㈠ 房屋抵押貸款怎樣寫調查報告
是負債情況調查報告嗎？很簡單，就是把每一把負債的情況寫清楚就可以了
㈡ 房地產抵押貸款存在哪些風險以及有哪些風險控制措施
房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占據了重要地位。當前在房地產抵押貸款中存在哪些風險呢?又要如何去控制這些風險呢?有哪些風險控制措施呢?
一、當前房地產抵押貸款存在的風險
1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對於我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很「保險」的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由於抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，並最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸後評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，准入不嚴謹，貸後管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。
一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置並抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。
3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規章規定可以抵押並作出擔保承諾，但按照「法律大於地方性法規的效力」原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。
一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高於實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。
一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已「一物多抵」，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。
6、抵押物處置風險。
一是由於我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難於實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯繫到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照「買賣不破租賃」的原則，若抵押人將抵押物「先租後抵」或「先抵後租」，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由於租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基於租賃合同，具有優先購買權，將可能採取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。
7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、並明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。
二、房地產抵押貸款風險控制措施
1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價格進行必要的分析和風險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調查抵押人的房地產在貸前和貸後的租賃情況，及時訂補充協議，確保抵押物處置安全性。
2、合理評估房地產的價格。
農商行抵押資產評估中心要加強市場調查分析，不斷完善抵押資產價值估價制度，按照市場經濟規律及時調整抵押房地產的參考指導價格;轄內機構信貸人員定期對抵押房地產進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現能力，掌握貸款發放的主動權，根據風險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構資產評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，並在合理評估基礎上重新發放。
3、重視抵押登記手續的合規性。
發放房地產抵押貸款前或續貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續的辦理和抵押物登記信息的查詢，並及時對抵押房地產辦理足額保險和續保手續，確保銀行抵押權利的有效性和安全性。
4、重視信貸業務知識培訓。
提升信貸人員專業知識水平和業務操作能力，轉變抵押貸款風險小或無風險的觀念，增強信貸人員對房地產抵押貸款的風險識別能力，牢固樹立起風險防範意識。
5、確保抵押合同的有效性。
在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產的權利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關注是否有潛在的財產共有人存在、公司董事會(股東會)權利義務，杜絕因法律規定不能抵押的房地產而設定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
6、重視借款人第一還款來源。
發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產)，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務、非財務和現金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產經營情況、資金合理需求和債務償還能力，審慎准入房地產抵押貸款，從源頭上控制貸款風險。
㈢ 房地產信貸業務分析報告
首先要配合有關部門進一步規范發展商品房金融市場；其次還要加大對住房保障體系的金融支持。
9月26日，上證地產綜指下跌303.25點，下跌幅度達3.97%，在上證各類綜指中跌幅居前。在地產、公用等板塊領跌下，上證綜指跌破15日均線，收於5338.82點。
房地產板塊股價的深度調整，與市場傳聞監管部門將出台新的調控政策有關。對此，《財經》記者了解到，為貫徹全國住房工作會議精神，央行、銀監會擬於近日聯合發出通知，對房地產信貸領域提出新的政策要求。
據悉，新的信貸政策框架主要包括兩個方面，首先是配合有關部門進一步規范發展商品房金融市場；其次，還要加大對住房保障體系的金融支持。
規范商品房金融市場的核心政策在於，一方面規范和控制投機性需求，將第二套房的房貸首付比例從30%提高到40%以上，多套房比例在此基礎上由各商業銀行掌握；同時，第二套房的貸款利率亦可能在標准利率基礎上，調升10%左右的幅度。另一方面，從控制供給角度，進一步治理違規房地產開發貸款，規范開發商信貸行為，對查明囤積房源、囤積土地的開發商，將提高信貸標准或貸款利率，甚或不能予以貸款；同時，還可能提高預售房的房貸標准。
在住房保障體系的金融支持方面，央行、銀監會正和財政部、建設部等有關部門研究制定具體辦法，擬就利率、期限、資本金要求等方面，對廉租房提供政策支持。
8月24日到25日召開的全國住房工作會議要求加快房地產的金融創新，目前央行、銀監會、證監會等多家部門，還在積極准備和研究房地產信託投資基金的試點方案。
該此會議強調，要進一步加強和改善房地產市場調控，調整住房供應結構，增加有效供給，促進房地產市場健康發展。會議要求，省級政府對轄區內住房保障、住房供應和房價穩定工作負總責，市縣政府是責任主體。國務院各有關部門要搞好組織協調，建立健全廉租住房制度的政策體系，各項配套措施要盡快出台。此次將要推出的房地產金融政策當為相關政策的序幕，其它新政措施亦將陸續出台。
業內人士普遍分析，在頻繁加息和房價快速上漲的背景下，現在房地產類貸款的風險已有抬頭趨勢。很多銀行對個人房貸的貸前審查並不嚴密，存在一定范圍的虛假個貸、低資信個貸。這些貸款客戶可能隨著貸款成本的不斷拉升，而逐步暴露償還風險。
一家股份制銀行研究人員認為，即使現在房貸按揭比例提高到四成，對整體的風險控制來說，意義也不是很大。因為房地產市場如果出問題，也是存量房貸問題最多。據稱，該銀行新增房貸增速已經在下降。
高盛高華在不久前的一份分析報告中針對房地產業的不同調控措施所產生的影響進行了預測。報告認為，對房地產開發商的信貸緊縮整體影響不大；但是，40%的首付比例卻是保持需求基本完好的最高水平。如果將房貸首付比例提高到40%，則將對投機行為和過剩的投資需求起到抑制左右。
第二套房貸利率增10% 第3套考慮不予貸款支持
記者昨天從接近政策制定者的知情人士處獲悉，為抑制房地產市場的投機行為，銀監會將在近期提高第二套住房的首付比例至40%以上，同時將住房貸款利率提高至基準利率的1.1倍。該政策的出台時間尚未確定，「監管層也在觀察市場面的反應，昨天房地產股大跌讓監管層有些意外，但是不會影響到政策的出台。」上述知情人士說。
第三套房考慮不予貸款支持
目前我國房地產市場上最大的問題是投機行為嚴重，這是房價居高不下的一個重要原因，新建商品房吸引了很多投機者，真正需要住房的人卻買不起房。
上述知情人士表示，目前監管層的調控思路就是區分一般性住房需求和投資性住房需求，嚴厲打擊投機行為，同時保障普通老百姓的住房需求，因此這次政策的調整主要是針對多套房的購房者，要提高其購房成本。
按照監管層的思路，第一套住房貸款是居民的保障性住房需求，按揭貸款的首付比例應維持在20%-30%，第二套住房貸款是居民有支付能力的有一定合理性的住房需求，按揭貸款的首付比例可以在40%—50%，對於純粹商業用途的第二套購房者，房貸首付比例則要求達到50%以上。
同時記者了解到，對於購買第三套以及更多套住房的純粹投機行為，監管層房貸首付的比例可能會要求調到50%以上甚至是不予貸款支持。
此外，對於目前普遍存在的開發商囤積土地、囤積房源的投機行為，監管層也會重拳出擊。「諸如嚴格銀行土地貸款規則等系列調控政策會陸續出台。」該知情人士說。
另據媒體報道，新的房貸規定還要加大對住房保障體系的金融支持。有關部門研究制定具體辦法，擬就利率、期限、資本金要求等方面，對廉租房提供政策支持。
銀行稱將嚴格執行新規
對於提高第二套首付的門檻以及提高放貸基準利率的政策調整，到昨天為止銀行方面都還未接到通知，不過銀行都表示對業務不會有太大影響。
工行北京地區房貸負責人表示，最近確實聽到了風聲，但還沒有這方面的正式文件，但他透露：「明天我們會被集中到北京銀監局開會，討論如何控制房貸風險方面的問題。」
該負責人表示，從銀行角度來說，如果制定了統一的標准，銀行方面不會有太大意見，因為競爭是平等的。同時由於進入下半年，各家銀行當年度的房貸任務額大多已經提前完成，銀行以及其基層工作人員的壓力都不是很大，因此他預測至少在初期，相關這方面的規定如果出來後，將會被嚴格的執行。
「我們也在等監管層的消息。」深發展房貸部負責人昨天在接受采訪時說：「只要政策是統一執行就沒有問題。相對於利率上調，提高首付對消費者的影響更大。畢竟上調利率就是一個月多了幾十塊錢，提高首付則是一下子多付了幾萬甚至十幾萬，兩者齊發將會大大影響消費者購房慾望，銀行的放貸規模肯定受到影響，估計會降低20%—30%。」
不過，對於第二套住房的屆定問題，則被多位業內人士公認為一個難點。
工行該負責人表示，第二套住房確實比較難界定，一般都是以一個家庭以及配偶來界定，如果投資買房人利用他人身份證的話，會面臨比較大的法律風險。
將有助提高銀行抵禦風險能力
從防範可能的房地產風險波及到銀行資產這一角度來說，提高房貸首付成數以及相應地提高利率從嚴把握被認為是頗為有效的措施，前不久美國房地產市場滑坡所引發的次級信貸市場的危機無疑給國內銀行上了一課。
北京師范大學教授鍾偉認為，房地產信貸的風險固然存在，而房產市場的崩盤也可能給銀行的利潤帶來巨大的影響，但從目前來看，房產信貸———尤其是個人住房按揭貸款是頗為優良的資產，壞賬率極低，也在近幾年成為各家銀行發放貸款的主力。「這一措施會一定程度上打擊房產投機行為，也會提高銀行抵禦房產市場風險的能力，但總體上來說，個人住房按揭貸款仍然是銀行最優質的資產，因此這一政策未來可能出現一定反復。」
他將銀行信貸風險直接指向各地方政府的儲備用地貸款，他認為這其中蘊涵著相當高的風險，在未來房產市場調整之後，銀行信貸在這一塊可能會出現比較大的壞賬。
深發展銀行負責人表示，由於目前資本市場的火爆，投資者手中的資產開始膨脹，很多投資者將賺來的錢投資房產，但是資本市場的漲跌總是有周期性的，隨著股市逐步走入調整期，之前瘋狂投資房市的投資者風險壓力加大，也增加了銀行風險，現在調控有利於銀行降低風險。
目前，建行廣東、重慶等地分行已經將第二套住房的按揭首付由以前的三成提高至四成。建設銀行寧波分行昨日也承認，本周已經對於按揭第二套住房的人開始實施首付四成。此政策覆蓋購買第一套房時未在建行按揭的客戶。建設銀行總行昨日表示將就此在網站上發布聲明。建行一名工作人員也表示，建行作為房貸市場規模最大的銀行，在給客戶提供金融服務的同時，也日益注重規避風險。
㈣ 個人住房抵押貸款的研究現狀如何
國外運用應用期復權理制論研究個人住房抵押貸款違約風險，Capozza應用地區分布廣泛，樣本量大的違約貸款數據，研究發現個人住房抵押貸款違約事件是否會發生，交易成本與突發事件起著十分重要的作用。Yongheng Deng用基於期權的風險模型分析了個人住房抵押貸款違約與提前償還。他們指出違約對貸款發放之初的貸款價值比以及之後的房產價值具有敏感性。Lisa研究不同風險等級的借款人對固定利率與浮動利率住房抵押貸款的自選擇問題。Robret認為由於個人具有異質性風險特徵，在當前的個人住房抵押貸款風險管理中由於合約設計的不完備性很容易產生道德風險。而實證研究主要集中在住房抵押貸款風險微觀特徵研究，模型定量分析，期權理論在個人住房抵押貸款風險管理中的應用研究及其個人住房抵押貸款一二級市場互動的研究。國內原因與住房抵押一級市場發展時間不長，各商業銀行間的標准尚缺乏一致性與協調性與實證分析，所以國內研究多為風險特徵研究，房貸定價研究及其提前償還風險研究與住房抵押貸款證券化研究等。
㈤ 如何撰寫貸款調查報告
貸款調查報告需明確闡述如下幾點：
1、借款人在信用社的存款及入股情況；
2、借款人歷年來的貸款情況；
3、借款人與擔保人的關系；
4、擔保人在信用社和系統外的借款情況；
5、借款人的風險預測和化險措施
貸款調查報告格式:
一、農戶貸款調查報告格式
1、調查人員的姓名、性別、工作單位、職稱、經理級別、調查的時間和內容等。
2、調查報告的基本情況：要寫清貸戶的姓名、年齡、性別、文化程度、家庭成員、住址、從事職業專業技能、誠信程度等。
3、資產負債情況：詳細寫清貸戶家庭固定資產狀況具體細目、數量、平方面積、座落位置、購建時間、現價值及其它資產機械設備、名稱、數量、現價值。負債情況寫清貸款金額，貸款形態、欠息金額和其它負債等，計算資產負債比例。
4、家庭經營情況：寫清貸戶的家庭承包土地面積、種植主要作物，具體畝數、產量、產值、每畝純經濟收入；養殖業總收入、頭數、生產周期、周期內的產量、產值經濟效益；加工業寫清加工量、經濟效益；外出務工收入等情況；綜合評估客戶全年收入狀況。
5、貸款方式：屬於擔保方式的貸款，寫清擔保人基本情況與資產負債狀態、分析評估擔保資格、屬於抵押貸款，要寫清抵押物的名稱，存放具體地點、數量、（房產寫明座落位置結構、間數、層數、平方面積寫清佔地和建築面積、附簡易平面圖）估價、還款的來源等。
最後調查人寫出准確的意見，承擔的責任。
簽署集體研究意見，確定第一、二、三責任人，無論調查人或信用社不能簽署含糊不清的意見。
二、個體商戶貸款調查報告格式
1、調查人員的姓名、性別、工作單位、職稱、經理級別、調查的時間和內容等。
2、調查報告的基本情況：要寫清貸戶的姓名、年齡、性別、文化程度、家庭成員、住址、從事職業專業技能、誠信程度等。
3、資產負債情況：詳細寫清貸戶家庭固定資產狀況，具體細目、數量、平方面積、座落位置、購建時間、現價值及流動資產現貨、應收貨款、現金、機械設備、名稱、數量、現價值。負債情況寫清貸款金額，貸款形態、欠息金額和其它負債等，計算資產負債比例。
4、家庭經營情況：寫清貸戶的家庭生產經營項目、投資規模、經營周期、產值、銷售收入及利潤等情況，全面綜合評估客戶的收入狀況。
5、貸款方式：屬於擔保方式的貸款，寫清擔保人基本情況與資產負債狀態、分析評估擔保資格、屬於抵押貸款，要寫清抵押物的名稱，存放具體地點、數量、（房產寫明結構座落位置、間數、層數、平方面積寫清佔地和建築面積、附簡易平面圖）估價、還款的來源等。
最後調查人寫出准確的意見，承擔的責任,報批社簽署集體研究意見，確定第一、二責任人。無論調查人或信用社不能簽署含糊不清的意見。
三、企業貸款調查報告格式
1、調查人的姓名、性別、工作單位、職稱和經理級別、調查內容、時間和地點。
2、企業的基本情況：企業名稱、地址、企業性質、注冊資本、法人執照、法人代表姓名、性別、年齡、職稱、學歷、專業年限、誠信程度、領導成員名稱、技術人員和員工人數、生產的產品，注冊商標。
3、企業的資產負債：固定資產分為辦公管理類的固定資產，用於生產方面的固定資產，如廠房、設備；流動資產分為原材料、產成品、應收貨款、現金（含周轉金）逐項寫清；無形資產包括土地、商標等；遞延資產、不能變現的待攤費用、租金、裝修費。負債包括銀行借款、民間籌資、應付貨款分項寫清、銀行借款寫清所屬行社、貸款金額、貸款形態、欠息情況。所有者權益，資產負債比率。
4、企業的生產經營狀況、生產規模包括設計規模和實際規模、產值、產品的生產與銷售周期、產品銷售形勢和市場的適應前景。成本計算分別計算出生產平均成本和綜合平均成本、銷售平均價、產品利潤、實現稅利和純利潤。
5、貸款的可行性分析、資產負債分析、生產周期與流動資金分析、現金流量分析、資金的分布分析、生產與銷售分析，這些項目要採用比較、趨勢、指標分析方式進行分析，全面評估分析貸款的風險與否，還款的保證和來源，提出負債性的調查結論、貸出與否、准貸金額、採用貸款方式（按第一項第5條寫清）、貸款期限、調查人所承擔的責任。
6、報批貸款信用社簽署集體研究意見，按規定確定第一、第二責任人。
7、其它資料：企業資產負債表、資產負債明細表。
㈥ 個人住房抵押貸款的研究現狀如何
Yongheng
Deng用基於期權的風險模型分析了個人住房抵押貸款違約與提前償還。他們指出違約對貸款發放之初的貸款價值比以及之後的房產價值具有敏感性。Lisa研究不同風險等級的借款人對固定利率與浮動利率住房抵押貸款的自選擇問題。Robret認為由於個人具有異質性風險特徵,在當前的個人住房抵押貸款風險管理中由於合約設計的不完備性很容易產生道德風險。而實證研究主要集中在住房抵押貸款風險微觀特徵研究,模型定量分析,期權理論在個人住房抵押貸款風險管理中的應用研究及其個人住房抵押貸款一二級市場互動的研究。國內原因與住房抵押一級市場發展時間不長,各商業銀行間的標准尚缺乏一致性與協調性與實證分析,所以國內研究多為風險特徵研究,房貸定價研究及其提前償還風險研究與住房抵押貸款證券化研究等。
㈦ 房產抵押的貸款存在哪些風險以及如何規避
一、當前房地產抵押貸款存在的風險
1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對於我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很「保險」的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由於抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，並最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸後評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，准入不嚴謹，貸後管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。
一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置並抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。
3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規章規定可以抵押並作出擔保承諾，但按照「法律大於地方性法規的效力」原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。
一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高於實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。
一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已「一物多抵」，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。
6、抵押物處置風險。
一是由於我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難於實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯繫到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照「買賣不破租賃」的原則，若抵押人將抵押物「先租後抵」或「先抵後租」，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由於租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基於租賃合同，具有優先購買權，將可能採取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。
7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、並明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。
二、房地產抵押貸款風險控制措施
1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價格進行必要的分析和風險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調查抵押人的房地產在貸前和貸後的租賃情況，及時訂補充協議，確保抵押物處置安全性。
2、合理評估房地產的價格。
農商行抵押資產評估中心要加強市場調查分析，不斷完善抵押資產價值估價制度，按照市場經濟規律及時調整抵押房地產的參考指導價格;轄內機構信貸人員定期對抵押房地產進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現能力，掌握貸款發放的主動權，根據風險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構資產評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，並在合理評估基礎上重新發放。
3、重視抵押登記手續的合規性。
發放房地產抵押貸款前或續貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續的辦理和抵押物登記信息的查詢，並及時對抵押房地產辦理足額保險和續保手續，確保銀行抵押權利的有效性和安全性。
4、重視信貸業務知識培訓。
提升信貸人員專業知識水平和業務操作能力，轉變抵押貸款風險小或無風險的觀念，增強信貸人員對房地產抵押貸款的風險識別能力，牢固樹立起風險防範意識。
5、確保抵押合同的有效性。
在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產的權利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關注是否有潛在的財產共有人存在、公司董事會(股東會)權利義務，杜絕因法律規定不能抵押的房地產而設定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
6、重視借款人第一還款來源。
發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產)，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務、非財務和現金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產經營情況、資金合理需求和債務償還能力，審慎准入房地產抵押貸款，從源頭上控制貸款風險。
㈧ 銀行貸款調查報告
一、貸款用途： ***公司（廠）在我支行開立基本（一般）存款賬戶，目前貸款余額***萬元，貸款方式擔保（抵押），今年第***季度貸款五級分類為正常。現因******（寫貸款用途）原因，要求新（增）放****萬元，由****擔保（抵押）。
二、借款人概況：
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bsp; 1、基本情況：***公司（廠）地處**鎮**村（**路邊），企業成立於***年*月*日，營業執照有效期止**年*月*日，企業性質***，注冊資本**萬元，以***方式出資（調查營業執照、章程及驗資報告），其中：***出資**萬元，占注冊資本的*%，***出資**萬元，占注冊資本的*%，***出資**萬元，占注冊資本的*%，資本金已全部到位。該企業現有職工**人，其中工程技術人員**人，管理人員**人，業務人員**人。企業佔地**畝，企業廠區面積**平方米，其中已辦權證土地面積**畝，房產面積**平方米。2004年度貸款信用等級A級，
2、企業生產情況：該企業為****（企業行業類型）企......(全文共3508字)本文免費，無需注冊，請直接點擊瀏覽全文。