對房地產營銷策劃的認識與理解

A. 面試時問題：你對房地產銷售的了解或看法

首先是要敢於嘗試，我覺得房地產銷售這一行就是要做到膽大心細，畢竟機會只有那麼多，必須要去爭取才能夠得到，如果一直待在原地的話，是不會有任何嘗試的機會的，因此無論什麼事情都要試著去做。最開始的時候我只是在公司接待大廳做著端茶遞水以及列印合同之類的工作，我本以為自己就會這樣渾渾噩噩地度日，後來我在同事的鼓勵之下，嘗試著在網路平台發布租房中介信息，其實我們公司不僅僅是賣方，而且還負責房產中介的業務，實際上我的第一筆業務就是在這里獲得的。

其次是要能夠站在客戶的角度思考問題，當客戶給自己發送信息以後，要帶他們多看一些房產，每一處都要講明優劣並讓選擇權放在客戶手中，讓他們在不斷的對比之中做出自己的選擇。另外並不會每一次的銷售都是成功的，因此最後可以向客戶遞上自己的名片，向他們說明即便看不上自己公司的房產也可以聯系自己，當客戶遇到什麼困難的時候也能夠幫襯一些，這樣的話就能夠在客戶的心中留下一個比較好的印象。
一是高度的合作精神。與開發商攜手合作，共同實現項目、公司、品牌三者的有效發展與提升，實現經濟效益和社會效益的良性共贏。我覺得應該是合作，而不應該是服務。合作代表了一種信心、一種責任，服務只能是一種態度、一種跟從，缺少了主觀的意見與把握。這一點對於絕大部分代理商來說都沒有意識到。

二是高度的責任心。與高度的合作精神一樣，沒有高度的責任心就不可能做到和開發商風雨與共的緊密合作，而只能是賺一筆就跑的游擊商。

三是高度的專業水平。這一點是每一個房地產營銷策劃公司都會極力宣揚和抬升的，但是，在我的眼睛裡，目前還沒有幾家公司具備真正高水平的專業操作技能，絕大部分擁有的不過是老套路。具體在後面再說。這三點是最基本也是最關鍵的。沒有高度的合作精神，就做不到對項目的高度關注和與項目相榮共生的態度，沒有高度的責任精神，就做不到對項目的深入鑽研，並做出高水平的營銷策略，實現項目、開發商與營銷商三者的共贏，而沒有高度的專業技能，則無法支撐自己擁有高度的合作理念和責任精神，最終只是一個純粹為了賺錢而四處投機的肖小。

B. 房地產營銷策劃的概念評述

營銷策劃的最後工作就是銷售策劃，銷售情況也是驗證前期所有策劃工內作效果的標准。因此，銷售也容應該納入統一的總體策劃思路中去。策劃的目的就是為了促進項目成交，優化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，就必須強調銷售對策劃的反饋，強調銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恆的，策劃與銷售二者互為表裡，彼此修正，緊密呼應，這才是真正負責且科學的營銷思維方式。

C. 對房地產銷售的了解與認識

房地產銷售就是將本公司產品向市場推介的過程。首先，必須對本公司樓盤全面了解，深刻認識其市場價值。特別是找出與周邊樓盤不同的亮點，加以文化理念性的創意闡述，達到震撼效果；其次，對房地產市場充分調研，精準定位，價格適中；第三、熟練掌握營銷技巧。熱誠款待來訪客戶，分類管理、重點追訪、注重細節、欲擒故縱。還有很多，慢慢體驗吧！

D. 對房地產銷售的看法及理解

我所理解的房地產營銷策劃公司或者從業人員應該具備三大素質：一是高度的合作精回神。與開發商攜手答合作，共同實現項目、公司、品牌三者的有效發展與提升，實現經濟效益和社會效益的良性共贏。我覺得應該是合作，而不應該是服務。合作代表了一種信心、一種責任，服務只能是一種態度、一種跟從，缺少了主觀的意見與把握。這一點對於絕大部分代理商來說都沒有意識到。二是高度的責任心。與高度的合作精神一樣，沒有高度的責任心就不可能做到和開發商風雨與共的緊密合作，而只能是賺一筆就跑的游擊商。三是高度的專業水平。這一點是每一個房地產營銷策劃公司都會極力宣揚和抬升的，但是，在我的眼睛裡，目前還沒有幾家公司具備真正高水平的專業操作技能，絕大部分擁有的不過是老套路。具體在後面再說。這三點是最基本也是最關鍵的。沒有高度的合作精神，就做不到對項目的高度關注和與項目相榮共生的態度，沒有高度的責任精神，就做不到對項目的深入鑽研，並做出高水平的營銷策略，實現項目、開發商與營銷商三者的共贏，而沒有高度的專業技能，則無法支撐自己擁有高度的合作理念和責任精神，最終只是一個純粹為了賺錢而四處投機的肖小。

E. 談談對房地產策劃的看法

我覺得策劃是一種整合資源的手段，以達到自己的預期的目的。就房地產而言，策劃就是將項目從里到外，從局部到整體精心包裝，再輔之以巧妙的宣傳手段，從而達到高銷售額的手段！
以前是計劃經濟時代，很多企業員工可以享受福利性分房待遇，即使後來取消這項政策後，也是賣房市場，開發商不會事先對市場進行調研，不會根據消費者的需求去建房，更沒有小區環境、配套設施、物業管理之類的概念。當時的買房人也沒有這些概念，覺得只要有房住就行。然而隨著經濟體制的改革，市場的主導者身份發生了變化，房地產行業已經有賣方市場轉變為買方市場，買房者的需求不僅僅只表現在「有房住」就行的層面上了，他們越來越追求生活質量的品質，要求有完善的配套，完美的小區環境，貼心的物業管理。房地產策劃這個行業適時出現了，它從拿地的那一刻起，一直到最後的物業管理，像一根針樣，將買房者的基本需求都串聯起來。上世紀90年代，番禺有一個大盤橫空出世，引起所有同行的注意——碧桂園。這個別墅項目之所以取得巨大成功，因為是有人一開始就對它進行了策劃，提前對市場、消費者的需求做出了正確的判斷，王志綱是第一個將學校建在小區旁邊的人，正是因為這一劃時代的創舉，碧桂園取得了了不起的成就，為房地產策劃奠定了基礎。現在房地產策劃行業經過很多年的發展，已近從單項策劃階段發展到創意策劃階段。從理念、策劃、規劃、設計、建造、到營銷和物業管理各個環節中都有創意。上海浦東的星河灣能再6小時創造40億的銷售神話，靠的絕不是運氣。在星河灣開盤之前，黃文仔就帶領團隊對土地、戶型、建築風格、建材、小區環境都經過精心的規劃設計，星河灣的成功是建立在策劃的基礎之上的。但是策劃並非萬能的，也並不是所有經過策劃的項目都能取得成功。號稱「中國第一豪宅」的「湯臣一品」堅持了280天得無售出記錄後終於降價投降。為什麼呢？我覺得它是因為對市場細分的研究並不充分，對自身優勢存在一定的盲目高估。其一，市場細分有效性中第一個前提是細分市場的容量要足夠大，顯然湯臣一品沒有足夠的容量來支撐項目的銷售。其細分市場客戶的檔次太高，導致容量不足，項目銷售出現滯銷。其二，市場細分有效性的第二個前提是銷售渠道可達性，由於湯臣一品的客戶細分定位過高，且可能超出了其自身資源的可達性，也是導致項目滯銷的一個主要原因，湯臣一品沒有可以達到其定位客戶的銷售渠道，導致了失敗。其三，市場細分有效性的另外前提是差異性要足夠明顯，從市場反饋的情況看，市場並不認可湯臣的產品差異化。
所以，我覺得市場的細分、調研是策劃的基礎，也是重中之重。如果一開始將買房的對象搞錯了，即使宣傳手段再精妙絕倫也難達到事半功倍的效果！ 從市場調查研究到房地產項目定位，房地產項目投資策劃、房地產項目整合營銷策劃再到房地產項目售後服務和物業管理整個流程，只有市場調研這個基點做好後，之後的工作才能按部就班的展開。
還有我覺得成功項目的策劃離不開有創意的營銷手段。如何才能吸引買家的眼球，勾起他們的購買慾望。在這里，我還是要舉星河灣的例子。星河灣的房子可以跟跑車、金銀珠寶這些世界級得奢侈品一起賣，這樣不僅可以突顯自己尊貴的價值，還可以分享其他行業的客戶，從而達到雙贏的效果。這是跨界營銷的經典案例！
所以我覺得成功的項目，市場調研是基礎，營銷創意是手段，二者缺一不可！

F. 房地產策劃是怎麼理解的

從廣義來說,房地產策劃分為以下三個內容。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。根據需要開發商可以選擇不同的菜單。一,項目的前期定位策劃:即房地產開發項目的可行性研究,包括市場調研,項目定位,項目的經濟效益分析等。二,項目的推廣整合策劃:包括項目的VI設計,項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等。三,項目的銷售招商策劃:包括售樓人員培訓,銷售手冊的編制,分階段銷售價格的確定等;項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場,結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法,提出"房地產全程策劃營銷方案",他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法,結合房地產行業的運作流程,逐步實施。其核心內容包括: 1、項目投資策劃營銷; 2、項目規劃設計策劃營銷; 3、項目質量工期策劃營銷; 4、項目形象策劃營銷; 5、項目營銷推廣策劃; 6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷; 7、項目服務策劃營銷; 8、項目二次策劃營銷;隨著房地產全程策劃理論的逐步完善,策劃師、咨詢顧問的作用重新被房地產開發商認識和接受。但他們依然會隨時被房地產開發商追問:策劃師或咨詢顧問有什麼用?如果我們僅根據字面意義,認為策劃師或咨詢顧問就是出主意的,未免太過簡單。那麼,房地產策劃師或咨詢顧問究竟是干什麼的? 從策劃師所擔負的職責角度考慮的話,我們認為至少有六個方面的職能。 1.醫生的職能 就好像醫生為了對症下葯,選擇最佳醫療方法,必須對患者進行仔細檢查,通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析,最後得出正確的診斷結論。 房地產策劃師或咨詢顧問受房地產開發商委託,對所開發的項目進行詳細的診斷分析,在了解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息後,針對「建什麼」?「怎麼建」?「賣給誰」?等要素,提出項目的概念設計定位,畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關系,房地產策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度,還要從居住者健康與舒適的角度,恰當地為項目進行人性化的定位。 2.法律顧問職能 為了規范房地產市場,國家和地方政府頒布了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文,還有一些僅靠法律法規解決不了的問題,如項目對周邊居住環境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等),土地代征、國際政治風雲、國家對外關系以及國內經濟發展、或類似奧運、WTO、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建築物高度、道路寬度限制……等,必須以法律法規為准繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。而這些房地產開發商並不完全掌握。 3.財務專家職能 房地產開發商擁有資金,但房地產策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金,房地產策劃師或咨詢顧問是站在開發商的立場上,為開發商的項目進行全程策劃,並要保證項目在未來暢銷,其目的是就是要在同樣的資金投入情況下,獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本,而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創意設計上。 4.導演的職能 房地產策劃師或咨詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業管理公司的橋梁和紐帶,其職責就是通過上述企業的協調配合,將項目的概念定位演繹成功。 5.船長的職能 認為房地產策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多,實際上,當項目的概念定位成為設計圖、施工圖後,其重要工作就是在現場進行監理,如果把設計圖看作海圖的話,就是要嚴格按照海圖航線航行,局部變動必須征的船長同意,只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。 6.環境問題專家 這里所謂的環境問題不是地球變暖、酸雨增加的「大環境」問題,而是居住小區的環境美化、社區景觀與周邊街道環境、自然環境的協調的「小環境」問題,同時居住區的人性化,也往往是通過居住區景觀的可入性得以體現。而居住區景觀構成將極大的影響項目的未來銷售,而景觀風格定位及如何實現則取決於房地產策劃師或咨詢顧問。

G. 為什麼要進行房地產營銷策劃

呵呵，你的問題很有意思，其實房地產營銷策劃是中國特有的，在國外比較回成熟的房地產答市場中，是沒有這個職業的，更談不上什麼策劃理念、推廣主題之類的專業術語，開發公司按照市場需求建好後，交給房地產經紀人去銷售（不像內國，國內沒幾個銷售人員具備經紀人資格）。
中國房地產營銷策劃，所起的作用其實就是「創造項目的最大利潤」，主要工作就是挖掘產品賣點加以包裝，賦以某種生活方式的推廣理念，從而提升產品品質，提升售價，達到利潤最大化。
營銷策劃只是產品後期的包裝和推廣，前期產品研發中的項目規劃、戶型配置、面積配置、戶型優化等才是重中之重。
呵呵，我這樣評價房地產營銷策劃，可能會受到同行蔑視，但我只是說出了我從事這項工作幾年來的感受。