❶ 物業調查報告怎麼寫
關於我區直管公房管理情況的調查報告
來源：城建與環保工委
關於我區直管公房管理情況的調查報告 ――２００５年９月２７日在區十二屆人大常委會第８８次主任會議上武昌區人大常委會城建與環保工委主任龔義元 主任、各位副主任：根據《武昌區人大常委會２００５年工作要點》的安排，在分管主任的帶領下，城建與環保工委組織部分人大代表和工委委員，與８月２４日對我區直管公房管理情況進行了調查。之後，工委又分別到區房產局、區財政局、黃鶴樓房管所、糧道街房管所進行了調研，現將調查情況報告如下：一、主要成績 區房地產公司積極履行政府賦予的職責，認真搞好我區直管公房管理，取得了比較明顯的成績。一是努力搞好房屋經租管理。積極做好房屋租金收繳工作，採取多種措施，內部抓管理，建立激勵機制，加大考核力度，外部重服務，講誠信，最大限度的挖掘租金回收潛力；嚴格房屋租賃管理制度，把好直管公房分戶過戶審批關，加強租賃市場管理和經租業內資料管理。 二是認真搞好房屋產權管理。注重抓好各項基礎資料工作，加強產權清理；引進房產信息管理系統，初步實現了房產微機化管理；嚴格直管公房產權進出審核程序，確保國有資產不流失。三是積極搞好房屋維修管理。認真推行《房產經營管理責任制》，加強房屋服務意識教育，抓服務，講誠信，及時解決住用戶的實際困難，把房屋維修服務作為面向社會的一個窗口，作為政府聯系廣大群眾的橋梁。二、存在問題 1、租金回收困難。虧困企業租金上繳不力；下崗職工增多導致租金難收；拆遷遺留問題等引發抵交租金；受社會環境的影響，一些住戶惡意拒繳租金，現陳欠租金累計達幾百餘萬元。為收租金房管員被打罵之事時有發生，對此無相應的有效措施來遏制此類現象的發生。 2、危嚴房的安全隱患問題較大。區直管公房中危嚴房有９１４棟，近１２萬平方米，占區屬房產總面積的１６％，完好房只佔３０％多，其餘是基本完好房和一般損壞房。隨著時間的推移，危嚴房將逐漸增多。危嚴房多了，安全問題存在很大隱患，特別是刮風下雨，險情不斷。然而房屋維修費用有限，加上近年來被土地儲備中心控制，危嚴房得不到改造，安全隱患不能及時消除。 3、房改房的維修管理問題值得注意。從１９９９年至今，我區已房改售房面積近３６萬平方米，售房資金達幾千萬元。據反映，房改房的維修服務存在一定問題，當初購房者按房款的２％向售房單位交了維修基金，只夠維持２－３年，早已用完了，如今維修服務無人管。房改房的管理也有問題，許多房改房單棟，難以形成物業管理小區，甚至一棟樓房，有的房改了，有的未房改，公私房交叉，不好管理，亂搭蓋、亂改建的現象比較多。 4、產權遺留問題急需解決。從上世紀９０年代起，我區對一大批危嚴房實施了改造建設，許多居民的住房環境得到明顯改善。但由於多種原因（政出多門，部分改造項目存在突發性、實效性、指令性，申辦不及時），全區現有一千餘戶居民未能辦妥土地使用權證和房屋產權證，造成入住居民合法權益無法得到有效保障，致使許多住戶多次到市、區政府部門上訪，形成了不穩定因素，解決好產權遺留問題已迫在眉睫。 5、「落私」工作矛盾突出。落實私房政策是指中央從８０年針對 「文革」期間無償接管的私有房屋。落實政策而開始的一系列歷史遺留問題的專項處理工作。由於近年來房地產不斷升值，導致原私房業主心理不平衡，由於「落私」工作是一項非法律調整規范的特殊工作，政策性極強，然而近年來在原有「落私」文件上開了口子，形成市與區、區與區口徑不盡統一，導致原私房業主相互攀比。因此近兩年來私房戶集體上訪現象愈演愈烈，目前我區集體上訪反映激烈的達百餘戶，已形成了一定的規模和組織。再加上私房發還後其中的私房承租戶面臨租金提高、無拆遷補償、業主強攆住戶搬家的問題不能解決，導致住戶不斷上訪，給社會造成不穩定因素。三、幾點建議 1、採取多種形式，加大宣傳力度。要提高住用戶的法律意識，樹立國有資產觀念，提高上繳租金意識。要提高房管人員的社會地位，增強房管人員的法律意識和責任意識，認真執行房地產管理條例，做到依法管房，進一步推行責任制，加強房屋的租賃管理，做好房屋的維修養護工作，及時解決住戶的實際困難，以服務促租金，用租金搞好服務，真正做到「管房為民，服務為民」。 2、進一步搞好房屋產權管理。產權管理是直管公房管理工作的基礎，一定要摸清家底，搞好台帳，實行微機化管理，做到常變、常新、常准，防止漏管現象的發生，並嚴格把好直管公房產權進出關，確保國有資產不流失。 3加強房屋安全管理，確保住用戶安全。真正落實「三個代表」的重要思想，一切從人民群眾的利益和安全著想，加強危嚴房的監護工作，不得有塌房傷人的事故發生。要增強應急維修費用，加強值班制度，組織好搶險小分隊，確保房屋的安全使用。另外，加強舊城改造步伐，逐步清除危嚴房。 4、 要把房改房的維修管理工作提到議事日程上來。武政［１９９９］９８號文件明確規定，多層住宅按售房款的２０％提取維修基金，購房者按購房款的２％向售房單位繳交維修基金，維修基金專款專用，切實加強房屋公共部位、公用設施的維修管理，保障其正常使用。現在有必要重申明確一下，切實加強房改房專項維修基金的管理、使用和監管。要制定公房售後服務辦法和制度，認真做好公房售後維修和服務工作，解決業主的後顧之憂。要全面推進社會化、專業化、經營型的物業管理，加大房地產公司改革力度，促進其轉換經營機制。採取一定措施，逐步減少公、私房交叉的矛盾，對條件相對成熟的房改房，可形成封閉小區或樓棟進行規范管理，創造條件，向物業管理小區發展。 5、認真做好「落私」工作，努力解決好產權遺留問題。落實私房政策是一項涉及面廣、歷史情況復雜、政策性極強的艱苦工作。政府要高度重視，政府相關部門要共同承擔起落實私房政策的各項具體工作。要大力宣傳有關政策，積極做好有關落實工作，注意做好說服工作，控制住集體上訪擴大的態勢。建議區政府向市政府呼籲進一步明確「落私」工作的政策，全市統一口徑，力保穩定大局。針對帶戶發還引起的住戶矛盾，政府要採取切實可行的措施予以解決。產權遺留問題，按現行辦證標准根本無法辦理「兩證」，建議區政府向市政府反映，爭取相關政策，盡早解決好產權遺留問題。
❷ 談談成都物業的發展和現狀。。
物業行業與人民的衣食住行息息相關。
我國的物業管理工作處於初始階段，受各種主客觀因素的影響和制約，存在的問題也不少，顯現的矛盾一時難以解決。主要表現在：
（一）、房地產開發遺留問題影響後期物業管理
通過調查了解到，由於物業管理工作較之房開企業起步較晚，一是開發商在前幾年的住宅小區建設過程中，對物業管理工作及其設施缺乏周密的考慮，給後期物業管理工作在服務上增加很大難度。二是部分開發商以盈利為目的，缺乏大局觀念和長遠意識，在規劃設計、施工階段未按規劃要求實施，使後續物業管理功能缺陷較多；三是部分開發商在小區建設沒有預留物管用房，預售房宣傳中，完全以售房為目的，誇大了小區綠化、空地留置和休閑娛樂場所等功能，與業主購房後入住小區的實際情況差異較大，導致業主把開發商的承諾和實際差異所產生的怨氣集中到物業管理企業，使物管企業與業主之間產生矛盾和糾紛，嚴重影響物業管理工作的順利開展；四是新開發的商品房應收取的維修資金有的沒有收或未按規定收，給物業管理工作後期工作造成了難度。
（二）、業主的服務消費意識不強
業主的維權意識雖在不斷增強，但多數業主在物業管理消費觀念上陳舊，還沒有樹立「花錢買服務」的意識，對《物業管理條例》及相關的法律法規、政策規定知之甚少。同時相當一部分業主有在「花錢少，服務好」的思想尤其是買房時只注意房子質量價格，而忽略了與之相關聯的物業管理中的權利義務等問題，使之入住後與物業管理企業不配合不協調，甚至產生抵觸情緒，稍有不滿意的地方就拒交物管費，影響了物業管理服務工作的順利進行。
（三）、業主與物業管理企業的地位不平等
根據國務院《物業管理條例》規定，物業管理企業與業主之間都分別享有權利和應盡義務，彼此是平等關系。而實際上，相當部分業主誤認為花錢買服務，物業從業人員應該是包羅萬象全方位無償服務，個別業主甚至視物業管理人員為下等公民，對物業管理企業的工作不予支持，甚至無理刁難。有的業主在小區內亂搭亂建亂拆，違反小區物業管理約定，物業管理人員出面干預制止時，經常發生不堪入耳的漫罵和恐嚇，使矛盾加劇。
（四）、管理機制不夠完善
由於物業管理處於剛剛起步的新興行業，在管理機制上，一是職能部門職責不清，物業管理企業在社區和居委會的管理中的關系尚未理順，工作責權范圍不清，出現多頭管理。二是相關規章制度尚未制定，尤其是縣級人民政府出台有關物業管理方面的地方性法規較少。三是房屋維修專項資金的繳交歸集和管理未統一，監管力度不夠，一旦出現疏漏，將會造成資金流失，使住房的維修管理得不到保障。
（五）、物管企業多數虧損舉步維艱
由於歷史的原因，大部分物業管理企業依附於房開公司。近年來，受金融風波的影響，我區多數房開企業，一是歷史遺留問題，造成已竣工的老項目因驗收等問題一時不能了結，故無法實施新的項目；二是銀行停貸斷奶，造成房地產開發企業資金斷鏈，負擔加重，經營環境惡化，將直接波及到從屬於房開企業的物業管理企業，房開企業在困難的情況下，雖然扶持所屬的物管企業，但出杯水車薪，由於物管企業所收的物業管理費偏低，仍然保障不了物業企業正常經費的開支。由於企業不景氣，使物業管理公司的服務設施不全，從業人員待遇較低甚至沒有保障，導致從業人員，尤其是通過培訓較熟練的專業人員流失，不能穩定物管隊伍，工作很難到位。
（六）、物業管理企業服務不到位
目前的現狀是大部分物業管理企業從業人員的文化素質不高，年齡偏大缺乏專業技術，整體素質較差。因此，在管理水平和服務質量差，達不到對業主的優質快捷服務需求，故企業與業主之間產生了一些不應該產生的矛盾。
（七）、政府部門對物業管理企業重視不夠
隨著城鎮建設的快速發展，物業管理企業在城鎮經濟建設和社會發展中同樣起著不可低估的作用。一個城市的文明程度，最直觀的是城市小區建設和小區管理。這也是每個市民直接感受到的。然而，物業管理企業在城市管理機制不健全的情況下，往往被遺忘，他們的艱難處境需要各級政府重視關心和支持，對物管企業自身無力解決的困難，需要政府出面協調解決。
最後，小小總結一下，套用一句老話「前途是光明的，道路是曲折的！」
❸ 物業管理社會調查報告
一。小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：
（一） 業主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，「產權歸己，維修自理」的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，乾脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區,50多萬平米住宅。四是業主委員會流於形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
（二） 企業對管理服務的定位不準確我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由於物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，計程車棚、地下室等，用於經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。
（三） 老舊小區基礎條件不配套我市物業管理住宅小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，佔全市物業管理住宅區面積40；二是實行半封閉管理的住宅小區，佔全市物業管理住宅小區面積的21；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，佔全市物業管理住宅小區面積的39。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標准普遍不高，歷史欠賬多，硬體環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用於小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防範設施匱乏，大多是敞開「不設防」住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。三是小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。
（四） 開發商遺留問題的解決不到位開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。有的開發商侵佔和出售配套公用設施所謂「使用權」，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了後期管理難度。三是房屋質量問題。新區交付使用一段時間後，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場競爭機制未建立,有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標准接管物業，也為日後的管理工作埋下隱患。
（五） 熱難點問題影響物業管理正常運作。1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障後，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。主要原因是小區建設時，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦於沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標准偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦後才被動維修。
（六） 現行物業法規操作困難。1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。3、現行法規中關於房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。4、成立業主大會的規定過於繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
二、解決物業管理問題的幾點建議:
1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出台更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善於運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規范物業企業工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規范，專業性不強，企業運作透明度不夠的落後狀況。
2、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委託服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，並定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對於熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。
3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。開發商遺留問題日漸成為新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，為日後正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。成都市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我部有關部門要積極創造條件，借鑒成都市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力為人民群眾創造和諧的社會環境。
❹ 如何進行城市居民小區的物業管理調查報告
近年來，隨著我市城市建設快速發展,住宅規模化不斷壯大，物業管理工作在我市逐步推開。優質的物業管理對改善居住環境、促進和諧社區建設、提高城市品位發揮了積極作用。新的城市規劃,建設安居、宜居、和諧的百萬人口城市，必須進一步推動、規范這項工作的開展，根據市政協2008年工作安排，市政協法制委在鄭增強副主席的帶領下，組織部分政協委員，於10月下旬，對市區居民小區物業管理情況進行了調研。調研組聽取了市房管局的情況介紹，深入到部分居民小區進行了實地察看，召開了部分物業管理企業經理參加的座談會，並向業主發放調查問卷徵求意見。現將調查情況報告如下。
一、基本情況
我市市區物業管理工作經過近幾年的發展，已形成了類型各異、層次廣泛、形式多樣的局面。據調查，我市居民小區目前主要有五種管理方式：一是物業管理公司加小區家政服務型；二是開發商售後代管物業型；三是業主聯合自主管理型；四是機關單位集資管理型；五是無人管理型。
市區有資質的物業管理企業共15家，其中二級資質企業10家，三級資質企業5家，從業人員共338人；市區18個較具規模的居民小區，總建築面積150多萬平方米。其中16個小區成立了業主委員會。在實行物業管理的居民小區中，成立業主委員會的都由業主委員會和物業管理企業簽訂了《物業服務合同》，沒有成立業主委員會的都由開發建設單位與物業管理企業簽訂了《前期物業管理服務合同》或《委託合同》。
為做好物業管理工作，近年來，我市主要採取了以下幾項措施：加大宣傳力度，增強業主的物業消費意識。通過發放宣傳資料，開展政策法規咨詢，召開座談會等方式，廣泛宣傳《物權法》、《物業管理條例》及相關政策法規，使市民更多地了解、參與、支持物業管理，為物業管理工作營造了較好的氛圍；加大培訓力度，提高物業管理人員素質。組織各物業管理企業經理、管理人員舉辦培訓班，提高了從業人員的素質。組織有關人員學習外地先進經驗，規范物業服務，提高管理質量，收到了較好的效果；加大監管力度，推動物業管理行業健康發展。出台了《黃驊市物業管理暫行辦法》、建立了《專戶維修資金管理辦法》等文件，為我市物業管理行業的健康發展提供了政策保障。依據建設部《物業管理企業資質管理辦法》制定了規范的運作程序，將不符合條件的物業管理企業提前拒之門外，較好地保證了物業管理企業的服務質量，對物業管理行業的健康發展起到了推動作用；加大指導力度，完善業主自治制度。加大對各居民小區業主委員會的指導，積極創造條件籌建業主委員會，制定業主文明公約，明確權利和義務，使廣大業主對自身的權力和義務有了進一步了解，對實行自治管理重要意義的認識有了進一步提高。廣大業主積極支持和配合業主委員會、物業管理企業開展工作，共同建好小區、管好小區的濃厚氛圍正在逐步形成。通過以上工作，市區物業管理整體水平有了較大提高。
二、存在問題
市區居民小區物業管理工作雖然取得了一定成績，但存在的困難和問題也不容忽視。主要表現在以下幾個方面：
一是業主與物業管理企業矛盾日益尖銳，不穩定因素開始凸現。作為發展中的城市，黃驊最早建設的大部分樓房小區處於無物業管理和物業管理不規范階段，這樣的小區環境談不上優美，只能保證居住的基本條件，業主的訴求也較低，矛盾是隱性的；另一部分是近幾年建設的有物業管理的小區，大多存在這樣那樣的問題，或房屋質量存在問題，或暖氣不熱、水壓不足，或綠化不達標、安全無保障等等，這些問題直接影響了業主的正常生活，但物業管理企業又無力解決，業主很不滿意，因此，業主與物業管理企業的矛盾很多，關系比較緊張。有的業主消費意識差，仍有計劃經濟福利物業意識，對政府及相關部門有依靠性，造成有的業主與物業管理企業吵架，有的到有關部門上訪，據調查，有的小區居民聯合集體拒交物業管理費。出現矛盾解決不及時，不合理，致使不良影響擴大，物業管理企業為了生存只好減少人員和投入，降低服務標准，甚至退出，造成有的小區至今無人參與物業管理的癱瘓狀態，如此惡性循環，既造成物業管理企業普遍虧損，也給業主生活帶來不便，影響了社會的和諧穩定。
二是業主自我管理意識欠缺，業主委員會尚未真正發揮作用。由全體業主民主推選產生的業主委員會是廣大業主的自治組織，在物業管理工作中起著聯系業主與物業管理企業，消除隔閡，增進了解的重要作用，但有的業主對物業管理情況漠不關心，業主大會不能順利召開，民主決策的作用得不到有效發揮。有些小區在入住幾年後仍沒有召開過業主大會，沒有成立業主委員會，物業管理仍處於前期物業管理狀態，業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。有的小區雖然成立了業主委員會，但並不是由業主大會選舉產生，而往往是由建設單位或開發商指定產生，其成員對物業管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的知識、精力和熱情，業主委員會形同虛設，不能發揮應有作用。甚至只顧自己沾光，不替廣大業主維權。
三是物業管理企業經營不規范，服務不到位，從業人員素質較低。調研中發現，我市推進物業管理市場化的進程非常艱難，嚴重阻礙了物業管理行業的健康發展。目前，在市區實行物業管理的18個居民小區中，幾乎沒有通過招投標方式選聘物業管理企業的，多數居住小區或是由原開發企業委託其子公司代管，或是由房產主管部門指定物業管理企業管理。這種「自建自管」的管理模式所帶來的直接後果就是物業管理市場缺乏競爭，物業管理企業沒有活力，管理水平很難令業主滿意。即使因為開發企業的子公司代管呈現出一時的活力和繁榮，也僅僅是因為開發企業要藉助這一「活力和繁榮」為大量後續商品房銷售做做樣子，屬於建築小區的前期物業，一旦開發企業與物管公司脫鉤，物業管理將舉步維艱，居民小區將面臨無人管理的局面。有的物業管理人員缺乏服務意識，服務態度不夠端正，服務用語不文明。有的物業管理人員技術水平不高，物業維修不及時、不到位，業主意見很大。有的物業管理企業片面追求經濟效益，降低標准承接物業管理，給日後的物業管理工作留下隱患。
四是部門監管作用沒有能夠得到足夠發揮。《物業管理條例》對相關部門在物業管理工作中應負的責任都作了明確的規定，但在實際工作中，有些規定沒有得到很好的落實。首先，對物業管理工作有待進一步提高重視。有的規模較大的居民小區，交付使用幾年後仍沒有建立居民委員會，既不利於對物業管理工作進行指導，也給業主的生活帶來很大不便。其次，在居民小區的開工、驗收等環節上，有待進一步嚴格。有的分期建設的居民小區，配套設施未按規定同步建設。如青青家園等住宅建設項目竣工時多數未進行綜合驗收，導致群體事件發生，直至上訪。有的居民小區物業管理用房未落實，有的綠化工程未達標，有的配套設施未建設等等，這些問題均未得到及時糾正，致使居民小區的建設未能達到總體規劃要求。第三，小區的規劃設計意識有待進一步超前。特別是一些建設較早的居民小區表現尤其突出。有的小區建設時根本未建停車場，也沒有預留停車地點。隨著社會經濟的快速發展和人民生活水平的不斷提高，私家車數量激增。大量的私家車涌進居民小區，使得許多小區車滿為患，由此引發的矛盾糾紛時有發生。此外，有些水、電、暖等設施不能做到「一戶一表（閥）」，給物業管理帶來很大不便，也在一定程度上影響了業主與物業管理企業的關系。第四，部門之間有待進一步形成管理合力。有的業主隨意丟棄垃圾、違反規定飼養寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用途，在裝修中損壞建築物結構安全或造成滲漏，影響相鄰業主的正常居住等，對此，物業管理企業難以管理，相關職能部門也很少過問。有的部門只收費卻不肯承擔設施的維修費用，設施損壞時推諉責任，使物業管理企業陷入被動局面。
五是開發商遺留問題導致業主與物業管理企業產生糾紛。調查結果顯示，引發業主和物業管理企業糾紛的原因多數與開發商遺留問題有關。有的開發商在建設過程中不講誠信，偷工減料，房屋質量存在嚴重問題。有的擅自改變設計規劃，小區建設先天不足,有的在售房時關於供水、供氣等方面的一些承諾無法兌現，成了業主拒交物業費的理由。這些問題業主從開發商處得不到及時解決，只能同物業管理企業交涉，從而引發雙方的矛盾和糾紛。有的居民小區交付使用時綠化、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業管理企業與業主的矛盾。有的小區車庫、地下室、活動中心、會所等公建配套設施權屬界定不清，造成業主對產權的強烈主張，也帶來維修責任的承擔和物業管理費分攤及物業經營收益分配等多方面的矛盾。
三、幾點建議
隨著社會經濟的發展和人民群眾生活水平的提高，居民小區物業管理工作的重要性顯得越來越重要。據有關專家分析，未來城市的主要矛盾點將集中在小區物業管理問題上。因此，為建設和諧社會，在未來3-5年內，推動我市市區居民小區物業管理工作有序、高效開展，建議：
1、著眼城市發展前景，以人為本，整合居民小區，建好和諧社區。一是合並小區，解決目前我市多數小區規模偏小、管理成本較高，不利管理的局面。應以市區規劃的道路為小區四至，規模控制在15-20萬平米，從而大大降低物業管理成本。二是集中供熱，組建全市性的大型熱力公司，切實解決城市小區冬季取暖產生的矛盾問題，降低居民居住成本。三是要強力推進水、電、氣、暖「一房一表（閥）」改造工作，避免因費用問題引發業主和物業管理企業之間的矛盾。四是在居民小區特別是新建小區內規劃建立集中物業服務中心，增加物業管理企業的自身造血功能。小區內由物業公司承辦超市、蔬菜、早點、乾洗、醫療門診、幼兒園、美容美發、家電及車輛維修等與小區居民需求密切相關的行業；代收各種費用並從中提取管理費用（如有線電視、純凈水、液化氣等費用）；既增加物業管理企業的自我造血功能，又方便小區居民日常生活需求，同時還能夠減輕小區居民的物業管理費用。五是相關部門要通力合作，以法嚴肅查處居民小區私搭亂建、違章裝修、擅改房屋用途等侵害其他業主利益的不良行為，努力建設和諧小區。
2、加大監管力度，推動物業管理行業健康發展。加強市房管局對物業管理行業的監管，為其創造良好的環境。要根據《物業管理條例》及相關文件精神，立足我市實際，盡快制定出台實施細則，為物業管理工作提供政策依據。要進一步規范物業管理招投標行為，特別是要引入競爭機制，徹底改變物業管理工作由開發建設單位「自建自管」的狀況，推動物業管理企業優勝劣汰，加快物業管理市場化進程。要加大對物業管理企業的監管力度，並下大力度著重培育一批素質高，服務好，管理規范的物業管理公司樣板，用典型引路，用典型推動。整頓和規范物業管理市場秩序，加強對物業管理企業的資質管理，嚴格准入、清出和投訴舉報制度，對業主的投訴、舉報及時進行查處。要進一步拓寬工作領域，努力加強對單位自建居民小區物業管理工作的指導。
3、加大宣傳力度，為物業管理工作創造良好的環境。物業管理事關千家萬戶，是和諧社會建設的重要組成部分。要廣泛深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》，加強對居民的物業消費意識教育，使物業管理的直接參與者——業主和物業管理企業知法明理，對在物業管理活動中各自的權利和應承擔的義務有清醒的認識，以《條例》規范自己的行為。要引導各居民小區按法律程序盡快成立業主委員會，促進業主自律，以法維護自身權益，積極做好業主與物業管理企業的溝通協調工作，消除二者之間的誤會和分歧。要教育業主主動履行在物業管理活動中應承擔的義務，自覺遵守物業管理的有關規定，維護公共秩序和環境衛生，按時交納物業管理費，與物業管理企業發生糾紛時，應通過正當途徑解決。對不盡義務者要有處理辦法和措施，以免因少數人不盡義務而影響整個小區的物業管理服務工作的正常開展。要教育引導物業管理企業依法經營，合理收費，接受監督，努力為廣大業主提供優質高效的服務。
4、物業管理企業要轉變觀念，提高服務水平。物業管理企業的成敗，很大程度上取決於其素質的高低。因此，物業管理企業要認真做好員工的教育和培訓工作，不斷轉變服務理念，提高員工的素質和服務技能。要建立健全企業內部管理制度，完善運行機制，降低運行成本。要按政策規定承接物業管理住宅小區，並及時與業主簽訂《前期物業服務合同》或《物業服務合同》，明確雙方的權力、義務和責任。要堅持經濟效益和社會效益並重，盡力滿足業主的合理要求，堅決杜絕任何損害業主利益的行為，並依法處理物業管理活動中出現的各種矛盾和糾紛。
5、健全組織，明確責任，齊抓共管，為物業管理工作提供有利保障。一是政府要成立物業管理領導小組。物業管理工作是一項系統工程，有些問題單靠主管部門鞭長莫及。如今年供暖價格上漲等問題。因此，市政府一定要高度重視，將其列入議事日程。要借鑒其他城市的作法，由主管市長任領導小組組長，下設辦事機構，吸納相關部門參加，及時研究解決物業管理工作中的問題。各相關單位要在領導小組的統一領導下切實負起責任，相互配合，相互支持，協調聯動，共同努力，對不負責任的職能部門實行問責，為物業管理工作提供有利保障。二是探索業主委員會與居委會合二為一，接受街道辦事處的領導機制。各街道辦事處要進一步加強對轄區內各居民小區物業管理工作的指導，凡具備條件的居民小區，都要在街道辦的指導下建立居民委員會和業主委員會，並探索將業主委員會與居民委員會合二為一，賦予業主委員會以居民委員會的職能，一套人馬，兩塊牌子，以便將矛盾化解在基層，努力維護社會的和諧穩定。三是堅持可持續發展的原則，高標准超前規劃。規劃建設部門要在城市規劃、建設時，充分考慮住宅工程項目建成後的物業管理問題，從源頭上解決居民小區停車難、行路難、公共設施不配套等問題。要加大對開發建設單位的監管力度，制定物業管理項目綜合驗收標准。在小區竣工驗收時，實行按戶驗收責任追究制度，嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關，確保將完全合格的住宅小區交給社會。要界定基礎設施產權，對私自變更建設規劃，占壓綠地、公共設施的行為要依法懲處，從源頭上杜絕開發商遺留問題造成的小區物業管理糾紛