A. 商業地產購物中心的市場行銷計劃
商業地產購物中心的市場行銷計劃
市場行銷不僅僅只是一種策略，而是一種使購物中心的商品 及服務吸引顧客注意的工作方式，當把購物中心整體視為「產 品」時，有一系列的途徑可以成功地創造及維系正當的形象以告 知並吸引顧客。
當消費者的復雜性不斷增加及購物中心本身的多樣化，競逐 消費者的荷包比起從前愈來愈激烈，這也表示有效率的市場行銷 對購物中心目前的運營表現及未來的生命力具有舉足輕重的地 位。
有效的市場行銷計劃是促銷任何購物中心的基礎，計劃本身 需要購物中心業主的承諾及購物中心所有相關團體持續不斷的支 持，行銷計劃必須成為購物中心全體員工作業的工具，應該很容易取得，並定期地檢討，每季重新評估而每年予以 更新。
市場行銷是將你的產品送達消費者的一種程序，而其運用的方式將隨不同的購物中心而有所不同。
市場行銷計劃的根本(The Basics of Marketing)
購物中心行銷計劃對購物中心各參與者皆很重要，更仔細的說就是：
·業主期望藉此將購物中心市場價值極大化，除此之外，購物中心經理人精通市場行銷手法將有助於他們未來 的就業能力，尤其是業主將進一步賦予更多的責任。
·購物中心經理人，將業主的期望謹記在心，則期望藉此提高租金，尤其是百分比租金，以增加獲利能力，他 們知道滿足承租店家需求分享正面的資訊是最佳的公關大使。
·承租店家期望購物人潮增加以提升銷售額並為他們創造收入。
市場行銷計劃(The Marketing Plan)
有效的購物中心行銷計劃是購物中心整體行銷成功與否最重要的一環，它是一項指導計劃，市場行銷計劃應是 一正式書面性文件，很多公司已經建立有固定形式的表格文件可供他們自己的購物中心應用，而其主要內涵則包 括：
·市場處境分析(Situation Analysis)
·問題/機會點(Problems/Opportunities)
·機會/宗旨(Goals/Objectives)
·策略/執行方式(Strategies/Tactics)
而市場行銷計劃書的成效包括：
·了解本身相較於區內其它購物中心競爭者的優勢與劣勢所在。
·確認購物中心如何與其它競爭者的定位有所分界。
·建立承租店家、業主與經營管理團隊的共同願景。
·將目標宗旨按重要性列出執行策略的優先次序。
·建立管理的機制，將行銷計劃以書面形式預先作好，正確指導作業的方向並將精力專注於重點地方。
市場處境分析(Situation Analysis)
基本資料研究是擬定市場行銷計劃的根本基礎，必須先行了解購物中心所在商圈及其客源層的特質，以便建立 正確的執行計劃。
第一手資料研究(Primary Research)
研究有第一手資料及第二手資料來源。
研究有第一手資料乃是經由下列方式的收集：
現場訪談（Intercept Interviews）－在購物中心現場訪問消費者，期望是當他們離去時作業。一般至少宜作 300－500份以上有效樣本，依照來客的居住地點郵遞區號、人文背景分類及消費習性作交叉分析，此份收集來客居 住地點的分析將作為建立購物中心商圈范圍的依據。
電話訪談(Telephone Surveys)－在購物中心所在商圈范圍內以電話向居民作市場意見調查。
抽獎所填寫的資料可以提供顧客居住地區郵遞區號分布及其它資料。
意見調查表(Contests Entry Analysis and Survey Card)在辦理特別促銷活動時的意見調查也可同時收集居 住地點人文背景及顧客對活動的意見。
第二手資訊研究(Secondary Research)
第二手資訊研究則不是從第一手資料收集獲得。
一些較佳的資料來源包括：
政府人口資料公報。
商業主管機構公報。
地方報紙雜志。
圖書館。
瓦斯、電話、電力公司資料。
百貨公司/大型主力店。
大學。
購物中心承租商店顧客郵寄資料(可以用來了解顧客郵遞區號分布)。
不動產經紀商(他們了解附近社區平均房價及轉換率)。
更新你的研究（Updating Your Research)
研究作業應每2至3年或區內有重大建設或重大政變發生時就應予以更新，而何時應重新執行新的研究，例如：
購物中心本身的重大變更(如業種組成、主力商店更換或重大整修剛完成等等）。
購物中心所在附近有重大道路建設完成。
購物中心所在區域有大型公司關閉。
新的住宅社區展開。
購物中心所在區域有新的購物中心建設計劃發生。
定義你的商圈范圍(Define Your Trade Area)
購物中心業者必須了解消費者居住所在，在美國郵遞區號就是一相當不錯的定義商圈的方式，某些小型的購物 中心其商圈范圍有時候比一郵遞區號分區還小，在這種情況下，商圈定義可藉由消費者的住址按政府的人口統計分 類。
客源分布資訊可來自於購物中心現場訪談，或從抽獎意見調查表及促銷活動或是主力店顧客郵寄資料等獲得， 當購物中心的商圈范圍確立後，在設定目標之前你必須對購物中心的定位作處境分析，以便了解本身的優劣所在， 當收集資料作業時主要詢問的問題包括：
·區內主要產業為何?是否有裁員或重大變更計劃?他們的行為模式為何？例如假使區內主要產業其薪資核發日 為每月15及30日，則你可配合發薪日舉辦促銷活動。
·區域內主要道路網路系統為何?
·是否有天然地形界限(例如山嶽或河川)從你的商圈內橫越?
·顧客如何至你的購物中心?
·是否有大眾運輸工具行經
·當你開車行經該商圈時你會經過多少與你競爭的購物中心?
確認誰是你真正目標客源(Find Out Who Your Shoppers Are)
你需要下列的資料：
·政府人口資訊：有關商圈內消費者基本統計資料，包括年齡、性別、收入、教育程度及職業分類與郵遞區 號。
·消費者習性：包括區內生活行為模式，例如人們如何受影響及如何花費金錢，兩個基本背景及收入相同的家 庭，有時可因家庭生活模式暨喜好的不同而有完全不同的消費模式，例如兩戶鄰近家庭，兩者皆是大專程度以上的 父母，擁有兩個小孩，家庭收入約每年US$50,000，可能有全然不同的金錢使用模式。
家庭甲擁有渡假休閑車、遊艇及每位家庭成員一部登山腳踏車，家庭乙可能在其地下室有一家庭媒體中心，積 極參與社區活動並常在家中宴客，你可以預料每至周末假期家庭甲有可能離城而在周日時至購物中心購物，而家庭 乙則可能在周末至購物中心消費，這里所述，每一家庭的購買行為除了受一般人口資料影響外也受其生活模式的影 響。
了解自己的購物中心(Study Your Center)
塑造一個成功的市場行銷計劃，你應該將購物中心本身視為一「產品」，了解它並可將它的優勢—產品—提供 給消費者。
有時購物中心經理人過於了解他所經營管理的購物中心，而無法客觀分析中心本身的優劣，則以下方式可嘗 試：
·詢問購物中心其它人意見，他們不是與你相同長時間在購物中心內工作者，例如詢問他人有關標志系統的可 視性。
·改變你的視野，例如有時候嘗試每日經由不同的路線到達購物中心或從不同的人口進入。
經常在購物中心附近走動，問問不同觀察者的意見—例如清潔維護人員、安全警衛或中介代理—並伴隨你指出 你從未聽過或看過的問題所在。
因為購物中心是你的「產品」，身為購物中心經理人應以「包裹」方式審視的，例如：建築物－類似你產品的 外殼—宜保持最佳狀態，標志－類似產品的品牌—須清楚可視，人行道宜打掃潔凈，入口區大門宜開閉自如，中心 內垃圾桶宜隨時保持干凈，而廁所用紙須注意更換等等。
你的產品進出動線也必須方便簡明，發現任何可能阻礙消費者的路線，例如車道寬度是否足夠與車位數是否足 夠?在店家，擁擠的信道及顯目的擺設是否侵佔走道空間而影響消費者購物?
檢視購物中心實質環境與視覺因子，你應同時檢視：
景觀設施。
環境氣氛。
動線便利性
。
B. 市場調查計劃書範文和報告書的範文
中國服裝憑借廉價的勞動力資源和強大的產業配套優勢，在全球紡織服裝業中傲視群雄。隨著進口配額的取消，中國服裝企業面臨前所未有的發展機遇。可以預見，服裝貿易摩擦即將進入高發期
。因此我們需加強以下幾方面的重點工作：鞏固現有市場，維護出口秩序；共享潛在市場；創新新的市場；實行標准化戰略。出口企業更應做好「後配額時代」的應對良方：首先是積極推進企業改制，優化資源配置，增強創新能力；二是積極開展實業化建設，促進貿易向上下游的延伸，提高整個系統的效益；三是積極實施品牌戰略，逐步開發自有品牌；四是積極「走出去」、「請進來」，主動吸收消化國外的先進生產工藝和管理經驗，加快人才隊伍建設等。 通過中國專業服裝項目市場調查報告生產企業及投資機構將充分了解產品市場、原材料供應、銷售方式、有效客戶和潛在客戶提供了詳實信息，為研究競爭對手的市場定位，產品特徵、產品定價、營銷模式、銷售網路和企業發展提供了決策依據。2009整個系列主要為單一色調，當中黑和白代表了雙重特色，如硬和軟、歷史和現代，也代表了品牌的風格。此外，本季的重點主題是「金」，模特戴上層層疊疊的淺金色項鏈和以水晶及波希米亞珍珠串成的念珠項鏈，在麥當娜的影像前搖擺有致。一些裙子和襯衫飾有手制的淺金色心形徽章，表達了設計師對拉美人生活習慣極為有趣的致意，拉美人喜歡去教堂時奉上奉獻物或幸運飾物，代表個人祈願。服裝、鞋、百貨市場是改革開放以來最先形成的市場，它是一個門檻低且容易進入的市場，正因如此，它也是最容易飽和及衰敗的市場。
同時它對區域的要求很明顯，小縣城有小縣城集市，小村落有其小市場，大省會城市也有與它相匹配的規范的市場、商廈新一季的09早春系列，運用大量的金緞/花緞呈現出細腰狹裙、寬松外袍、以及夾克的款式剪裁。同時也融入自己獨有的「兼收並蓄的優雅」特色，將許多絹紗質地綉上繁復花紋，呈現抽象派印花的解構主義款式，大片如雨般的水漬印花，則是潑灑在老奶奶式復古的羊毛衫，風格獨具相當有特色。
由各種單一亮色系搭配印地安民俗元素混融成風格獨具的09早春度假狩獵裝系列：包括了長擺合身又筆挺的夾克外衣—(有些款式為澎澎公主袖設計)—再配上別致泡迷你裙，既性感可愛又魅力無窮。
而洋裝和正式晚禮服保留了干凈俐落剪裁，運用許多抓皺褶擺飾邊，非常Versace輪廓，對於長期支持的主客群，品牌鮮明而深刻，用色與剪裁手法也令人深深著迷；值得一提的是，盡管明亮簡單，像極了阿里巴巴才有的中東味飾品盡是出現在全系列，增添不少神秘而奢華的氣息。以各式煙管剪裁輪廓及亮色系軟緞材質來紀念聖羅蘭先生，色繫上包括了洋紅、綠色、皇家藍、薰衣草紫、然後搭配鑲嵌上彩色珠寶的大號項鏈和手環(有心型和綉花圖案)。
現代社會，越來越多的人注重儀表。人們對服裝的要求與選擇不僅與人的心理、年齡、性格有關，還受到其它客觀因素的影響。據此，廈門大學市場營銷協會為獲取更多服裝市場的信息，進行了一次問卷調研活動。
從2008年11月25日到12月5日，本協會共發出問卷200份，回收有效問卷192份。調查人群為大一、大二在校生，范圍涉及國貿、旅管、經濟、高職等11個系，抽樣置信度為98%。其中男生89份，女生103份。
此次調研採取抽樣調查和實地調查的方法。實地調查採取由被調查者自行填寫，調查者監督的方式。
抽樣調查基本情況分析：
1． 現代大學生在服裝類型的選擇上，更追求服裝的舒適度，並非只注重潮流。其中有63.04%的男生和65.59%的女生都偏好運動休閑型，而追求流行時尚型服裝的男、女生分別只佔16.3%和21.51%。
2． 以款式為購買服裝的首選因素的男、女生各佔33.59％和43.12％。質量因素以29.58%位列其次，而品牌因素則以7.5%居於最後。因此廠商應在款式的設計上注重新奇，以迎合現代大學生著衣的不同品位與風格。
3． 價格是購買服裝的又一重要影響因素。有超過半數的購買者只願接受50－100元/的服裝價位。可見，攀比之風在校園里逐步蔓延，但大部分青年學生並未隨波逐流。
4． 就購買服裝的場所而言，58.06％的女生和47.37％的男生選擇在專賣店購買。而具體在廈門，均有超過半數的男、女生選擇到中山路選購服裝。到廈大一條街，沃爾瑪及萊雅百貨的購物者則依次減少。
5． 最後，通過此次調查調研我們發現學生們對系服的滿意程度較低，希望各系在選擇校服方面多參考學生意見
調查顯示，人們普遍認為，當今服裝批發市場普遍存在的問題是產品檔次不全、產品質量不高、衛生條件差等。這些問題都是服裝市場急需解決的問題。這也表明，采購者的要求在不斷提高，他們希望在一個產品檔次全、產品質量高、金融設施健全、環境舒適的服裝批發市場采購服裝。
、分析以及相應形式的成果發布，使業內人士能夠准確了解當前中國紡織服裝專業市場的全貌，提供先進的市場發展經驗和理念，讓市場之間相互了解、學習先進的發展模式，從而逐漸改變、淘汰落後的營銷與管理方式。並且在實現指導市場發展、控制過度開發、為行業和企業提供商業決策參考、促進國際國內貿易平台交流等方面起到積極作用。
C. 如何做市場調查（商業部門）
市場調研如何做？
市場調研失誤的根源
一些市場調研結果往往不盡如人意，與企業（客戶）進行市場調研的期望值有很大差距。
根源在哪裡呢？一般可歸結為以下幾個方面：
1．目的不明，無的放失
一些企業是為了「調研」而調研，絲毫沒考慮到調研的作用和意義，往往漫無目的，不是為產品營銷而調研。這樣，就會在設計問卷時，出現偏差。
2．信息失真，沒有價值
一些調研人員，可能沒有認真對待，或者沒有落實受訪者的主動參與，或者代替受訪者回答問卷，或者誘導答題。
3．信息不全，無法評判
這樣的調研結果，是殘缺不全的。調研所得結果對市場營銷策略和企業營銷政策的制定毫無意義。
4．沒有計劃，沒有監控
企業進行調研前，沒有制定系統的執行計劃和監控體系，往往使調研人員走出現走一步看一步，沒有一個很好的統籌規劃。調研工作零散，雜亂無章。
市場調研一些重要性
隨著競爭的加劇，市場調研受到越來越多企業的重視。企業要在消費者意識不斷成熟、不斷理性的環境下獲取更大的市場，市場調研必不可少。
1．營銷工作的指針
一份好的市場調研計劃對企業的營銷工作會起到「指針」的方向作用。
一些企業甚至成立專門的市場研究部門來為企業品牌、產品和服務的推廣尋找和創造更多的策略、戰略支持。
2．制定營銷方案的數據支持
在進行新產品的市場推廣前，不先對市場進行深入的營銷調研，只是簡單地以成本定價或以利潤定價，就不可能制訂出合理的且具備競爭優勢的價格政策，可以說「沒有調研，就沒有發言權」。
通過市場調研，可以為營銷方案的編制，提供詳實的數據支持。
3．聯結消費群體，了解消費動態
市場營銷調研的重要性還體現於通過信息把營銷者和消費者聯系起來，這些信息用來辨別和界定營銷目標和市場導入機會，准確、合理指定市場營銷整體推廣方案，監控市場營銷組織活動，改進對市場營銷活動的認識，幫助企業營銷管理者制訂有效的市場營銷策略。
4．營銷工作開展的一個門檻
市場營銷調研是營銷工作開展的一個門檻，是企業進行營銷工作開展前，必須認真對待的。
隨著市場的不斷發展與完善，市場調研已經成為企業發展不可逾越的一步。
市場調研一些方向性
企業產品不同，面臨的市場競爭不同，調研的主題也不同，企業可以根據自身實際，結合市場消費目標，開展市場營銷調研必。
1．顧客滿意調研
這是對已經上市產品的調研。
顧客滿意度可以很好地評估出企業提供的產品和服務是否讓消費者感覺到滿意，在不同階段了解消費者態度的變動趨勢，進一步發掘出有價值的顧客群體進行細心維護。
2．消費需求調研
對競爭對手的用戶和自己的用戶進行研究，摸清消費者的消費變動趨勢，挖掘潛在需求，以採取更好的服務策略，並為產品和服務的創新奠定基礎。
3．競爭動態調研
對競爭對手的產品和服務進行研究，摸清競爭者的一些營銷戰略、戰術，以及營銷政策，產品優劣勢等。
4．市場環境調研
一般必須對目標市場進行諸如國家政策、地方政策，特別是物價、城管、工商、行業監管部門、傳播媒體、社區管理等市場環境進行充分調研。
5．渠道通路調研
一般主要對目標市場進行經銷商網路、零售商網路等渠道通路進行進行充分調研。以確定自身產品的通路方向、渠道政策。
6．市場輕重調研
主要對目標市場進行市場細分調研，以確定目標市場的輕重緩急。對消費者根據其習慣、所處區域和生活形態等方面進行細分，是企業深層服務和延長產品生命周期的有效策略。
只有研究好市場，進行細分管理，企業才能夠提供專業化和個性化的服務。
市場調研一些步驟
1．確定調研目的、調研地點和調研人員
針對企業實際，給市場調研定明確目的、調研地點、調研人員。
2．明確調研內容、調研對象、調研方式和調研時間的確定
調研內容主要是對產品、價格、渠道、促銷、對手、環境、需求等開展。
調研對象主要是業務員、促銷員、經銷商、售後服務人員和目標消費者等。
調研方式可以有電話訪問、現場問卷等。
調研時間宜根據企業實際和調研范圍大小確定。
3．合理設計問卷
調查問卷在調研過程中起到一個非常重要的作用，要針對不同的調研對象，可以准備多份不多種同的調查問卷。比如針對業務員、促銷員、經銷商、售後服務人員和消費者等。也因此確保了我們的調研不是泛泛而談，而是真實可行的。
4．調研計劃執行
由調研人員深入目標市場，開展調研工作。
5．調研匯總分析
為了確保信息的原始、真實、有效性，避免因時間拖延而導致的信息失真，調研資訊要及時整理、匯總、分析，才能保證調研資訊的時效性。
6．編制營銷建議
根據市場調研數據，為決策層提出企業產品營銷工作策略戰術、傳播策略、渠道策略、促銷策略、價格策略等。
總之，市場調研必須結合企業產品特性、目標市場來合理開展。同時市場調研必須保證客觀真實的方式進行，當然企業最好選擇一些專業調研公司來合作。這樣，可能為企業減少時間和財力。
D. 一個商業發展項目的計劃書怎麼寫
本篇商業計劃書是以尋求合作為目的，向未來的合作者介紹本公司新開發項目的策略、目標、意義、市場、資金與投資分析等。 青島風和日麗林業發展有限公司是一家注冊於山東青島市的股份公司，公司主要股東作為該項目的重要發起人，及時抓住市場與政策機遇，對本項目發展的可行性、目標、模式、資源營銷等進行了系統設計與籌備。 公司成立以來，已按照公司的既定發展目標，對彩色林木種苗的進行了系列的品種篩選與市場調研，並形成了完整、全新而可行的項目商業化、規模化發展計劃。公司遵循彩色樹種的觀賞價值、生物特性、生長量、生態環境效益、適應性與抗性等方面的重要生物指標，為首期生產計劃篩選出了一批優良品種，並於2002年底投入繁育與擴大生產。 該項目計劃充分吸收利用國內外最新的綠化林木品種與技術，迅速建立規模化與特色化的朗園私家林場基地，構造系統的特色產品、配套服務與完整的運營模式。通過項目公司的廣泛推介，社會各實體和各界人士（投資人）參與投資特色林業，從本公司購買特色林木種苗或小苗（特色產品），投資人獲得林木資產所有權。為了確保投資人的利益與林產增值，公司將為投資人的苗木生長提供全方位硬體和軟體服務（配套服務及保障措施），在技術、品種、土地、生產、管理、市場、銷售、保險、信貸上等各環節設計並實施系統與完整的標准化服務。 由於該項目的產品與配套服務既具有生產性，又具有發展性與享受性，功能與價值多樣化，因此，其目標市場十分廣泛。對於我們的中間經銷商與終端客戶來說，我們的產品品種、服務質量與風險保障將是三個重要的購買選擇因素。在購買選擇上，我們將特別注重以下市場目標客戶：追求投資新理念（例如具有投資理財意識的廣大股民），追求生活時尚與品位（例如青年創業一蔟），追求高品位的生態環境建設（例如具有超前意識的房地產開發商與政府建設部門）。市場營銷戰略的核心任務是：通過各種有效手段，將我們的品牌產品與服務信息及時輸送給我們的目標客戶。我們將通過對風和日麗苗木的每一位用戶所提供的滿意服務，使他們不自覺地成為我們產品的「推銷員」，在市場上廣泛樹立風和日麗苗木系列產品的口碑與形象。 與市場上的大多數苗木生產基地相比，我們的產品與服務具有明顯的特異性。因此，在銷售渠道上，我們既可以利用現有園林綠化公司與投資理財服務公司的銷售渠道，直接進入市場，也可以通過房地產開發項目、城市基礎設施項目、金融系統的投資信貸服務項目等渠道進行銷售。 此外，我們將建立符合我們產品特異性的銷售渠道：一是面向社會集團投資主體，與當地金融機構緊密合作，把我們的產品和服務打造成21世紀投資理財的新工具，通過其金融機構的信貸工具及其網路渠道有效推介我們的特異產品與服務；二是面向具有投資意識的廣大股民，與當地股市服務機構緊密合作，把我們的產品和服務打造成21世紀異軍突起的「黑馬」，通過股市服務機構的銷售渠道向廣大股民推銷我們的投資新理念。 中國經濟持續快速發展、城市化進程及城市生態環境建設加快、居民收入水平提高，都為該項目的發展注入了新的活力，而全球經濟一體化與21世紀國際「環境保護」主題的大背景也必然給該產業帶來很好的機遇。在中國經濟與城市基礎建設快速發展的拉動下，中國苗木市場以較高的速度增長，其中彩色苗木增長勢頭是該領域最強勁的種類。在至少未來的10 年內，優良彩色苗木將具有良好的發展前景。 針對當今中國綠化苗木市場的發展格局與機遇，風和日麗公司計劃採用「品種-質量-數量」三重擴張以及靈活多變的混合經營戰略，以期在較短時間內建立起能適應客戶需求與市場競爭形勢變化的獨特商業模式。「品種擴張」與「質量擴張」計劃，將建立在風和日麗公司現有資源與技術、品種儲備的基礎上，並通過該項目的實施，以實現風和日麗產品在中國東部高檔綠化苗木市場中的主導地位；品種擴張上發展具有不同氣候適應性、土壤適種性與季節觀賞性的多樣化品種來搶占國內特色苗木市場；「數量擴張」（包括其他地理與生態環境區域的市場擴張）計劃則主要通過公司結構治理、連鎖基地發展及股東多元化改造來實現。 通過以上商業模式的組建與貫徹執行，風和日麗公司的林產投資產品與服務將以「優異的產品質量，可靠的經營保障，系統的服務工具，優越的投資環境」定位於中國市場，為我們未來的風和日麗企業提供可靠的贏利模式，為我們的股東、合作投資商及林產投資人提供切實的經濟利益保障。 為了謀求項目公司的長期穩定發展，公司將不斷調整與完善我們的管理團隊建設計劃，以建立適應項目規模化與可持續發展步伐的管理團隊，同時加強生產技術、產品與服務質量的管理團隊建設，實現有效的量化績效管理。 該項目的各項財務系數（8.7 財務商業比率分析）均顯示了其良好的贏利能力與財務狀況。從項目公司的快速啟動與健康發展要求來看，我們希望未來的資金合作方能給予足夠的資金支持。
E. 商業地產策劃中的市場調查方法
商業地產策劃中的市場調查方法
2003年被稱為中國的「商業地產元年」，投資開發商用物業，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和最亮麗風景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會城市、寧波等新興工業化城市，就連偏遠地、縣級市也要上CBD、中央商業街、大型Mall、主題步行街等商用物業項目。
市場調查是商用物業開發、經營策劃的基礎性工作，「沒有調查就沒有發言權」，此言乃真理。商業地產策劃所需要的商業、商圈、商用物業調查，與住宅、寫字樓物業市調或純商業經營相比，調查的區域更彈性、更集中、內容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，並就教於大方之家。
一、市調分類
商業地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規模、方式，可分為以下幾類：
1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、項目定位調查
2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查
3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查
4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫遊考察
二、市調准備
無論做哪類市場調研，都應有充分准備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。
准備工作一般有：
1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；
2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關系；
3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；
4、資料預熱--有關調查城市區位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料；
5、配齊工具--准備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；
6、考察線路--前往考察區域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工協作安排；
7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。
三、基本概念理解與應用
在市調和商業地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定：
1、區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標
這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用的互相聯系的概念。
區位——帶綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所佔據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。
板塊——住宅房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的城市區域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。
商圈——零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。
顯然，「商圈」現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現流行的房地產開發和媒體借用後產生歧意的用法，著重指商家聚集的區域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的准確涵義。
商業中心——規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗的「商圈」稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。
地段——傳統商業中心的商戶以街道、馬路、幹道兩側分布為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地段，房地產開發也常用此術語。
節點——規劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建築形態的變換點等，它們從某種功能或建築特徵的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建築作為節點。
地標——與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建築、鍾樓、塔頂、廣告招牌、山頂。
應用：①上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調范圍；
②上述概念的空間范圍，除不同商業業態、業種商店的商圈有一定伸縮彈性外， 基本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。
③出書面正式報告，應使用准確、學術性用語。
2、業態、業種
零售商業用語，現對零售消費的各類商戶也使用此術語。
業態——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特徵是「怎麼變」。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。
業種——指面向顧客某類用途的商店營業種類，特徵是「賣什麼」。目前國內零售消費市場可細分上百個業種，國外發達國家更多，難以勝數。
應用：①策劃商業地產，必須熟悉業態業種分類及其特徵、典型商戶等基本功；
②市調必須分業態業種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行 比較分析；
③傳統和新興業種，也逐漸採用不同業態模式經營，如：建材、IT、文儀、葯 品、圖書等業種；
④零售商業外的業種，也流行採用零售業態經營模式，如：美食街、自助式咖啡 店、量販式KTV、旅行社超市等。
四、市調內容和考察次序
商業地產發展（定位）策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查（分商業業態、業種、物業類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋後兩者，因此主要以前者為例。
市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，後者再分市、區、社區、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細節了解；二是事先掌握區位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。
商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過「面」觀察。
商業業種集聚、檔次、氣氛、建築形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過「線」觀察。
購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過「點」觀察。
調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容：
①商圈范圍，業態業種構成、大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌；
②商業競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；
③客流量、購物消費者特徵（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費慾望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀台排隊人長度、結伙人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）；
④路街條數、長度、寬度、建築層數、風格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建築外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；
⑤交通幹道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；
⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度；
⑦商圈商用物業供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；
⑧在建、擬建大型商用物業個案，城建規劃重點，街區改造和重點扶持對象，政府管治水平等。
五、市調方式方法
目前階段，我們主要採用簡便、實用的方式方法：
1、實地觀察法
通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。
2、訪談法
通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業人員、物業開發經營商、商圈內服務從業人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。
3、問卷法
通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統計及分析。
4、參展法
參加行業會展、企業營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區域市場信息。
關鍵字： 房地產
F. 商業項目市場調查應注意什麼
對於商業項目來講，項目的市場定位和商業業態定位是非常重要的，可以說這個階段的工作決定著項目的成敗。基於組織的資源及其控制能力，在確定項目原則的基礎上，應該通過市場調查，對擬建項目的市場、經濟、政策、規劃、交通、建設等條件環境進行調查，提交項目選址意見或者對已選項目與市場、經營環境的符合性做建議。由此，在實施項目市場調查時要注意：1、對擬建區域的經濟政策與經濟發展狀況、城市規劃、商業項目的類別與分布、區域文化與習俗、消費習慣與消費水平等進行詳細的調查，提交調查報告。要注意調查、分析區域市場的需求「點」，初選商業項目適合的區域或者評價初選項目與市場的符合性，回答項目的「能否做？做什麼？」的問題，目的是解決項目立項、功能定位的初步建議問題。2、通過對項目擬建區域的市場調查，了解區域商業項目業態的分布、類別、經營范圍、經營模式和經營效果，尤其是對具有一定規模、盈利能力的商業企業的資源支持能力的調查，分析項目該怎麼做？適合的業態和規模是什麼？目的是說明項目功能和項目業態規劃，並建議項目規模和性質。3、商業項目不同於住宅地產項目，是不一樣的盈利模式，支持項目的盈利方式和能力會隨著區域環境、競爭（已有和潛在）對手的不同情況有差異，競爭會在經營環境、經營模式、客戶資源等多要素展開，更依賴於主力店的帶動。因此，市場調查必須更加重視項目與市場、與目標客戶的關系，並基於客戶資源，建議項目主力店的性質、規模。4、商業項目能否最終獲得成功，需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目的結果肯定是失敗。商業地產項目開發需要更多的商業經營管理經驗的支持，項目目標消費群體定位必須由商業專業人士來完成。為此，要注意在項目的市場調查階段，就必須配備具有商業項目運作經驗或者請專業公司協助。5、市場調查除了應站在市場的角度、政策環境的角度考慮問題外，還應該站在規劃條件和技術的角度考慮問題，項目調查的組成人員中，應該有具備專業技術人員或者又具備能力的人員。項目設想能不能實現，從某種程度上來講，還要由技術人員根據調查的周邊環境和區域規劃條件將展開分析，要注意驗證擬建項目設想的可行性。6、在市場調查完成階段性工作後，應根據掌握的第一手資料，對擬建項目的各種可能的性質、業態、規模等進行可行性分析，使用的方法是「SWOT」和排除法。在使用「SWOT」時，必須針對項目設想的性質、業態和規模，注意分類整理支持性資料，對項目設想進行「優勢、劣勢、機會、風險」的細致分析，然後按照對比結果進行排除。7、基於商業地產項目開發模式的特殊性，加上區域環境的不熟悉，要求項目的前期過程必須謹慎對待，尤其是轉型或者初創企業更應注意慎重。在市場調查時，一定要有足夠的時間安排，特別是對項目選址地區域，更要根據項目環境和區域規劃、區域經濟發展的現狀，做深入細致的調查，不能拘泥形式、不能怕反復，要特別注意有效性。市場調查是項目可行性研究的基礎，也是項目定位和項目立項的必要依據，是項目能否得到成功的關鍵過程。實際上，市場調查就是在回答「是什麼？做什麼？如何做？為什麼？」的問題。
G. 怎樣做一個商業項目的調研
商業項目的調研是一門課程不是三言兩語說的清的，而且也非常靈活的一個事情，不能完全按別人辦法做。
我覺得最直接有效的辦法是：
以下是給你找的一些資料你看看有沒有用
一般來講，獲取信息的方法有兩種，一是隨機的獲取信息，很多情況下，你並一定有獲取信息的明確目標或具體計劃。很多有價值的信息是在你不意的時候發現的。作為一個生意人，讀報、看電視、觀光旅遊、漫步、與人閑談，都要做個有心人，時時留意有價值的信息。第二種獲取信息的方法，就是帶有明確的目的，具體的計劃，運用一定的手段去獲取信息，這也就是我們平常說的市場調查。
（一）市場調查的主要內容
1、經營環境調查
②行業環境調查。調查你所經營的業務，開展的服務項目所屬行業的發展狀況、發展趨勢、行業規則及行業管理措施。比如，從事美容美發行業，應該了解該行業國內及本地區的發展狀況，國際國內流行趨勢和先進美容技術，該行業的行業規范和管理制度制度有哪些。從事服裝業的，應該了解服裝行業的發展趨勢，流行色和流行款式，服裝技術發展潮流等。「家有家法，行有行規」進入一個新行當，應充分了解和掌握該行業信息，這樣，才能有助於你盡快實現從「門外漢」到內行的轉變。
③宏觀經濟狀況調查。宏觀經濟狀況是否景氣，直接影響老百姓的購買力。如果企業效益普遍不好，經濟不景氣，你的生意就難做，反之你的生意就好做，這就叫做大氣候影響小氣候。因此，掌握大氣候的信息，是做好小生意的重要參數。經濟景氣宜採取積極進取型經營方針，經濟不景氣也有掙錢的行業，也孕育著潛在的市場機遇，關鍵在你如何把握和判斷。比如，1989年夏天，香港部分有錢人紛紛移居外國，市場低迷，地價樓價大跌。在這種狀況下，少數精明的、有政治眼光的商人看準時機，在樓價下跌時大量買進「樓花」。不出半年中國政府局穩定，改革開放的政策不變，「一國兩制」方針不變，保持香港繁榮穩定不變，形勢明朗，樓價攀升，精明的、有政治眼光的商人著實大賺一把。因此，了解客觀經濟形勢，掌握經濟狀況信息，是經營環境調查的一項重要內容。
2、市場需求調查
如果你要生產或經銷某一種或某一系列產品，應對這一產品的市場需求量進行調查。也就是說，通過市場調查，對產品進行市場定位。比如你經銷某種家用電器，你應調查一下市場對這種家用電器的需求量，有無相同或相類似的產品，市場佔有率是多少。比如你提供一項專業的家庭服務項目，你應調查一下居民對這種項目的了解和需求程度，需求量有多大，有無其它人或公司提供相同的服務項目，市場佔有率是多少。
3、顧客情況調查
這些顧客可以是你原有的客戶，也可能是你潛在的顧客。顧客情況調查包括兩個方面的內容：一是顧客需求調查，例如購買某種產品（或服務項目）的顧客大都是此什麼人（或社會團體、企業），他們希望從中得到那方面的滿足和需求（如效用、心理滿足、技術、價格、交貨期、安全感等），現時好些產品（或服務項目）能夠或者為什麼能夠較好地滿足他們某些方面的需要等。二是顧客的分類調查。重點了解顧客的數量、特點及分布，明確你的目標顧客，掌握他們的詳細資料，如果是某類企業和單位的話，應了解這些單位的基本狀況，如進貨渠道、采購管理模式，取系電話、辦公地址，某項業務負責人具體情況和授權范圍，對某種產品和服務項目的需求程度，購買習慣和特徵。如果顧客是消費者個人，應了解消費群體種類，即目標顧客的大致年齡范圍、性別、消費特點、用錢標准，對某種產品和服務項目的需求程度，購買動機、購買心理、使用習慣。掌握這些信息，將為你有針對性開展業務做准備。
4、競爭對手調查
在開放的市場經濟條件下，做獨家買賣太難了，在你開業前，也許已有人做相同或類似的業務，這些就是你現實的競爭對手。也許你開展的業務是全新的，有獨到之處，在你剛開始經營的時候，沒有現實的對手；一旦你的生意興旺，馬上就會有許多人學習你的業務，競相加入你的競爭行列，這些就是你潛在對手。「知己知彼，方能百戰不殆」，了解競爭對手的情況，包括競爭對手的數量與規模，分布與構成，競爭對手的優缺點及營銷策略，做到心中有數，才能在激烈的市場競爭中占居有利位置，有的放矢地採取一些競爭策略，做到人無我有，人有我優，人優我更優。
5、市場銷售策略調查
重點調查了解目前市場上經營某種產品或開展某種服務項目的促銷手段、營銷策略和銷售方式主要有哪些。如銷售渠道、銷售環節，最短進貨距離和最小批發環節，廣告宣傳方式和重點，價格策略，有哪些促銷手段，有獎銷售還是折扣銷售，銷售方式有哪些，批發還是零售，代銷還是傳銷，專賣還是特許經營等，調查一下這些經營策略是否有效，有哪些缺點和不足，從而為你決策採取什麼經營策略、經營手段、提供依據。
（二）常見的市場調查方法
1、按調查范圍不同，市場調查可分為：市場普查、抽樣調查和典型調查三種。市場普查，即對市場進行一次性全面調查，這種調查量大、面廣、費用高、周期長、難度大、但調查結果全面、其實、可靠。一般下崗職工做的一些業務，沒有能力，也沒有必要搞這種大規模的市場普查。抽樣調查，據此推斷整個總體的狀況。比如你經銷一種小學生食品和用品，完全可選擇一二個學校的一兩個班級小學生進行調查，從而推斷小學生群體對該種產品的市場需求情況。典型調查，即從調查對象的總體中挑選一些典型個體進行調查分析，據此推算出總體的一般情況。如對競爭對手的調查，你可以從眾多的競爭對手中選出一兩個典型代表，深入研究了解，剖析它的內在運行機制和經營管理優越點，價格水平和經營方式，而不必對所有的競爭對手都進行調查，這樣難度大，時間長。
2、按調查方式不同，市場調查可分為：訪問法、觀察法和試銷或試營法。訪問法，即事先擬定調查項目，通過面談、信訪、電話等方式向被調查者提出詢問，以獲取所需要的調查資料。這種調查簡單易行，有時也不見得很正規，在與人聊天閑談時，就可以把你的調查內容穿插進去，在不知不覺中進行著市場調查。觀察法，即調查人員親臨顧客購物現場，如商店和交易市場，親臨服務項目現場，如飯店內和客車上，直接觀察和記錄顧客的類別，購買動機和特點，消費方式和習慣，商家的價格與服務水平，經營策略和手段等，這樣取得的一手資料更真實可靠。要注意的是你的調查行為不要被經營者發現。試銷或試營法。即對拿不準的業務，可以通過營業，或產品試銷，來了解顧客的反映和市場需求情況。