⑴ 物業公司拓展部職責
物業公司各部門職責如下： （一）總經理室 總經理室一般設總經理和若干副總經理及「三師「（總會計師、總經濟師、總工程師等），部分企業還設有總經理助理，他們共同構成企業的決策層，對企業的重大問題作出決策。 （二）人力資源部 人力資源部的主要職責包括：制訂企業各項人力資源管理制度，編制人力資源發展和培訓計劃，優化人力資源結構和人力資源配置，設計實施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作。 （三）行政管理部 行政管理部的主要職責包括；編制實施行政管理、企業文化建設、品牌管理和信息化建設的規劃和預算，建立相關規章制度、管理標准和工作標准，完成企業日常行政管理、企業文化和社區文化建設、品牌策劃、後勤保障、內部信息管理、信息化建設、對外事務的聯絡等工作。 （四）財務部 財務部的主要職責包括：堅持原則，遵守財經紀律，執行財務規章制度；編制財務計劃，做好財務核算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作；督促檢查各項目的財務收支情況，監督資金和資產的安全運作，增收節支；定期向總經理室匯報財務收支情況。 （五）品質管理部 品質管理部的主要職責包括：企業質量管理體系運行和維護，各物業項目服務品質監督，客戶滿意度評價及監督，管理評審，協助新物業項目建立質量管理體系，外部質量審核的協調，內部服務品質審核的組織協調，客戶服務監督管理，客戶關系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等。 （六）市場拓展部 市場拓展部的主要職責包括：物業管理市場調查研究，物業管理市場拓展，物業項目可行性研究分析，製作標書，投標管理，新接管物業項目前期介入管理的組織和協調，顧問項目管理與協調等。 （七）經營管理部 經營管理部的主要職責包括：制訂和分解企業經營計劃和經營目標，制訂物業項目考核體系、考核指標和標准，組織對各物業項目進行目標考核等。 （八）工程管理部 工程管理部的主要職責包括：工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評審，各項維修保養工程和工程改造項目投標、預算及審價、合同評審工作，為各物業項目提供工程技術支持、工程設備運行和維修評審，支持新項目做好新接管物業的移交、驗收和工程管理，負責或參與有關工程設備管理文件的編制等。 （九）安全管理部 安全管理部的主要職責包括：各物業項目安全管理監督控制、安全管理指導的統籌安排、安全檢查的統籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協助、負責或參與有關標書安全管理文件的編制等；具體負責公司安全管理制度及工作計劃的制訂與實施，並監督、指導、協調和考核各項目的執行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協助項目對重大安全事故或突發事件的調查和處理。 （十）環境管理部 環境管理部的主要職責包括：負責清潔、綠化管理，保持環境衛生，實施企業對清潔和綠化分包方監管等；具體負責指導、監督各項目清潔綠化日常維護保養工作；負責對承包方的監督檢查與考核；負責制訂公共環境衛生防護的各類管理措施，組織編制並實施項目清潔綠化的大、中型維護保養計劃
⑵ 物業市場部如何開拓業務
1、參與物業服務方案、招投標文件的撰寫與成本測算表製作，總結經驗。
版2、 進行市場開拓與權渠道管理，尋找客戶資源，開發新客戶，維護老客戶，發掘潛在客戶群。
3、 對客戶保持有效跟蹤，及時填寫《客戶信息跟蹤表》並動態更新。
4、 深入市場進行客戶調研，搜集市場信息，掌握行業資訊，分析和科學預測同行業服務內容相關數據並對比，定期提交調查報告。
5、 對市場的發展趨勢，總體特徵調查和深入調研，制定或提供公關策略和業務推廣的建議。
6、 建立客戶檔案及信息反饋資料庫，建立信息反饋通報制度，定期更新與提交相關報告。
7、 工作總結並制訂周/月度/季度工作計劃，提供合理建議與想法， 工作中積極推廣公司品牌與企業形象。
⑶ 物業管理調查報告
調查時間：年7月10日—2006年8月21日
調查地點：重慶市主城區以及綦江等區縣
調查對象：居民住宅小區
調查方法：以調查問卷形式的抽樣調查
調查目的：以重慶市區縣為主，通過調查獲得有關重慶市居民住宅小區的發展現狀，希望能盡多地發現物業管理領域存在的問題，及時了解小區居民疾苦，以希為有關機構提供有用研究信息。
調查經過：本次調查採用典型方式，以重慶地區為調查基地，通過對重慶市居民小區午夜管理現狀的調查來反映重慶市物業管理現狀，同時也在一定程度上反映出整個西部居民住宅小區物業管理現狀。在暑假近兩個月的時間里，我通過走訪重慶市幾大住城區和綦江、萬州、北碚、巫溪等區縣，並經過盡可能細心地調查，我得到一些感受的同時，也獲得了關於重慶市居民小區物業管理方面的粗淺材料，發現了一些普遍存在於重慶地區居民住宅小區物業管理方面的問題。最後經過整理得到了這些材料。
報告正文：
居住物業(以下簡稱物業)，是指住宅以及相關的公共設施。物業管理，作為改革開放後出現的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，並逐漸成為了一個家喻戶曉的行業。物業管理不僅關系著居民的正常生活，更關系著我國國民經濟的發展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關方面的立法和完善工作。
一、我國物業管理立法現狀
八十年代以來，特別是一九九四年三月二十三日《城市新建住宅小區管理辦法》頒布以來，我國先後頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業管理現狀隨物業管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
我國《城市新建住宅小區管理辦法》第二條第二款規定：「住宅小區管理（以下簡稱小區管理），是指對住宅小區內的房屋建築及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。」國家通過行政法規和條例等方式，要求各級人民政府及其主管部門積極推進居民住宅小區管理物業專業化。
在國家的推動和市場化的加深，我國物業管理企業自１９８１年在深圳誕生以來，至今已走過２５年不平凡的發展歷程，據不完全統計，我國目前物業管理企業總數逾３萬家，從業人員突破３００萬人，城鎮物業覆蓋率接近５０％。從１９８１年到現在，在這近25年的發展歷史中，我國物業管理行業通過企業化、專業化、市場化的管理贏得了社會的認可，並得到了長足的發展。
二、重慶市是本次調查的必然選擇
重慶地處中國西南，長江與嘉陵江交匯於此，距離長江東海入海口約2400公里。作為中國西部唯一的中央直轄市，全市轄40個區縣，幅員面積8萬多平方公里，人口3159萬。各個區縣經濟發展速度各不相同。
在改革開放的推動下，作為一個新興的直轄市，重慶已經取得了長足發展，經濟實力位居西部各省市之首。作為西部最開放和較發達地區，重慶的社會發展現狀在一定程度上，能較准確地反映出西部地區物業管理的發展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動並製作了調查所需相關資料後，我選擇了重慶市作為了本次暑期社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以重慶市幾大主城區為主，涉及綦江縣、北碚區、巫溪縣、萬州區等幾大區縣，以重慶市物業管理現狀為題，採用抽樣調查方式進行上門問卷填寫。
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近兩個月的努力，我終於完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作後，我現對問卷進行總結和歸納，終於得出了重慶市居民小區物業管理現狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區物業管理現狀及問題分析
物業管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話後，在房地產建設熱潮的推動下，迅猛發展。全國1.2萬多家專業管理公司的出現改變了香港管理公司曾經在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區小心翼翼嘗試的專業管理很快推及到商業大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領域全面滲透。各類物業管理書籍的出版、物業管理進入高等教育系統，標志著物業管理已由感性認識世界進入到理性認識世界，已進入競爭時代。
⑷ 物業管理企業如何拓展市場
物業管理企業是微利行業，要想贏利就必須走規模化經營之路，就要不斷的拓展市場。擴張是企業發展壯大的必經之路，一個企業只有擁有了一定的市場份額和規模，才能在激烈的市場競爭中獲勝，但是盲目的擴張也會讓企業面臨倒閉的危險。物業管理企業在擴張的同時，隨之而來的就是人員的增加、服務的多元化和跨地域經營的風險，這對物業管理企業是一種嚴峻的考驗。因此，要想贏得市場、擴大市場份額，物業管理企業就必須先正確認識企業擴張，打好基礎，以穩中求進。
一、物業管理企業擴張的意義 在當今市場競爭日趨激烈的嚴峻形勢下，不進步就意味著退步，不發展就意味著滅亡。物業管理企業唯有迅速佔領市場份額，擴張自身規模，才能在市場上立足。
物業管理行業作為一個新興行業，自誕生伊始，便顯示出了強大的生命力，取得了快速發展。實踐證明，企業擴張、規模化發展是物業管理行業未來發展的必然趨勢。原因有四點：
1、物業管理行業的產業化勢在必行，而產業化的前提是規模化；
2、物業管理企業只有通過規模化，才能達到實現效益；
3、企業資源配置的合理化只有通過規模化才能實現；
4、社會平均勞動成本的降低與企業成本的下降只有通過規模化才能得以實現。
物業管理企業擴張、規模化發展是指物業管理企業充分利用自身資源，最大限度地擴大管理面積和管理領域（當然這個最大限度不是無節制，而是根據自身的實際情況），科學地確立自身的管理成本和經營目標，在一個適度界定的市場競爭中，最大化的佔有市場份額。但是，企業僅僅達到規模經營還不行，它還必須在市場份額總量上居於首位，才能優於別人。當然，物業管理企業的規模化經營並不是指簡單的擴大再生產，從企業追求效益最大化的經營行為來說，規模化經營還必須充分考慮其投入產出比率，也就是隨著投入的增加，規模的擴大，其單位增量所產出的效益應逐量增高，這才是企業所追求的真正意義上的規模經濟效益。由此可見，規模化經營能為管理企業降低成本，充分利用有限資源，獲取更多的經濟效益。
二、物業管理企業在擴張中容易出現的問題 很多知名的物業管理企業急劇擴張自己的業務，但由於管理原因，經歷了由知名到無名，由強變弱的轉變，有的已逐漸淡出市場。因而，物業管理企業的業務擴張應是理性的、保證品質的前提下的負責任的擴張。
一些水平不高的物業管理企業為了發展，不惜採取違反價值規律的超低價手段進行市場競爭；也有一些新成立和剛轉制的企業，為了打開市場，不惜靠低價入市；更有極少數企業走「短線」，只賺取眼前利益，進入物業項目後，往往不能較好地兌現承諾，結果造成企業與業主之間的矛盾。究其原因，都是因為企業走入了擴張誤區，導致企業盲目擴張，從而影響了企業的發展，也損害了自身和業主的利益。
三、物業管理公司拓展市場上的幾個誤區
1、擴張就是管理面積的擴大
市場是企業的生存之本，擴張是企業發展的必經之路，很多人認為企業唯有實現規模擴張才能在市場中佔有一席之地。但一味地追求數量的擴張不但不能讓企業實現規模擴張，還有可能把企業推向倒閉的境地。企業擴張應以質為前提，重量輕質的擴張極易助長企業的形式主義傾向。簡單累積的辦法忽視了物業的差異性特徵，物業管理與有形產品市場份額的擴大有著本質的區別。另外，企業內部和企業間的並購重組，應當具有偶合性，結構不同的聯手，其結果不僅不會形成遞增效應，相反會導致排異反應，形成企業內耗。物業管理企業的聯合應當以文化認同為基礎，以優勢互補為准則。
2、有規模就是有品牌
人們普遍認為，物業管理已進入品牌經營階段，物業管理的競爭已演繹成品牌競爭。既然要樹立品牌，就不可避免地要進行品牌告知。這個想法並沒錯，錯就錯在一些企業對品牌告知的度沒掌握好。一些企業錯誤地認為只要多在媒體露面，企業的品牌就打出來了，於是他們熱衷於宣傳、炒作。實則不然，物業管理企業的品牌應當是能為顧客提供其認為值得購買的利益及附加價值的產品，它具有識別功能、承諾功能和價值功能。「花錢買吆喝，賠錢賺項目」的做法與品牌經營是背道而馳的。其次，品牌並不完全是建立在物業管理規模之上，而是以過硬的服務品質、優良的管理績效、全面的顧客滿意為基礎，建立品牌核心價值，規劃品牌系統，塑造品牌形象、建立顧客忠誠。
3、規模化就會規范化
不少企業急於求成，跟風攀附，在根基不穩、後方吃緊的情況下，也要疏通關系，致力於公關，拿下異地物業。結果，接下項目後，難以消化，暴露出內虛的致命缺陷。異地項目市場環境復雜，難於應對，公司上下只好忙於救火，導致前方後方都受到重創，其內未安，又要攘外，最終讓企業陷入困境。練好內功，才能傳出真經，抱著僥幸心理去拓展市場，是不會取得雙贏效果的。
四、物業管理公司拓展市場的途徑
1 、兼並重組，充分利用小企業資源。
目前，無資質等級、小而全的物業管理企業較多，許多房地產開發商為了贏利，自已成立物業管理公司管理自己開發的樓盤，但由於面積較小，造成大量重復投資及資源浪費。顯然，這種狀況對物業管理行業整體進步不利，由於這部分公司服務的不規范，也使本應享受正常服務的業主（住戶）的利益受到損害，使業主投訴增多，這極大地損害了行業的整體形象。為促進行業健康發展，這些小物業管理企業可以通過兼並重組，實現生產要素的優化組合，共享企業資源，通過資源整合，建立產業規模促進行業健康發展。
2、適時介入內地物業管理市場，擴大物業管理面積。
內地物業管理市場的巨大潛力，吸引了眾多品牌公司的目光，很多品牌物業管理企業把走向內地搶占市場作為發展目標。但是，內地物業管理消費意識不夠，收費標准較低，造成管理過程中矛盾多、風險大，稍不留神便會出現投資虧損、損害企業品牌形象等一系列問題。這些問題一直困擾著進軍內地的物業管理企業，使其在進軍內地之初，很難因規模的擴大取得較好的經濟效益。對此，物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想准備，摒棄急功近利的念頭，潛下心來為真正在內地市場站穩腳跟做准備。
物業管理規模化發展勢在必行，但在擴張進程中，我們必須探尋規模化發展的規律，正確看待企業擴張，走出誤區，只有這樣，物業管理規模擴張的目標才能真正實現。
⑸ 如何做好物業管理企業市場拓展工作
一、做好企業市場定位、調整項目結構
案例一：某物業管理企業是由國有物業管理企業改制而來，由管理原有的房地產集團公司（母公司）建設的房改房小區，到改制後主動出擊，將業務范圍拓展到高檔住宅、商業物業、工業物業等多種類型，建立了自己的品牌。在市場拓展過程中，將市場目標定位在高檔住宅和寫字樓，逐漸將原有的房改房等物業管理項目剝離。
由於物業管理企業的發展背景、管理特色的不同，一個企業的人、財、物、信息資源是有限的，如何將這些資源合理使用，發生規模效應，產生最大的效能，就需要有一個明確的、適合企業發展的市場定位，需要根據市場的發展、企業的變化，適時地調整定位。這樣，市場拓展部門在明確的市場定位下，有所為，有所不為，有利於市場拓展工作的開展。市場定位有助於以下市場拓展工作的開展：
1、甄別開發商。在企業發展沒有明確的定位時，會出現不考慮開發商的資質、信用，只要能夠接到樓盤，為公司打開市場即可。難免在後期管理和贏利上出現問題；在企業有了一定的市場佔有率，有了明確的定位後，在市場拓展時便會綜合考慮開發商的情況，為市場拓展的前期工作打下基礎。
2、進一步定位優質市場對已定位的市場進行分類，深入了解項目的盈利能力、風險，確定優質市場並進一步擴大優質市場佔有份額。同時，逐步放棄非盈利市場。
3、定位地區，充分考慮地區限價政策的影響。我國東、西部地區經濟差異大，在定位好地區後，還需要在進行異地市場擴展時，考慮各地政府是否對物業管理收費採取了限價政策，如果不加分析地進入異地市場，這樣會影響公司預計的盈利空間，故物業管理企業要對異地的限價和公司的運行成本進行比較、測算，從而做出是否進入異地的決策。
二、建立合理的人員結構、完善市場拓展部門組織機構
案例二：某物業管理企業原有市場拓展部門僅有一人，而且職能不清，有時甚至擔當辦公室的工作，市場拓展工作進展非常緩慢。後來，企業調整了部門結構，將人員增加到三人，而且由副總經理掛職部門經理，建立了完備的部門管理制度、激勵制度和工作流程，市場拓展工作取得了很大的進步。
市場拓展部門作為一個企業發展的源動力、龍頭部門，不僅需要對員工有良好的激勵措施，而且對市場拓展部門的職能劃分和職責認定也是非常重要的。成功的物業管理企業的市場拓展部門的職能通常有以下幾個部分：
1、項目的拓展：分析新樓盤和二手樓盤的特點，考慮其盈利性、社會效應、其他效應，判斷其是否是目標樓盤。
2、項目的策劃：策劃目標項目的競爭方案，其中包括競爭對手分析、投標書的制定和項目的參觀方案等。
3、項目的談判：與目標樓盤的開發商或者業主委員會就管理價格和服務標准等物業管理服務合同中的內容進行談判。
4、項目的簽訂：在獲得項目的管理權後，與簽約方簽訂合同，將相關的工作轉交到下一個部門，配合相關部門進行項目的交接。
三、提高物業管理企業全體員工的市場營銷理念
案例三：在某物業管理企業管理的一個商住兩用住宅內，某業主出門後沒有將房門關好（門需要鑰匙才能鎖），小區的保安值班後發現了這個情況，考慮發現時時間已經很晚，將業主叫回來會打擾業主休息，為了保障業主房內的東西不被偷竊，保安人員在房外守候了一夜。第二天，業主回來後，保安告誡房主要多加小心，知道整個情況後，房主對公司員工細致周到的服務非常感動，該業主將其屬下的一個房產的保安業務推薦給該企業管理，使公司又獲得了一項新業務。
物業管理公司提供的是物業服務，而且物業服務不是一次性產品，每時每刻可能都在進行服務。每個員工的工作態度、服務質量都關繫到企業的形象，在市場推廣過程中，員工的現場服務也是營銷環節的重要組成部分。
所以物業管理公司在市場拓展過程中，要重視建立員工的營銷理念，注重「人人都是窗口」，每個員工都應做好本職工，為企業樹立良好的形象做出努力。在企業內部建立全員營銷的意識。
在全員營銷的過程中，還要要求物業服務快速、高質量，特別是市場拓展部作為與客戶接觸的第一個部門，其工作效率本身也是企業其他部門服務水平的一種體現。通過高效率的營銷手段，獲取市場。
案例四：某企業在2004年的一個項目接洽過程中，市場拓展部人員當天驅車到項目所在地，經過一天的磋商和現場勘察，公司認為此項目作為一個近20萬平方米的高檔小區，是一個較為理想的客戶，但是開發商提出了第二天要策劃書和報價，拓展部人員連夜趕回總部，在有關工作人員的配合下，第二天給開發商交上了一份細致、全面的策劃書，開發商對市場拓展的策劃書表示非常佩服，公司也因此獲得了此項目的業務。
四、成功市場工作步驟
通過以上分析，結合筆者的多年物業管理工作經驗，認為市場拓展部門工作中需要注重以下環節工作的開展。
首先是深入分析公司的優勢和競爭對手的特點，充分利用資源，佔領市場；其次是對開發商分析，捕捉開發商或者業主委員會的理念，與其保持一致，找准開發商的設計理念，對開發商的心理進行分析，使開發商的開發理念能夠與日後的服務理念良好地融合起來；三是精心設計招、投標書。標書設計力求針對性強，特點突出。樓盤的設計和樓盤的物業服務理念保持一致，在提供優質服務的前提下，充分考慮開發商和業主委員會的需求；四是重視公關工作的開展，在招投標答疑過程中，充分體現公司的優勢。同時，公司領導重視項目的開拓工作以及小區經理的配置也是取得項目十分關鍵的環節。