⑴ 關於房地產的市場調查報告
模版
第一部分、城市概況 3
一、地理位置 3
二、行政區劃 3
三、交通情況 4
四、專面積與人口 5
五、歷史屬文化及習俗習慣 6
第二部分 城市投資環境分析 7
一、宏觀經濟發展狀況 7
二、揚州居民生活水平 10
三、城市規劃及重大市政建設狀況 13
四、城市投資環境優劣勢分析 18
第三部分、揚州房地產市場情況 20
一、揚州房地產市場一級市場情況 20
二、二級市場情況 31
三、揚州房地產市場發展現狀及特徵概括 45
第四部分、項目基本情況 46
一、項目基本情況 46
二、項目環境分析 47
三、項目SWOT分析 52
第五部分、綜合發展結論 56
一、項目開發策略 56
二、客戶群定位 59
三、項目定位建議 60
四、銷售價格及收益分析 62
五、土地價格價格分析 70
六、投資分析 73
七、初步結論及建議 74
⑵ 怎樣寫房地產市場調查方案設計案例
懸賞分太低。。。
⑶ 求一篇《房地產市場的發展及現狀》的調研報告要有前言（調查目的，意義，方法，手段和過程）正文和結論
以下文章只供參考，說明：天下文庫論文只供參考
淺談某某一線員工的流失及對應措施
——系統角度分析員工流失
組長姓名：李俊會
提交日期： 2013 年 2 月 22日
摘 要
零售業的終端服務者一線員工作為整個來說，是代表著企業的一面旗幟，擁有高水平的一線員工，不僅可以促進銷售，而且還可以起到提高企業和品牌形象的重要作用。但是隨著中國市場化程度不斷加大，參與到零售行業中的企業越來越多，品牌日益繁雜。同時高水平的一線銷售員工已經成為了稀缺資源，這也導致了一線員工的流動性日益加大。高度的市場化之於零售業來說是一把雙刃劍，它使企業能夠從市場上輕易地獲取更多的勞動力的同時，也承擔著自己培養的員工隨時有流失的風險。因此，本文著眼於某某公司整體管理，從系統的角度來分析一線員工的流失狀況進而得出如何控制一線員工流失的具體方法與措施。從一下幾點就可以說明。
目 錄
第二章 某某一線員工流失現狀與原因. PAGEREF_Toc255998504
2.1一線員工流失的現狀. PAGEREF_Toc255998505
2.2一線員工流失的原因. PAGEREF_Toc255998506
第三章 解決某某一線員工流失的思路及對流失問題的攻克. PAGEREF_Toc255998507
3.1解決某某一線員工流失的思路. PAGEREF_Toc255998508
3.2一線員工流失原因各個擊破. PAGEREF_Toc255998509
第四章 防止一線員工流失的解決方案. PAGEREF_Toc255998510
4.1解決方案的前提假設. PAGEREF_Toc255998511
4.2 解決方案的制訂. PAGEREF_Toc255998512
第五章 結束語.
參考文獻.
第一章 引言
最佳服務是企業的生命，是創造利潤的法寶，也是競爭的雄厚資本，而這一切主要來自科學管理和員工的努力——鄒金紅。
隨著我國社會主義市場經濟體制的日益完善，人民生活水平的日益提高，零售行業也得到了空前的發展。從零售企業的橫向一體化到縱向一體化，銷售平台從商場到超市再到虛擬網路，零售行業的多碩博在線論文網化發展已經是大勢所趨，競爭也日益加劇。因此，在如此大的環境下，企業的生存依靠的不僅僅是.com=/www.qianluntianxia.com銷售渠道開拓和平台搭建，更需要為顧客提供優質的服務，作為企業終端服務的主體——店鋪員工更是起到了至關重要的作用，所以如何管理好我們的一線員工，是迫切需要解決的一大難題。我們必須承認優質的一線員工是企業乃至社會的稀缺資源，如何減少優質資源的流失？對於公司培養多年的每一位普通員工來說，如何進一步提高他們的業務技能，端正他們的職業態度，提高他們的收入水平，從而減少人力資源的流失也同樣是我們需要認真思考的。
第二章 某某一線員工流失現狀與原因 2.1一線員工流失的現狀
平均到每個月份，會有5%左右的一線員工離職，如此之高的離職率對銷售到底產生了多大的負面影響？
2.1.1 2008、2009連續2年，離職的高峰時間段都出現在8月份和9月份。10月份到轉年的1月份是冬靴銷售的高峰期，也是全年鞋品銷售的走量區間，因此員工所承擔的銷售任務和勞動量比平時的月份有要大的多，所以8、9月份成為離職高峰也就不難理解了
2.1.3離職員工工齡集中在1-3個月（試用期內）和1年以上（已經對公司熟悉）兩個階段。
2.1.4銷售好的品牌的平均工資要高於銷售差的品牌，甚至差異在500碩博在線論文網以上，這說明我們在制定各品牌的工資標准和獎勵機制的時候存在一定的問題，差異過大。
2.2一線員工流失的原因
上圖可知：
影響員工流失的原因很多，是一個系統問題，因此要解決這個問題，也是一個系統工程。
2.2.1員工篩選
在目前的公司中招聘流程（尤其是一線店鋪員工）中，往往是採取內部介紹和社會招聘兩種形式，員工入職門檻低，職業生涯大多缺少規劃，這樣就造成了員工本身就存在一定的不穩定性。而招聘流程主要分口試和筆試兩部分。口試用來觀察員工的就業積極性和就業目標，檢驗員工的語言表達能力；筆試主要考察員工對零售行業的認知程度。但是，人員流失已經是「既成事實」，因此這兩種面試就成為了程序而並沒有起到真正的篩選人才的作用，問題的主要矛盾體現在成本上。
例如：假設有一個並不適合到店鋪工作的員工到人事部門面試，此時某品牌的某個店鋪急需一個員工加入工作。HR既知道這個面試者不符合公司要求，也知道店鋪急需員工，那麼左右HR決策的因素是什麼呢？是機會成本，即為了得到某樣東西而必須放棄的東西。人力資源部必然會考慮放棄目前這個面試者的機會成本是什麼，放棄這個面試者，最大的成本並不是面試這個人所花費的辦公時間，而是店鋪在未來的若干時間內因為缺少這名員工所造成的銷售量減少了多少，進而造成公司在利潤上的損失。因此，理性的HR權衡得失後，會做出這樣的決策：這個員工雖然不適合店鋪工作，但考慮到店鋪缺人所帶來的缺失，故此這個員工被錄用了。
以上的舉例雖然是假設，但卻是對現實情況的一種簡單的模型提煉。這種提煉反映了我們在面試一線員工的過程中所忽略的一個重要的問題，即優秀的員工是稀缺的。
將稀缺性的概念運用到一線的優秀員工身上，就是零售業中的優秀員工的數量之於整個零售業中的企業（或品牌、店鋪）的數量來說是稀缺的。由於，我們在篩選員工的過程中忽視了對稀缺性的認識，所以一線員工的篩選機制就存在一定的缺陷，這也是日後員工流失問題產生的原因之一。
2.2.2人文管理
在店鋪員工的管理上存在一條明晰的管理鏈條，即品牌經理管理營運主管；營運主管管理店長和店員；店長再管理店員。一個品牌中品牌經理和營運主管的數量是有限的，而商場中的瑣事又很多，主管們不僅要監督銷售，還要協調各種事宜，所以在一定程度上，不能要求主管們對每一個店員都關心到位，指導到家，甚至有的時候因為工作壓力的原因不能夠冷靜地對待一線員工的失誤。因此，作為企業的終端管理者——店長，在公司管理層和一線員工之間就起到了傳達、管理、監督、緩沖、協調、合作的作用，要求我們的店長既要是一名管理者，又要是一名員工的榜樣，是企業文化的宣揚標兵和傳承者。而實際上，我們在店長的考核過程中往往關注了銷售指標而忽略了人文指標，即對企業的認同程度、對自己在公司的前景規劃等等。
心智的力量是偉大的，實踐證明，幾乎生活中的尷尬，不管是生活上，還是工作、學習上的，不管是物質上的，還是精神上的，大抵都是心智力量的差異造成的。一顆熱愛企業的心，不僅能搞好銷售，更能感染周邊的員工。缺少心智優秀的店長，也是一線員工流失的一個主要原因。另外，我們的社會已經經歷了新世紀的前十年，80、90年代的人已經或者開始成為社會生產力的主要來源。我們企業的一線員工，也大多由80-90年出生的人組成。由於成長環境的不同，他們有著自己的鮮明的個性，因此老套的管理方法和協調手段是不是已經過時，我們的企業文化是不是還能被他們所認同。在公司的人文管理的建設方面，這一新興因素亦是不可不考慮的。
2.2.3激勵政策
我們是上市公司，需要穩定的業績增長，因此激勵員工銷售的主要手段就是獎勵機制。起初，我們的工資待遇在市場上還是很有競爭力的，但是隨著社會的進步，GDP不斷的攀升，社會總收入和人均純收入都有了大幅度的提高，我們企業的工資增幅如果不能夠與社會平均增幅持平或者領先，人員的流失當然是不可避免的。還有一種情況，就是我們的工資水平雖然不是最高，但在市場上還是比較有競爭力的，那麼員工的流失問題應該在於獎勵機制的不合理上。
獎勵機制的不合理，問題不在於某一個人，而是包括預算制定——任務分配——獎勵機制制定等環節的管理體繫上。
1、預算制定：是任務的來源。如果某個品牌在市場上已經區域飽和，我們還在以相同的增長比率去制定下一年的預算的話，必然會錯誤的估計各個店鋪的產能進而造成員工無法完成預計任務，造成工作積極性的下降，久而久之離職就在所難免。
2、任務分配：到底哪家店鋪的任務重些，哪家店鋪的任務輕些，只不僅僅要考慮店鋪的同期銷售數據還要考慮到店鋪的成長性，以及各種不確定性因素。不合理的任務分配，必然會影響到任務的完成質量以及員工情緒的波動，持續的任務分配不均，不僅僅影響的是員工的流失更會損害一線員工間的和諧與合作。
3、獎勵機制：店鋪的員工工資有差異當然是促使員工努力工作的必然激勵措施，但是如何把握這種差異，更好地促進員工的工作積極性是一門學問。處理的好，可以促進銷售提高工作熱情；反之，輕則員工流失，重則破壞員工和諧乃至品牌形象。
2.2.4競爭對手趁虛而入
前三個原因可以被看做是企業自身原因，但內部問題不能及時解決往往會讓競爭對手有機可乘。零售行業中的競爭對手們，處於一個信息相對開放的環境中。首先，各個品牌的產品售價是公開的，活動是公開的，品牌價值也是公開的。其次，由於競爭對手們的店鋪處於同一個銷售平台中（百貨商場或超市），所以員工間的工資待遇也可以被看做是公開信息。這就給員工的流失提供了兩種可能性：一、當我們的員工在品牌認同感上出現問題的時候，會投奔到他們認同品牌價值的競爭對手。二、當競爭對手發現我們一線員工中的某一個「稀缺資源」時，會採用利益誘惑的方式去挖牆腳。
第三章 解決**一線員工流失的思路及對流失問題的攻克3.1解決**一線員工流失的思路內部原因：一線員工是企業管理鏈條的終端，是企業管理系統的神經末梢。一線員工的流失不僅僅是企業管理的某一環出了問題，而是整個系統存在著管理漏洞。外部原因：企業內部出現了問題，在信息相對開放的零售行業中，競爭對手當然會趁火打劫，挖走我們的無形資產——一線優秀員工。所以我們在處理員工流失的問題上，應當立足於企業的發展，以系統思維方式去分析症結的所在，找出並解決好主要矛盾。
針對第一章，所挖掘發現的各類問題，下面採取不同的手段去化解擊破。
3.2一線員工流失原因各個擊破3.2.1復制優秀員工
正如我們上文分析到的，在員工的篩選上，我們存在著對優秀員工這種「稀缺性」的認識不足。優秀的員工在性格特徵上，必然有其稀缺過人之處，由於對新來員工的測試中缺少性格測試，因此造成人工費用的提高和銷售業績提升不顯著這對矛盾體。HR在選擇一線員工的過程其實是比較困難的，他們去尋找一個合適的員工的成本=大量的時間+店鋪銷售下降（一定時期內）+員工不滿情緒。解決這一問題的關鍵就是要發掘哪一類人適合做一線員工。發揮企業自身優勢，我們的品牌眾多，店鋪人員基數大，因此優秀員工的人數也一定不少，我們就對這一部分員工做性格測試，發掘他們在性格上的共同點，這些共同點必然是成為優秀的必要因素，這些因素也將成為再次招聘員工時的一種參考標准，從而達到復制優秀員工的目的，起到過濾掉不適合一線工作的員工的作用。這樣不僅發揮了**公司在人員數量和品牌數量上的優勢，去發掘優秀員工的性格特徵，也完善了員工選拔流程，即加入了性格測試的環節。
3.2.2結合新時代員工特性，完善調整我們企業文化的宣傳方法，提高員工對企業認同感。
專家對80、90一代性格的一種概括：充滿自信但較為脆弱，富有理想但不甘平凡，重視維權但時常被限，消費自主但習慣攀比，渴望同伴友誼但矛盾較多，喜歡學習但負擔較重，主動使用媒介但容易失控。可見，新興員工也同樣存在這種突出的優點和鮮明的缺點，他們自主卻又盲從，驕傲卻又膽小，學習卻不虛心，理想卻不現實。因此我們在店長的選擇上在側重銷售的同時應該更多的考慮到她們的包容性和耐性，這樣才能帶好新員工，引領他們走上正確的人生道路。經上述分析可以看出，在調整適合新時代員工特性的企業文化，以及讓新時代員工認同我們的企業文化上存在著一個契合點那就是我們的店長。如何選擇好心智優秀、性格健全、與時俱進的店長，是企業文化建設的構成要素之一。因此，明確如下目標是當務之急。第一、與其頻繁的招聘資質一般的員工，不如花時間去培養一個資質優秀的店長。第二、店長必須認同企業文化，最好能夠對企業文化有自己獨到的見解。還要理解自己所負責品牌的品牌文化，這樣才能具有應該具備的品牌責任感和歸屬感。第三、願意學習新鮮事物，對員工願意傳授自己的銷售技能和積極的提供工作生活上的幫助。第四、在公司任職期間，有自己明確的職業規劃，同時公司也要為他們提供實現職業規劃的必要條件。店長正是企業文化建設的核心矛盾所在，任命好一個稱職的店長是解決一線員工因為品牌認同感缺失而離職這類原因的主要途徑。
3.2.3合理的壓力管理
壓力的正式定義是個體對刺激的心理和情緒上的反映，這些刺激形成個體生理或者心理上的需求並產生不確定性。當重要的事情來臨時，這種不確定性就會起作用，是個體失去控制。這些刺激被稱作緊張性刺激，由此可以導致兩種相互作用的情緒，即挫折感（沒有能力達到目標，比如說因為缺乏足夠的資源完成預期的工期）和焦慮（擔心因沒有完成工期而受到紀律的懲罰）。壓力反應：壓力刺激的開始，人開始覺得驚慌和無助，對如何處理緊張性刺激感到迷惑。有時人們會放棄，但大多數會發展到下一階段：抵制。在這個階段，人們開始振作起來並決定如何處理問題。如果壓力刺激持續並超過人體的抵禦能力的話，那麼人就進入了第三個階段：筋疲力盡。通過專家的分析，再結合前面所做的員工流失率的工齡分析，可以得出這樣的結論，當員工當入職進入試用期（1-3個月），由於工作壓力大，因恐懼而離開的員工佔全年離職員工的28.33%，而當工作了1年左右的時候，持續的壓力造成了員工工作熱情的耗竭，工齡在1年以上的員工同樣占據了28.33%，可見能夠頂住壓力一直工作下來的員工僅佔了不到一半的比例。
以上分析，說明我們企業再給員工制定任務的時候出現了很大的問題（當然也不排除新興員工抗壓能力差的因素）。
一、在預算制定上，應當更加科學。我們是上市公司，保持銷售的增長是必然要求。從城市的角度來看，預算不僅要綜合歷年的銷售數據，還要考慮到城市市場的飽和程度，已經競爭對手營銷手段的變化等諸多因素，充分預知來年的機遇與風險，切勿主觀臆斷地估算來年銷售。
二、任務的分配上，從壓力的反應圖以及09年天津地區人員流失的月份分布來看，每年2~3月份的任務應該適當降低，這個時候正是銷售的淡季，而且年後會有很多新入職的員工，過高的任務會扼殺新進員工的銷售積極性，造成員工的非必須離職。
三、在獎勵機制上，建議區分新老員工。新進員工因為銷售技能不熟練，品牌認知能力差，對壓力的反應比較敏感。因此，對於新進員工的獎勵條件應當適當放鬆，讓他們平穩地度過恐懼階段，進入對壓力合理的抑制階段。
四、面對困難時要多給予店鋪和員工多方面的激勵、支持和幫助，使其積極面對壓力，樹立戰勝困難的信心和勇氣。
3.2.4戰略調整，拉攏對手員工
一方面，我們需要調整原來的工資制度和激勵措施，使其更傾向於對優秀員工的發展支持，從而吸引更多的優秀人才；
另一方面，我們應該有一雙發現「稀缺資源」的眼睛，競爭對手之間的競爭已經不僅僅局限於對市場份額的爭奪，也存在於對一線優秀員工的爭奪上。我們的直接管理者，應當擅於發現競爭品牌店鋪中的優質資源，並用合理合法的手段占為己用。花在這個方面的成本一定要比反復招聘能力不確定的員工所花費的成本低得多，也快捷很多。
第四章 防止一線員工流失的解決方案4.1解決方案的前提假設
通過上述對一線員工流失的分析，找出了流失的症結所在，並針對各個症結提出了若干解決方案。所以，我們切實地需要制定一個能夠維系一線員工穩定積極工作並能有效防止員工流失的解決方案。
首先，我們必須做出一個假設：我們的工資水平在市場上是比較有競爭力的，即我們在鞋品市場上的工資水平處於一個中等偏上的位置。之所以做這個假設，是因為零售業一線員工的入職門檻較低，任何競爭對手都有可能採用各種提升員工工資的方法去掠奪「樹大招風」的**公司的優質員工。面對這種競爭環境，擁有眾多自有品牌和代理品牌的**公司不可能通過大幅度的提高一線員工的工資待遇去和某些個「小而靈」競爭對手在員工爭奪上較量。另一方面，我們能夠做到將工資標準定在一個合理且較有競爭力的位置（過去若干年我們也是這么做的）。因此，我們的解決方案著眼於公司的管理體系的完善和企業文化的傳承與發展。
4.2 解決方案的制訂
上文中，一直在強調要從系統的角度去分析員工流失的問題。所以我們必須從公司的管理體系入手去把控一線員工的流失。在一線員工的管理上，有兩大核心部門的工作內容和獎勵機制是值得探究的，即人事部和營運部。人事部過去僅僅承擔著一線員工的招聘工作，員工的流失率和員工質量不直接參與業績考核。營運部通過品牌經理——營運主管——店長——一線員工的管理鏈條負責管理一線員工，但是營運部各層管理人員的業績考核指標更看重對銷售任務的完成情況而完全忽略了對員工流失情況的考核。所以，在未來的工作中，加強兩部門的員工流失情況考核，是控制員工流失的主要途徑。人事部方面：可以設立人才儲備獎。第一種：工齡考核。每半年考核一次，考核有持續工作6個月以上的員工比重，1年以上的員工比重，2年以上的員工比重，3年以上的員工比重。。。。。。以此類推，並輔以不同程度的獎罰。第二種：質量考核。每年考核一次，培訓部出題，考核這一年來新入職員工的業務技能的掌握情況，查看高分員工的佔比情況，並輔以獎罰。佔比越高，說明招聘來的高潛力員工越多，質量也越高。（當然，對培訓部門也應該設立人才建設獎，激勵他們培養高素質員工）。對於營運部各個管理層的業績考核也應加入員工流失情況考核，對他們的考核可以用平均工齡指標來評判。品牌經理負責一個品牌，該品牌一線員工的平均工齡高低會相應地影響他業績完成的好壞，同理，對營運主管考核某些店鋪的員工平均工齡，對店長考核某個店鋪的員工平均工齡。通過以上環環相扣的獎罰機制，在某種程度上一定能控制一線員工的流失。
隨著企業規模的不斷擴張，店鋪越來越多，員工越來越多，關注了銷售利潤的提升而忽視了企業文化的傳承。「支撐高樓大廈每一塊磚都是重要的；支撐龐大的企業每個人都是重要的」。可見，關愛我們的一線員工才是維持一個企業健康持續發展的動力源泉。以前員工遇到問題時只會和與他們較熟悉的店長或者主管談，解決了
說明：淺論天下論文只供參考
淺談某某一線員工的流失及對應措施
——系統角度分析員工流失
組長姓名：李俊會
提交日期： 2013 年 2 月 22日
摘 要
零售業的終端服務者一線員工作為整個來說，是代表著企業的一面旗幟，擁有高水平的一線員工，不僅可以促進銷售，而且還可以起到提高企業和品牌形象的重要作用。但是隨著中國市場化程度不斷加大，參與到零售行業中的企業越來越多，品牌日益繁雜。同時高水平的一線銷售員工已經成為了稀缺資源，這也導致了一線員工的流動性日益加大。高度的市場化之於零售業來說是一把雙刃劍，它使企業能夠從市場上輕易地獲取更多的勞動力的同時，也承擔著自己培養的員工隨時有流失的風險。因此，本文著眼於某某公司整體管理，從系統的角度來分析一線員工的流失狀況進而得出如何控制一線員工流失的具體方法與措施。從一下幾點就可以說明。
⑷ 有沒有一個廣告效果調查評估完整的案例啊
廣告-廣告策劃-廣告效果評估
廣告策劃活動評估，是指廣告策劃活動實施以後，通過對廣告活動過程的分析、評價及效果反饋，以檢驗廣告活動是否取得了預期效果的行為。因此，其評估不僅是對廣告後期效果的評估，還應包括對廣告調查、廣告策劃、廣告實施發布的評估。
廣告效果的評估主要內容有：
1. 廣告計劃在取得預定的廣告目標上是否有效，所獲得的廣告效果能否可以用計劃外的其他工作來替代；
2. 廣告計劃在實施過程中是否有超出計劃的作用；
3. 廣告活動的實施是否最大效益地使用了資源（指人力、物力、財力和時間）；
4. 接觸廣告信息的目標消費者的數量 ( 即廣告的接觸率 ) ，注意和理解了廣告信息的受眾數量；
5. 接受了廣告內容改變態度、意見、觀念的目標消費者的數量；
6. 按照廣告導向採取了行動的消費者的數量和重復採取類似行動的消費者數量；
7. 達到預定目標與否等等。
評估廣告策劃活動效果的客觀標準是經濟效益、社會效益和心理效益，以經濟效益為主，同時兼顧社會效益和心理效益。
廣告策劃的直接目的是經濟效益。一個廣告成功與否，在很大程度上就是看它的經濟效益，這方面的衡量指標有：
（ 1 ）廣告是否培養了新的公眾需求市場，發揮了市場擴容功能；
（ 2 ）廣告是否激發了公眾的需求慾望，有效地引導公眾產生購買行為；
（ 3 ）廣告是否提高了企業的市場佔有率；
（ 4 ）廣告是否突出了本企業商品在公眾心目中的地位，提高了公眾的指名購買率；
（ 5 ）廣告是否增強了商品的營銷力，擴大企業的銷售量。
對廣告策劃的評估:
（ 1 ）看廣告計劃是否與廣告目標相一致，其內在邏輯聯系緊密與否，廣告成功的可能性是否最大限度地得到了利用；
（ 2 ）評估廣告決策是否正確，廣告策略是否運用恰當；
（ 3 ）廣告主題是否正確，廣告創意是否獨特新穎，廣告訴求是否明確，目標消費者是否認准；
（ 4 ）廣告預算與實際費用如何，它們與廣告效益的關系如何，是否隨廣告投資增加而效益也成正比例地增加等等。
廣告效果評估的基本方法
對於廣告效果評估的理解，通常我們是從兩個方面結合展開的，第一個方面是廣告的發布方，也就是根據廣告發布方的原始意圖，我們來評價該意圖與發布方的營銷戰略的匹配程度，進而研究這種意圖如果能夠實現所帶來的營銷效果；第二個方面是廣告接收方對廣告效果的感知，通常這一部分需要對消費者進行各類特殊環境的心理測試，用以回歸消費者接觸廣告過程中的深度心理狀態，進而研究廣告發布方的意圖是否能夠得以實現，同時也需要研究消費者在目前心理感知條件下廣告的真實作用。也就是說，廣告效果評估需要通過兩方面因素的結合來綜合評價廣告發布方的投放效果，鑒於廣告本身的高度復雜性，我們無法假設廣告發布方的原始意圖就是正確的，也就是說，研究廣告發布方的戰略意圖本身也是廣告效果評估的一個要點，但從另一個方面說，即便廣告發布方的投放意圖可能是錯誤的，但最終的效果卻未必是一個失敗，因為在投放過程當中以及接收方感知過程當中，所有的一切都有可能發生改變，因此研究這樣一個過程就更需要從兩個不同的角度分別入手。
一、發布方廣告目標的回歸與效果評估
首先我們看一下從發布方的角度評估的廣告效果，對於廣告發布方而言，由於企業或企業所銷售的產品的生命周期、產品營銷戰略階段的不同，企業的營銷目標也有所區別，比如對於一款即將上市的新車而言，企業的營銷目標（因為還沒有對應銷量，也可以說是廣告目標）很可能是擴大該產品的聲勢，進而為以後的正式投放市場做好鋪墊；而對於一款出於生命周期的成熟期的車型而言，盡量擴大他的銷量進而為企業收回更多的現金才是營銷的關鍵，因此這時的營銷目標很可能是通過各種優惠手段來刺激消費者的購買，而廣告的重點也可能像促銷廣告轉移。也正因如此，我們在評價一個企業的廣告效果的時候，必須首先明確該企業的營銷目標以及該營銷目標所對應的廣告目標。
然而多數企業的廣告都不大可能是由單一類型的廣告所組成的，因此即便在某一廣告目標的指導下投放廣告，也很能是從多個方面展開宣傳，而將重點放在與目標相關程度最高的廣告中。造成這一現象的原因很多，一方面是企業營銷本身的需要，比如上面那個出於生命周期成熟期的產品，如果他的廣告僅僅是促銷廣告的話，消費者對其產品的忠誠度與購買慾望都很難長時間維系，因此需要從其他方面組織更多的宣傳，比如宣傳該企業的服務等等，進而抵消促銷的負面影響；另一方面的原因很可能是廣告主構成的復雜性所造成的，比如廠商投放的廣告與代理商投放的廣告雖然都針對同一個產品，但其訴求很可能有所差別。這些情況都增加了我們分析廣告投放目標的復雜性，但同時也為我們的分析提供了思路，因為如果在特定的營銷階段，廣告發布方的投放組合過於單一或過於混亂的話，這本身也是一種值得發布方改變的問題。
接下來我們需要研究的問題就是如何分析廣告發布方的原始意圖。如果站在廣告發布方自身的角度上，這個意圖很容易得到，但對於第三方而言，他們要得到發布方的原始意圖，則必須藉助通過其他角度所採集的信息。而從評估的角度而言，這類評估往往需要同時比較多家競爭對手的效果，在這種情況下，即便是廣告的發布方也不會具備任何特殊的優勢，因為他們同樣不可能直接得到對手的投放意圖，而對第三方而言，他們需要建立一套對每一個被評估的企業而言都是平等的信息採集體系，只有如此才能保證分析尺度的平衡。在信息採集方面目前被接受最為廣泛的方法是全面採集各企業所投放的全部廣告，然後再通過對這些廣告的統計分析進而回歸各企業的願意投放目標。
從目前國內的情況看，進行廣告信息採集的公司很多，甚至部分廣告公司也專門配備了類似的部門。但從採集途徑看，往往每家公司都只能做到採集某一單獨媒體的廣告，比如慧聰更強於平面媒體廣告的採集，央視股份主要專注於電視廣告，而艾瑞則只關注於互聯網廣告的採集。無論採集哪些媒體的數據，我們認為一些最基本的問題都是同樣的，而這些問題解決的如何也將成為評價採集數據可信度與可用性的一個重要標准：
1. 採集范圍：既然需要通過對投放出的廣告的收集回歸發布方的廣告目標，那麼這種採集就必然需要是全面的，尤其是對於某一個行業的企業而言，他們廣告所投放的媒體很可能是專業性較強的，但如果採集者僅收集了大眾媒體的廣告，這種採集就失去他存在的意義了。比如對於互聯網廣告而言，全世界的網頁多以億記，任何企業都不可能有精力採集全部的這類廣告，因此採集互聯網廣告的公司需要針對每個行業建立不同的採集范圍，從而減小採集所帶來的偏差，而如果該機構只是籠統地對所有行業都僅監測部分網頁的話，他的結果肯定是存在問題的。
2. 分類標准：對於每一條採集下來的廣告都需要進行足夠詳細的分類，以便事後的分析使用。而分類標準的把握也將成為評判廣告監測能力的重要標准，比如從產品的角度對品牌、型號等進行分類可以幫助我們區分各企業廣告所對應的產品是什麼；而從廣告本身的角度看，同樣需要將其劃分為多個不同的類別，比如產品廣告、形象廣告、促銷廣告和服務廣告等，因此這些都將決定對廣告目標的回歸的可靠性；從對廣告主的角度看，該分類標准同樣非常必要，我們必須鑒別究竟是誰在投放該產品的廣告，進而分析該企業的廣告管理狀況。而對分類標准操作的准確性也是一個需要考慮的問題，如果監測機構並非一家只關注某一個或幾個行業的組織，那麼他們在操作各行業分類標準的能力方面就需要劃一個問號了，因為每個行業的分類標准都相當復雜，如果在採集中出錯，到了統計分析階段就難以保證結論的可靠性，同時也並非所有的廣告都可以被明確規類，比如企業的形象廣告，他不屬於任何該企業的細分產品的產品宣傳，因此從產品角度的分類就對其無效，通常我們的做法是將該廣告的資源加權分派到各產品當中，而這一權值的設定更需要對一個行業的深入了解。
3. 分類層次：通常在統計分析過程中，我們需要從多個不同角度對問題進行分類，在這種情況下，就要求監測機構在監測過程中對其採集數據進行足夠靈活的分類，尤其是分成多個層次的分類，只有如此才方便統計過程中對樣本的多角度組合。
4. 數據留存：通常在分析當中我們需要更深入地了解企業各條廣告的真實情況，而非被監測的統計指標，因此在這種情況下，監測機構對監測結果的留存水平也是一個很重要的評價標准。
5. 監測流程與質量控制：無疑這一過程是保證監測數據的可靠性的重要標准。
由於上述幾個標準的存在，決定了目前國內能夠可觀回歸各企業廣告原始意圖的機構必然是非常有限的，而由於目前還沒有哪個機構可以全面監測所有媒體的廣告數據，這也給企業原始意圖的回歸增加了難度。那麼充分結合各家數據來進行該類分析是否可行呢？從我們以往的操作經驗而言，我們並不建議這種做法，首先由於各機構的水平不同，監測媒體的特徵不同，所採用的指標也存在較大差異，因此綜合幾家的數據不便於（很可能也是不可能）實現對數據的統計分析；其次是各企業廣告投放所專注的媒體可能有所區別，而過多地考慮各媒體的綜合情況很可能反而使得分析結果變得過於空洞，把握不住重點；最後從各媒體本身而言，由於不同媒體的不同特徵，他們之間暫時保持一種相對平衡的可替代關系，因此分別分析各企業在各媒體的意圖將更有實際價值，也更便於知道企業今後的各媒體廣告投放的改進。基於以上原因我們主張企業在評價其廣告效果時更應當把精力專注於某一種媒體當中，尤其是在需要對比自身和其他企業的廣告效果時更應如此。
解決了上述問題之後我們回到最初的問題，也就是如何回歸廣告發布方的最初廣告意圖。首先我們需要分析各企業的營銷戰略，從各企業所經營產品的特徵、所處生命周期以及未來產品戰略等幾個不同角度來推測各企業的營銷目標，當然該目標不大可能被精確地推出，而我們分析這一問題的目的也僅在約束對廣告數據的統計；接下來我們需要對廣告數據進行全面的統計，比如統計各企業廣告投放的總量，各產品廣告投放的比例以及各類別廣告投放的比例等。我們通過對各企業的廣告總量以及廣告結構的情況可以大體推測出各企業目前的廣告投放目標，同時結合對各企業的營銷目標的推測我們就可以粗略回歸各企業的廣告投放的原始意圖於真實操作層面的差異。在實證層面的分析之後我們將對各企業的營銷目標與廣告目標進行進一步的評價，從而得到在投放層面的效果評估。
二、接收方對廣告的感知研究
如果直接詢問消費者：「您覺得您購買這類產品是因為廣告的影響嗎？」我們很清楚，90％以上的消費者都會直接回答「否」，而事實上，廣告的確對消費者的購買決策產生了相當的影響，否則廣告也不可能存在，企業也不可能把最重要的營銷費用都花費在廣告上面。那麼為什麼消費者不願直言廣告對自身的影響呢？一方面消費者不願被大家理解為容易受廣告所擺布的蠢貨，另一方面廣告對消費者的影響往往是潛移默化的，也就是說通常在消費者自己都說不清出的情況下，廣告已經對其決策產生了影響。鑒於這種情況，我們要研究消費者對廣告的感知也就更具挑戰性了，也就是說，我們不可能採用直接的手段去研究消費者的心理，而必須採取其他輔助性的方法來推測消費者的感知行為。
在這里我們同樣舉汽車的例子，在研究某一品牌汽車廣告對消費者的影響時，通常我們需要讓最近剛剛采購該品牌汽車（三個月到半年以內）的消費者回顧自身購車的歷程，其中我們涉及到消費者採集信息的過程，主要包括收集報紙、雜志的信息、瀏覽電視廣告、詢問朋友以及親自到經銷商處詢問等過程，通過不同消費者對這些過程的先後順序以及重要性順序的排列我們可以總結分析出各階段的重要作用進而判斷廣告在各階段應當起到的作用。但往往並非每一類消費者對廣告或其他信息的反應程度都是相同的，因此我們需要在研究過程中對消費者進行分類，通過消費者對信息的敏感程度等，再結合一部分人口統計學指標，比如年齡、學歷、收入、性別等可以推斷該消費者是屬於更追求時尚的還是更追求實用主義的，或者是介於兩者之間的。
在上面的分析方面大多數機構所採取的辦法都大同小異，然而針對很多高價值耐用品而言，比如還是汽車，已有用戶幫助企業的宣傳在廣告傳播中的作用是很多機構忽視了的。比如我是一個golf的用戶，那麼我在很大程度上是認同了golf的品牌的，同時因為這個購買決策對我而言很重要，為了顯示我決策的正確，我通常會主動把關於這個車的好的方面介紹給我周圍的人。在這種情況下，從我的嘴裡傳遞出去的廣告可能比潛在消費者直接看到的廣告效果還要好。而作為企業而言，充分利用這種心理，把自己的廣告定位在更便於口頭傳遞或議論的角度上，將大幅提升廣告的效果。在這一點上，我們也需要進行充分的評估。
最後，廣告接收方的效果評估不能僅僅局限在對現有用戶的評估中，還需要調查潛在用戶的心理，比如研究這部分潛在用戶對品牌的認知、對廣告的記憶以及心目中希望的購買品牌等，當然這些仍然只是表面，我們還需要進一步深入到這些潛在用戶的心靈深處，去探究他們對廣告的感知，比如為他們設置一個情景，通過對他們的行為的研究來衡量廣告可能對他們產生的影響，進而評價各企業廣告在接收方的效果。
三、廣告傳遞過程的研究
盡管我們研究了廣告的兩端，即發布方與接收方對廣告的理解，但我們仍然無法將其連成一個整體，因為我們忽略了一個很重要的問題，也就是廣告傳遞媒介的作用。在這里我們以平面廣告研究為例，比如不同的報紙，他的讀者群特徵是相對固定的，他的發行范圍是有局限性的，因此一家報紙上刊登的廣告在傳遞給目標消費者的能力方面是存在差異的。在這種情況下，我們要研究廣告的效果就必須要研究廣告媒介的特徵，研究廣告發布方是否選對了媒體，是否將廣告資源合理地投放在了適當的媒體當中。
1. 媒體的接收群研究：由於不同媒體的接受群是相對固定的，因此廣告發布方在選擇該媒體前必須首先考慮自身的廣告希望被哪個群體看到，然後再考慮廣告所投放的媒體是否適合這一特徵。
2. 媒體的覆蓋區域研究：每個企業都有自己的重點區域，因此在不同區域范圍內廣告投放的力度應當是有所差別的，因為各企業的資源都是有限的，營銷資源也是如此，如果營銷資源本身在各區域分布是不平衡的，那麼廣告自然也並應該是平衡的，否則一部分地區就會出現浪費，一部分地區就將有所不足。
3. 媒體類型的研究：這里的媒體類型主要是指專業型、大眾型或行業型這三者而言的，對於某些特殊商業的產品，在行業媒體上分布廣告的成本會更低，收益會更高，這一點也值得企業關注。
4. 媒體檔次、形象的研究：不同媒體由於檔次，形象等方面的不同，消費者對其信任程度、接受程度等也有所不同，同時如果一個高檔品牌的廣告出現在了低檔媒體中，對其品牌形象也將有所影響。
在界定清了上述幾個問題之後，我們可以更全面地把握企業在廣告傳遞過程中可能出現的偏差，進而評估其廣告效果。
廣告效果研究所採取的指標選擇
為了更准確地描述問題，通常我們在進行廣告效果研究的過程中，所採取的描述是指標化的，而指標的選擇與生成也是決定廣告效果評估水平的關鍵因素。
描述廣告投放情況的指標：
l 廣告總量：用於描述廣告總量的指標通常是廣告的費用與頻次兩個，而對於電視廣告、電波廣告而言還可以採用總長度評價，對於平面媒體而言也可以採用總面積衡量。當然由於長度、面積這些指標與費用的高度相關性，因此大多數情況下我們可以不必考慮這些因素的影響。
l 趨勢性指標：比如廣告投放的增長率，包括費用和頻次等的增長率等指標，這部分用於描述企業投放力度的變化情況。
l 廣告結構指標：各類別廣告的比例結構，如產品廣告、促銷廣告、形象廣告、服務廣告等分別所佔的百分比結構等，該指標可以用以考察發布方的營銷策略。
l 廣告時段：對於報紙而言，該廣告在一周的哪一天被投放相當於廣告的時段，而對於電視廣告而言，這一指標顧名思義，這一特徵決定廣告面向的群體的接觸特徵同時也可能決定這企業可能出現的偏差。
l 廣告區域：也就是該廣告被投放到的區域，主要是從接收方的角度而言的區域。
用於描述消費者對廣告的理解的指標：
l 愉悅性指標：也就是該廣告能夠給消費者帶來娛悅的特徵的情況，通常該指標決定消費者對廣告的反應以及對品牌的好感。
l 可記憶性指標：用於描述消費者對該廣告的記憶效果的指標，如果廣告易於被消費者記憶，那麼他的效果將更為理想。
l 傳播性指標：該指標用於描述廣告被消費者談論的可能性，如果該廣告能夠被更多的消費者當作談資，那麼可能意味著廣告的更理想的效果。
l 說服性指標：該指標用於描述廣告所傳遞的信息被消費者接受的程度，通常隱性廣告更容易起到說服消費者的作用。這一指標實際上也就是廣告的可信度指標。
l 告知性指標，也就是廣告傳遞信息的能力，比如告知消費者企業的技術優勢，告知消費者品牌文化或企業文化，告知消費者企業的服務或價格等，我們用該指標來評價廣告傳遞信息的完整性，但並不是說一條廣告傳遞的信息越多越好，而是指傳遞的某一信息的完整性。
用於描述媒體特徵的指標或方法：
通常媒體的廣告效果是用千人成本來衡量的，但由於媒體經營的持久性，也就使得在大多數產品中，其廣告的千人成本趨於某一相近的區域，也就是說，從表面上看，各媒體刊載廣告讓一千個人看到的價格是相當的，但由於不同媒體的接受群特徵不同，因此該成本仍然差異迥然，在這里我們需要重新整理各個不同的媒體，把各媒體按照發布廣告的產品進行重新的評級，然後根據評級的結果來評估企業是否選對的廣告的媒體，盡管這一工作可能更具爭議，但我們相信只有將媒體分級之後的比較才更有意義。
總結：
2002年初，很多人指出房地產和汽車是中國最後兩個賣方市場，而今天這兩個行業賣方占優的命運也將中結，各企業的競爭日益激烈，使得廣告的作用也就變得更加突出。在這種情況下，參與競爭的企業不得不想盡辦法去改進自身的廣告投放，提高單位廣告費用的廣告效果，但對於廣告效果的研究卻是一個相當復雜的過程，而且即便如此我們往往也很難將這里所有的問題都解釋清楚，本文只是根據慧聰以往在該類問題中的操作經驗對這一過程作出相關的探討，我們相信通過我們的努力，更多的未知領域會被我們攻克，我們也希望在激烈的市場環境中的企業能夠靜下心來，跟蹤自身的廣告投放，評價自身的廣告投放，改善自身的廣告投放。
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吉利公司市場調查的成功案例
男人長鬍子，因而要刮鬍子；女人不長鬍子，自然也就不必刮鬍子。然而，美國的吉利公司卻把「刮鬍刀」推銷給女人，居然大獲成功。
吉利公司創建於1901年，其產品因使男人刮鬍子變得方便、舒適、安全而大受歡迎。進入20世紀70年代，吉利公司的銷售額已達20億美元，成為世界著名的跨國公司。然而吉利公司的領導者並不以此滿足，而是想方設法繼續拓展市場，爭取更多用戶。就在1974年,公司提出了面向婦女的專用「刮毛刀」。
這一決策看似荒謬，卻是建立在堅實可靠的 的基礎之上的。
吉利公司先用一年的時間進行了周密的市場調查，發現在美國30歲以上的婦女中，有65%的人為保持美好形象，要定期刮除腿毛和腋毛。這些婦女之中，除使用電動刮鬍刀和脫毛劑之外，主要靠購買各種男用刮鬍刀來滿足此項需要，一年在這方面的花費高達7500萬美元。相比之下，美國婦女一年花在眉筆和眼影上的錢僅有6300萬美元，染發劑5500萬美元。毫無疑問，這是一個極有潛力的市場。
根據 結果，吉利公司精心設計了新產品，它的刀頭部分和男用刮鬍刀並無兩樣，採用一次性使用的雙層刀片，但是刀架則選用了色彩鮮艷的塑料，並將握柄改為弧形以利於婦女使用，握柄上還印壓了一朵雛菊圖案。這樣一來，新產品立即顯示了女性的特點。
為了使雛菊刮毛刀迅速佔領市場，吉利公司還擬定幾種不同的「定位觀念」到消費者之中徵求意見。這些定位觀念包括：突出刮毛刀的「雙刀刮毛」；突出其創造性的「完全適合女性需求」；強調價格的「不到50美分」；以及表明產品使用安全的「不傷玉腿」等等。
最後，公司根據多數婦女的意見，選擇了「不傷玉腿」作為推銷時突出的重點，刊登廣告進行刻意宣傳。結果，雛菊刮毛刀一炮打響，迅速暢銷全球。
這個案例說明，市場調查研究是經營決策的前提，只有充分認識市場，了解市場需求，對市場做出科學的分析判斷，決策才具有針對性，從而拓展市場，使企業興旺發達。
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⑻ 房地產市場調查分析報告
房地產市場調查分析報告
錄 ... 1
綜 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地產研究中心研究方法簡介 ... 7
2.1 研究背景說明 ... 7
2.2 抉策地產研究指標體系說明 ... 8
3. 名詞定義 ... 9
4. 抉策地產研究中心新建商品房供需監測模型簡介 ... 10
5. 抉策地產研究中心常規研究延伸服務 ... 11
摘 要 ... 12
第一節 市場容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地產市場容量分析 ... 13
1.1 拆遷產生的購房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大 ... 15
1.3 投資購房比例基本平穩 ... 15
1.4 結婚購房比例保持穩定 ... 15
1.5 城市化進程中產生購房需求增速平穩 ... 16
2. 南京房地產市場需求特徵分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地產市場交易狀況分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情況 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、經濟適用房的交易情況 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未實現的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求結構分析 ... 18
4.1 各片區的需求結構分析及季度變化情況 ... 18
4.2 價格層次需求結構分析及季度變化情況 ... 19
4.3 樓型層次需求結構分析及季度變化情況 ... 20
4.4 戶型層次需求結構分析 ... 21
第二節 產品結構分析 ... 23
1. 2004 年三季度市場供給狀況 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全國及江蘇省固定資產投資總量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地產開發投資狀況 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供應狀況 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度經濟適用房、中低價商品房供給狀況 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供應情況 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房總體供需狀況 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 26
4.3 分結構的新建商品房供需平衡狀況 ... 27
4.3.1 分片區的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分價格層次的供需分析 ... 28
4.3.3 分樓型的供需狀況 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供應狀況 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片區供應狀況 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物業供應狀況 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供應狀況對比 ... 31
5.3.1 分區域市場供給比較 ... 31
5.3.2 分物業類型市場供給比較 ... 32
第三節 價格研究 ... 33
1. 供給價格水平分析 ... 33
1.1 抉策地產研究中心南京 70 典型樓盤價格指數 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型樓盤價格總指數表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分區指數表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分物業指數表 ... 34
1.2 新建商品房價格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅價格水平分析 ... 36
1.4 分物業新建商品房價格水平分析 ... 37
1.5 經濟適用房價格水平分析 ... 38
1.6 存量房價格水平分析 ... 39
1.7 南京市租賃行情分析 ... 39
1.8 土地價格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房價格變動因素及相關分析 ... 41
2.1 供需比例失衡對房價的影響 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需狀況對房價漲幅的影響分析 ... 41
2.1.2 價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響 ... 41
2.2 經濟發展與消費能力增長支撐南京房價 ... 42
2.3 房地產開發投資增幅對房價的影響 ... 42
2.4 宏觀金融政策對房價的影響 ... 42
2.5 行業的互動效應帶動房價上漲 ... 43
2.6 商品房直接成本帶動房價上漲 ... 43
2.7 城市化進程加快，帶動房價上漲 ... 44
2.8 開發商追求高利潤使得房價增長 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房價趨勢性分析 ... 45
第四節 消費者調查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究說明 ... 46
2.1 樣本特徵 ... 46
2.2 樣本量 ... 46
2.3 數據的質量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指標 ... 47
2.6 調研內容 ... 47
3. 意向購房者的基本特徵 ... 47
3.1 潛在購房者年齡結構 ... 47
3.2 潛在購房者的家庭結構 ... 48
3.3 潛在購房者的家庭收入情況 ... 49
3.4 潛在購房者的受教育程度 ... 49
4. 意向購房者的居住現狀 ... 50
4.1 現有住房的獲得方式 ... 50
4.2 現有住房的居住面積和戶型 ... 51
5. 潛在消費者的購房偏好 ... 52
5.1 潛在消費者對購房區域的偏好 ... 52
5.2 潛在消費者對購房面積的偏好 ... 53
5.2.1 潛在消費者對面積偏好與上季度的對比分析 ... 53
5.2.2 三季度潛在消費者對總面積及各個功能房間面積的偏好 ... 53
5.3 潛在消費者對樓型的偏好 ... 54
5.4 潛在消費者對戶型的偏好 ... 55
5.5 潛在消費者的意向面積與意向戶型的交叉分析 ... 56
5.6 潛在消費者在同等建築面積下對建築結構的偏好 ... 56
5.7 潛在消費者對配套中最看重的三個因素 ... 57
5.8 潛在消費者購買目的分析 ... 58
6. 購買方式與購買力分析 ... 58
6.1 潛在消費者可以承受的最高單價 ... 58
6.2 潛在消費者可以承受的最高總價 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 對潛在消費者心理房價的測試 ... 61
7. 潛在購房者的媒介影響度 ... 61
7.1 潛在購房者的信息獲取途徑 ... 61
7.1.1 房產信息獲取途徑在消費者中的分布 ... 61
7.1.2 報紙媒體 ... 62
7.1.3 網路媒體 ... 62
7.2 印象最深的房產廣告的主題描述及樓盤的提及率分析 ... 63
7.3 媒介對意向購房者的決策過程的影響程度 ... 64
第五節 生活指數評價 ... 65
1. 生活指數評價 ... 65
1.1 區域生活指數模型 ... 65
1.2 應用與測評結果 ... 66
2. 典型樓盤生活指數評價 ... 67
2.1 典型樓盤生活指數模型 ... 67
2.2 應用與測評結果 ... 69
3. 典型樓盤性價比分析 ... 69
4. 抉策地產研究中心生活指數專項研究 ... 70
4.1 《抉策地產典型樓盤生活指數及性價比綜合分析報告》 ... 70
4.2 《抉策地產樓盤項目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地產市場吸納與性價比定價模型》 ... 70
第六節 媒體監測與研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地產平面廣告投放監測 ... 71
1.1 樓盤報紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率 ... 71
1.2 分區域投放量統計 ... 73
1.3 分物業類型投放量統計 ... 74
1.4 開發商投放量統計 ... 74
1.5 報紙平面媒體房地產廣告總量統計 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地產網路廣告監測分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地廣告營銷主題與促銷活動分析 ... 77
3.1 房地產營銷主題分析 ... 77
3.2 其它促銷活動分析 ... 79
4. 結合消費者調查的媒體影響度分析 ... 80
4.1 購房者媒體偏好分析 ... 80
4.2 各類型媒體廣告對購房者決策的影響度 ... 81
4.3 典型樓盤廣告策略淺析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度順馳濱江奧城報紙平面廣告投放總量與頻率 ... 82
4.3.2 2004 年順馳濱江奧城廣告報紙組合 ... 82
4.3.3 2004 年順馳濱江奧城報紙平面廣告及網路廣告投放分析 ... 83
4.3.4 順馳濱江奧城的廣告意境及營銷主題分析 ... 83
5. 抉策地產研究中心營銷監測產品簡介 ... 84
5.1 競爭對手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要樓盤廣告營銷主題變化及分析 ... 85
結 語 ... 87
策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規劃 規劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營銷 整合推廣
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