求一篇學習營銷策劃的心得體會
首先由衷的感謝老師提供給我們這樣一個鍛煉自己的機會，經過這兩周的學習，本次課程設計即將結束，總的來說，,經過這門課的學習收獲還是相當大的。回顧這段時間的課程設計，至今我仍感慨萬分。的確，從選案例到開始製作，從理論到實踐，在兩周的課程設計日子裡，可以說是苦多於甜，但是可以學到很多很多的東西，同時不僅可以鞏固了以前所學的知識，而且學到了很多在書本上所沒有學到過的知識。
經過兩個星期的實習，過程曲折可謂一語難盡。在此期間我也失落過，也曾一度熱情高漲。從開始時滿富盛激情到最後汗水背後的復雜心情，點點滴滴無不令我回味無長。生活就是這樣，汗水預示著結果也見證著收獲。勞動是人類生存生活永恆不變的話題。通過實習，我才真正領略到「艱苦奮斗」這一詞的真正含義。
做好本次課程設計，首先要有良好的認識素質，包括觀察的客觀性，觀察的全面性，觀察的敏銳性。再次，還要有足夠豐富的營銷理論知識和營銷實務知識。包括：市場調研、營銷策劃程序、營銷整體策劃、營銷戰略策劃、產品策劃、定價策劃、渠道策劃、廣告策劃、公關策劃等。房地產營銷策劃是房地產開發公司以企業經營方針目標為指導，通過對企業內、外部經營環境資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經過創意將物業與服務推向目標市場，以達到佔有市場、促進和引導房地產開發企業不斷發展目的的經濟行為。從某種意義上講，房地產營銷策劃是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。使開發的房地產商品適應顧客的需要，從而促進商品房的銷售，增加利潤，加快資金周轉。因此，房地產開發一定是首先強調「以人為本」的營銷策劃。企業的一切經營活動，都必須圍繞消費者的願望、需求和價值觀念來展開，這是房地產營銷策劃的根本所在。
經過老師的細心講解和對這門課程的15周的學習，才真正發現，營銷策劃不是一種把戲，不是一時的欺騙，不是暫時的高額利潤，不是一種單純的活動。房地產市場營銷策劃雖然只是短短的九個字，而裡面的學問確實需要我們久久的去學習體會的。通過對房地產市場營銷的學習，了解到了新的營銷管理知識，懂得了實踐中積累經驗的寶貴。是的，營銷策劃是一個系統工程，是一個科學過程。市場營銷策劃擁有一種力量，這種力量可以穿透人的心智，同時還渾然不覺，卻產生了奇特的功效，很難用言語形容。市場營銷就是連接市場需要和住宅產品開發建設的中間環節，是開發商將潛在市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自我發展的有效手段，從某種意義上說，房地產營銷策劃是關系房地產開發經營成敗的關鍵。
通過這次課程設計使我們更加懂得並親身體會到了理論與實際想結合的重要性，只有理論知識是遠遠不夠的，只有把所學的理論知識與實際想結合起來，從實際中得出結論，才能真正為社會服務，從而提高自己的實際動手能力和獨立思考能力。在設計的過程中遇到很多問題，可以說是困難重重，並且在設計的過程中發現了自己的很多不足之處，發現自己對之前所學過的知識理解的不夠深刻，掌握的不夠牢固，有待加強。
老師為我們安排此次課程設計的基本目的，在於通過理論與實際的結合、人與人的溝通，進一步提高思想覺悟，尤其是觀察、分析和解決問題的實際工作能力，以便培養成 能夠主動適應社會主義現代化建設需要的高素質人才。在這兩個星期的課程設計之後，我們普遍感到不僅實際動手能力有所提高，更重要的是，通過對房地產市場營銷策劃流程的了解，進一步激發了我們對專業知識學習的興趣，並能夠結合實際存在的問題在專業領域內進行更深入的學習。通過課程設計，復習和鞏固我們所學的專業知識，培養了我們綜合運用所學理論知識和專業技能的能力。學會分析解決一般成本經濟的設計、賬面的編制中的實際問題，並熟悉其工程成本會計方案編制中的一般程序、方法。通過本次課程設計，目的是培養我們獨立思考和解決實際工作的能力。在老師指導下，獨立完成所分擔的課程設計任務。讓我們獨立完成資料的收集、熟悉，掌握設計的基本要求和方法，掌握工程成本會計的基本要點；熟悉賬目規范；確定工程成本核算項目，編制明細賬，填寫多欄式賬目，計算有關造價及技術經濟指標、填寫編制說明等工作。
作為整個學習體系的有機組成部分，課程設計的一個重要功能，在於運用學習成果，檢驗學習成果。運用學習成果，把課堂上學到的系統化的理論知識，嘗試性的應用於實際工作中，並從理論的高度對設計工作的現實中提出一些有針對性的建議和設想。檢驗學習成果，看一看課堂學習與實際工作到底有多大距離，並通過綜合分析，找出學習中存在不足之處，以便為完善學習計劃，改變學習內容與方法提供實踐依據。
關於本次課程設計，我的設計雖然還不夠完善，許多功能因為時間和本身的知識水平有限無法實現，不過，至少在平時的學生基礎之上已經有了很大的提高，我堅信它必將會對我們的未來走上工作崗位產生積極的影響。
在此次課程設計中，學到了很多課內學不到的東西，比如獨立思考解決問題的能力，出現差錯的隨機應變能力，都受益匪淺，並且使我們的動手能力得到了很到了很大的提高，對以後的工作、學習都有非常大地幫助。對我而言，只是上得收獲固然重要，但是精神上的豐收更加可喜，挫折是一種財富，經理是一種擁有，這次課程設計必將成為我們人生旅途上一個非常美好的回憶！
⑸ 上營銷策劃課的心得體會
如果你是頭腦正常的人進去後就變得不正常了，如果你是思維單一的人那麼你重新進行了頭腦風暴
⑹ 廣告策劃心得如何寫
比葫蘆畫瓢。 大型度假地產項目的營銷策劃心得 按：大型度假地產項目的營銷策劃在中國屬於新鮮事物，體系龐大，主體多變，沒有太多的案例可以借鑒。由於所謂的廣告公司的忽悠和長官意識的霸權，大型度假地產的營銷策劃走過些彎路，或許有些項目還正在走。擔心壓在心頭，就撰了這些文字，給搜索到此的人一點勤勞的「報酬」，當是引玉之磚。 大型度假地產項目的營銷策劃通常容易出現的錯誤主要表現在以下幾個方面： 一，項目主體資格的缺失由於大型度假地產項目往往都是成片開發，開發商的股份組成一般都至少有投資人和地方政府（或代表地方政府的國有企業），領導班子中往往缺少真正懂房地產的專業人士，尤其是懂度假地產的專業人士。於是，對項目自身的認識不夠，自信心不足，最終導致主體資格的缺失。主體資格缺失簡單地說就是「不知道自己是誰」，無論項目位置如何好，項目資源擁有什麼樣的優勢，規劃做得如何好，就是不知道怎麼讓別人知道，也不知道怎麼去描述。最後，無可奈何，用類比方法，把別人的漂亮衣服往自己身上一套——不管是否合身，總比光著身子好！於是，就出現了大量的洋名：什麼東方芝加哥、什麼海口外灘、什麼東方夏威夷、什麼比華利山莊……，這還不夠，在加上一大堆的解釋與描繪的語言，讓人雲里霧里，不知所雲。就象生物的多樣性一樣，其實房地產項目、度假地產項目也是多樣性的，世界上不會有完全相同的項目。所以，勇敢地做回自己，在市場上大聲地喊出自己的聲音來，找回項目該有的自信，是度假地產項目營銷策劃的基石。 二，人性關懷與文化關懷被忽視度假地產與傳統地產最大的區別就在於：度假地產滿足了人們度假的需求，尤其是中長期度假的需求。其實，項目之初，規劃設計師在做規劃設計的時候，就已經考慮到了足夠的人性關懷和文化需求，這種關愛甚至比傳統地產更加廣博、深邃和恰倒好處。每個度假地產項目都有其度假主題，更有其人性與文化的個性。然而，到了我們的營銷策劃師的環節，這樣的人性與文化關懷被大大的忽略了，過分誇張了項目的物理功能，其結果就是，項目的描述「拽」得不得了，「牛」得不得了，楞生生地在項目與消費者之間堵上了一道牆，需求與供應無法進行有效地溝通。 三，歷史文化被抹殺不管什麼樣的度假地產項目，總可以找到它的地理坐標，自從有地球以來，這里就按照自然規律演繹著它自身的歷史，有了歷史，就有了文化。因此，任何一個度假地產項目，我們都可以找到它的地理坐標、歷史坐標和文化坐標。歷史與文化本身沒有好壞之分、對錯之分，只有歷史文化個性的差異和看待這些歷史文化的角度與方向。任何一個度假地產的項目都建立在它的地理價值上，過去的是歷史價值，未來的是使用價值。使用價值可能雷同或相似，歷史價值才是最有個性的，最有賣點的。一個地名，可能存在了幾百年、幾千年，我們可以從網路全書、字典、地圖上找到它，也可以從互聯網上找到它，一旦找到了，就會終生不忘。因此，營銷者不要怕歷史不夠光耀、地名不夠響亮、文化不夠燦爛，只要我們讓受眾找到了項目的地理坐標，營銷工作才能隨後展開。抹殺了項目的歷史文化，就等於放棄了營銷的起點。重新建立一個營銷的起點與如何挖掘利用好已有的起點，有經驗的營銷師自然會有明確的結論。 四，市場目標客戶的模糊度假地產與傳統住宅地產的目標市場是不一樣的：傳統住宅地產的購買人就是使用人，而度假地產產品的購買人只是投資人和收益人，使用人卻是所有的度假客。在這之前，由於開發商承擔著土地成片開發的職責，可能還有二級開發商這個角色。因此，營銷的目標客戶就有三個人群。大型項目往往在實際操作過程中，往往比較重視投資人，尤其是產品購買人，容易忽略最終的消費者，結果就落入了「為賣產品而賣產品」的巢臼，一葉障目，舍本求末，終失天下。度假地產是個龐大的產業鏈，終端消費者是支撐整個產業體系的「載舟之水」，他們才是我們服務的核心對象，照顧好了他們，投資人才會被吸引，才會照顧好開發商的錢袋子。 五，推廣階段上的混亂度假地產往往都是大項目，位置新，概念新，功能復雜，服務體系龐大，產品鏈條長，開發周期長。一般的項目都要經歷3-5年，有的甚至5-10年或者更長。整個開發過程中包含前期開發、土地招商、房產銷售、旅遊服務等，有的項目先開發、先經營，所以經常是同一時間內包含土地招商、房產銷售和旅遊服務。這樣，營銷思路容易產生混亂，步伐出現錯誤也就在所難免。其實，仔細分析後，推廣思路就十分清晰。由於一級開發商實際上是承擔了土地開發和招商的功能，而二級開發商才是產品製造者，旅遊的經營服務是大家共同的事情，這樣，推廣就一目瞭然。一級開發商要做的是片區概念推廣和片區旅遊服務推廣，二級開發商要做的是產品銷售推廣和個性化旅遊服務推廣。一級開發商在推廣過程中往往容易忽視地理坐標的定位，直接進入了產品概念的定位上，結果，推廣了很長時間，別人還不知道在哪裡。因此，只有在地理坐標的定位推廣完成後，才能進行後續的其他推廣。由於很多項目中，一級開發商同時也是二級開發商，在有房產產品銷售時，就忘記了土地利益。我們都知道，房產價格首先取決於土地價格和開發成本，土地價格來自於區域內項目的未來預期，因此，旅遊服務推廣往往就是區域定位推廣，是提升區域土地價值的重要手段，不能因為需要銷售產品而被忽視了。 六，營銷渠道與手段的困惑度假地產的營銷者和廣告人，往往鑽進傳統地產的營銷模式里出不來，看到了度假地產推廣的復雜性就手忙腳亂了。二級開發商（大投資人）、房產購買人（小投資人）、度假客三類人分布在三個不同的大群體中，尤其是大小投資人更是遠離項目位置、分布散，傳統的房產推廣渠道顯然不夠用或者用不起。營銷渠道與營銷手段因此需要創新。「全時空營銷」與「精準營銷」是度假地產的有利武器。全時空營銷用於造勢做概念，做旅遊服務推廣，而精準營銷適合做招商和房產銷售。 七，兩個營銷制高點人性關懷人文化關懷最終落地的是「心理營銷」和「文化營銷」，「心理營銷」和「文化營銷」是市場營銷的兩個制高點，房地產不例外，度假地產也不例外。心理營銷的關鍵在於如何把握好消費者的消費心理，讓其在消費過程中心理上獲得最大的滿足。而度假地產的消費者，特別是某些高端產品的消費者，有著和營銷策劃人員更高級的心理追求，一些產品或服務甚至稀少得一般人從未體驗過，因此，對於這樣的產品的營銷，從心理關懷著手，是對營銷策劃者的極大挑戰。文化營銷說起來容易做起來難。營銷策劃者遠離真正的文化，寫幾句歪詩、弄幾句廣告辭還馬馬虎虎，要用文化做營銷，實在是勉為其難了。文化營銷的基礎是要用項目打動文化人，讓文化人創作出真正的文化精品，把市場營銷融在文化中，借文化傳播的強大力量來營銷推廣度假地產。 八，「海口外灘」策劃與推廣的得失「海口外灘」是一個典型的帶度假地產性質的片區營銷案例，筆者參與了其中，也作為主要操作者見證了它的成功與失敗。2001年開始，海口市房地產開始復甦，政府為了抓住機遇拉抬地價、拉抬房價，海口市開始了新一輪的城市總規修編和幾個片區控規設計。其中「填海區」是幾個片區規劃中最重要的。因此，海口市政府，尤其是規劃局希望通過該規劃的國際招標過程和聽取市民對規劃的意見來彰顯其政績。剛好我所在的公司有一個6萬多平方米的項目位於該填海區的核心位置，也要為項目取案名。首先是我們的案名被確定為「新外灘 XX城」（我極力反對，老闆最終拍板確定的），而當時的王富玉書記也想把這個片區命名為「海口外灘」。於是，在政府與企業的雙重推動下，開始了轟轟烈烈的「海口外灘」運動。一時間，海南日報、海口晚報、各家電台、電視台，連篇累牘地介紹海口外灘。從文化到歷史、從規劃到建築、從營銷到銷售，整個海口幾乎無人不知，無人不曉。更有反對者，在本地甚至中央的各大網站論壇「死諫」，不能叫海口外灘。最後，市政府只得請廣大市民提名，各路名人評選，挑選了19個名字供政府領導選擇。因市委書記的調動和省規劃委員會的強力反對，最終，「海口外灘」名稱被擯棄，取而代之的是「海口市核心濱海區」。2004年，我工作變換，項目還在原來的片區，但我們既不用「海口外灘」，也不用「核心濱海區」，而直接用被淡忘了的「海口灣」這個地理名稱，正因為此，「給世界一個海口灣」，「做海口灣的主人」等廣告深入人心，傳播速度和廣度遠遠比「海口外灘」和「核心濱海區」要大得多。回過頭來，我仔細進行了再分析，主要有下列得失：1，「海口外灘」作為項目名稱或項目名稱的一部分是可以的——盡管有人反對，只要有好的傳播與銷售業績，就無可厚非。但作為政府行為，作為地理名詞，作為片區名稱，「海口外灘」是萬萬不可的。市民和學者的反對也充分說明了這一點，最終省政府沒有批準是明智的。2，「海口灣」是個地理名稱，沿用了千百年。雖然我們在前面冠以了企業名稱，但偷梁換柱後，一般市民和消費者是不會深究的，久而久之，地理概念和地產概念自然會既融合、又各有特別含義。由於借了「海口灣」的歷史遺產，推廣收益自然也就分享了前人的成果。3，大型度假地產項目實際上是承擔了部分政府功能和全部的開發商職責，對於代為行使的政府功能，一定要坐得直、行得正，顯示出王者的風范。因此，片區名稱一定不要生造或盜用，否則浪費錢財和喪失發展良機，害人害己。4，度假地產的策劃、營銷與推廣，不能浮躁，重要領導人一定要承擔起應有的社會責任，對城市負責，對文化負責，對未來負責！