土地營銷策劃

㈠ 求房地產營銷策劃主要步驟

步驟1：房地產項目所在地市場情況初步調查
【主要任務】從宏觀上整體把握項目所在地房地產市場情況，從區域環境、區域房地產市場情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步了解，為項目可行性研究提供依據。
階段A：房地產宏觀環境分析
第一、區域環境。研究區域環境要注重這幾個方面：區域概況、面積、人口、交通、通信、旅遊等。
第二、經濟環境。經濟環境研究通常包含國民經濟情況、財政收支、產業結構和主導產業、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易，以及經濟發展規模、趨勢、速度和效益等等。
第三、政策環境。即與地產市場相關的房改政策、房地產價格政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。
第四、行業環境。有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。
與此同時，在地產開發過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統的研究。

階段B：房地產項目所在地房地產市場狀況分析
第一、城市房地產市場發展描述。主要通過數據的統計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。
第二、市場現狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結合當地居民的居住觀念及開發商的開發模式，對當地市場現狀進行深層次的剖析。
第三、未來走勢預測。在現狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區住宅發展趨勢等，做出預測（約3-5年）。

階段C：房地產項目所在地板塊市場分析
第一、板塊總體規劃。主要包括其住宅規劃、配套規劃、道路規劃、綠地規劃等。
第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區分的。
第三、板塊開發動態。已建、在建和即將開發的項目都要有個全面、扼要的認識。
第四、板塊物業價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎，因此一定要搜集准確、全面的資料，並進行歸類、分析。

階段D：房地產項目地塊環境研究分析
地塊環境研究報告一般的結構是：對開發地塊周圍1-2公里范圍內，以及開發地塊未來在城市發展走勢中的地位研究分析。
第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業網點狀況、休閑、體育場所、醫療、教育設施分布及未來發展預測
第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設施狀況研究、各種公路交通工具維修點狀況
第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等
第四、污染狀況。空氣質量、水質狀況、土質狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化
第五、社會治安。
第六、未來發展狀況。交通未來發展狀況研究、教育及醫療未來發展狀況研究、購物及休閑未來發展狀況研究、體育及旅遊景點未來發展狀況研究

階段E：項目地塊特性分析
第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、佔地面積、規劃用途、規劃指標（容積率、建築密度、綠化率、建築限高）及其它一些基本情況。
第二、項目地塊SWOT分析。從區位、時機、政策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。

步驟2：對房地產項目所在地市場情況再次進行調查

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㈡ 房地產4P營銷策劃案

傳統的4P理論始創於年美國的密歇根州立大學，它認為市場營銷的根本問題在於解決好四個基本要素：

I、房地產營銷產品策略（Proct）

它是房地產營銷首要因素，房地產企業必須營銷市場所需要的產品，才能生存。房地產市場營銷組合中房地產產品是最重要的內容。

2、房地產營銷價格策略（Price)

房地產的開發建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷，都是商品經濟活動，必須按照市場規律、經濟原則實行等價交換。掌握房地產產品價格的形成過程與房地產產品定價的方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。

3、房地產營銷渠道策略（Place)

市場營銷渠道決策是房地產企業的最重要的決策之一。配銷系統則是重要的外部資源，通常需多年的營造才能建立起網路。它和房地產企業的重要內部資源如製造、研究、工程和銷售隊伍及設施可以相提並論。其表現為對許多經營配銷業務的獨立房地產企業及其服務的特定市場所承擔的重大共同義務；還表現為對構成這樣一種經濟實體的一系列方針和經濟活動所承擔的義務。房地產業逐漸呈規模發展態勢，因此其營銷渠道以及與之適應的配銷系統的建立是必要的。

4、房地產促銷組合策略（Promotion）

房地產市場營銷不僅是生產房地產產品，並制定出合乎市場需求的價格佔領市場，房地產企業還必須同現時的潛在的消費者進行溝通，每個房地產企業都承擔起了溝通與促銷的職責。保證溝通信息有效，最關鍵的是溝通的內容、對象和頻率。配置完整的市場營銷溝通系統是十分必要的。房地產企業必須同中間商、消費者以及各類上下游企業溝通；中間商又同其自身的消費者、公眾溝通，消費者同消費者以及其他的公眾進行口頭溝通2而且，各個群體的溝通均給房地產企業以反饋。房地產企業建立門8，制定有效銷售計劃、培訓營銷人員、設計優秀的廣告、開展各式各樣的促銷活動，就是市場營銷溝通組合——一促銷組合運作的內容。促銷組合由四個工具：廣告、銷售促進、推廣、人員銷售構成。

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㈢ 營銷策劃全過程是什麼

第一部分、項目投資策劃營銷；
一、項目用地周邊環境分析 7
1、項目土地性質調查 7
2、項目用地周邊環境調查 7
3、地塊交通條件調查 7
4、周邊市政配套設施調查 8
二、區域市場現狀及其趨勢判斷 8
1、宏觀經濟運行狀況 8
2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規 9
3、項目所在地房地產市場總體供求現狀 9
4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 9
5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現 9
6、商品住宅客戶構成及購買實態分析 9
三、土地SWOT（深層次）分析 9
1、項目地塊的優勢 9
2、項目地塊的劣勢 9
3、項目地塊的機會點 9
4、項目地塊的威脅及困難點 9
四、項目市場定位 9
1、類比競爭樓盤調研 9
2、項目定位 10
五、項目價值分析 10
1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 10
2、項目可實現價值分析 11
六、項目定價模擬 11
1、均價的確定 11
2、項目中具體單位的定價模擬 12
七、項目投入產出分析 12
1、項目經濟技術指標模擬 12
2、項目首期成本模擬 12
3、項目收益部分模擬 12
八、投資風險分析及其規避方式提示 13
1、項目風險性評價 13
2、資金運作風險性 13
3、經濟政策風險 13
九、開發節奏建議 13
1、影響項目開發節奏的基本因素 13
2、項目開發節奏及結果預測 14
第二部分、項目規劃設計策劃營銷
一、總體規劃 14
1、項目地塊概述 14
2、項目地塊情況分析 14
3、建築空間布局 14
4、道路系統布局 15
5、綠化系統布局 15
6、公建與配套系統 15
7、分期開發 16
8、分組團開發強度 16
二、建築風格定位 16
1、項目總體建築風格及色彩計劃 16
2、建築單體外立面設計提示 16
三、主力戶型選擇 17
1、項目所在區域同類樓盤戶型比較 17
2、項目業態分析及項目戶型配置比例 17
3、主力戶型設計提示 17
4、商業物業戶型設計提示 17
四、室內空間布局裝修概念提示 17
1、室內空間布局提示 17
2、公共空間主題選擇 17
3、庭院景觀提示 17
五、環境規劃及藝術風格提示 17
1、項目周邊環境調查和分析 17
2、項目總體環境規劃及藝術風格構想 17
3、項目各組團環境概念設計 17
六、公共傢具概念設計提示 18
1、項目周邊同類樓盤公共傢具擺設 18
2、本項目公共傢具概念設計提示 18
七、公共裝飾材料選擇指導 18
1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 18
2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思 18
3、項目營銷示範單位裝修概念設計 18
4、項目營銷中心裝修風格提示 19
5、住宅裝修標准提示 19
八、燈光設計及背景音樂指導 19
1、項目燈光設計 19
2、背景音樂指導 19
九、小區未來生活方式的指導 19
1、項目建築規劃組團評價 19
2、營造和引導未來生活方式 19
第三部分、項目質量工期策劃營銷
一、建築材料選用提示 20
1、區域市場競爭性樓盤建築材料選用類比 20
2、新型建築裝飾材料提示 20
3、建築材料選用提示 20
二、施工工藝流程指導 20
1、工程施工規范手冊 20
2、施工工藝特殊流程提示 20
三、質量控制 20
1、項目工程招標投標內容提示 20
2、文明施工質量管理內容提示 20
四、工期控制 20
1、項目開發進度提示 20
2、施工組織與管理 20
五、造價控制 20
1、建築成本預算提示 20
2、建築流動資金安排提示 20
六、安全管理 20
1、項目現場管理方案 20
2、安全施工條例 20
第四部分、項目形象策劃營銷
一、項目視覺識別系統核心部分 20
1、名稱 21
2、標志 21
3、標准色 21
4、標准字體 21
二、延展及運用部分 21
1、工地環境包裝視覺 21
2、營銷中心包裝設計 21
3、公司及物業管理系統包裝設計 22
第五部分、項目營銷推廣策劃
一、區域市場動態分析 22
1、項目所在地房地產市場總體供求現狀 22
2、項目周邊競爭性樓盤調查 22
3、結論 22
二、項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策 22
1、項目主賣點薈萃 22
2、項目強勢、弱勢分析與對策 23
三、目標客戶群定位分析 23
1、項目所在地人口總量及地塊分布情況 23
2、項目所在地經濟發展狀況和項目所在地人口就業情況 23
3、項目所在地家庭情況分析 23
4、項目客戶群定位 23
四、價格定位及策略 23
1、項目單方成本 23
2、項目利潤目標 23
3、可類比項目市場價格 23
4、價格策略 23
5、價格分期策略 24
五、入市時機規劃 24
1、宏觀經濟運行狀況分析 24
2、項目所在地房地產相關法規和市場情況簡明分析 24
3、入市時機的確定及安排 24
六、廣告策略 24
1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分 24
2、廣告主題 24
3、廣告創意表現 24
4、廣告效果監控、評估、修正 25
七、媒介策略 25
1、媒體總策略及媒體選擇 25
2、軟性新聞主題 25
3、媒介組合 25
4、投放頻率及規模 25
5、費用估算 25
八、推廣費用計劃 25
1、現場包裝 25
2、印刷品 25
3、媒介投放 25
4、公關活動 25
九、公關活動策劃和現場包裝 25
1、公關活動策劃 25
2、公關活動現場包裝 25
十、營銷推廣效果的監控、評估、修正 25
1、效果測評形式 25
2、實施效果測評的主要指標 26
第六部分、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷
一、銷售周期劃分及控制 26
1、銷售策略 26
2、銷售過程模擬 27
二、各銷售階段營銷策劃推廣執行方案實施 28
三、各銷售階段廣告創意設計及發布實施 28
四、銷售前資料准備 28
1、批文及銷售資料 28
2、人員組建 29
3、制定銷售工作進度總表 30
4、銷售控制與銷售進度模擬 31
5、銷售費用預算表 31
6、財務策略 31
7、商業合作關系 33
8、工作協調配合 33
五、銷售培訓 35
1、銷售部人員培訓-公司背景及項目知識 35
2、銷售手冊 37
3、客戶管理系統 39
4、銷售作業指導書 39
六、銷售組織與日常管理 40
1、組織與激勵 40
2、工作流程 41
3、規則制度概念提示 43
第七部分、項目服務策劃營銷
一、項目銷售過程所需物業管理資料 43
1、樓宇質量保證書 43
2、樓宇使用說明書 43
3、業主公約 43
4、用戶手冊 43
5、樓宇交收流程 43
6、入伙通知書 44
7、入伙手續書 44
8、收樓書 44
9、承諾書 44
10、業主/用戶聯系表 44
11、遺漏工程使用鑰匙授權書 44
12、遺漏工程和水、電、汽表底數記錄表 44
13、裝修手冊和裝修申請表 44
二、物業管理內容策劃 44
1、工程、設計、管理的提前介入 44
2、保潔服務 44
3、綠化養護 44
4、安全及交通管理 44
5、三車及場地管理 44
6、設備養護 44
7、房屋及公用設備設施養護 44
8、房屋事務管理 44
9、檔案及數據的管理 44
10、智能化的服務 44
11、家政服務 44
12、多種經營和服務的開通 44
13、與業主的日常溝通 44
14、社區文化服務 45
三、物業管理組織及人員架構 45
1、物業公司人力資源的管理，包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等 45
2、物業管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構，明確各部門職能、責任、許可權、隸屬關系及信息溝通渠道 45
四、物業管理培訓 45
1、在物業交付使用前，培訓內容： 45
五、物業管理規章制度 46
1、員工守則 46
2、崗位職責及工作流程 46
3、財務制度 46
4、采購及招標程序 46
5、員工考核標准 46
6、業主委員會章程 46
7、各配套功能管理規定 46
8、文件管理規定 46
9、辦公設備使用制度 46
10、值班管理制度 46
11、消防責任制 46
12、消防管理規定 47
13、對外服務工作管理規定 47
14、裝修工程隊安全責任書 47
15、停車場管理規定 47
16、非機動車管理規定 47
17、出租屋及暫住人員管理規定 47
18、進住（租）協議書 47
19、商業網點管理規定 47
六、物業管理操作規程 47
1、樓宇本體維護保養規程 47
2、綠化園林養護規程 47
3、消防設施養護及使用規程 47
4、供配電設備維護及保養規程 47
5、機電設備維護保養規程 47
6、動力設備維護保養規程 47
7、停車場、車庫操作規程 47
8、停車場、車庫維護保養規程 47
9、會所設施維護保養及操作規程 47
10、給排水設備維護保養規程 47
11、公共部位保養保潔操作規程 47
12、保安設備操作及維護規程 47
13、照明系統操作及維護規程 47
14、通風系統操作及維護規程 48
15、管理處內部運作管理規程 48
16、租賃管理工作規程操作及維護規程 48
七、物業管理的成本費用 48
1、管理員工支出 48
2、維護及保養 48
3、公共費用 48
4、行政費用 49
5、保險費 49
6、其他 49
7、管理者酬金 49
8、營業稅 49
9、預留項目維修基金 49
八、物業管理ISO9002提示 49
1、質量手冊 49
2、程序文件 49
3、工作規程 49
4、質量記錄表 49
5、行政管理制度 50
6、人力資源管理制度 50

㈣ 一個完整的營銷策劃有幾個步驟

有以下四個步驟:

第一步：明確營銷目標

策劃是什麼?策劃是為了實現營銷目標的計劃，因此其目的性是非常強的，我們必須要明確營銷目標和方向，並且按照這個目標去設計出具體明確的行動方案，從而幫助站長做好網路營銷工作。

第二步：收集信息並分析資料

信息是策劃的基礎，沒有信息就不能策劃，所以收集信息非常重要，希望站長能收集更多高質量、有價值的信息，這對網路營銷策劃非常重要。大家必須要將其作為主要工作去做。

第三步：制定準確的策劃方案

在之後就需要制定出准確的策劃方案，這也是網路營銷策劃的重要部分，在這個過程中需講究網站策劃方案的創新性，加大創新力度，這是站長必須要做好的。

第四步：推出策劃方案

策劃方案編寫完成後，要提交給上級主管或委託客戶，由其審議通過。這一階段，主要任務是要向上級或委託人講解、演示、推介策劃的方案。再好的策劃方案如果不能被對方理解採納那就太浪費了。因此推出策劃方案也是策劃的一個重要環節。

(4)土地營銷策劃擴展閱讀

營銷策劃框架

(1)、營銷機會分析

包括：整個商品或消費品市場的數量和金額分析；各競爭店牌或品牌商品結構的銷售量與銷售額的分析；各競爭店牌或品牌市場佔有率的比較分析；顧客與消費者年齡、性別、家庭收入等分析；各競爭店牌或品牌商品優缺點的分析。

各競爭店牌或品牌市場細分與商品定位的比較分析；各競爭店牌或品牌廣告費用與廣告表現的比較分析；各競爭店牌或品牌促銷活動的比較分析；各競爭店牌或品牌公關活動的比較分析；各競爭店牌或品牌定價策略的比較分析。

各競爭店牌或品牌分銷策略的比較分析；各競爭店牌或品牌店鋪布局的比較分析；企業的利潤結構和費用情況分析。

(2)、目標市場定位

包括：確定目標市場和商品定位；經營目標；價格策略；分銷策略；廣告形式和投資預算；促銷活動的重點和原則；公關活動的重點和原則。

(3)、促銷活動規劃

包括：明確促銷的目標；選擇促銷的形式和內容。

(4)、分銷活動計劃

包括：價格策略；分銷的渠道；店鋪的陳列；服務的質量。

(5)、銷售管理計劃

包括：主管的職責許可權；銷售目標計劃；人員的挑選和培訓；推銷人員的薪金標准；推銷人員的獎勵措施。

(6)、市場反饋和調整

包括：市場銷售信息的反饋方式3市場銷售信息的反饋整理；經營目標的核算；經營行為的調整。

㈤ 房地產營銷策劃

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