商業市場調查怎麼調查商鋪價格

1. 請問哪位高手知道房地產商鋪單鋪怎麼定價呀非常非常的急，先跪謝啦……

在北京，開發商對住宅底商定價的時候，主要參考住宅價格，一般來說，商鋪價格是住宅價格的兩倍。但在許多二、三級城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營、柳州等，當地的商鋪價格基本是住宅價格的5－10倍，甚至更高。以柳州為例，當地的水景住宅銷售價格每平方米不到3000元，一般商品房價格每平方米2000元出頭，但商鋪的價格基本在每平方米3萬元，有些甚至達到5萬多元。

那麼，商鋪的價格到底由哪些因素決定，其定價的依據是什麼？雖然按照經濟學的理論，開發商在土地成本基礎上加上開發成本、相關的稅金以及利潤就得出銷售價格，但實際情況並非如此簡單。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對商鋪投資風險、流動性、管理、稅收、價值變化等許多因素有自己的考量標准。因此，我們就需要從以下幾個大的方面探討影響或決定商鋪價格的主要因素。

城市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接因素

影響商鋪價格的定性指標可能有很多，但是定量依據指標只有一個，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時候，會首先調查項目周邊的租金水平，根據這個城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報基本水平）決定能支撐什麼樣的銷售價格。該方法最適用於針對具體項目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購買商鋪的性價比是否合適。

對任何一個城市而言，由於級差地租因素，城市中心商業區和其他區域的商鋪租金肯定是有差距的，關鍵是差異大小的問題。對中小型城市而言，中心商業區只有1－2個，導致商業區與其他區域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價格非常高；對大城市來說，不僅有市級商業中心區，還有區域商業中心以及社區商業中心等，相對於小城市而言，其租金的差異不是特別大。因此我們可以說，開發項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價。

城市的流通力和第三產業發達程度是影響城市總體商鋪價格的關鍵因素

中國商業經濟學會副會長、中國人民大學黃國雄教授有一個著名的論段：城市核心競爭力主要表現為生產力與流通力的乘數。即：競爭力＝生產力＋流通力。在生產相對穩定的條件下，流通力成為決定因素。流通力小於1，不僅本地生產能力無法實現，而且內外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競爭力。如果流通力大於1，不僅可以彌補本地生產能力的不足，而且通過促進內外交流、優勢互補、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。比如新加坡之所以取得舉世矚目的經濟成就，並不在於它的生產優勢，而在於強大的流通力；我國的香港之所以成為國際大都市，被評為亞洲最佳商業城市，也是因為其第三產業的發達。

而流通力的發達程度和第三產業的發展狀況，將直接影響當地商鋪租金和銷售價格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什麼賣得快、價格高，就是因為當地已經形成的各種規模和市場，不僅影響到全國，而且輻射世界。即使在同一個城市不同區域，因為流通力的差異，商鋪租金的差異也非常大。如北京的雅寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠遠高於西單、王府井、國貿，因為該區域是中國對前蘇聯、東歐國家貿易的窗口；而中關村已經形成的電子市場其市場覆蓋華北、東北等市場，所以，小商鋪才能賣出14萬／m2（套內面積）的天價。

所以，開發商在給商鋪定價的時候，還應結合項目的實際情況，即使同一個項目隔一條馬路，價格也許會差幾倍。所謂「一步三市」就是這個道理。

投資渠道是決定一個城市商鋪價格水平的重要因素

筆者曾在山東東營曾經對商鋪投資人進行定性訪談，當地投資人投資預期「只要回報比銀行利息高，我們就能接受」，意味著投資人的期望內部收益率在4％－ 5％；而在北京，投資人普遍預期是在8－10年收回全部投資，期望的內部收益率在10％－15％。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預期問題。

這里講的是資本化率，而不是內部收益率（IRR），雖然在某些時候他們可能表達了同一個意思，但有本質的不同。內部收益率（IRR）是指將房地產投資未來現金流貼現為現值作為初始投資所使用的貼現率，也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤百分比。而資本化率是指物業購買價格和營業凈收入之間的比率，該值通過市場上的可比物業或市場數據資料來獲得。一個城市在商鋪的需求和供應相對平衡的狀態下，資本化率是投資人購買商鋪期望的內部收益率，他通過調查和比較同區域商鋪的租金收入或營業凈收入和購買商鋪價格比率，就可知道資本化率，並將此比率作為期望的投資內部收益率。

這幾年北京的商鋪投資市場湧入了大量的外地投資人，如建外SOHO五次拍賣中有4套被外地人買走；中關村科貿開盤溫州人提前10多個小時就開始排隊；銀科大廈01號商鋪更是被神秘山西買家以7500萬買走，創下中關村單筆商鋪成交的最高紀錄。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經濟學中資本流動性的原理。

如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個很重要的因素。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫等，即使投資房地產還可以考慮公寓、寫字樓，但是在中國的許多中小城市還沒有形成這樣的市場，有些城市甚至沒有股票市場，至於投資古玩、字畫也需要到北京來進行交易，何況投資該類市場專業知識要求更高，風險更大。即使要投資房地產，商鋪也是惟一的選擇，因為這樣的城市根本沒有寫字樓和公寓租賃市場。以呼和浩特為例，呼市現在沒有一個真正的公寓項目，惟一已經面市銷售和租賃的3棟寫字樓中，50％是開發商頂債銷售出去的。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、惟一的投資品種，由於投資的人多、而投資項目少，這也是為什麼許多二、三級城市商鋪銷售價格遠高於北京的原因。

除了上述因素以外，影響商鋪價格的因素還有很多，比如當前國家的經濟發展水平、政治的穩定性、稅收政策的變化等等，但有一點可以肯定的是，住宅價格不是決定商鋪價格的影響因素，以住宅價格來衡量商鋪價格的做法是沒有任何理論基礎支撐的。

2. 如何判斷商鋪投資價值

商鋪的投資價值主要是看商鋪本身的價值，我作為理財師，一直在幫助客戶做這方面的工作，所以我比較了解商鋪的一些基本的價值規律，當然我的見解，是我個人的工作實踐經驗，您可以拿來參考一下：

第一、首先我們要知道商鋪本身的性質，也就是說這個商鋪具體情況，比如商鋪是步行街的延街店面，或者是商場中的店面，另外商鋪是不是主幹道有隔離帶的店面，以及商鋪在廣場區域店面，商鋪是在地鐵店面等，這些地方都算是比較不錯的店鋪，除此以外就不是很好了。

第二、店鋪的價值還要看其所權的實際情況，我們要確定商鋪實際產權，還要知道店鋪的年限，另外是店鋪的三證資料是否齊全，這方面是價值評估的重要環節。

第三、商鋪結構確定（實際面積、商鋪格局、層高、公攤面積等）。

第四、我們在商鋪評估的時候，要知道周圍商鋪總體價格，同時根據周圍的商鋪價格來確定本商鋪的大致價格範圍，同時要計算的還包括物業費、水電費等。

第五、商鋪周圍的商圈，我們也要進行詳細的調查，主要的調查目標是人流量、周圍的商鋪的出租率，即增長潛力預估。

第六、商鋪年租費用預估我們要做出來，另外要計算一下周圍商鋪的回報率和回本率。

第七、預估計商鋪周圍的交通因素，比如停車位、公交車、地鐵等，看看是不是很方便，這對商鋪來說也是一個重要的價值點。

總結一下，我們現在評估商鋪價值的時候，要全面細致，要做到精細化的調研，這樣才可以知道商鋪的具體價值。

3. 開店前如何進行市場調查

1、市場調查對象應包括消費者情況、競爭者情況以及行業周邊環境的基本狀況等等一系列將內與創業密切相關的方容面。

2、開店之前，對於該地區內的各種條件，諸如商圈內的消費購買能力、競爭店的營業狀況等，必須經由調查結果，進行研究分析，以作為設店時營業額預測及決定創業規模的參考。

3、然後重點在於企業具體的商品構成、定價及促銷策略的確定，所以此階段應該提供深入分析消費生活方式及確定企業格調等方面的基礎資料。

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市場調查是指用科學的方法，有目的、系統地搜集、記錄、整理和分析市場情況，了解市場的現狀及其發展趨勢。

為企業的決策者制定政策、進行市場預測、做出經營決策、制定計劃提供客觀、正確的依據。

消費者調查：針對特定的消費者做觀察與研究，有目地的分析他們的購買行為，消費心理演變等等。

4. 怎樣進行市場行情的調查

市場行情是由大市場和小市場決定的。所謂大市場即國際市場和國內市場的總體趨勢。例如，在專金融危機屬的大形勢下，幾乎沒有什麼產業不受影響。小市場即周邊傳統的消費市場，比如，春節、中秋節前是傳統的消費旺季，而節後的消費量要低迷一段時間，生豬出欄期一般也要避開這個階段。

5. 做商鋪市場調查,該問那些問題

1.經營環境調查，2.市場需求調查，3.顧客情況調查，4.競爭對手調查，5.市場銷售策略回調查。

其他答同類型商鋪的經營情況、商鋪的知名度與消費者滿意度、消費者的喜好、商鋪最受喜愛的商品是什麼、消費者希望看到什麼樣的商鋪、消費者的意見與建議等等。

6. 如何做市場調查（商業部門）

市場調研如何做？

市場調研失誤的根源

一些市場調研結果往往不盡如人意，與企業（客戶）進行市場調研的期望值有很大差距。
根源在哪裡呢？一般可歸結為以下幾個方面：

1．目的不明，無的放失
一些企業是為了「調研」而調研，絲毫沒考慮到調研的作用和意義，往往漫無目的，不是為產品營銷而調研。這樣，就會在設計問卷時，出現偏差。

2．信息失真，沒有價值
一些調研人員，可能沒有認真對待，或者沒有落實受訪者的主動參與，或者代替受訪者回答問卷，或者誘導答題。

3．信息不全，無法評判
這樣的調研結果，是殘缺不全的。調研所得結果對市場營銷策略和企業營銷政策的制定毫無意義。

4．沒有計劃，沒有監控
企業進行調研前，沒有制定系統的執行計劃和監控體系，往往使調研人員走出現走一步看一步，沒有一個很好的統籌規劃。調研工作零散，雜亂無章。

市場調研一些重要性

隨著競爭的加劇，市場調研受到越來越多企業的重視。企業要在消費者意識不斷成熟、不斷理性的環境下獲取更大的市場，市場調研必不可少。
1．營銷工作的指針
一份好的市場調研計劃對企業的營銷工作會起到「指針」的方向作用。
一些企業甚至成立專門的市場研究部門來為企業品牌、產品和服務的推廣尋找和創造更多的策略、戰略支持。
2．制定營銷方案的數據支持
在進行新產品的市場推廣前，不先對市場進行深入的營銷調研，只是簡單地以成本定價或以利潤定價，就不可能制訂出合理的且具備競爭優勢的價格政策，可以說「沒有調研，就沒有發言權」。
通過市場調研，可以為營銷方案的編制，提供詳實的數據支持。
3．聯結消費群體，了解消費動態
市場營銷調研的重要性還體現於通過信息把營銷者和消費者聯系起來，這些信息用來辨別和界定營銷目標和市場導入機會，准確、合理指定市場營銷整體推廣方案，監控市場營銷組織活動，改進對市場營銷活動的認識，幫助企業營銷管理者制訂有效的市場營銷策略。
4．營銷工作開展的一個門檻
市場營銷調研是營銷工作開展的一個門檻，是企業進行營銷工作開展前，必須認真對待的。
隨著市場的不斷發展與完善，市場調研已經成為企業發展不可逾越的一步。

市場調研一些方向性

企業產品不同，面臨的市場競爭不同，調研的主題也不同，企業可以根據自身實際，結合市場消費目標，開展市場營銷調研必。
1．顧客滿意調研
這是對已經上市產品的調研。
顧客滿意度可以很好地評估出企業提供的產品和服務是否讓消費者感覺到滿意，在不同階段了解消費者態度的變動趨勢，進一步發掘出有價值的顧客群體進行細心維護。
2．消費需求調研
對競爭對手的用戶和自己的用戶進行研究，摸清消費者的消費變動趨勢，挖掘潛在需求，以採取更好的服務策略，並為產品和服務的創新奠定基礎。
3．競爭動態調研
對競爭對手的產品和服務進行研究，摸清競爭者的一些營銷戰略、戰術，以及營銷政策，產品優劣勢等。
4．市場環境調研
一般必須對目標市場進行諸如國家政策、地方政策，特別是物價、城管、工商、行業監管部門、傳播媒體、社區管理等市場環境進行充分調研。
5．渠道通路調研
一般主要對目標市場進行經銷商網路、零售商網路等渠道通路進行進行充分調研。以確定自身產品的通路方向、渠道政策。
6．市場輕重調研
主要對目標市場進行市場細分調研，以確定目標市場的輕重緩急。對消費者根據其習慣、所處區域和生活形態等方面進行細分，是企業深層服務和延長產品生命周期的有效策略。
只有研究好市場，進行細分管理，企業才能夠提供專業化和個性化的服務。

市場調研一些步驟

1．確定調研目的、調研地點和調研人員
針對企業實際，給市場調研定明確目的、調研地點、調研人員。
2．明確調研內容、調研對象、調研方式和調研時間的確定
調研內容主要是對產品、價格、渠道、促銷、對手、環境、需求等開展。
調研對象主要是業務員、促銷員、經銷商、售後服務人員和目標消費者等。
調研方式可以有電話訪問、現場問卷等。
調研時間宜根據企業實際和調研范圍大小確定。
3．合理設計問卷
調查問卷在調研過程中起到一個非常重要的作用，要針對不同的調研對象，可以准備多份不多種同的調查問卷。比如針對業務員、促銷員、經銷商、售後服務人員和消費者等。也因此確保了我們的調研不是泛泛而談，而是真實可行的。
4．調研計劃執行
由調研人員深入目標市場，開展調研工作。
5．調研匯總分析
為了確保信息的原始、真實、有效性，避免因時間拖延而導致的信息失真，調研資訊要及時整理、匯總、分析，才能保證調研資訊的時效性。
6．編制營銷建議
根據市場調研數據，為決策層提出企業產品營銷工作策略戰術、傳播策略、渠道策略、促銷策略、價格策略等。

總之，市場調研必須結合企業產品特性、目標市場來合理開展。同時市場調研必須保證客觀真實的方式進行，當然企業最好選擇一些專業調研公司來合作。這樣，可能為企業減少時間和財力。

7. 如何調查市場的行情，和市場價

做問卷調查，找官方數字，例如人口，人口分布，人口結構，需求等。市場價格直接去調查好了。