開發項目市場定位怎寫

⑴ 請問項目定位怎麼寫，主要寫什麼呀

項目定位包含三層意思：
1、產品市場分析及產品規劃
2、項目規劃的經濟規模
3、固定資產投資與財務分析

⑵ 寫策劃書時，產品定位應該怎麼寫重點寫點什麼

產品定位的方法 產品定位有許多不同的方法，以下是幾種可行的定位方法。

1． 產品差異定位法 營銷人員應自問：本公司所銷售的產品，有什麼顯著的差異性？Pillsbury公司在麵粉包裝內，附贈麵食食品烹調食譜，使其麵粉和競爭者產生差異性，並稱此為"您想要的麵粉"。Famous Fixtures 公司是利用產品差異特性，做為產品定位的另一個例子，該公司生產及裝設零售店用的商店設備，把自已定位為對零售店擁有豐富經驗的公司，因為其母公司就是零售業---"Famous Fixtures:零售業所擁有、零售業所創設，並經零售業測試過的公司"。所以該公司產品差異性不只是在於其產品，同時也擴及其服務。

產品差異性有時很容易被模仿，如上述第一個例子--Gold Meda麵粉模仿 Pillsbury麵粉，在包裝袋內附加隨贈食譜。但產品特徵如果真正是產品本來就有的特徵，就不容易模仿了，如上述第二個例子。製造商店設備的公司，大多數都不是零售商業者所創設的，他們通常只想製造自己理想中的設備，在生產及裝設零售商設備時，並沒有真正站在零售店的立場來思考。而Famous Fixtures則確實是道道地地由零售店業者所創立的公司。 此外，在這二個定位實例中，產品定位始於差異性，而這些差異性對目標市場都是有意義的。對家庭主婦而言，產品差異性包括為家人烹調食物的新方法或更好的方法。對零售業者而言，Famous Fixtures 具有零售導向，知道如何布置零售店才能提高銷售，同時也了解迅速完成零售店裝置、早日開始營業的重要性。

2． 主要屬性/利益定位法 營銷者自問：產品所提供的利益，目標市場認為很重要嗎？一家醫院針對消費者所做的初級研究中，發現個人保健是病人認為非常重要的利益點，但是沒有一家競爭者強調這一點。因為這家醫院，將它自已按基本推銷想法定位為："我們關心你的……還有很多。"結果使這家醫院在個人保健中，由排名第三迅速提升為第二名，造成雖有4家提供不同層次個人保健的醫院，但卻只有1家強調這種重要特徵為其特有的特性。在此特別強調的是，營銷人員為公司所塑造的外在定位形象，對公司內部人員也會產生積極的影響。

在零售業中，最重要的消費者特徵，莫過於品質、選擇性、價格、服務及地點等。其所持零售觀念，購買特徵會隨著對目標市場的重要性而有所改變。品質和價格不只對零售業者很重要，在為產品與服務定位時，這也是如此，牢記，品質和價格這兩項特徵，會轉變為第三種非常重要的特徵：價值。如果率先塑造，並且確實掌握，價值將是一種絕佳的競爭印象，這也是定位的良好考慮點。 營銷人員曾經成功地協助一家鞋子零售業顧客，將其低價位連銷店的形象，重新定位為富有價值的連銷店。這種價值定位轉換為廣告主題"物美價兼的好鞋子"，避開過分強調價格，而特別強調品質。

3． 產品使用者定位法 找出產品的正確使用者/購買者，會使定位在目標市場上顯得更突出，在此目標組群中，為他們的地點、產品、服務等，特別塑造一種形象。一家紡織品連銷店為自已定位為，以其過人的創意為縫紉業者服務的零售店，即為喜愛縫紉的婦女提供"更多構想的商店"。

一家公司曾以使用者定位法來定位，該公司專門銷售熱水器給公司行號沖泡即溶咖啡，以取代需要釀煮的咖啡。在此例中，針對目標顧客群，直接將產品定位為："在辦公室中泡咖啡的人，向煩人的釀煮咖啡說再見吧！"向在辦公室負責准備咖啡者的個人名單(或職稱)，直接在信函上以"辦公室咖啡准備者"稱呼，此時的定位，則直接針對使用者及辦公室行政人員二者。

4． 使用定位法 有時可用消費者如何及何時使用產品，將產品予以定位。Coors啤酒公司舉辦年輕成年人夏季都市活動，該公司的定位為夏季歡樂時光、團體活動場所飲用的啤酒。後來又將此定位轉換為，"Coors在都市慶祝夏季的來臨"'並向歌手John Sebastian 購得"都市之夏"(Summer in City)這首歌的版權。 另一家啤酒公司Michelob,根據啤酒使用場合為自已定位，然後擴大啤酒的飲用場合，Michelob，將原來是周末飲用的啤酒，定位為每天晚上飲用的啤酒--即將"周末為Michelob而設"，改為"屬於Michelob的夜晚"。

5． 分類定位法 這是非常普遍的一種定位法。產品的生產並不是要和某一事實上競爭者競爭，而是要和同類產品互相競爭。當產品在市場上是屬於新產品時，此法特別有效--不論是開發新市場，或為既有產品進行市場深耕。淡啤酒和一般高熱量啤酒之競爭，就是這種定位的典型例子，此法塑造了一種全新的淡啤酒，不愧為成功的定位法。由於淡啤酒的市場大幅成長，使得美樂淡啤酒(Miller Lite)重新定位為優先選購的領導品牌，以防止被其他淡啤酒影響市場地位--"只有一種淡啤酒……那就是美樂淡啤酒"。

在大眾運輸方面，以產品類別定位的例子，則有一家地方性大眾運輸公司。它揭露開車所花費的成本及停車費太高，所以反對開車，該公司所主張的定位為："搭乘大眾運輸工具最經濟"。

在企業對企業(B2B)營銷的場合，一家廣告公司曾以廣告及營銷代理商的身分，將自已直接定位為不同於其他的代理公司，尤其是和沒能提供完整服務的廣告代理商，有著明顯的差異性：

"如果你的代理商，認為你所需要的只有廣告，你就需要更換一家新的代理商了。"
"如果你的代理商認為廣告和營銷並無不同，你就需要更換一家新的代理商了。"
"如果你的代理商認為促銷是一種不雅的用詞，你就需要檢討這家代理商的去留了。"
6． 針對特定競爭者定位法 這種定位法是真接針對某一特定競爭者，而不是針對某一產品類別，便如Avis挑戰Hertz的做法--"因為我們名列第二，所以心須更努力"。速食零售業中，Burger King 把自已定位為漢堡口味遠勝於麥當勞，溫娣則以"牛肉在哪裡？"向麥當勞挑戰；哈帝則指出這家競爭者的潛在弱點，為自已尋求更有利的定位。

挑戰某一特定競爭者的定位法，雖然可以獲得成功(尤其是在短期內)，但是就長期而言，也有其限制條件，特別是挑戰強有力的市場領袖時，更趨明顯。市場領袖通常不會放鬆懈，他們會更鞏固其定位。Avis 盡管以第二名的姿態，努力向前行，但Hertz 仍然保有其第一名氣地位，麥當勞面對許多競爭者，反而顯得更強勁、更出色。要挑戰市場領袖時，請先自問：公司擁有所需的資源，且管理當局閑情逸致，能夠全力向市場領袖挑戰嗎？公司願意投入所需的資金，來改變目標市場對公司產品和市場領袖的比較結果嗎？公司有能力提供使用者認為具有明顯差異性的產品嗎？請記住：一家小小的公司，很不容易正面挑戰大規模公司。 7． 關系定位法 當產品沒有明顯差異，或競爭者的定位和公司產品有關時，關系定位方法非常有效。利用形象及感性廣告手法，可以成功地為這種產品定位。

在零售業的例子中，美國威斯康辛州Madison市一家小規模銀行Randall州立銀行，就曾經採用這種關系定位法。這家銀行並不大，所擁有的資源也很有限，但卻試圖以分行遍布各地及提供更多服務項目，和大規模金融機構競爭。於是這家小規模銀行，與人們對城市歷史引以為豪的心情建立一種關系，1970年初期定位為"社會古跡的守護者"，此一主題在1976年和建國200年一樣永垂不朽。該銀行的標志也經過修改，以特別強調這種定位。該銀行原來了無生氣的牆壁，也裝上當地巨幅的歷史照片。配合這些改變，製作歌頌該城市歷史的一系列電視廣告，並闡發了"關心Madison，也關懷Randall州立銀行"的主題，結果是幾近魔術般的大獲成功。此一新定位執行的第一年，原本年年衰退的存款，開始呈現大幅成長。值得一提的是，此一存款金額以及佔有率的成長，並沒有投入太多經費。

8． 問題定位法 採用這種定位法時，產品的差異性就顯得不重要了，因為若真有競爭者的話，也是少之又少。此時為了要涵蓋目標市場，需要針對某一特定問題加以定位，或在某些情況下，為產品建立市場地位。 70年代中期，美國的公用事業幾近獨占，雖沒有直接競爭者，顧客卻認為存有可信度的問題。能源成本提高，石油禁運及通貨膨脹加劇的影響，使可信度的問題愈趨嚴重，全美國的公用事業都面臨同樣的難題。於是能源公司把自已定位為：了解及重視顧客所關心之能源問題的公用事業。此一定位反映在房屋成長上："只要我們攜手合作，就能克服"。經事前及事後研究顯示，此一策略在短短的15個星期之內，就大幅改變了顧客對能源公司的態度。 以問題來定為的另一則實例。非營利性的濫用酒精與葯物處理節目，原來被定位為協助治療疾病的節目，此定位針對為數不斷增長的配偶、孩子，或嗜酒/葯物者的僱主等。此定位有必要改變，因為大約有40%的成年人，直接或間接受到酒精及葯物嗜好者的影響，但是其中大多數人既不了解自已的問題所在，也不承認自已的問題。所以，首先必須針對問題，予以定位，其次再尋求解決的方法。因此定位將"此節目是專門協助"改變為"了解及重視受影響之人的問題"。結果迅速產生效果，此新定位的節目執行不到3個月，門票及收益都比上年增加二倍以上。

二、 產品定位的步驟

實戰中，應將產品固有的特性、獨特的優點、競爭優勢等，和目標市場的特徵、需求、慾望等結合在一起考慮。

步驟(一)"分析本公司與競爭者的產品 分析本身及競爭者所銷售的產品，是定位的良好起點。

步驟(二)：找出差異性 比較自已產品和競爭產品，對產品目標市場正面及負面的差異性，這些差異性必須詳細列出適合所銷售產品之營銷組合關鍵因素。 有時候，表面上年來是負面效果的差異性，也許會變成正面效果。

步驟(三)：列出主要目標市場

步驟(四)：指出主要目標市場的特徵 目標市場的慾望、需求等特徵，一一寫出簡單扼要的

步驟(五)：與目標市場的需求， 接著就是把產品的特徵和目標市場的需求與慾望結合在一起。有時候，營銷人員必須在產品和目標市場特徵之間，畫上許多條線，以發覺消費者尚有哪些最重要的需求/慾望，未被公司產品或競爭者的產品所滿足。

⑶ 如何進行樓盤的市場定位

樓盤的市場定位，完全是開發商為了將自己的樓盤產品進行有目的性地、有選擇性地、有較強針對性的銷售或推介進行的一種客戶定位。要探討的就是產品的市場可行性究竟如何？產品准備賣給誰？對自己的產品進入市場的把握如何？產品的市場受眾面究竟有多大？一切都圍繞著市場轉，從而找出一個既能讓樓盤產品進入市場最佳切入點，又能使本身的產品在消費群體中引起共鳴，並產生強烈的購房慾望，具有實際意義的確切的市場目標對象的定位。
一、銷售目標定位
樓盤的銷售目標定位，是前期營銷的重要一面。通過明確的目標選擇，為開發商進行哪一種產品定位的決策打下基礎。
如何做好銷售目標客位，無論是開發商或者是消費群體，雙方的要求或期望值存在著較大的差異，作為開發商來講，這個問題同樣是個策劃問題，應該是先了解市場，對目標定位有個初步的構想，如客戶對樓盤所處地域的喜歡程度，對樓盤檔次的選擇程度，對樓盤戶型的要求程度，對小區環境的滿意程度，對物業管理的服務程度，對開發商本身的信任程度等。
作為一個開發商，樓盤的最終目的，就是這個產品賣給誰，誰來買，對此，必須有一個比較明確的銷售目標定位，因為客戶的選擇要求、消費層次、接受能力、傳統觀念、心理承受等、這里的差別可謂千變萬化，而這個銷售目標定位則應該完全按照客戶在經濟上、觀念上的接受能力和市場的實際需求去定位。
銷售目標定位，從樓盤營銷的角度來看，產品目標定位的選擇，有針對性，有目的性、有意識地去鎖定必須認定的事實，這就是現在的樓市不可能，也做不到有一個非常明確的市場劃分。因而，樓盤銷售目標只能夠是一個決策性、方向性、線條性的定位，一方面面向大多數定位客戶，一方面通過從眾效應吸引一批高不成，低不就的客戶。
銷售目標的定位，對樓盤整個營銷過程來說，顯得相當的舉足輕重。這個定位的出發點，則是依據客戶的層次、能力、不同需求的差異和房地產的特殊商品特性來決定的。房產作為商品，有著一般的，普通的商品沒有的、也不可能的存在的特性，如不動產的不可移動性、產品價值的保值和增值性、產品的耐用性、其售價的昂貴性等。
這個目標定位實際上就是選擇自己產品的客戶對象，由於房地產業的發展逐步趨向成熟，發展商的開發行為已越來越變得理智，對樓盤開發已超越一般的，或者具有較大隨意性的，純經濟行為的開發，開發商們已變得開始注重起產品的宏觀走勢及不同客戶對不同品位樓盤和不同選擇和不同購買力的微觀的、細節的探討。讓開發之樓盤在投入市場以前，已經有一個較為清晰的目標定位思路，從而使樓盤更加適銷對路，開發商在獲取經濟利益的同時獲取更大的社會效應。因而，這個樓盤產品的銷售目標定位在整個營銷過程中有著非同一般的贏面概率。
二、樓盤產品定位
一個樓盤的建造，有規模之分，有產品的檔次之分，購買的層次更是不一樣，因而，產品的定位顯得尤為重要，必須在消費群體中或買方市場中樹立起開發商樓盤產品的一個特殊的形象。
樓盤產品定位，說起來容易，做起來卻有一定難度，這完全是由於樓盤產品的特殊性，因為做樓盤不同於做一般的商品，它存在著一個銷售周期較長的問題，這就要求在樓盤開發過程中對本身產品的設計須有一定的超前性，不因為市場的變化使產品變得沒有競爭性。
產品定位，對開發商來說，對所要獲取的利潤和回報或者說經濟效益有著不可分割的關系。產品定位，從通常意義上來說，市場的涉及面較廣，但定位的選擇性卻是有限的。特別是對產品定位的市場有效的需求面的了解，這是一個較為原則的問題。
從市場學或營銷學來講，樓盤產品的定位本身就是一個前期營銷策略的演變過程。開發商的產品定位，是在其選擇和確立產品潛在的目標客戶基礎上，通過前期營銷策略的調整和深化發展的過程中，在相應固定的目標客戶中對自身樓盤的亮點予以全面發掘，並將最為顯著或突出之亮點予以全力推廣或宣傳，讓客戶對所開發之樓盤留下一個良好的第一印象，並對樓盤產生一種「我選的就是它」的美好記憶，使樓盤在開發和營銷初期就在買方市生產一個相當不鉕或者是特色多多的主體形象。
市場上不乏產品定位成功的樓盤案子。如上海萬科城市花園，它不但是上海開發最早的大型環境樓盤之一，而且迄今為止，依舊成為上海樓市中的熱銷樓盤。該案子本身的規劃絕對不錯，而當初樓盤的客戶目標定位上進行了大膽的，具有相當氣魄的選擇，使該樓盤成為上海樓市中的一顆耀眼亮點。
產品定位，有著一般商品的共性，但房地產樓盤產品的定位，有著其他商品無可比似的特性和個性，相對而言，樓盤產品定位的需求面完全是因盤子的檔次、價格、區域、品質等綜合因素而異。樓盤開發，更由於投資太大，又存在相應的風險和市場的不確定因素，使開發商小心翼翼，因而對樓盤產品定位也顯得較為慎重，他們希望有一個正確的產品定位。
三、價格定位
在樓盤的市場營銷中，除了銷售目標的定位和所開發之樓盤的產品定位外，價格的定位同時也成為其中一個足以影響房產開發項目成敗與否的重要因素。
從房地產的多年發展來看樓市的營銷之演變，由於價格定位的原因，對樓市整體發展，多多少少地受到了相應的牽制或制約，價格定位在樓盤的全過程營銷中亦始終左右著樓市的「晴雨」曲線的起伏。
在樓市競爭幾近白熱化的今天，每一個開發商對樓盤價格定位的競爭因素越來越重視，樓盤價格定位的正確與否，在很大程度上反映出開發商對市場的尺度把握，對客戶心理需求的了解和有沒有競爭的意識問題。
如何做好樓盤的價格定位，激烈競爭的樓市是最好的見證，這由不得發展商的一廂情願，而完全應該依據市場實際產生的最為現實的走勢，從做好全盤營銷角度，對案子確定一個既有利於本身產品的盡快銷售和迅速回籠資金的目標；也能在市場中通過個案的特殊優勢和與眾不同的一些亮點，來對樓盤個案進行一個出人意料之外的價格定位，進而對整盤營銷產生出一種駕馭成功的影響。
在樓盤的市場營銷中，對於其價格定位，除了根據市場之必然的價格規律之外，這里還有一個技術性和技巧型的操作。如在多層住宅銷售中，往往是頂層和底層較為難賣，但是如果發展商採取買頂層送露台，賣底層送花園，則效果大不一樣。在小高層電梯房的銷售中，已有開發商已將難賣的底層改作錯層，並將進出總門改為向南開，從底層花園進入房間，這樣的設計不但受到了客戶的歡迎，而且在樓價上也比原來傳統北向出入口的設計容易被客戶所接受。
關於樓盤的銷售價格定位，其中重要一點，就是必須注重營銷的策略問題，應該依據案例的地段差異，檔次差異，不同類型的差異等來制定不同的售價策略。在通常情況下，新開樓盤的價格有一個較為自然的市場定位過程，預售期往往採用低開高走，經較低的價格吸引人氣，逐步小幅慢走，至准現房或現房期，售價相對穩定。而對於清盤期的「雞頭雞腳」，可以予以酌情讓價銷售，對於開發商而言，通過售價策略加快資金回籠，讓投入所產生的回報得到最大限度的保障。
做好樓盤的價格定位，完全應該從涉及到案例的方方面面去考慮，營銷人所具備的應該是對所接案例進行綜合性的分析，然後提出獨特的定位創意和定位目標。
對樓盤的營銷策略，其價格定位主要可以從以下幾個方面去進行。案例的開盤或早期推介，策劃銷售是個關鍵，開頭的成功，可以擴大市場的佔有份額，價格策略一般可以採取成本價或略高於成本價及建議售價；其次可以通過對同類區域、同類樓盤的質素比照分析，在滿足客戶承受能力的前提下最大限度地挖掘市場的有效需求進行定價；其三是由於樓市的可變性較強，價格定位則應根據市場總體走勢，此時應特別重視對客戶群體目標各種不同需求的心理價位研究，所推出之價格定位極需具備相應的競爭能力；其四是樓盤的營銷必須注重物業的內在品質，不同檔次的樓盤，在其價格的定位上應該是物有所值，充分反映物業的的價值所在。樓市中有些樓盤推出實價銷售，想方設法在物業的質量和附加值上做文章，讓樓盤的價格充分體現其價值的含金量；其五是注重營銷的前期參與性，樓盤從規劃、設計開始就讓營銷先行參與，利用專業頭腦，專業知識，專業手段來提升樓盤的品位，使樓盤從開發到銷售，處於一種較為理性的調度之中，為有一個合理的價格定位積累依據。
樓盤營銷要做好價格定位並不是一件很容易的事，對其影響是多方面的，但定位的關鍵似乎仍舊是市場這個誰也改變不了的事實。

⑷ 產品定位怎麼寫

設計定位主要是解決設計構思的方法，它所強調的就是要站在銷售的角度專考慮包裝設計，把准確的信屬息傳遞給消費者，給他們一種與眾不同的獨特印象。

三個基本要求：

1、人群，產品賣給誰，這類人群有什麼興趣取向，消費水平怎麼樣等一系列的分析。

2、功能定位，能夠給消費者帶來什麼，圍繞這核心賣點進行闡述。

3、風格定位，根據人群定位結合產品功能特點，創作一款符合該產品的風格。

(4)開發項目市場定位怎寫擴展閱讀

產品需求定位，是了解需求的過程，即滿足誰的什麼需要(What)。產品定位過程是細分目標市場並進行子市場選擇的過程。這里的細分目標市場是對選擇後的目標市場進行細分，選擇一個或幾個目標子市場的過程。

對目標市場的需求確定，不是根據產品的類別進行，也不是根據消費者的表面特性來進行，而是根據顧客的需求價值來確定。顧客在購買產品時，總是為了獲取某種產品的價值。產品價值組合是由產品功能組合實現的，不同的顧客對產品有著不同的價值訴求，這就要求提供與訴求點相同的產品。在這一環節，需要調研需求，這些需求的獲得可以指導新產品開發或產品改進。

⑸ 中國房地產開發項目市場定位研究報告

【概述】

●市場定位對房地產策劃的意義

●房地產、房地產業、房地產市場概念

●房地產產品的特殊性

○產品特點

○房地產市場的特點

○消費者購買的特點

●市場定位理論的基本內容

○市場定位理論產生背景和演化歷程

○相關概念的界定

○現代市場的定位-定位三層次

○房地產市場定位4P-4C理論

●房地產投資決策理論概述

○房地產投資決策涵義

○房地產開發投資決策的基本要素

○投資決策研究的主要問題

【發展研究】

●我國房地產業投資開發現狀

●房地產市場定位現狀

○市場定位與房地產

○房地產市場定位現狀

●中國房地產開發項目管理現狀分析

○傳統房地產開發項目管理模式

○傳統房地產開發項目管理模式存在的問題

【市場分析】

●中國房地產行業市場需求分析

●中國房地產行業結構分析

●房地產消費者行為分析

○消費群體差異分析

○消費者描述變數和行為變數分析

○消費者知覺分析

●市場細分及目標市場選擇

●市場定位分析

○房地產市場定位的價值分析

○房地產市場定位的概念摘要

○房地產市場定位的具體策略

○房地產市場定位要點分析

●房地產開發項目市場定位內容

【問題及對策】

●我國房地產業投資開發存在的問題

【投資分析】

●房地產風險分析

○房地產開發投資風險的內涵及特徵

○房地產開發投資風險因素分析

○房地產風險的細分類

○房地產投資風險分析方法

○房地產投資風險的防範策略

【環境分析】

●加入WTO對房地產開發項目市場定位重要性影響

●宏觀政策對房地產開發項目市場定位重要性影響

○土地成本因素

○宏觀政策因素

●行業競爭對房地產開發項目市場定位重要性影響

○房地產行業利潤趨於平均化

○房地產行業競爭日益加劇

●客戶需求對房地產開發項目市場定位重要性影響

○客群的多層次性和差異化特性趨顯

○客戶談判能力、維權意識逐漸增強

○零和博弈的盈利模式的影響

●其他因素對房地產開發項目市場定位重要性影響

○經濟、社會、政策、自然等限制條件

○開發商面臨的誘惑與風險

○房地產市場定位的不可復制性

【考核與評價】

●五力模型：價值提升的檢驗標准

○五力模型理論概述

○五力模型在房地產開發中的運用

●SWOT模型：價值提升的總結驗證

○SWOT分析概述

○SWOT分析在房地產開發中的運用

○通過價值提升促使SWOT優化

【分析方法】

●房地產開發項目市場定位步驟

●發現價值

○發現並提取土地的現存價值

○理論運用：寫字公寓、商住辦公與SOHO的產生

●細分價值

○通過市場細分尋找巨大的未被滿足的需求

○理論運用：經濟型別墅市場的產生與發展

●凸顯價值

○突出目標客戶的敏感訴求

○理論運用：失敗與智能化的推廣

●提升價值

○通過引入高價值客戶提升項目與地塊價值

○理論運用：價值提升

●房地產開發地段優選方法研究

○地段的內涵

○開發項目對建築地段的要求

○地段選擇的宏觀影響因素

○地段選擇的微觀影響因素

○房地產開發地段優選決策方法評述

○混合目標系統及其目標規范方法

○地段優選的物元關聯分析

【總體分析】

●中國房地產行業整體態勢分析

○我國房地產業的發展歷程

○當前我國房地產業發展現狀

【戰略與策略】

●房地產開發項目市場定位的目標：土地價值最大化

○土地價值

○土地價值最大化的內涵

○房地產價值的定義與特徵

○土地價值在房地產開發中具有重要作用

○項目的定位和方案能否創造最大價值

○項目的定位和方案能否實現最大價值

○價值創造與價值實現的考慮因素

●三種競爭策略：價值提升的策略選擇

○波特競爭策略

○差異化策略在房地產開發定位中的運用

○集中化優勢策略在房地產開發定位中的運用

⑹ 怎麼進行市場定位

企業市場定位的全過程可以通過以下三大步驟來完成：
1、識別潛在競爭優勢
這一步驟的中心任務是要回答以下三個問題：
一是競爭對手產品定位如何?
二是目標市場上顧客慾望滿足程度如何以及確實還需要什麼?
三是針對競爭者的市場定位和潛在顧客的真正需要的利益要求企業應該及能夠做什麼?
要回答這三個問題，企業市場營銷人員必須通過一切調研手段，系統地設計、搜索、分析並報告有關上述問題的資料和研究結果。
通過回答上述三個問題，企業就可以從中把握和確定自己的潛在競爭優勢在哪裡。

2、核心競爭優勢定位
競爭優勢表明企業能夠勝過競爭對手的能力。這種能力既可以是現有的，也可以是潛在的。選擇競爭優勢實際上就是一個企業與競爭者各方面實力相比較的過程。比較的指標應是一個完整的體系，只有這樣，才能准確地選擇相對競爭優勢。通常的方法是分析、比較企業與競爭者在經營管理、技術開發、采購、生產、市場營銷、財務和產品等七個方面究竟哪些是強項，哪些是弱項。藉此選出最適合本企業的優勢項目，以初步確定企業在目標市場上所處的位置。

3、戰略制定
這一步驟的主要任務是企業要通過一系列的宣傳促銷活動，將其獨特的競爭優勢准確傳播給潛在顧客，並在顧客心目中留下深刻印象。
首先應使目標顧客了解、知道、熟悉、認同、喜歡和偏愛本企業的市場定位，在顧客心目中建立與該定位相一致的形象。
其次，企業通過各種努力強化目標顧客形象，保持目標顧客的了解，穩定目標顧客的態度和加深目標顧客的感情來鞏固與市場相一致的形象。
最後，企業應注意目標顧客對其市場定位理解出現的偏差或由於企業市場定位宣傳上的失誤而造成的目標顧客模糊、混亂和誤會，及時糾正與市場定位不一致的形象。企業的產品在市場上定位即使很恰當，但在下列情況下，還應考慮重新定位：
(1)競爭者推出的新產品定位於本企業產品附近，侵佔了本企業產品的部分市場，使本企業產品的市場佔有率下降。
(2)消費者的需求或偏好發生了變化，使本企業產品銷售量驟減。

市場定位： 市場定位也稱作「營銷定位」，是市場營銷工作者用以在目標市場（此處目標市場指該市場上的客戶和潛在客戶）的心目中塑造產品、品牌或組織的形象或個性的營銷技術。
企業根據競爭者現有產品在市場上所處的位置，針對消費者或用戶對該產品某種特徵或屬性的重視程度，強有力地塑造出本企業產品與眾不同的、給人印象鮮明的個性或形象，並把這種形象生動地傳遞給顧客，從而使該產品在市場上確定適當的位置。
市場定位的目的是使企業的產品和形象在目標顧客的心理上占據一個獨特、有價值的位置。

⑺ 市場定位怎麼寫

主要從你的產品檔次來定啦，產品檔次偏高的話，市場定位就應該定在中高層消費群體。

⑻ 房地產市場定位

目 錄

第一部分 市場調查
一、寶安地產簡述
（一）、寶安經濟運行態勢 ……………………………………………………… 1
（二）寶安房地產市場分析……………………………………………………… 1
（三）、寶安住宅成交狀況統計及分析…………………………………………… 3
二、寶安新中心區分析：
（一）寶安新中心區利好因素分析……………………………………………… 6
（二）寶安中心區不利因素分析………………………………………………… 7
（三）、寶安中心區在建項目統計……………………………………………… 8

第二部分：項目分析
一、項目基本情況………………………………………………………………… 18
二、項目SWOT分析…………………………………………………………… 18
三、N4項目主要競爭對手分析：……………………………………………… 20
四、項目定位……………………………………………………………………… 21
五、商業…………………………………………………………………………… 26
第三部分 競爭策略

一、 樓盤產品建議：……………………………………………………………… 29
二、工程進度建議………………………………………………………………… 30
三、營銷建議……………………………………………………………………… 30
四、寶安新中心區價格策略……………………………………………………… 31
五、售樓處建議：………………………………………………………………… 31
六、會所建議：…………………………………………………………………… 33
七、公司N4區項目開發建議……………………………………………… 33

內容摘要：

寶安住宅銷售面積為163.12萬平米，批准預售為132.63萬平米，新增供求比為0.81：1，市場有效供給不足。2004年的市場供給猛增，僅寶城片區的供應量估計在150萬平米左右，市場壓力加大。寶安開發熱點已經向中心區轉移，新開工項目增多，預計2004年的推出量在100萬平米。
中小戶型的市場逐漸啟動， 2004年市場上將有香檳廣場、寶豪項目、澎柏三九公寓、恆安碧海名園等項目推出，預計推出面積為20萬平米，總套數大約2000多套，小戶型將成為市場的一個熱點。
寶安中心區在建項目以中大戶為主，小二房（60—75平米）、小四房（125平米以下）基本為空白，小三房（95平米以下）數量偏小。
結合N5地塊的特徵及不與鴻景園、N4地塊產生沖突，將戶型定位為中小戶型，小三房的比例為大於45%，小兩房的比例為大於35%，另外可以考慮做適當的小四房。
項目定位為中高檔物業，以首次置業者為主要目標客戶，每套總價位主要在25---40萬之間。控制住成本，單價格水平與中心幸福海岸、深業等項目持平或略低。時尚，有別於高尚。
戶型設計注重強調觀念創新與功能性的實用性，增多附送面積，立面設計要求新穎時尚。
商業面積在4萬平米左右，採取大商業帶動小商業的策略，大商業可以給小區帶來更好的配套。在項目前期可以充分和有較大市場影響力的大型建材連鎖企業聯系，這樣可以減輕招租風險。
建一個500平米左右的主題式會所，注重功能設置。
動工時間爭取在八九月份，年底在中心區其它項目開盤的時積累客戶，年後在其它樓盤熱銷期開盤。

第一部分：市場調查

一、2003年寶安地產簡述
（一）寶安經濟運行態勢
1、寶安經濟發展勢頭強勁，2003年寶安完成國內生產總值（GDP）達518.32億元，較上年增長19.7%，高於整個深圳市17.3%的增長率，工業總產值為1573.14億元，較上年增長26.2%。在深圳六區中穩居第三，預計五年內主要經濟指標再翻一番，這為寶安房地產業的發展提供了強大的經濟基礎。
2、定安經濟結構以工業為主，工業總產值的增速明顯超過國內生產總值的增速，第三產業發展緩慢，第三產業比重持續下降，製造業過於偏向輕型、外向型和加工型，結構性風險較大，經濟結構比重的特點就在一定程度上制約了房地產業的發展。
3、深圳市代市長李鴻忠在2004年政府工作報告中提出了「南高北重」的經濟新格局，指明了寶安、龍崗今後的發展方向，即大力發展技術、資金密集型的高精尖的裝備製造業和基礎工業，寶安區將通過科技扶持推動全區產業結構優化升級，電子信息、光機電、新材料和醫葯生物工程等4大領域被列為重點扶持對象，為推動該區傳統行業的高新技術改造步伐，「製造業信息化示範工程」將重點扶持傢具、服裝、模具製造、汽車電子等行業。這些行業將製造新的就業機會，會對房地產市場發展起一定的推動作用。
4、2003年深圳居民收支雙雙增長，工薪收入仍為我市勞動者的主要收入來源。私家車消費成為新熱點，教育文化投入有所增長，投資行為日漸活躍，房地產投資成為一種重要的投資形式，人均購房類支出增長較大，而住房裝潢則下降。深圳居民對居住消費的增長需求將有力推動地產市場的發展。

（二）寶安房地產市場分析
1、寶安2003年商品房銷售面積達190.39萬平米，較2002年的145.37萬平米強勁增長30.97%，大過超過全市9.7%的增長率，寶安房地產市場連續三年實現高速增長。2003年寶安住宅銷售面積佔全深圳市的住宅銷售面積20.22%的分額，與福田持平，僅次於南山，這也充分地說明了寶安地產在深圳的地位已經明顯得到提升。
2、寶安的經濟結構導致貧富差距明顯，高檔房如（別墅需求市場不能提供），大量的收入較低的人群需求得不到滿足。寫字

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⑼ 房地產某項目總體定位 怎麼寫

你好，首先說明，所有定位都是依照你的目標來的，假設你的目標是區域中高端，容積率在3.5以內，希望投入回報比在4:6.
1、市調結果——項目位於城市主要開發區域，競爭樓盤多，大多以小三房為主，價格普遍低於中心20%。體量在10萬方左右。本項目體量和位置均差不多。
2、根據目前政策和樓市對市民的影響，國家房產稅雖未大面積推廣但已經對很多人產生影響，故中高端人群在置業是會受到影響的。
3、消費心理——置業一步到位，以自住為主。定位為中高端客戶，以三代同堂，三房或四房為主，環境舒適。
4.根據建築密度、容積率、日照、消防等設計要求，決定本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
定位說明
客群定位——適合政策導向，目標客群為20——50歲的社會精英群體，主要是個體、公務員等改善性客戶群體，需要面積較大可以長期居住的產品。
產品定位——本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
市場定位——幸福置業一步到位。產品的豪華理念加小區的增值服務，多體現居住的附加值，讓居住理念深入人心。宣傳國家政策，解說房產稅。
望採納，謝謝。