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社 會 調 查 報 告
調查題目： 南海大瀝廣泰超市市場調查
調查地點： 佛山市南海區大瀝鎮大瀝區
調查時間： 二00六年七月至八月
年 級 05春 專 業 工商管理
學 號 057010092 姓 名 劉志輝
成 績_____________ 評審人____________
南海大瀝廣泰超市市場調查
第一部分 調查的主要說明
一、調查項目背景
全球第一家的超級市場誕生在1930年8月的美國。而在我國發展卻只有10多年，特別是近幾年來更是進入快速發展和成熟期。現對大瀝鎮這個小范圍（合並後的大瀝鎮包括黃岐、鹽步、大瀝），到處都有大型超市，單是大瀝區就曾經有超過6家的超市同時並存的局面：新一佳，信和，廣泰，好好多，好又多，康誠……等等，而且廣泰在本區還有兩間分店。換個角度，從單個廣泰超市分析，就大瀝區與廣泰競爭的對手就有好幾個。且我們面對的競爭的對手不只是大小型超市，還有便利店、小賣部，各大小商店及肉菜市場等。
二、企業現狀簡介
廣泰超級市場自90年代末在大瀝區圖強路開設首家店以來, 近幾年又陸續在本區開設2家新店（一間在城南，一間在鳳凰酒家對面，國道旁邊），每間廣泰超市80多個員工，60多個促銷員！總共就有500多人，經營品種過萬。
廣泰有自己的經營特色。博採眾長，中西合璧；經營方式多樣化。 產品多樣化，商品本土化（因為我區有各式的批發市場）
但是作為新生企業，在企業的經營管理、物流管理、人力資源管理、企業文化管理等等方面還存在很多問題，再加上近年的幾大超市的兇猛的價格戰，以及這幾年出現的惡性流感，如H5N1，豬鏈球菌，沙士等，還有越來越多的劣質產品的沖擊，改善原有的營銷管理方案以及提高企業服務質量是很有必要的。
三、調查目的
本調查項目目的在於了解本區各年齡階層的消費習慣和消費觀念，以及對該企業存在的經營和管理上的問題，使管理者能夠做出更好的策略方案，提高市場競爭力。
四、調查范圍與方法
（一） 抽樣范圍
本次調查針對本區各年齡人口，被調查的對象主要為我身邊的朋友，家庭，同事，村民等進行調查。
（二） 抽樣方式
消費者問卷調查採取了簡單隨機抽樣方式。
（三） 調查方法
消費者問卷採取了留置問卷、個別訪談的調查方式。
五、調查內容
了解大瀝區人民的消費習慣和消費觀念，掌握消費者對廣泰超市的在環境衛生、商場內部布局、服務、產品種類等各方面的評價。
六、調查表（見第8頁）
第二部分 廣泰超市市場營銷環境調查報告
一、 調查結果分析
（一）消費者基本情況
調查結果表明，88.75%的調查對象都去過廣泰超級市場。表明去過廣泰超市的71個對象中，會員僅佔了不到十分之一的比例。無論調查對象的可自由支配的金額在哪個層次，90.4%的人每次去超市的消費額都在20—100元之間。
（二）消費者的購買力與購買水平
在被調查的對象中，有67.7%的對象的可自由支配的金額在200到300元之間，消費額以及消費結構表明，大部分調查對象的消費水平處於中等的消費水平。有27%的人到超市是去購買食品，而有46.6%消費者是為了購買日用品與個人護理品。
（三）消費者購物行為情況
1． 影響消費者選擇超市的因素
在眾多的因素中，地理位置佔67.1%，價格佔50.7%，而環境衛生佔41.1%。說明當消費者選擇超市的時候，更注重的是地理位置和價格因素，交通方便，價格優惠是消費者所希望的。其次超級市場的環境衛生也是影響消費者對起選擇的重要因素。而在我們的對象當中，45.2%認為影響他們選擇在廣泰購物最重要的因素是地理位置，而認為商品價格低和超市環境好的就各佔27.7%。例如廣泰相對與調查的對象而言，交通十分方便（廣泰的一間分店在城南市場附近，附近有學校2間，老師宿舍，住宅小區，還有好幾個村莊），價格和環境衛生並不是影響調查對象選擇超市的最主要因素。
2． 資料顯示，促銷活動對於調查對象是比較有效的手段，13.7%的消費者會因促銷而去廣泰，有47.9%的消費者認為他們有時候會去，32.9%認為促銷活動對他們一點用也沒有。
3． 有三分之二的消費者是通過朋友介紹認識廣泰的，而廣告對廣泰的推廣作用只是占很少的一部分。
4． 46.6%的對象去廣泰主要購買的是糧油雜貨，購買個人護理類的佔26.8%，說明商場更注重食品、個人護理產品的品牌、種類及數量。近92.5%的對象是會在超市購買熟食的，近70%的人認為廣泰的熟食存在品種少、不夠新鮮、味道不好等問題（*註：我就曾經買到過變味的食物）。
（四）購物狀況評價
根據調查結果顯示，有63.0%的對象認為廣泰能滿足他們的主要購物要求，他們主要在商場購買的商品為食品以及日用品。
1． 有57.5%的對象最偏好的超市是廣泰，而有39%的對象偏好的是信和，所以廣泰最大的競爭對手是信和，因為信和有著更先進的管理、悠久的企業文化，以及優秀的服務，而且在商品價格上有著相對的優勢。
2． 在我們的抽查總體中，12.8%的人是廣泰的會員，而有39.7%的人不知道有會員制，30.3%的人對會員制度是不滿的，他們認為會員制度帶有歧視性，對大眾不公平。
3． 對於廣泰的內部布局，有61.6%消費者是不滿意的，首先，比較注重衛生的食品類與日用品、化妝品等沒有明顯的分隔，是給他們帶來極大的不方便；而超市內的商品的擺放方面也存在很大的問題，只有5.5%的消費者認為商品擺放合理；而有30%的人覺得擺放不合理，不方便他們的選購；更有一部分消費者提出超市內部象迷宮，沒有明顯的導向指示牌，給他們帶來不便。
4． 對於服務的評價，65.8%的人對於廣泰的評價是一般，他們覺得廣泰的服務員的總體素質較低，尚存在缺陷；有23.3%的人對廣泰的服務是滿意的；其餘人對服務很不滿意。（見表）他們不滿的方面有收銀員的服務態度差和速度慢，甚至結帳時候算錯；以及保安的服務態度差，對顧客不甚友好。對於售後服務，有54.8%的消費者不知道售後服務；而對售後服務好評的只有1.3%；34.2%的人認為售後服務一般；8.2%的人覺得它不好。對於購物後檢查購物單的行為，有42.8%的人認為它是麻煩的，耽誤顧客的時間，同時有18.2%的人對檢查單據是反感的，認為超市不信任顧客（*註：曾經就有外地人投訴這種方式存在著歧視），其餘的人表示可以原諒，這樣方便超市的管理。
5． 對於廣泰的環境方面，有41.1%的人認為廣泰的環境衛生很好、很乾凈；有52.1%的人沒有留意。表明廣泰在環境衛生方面做得不錯。同時，對於商場內播放的音樂，有56.4%的人認為廣泰應該播放一些悠揚動聽的音樂，讓他們更舒暢地購物；而有的人則認為播放產品相關信息和促銷信息則會比較好。
6． 有72.6%的對象希望定期地得到廣泰的無償的商品的特價信息，這在一定程度上反映實惠依然是消費者最為關注的。很多被調查者認為廣泰的特價商品較少，且很大部分只是給予會員，而非特價的商品價格在總體上較競爭對手沒什麼明顯優勢。
二、經營有利條件及風險
從上述情況我們可以看到，廣泰有許多有利的條件和機遇，因此也面臨很多風險和挑戰。
1． 超市的有利條件
對於我的調查對象，廣泰相對於這附近的其他超市來說，地理位置優越；商品在價格上有一定的優勢；在環境方面，廣泰也有很大的優勢；而就城南的廣泰分店而言，這一帶的人口密度較大。
2． 企業的風險
在城南一帶，除了廣泰以外還有新一佳、各種小商品市場，巴黎春天步行街等超市和大大小小的商場以及高檔物品專場店；而且，廣泰是新生的企業，在經營管理上還存在一定的劣勢。
第三部分 對廣泰超市經營的幾點建議
（一）在服務方面上，首先，應該開設培訓課程，對服務員形象以及服務操作方面進行培訓，提高服務員的素質，要求員工真正地做到「顧客就是上帝」。
（二）在商場的內部結構方面，賣場之間的連結是十分重要的，所以在顯眼的位置應多設置指示牌，方便人民選購物品；科學合理地擺放商品，更加方便顧客選購不同的商品。
（三）在廣泰的宣傳方面，採用了公共汽車的接送服務，這樣可以考慮再添加廣告宣傳車，在各大學校，小區等發傳單、派發特價單等方法。
（四）對部分必需品的價格做一些適當的調整，薄利多銷以吸引更多的消費者。
（五）設立消費者服務投訴點，以及投訴電話，在人員方面應挑選店內挑選具經驗及有職權人士擔當；投訴處理要迅速；投訴案例要詳細記錄。
（六）要保證超市內的食品（包括熟食和水果）的新鮮，增加熟食的種類和改善熟食的口感。
（七）場內部分的商品只有捆綁式的銷售，令有些顧客本想購買，但最終還是放棄購買，所以建議把捆綁的商品拆散零售，提高超市的銷售額。
（八）很多顧客對會員制度不滿意，應考慮取消或者改變制度的優惠政策。
總之，作為本區規模最大、集散程度最高的超市，不僅需要有齊全的商品，很先進的物流水平，還應有良好的服務設施，優秀的服務質量，很高的商業信譽和便利的交通條件等。這些都要通過周邊經濟環境的發展需要、建設條件以及超市全體員工的長期努力才能取得。
B. 有關居委會的調查報告怎麼寫
孫路居委會創建小康示範村情況的調查報告
根據區委《關於創建小康文明示範村調研的通知》精神，我們對孫路居委會創建小康文明示範村情況進行了全面的調研和總結，現將調查情況匯報如下：
一、基本現狀
辛店街道孫路居委會現有常住居民350戶1300多口人。按照「兩手抓，兩手都要硬」的要求，在抓好經濟建設的同時，也不放鬆精神文明建設，全居呈現出班子硬、村風正、民心齊、經濟興的良好勢頭。2004年孫路居被市政府列為首批創建的小康文明示範村。
（一）經濟建設方面
2003年全居社會總產值10700萬元，人均純收入6000多元，預計2004年社會總產值13000萬元，比上年增長21%，人均純收入6300元，比上年增長5%。全居經濟建設隨著中興實業有限責任公司的成立已步入正軌，下設的建築公司7個施工隊，擁有固定資產近1300萬元，年產值2100萬元，年利稅可達680萬元，運輸公司有20部大型貨運運輸車和36部中小型計程車，純收入可達260萬元；土方工程公司擁有7部挖掘機，12部翻斗運土車，年獲利可達240萬元，與外地商合作的華東電線電纜公司年收紅利20萬元。另外，還有個體私營經濟200多戶，戶均年純收入也在5-6萬元以上。現在又投資2500多萬元在城區規劃建設了佔地100多畝的7棟228戶居民樓和470戶總面積為2.8萬多平方米的小商品批發市場，居民樓和小商品批發市場已啟動並開始運營。隨著經濟的發展，收入水平的提高，居住與生活條件的改善，全居經濟建設有了一個大的飛躍，取得了十分喜人的成果，為小康文明村的創建提供了物質保障。
（二）民主政治建設方面。
結合「三級聯創」活動，從提高居兩委班子素質入手，積極爭創「五個好」支部。一是注重加強思想作風建設，不斷提高班子成員素質，增強班子的凝聚力和戰鬥力，發揮了堡壘作用。加強對居黨支部的教育和培養，居中84.3%的黨員掌握了1-2門致富技術，87.3%的黨員獲得了「綠色證書」。黨員幹部的思想開放，有較強的開拓精神，帶頭致富和帶領群眾致富的能力明顯提高，大多數黨員尤其是兩委幹部已成為全居脫貧致富奔小康的帶頭人。二是注重加強了制度建設。加強自治制度的建設，依法治居、遵章辦事，對於提高班子的號召力很重要。多年來，他們主要加強了以《孫路規范化管理規定》為核心的自治制度建設，規范了「兩委」和居民的言行，減少了居務工作的隨意性和盲目性。同時，還制定了黨員聯系戶制度、黨組織工作制度、民主監督制度、十星級文明戶評審制度、群團組織工作制度等一系列工作規章，對有效地發揮各種自治組織的作用產生了很大的效果。三是實行民主化管理，堅持政務、財務「雙公開」。作為民主管理的內容，他們最早制定了黨員議事制度，居委會的重要事情、重大決策，都交黨員大會討論通過，實行政務、財務「雙公開」，已通過居民代表會議討論決定了用電治理、自來水工程建設，通過了公路建設、華東電線電纜公司擴建工程、房地產開發等多項重大決策，為這些工程的順利實施起到了巨大的推動作用。四是實行嚴格的民主監督，增加村務工作透明度，自覺接受群眾的監督檢查，選出了居民代表，商定居委會的大事要事，成立了理財小組，監督居委會的財務支出，並按期公布開支帳目，從而給群眾一個明白，還幹部一個清白，進一步密切了干群關系。
（三）精神文明建設方面。
近年來，為使精神文明建設落到實處，重點抓了教育、陣地和載體等工作。一是抓教育，提高了全居的整體素質。在居幹部和黨員中提出了「講奉獻、樹形象、講公道、樹正氣」的教育口號，使居風正了、民心齊了、干勁足了。二是抓陣地，幹部群眾有了共同的家。充分發揮文化大院的作用，利用居民夜校、業余黨校、人口理論學校，請來專家、致富能人，傳授法律知識、現代科學技術知識、致富經驗。三是抓載體，使精神文明建設落到實處。工農共建、治安聯防。經過長時間分析琢摸，認識到居委會的集體企業也好，私營經濟也好，所依靠的市場主要是油田，密切與油田單位的關系，是全居經濟長遠發展的要求，經過居「兩委」研究，決定變阻、擾、卡、要為維護、聯誼、服務，融洽了與油田有關單位的關系，得到了油田單位的大力支持與幫助，站穩了全居經濟發展的大市場。成立紅白理事會，新事新辦，移風易俗，倡導新風尚，推舉了四名德高望重的老同志，義務為群眾操辦，深受居民歡迎。搞好村居規劃，改善居住環境，大力提倡新型生活方式和習慣。規劃建設了孫路新村，在城區新建了居民住宅樓、小商品樓批發市場。治理了用電秩序，更新了供電系統，接通了電視閉路線，提高了居民的生活文化水平。十星級文明戶實行動態管理，每年兩次評審，星級榜上的戶主姓名用活動牌，根據評審情況，可以隨時加星、減星，增強了十星級文明戶活動的吸引力，也給十星級文明戶增加了壓力，使他們時時處處為保持星級注意言行。
通過加強「三個文明」建設，建立健全自治制度，實行民主化管理，實現了居班子辦公制度化、工作制度規范化，增強了班子整體活力，提高了在群眾中的威信，為創建小康文明示範村打下了堅實基礎。
二、主要做法
1、抓領導，明確責任，上下齊抓共管。結合「三級聯創」活動，努力提高創建小康文明居效果的有效形式和載體。為了保證創建活動廣泛深入地開展，成立了以支部書記為組長的創建領導小組，強化領導、明確責任，「兩委」班子成員深入現場調查研究，掌握情況，抓好重點，熱點問題的調處，建立健全領導負責制，全居上下形成了領導帶頭，全民參與的創建小康文明居新局面。
2、抓班子，帶隊伍，找准提高全民整體素質的突破口。提高全民整體素質，關鍵在於班子隊伍素質的提高上，在創建中，「村看村、戶看戶、群眾看幹部」，群眾的目光都聚焦在幹部身上，按照黨員幹部帶頭，選准配強創建小組的要求，在充分考慮小組成員能力和思想品德的基礎上，把一批年富力強、素質好、善管理、能帶領群眾致富的能人、黨員選入領導小組，從而使創建領導小組更富朝氣、更具號召力和戰鬥力。
3、抓典型、促發展，擴大創建成果。創建小康文明示範村活動是一個動態過程，那些初步達到創建要求的點、事都存在一個再提高、再發展的問題。為此，我們做到思想不松、力度不減，採取得力措施，抓點帶面、積極探索，不斷促進小康文明村建設上新的水平，防止反牌。在創建活動中注意示範點的創建工作，確定了在新村樓區、小商品市場的「五化」工程，及時總結推廣示範點的經驗做法，組織群眾到示範點和其他創建村居觀摩，使幹部群眾學有榜樣，趕有目標，推動了全居創建活動的深入發展，成果不斷擴大。同時，引導示範點躍向新台階，要求按照創建標准檢查，進一步充實提高創建活動的質量和效果。
4、抓熱點、辦實事，改進工作作風，密切黨群干群關系。以解決群眾關心的熱點難點問題為突破口，切實抓好居兩委幹部工作作風轉變工作，深入群眾中同吃、同住、同帶動。抓住熱點，為民辦實事，調處各種糾紛，化解矛盾，消除不安定因素，有效地促進了居黨員幹部工作作風轉變，進一步密切了黨群、干群關系。
5、抓教育、察民情，全面提升小康文明居的整體水平。為全面提高全居的整體水平，緊緊圍繞「五個好」和小康文明村創建的目標要求，認真制訂規劃，狠抓工作落實，認真貫徹「三個代表」重要思想，加大村居基層組織建設。居兩委幹部進門入戶搞調研，與群眾拉家常、交朋友，了解群眾想什麼、盼什麼，關注和幫助群眾解決生產、生活中的困難，有效地推動我居小康文明村創建活動的深入開展。
6、抓特色、建市場，促進居經濟發展。居兩委積極摸清家底，發揮區域優勢，因地制宜地選擇經濟發展路子，大力調整優化產業結構，發展各具特色的區域性的優勢產業。同時，積極創建市場，開展村居社會化服務，向群眾提供新信息和新技術，並進一步建立和完善「公司+市場+農戶「的經營方式，有力地促進了第三產業化進程，使居民的收入和集體經濟收入明顯增加。
7、抓「公開」，促管理，保證各項制度落實。居建立了工作規則、議事規則、黨建目標管理、黨風廉政建設、幹部管理等一系列行之有效的制度，並在創建工作中認真落實，使居幹部的行為得到有效的規范和約束。對凡是涉及到群眾關心的熱點問題和關系群眾切身利益的事項，都及時向群眾公開，保證了居務公開內容的真實性和可靠性，推進了居民主決策、民主管理、民主監督，提高了辦事效率。
8、抓創建、樹榜樣，「三個文明」同步發展。在創建小康文明村活動中始終堅持「兩手抓，兩手都要硬」的方針，把抓好居思想政治教育與居民致富奔小康和建設社會主義新村居結合起來，廣泛開展「三戶」（遵紀守法戶、脫貧致富戶、文明小康戶）和小康文明居的創建活動，有效地遏制了「黃、賭、毒」和封建迷信之風的蔓延，凈化了社會風氣，涌現出了一大批小康文明示範戶。
C. 服飾市場調查報告
調查報告要自己去做的，其實很簡單，只有個步驟：1．觀察相關商業環境，2．做消費者消費調查．
要做這2步所要花費的時間大約要半個月到1個月．第一步就是你要每天從開市開始就在街上觀察記錄來往的行人（當然是你的預期地理位置的來往行人，要不染會累死的），是左邊來的人多還是右邊來的人多，這將決定你的店面今後的裝修布局及櫥窗效果．還要觀察你周圍的店哪家的進店率最高，這樣可以知道這里的消費風格是怎麼樣的，然後就是根據人流量和進店率算出有價值顧客量，這樣你就會知道你未來開店的標準是怎麼樣的了，如果低於這個數就說明你做的不夠好，馬上就要找出不利的地方來改正．
2．做消費者的消費調查是很麻煩的一件事，搜集數據很簡單，只要找幾個人幫你做消費調查就可以了，但是搜集到的數據究竟是不是有價值數據就很難決定了，因為很多消費者的心理是不想讓別人了解自己的隱私，所以這就需要你在做調查的時候非點心思了，不能在大街上盲目的亂搞．調查問卷的製作也是很講究的，有些問題一定要問，如消費者常去的消費場所，經常和什麼人一起逛街，喜歡什麼樣的服裝風格等等，有些問題要委婉的問，如每個月的消費金額，曾經購買過的服裝品牌等等．而且在調查的時候特別要注意自己的言談要大方得體，語言要幽默但是不要搞笑，給消費者放鬆的心情來協助你的工作．
總之一句話，做調查一定要細心，耐心加開心．
D. 攜帶型餐具調研報告
近段時期以來，一些經常在外就餐的消費者悄然改變了就餐習慣，除了自回帶筷子之外，攜帶型餐具答也開始熱銷了。
在某小商品市場，不少賣文具或日用品的攤位上都擺放著攜帶型餐具，這種餐具受到了年輕白領的熱捧。
這種餐具比較環保也很衛生，在外面吃飯的時候吃放可以帶著，在單位用餐也可以使用，挺方便的。
據商家介紹，最近一段時間，不銹鋼筷子以及卡通圖案攜帶型餐具的銷量提高了一倍。銷量好的時候一天可以賣掉一兩百雙。依據款式的不同，這些餐具的價格也分為多個檔次。
就攜帶型餐具的衛生安全問題，專家建議，在選購攜帶型餐具的時候不能只看價格，更要注重質量，並非所有攜帶型餐具都能保證安全和衛生，在市場上銷售的個別劣質卡通筷、情侶筷，在高溫和摩擦等情況下，花紋塗層有可能脫落，造成安全衛生隱患。
參考資料 http://www.bosidata.com
E. 求一個實體（企業，公司）調查報告，對其進行分析，包括現狀，問題，前景等，個人觀點建議，市場營銷戰略
水游城項目調研計劃
背景材料（僅供參考）
「水游城」 主題購物樂園，位於南京中華路、夫子廟商圈核心地段的大型休閑購物中心，總建築面積16.7萬平方米，其中商業面積約10萬平方米，酒店面積2.7萬平方米，停車場面積為4萬平方米，算得上是城南地區最大的商業設施。融合了假日酒店、運動天地、影院、休閑中心、時尚生活風格品牌店、特色美食城、兒童娛樂天地等不同構思的生活體驗。在布局設置、功能劃分、經營理念等方面均不同於原有的商業購物場所，「水游城」強調將休閑、舒適的購物狀態與多樣性的游樂設施、樂趣演出相結合，以繽紛多彩的生活體驗滿足家庭消費的不同年齡、性別、個性的多元生活情趣。同時依靠南京市得天獨厚的自然人文環境，以精妙的建築設計手法將自然、陽光、水流、倒影描繪到「水游城」 這個主題購物樂園中。同時投資方將國際先進的「時間性消費體驗」 概念引入，誓將在水游城這一城市的中心舞台上演永不落幕的演出。
項目由上海鵬欣地產投資約十多億元人民幣傾力打造。鵬欣集團的實力與該項目的地域優勢及特色商業模式定將吸引眾多的國際、國內知名品牌。目前酒店已經簽約業界馳名的洲際酒店集團進行管理，商場4-5樓也成功引進橫店集團的中高檔影城入駐。該項目成為南京都市時尚風格新地標。
原有的品牌狀況：
負二樓：SPORT 100，U1，AZONE，HANG TEN，真維斯，駱駝，1727，IN BASE，BHG 超市，美食廣場
負一樓：科藝眼鏡，曼妮芬，安莉芳，THE SUIT AOYAMA，蘭茶坊，e base，Iceason ice-cream，BEAUX-ARTS，STGE，MUJI無印良品，福殿靴下屋，自然派休閑食品，MAP，美美主義餐廳，Hello Kitty，果燃掂甜品店，貝兒多爸爸的泡芙工房，Lovely Lace，E BLAN，亮視點，曼古銀，嘉貝詩，CASIO，印度咖喱，櫻之苑，土大力，面道，仙蹤林，麥當勞，iPod，八馬茶葉，Monchhichi，DQ冰淇淋，1432德國花園餐廳，ST&Sat，crocs，ichido，棒！約翰，Leonidas chocolate coffee，COSTA，HOTWIND，mannings萬寧，雪茄吧，和記港式茶餐廳
一樓 ：i.t，Quiksilver，CK underwear，SEPHORA，LEVI'S，GUESS，Byford，P one company，sofft，Steve Madden，Navigare，DOCKERS，ILIONNO，歐爵咖啡，MANGO，Folli Follie，swatch，PIANO MOOD，promod，ZARA ，sisley，Express 130 French Connection，G-STAR，Killtec，adidas originals，K－gold，星巴克Starbucks Coffee，red earth，AREZZO，H&M，HILFIGER DENIM，Calvin Klein Jeans
二樓：ONLY/vero moda，BASIC HOUSE，NINE WEST，Bench Body，ODBO，Blanc R.G，Olive des Olive，Lapargay，scofield，Oikos，UNIQLO優衣庫，INDIVI/FA:GE，Proportion，組曲，WHY，Millie's，ZARA，TEENIE WEENIE，E.Land，Pink Mars，優佰購小物屋，LOSACOS，SELECTED，H&M
三樓：Cabbeen,Jack Jones,Honeys,MIGAINO,FOI,Honey me,卡爾菲特,Lee,NEE,Mark Fairwhale,JINAVA,GXG，rolian mille，Baby Shop，CHEVIGNON，小木馬，MK REPORTER，Donna Moore，Unban Tag，菁意嘉華，寶島眼鏡，ETAM，so basic，塔可美食餐廳，電玩，idef.zuo
四樓：川味観，新華書店，天才寶貝早教中心，沙萱美發，愛麗思住居館，玉皇宮，crocs，LOCK LOCK，OQO，寶貝天使專業兒童攝影，babyart創藝寶貝早教中心，啟路文化生活館，Health&Beauty SPA，源色牧場，萱子飾品，金芭妮，瑪花纖體，尚指顏美甲，UNISEX，橫店影視電影城，時尚生活區
五樓：上海小南國錦氏(東南亞菜)粟鱍軒粥館
1、 有關水游城的主要介紹
南京水游城是第四代購物中心的開山之作，它的開業可能為中國商業地產開發帶來一場新的革命。第四代商業模式強調體驗式購物，在滿足人們一站式購物需求的同時進行升級，增加體驗式消費。購物已不再是第四代商業模式最重要的功能，它是集購物、餐飲、休閑、娛樂四大功能於一體，其中運動、娛樂、休閑佔有相當重要的比例。體驗式購物中心既是購物中心，也是休閑中心，同時還是社交中心。
「水游城」 主題購物樂園，位於南京中華路、夫子廟商圈核心地段的大型休閑購物中心，總建築面積16.7萬平方米，其中商業面積約10萬平方米，酒店面積2.7萬平方米，停車場面積為4萬平方米。
2、 外部環境分析
（1） 國家稅收政策對商場的影響
1、 稅收政策的相關內容
2008年的正當企業面臨新勞動合同的實施及宏觀調控和貨幣緊縮等政策的嚴峻形勢之下又面臨了全球性的世界金融危機，國家為了拉動內需刺激競爭以抵制席捲而來的金融颶風，國家圍繞此目標推出了增值稅轉型改革措施。此次的改革對商業小規模納稅人的影響有如下幾點：（1）小規模納稅人增值稅徵收率由4%調至3%，（2）商業小規模納稅人銷售額標准從180萬元降為80萬元。對此兩點水游城作為一個典型的以小規模納稅人經營為主的百貨商場，將面臨著稅收政策調整所帶來的沖擊。
2、 面對稅收政策的調整水游可採取的經營方向的思考
面對國家稅收的改革水游城在鼓勵和幫助銷售額達標的個體商戶變更為一般納稅人經營的同時按照與廠家合作經營為主導的方向，進一步調整和優化經營品牌。這樣一方面從被動轉向主動，另一方面，經營的重點從出租轉向為以保底合作經營為主，密切與現有廠家保持聯系，擴展他們的經營業務，開拓新的經營品牌。
（2） 通脹對商場經營的影響
2010年11月最新數據顯示，中國CPI同比漲幅已達4.4%，衣食住行無一不在上漲。其中棉花的價格上漲幅度很大，最高價達到7元/500g。在這種情況下，下半年眾多棉織品，服裝等都會提價，而很多借成本上漲而提高棉織品售價的企業會受到通貨膨脹預期加重的影響,抬高提價幅度。以此惡性循環看來服裝產品再次大幅度提價或將不可避免，最終一切的產品成本都將轉嫁到廣大的消費者身上。
作為物價上漲承擔者的消費者對於這樣的物價哄抬上漲的反應也是不盡相同的。在消費者調查當中可以明顯的看出，無論原本水游城的定價如何但在南京眾多的商場當中水游城在消費者心目當中屬於中檔購物場所，50%的被調查者每月逛水游城的頻率為數次，並且絕大多數消費者每次的消費金額在1000元以下。在這樣的一個消費層次上百分之九十的消費者都傾向於打折這樣的促銷方式，還會選擇滿減的消費者只佔兩成。對已處在完全競爭環境下的紡織服裝企業而言，已經沒有多少內部潛力可以挖掘來消化上升的成本，服裝漲價對於各大商場而言已是定局。在這樣的的消費模式下，漲價與打折已經相互矛盾，而滿減的促銷方式將成為商場促銷的主打，可是接受滿減方式的消費者只佔兩成。這一切表明通脹對商場經營的消極影響已經存在。
（三）周圍商圈的分析
1、夫子廟商圈
作為南京民俗文化的發源地，南京城南中華路、夫子廟地區有著豐富的傳統文化底蘊，六朝金粉、人文薈萃，這一區域不但辦公、居住人口眾多，夫子廟一帶更是遊人如織，自古以來既是旅遊勝地又占盡商業繁華，年均超過四千萬的遊客更為它帶來了充沛的人氣，是南京市傳統的重要商業圈之一。
水游城目前的成功主要利益於夫子廟商圈的大量人流。水游城的規劃可以復制，並且能做得更好，水游城的商家只要有利可圖，也很容易流失，唯一不能帶走的就是夫子廟的人流，而這恰恰是其目前成功的基礎。
2、 新街口商圈
新街口作為全南京最大的商業集中地帶，它匯聚了德基，新百，中央，大洋，東方，金鷹國際……商業航母，其節假日的客流量超過了百萬人次。並且其四周交通便捷，公交線路四通八達，日經過班次4000輛；地鐵一號線三山街站離水游城僅200米，徒步5分鍾即可到達；近在咫尺的夫子廟商圈及健康路公交總站與水游城之間形成了強大通暢的人流動線,經年累月,人氣不絕。這些得天獨厚的客觀條件加上商業文化主題特色，以及在商業業態中展示出來的「體驗」式等取得了巨大成功。
（四）競爭對手分析
1、南京各大商場之間的競爭壓力
(1) 中央商場的經營現狀
南京中央商場：從「坐商」到「招商」。 在時尚與品牌成為競爭的今天，中央商場管理層也開始在商場的提檔升級上實施新的轉型戰略。中央商場在軟硬體設施上呈現出以下特點：一是新增加1．5萬平方米的營業面積，』這部分面積的品牌定位於國內國際的一線、二線品牌，高端商品將在20％左右，而整個商場在品種上將從目前的10萬上升到15萬。二是在消費定位上更加完善，把大眾百貨商場引向大型購物中心。
（2）新百的經營現狀
南京新百位於南京市中心最繁華地段新街口廣場的東南側，佔地面積1.3萬平方米，營業面積5萬平方米。自1952年8月創建至今，已經具有半個多世紀的歷史，是一家老字型大小大型百貨零售企業、中國十大百貨商店之一和南京市第一家商業企業股票上市公司。目前，公司13個專業商場，經營品種24萬余種，經濟效益連續16年保持在江蘇省同行第一的地位，2000年銷售、利潤指標名列中國十大百貨商店獨立門店之首，2007年公司累計實現銷售23.80億元，經濟效益創歷史最好水平。近幾年來，南京新百以改革創新為動力，堅持「突出主業，積極走多元化道路」的發展戰略。經營上實施動態調整，優化商品結構，改善購物環境，注重經營特色，不斷提高主營業務能力。南京新百正以「突破創新、與時俱進」的開拓精神，以「真誠獻顧客，滿意在新百」的服務宗旨，全面推動企業向現代化、集團化、國際化的目標邁進。
（3）大洋百貨的經營現狀
南京大洋百貨經營面積達7.6萬平方米。大洋走年輕、時 尚、高檔的消費路線。面對著新街口的激烈競爭大洋的優勢主要有四個：一是成熟專業的團隊，經營管理人員均有多年經營百貨業的專業經驗；二是 貨品，大洋百貨將帶來許多目前南京市場沒有的知名品牌；三是專業經營決心，即只從事百貨業，不挪用資金到其他行業；四 是有雄厚的財力支持。
（4）德基的經營現狀
南京德基廣場一期於2006年6月26日正式營業，廣場首開南京頂級購物中心之先河，在眾商雲集的新街口核心商業中心獨樹一幟。其獨特的建築設計、一流的購物環境、濃郁的藝術文化氛圍、貼心完善的客戶服務，讓消費者盡享世界頂級品牌的無窮魅力與緊貼國際的流行元素，並集合餐飲、休閑、娛樂等完善的功能配套，涵蓋消費者精彩消費生活的全部內容。國際殿堂級品牌的進駐，完全奠定了南京德基廣場的強勢品牌效應，成為長三角地區高端商業的重要一極。
（5）夫子廟小商品市場
南京，夫子廟大市場經1998年、2000年兩次改造，又於2004年5月完成了第三次跨越。提檔升級後的夫子廟大市場，戶均經營面積由4平方米擴大至6—8平方米，用包間、隔斷的形式，限高限寬，規范市場的總體形象，重新進行了商業規劃，經營品種細分歸類，劃行歸市；安裝了中央空調；牆面、地面出新；統一照明，改善和提高了經營環境；市場內外環線所有道路重新進行了鋪建，使之與夫子廟地區風格融為了一體，符合了有關管理部門對市場的要求，增強了市場的競爭力和生命力。
（6）南京太平商場
南京太平商場初建於1947年，曾連續三年被評為「全國商業百強」企業，先後獲得「中華老字型大小」、「全國擁軍商場」、「全國打假工作先進單位」等眾多榮譽稱號。1996年商場新大樓落成開業，2006年作為南京最後一家市屬純國有商業企業，成功改制，正式加盟著名大型民企金盛集團，開始走上新的高速發展的快車道。在激烈的市場競爭中，太平商場針對自身在區位、規模等方面的不足，准確定位為城市區域中心店。南京太平商場：堅持走特色經營之路結碩果
（五）南京經濟狀況分析
近年來，南京經濟發展非常迅速上半年，南京市2010年上半年完成地區生產總值2443億元，同比增長14.2%；完成財政收入561.72億元，同比增長25.3%；城市居民人均可支配收入達15090元，同比增長10.2%；居民消費價格指數為103.4，同比增長3.4%。上半年，南京市居民消費價格指數為103.4，同比增長3.4%。具體來看，食品、煙酒及用品、衣著、醫療保健和個人用品、娛樂教育文化和居住價格都在上漲，其中衣著漲幅為4.1%。
（六）南京產業結構分析
為了適應經濟的迅速增長，南京產業結構調整升級的速度逐漸加快，三次產業產業結構由1990年的9.8：54.4：35.8調整為2006年的3：49：48。總體看來，南京產業結構主要呈現以下變化特點：第一產業增加值不斷上升，但所佔GDP比例逐步下降；第二產業增加值飛速增長，所佔GDP比重先降後升；第三產業增加值與所佔GDP持續上升。通過與全國其他14個副省級城市的產業結構進行對比分析，從生產總值總量分析看，南京目前處於中上水平，但從各產業增加值以及比重分析看，南京第二產業比重較高，而第三產業比重偏低，僅排名第8位。研究表明，南京2006年的產業結構水平與1955年的美國和英國，1975年的日本和德國的水平最接近。而在國內，則與上海1998年、廣州和北京1993年的結構水平最接近。可見，南京產業結構的高級化和發達國家以及國內發達城市間有一定的差距。
3、 內部環境分析
（1） 水游城現狀分析
上海鵬欣集團攜手福岡地所投資15億元，在南京打造一新鮮的消費休閑場所。30%總建築面積167333㎡，其中商業52368㎡（家樂福超市16580㎡），酒店16804㎡，公寓11988㎡，地下4層，裙樓5層，主樓為一棟14層酒店、一棟13層酒店式公寓。15億元的投資，何時才能收回成本？16.7萬平方米的銷品茂，又該由哪些消費群體來支撐？經調查顯示，南京是華東地區最重要的交通樞紐，是長三角地區僅次於上海的一個國際性大都會，輻射周邊達2500萬人口。
1、商業定位
水游城是以流動的水為主體,營造一個集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅遊、文化等為一體的休閑購物主題公園。其中包括若干主力店及次主力店,業態以時尚、新潮為主打；影院定位為目前一線影院標准；餐飲包括大型宴會廳,大型特色餐飲,地方風味...總體商業定位在中檔層次。
2、規劃理念分析
整個商場的規劃理念是較為先進的。
一是將運河引入商場，在運河兩側布置商鋪。雖說這種做法在歐美國等發達國家早已成熟，但國內應用還較少。運河極大地提升了商場的景觀效果與運河兩岸商鋪的經濟價值，使水游城從眾多的商業競爭項目中脫穎而出。二是環形的商業布置。一般的商場都是矩形布置，但水游城的商場是圍繞運河成曲線布置，其五層高的巨大中空球體，形成了商場的中庭，增加了商鋪的可視性，提高了2層以上商鋪的價值與人員到達率。
3、科學的經營模式——靈活的經營合作模式利於商家進駐
水游城採取「只租不售」的方式對外招商，餐飲、娛樂等不同的商業形態的租金也各不相同。由於考慮到餐飲投資成本大，為保證租戶的投資回報，租金相對也低一些。因此，他們會幫助每個品牌分析他們的利潤空間有多少，營業額要做到多少才能維持成本，包括消化庫存、人員工資等，然後再確定資金或提成比例。
為了創造共同的投資回報，投資方與租戶「風險公擔、利益共享」，採取底租或提成兩者「取高」的模式運營。所謂底租或提成兩者「取高」，就是先確定一個底租，然後再根據租戶的營業收入按百分比提成，兩者兩比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。有效的提升盈利而又讓商家減輕負擔，這是一種兩贏的合作方式。
4、創新業態組合方法——以消費者需求進行業態組合
中國傳統百貨業基本上都是按照傳統消費需求角度來考慮，按照業態、年齡或單價來分區，比如鞋子一個區，化妝品一個區，服裝一個區等。「水游城」則不僅以購物為目的，而是研究人的心理滿足，將關聯性商品放在一條線上，比如某一層樓既有鞋子也有包，還有飾品、飲料等，或是某一層樓既有年輕媽媽的服裝，又有兒童服裝等。購物零售佔60%，餐飲佔20%，娛樂佔15%，其他的生活服務（如美容美發等）佔5%。
（二）商場文化：獨具特色的水
水游城以水命名，以水聞名，城中有運河、湧泉、瀑布、音樂噴泉及水霧等各種各樣的水。整個負一樓一條運河貫穿其中，運河的兩邊布置著各式商鋪。河水清澈見底，卻變化多端。城中最壯觀的是一個6層高的中空球體，球體的經緯線均為黃色，中空部分是巨大的圓形舞台，用銅條分成一個個同心圓，模擬漣漪的形狀。運河理念使水游城較南京其他各大商場更具特色。其是仿照日本博多運河城的模式設計規劃的。 博多運河城,是日本十分著名的一家購物休閑娛樂場所。它的開發理念是先要讓人感動、讓人停留，目的最終是增加消費，繼而盈利，它是通過讓你感覺愉快，讓你不斷的想來而盈利。& @8 D/ C, \* d
4、 STP分析
（一）市場細分
從消費者細分的角度看來，基本的細分方法包括根據地理因素細分，根據人文因素細分，根據心理因素細分和根據行為因素細分。但是不管採取何種細分方法都必須把握一點，在同一細分市場上，消費者具有相同或者至少是相似的需求。
水游城這樣一個有其不一樣特點的個體，其細分的依據可以選擇人文當中的年齡和收入。在中國不同年齡的人群在消費心理上有著很大的差異。不同收入的人不僅在購買力上體現差異，一些快速獲取巨額財富的人群還可能同構大量購買奢侈品來體現其財富。因此，水游城市場細分在進行了收入的分層之後再在此基礎上進行年齡細分，最後達到與最初水游城自身的定位相一致的目標。
（2） 目標（3） 市場的選擇
1、按消費能力將市場地位為中端市場
水游城作為一個現代化獨具特色的集購物、娛樂、休閑、餐飲、影院、超市、酒店、公寓於一體的SHOPPING MALL，從08年投入運營以來短短兩年的時間看來，水游城還處於市場導入階段，在導入階段由於目標消費者群尚處於培育階段，與其他商場之間的競爭也並不是很激烈，此階段市場競爭的重點是推動商場的成長而不是過快地爭奪競爭對手的市場份額。尚處市場導入期的商場第一步要進行市場細分。對於這樣一個投入15億元巨資打造的大型商場，很自然地首先應該根據消費者能力打造成一個具有一定檔次的大型一站式購物中心。原因在於，當消費者還沒有普遍了解這樣一個新生購物中心的時候，商場的的第一步要做的就是要將水游城在消費者心目當中打造成與其原本定位相一致的現代化購物中心。
2、按年齡層次將目標顧客群定位為20—35歲
根據水游城打造一站式現代化第四代購物中心的初衷，以及現代市場上年輕人潮流購物，經調查顯示：處於20—35歲的年輕人追求時尚活力且願意消費，捨得消費；處於35—45歲的人群雖已擁有了消費的能力，但是他們不會去追求時尚，他們的購物觀是少而精，所以他們的購物周期相對於會長；處於20歲以下的年輕人願意消費但畢竟年齡還小沒有消費的能力。綜上所，水游城再次細分針對20—35歲的人群較為可取。
（4） 市場定位
一個商場能否成功實現其定位——就是其市場競爭的制勝關鍵。
在進行好了市場細分和目標市場的選擇之後商場此時要做的就是如何根據自身的產品定位優勢與其他的商場品牌尋找差異化特徵。並且在眾多的差異化中明確哪些差異化對消費者最具有吸引力，該種差異化與自身的資源優勢最為匹配,由此建立起自己獨特的品牌價值。創新和差異化經營是商業發展的永恆主題，也是商業地產提升競爭力的核心。從商業發展的規律來看，商業地產必須與時俱進，不能無視環境和市場的變化。水游城作為第四代商業模式是建立在
先給一半咯，要的話先給分
F. 高分 跪求傢具市場調查報告，或者小飾品市場調查報告，哪個都行，要...
我要調查網有很多的調查報告，找份合適的直接下載就好了，就在調查報告版塊。