銷售商鋪出去市場調查

A. 做商鋪市場調查,該問那些問題

1.經營環境調查，2.市場需求調查，3.顧客情況調查，4.競爭對手調查，5.市場銷售策略回調查。

其他答同類型商鋪的經營情況、商鋪的知名度與消費者滿意度、消費者的喜好、商鋪最受喜愛的商品是什麼、消費者希望看到什麼樣的商鋪、消費者的意見與建議等等。

B. 一般情況下店鋪如何調查客戶的需求

如何調查客戶的需求？郭漢堯經銷商培訓支招：
貴派電器營銷學院院長郭漢堯老師指出：
一般情況下店鋪用以下三個方法比較有成效。
(1)整理日常記錄，按內部資料進行調查。首先了解店鋪過去的活動情況，對將來的計劃是很有用的。但只靠分析過去，還掌握不了行業整體的變化和不同營業方針的商店的趨勢。
一旦過去採用的方針有差錯，其調查結構當然也是錯誤的，按照錯誤的實際成績制訂計劃，當然是有問題的，實際上這也是一種銷售分析，就是把過去的銷售成績，從各個角度進行調查分析，在詳細地把握銷售成績的同時，觀察過去至現在銷售上的變化，了解其中包括的真實意義，根據它預測顧客未來需要的趨勢。
(2)從各種機構發表的統計資料上進行調查。比如，人口統計、物價指數統計、國民收入統計、納稅成績統計等。如果把這些資料很好地整理出來，就可以明確顧客市場收入的變化以及家庭生活支出的實際情況等，也可以掌握市場的發展趨勢和經營上的特性，把它和商店的實際進行對照，就能得到制定計劃的有效資料。
(3)配備意見簿，派遣調查員調查收集外部的材料。比如，顧客的范圍、對本店的評論和希望、顧客的職業、收入程度、平均每月的購買額等。根據商店需要的項目，從各個角度，把這些調查情況填入意見單進行研究。

C. 想做生意了，如何去分析市場

一、根據您自己的優勢，發揮自己的特長。

二、定位您的消費人群和受眾。

三、考察其人群的購買能力。

四、根據受眾人群找客流相對較大的位置或是潛在流量的地方。

五、裝修風格一定要有特色，有吸引力，讓顧客走到您店前不看招牌就有想進店一逛的感覺。

六、服裝的質量、服務態度一定要做到位。

②交通條件是否方便。顧客到店後，停車是否方便；貨物運輸是否方便；從其他地段到店乘車是否方便等。交通條件方便與否對店鋪的銷售有很大影響。

③周圍設施對店鋪是否有利。

有的店鋪雖然開在城區幹道旁，但幹道兩邊的柵欄，卻使生意大受影響。因此在選擇臨街鋪面時，要充分注意這點。

如何選擇呢？典型街道有兩種：一種是只有車道和人行道，車輛在道路行駛，視線很自然能掃到街兩邊鋪面；行人在街邊行走，很自然進入店鋪。但街道寬度若超過30米，則有時反而不聚人氣。據調查研究，街道為25米寬，最易形成人氣和顧客潮。另一種典型街道：車道、自行車和人行道分別被隔開，其實這是一種封閉的交通，選擇這種位置開店也不太好。

④服務區域人口情況。

一般來講，開店位置附近人口越多，越密集越好。目前很多大中城市都相對集中形成了各種區域，比如商業區、旅遊區，大學區等，在不同區域開店應注意分析這種情況。

⑤目標顧客收入水準。

在富人聚集的地段開設首飾店、高檔時裝店便是瞅准了目標顧客高收入這一特點。城市周邊建設的各種商業別墅群或有檔次的小區，都是富人聚集的地方。

影響開店位置的因素很多，因素也千差萬別。為什麼有的偏僻小巷的店鋪生意年年興隆，而有的繁華地段的店鋪經營艱難，這正應了一句哲語：具體情況具體分析。位置的好環，是相對的而非絕對的。

【注意事項】生意的好壞不僅僅取決於店鋪位置，還與店鋪經營內容、經營方式、服務、形象均有密切關系。開店，絕非跟著感覺走就萬事OK，只有理性和感性合二為一，才能成功。

D. 請問哪位高手知道房地產商鋪單鋪怎麼定價呀非常非常的急，先跪謝啦……

在北京，開發商對住宅底商定價的時候，主要參考住宅價格，一般來說，商鋪價格是住宅價格的兩倍。但在許多二、三級城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營、柳州等，當地的商鋪價格基本是住宅價格的5－10倍，甚至更高。以柳州為例，當地的水景住宅銷售價格每平方米不到3000元，一般商品房價格每平方米2000元出頭，但商鋪的價格基本在每平方米3萬元，有些甚至達到5萬多元。

那麼，商鋪的價格到底由哪些因素決定，其定價的依據是什麼？雖然按照經濟學的理論，開發商在土地成本基礎上加上開發成本、相關的稅金以及利潤就得出銷售價格，但實際情況並非如此簡單。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對商鋪投資風險、流動性、管理、稅收、價值變化等許多因素有自己的考量標准。因此，我們就需要從以下幾個大的方面探討影響或決定商鋪價格的主要因素。

城市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接因素

影響商鋪價格的定性指標可能有很多，但是定量依據指標只有一個，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時候，會首先調查項目周邊的租金水平，根據這個城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報基本水平）決定能支撐什麼樣的銷售價格。該方法最適用於針對具體項目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購買商鋪的性價比是否合適。

對任何一個城市而言，由於級差地租因素，城市中心商業區和其他區域的商鋪租金肯定是有差距的，關鍵是差異大小的問題。對中小型城市而言，中心商業區只有1－2個，導致商業區與其他區域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價格非常高；對大城市來說，不僅有市級商業中心區，還有區域商業中心以及社區商業中心等，相對於小城市而言，其租金的差異不是特別大。因此我們可以說，開發項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價。

城市的流通力和第三產業發達程度是影響城市總體商鋪價格的關鍵因素

中國商業經濟學會副會長、中國人民大學黃國雄教授有一個著名的論段：城市核心競爭力主要表現為生產力與流通力的乘數。即：競爭力＝生產力＋流通力。在生產相對穩定的條件下，流通力成為決定因素。流通力小於1，不僅本地生產能力無法實現，而且內外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競爭力。如果流通力大於1，不僅可以彌補本地生產能力的不足，而且通過促進內外交流、優勢互補、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。比如新加坡之所以取得舉世矚目的經濟成就，並不在於它的生產優勢，而在於強大的流通力；我國的香港之所以成為國際大都市，被評為亞洲最佳商業城市，也是因為其第三產業的發達。

而流通力的發達程度和第三產業的發展狀況，將直接影響當地商鋪租金和銷售價格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什麼賣得快、價格高，就是因為當地已經形成的各種規模和市場，不僅影響到全國，而且輻射世界。即使在同一個城市不同區域，因為流通力的差異，商鋪租金的差異也非常大。如北京的雅寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠遠高於西單、王府井、國貿，因為該區域是中國對前蘇聯、東歐國家貿易的窗口；而中關村已經形成的電子市場其市場覆蓋華北、東北等市場，所以，小商鋪才能賣出14萬／m2（套內面積）的天價。

所以，開發商在給商鋪定價的時候，還應結合項目的實際情況，即使同一個項目隔一條馬路，價格也許會差幾倍。所謂「一步三市」就是這個道理。

投資渠道是決定一個城市商鋪價格水平的重要因素

筆者曾在山東東營曾經對商鋪投資人進行定性訪談，當地投資人投資預期「只要回報比銀行利息高，我們就能接受」，意味著投資人的期望內部收益率在4％－ 5％；而在北京，投資人普遍預期是在8－10年收回全部投資，期望的內部收益率在10％－15％。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預期問題。

這里講的是資本化率，而不是內部收益率（IRR），雖然在某些時候他們可能表達了同一個意思，但有本質的不同。內部收益率（IRR）是指將房地產投資未來現金流貼現為現值作為初始投資所使用的貼現率，也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤百分比。而資本化率是指物業購買價格和營業凈收入之間的比率，該值通過市場上的可比物業或市場數據資料來獲得。一個城市在商鋪的需求和供應相對平衡的狀態下，資本化率是投資人購買商鋪期望的內部收益率，他通過調查和比較同區域商鋪的租金收入或營業凈收入和購買商鋪價格比率，就可知道資本化率，並將此比率作為期望的投資內部收益率。

這幾年北京的商鋪投資市場湧入了大量的外地投資人，如建外SOHO五次拍賣中有4套被外地人買走；中關村科貿開盤溫州人提前10多個小時就開始排隊；銀科大廈01號商鋪更是被神秘山西買家以7500萬買走，創下中關村單筆商鋪成交的最高紀錄。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經濟學中資本流動性的原理。

如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個很重要的因素。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫等，即使投資房地產還可以考慮公寓、寫字樓，但是在中國的許多中小城市還沒有形成這樣的市場，有些城市甚至沒有股票市場，至於投資古玩、字畫也需要到北京來進行交易，何況投資該類市場專業知識要求更高，風險更大。即使要投資房地產，商鋪也是惟一的選擇，因為這樣的城市根本沒有寫字樓和公寓租賃市場。以呼和浩特為例，呼市現在沒有一個真正的公寓項目，惟一已經面市銷售和租賃的3棟寫字樓中，50％是開發商頂債銷售出去的。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、惟一的投資品種，由於投資的人多、而投資項目少，這也是為什麼許多二、三級城市商鋪銷售價格遠高於北京的原因。

除了上述因素以外，影響商鋪價格的因素還有很多，比如當前國家的經濟發展水平、政治的穩定性、稅收政策的變化等等，但有一點可以肯定的是，住宅價格不是決定商鋪價格的影響因素，以住宅價格來衡量商鋪價格的做法是沒有任何理論基礎支撐的。

E. 開店前如何做市場調研

市場調查是店開設前的首要工作，是全面把握經營方向的基礎。開店前的市場調查內容主要包括以下方面：
(1)全面調查開店的可能性。主要內容包括：本地區的市場特性，本地區的消費特徵。應側重調查開店預定營業額的估算及決定商店規模的參考因素。
(2)深入研究該地區消費者的生活形態。主要內容應包括：深入分析消費者生活形;設定商店格調的基礎資料，該資料在商品與整體營業的決定中可作為參考。調查主要應側重在商店結構、價格、與促銷方法等方面。
(3)相關結構的調查。其主要內容包括生活結構、都市結構、零售業結構。生活結構的調查，重點在於經營輻射區內人口結構、家庭結構、收入結構、消費水平、購買行為。都市結構的調查，重點在於經營輻射區內的交通、繁華地段、各項都市技能的調查以及都市未來發展規劃的預測。零售業結構的調查，重點在於經營輻射區居民購買動向、行業構成、商店構成以及大商店的銷售動向。這三種結構的調查是關系市場調查能否成功的關鍵因素，因此應作為重點對象。
值得注意的是，經營輻射區內消費能力、購買水平、及競爭商店的營業狀況都會在市場調查的資料得到體現。這樣就能以此為依據，制定商店整體經營策略、經營利潤計劃、設備配備計劃，融資計劃等各種規劃。

市場調查的要點
進行市場調查資料的收集、整理、分析和評估時，應格外注意以下兩點：
(1)既要對該地區的過去、現在的情況加以了解，還要對該地區的未來的趨勢和發展加以考慮。
(2)進行分析比較時，與類似的某一成功的選址進行比較，以便能作為在該地區開店研究的依據。

對店鋪所處商圈內的競爭對手狀況進行調查，包括現有競爭對手和潛在競爭對手。其主要包括：
1、競爭店的賣場構成
這一步的調查主要是為了給新店鋪賣場構成提供參考。調查對象是新新店預定地商圈內競爭店鋪的主要賣場及特色賣場。在調查中應重點調查賣場使用面積、賣場的設計、競爭店的銷售體制。
2、競爭店的商品構成
對競爭店的商品構成進行調查，可作為新店鋪劃分商品類別的重要參考。對商品構成的調查著重於對主要商品進行深入的調查。此項調查經常針對主要商品，由銷售人員、采購人員與促銷人員同時進行，著重於商品量的調查。
3、競爭店的價格線
競爭店的價格線調查是指對常備商品的價格線進行調查，以些作為新店鋪定價策略參考。此項調查是在競爭店賣場，對一定營業額或毛利額以上的商品進行調查。
通常是由采購人員與銷售人員針對競爭店陳列商品的價格、數量進行調查，尤其更為必要的是年節繁忙期間的種種調查。
4、競爭店的出入客數
對競爭店出入被客數的調查可作為新店鋪營業體制的重要參考。
其調查對象以出入競爭店15歲以上的男女為重點。可以採用與顧客流動調查並竿的方法，調查競爭店不同時間、日期的出入店客數，尤其關注特殊日期或各樓層流動量的調理。

F. 關於商鋪的市場調查要做到哪些

其他同類型商鋪的經營情況、商鋪的知名度與消費者滿意度、消費者的喜好、商鋪最受喜愛的商品是什麼、消費者希望看到什麼樣的商鋪、消費者的意見與建議等等

G. 開店前如何進行市場調查

1、市場調查對象應包括消費者情況、競爭者情況以及行業周邊環境的基本狀況等等一系列將內與創業密切相關的方容面。

2、開店之前，對於該地區內的各種條件，諸如商圈內的消費購買能力、競爭店的營業狀況等，必須經由調查結果，進行研究分析，以作為設店時營業額預測及決定創業規模的參考。

3、然後重點在於企業具體的商品構成、定價及促銷策略的確定，所以此階段應該提供深入分析消費生活方式及確定企業格調等方面的基礎資料。

(7)銷售商鋪出去市場調查擴展閱讀：

市場調查是指用科學的方法，有目的、系統地搜集、記錄、整理和分析市場情況，了解市場的現狀及其發展趨勢。

為企業的決策者制定政策、進行市場預測、做出經營決策、制定計劃提供客觀、正確的依據。

消費者調查：針對特定的消費者做觀察與研究，有目地的分析他們的購買行為，消費心理演變等等。