Ⅰ 商業地產策劃中的市場調查方法
商業地產策劃中的市場調查方法
2003年被稱為中國的「商業地產元年」，投資開發商用物業，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和最亮麗風景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會城市、寧波等新興工業化城市，就連偏遠地、縣級市也要上CBD、中央商業街、大型Mall、主題步行街等商用物業項目。
市場調查是商用物業開發、經營策劃的基礎性工作，「沒有調查就沒有發言權」，此言乃真理。商業地產策劃所需要的商業、商圈、商用物業調查，與住宅、寫字樓物業市調或純商業經營相比，調查的區域更彈性、更集中、內容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，並就教於大方之家。
一、市調分類
商業地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規模、方式，可分為以下幾類：
1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、項目定位調查
2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查
3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查
4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫遊考察
二、市調准備
無論做哪類市場調研，都應有充分准備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。
准備工作一般有：
1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；
2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關系；
3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；
4、資料預熱--有關調查城市區位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料；
5、配齊工具--准備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；
6、考察線路--前往考察區域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工協作安排；
7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。
三、基本概念理解與應用
在市調和商業地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定：
1、區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標
這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用的互相聯系的概念。
區位——帶綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所佔據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。
板塊——住宅房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的城市區域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。
商圈——零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。
顯然，「商圈」現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現流行的房地產開發和媒體借用後產生歧意的用法，著重指商家聚集的區域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的准確涵義。
商業中心——規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗的「商圈」稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。
地段——傳統商業中心的商戶以街道、馬路、幹道兩側分布為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地段，房地產開發也常用此術語。
節點——規劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建築形態的變換點等，它們從某種功能或建築特徵的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建築作為節點。
地標——與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建築、鍾樓、塔頂、廣告招牌、山頂。
應用：①上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調范圍；
②上述概念的空間范圍，除不同商業業態、業種商店的商圈有一定伸縮彈性外， 基本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。
③出書面正式報告，應使用准確、學術性用語。
2、業態、業種
零售商業用語，現對零售消費的各類商戶也使用此術語。
業態——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特徵是「怎麼變」。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。
業種——指面向顧客某類用途的商店營業種類，特徵是「賣什麼」。目前國內零售消費市場可細分上百個業種，國外發達國家更多，難以勝數。
應用：①策劃商業地產，必須熟悉業態業種分類及其特徵、典型商戶等基本功；
②市調必須分業態業種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行 比較分析；
③傳統和新興業種，也逐漸採用不同業態模式經營，如：建材、IT、文儀、葯 品、圖書等業種；
④零售商業外的業種，也流行採用零售業態經營模式，如：美食街、自助式咖啡 店、量販式KTV、旅行社超市等。
四、市調內容和考察次序
商業地產發展（定位）策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查（分商業業態、業種、物業類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋後兩者，因此主要以前者為例。
市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，後者再分市、區、社區、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細節了解；二是事先掌握區位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。
商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過「面」觀察。
商業業種集聚、檔次、氣氛、建築形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過「線」觀察。
購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過「點」觀察。
調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容：
①商圈范圍，業態業種構成、大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌；
②商業競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；
③客流量、購物消費者特徵（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費慾望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀台排隊人長度、結伙人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）；
④路街條數、長度、寬度、建築層數、風格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建築外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；
⑤交通幹道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；
⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度；
⑦商圈商用物業供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；
⑧在建、擬建大型商用物業個案，城建規劃重點，街區改造和重點扶持對象，政府管治水平等。
五、市調方式方法
目前階段，我們主要採用簡便、實用的方式方法：
1、實地觀察法
通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。
2、訪談法
通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業人員、物業開發經營商、商圈內服務從業人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。
3、問卷法
通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統計及分析。
4、參展法
參加行業會展、企業營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區域市場信息。
關鍵字： 房地產
Ⅱ 如何做市場調查（商業部門）
市場調研如何做？
市場調研失誤的根源
一些市場調研結果往往不盡如人意，與企業（客戶）進行市場調研的期望值有很大差距。
根源在哪裡呢？一般可歸結為以下幾個方面：
1．目的不明，無的放失
一些企業是為了「調研」而調研，絲毫沒考慮到調研的作用和意義，往往漫無目的，不是為產品營銷而調研。這樣，就會在設計問卷時，出現偏差。
2．信息失真，沒有價值
一些調研人員，可能沒有認真對待，或者沒有落實受訪者的主動參與，或者代替受訪者回答問卷，或者誘導答題。
3．信息不全，無法評判
這樣的調研結果，是殘缺不全的。調研所得結果對市場營銷策略和企業營銷政策的制定毫無意義。
4．沒有計劃，沒有監控
企業進行調研前，沒有制定系統的執行計劃和監控體系，往往使調研人員走出現走一步看一步，沒有一個很好的統籌規劃。調研工作零散，雜亂無章。
市場調研一些重要性
隨著競爭的加劇，市場調研受到越來越多企業的重視。企業要在消費者意識不斷成熟、不斷理性的環境下獲取更大的市場，市場調研必不可少。
1．營銷工作的指針
一份好的市場調研計劃對企業的營銷工作會起到「指針」的方向作用。
一些企業甚至成立專門的市場研究部門來為企業品牌、產品和服務的推廣尋找和創造更多的策略、戰略支持。
2．制定營銷方案的數據支持
在進行新產品的市場推廣前，不先對市場進行深入的營銷調研，只是簡單地以成本定價或以利潤定價，就不可能制訂出合理的且具備競爭優勢的價格政策，可以說「沒有調研，就沒有發言權」。
通過市場調研，可以為營銷方案的編制，提供詳實的數據支持。
3．聯結消費群體，了解消費動態
市場營銷調研的重要性還體現於通過信息把營銷者和消費者聯系起來，這些信息用來辨別和界定營銷目標和市場導入機會，准確、合理指定市場營銷整體推廣方案，監控市場營銷組織活動，改進對市場營銷活動的認識，幫助企業營銷管理者制訂有效的市場營銷策略。
4．營銷工作開展的一個門檻
市場營銷調研是營銷工作開展的一個門檻，是企業進行營銷工作開展前，必須認真對待的。
隨著市場的不斷發展與完善，市場調研已經成為企業發展不可逾越的一步。
市場調研一些方向性
企業產品不同，面臨的市場競爭不同，調研的主題也不同，企業可以根據自身實際，結合市場消費目標，開展市場營銷調研必。
1．顧客滿意調研
這是對已經上市產品的調研。
顧客滿意度可以很好地評估出企業提供的產品和服務是否讓消費者感覺到滿意，在不同階段了解消費者態度的變動趨勢，進一步發掘出有價值的顧客群體進行細心維護。
2．消費需求調研
對競爭對手的用戶和自己的用戶進行研究，摸清消費者的消費變動趨勢，挖掘潛在需求，以採取更好的服務策略，並為產品和服務的創新奠定基礎。
3．競爭動態調研
對競爭對手的產品和服務進行研究，摸清競爭者的一些營銷戰略、戰術，以及營銷政策，產品優劣勢等。
4．市場環境調研
一般必須對目標市場進行諸如國家政策、地方政策，特別是物價、城管、工商、行業監管部門、傳播媒體、社區管理等市場環境進行充分調研。
5．渠道通路調研
一般主要對目標市場進行經銷商網路、零售商網路等渠道通路進行進行充分調研。以確定自身產品的通路方向、渠道政策。
6．市場輕重調研
主要對目標市場進行市場細分調研，以確定目標市場的輕重緩急。對消費者根據其習慣、所處區域和生活形態等方面進行細分，是企業深層服務和延長產品生命周期的有效策略。
只有研究好市場，進行細分管理，企業才能夠提供專業化和個性化的服務。
市場調研一些步驟
1．確定調研目的、調研地點和調研人員
針對企業實際，給市場調研定明確目的、調研地點、調研人員。
2．明確調研內容、調研對象、調研方式和調研時間的確定
調研內容主要是對產品、價格、渠道、促銷、對手、環境、需求等開展。
調研對象主要是業務員、促銷員、經銷商、售後服務人員和目標消費者等。
調研方式可以有電話訪問、現場問卷等。
調研時間宜根據企業實際和調研范圍大小確定。
3．合理設計問卷
調查問卷在調研過程中起到一個非常重要的作用，要針對不同的調研對象，可以准備多份不多種同的調查問卷。比如針對業務員、促銷員、經銷商、售後服務人員和消費者等。也因此確保了我們的調研不是泛泛而談，而是真實可行的。
4．調研計劃執行
由調研人員深入目標市場，開展調研工作。
5．調研匯總分析
為了確保信息的原始、真實、有效性，避免因時間拖延而導致的信息失真，調研資訊要及時整理、匯總、分析，才能保證調研資訊的時效性。
6．編制營銷建議
根據市場調研數據，為決策層提出企業產品營銷工作策略戰術、傳播策略、渠道策略、促銷策略、價格策略等。
總之，市場調研必須結合企業產品特性、目標市場來合理開展。同時市場調研必須保證客觀真實的方式進行，當然企業最好選擇一些專業調研公司來合作。這樣，可能為企業減少時間和財力。
Ⅲ 怎樣做商業房產（門面）市場調查表
你可以學習一下房產策劃師啊，這個裡麵包含了商業地產房產的市場調研，項目定位，投融資策劃，整合營銷等，方面只知識，做房產的最好學一下的
Ⅳ 怎樣做一個商業項目的調研
商業項目的調研是一門課程不是三言兩語說的清的，而且也非常靈活的一個事情，不能完全按別人辦法做。
我覺得最直接有效的辦法是：
以下是給你找的一些資料你看看有沒有用
一般來講，獲取信息的方法有兩種，一是隨機的獲取信息，很多情況下，你並一定有獲取信息的明確目標或具體計劃。很多有價值的信息是在你不意的時候發現的。作為一個生意人，讀報、看電視、觀光旅遊、漫步、與人閑談，都要做個有心人，時時留意有價值的信息。第二種獲取信息的方法，就是帶有明確的目的，具體的計劃，運用一定的手段去獲取信息，這也就是我們平常說的市場調查。
（一）市場調查的主要內容
1、經營環境調查
②行業環境調查。調查你所經營的業務，開展的服務項目所屬行業的發展狀況、發展趨勢、行業規則及行業管理措施。比如，從事美容美發行業，應該了解該行業國內及本地區的發展狀況，國際國內流行趨勢和先進美容技術，該行業的行業規范和管理制度制度有哪些。從事服裝業的，應該了解服裝行業的發展趨勢，流行色和流行款式，服裝技術發展潮流等。「家有家法，行有行規」進入一個新行當，應充分了解和掌握該行業信息，這樣，才能有助於你盡快實現從「門外漢」到內行的轉變。
③宏觀經濟狀況調查。宏觀經濟狀況是否景氣，直接影響老百姓的購買力。如果企業效益普遍不好，經濟不景氣，你的生意就難做，反之你的生意就好做，這就叫做大氣候影響小氣候。因此，掌握大氣候的信息，是做好小生意的重要參數。經濟景氣宜採取積極進取型經營方針，經濟不景氣也有掙錢的行業，也孕育著潛在的市場機遇，關鍵在你如何把握和判斷。比如，1989年夏天，香港部分有錢人紛紛移居外國，市場低迷，地價樓價大跌。在這種狀況下，少數精明的、有政治眼光的商人看準時機，在樓價下跌時大量買進「樓花」。不出半年中國政府局穩定，改革開放的政策不變，「一國兩制」方針不變，保持香港繁榮穩定不變，形勢明朗，樓價攀升，精明的、有政治眼光的商人著實大賺一把。因此，了解客觀經濟形勢，掌握經濟狀況信息，是經營環境調查的一項重要內容。
2、市場需求調查
如果你要生產或經銷某一種或某一系列產品，應對這一產品的市場需求量進行調查。也就是說，通過市場調查，對產品進行市場定位。比如你經銷某種家用電器，你應調查一下市場對這種家用電器的需求量，有無相同或相類似的產品，市場佔有率是多少。比如你提供一項專業的家庭服務項目，你應調查一下居民對這種項目的了解和需求程度，需求量有多大，有無其它人或公司提供相同的服務項目，市場佔有率是多少。
3、顧客情況調查
這些顧客可以是你原有的客戶，也可能是你潛在的顧客。顧客情況調查包括兩個方面的內容：一是顧客需求調查，例如購買某種產品（或服務項目）的顧客大都是此什麼人（或社會團體、企業），他們希望從中得到那方面的滿足和需求（如效用、心理滿足、技術、價格、交貨期、安全感等），現時好些產品（或服務項目）能夠或者為什麼能夠較好地滿足他們某些方面的需要等。二是顧客的分類調查。重點了解顧客的數量、特點及分布，明確你的目標顧客，掌握他們的詳細資料，如果是某類企業和單位的話，應了解這些單位的基本狀況，如進貨渠道、采購管理模式，取系電話、辦公地址，某項業務負責人具體情況和授權范圍，對某種產品和服務項目的需求程度，購買習慣和特徵。如果顧客是消費者個人，應了解消費群體種類，即目標顧客的大致年齡范圍、性別、消費特點、用錢標准，對某種產品和服務項目的需求程度，購買動機、購買心理、使用習慣。掌握這些信息，將為你有針對性開展業務做准備。
4、競爭對手調查
在開放的市場經濟條件下，做獨家買賣太難了，在你開業前，也許已有人做相同或類似的業務，這些就是你現實的競爭對手。也許你開展的業務是全新的，有獨到之處，在你剛開始經營的時候，沒有現實的對手；一旦你的生意興旺，馬上就會有許多人學習你的業務，競相加入你的競爭行列，這些就是你潛在對手。「知己知彼，方能百戰不殆」，了解競爭對手的情況，包括競爭對手的數量與規模，分布與構成，競爭對手的優缺點及營銷策略，做到心中有數，才能在激烈的市場競爭中占居有利位置，有的放矢地採取一些競爭策略，做到人無我有，人有我優，人優我更優。
5、市場銷售策略調查
重點調查了解目前市場上經營某種產品或開展某種服務項目的促銷手段、營銷策略和銷售方式主要有哪些。如銷售渠道、銷售環節，最短進貨距離和最小批發環節，廣告宣傳方式和重點，價格策略，有哪些促銷手段，有獎銷售還是折扣銷售，銷售方式有哪些，批發還是零售，代銷還是傳銷，專賣還是特許經營等，調查一下這些經營策略是否有效，有哪些缺點和不足，從而為你決策採取什麼經營策略、經營手段、提供依據。
（二）常見的市場調查方法
1、按調查范圍不同，市場調查可分為：市場普查、抽樣調查和典型調查三種。市場普查，即對市場進行一次性全面調查，這種調查量大、面廣、費用高、周期長、難度大、但調查結果全面、其實、可靠。一般下崗職工做的一些業務，沒有能力，也沒有必要搞這種大規模的市場普查。抽樣調查，據此推斷整個總體的狀況。比如你經銷一種小學生食品和用品，完全可選擇一二個學校的一兩個班級小學生進行調查，從而推斷小學生群體對該種產品的市場需求情況。典型調查，即從調查對象的總體中挑選一些典型個體進行調查分析，據此推算出總體的一般情況。如對競爭對手的調查，你可以從眾多的競爭對手中選出一兩個典型代表，深入研究了解，剖析它的內在運行機制和經營管理優越點，價格水平和經營方式，而不必對所有的競爭對手都進行調查，這樣難度大，時間長。
2、按調查方式不同，市場調查可分為：訪問法、觀察法和試銷或試營法。訪問法，即事先擬定調查項目，通過面談、信訪、電話等方式向被調查者提出詢問，以獲取所需要的調查資料。這種調查簡單易行，有時也不見得很正規，在與人聊天閑談時，就可以把你的調查內容穿插進去，在不知不覺中進行著市場調查。觀察法，即調查人員親臨顧客購物現場，如商店和交易市場，親臨服務項目現場，如飯店內和客車上，直接觀察和記錄顧客的類別，購買動機和特點，消費方式和習慣，商家的價格與服務水平，經營策略和手段等，這樣取得的一手資料更真實可靠。要注意的是你的調查行為不要被經營者發現。試銷或試營法。即對拿不準的業務，可以通過營業，或產品試銷，來了解顧客的反映和市場需求情況。
Ⅳ 怎樣做一個商品的市場調查
市場調查
一、市場調查方案設計含義與意義
（一）含義
市場調查方案設計，就是根據調查研究的目的和調查對象的性質，在進行實際調查之前，對調查工作總任務的各個方面和各個階段進行的通盤考慮和安排，提出相應的調查實施方案，制定出合理的工作程序。
市場調查的范圍可大可小，但無論是大范圍的調查，還是小規模的調查工作，都會涉及到相互聯系的各個方面和各個階段。這里所講的調查工作的各個方面是對調查工作的橫向設計，就是要考慮到調查所要涉及的各個組成項目。例如，對某市商業企業競爭能力進行調查，就應將該市所有商業企業的經營品種、質量、價格、服務、信譽等方面作為—個整體，對各種相互區別又有密切聯系的調查項目進行整體考慮，避免調查內容上出現重復和遺漏。
這里所說的全部過程，則是對調查工作縱向方面的設計，它是指調查工作所需經歷的各個階段和環節，即調查資料的搜集、調查資料的整理和分析等。只有對此事先出統一考慮和安排，才能保證調查工作有秩序、有步驟地順利進行，減少調查誤差，提高調查質量。
（二）意義
市場調查是一項復雜的、嚴肅的、技術性較強的工作，一項全國性的市場調查往往要組織成千上萬人參加，為了在調查過程中統一認識、統一內容、統一方法、統一步調，圓滿完成調查任務，就必須事先制定出一個科學、嚴密、可行的工作計劃和組織措施，以使所有參加調查工作的人員都依此執行。具體來講，市場調查方案設計的意義有以下三點：
第一，從認識上講，市場調查方案設計是從定性認識過渡到定量認識的開始階段。雖然市場調查所搜集的許多資料都是定量資料，但應該看到，任何調查工作都是先從對調查對象的定性認識開始的，沒有定性認識就不知道應該調查什麼和怎樣調查，也不知道要解決什麼問題和如何解決問題。
第三，從實踐要求上講，調查方案設計能夠適應現代市場調查發展的需要。現代市場調查已由單純的搜集資料活動發展到把調查對象作為整體來反映的調查活動，與此相適應，市場調查過程也應被視為是市場調查設計、資料搜集、資料整理和資料分析的一個完整工作過程，調查設計正是這個全過程的第一步。
二、市場調查總體方案設計
市場調查的總體方案設計是對調查工作各個方面和全部過程的通盤考慮，包括了整個調查工作過程的全部內容。調查總體方案是否科學、可行，是整個調查成敗的關鍵。市場調查總體方案設計主要包括下述幾個內容。
確定調查目的
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確定調查對象和調查單位
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確定調查項目
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制訂調查提綱和調查表
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確定調查時間和調查工作期限
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確定調查地點
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確定調查方式和方法
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確定調查資料整理和分析方法
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確定提交報告的方式
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制訂調查的組織計劃
（一）確定調查目的
明確調查目的是調查設計的首要問題，只有確定了調查目的，才能確定調查的范圍、內容和方法，否則就會列入一些無關緊要的調查項目，而漏掉一些重要的調查項目，無法滿足調查的要求。例如，1990年我國第四次人口普查的目的就規定得十分明確，即「准確地查清第三次人口普查以來我國人口在數量、地區分布、結構和素質方面的變化，為科學地制定國民經濟和社會發展戰略與規劃，統籌安排人民的物質和文化生活，檢查人口政策執行情況提供可靠的依據。」可見，確定調查目的，就是明確在調查中要解決哪些問題，通過調查要取得什麼樣的資料，取得這些資料有什麼用途等問題。衡量一個調查設計是否科學的標准，主要就是看方案的設計是否體現調查目的的要求，是否符合客觀實際。
（二）確定調查對象和調查單位
明確了調查目的之後，就要確定調查對象和調查單位，這主要是為了解決向誰調查和由誰來具體提供資料的問題。調查對象就是根據調查目的、任務確定調查的范圍以及所要調查的總體，它是由某些性質上相同的許多調查單位所組成的。調查單位就是所要調查的社會經濟現象總體中的個體，即調查對象中的一個一個具體單位，它是調查中要調查登記的各個調查項目的承擔者。例如，為了研究某市各廣告公司的經營情況及存在的問題，需要對全市廣告公司進行全面調查，那麼，該市所有廣告公司就是調查對象，每一個廣告公司就是調查單位。又如，在某市職工家庭基本情況一次性調查中，該市全部職工家庭就是這一調查的調查對象，每一戶職工家庭就是調查單位。
在確定調查對象和調查單位時，應該注意以下四個問題：
第一。由於市場現象具有復雜多變的特點，因此，在許多情況下，調查對象也是比較復雜的，必須用科學的理論為指導，嚴格規定調查對象的涵義，並指出它與其他有關現象的界限，以免造成調查登記時由於界限不清而發生的差錯。如：以城市職工為調查對象，就應明確職工的涵義，劃清城市職工與非城市職工、職工與居民等概念的界限。
第二，調查單位的確定取決於調查目的和對象，調查目的和對象變化了，調查單位也要隨之改變。例如，要調查城市職工本人基本情況時，這時的調查單位就不再是每一戶城市職工家庭，面是每一個城市職工了。
第三，調查單位與填報單位是有區別的，調查單位是調查項目兩承擔者，而填報單位是調查中填報調查資料的單位。例如，對某地區工業企業設備進行普查，調查單位為該地區工業企業的每台設備，而填報單位是該地區每個工業企業。但在有的情況下，兩者又是一致的，例如，在進行職工基本情況調查時，調查單位和填報單位都是每一個職工。在調查方案設計中，當兩者不一致時，應當明確從何處取得資料並防止調查單位重復和遺漏。
第四，不同的調查方式會產生不同的調查單位。如採取普查方式，調查總體內所包括的全部單位都是調查單位；如採取重點調查方式，只有選定的少數重點單位是調查單位；如果採取典型調查方式，只有選出的有代表性的單位是調查單位；如果採取抽樣調查方式，則用各種抽樣方法抽出的樣本單位是調查單位。
（三）確定調查項目
調查項目是指對調查單位所要調查的主要內容，確定調查項目就是要明確向被調查者了解些什麼問題，調查項目一般就是調查單位的各個標志的名稱。例如，在消費者調查中，消費者的性別、民族、文化程度、年齡、收入等，其標志可分為品質標志和數量標志，品質標志是說明事物質的特徵，不能用數量表示，只能用文字表示，如上例中的性別、民族和文化程度；數量標志表明事物的數量特徵，它可以用數量來表示，如上例中的年齡和收入。標志的具體表現是指在標志名稱之後所表明的屬性或數值，如上例中消費者的年齡為30歲或50歲，性別是男性或女性等。
在確定調查項目時，除要考慮調查目的和調查對象的特點外，還要注意以下幾個問題：
第一，確定的調查項目應當既是調查任務所需，又是能夠取得答案的。凡是調查目的需要又可以取得的調查項目要充分滿足，否則不應列入。
第二，項目的表達必須明確，要使答案具有確定的表示形式，如數字式、是否式或文字式等。否則，會使被調查者產生不同理解而做出不同的答案，造成匯總時的困難。
第三，確定調查項目應盡可能做到項目之間相互關聯，使取得的資料相互對照，以便了解現象發生變化的原因、條件和後果，便於檢查答案的准確性。
第四，調查項目的涵義要明確、肯定，必要時可附以調查項目解釋。
（四）制訂調查提綱和調查表
當調查項月確定後，可將調查項目科學地分類、排列，構成調查提綱或調查表，方便調查登記和匯總。
調查表一般由表頭、表體和表腳三個部分組成。
表頭包括調查表的名稱、調查單位(或填報單位)的名稱、性質和隸屬關系等。表頭上填寫的內容一般不作統計分析之用，但它是核實和復查調查單位的依據。
表體包括調查項目、欄號和計量單位等，它是調查表的主要部分。
表腳包括調查者或填報人的簽名和調查日期等，其目的是為了明確責任，一旦發現問題，便於查尋。調查表式分單一表和一覽表兩種，單一表是每張調查表式只登記一個調查單位的資料，常在調查項目較多時使用。它的優點是便於分組整理，缺點是每張表都注有調查地點、時間及其他共同事項，造成人力、物力和時間的耗費較大。一覽表是一張調查表式可登記多個單位的調查資料，它的優點是當調查項目不多時，應用一覽表能使人一目瞭然，還可將調查表中各有關單位的資料相互核對，其缺點是對每個調查單位不能登記更多的項目。
調查表擬定後，為便於正確填表、統一規格，還要附填表說明。內容包括調查表中各個項目的解釋，有關計算方法以及填表時應注意的事項等，填表說明應力求准確、簡明扼要、通俗易懂。
（五）確定調查時間和調查工作期限
調查時間是指調查資料所屬的時間。如果所要調查的是時期現象，就要明確規定資料所反映的是調查對象從何時起到何時止的資料。如果所要調查的是時點現象，就要明確規定統一的標准調查時點。
調查期限是規定調查工作的開始時間和結束時間。包括從調查方案設計到提交調查報告的整個工作時間，也包括各個階段的起始時間，其目的是使調查工作能及時開展、按時完成。為了提高信息資料的時效性，在可能的情況下，調查期限應適當縮短。
（六）確定調查地點
在調查方案中，還要明確規定調查地點。調查地點與調查單位通常是一致的，但也有不一致的情況，當不一致時，尤有必要規定調查地點。例如，人口普查，規定調查登記常住人口，即人口的常住地點。若登記時不在常住地點，或不在本地常住的流動人口，均須明確規定處理辦法，以免調查資料出現遺漏和重復。
（七）確定調查方式和方法
在調查方案中，還要規定採用什麼組織方式和方法取得調查資料。搜集調查資料的方式有普查、重點調查、典型調查、抽樣調查等。具體調查方法有文案法、訪問法、觀察法和實驗法等。在調查時，採用何種方式、方法不是固定和統一的，而是取決於調查對象和調查任務。在市場經濟條件下，為准確、及時、全面地取得市場信息，尤其應注意多種調查方式的結合運用。
（八）確定調查資料整理和分析方法
採用實地調查方法搜集的原始資料大多是零散的、不系統的，只能反映事物的表象，無法深入研究事物的本質和規律性，這就要求對大量原始資料進行加工匯總，使之系統化、條理化。目前這種資料處理工作一般已由計算機進行，這在設計中也應予以考慮，包括採用何種操作程序以保證必要的運算速度、計算精度及特殊目的。
隨著經濟理論的發展和計算機的運用，越來越多的現代統計分析手段可供我們在分析時詵擇，如回歸分析、相關分析、聚類分析等。每種分析技術都有其自身的特點和適用性，因此，應根據調查的要求，選擇最佳的分析方法並在方案中加以規定。
（九）確定提交報告的方式
主要包括報告書的形式和份數，報告書的基本內容、報告書中圖表量的大小等。
（十）制訂調查的組織計劃
調查的組織計劃，是指為確保實施調查的具體工作計劃。主要是指調查的組織領導、調查機構的設置、人員的選擇和培訓、工作步驟及其善後處理等。必要時候，還必須明確規定調查的組織方式。
三、調查方案的評價
（一）調查方案的可行性研究
在對復雜社會經濟現象所進行的調查中，所設計的調查方案通常不是唯一的，需要從多個調查方案中選取最優方案。同時，調查方案的設計也不是一次完成的，而要經過必要的可行性研究，對方案進行試點和修改。可行性研究是科學決策的必經階段，也是科學設計調查方案的重要步驟。對調查方案進行可行性研究的方法有很多，現主要介紹邏輯分析法、經驗判斷法和試點調查法三種方法。
1、邏輯分析法
邏輯分析法是檢查所設計的調查方案的部分內容是否符合邏輯和情理。例如：要調查某城市居民的消費結構，而設計的調查指標卻是居民消費結構或職工消費結構，按此設計所調查出的結果就無法滿足調查的要求，因為居民包括城市居民和農民，城市職工也只是城市居民中的一部分。顯然，居民、城市居民和職工三者在內涵和外延上都存在著一定的差別。又如，對於學齡前兒童，要調查其文化程度，對於沒有通電的山區要進行電視廣告調查等等，都是有悖於情理的，也是缺乏實際意義的。邏輯分析法可對調查方案中的調查項目設計進行可行性研究，而無法對其他方面的設計進行判斷。
2、經驗判斷法
即組織一些具有豐富調查經驗的人士，對設計出的調查方案加以初步研究和判斷，以說明方案的可行性。例如，對勞務市場中的保姆問題進行調查，就不宜用普查方式，而適合採用抽樣調查；對於棉花、茶葉等集中產區的農作物的生長情況進行調查，就適宜採用重點調查等等。經驗判斷法能夠節省人力和時間，在比較短的時間內做出結論。但這種方法也有一定的局限性，這主要是因為人的認識是有限的，有差異的，事物在不斷發生變化，各種主客觀因素都會對人們判斷的准確性產生影響。
3、試點調查法
試點是整個調查方案可行性研究中的一個十分重要的步驟，對於大規模市場調查來講尤為重要。試點的目的是使調查方案更加科學和完善，而不僅是搜集資料。
試點也是一種典型調查，是解剖麻雀。從認識的全過程來說，試點是從認識到實踐，再從實踐到再認識，兼備了認識過程的兩個階段。因此，試點具有兩個明顯的特點，一個是它的實踐性，另一個是它的創新性，兩者互相聯系、相輔相成。試點正是通過實踐把客觀現象反饋到認識主體，以便起到修改、補充、豐富、完善主體認識的作用。同時，通過試點，還可以為正式調查取得實踐經驗，並把人們對客觀事物的了解推進到一個更高的階段。具體來說，試點的任務主要有以下兩個：
對調查方案進行實地檢驗 實戰前的演習
（1）對調查方案進行實地檢驗。調查方案的設計是否切合實際，還要通過試點進行實地檢驗，檢查目標制定的是否恰當，調查指標設計是否正確，哪些需要增加，哪些需要減少，哪些說明和規定要修改和補充。試點後，要分門別類地提出具體意見和建議，使調查方案的制訂既科學合理，又解決實際問題。
（ 2）作為實戰前的演習，可以了解調查工作安排是否合理，哪些是薄弱環節。例如，第二次全國工業普查，包括調查300多個指標，進行500多個行業分類，涉及40多萬個企業填報。因此，必須通過試點取得這方面的實踐經驗，把分散的經驗集中起來，形成做好普查工作的各項細則，成為各個階段、各項工作應當遵循的規則。
試點調查應該注意以下幾個問題：
其一，應建立一個精幹有力的調查隊伍，隊伍成員應該包括有關領導、調查方案設計者和調查骨幹，這是搞好試點工作的組織保證；
其二，應選擇適當的調查對象。要選擇規模較小，代表性較強的試點單位。必要時可採取少數單位先試點，再擴大試點范圍、然後全面鋪開的做法。
其三，應採取靈活的調查方式和方法。調查方式和方法可以多用幾種，經過對比後，從中選擇適合的方式和方法。
其四，應做好試點的總結工作。即要認真分析試點的結果，找出影響調查成敗的主客觀原因。不僅要善於發現問題，還要善於結合實際探求解決問題的方法，充實和完善原調查方案，使之更加科學和易於操作。
（二）調查方案的評價
對於一個調查方案的優劣，可以從不同角度加以評價，現結合第二次全國工業普查的情況，簡要說明如下：
1、方案設計是否體現調查目的和要求
方案設計是否基本上體現了調查的目的和要求，這一條是最基本的，例如，第二次工業普查從摸清我國工業家底的目的出發，根據方案確定的調查范圍、調查單位、調查內容，據此設置的一系列完整的指標體系，反映了我國工業的現狀和全貌。方案指標設置的重點基本上能夠體現國家調整工業內部結構、發展科學技術；提高職工素質、提高經濟效益等方面的
要求。
2、方案設計是否科學、完整和適用
例如，此次普查對生產、流通、分配和消費各個環節，設置廠許多相互聯系、相互制約的指標，形成一套比較完整的指標體系，其特點是全面、系統和配套，適用性較強。
3、方案設計能否使調查質量有所提高
影響調查數據質量高低的因素是多方面的，但調查方案是否科學、可行，對最後的調查數據質量有直接的影響，這次工業普查由於方案設計合理，使調查的實際差錯率大大低於20‰的規定。
4、調查實效檢驗
評價一項調查方案的設計是否科學、准確，最終還要通過調查實施的成效來體現。即必須通過調查工作的實踐檢驗，來觀察方案中哪些符合實際，哪些不符合實際，產生的原因是什麼，肯定正確的做法，找出不足之處並尋求改進方法，這樣就可以使今後的調查方案設計更加接近客觀實際
Ⅵ 商業項目市場調查應注意什麼
對於商業項目來講，項目的市場定位和商業業態定位是非常重要的，可以說這個階段的工作決定著項目的成敗。基於組織的資源及其控制能力，在確定項目原則的基礎上，應該通過市場調查，對擬建項目的市場、經濟、政策、規劃、交通、建設等條件環境進行調查，提交項目選址意見或者對已選項目與市場、經營環境的符合性做建議。由此，在實施項目市場調查時要注意：1、對擬建區域的經濟政策與經濟發展狀況、城市規劃、商業項目的類別與分布、區域文化與習俗、消費習慣與消費水平等進行詳細的調查，提交調查報告。要注意調查、分析區域市場的需求「點」，初選商業項目適合的區域或者評價初選項目與市場的符合性，回答項目的「能否做？做什麼？」的問題，目的是解決項目立項、功能定位的初步建議問題。2、通過對項目擬建區域的市場調查，了解區域商業項目業態的分布、類別、經營范圍、經營模式和經營效果，尤其是對具有一定規模、盈利能力的商業企業的資源支持能力的調查，分析項目該怎麼做？適合的業態和規模是什麼？目的是說明項目功能和項目業態規劃，並建議項目規模和性質。3、商業項目不同於住宅地產項目，是不一樣的盈利模式，支持項目的盈利方式和能力會隨著區域環境、競爭（已有和潛在）對手的不同情況有差異，競爭會在經營環境、經營模式、客戶資源等多要素展開，更依賴於主力店的帶動。因此，市場調查必須更加重視項目與市場、與目標客戶的關系，並基於客戶資源，建議項目主力店的性質、規模。4、商業項目能否最終獲得成功，需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目的結果肯定是失敗。商業地產項目開發需要更多的商業經營管理經驗的支持，項目目標消費群體定位必須由商業專業人士來完成。為此，要注意在項目的市場調查階段，就必須配備具有商業項目運作經驗或者請專業公司協助。5、市場調查除了應站在市場的角度、政策環境的角度考慮問題外，還應該站在規劃條件和技術的角度考慮問題，項目調查的組成人員中，應該有具備專業技術人員或者又具備能力的人員。項目設想能不能實現，從某種程度上來講，還要由技術人員根據調查的周邊環境和區域規劃條件將展開分析，要注意驗證擬建項目設想的可行性。6、在市場調查完成階段性工作後，應根據掌握的第一手資料，對擬建項目的各種可能的性質、業態、規模等進行可行性分析，使用的方法是「SWOT」和排除法。在使用「SWOT」時，必須針對項目設想的性質、業態和規模，注意分類整理支持性資料，對項目設想進行「優勢、劣勢、機會、風險」的細致分析，然後按照對比結果進行排除。7、基於商業地產項目開發模式的特殊性，加上區域環境的不熟悉，要求項目的前期過程必須謹慎對待，尤其是轉型或者初創企業更應注意慎重。在市場調查時，一定要有足夠的時間安排，特別是對項目選址地區域，更要根據項目環境和區域規劃、區域經濟發展的現狀，做深入細致的調查，不能拘泥形式、不能怕反復，要特別注意有效性。市場調查是項目可行性研究的基礎，也是項目定位和項目立項的必要依據，是項目能否得到成功的關鍵過程。實際上，市場調查就是在回答「是什麼？做什麼？如何做？為什麼？」的問題。