商業地產招商市場調查內容

1. 商業地產招商問題簡析

商業地產招商問題簡析

商業地產作為房地產開發中的一個細分市場，其開發利潤豐厚的好處顯而易見。然而商業地產在物業交付的時候只是整個運營部分的正式開始，能否持續健康地運營才是決定一個商業地產項目是否成功實現價值的關鍵。招商工作作為商業地產運營的重要部分，從一開始就舉足輕重，毫不誇張地說，招商工作的成功與否又是評判商業運營是否成功的唯一標准。

一、招商工作過程中的操作要點

1、市場調查
市場調查是招商工作的第一步。最先要做的是對目標所在市場的調查，這主要包括對項目周邊的交通人流、居民收入，消費習慣和消費層次等等；另一個調查的方向是周邊商鋪目前的經營業態、經營狀況、租金水平、經營面積等。這兩方面調查非常重要，它決定著項目的發展和前程。

2、項目分析
項目的分析包括項目產品本身的分析，如項目的物業形式分析（街鋪、商業群樓、綜合市場、商業街、社區商業等）；物業產品分析（鋪面或鋪位、開間、進深、樓層）；市場分析（租金、租期、優惠辦法）。這部分要考慮的是項目適合引進怎樣的商家，將來要做成怎樣的一個商業物業，怎樣才能制訂合適的招商政策等。

3、商業定位
在對項目進行商業定位時，要充分考慮到項目所在區域的消費習慣、經濟發展水平等因素來決定你經營什麼類型的產品，是中檔還是高檔還是更精細一點的東西，只有定位準確，才能在招商過程中找准目標，才能有的放矢地制定招商計劃，免做許多無用之功。

4、業態組合
目前各地房地產項目開發中的商業物業日益放量，商鋪的分類主要有這幾種：商業街商鋪、市場類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場購物中心鋪、交通設施商鋪、街鋪和鋪位；除此外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經營業態如何組合排列，都需要我們對項目進行業態組合和布局劃分。

5、招商
業態布局劃分之後，就要根據這個布局劃分來進行招商。招商的方式主要有幾種，一種是通過廣告媒體宣傳，這是目前採用較多的方式，使看到廣告後的客戶會來電來訪，通過他們對項目的了解又間接影響其他客戶；第二種是人員推廣，包括向外派發海報，海報的內容會更廣泛更詳細更能吸引人。還有一種就是直接上門拜訪。通過這幾種方式告訴他們這個商場的地理位置、經營模式等，要想盡一切辦法讓客戶到現場來，這是非常關鍵的一步，因為有時候有些客戶只在電話里聽你很模糊地說而沒有實地去看，他們的印象就不是很深刻，你講過以後也就算了，時間一長都忘了，所以無論是採取何種方式一定要把客戶搬到現場來，到了以後依據實物再詳細地介紹。

客戶來了以後我們還要和他把這個項目解釋清楚，通過這個客戶引來更多的商家，這些客戶很多是老鄉關系的，像浙江、溫州、福建一帶都是這樣，通過一個客戶的介紹，一個帶一個，可以引來很多的客戶資源，這裡面的道理這些商戶也都懂，你要告訴他單單一個人做是做不旺一個場子的，只有大家一起做才能做旺，他往往不會說我一個人來就行了，他會去告訴別人的，所以客戶帶客戶這也是一個傳播的途徑之一，我們要善於多渠道地去挖掘客戶。

6、商業物業管理
最後一個要點是商家招進來以後的物業管理，一個場子要做旺，市場環境非常重要，開發商必須有配套的規范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業管理、形象統一宣傳等。這樣才能保證商戶的正常經營，在洽談的時候會給商戶安全感和信心。

二、開發商在招商中常見的誤區

1、盲目定位，不切合實際。
為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發商往往對項目的定位人為拔高，即導致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環境不協調，定位過低會損害開發商的利益，而定位過高，則會造成商家今後的經營成本過高，不敢問津。

2、招商期望值過高。
期望值過高的表現首先體現就是在租金上。我們在定租金價格的時候首先考慮的不應是自己的利潤，應該先考慮經營者，只有經營者生存了，我們的商場才能生存。我們要通過這個商鋪核算出客戶在這里經營每個月能產生的營業額，甚至每個月客戶的毛利可能是多少，這樣我們才能核算出他們的租金成本，而這個成本還是不計算物業管理費、水電費等在內的，我們的租金成本只有比這個價格還要低一些的時候客戶的利潤才可能突現。一個商場要做起來，都必須經過一個培育期，這個培育期也是有長有短的，開發商要根據周邊的情況來定，比如商場處於交通要道旁，它的培育期相應就會短一些，如果這個商場的位置比較邊緣化，那麼它的培育期可能就要稍微長些。因此我們在招租的時候，前期往往價格比較低，因為我們考慮是先讓客戶進來，把這個場子先做旺以後這個商場才可能持續下去。而把場子做旺以後，租金才可以慢慢地提升，以後每半年或1年有一個遞增，這樣的話客戶從心理上比較容易接受，而一開始如果太高了，往往就形成客戶不想進來這種局面。開發商最終應該考慮的是商場整體的經營效益，整體的商業氛圍，整體的購物環境，不能只簡單地計算所謂的利潤，而應留給經營者更多的空間。因為，只有多為經營者著想，才能贏得更多的投資者。

3、過分強調市場環境的影響。
現在競爭是比較激烈的，很多地產開發商在感慨市場是越來越難做了，於是在招商的時候就出現了一種情況，就是招商人員過分強調受市場環境的影響，不能正確地分析自己的優勢和劣勢從而制定有效的招商策略，有時候我們往往有一種想法，覺得這個市場很難做，競爭激烈確實是目前整個行業的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多，因為很多大型的商家要進入這個發展中的城市，它們的到來是很大的挑戰也是很大的機遇，會讓我們在這個區域中更完善和強大，從而更有實力去競爭，最後站穩腳跟。

4、缺乏持續經營的商業管理觀念。
很多開發商認為客戶進來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區。其實客戶進來只是商場開始的第一步，如何持續的經營商場才是最關鍵的問題。開發商招來了客戶，還要注意協助客戶經營，客戶生存得越久，商場就越旺，以後招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段後紛紛流失，再招商就非常的困難了。

三、如何克服招商中的問題
1、多學習行業經營特點，增長商業知識，加強溝通能力。
商業發展瞬息萬變，受諸多因素影響很大，因此我們要多走出去，學習優秀同行的優點，吸取它們的經驗，增長知識。在招商過程中往往會有冷場的情況，有時候想廣告做出去了許多，但是打電話和來看店鋪的人卻寥寥無幾？那麼這種情況我們招商部門該如何面對？首先是招商人員從自身找原因。想想自己是不是把廣告發出去後就一直坐在招商部等客戶來電來訪，在競爭日趨激烈的今天，這種天上掉餡餅的事情幾乎不可能發生，而這種現象最容易發生在剛參加這一行的新人身上。我們能做的是一定要走出去接觸客戶，同時吸收他們的經驗，只有在和客戶面對面的交流時你才能知道他們的要求是什麼，知道他們理想中的價位又是什麼，在交流過程中你也可以聽一下他們意見，建議應該經營什麼東西，這樣在不知不覺中客戶的意見會對你起一些參考性的作用，也許使你在工作中少走很多的彎路。

2、熟知商業運作及合作方式。
你面對的人是生意人，這些人見多識廣，如果你對這一行很陌生，他對你產生不信任感，不同的行業有其不同的特點，比如飲食行業往往注重衛生環保、葯品行業關注周邊是否有醫療機構、文體用品行業則對周邊是否有學校關注等。比如說簽合同，招商合同是由招商方制定的，政策上或許會偏向招商方，這樣客戶在簽合同的過程中就容易挑字眼，如果談不好可能以前的一切努力就會都白費，因此招商方對合同的解釋非常重要，那麼如何解釋？首先要吃透合同，包括補充協議、管理協議等都要吃透，要做到客戶問什麼都能很透徹地回答，有些新職員沒有經驗，對合同研究得也不深刻，因此在面對客戶提問的時候就有些手足無措，不能很好地解答客戶的問題，這樣客戶在心理上就有一種感覺，覺得合同不平等，從而不想簽，那工作就前功盡棄了。只有熟悉商業的操作方法，分析得有條有理，他才會對你感興趣，雙方有了信任感才會有合作的可能。

3、學會分析項目的優勢和劣勢。
俗話說知己知彼才能百戰不殆，在開始招商前一定要充分的了解清楚自身的優勢和劣勢，這樣在招商過程中才能揚長補短，有的放矢，如果你對自己的產品都不熟悉，不清楚產品哪些方面是好的，哪些方面是不足的，你給客戶介紹的時候一是很籠統，讓人家感覺很模糊，沒有具體清晰的形象認識，從而不能留下鮮明的印象，更談不上引發客戶強烈的進駐慾望。再者，如果你不了解自己的產品，客戶有疑問也不能很好地解答，比如說客戶指出了產品的某項短處，如果你回答得很含糊就很容易讓客戶抓住這一點不放，甚至放大這些短處，不見別的長處，但是如果你很熟悉產品的優勢和劣勢，你可以在承認產品短處的同時想辦法引導客戶發現更多的長處，任何產品都不完美，關鍵是要引導客戶看到更多的優勢帶來的效益，而不是挑瑕疵。比如說我做過的一個樓盤，商鋪的設計本身不是非常合理，開間太小，只有三米寬，長度卻有12米，這樣整體看來店鋪就比較狹長，如果按照一般的感覺，行人路過很可能都不想進去，但是我們在介紹它的時候，有意識地引導客戶將裡面的部分改成存貨區，或主推給做餐飲和美容的客戶，建議他們將裡面部分改成操作間和美容區，這樣將商鋪分成了兩部分，看起來就不那麼深了，只要再把店面布置得有特色一些，還是非常能吸引人的。又比如說現在的陽光100城市廣場，中庭的空間很大，很休閑，而且是正方形，無論站在哪個方向來看，都沒有死角，從樓上還是廣場看任何商鋪都一目瞭然，非常的通透，因此在招商介紹的時候這就要作為重點來介紹，因為你要知道廣場是休閑、娛樂的場所，有廣場的地方，就有沖天人氣。

2. 商業地產招商代表的工作內容是什麼

招商代表說白了就是給地產公司出租出售商鋪的業務人員，在高級點的購物中心的招商專等。
具體屬的工作內容，你要了解自己的產品：商鋪 去找客戶：開店的人 很簡單 但也累 不過很鍛煉人哦 和你打交道的都是老闆啊 好好從他們身上多學習吧 祝好運

3. 商業地產招商具體是做什麼呀

所謂商業地產就是指地產公司做的商業項目，通俗上說就是商場或者是購物中心，比如說萬達集團的萬達廣場，恆隆集團的恆隆購物廣場，華潤集團的萬象城等等。所謂招商呢，通俗上講就是把各個品牌召集到商場里。

裡面有很多很多的品牌，這些品牌就是由萬達的招商專員或者是招商經理招過來的，就是負責和品牌公司談判，包括租金租期等等。其實發展前景還是很大的 ，現在比較大的地產公司都再往商業地產上轉型，所以以後會是一個趨勢，混的比較好的話一個招商經理。年薪能過20W。

(3)商業地產招商市場調查內容擴展閱讀：

招商原則：招商難度遠大於銷售，傭金上要有側重。

在實際操作中，很多一線的「置業代表」往往青睞銷售。為什麼呢？因為銷售後回款，他便可領取很高的傭金，而且這個過程很簡單，大多適用於投資客，這類業主的特點大多是不太懂商業運營，而追求投資回報。

而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區域租金和租賃的商業條款，租賃合同中對租金、物業費、空調費、取暖費、停車費、消防手續、裝修手續、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的。

一般要報給地區經理、地區總經理、甚至商業總部總經理，其要親自察看區位、房型，以及合同條件，然後才會確定。甚至這些高級職位的人，可能會親自參與談判。這時，開發商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業。

所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和傭金上，要有所側重。

4. 如何寫商業地產招商方案

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5. 商業地產招商運營工作流程

商業地產招商工作流程如下：
1.市場調查--出市場調查報告；
2.招商人員邀約客戶--來項目考察；
3.接待客戶--招商中心做好全方位接待工作；
4.意向客戶登記表；
5.簽意向書（協議）；
6.簽認租書（定金協議）；
7.簽正式合同--包括物業管理公約，經營管理協議，消防協議等；
8.商家進場裝修。

6. 商業地產策劃中的市場調查方法

商業地產策劃中的市場調查方法
2003年被稱為中國的「商業地產元年」，投資開發商用物業，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和最亮麗風景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會城市、寧波等新興工業化城市，就連偏遠地、縣級市也要上CBD、中央商業街、大型Mall、主題步行街等商用物業項目。
市場調查是商用物業開發、經營策劃的基礎性工作，「沒有調查就沒有發言權」，此言乃真理。商業地產策劃所需要的商業、商圈、商用物業調查，與住宅、寫字樓物業市調或純商業經營相比，調查的區域更彈性、更集中、內容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，並就教於大方之家。

一、市調分類
商業地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規模、方式，可分為以下幾類：
1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、項目定位調查
2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查
3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查
4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫遊考察

二、市調准備
無論做哪類市場調研，都應有充分准備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。
准備工作一般有：
1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；
2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關系；
3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；
4、資料預熱--有關調查城市區位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料；
5、配齊工具--准備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；
6、考察線路--前往考察區域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工協作安排；
7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。

三、基本概念理解與應用
在市調和商業地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定：
1、區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標
這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用的互相聯系的概念。
區位——帶綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所佔據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。
板塊——住宅房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的城市區域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。
商圈——零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。
顯然，「商圈」現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現流行的房地產開發和媒體借用後產生歧意的用法，著重指商家聚集的區域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的准確涵義。
商業中心——規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗的「商圈」稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。
地段——傳統商業中心的商戶以街道、馬路、幹道兩側分布為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地段，房地產開發也常用此術語。
節點——規劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建築形態的變換點等，它們從某種功能或建築特徵的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建築作為節點。
地標——與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建築、鍾樓、塔頂、廣告招牌、山頂。
應用：①上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調范圍；
②上述概念的空間范圍，除不同商業業態、業種商店的商圈有一定伸縮彈性外， 基本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。
③出書面正式報告，應使用准確、學術性用語。
2、業態、業種
零售商業用語，現對零售消費的各類商戶也使用此術語。
業態——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特徵是「怎麼變」。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。
業種——指面向顧客某類用途的商店營業種類，特徵是「賣什麼」。目前國內零售消費市場可細分上百個業種，國外發達國家更多，難以勝數。
應用：①策劃商業地產，必須熟悉業態業種分類及其特徵、典型商戶等基本功；
②市調必須分業態業種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行 比較分析；
③傳統和新興業種，也逐漸採用不同業態模式經營，如：建材、IT、文儀、葯 品、圖書等業種；
④零售商業外的業種，也流行採用零售業態經營模式，如：美食街、自助式咖啡 店、量販式KTV、旅行社超市等。

四、市調內容和考察次序
商業地產發展（定位）策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查（分商業業態、業種、物業類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋後兩者，因此主要以前者為例。
市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，後者再分市、區、社區、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細節了解；二是事先掌握區位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。
商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過「面」觀察。
商業業種集聚、檔次、氣氛、建築形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過「線」觀察。
購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過「點」觀察。
調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容：
①商圈范圍，業態業種構成、大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌；
②商業競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；
③客流量、購物消費者特徵（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費慾望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀台排隊人長度、結伙人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）；
④路街條數、長度、寬度、建築層數、風格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建築外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；
⑤交通幹道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；
⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度；
⑦商圈商用物業供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；
⑧在建、擬建大型商用物業個案，城建規劃重點，街區改造和重點扶持對象，政府管治水平等。

五、市調方式方法
目前階段，我們主要採用簡便、實用的方式方法：
1、實地觀察法
通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。
2、訪談法
通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業人員、物業開發經營商、商圈內服務從業人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。
3、問卷法
通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統計及分析。
4、參展法
參加行業會展、企業營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區域市場信息。

關鍵字： 房地產

7. 求商業地產的市場調研方案

談談房地產行業的市場調研

一、房地產市場調研的含義

房地產市場調研是房地產開發企業為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統地收集、整理、研究、分析房地產市場有關信息資料，將其轉化為決策所需信息的工作過程。
房地產市場調研的作用
1）有助於企業發現新的市場機會，確定正確的發展方向；
2）有利於房地產企業適時開發新產品，搶佔新市場；
3）有利於企業制訂正確的營銷策略；
4）有利於企業不斷提高產品質量，改善經營管理，提升市場競爭力。

二、房地產市場調研的內容
（一）宏觀投資環境調查
（二）城市房地產市場概況
（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調研
（四）項目基本狀況調查
（五）項目所在區域市場狀況
（六）項目開發策略建議
（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執行階段的市場調研

宏觀投資環境調查
1、政治環境
2、經濟環境
3、社會文化環境

政治環境
政治環境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規等。一個國家、地區和城市的政治環境如何，將直接影響房地產企業正常的生產經營活動的開展。
經濟環境
國內生產總值、國民收入的發展狀況；能源和資源狀況；城市發展總體規劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區域劃分；社會固定資產投資狀況、金融、證券市場情況；商業零售與貿易狀況、居民消費結構、居民儲蓄和信貸情況等。
社會文化環境
居民受教育程度、文化水平、職業構成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡管文化有相對穩定性，但不是固定不變的，特別是生活習慣，審美觀念往往隨著社會生產力發展而發生一定程度的變化。
城市房地產市場概況
1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數量及其規劃用途、土地價格、土地出讓金收繳情況；
2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結構；
3、全市房地產價格走勢，不同區域和物業類型的價格情況；
4、全市主要發展商開發銷售情況，包括開發量、竣工量、銷售面積及銷售金額；
5、三級市場交易情況；
6、當地房地產業相關政策法規。

三、目標客戶群消費行為與市場需求容量調研
1、消費者行為調研
2、市場需求容量調研

消費者行為調研
消費者包括房地產商品的現實購買者與潛在購買者。消費者行為調研內容包括消費者社會階層與數量、年齡構成、收入構成、家庭人口構成、居民居住現狀與住房消費傾向、房地產購買偏好、購買動機、購買特點等。

市場需求容量調研
需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現實的市場容量。
商品住宅市場需求容量調研，主要包括以下幾方面：
1）城市人口、家庭數量及變化趨勢；
2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財產狀況；
3）居民居住現狀及改善目標，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；
4）居民日常消費支出水平與消費結構；
5）不同社會階層和收入水平的居民數量及其對不同類型房地產商品的數量、品質、功能、價格的需求特點。

四、項目基本狀況調查

（1）宗地基本狀況資料
包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權屬、地形、地貌、水文地質條件）、項目歷史與現狀資料、項目合作開發條件、土地獲得成本、用地規劃條件、與項目有關的投資及開發經營稅費政策；

（2）項目所在區域市場狀況
項目所在區域城市功能、區域建設發展規劃、人口分布、居民收入水平、商業、文化氛圍、項目周邊環境、市政管網設施、交通狀況、公建配套與生活服務設施、項目所在區域房地產市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產品與服務的種類、數量、品質、特點、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現的可能性。
其中競爭對手調研又包括競爭對手的經營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產品地理位置、種類、開發規模、產品品質、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物業管理水平，創新能力與發展新產品的動向。

（3）項目開發策略建議
1、市場細分與目標市場調研；
2、產品定位，包括產品類型、功能、品質、項目總體規劃研究；
3、開發策略分析，包括項目開發規模、開發周期、成本控制、價格策略等。

五、營銷策劃和銷售執行階段的市場調研
1、宏觀經濟環境研究
2、 市場供需與競爭對手動態調研
3、消費者調研，包括：消費者對本企業產品、服務包括物業管理的評價、意見和要求，客戶滿意度調研；
4、企業自身產品與服務調研，包括：產品優劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產品市場競爭地位分析，本企業產品的市場佔有率及銷售潛力分析；
5、價格調研，包括：產品最適宜的售價、新產品的定價、老產品價格調整及消費者和競爭者對價格變動的反應；本企業產品價格與競爭企業同類產品價格的差異分析。

六、房地產市場調研程序
（一）調研准備階段
（二）正式調研階段
（三）結果處理階段

調研准備階段
1、確定調研目標
2、初步情況分析
3、制定調研計劃

正式調研階段
1、確定資料來源
2、確定資料收集方法
3、調查表及調查問卷設計
4、抽樣調查
5、現場實地調查

結果處理階段
1、資料整理分析
2、編寫調研報告

七、房地產市場調研方法
（一）調研方法
1、全面調查法
2、重點調查法
3、抽樣調查法
（二）資料收集方法
1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購買、索取、委託情報網收集
①二手資料的收集程序 ②二手資料的收集來源

二手資料的收集程序
首先應確定需要什麼資料。
第二步工作是從企業內部搜尋二手資料。
第三步工作是從企業外部進行搜尋。
第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估，即評估資料的效度。
最後一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料

二手資料的來源
1、內部來源：
本人資料庫、企業檔案（會計記錄、銷售報告、其他數據資料）、企業內部專家。
2、外部來源
（1）組織機構，包括圖書館、外國使團、國際組織、本國政府機構、商會或貿易促進機構、行業公會、出版社、研究所、銀行、消費者組織、其他公司。
（2）文獻資料，包括文獻目錄、工商行名錄、貿易統計資料、報紙和期刊、綜合性工具書。
（3）電腦資料庫、互聯網
（4）企業外部專家
（5）營銷調研公司
2、商業資料獲取方法：向市場調研公司購買
3、原始資料的收集方法：
（1）訪問法：①面談調查 ②郵寄調查 ③留置調查 ④電話調查
（2）觀察法：①直接觀察法 ②間接調查法
（3）實驗法

8. 商業地產招商策略

1、商業項目部抄進行市場調研和目標客戶分析; 2、確定招商對象； 3、確定經營模式：投資經營；委託經營；租賃經營；直接經營；虛擬經營； 4、制定招商優惠策略； 5、商業項目部進行客戶招商月計劃實施； 6、招商主管制定客戶招商周計劃； 7、客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料准備就緒； 8、招商主管進行目標客戶開發、拜訪、接洽； 9、商業項目部進行客戶分類、確定重點； 10、商業項目部安排客戶與開發商初步洽談填寫招商租戶登記表 11、商業項目部負責客戶與開發商的溝通談判； 12、開發商、客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金； 13、商業項目部、開發商與客戶溝通、談判、方案修改與認可； 14、開發商、客戶雙方正式簽定招商協議；

9. 商業項目市場調查應注意什麼

對於商業項目來講，項目的市場定位和商業業態定位是非常重要的，可以說這個階段的工作決定著項目的成敗。基於組織的資源及其控制能力，在確定項目原則的基礎上，應該通過市場調查，對擬建項目的市場、經濟、政策、規劃、交通、建設等條件環境進行調查，提交項目選址意見或者對已選項目與市場、經營環境的符合性做建議。由此，在實施項目市場調查時要注意：1、對擬建區域的經濟政策與經濟發展狀況、城市規劃、商業項目的類別與分布、區域文化與習俗、消費習慣與消費水平等進行詳細的調查，提交調查報告。要注意調查、分析區域市場的需求「點」，初選商業項目適合的區域或者評價初選項目與市場的符合性，回答項目的「能否做？做什麼？」的問題，目的是解決項目立項、功能定位的初步建議問題。2、通過對項目擬建區域的市場調查，了解區域商業項目業態的分布、類別、經營范圍、經營模式和經營效果，尤其是對具有一定規模、盈利能力的商業企業的資源支持能力的調查，分析項目該怎麼做？適合的業態和規模是什麼？目的是說明項目功能和項目業態規劃，並建議項目規模和性質。3、商業項目不同於住宅地產項目，是不一樣的盈利模式，支持項目的盈利方式和能力會隨著區域環境、競爭（已有和潛在）對手的不同情況有差異，競爭會在經營環境、經營模式、客戶資源等多要素展開，更依賴於主力店的帶動。因此，市場調查必須更加重視項目與市場、與目標客戶的關系，並基於客戶資源，建議項目主力店的性質、規模。4、商業項目能否最終獲得成功，需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目的結果肯定是失敗。商業地產項目開發需要更多的商業經營管理經驗的支持，項目目標消費群體定位必須由商業專業人士來完成。為此，要注意在項目的市場調查階段，就必須配備具有商業項目運作經驗或者請專業公司協助。5、市場調查除了應站在市場的角度、政策環境的角度考慮問題外，還應該站在規劃條件和技術的角度考慮問題，項目調查的組成人員中，應該有具備專業技術人員或者又具備能力的人員。項目設想能不能實現，從某種程度上來講，還要由技術人員根據調查的周邊環境和區域規劃條件將展開分析，要注意驗證擬建項目設想的可行性。6、在市場調查完成階段性工作後，應根據掌握的第一手資料，對擬建項目的各種可能的性質、業態、規模等進行可行性分析，使用的方法是「SWOT」和排除法。在使用「SWOT」時，必須針對項目設想的性質、業態和規模，注意分類整理支持性資料，對項目設想進行「優勢、劣勢、機會、風險」的細致分析，然後按照對比結果進行排除。7、基於商業地產項目開發模式的特殊性，加上區域環境的不熟悉，要求項目的前期過程必須謹慎對待，尤其是轉型或者初創企業更應注意慎重。在市場調查時，一定要有足夠的時間安排，特別是對項目選址地區域，更要根據項目環境和區域規劃、區域經濟發展的現狀，做深入細致的調查，不能拘泥形式、不能怕反復，要特別注意有效性。市場調查是項目可行性研究的基礎，也是項目定位和項目立項的必要依據，是項目能否得到成功的關鍵過程。實際上，市場調查就是在回答「是什麼？做什麼？如何做？為什麼？」的問題。