『壹』 房產市場調查報告
怎樣寫調查報告？
講兩個問題：
? 調查報告的寫法
? 調查報告的撰寫格式
Ⅰ 調查報告的寫法，包括標題、署名、正文。篇幅：3500-5000字。
1.1 標 題： 三種寫法。
① 標題是文章標題的寫法（如：《西部企業生態立旗「一石三鳥」》，《某某市蔬菜的品種結構問題》，《興「母親水窖」工程 擺脫缺水窘境》）。
② 標題是類似於公文標題的寫法（如：《某鋼廠技術供應處實行經濟責任制調查》，《關於農村信用社業績的調查報告》，《對內蒙古生態移民面臨問題的調查》）。
③ 正副標題寫法，一般是正題揭示主題，副題寫出調查的事件或范圍。(如：《 振興經濟要靠科學技術——包頭市依靠科技人員發展工業的調查》。)
1.2 署 名： 標題下面要署名，即寫姓名、年級、班級。
1.3 正 文： 由兩個部分構成，即 前言；調查報告的主體。
1.3.1 前 言：扼要說明 調查的目的；時間、地點；對象或范圍；做了哪些調查；本文所要報告的主要內容是什麼。 這一部分，主要是介紹基本情況和提出問題，寫法可靈活多樣。
1.3.2 調查報告的主體：主要是對事實的敘述和議論。 一般把調查的主要情況、經驗或問題歸納為幾個問題，分為幾個小部分來寫。每個小部分有一個中心，加上序碼來表明，或加上小標題來提示、概括這部分的內容，使之眉目清楚。
Ⅱ 調查報告的撰寫格式
題 目
姓 名
（ 經濟管理學院 2001級 經濟學專業 ）
前 言
一、
1、
①
②
③
2、
3、
4、
二、
三、
結 語
調查報告參考格式
調查報告的結構
題目
前言(導言,引言,序言,背景和調查目的)
方法
結果與討論
結論與建議
參考文獻
附錄
1. 題目
應以簡煉,概括,明確的語句反映所要調查的對象,領域,方向等問題.題目應能概括全篇,引人注目.
2. 前言(背景和目的)
主要包括研究背景和目的.
背景介紹應簡明,扼要,切題,背景介紹一般包括一部分重要的文獻小結.
調查目的:闡述調查的必要性和針對性,使讀者了解概況,初步掌握報告主旨,引起關注.
3. 方法
詳細描述研究中採用的方法,使讀者能評價資料收集方法是否恰當.這部分一般包括以下幾方面:
地點
時間
調查對象
調查對象的選擇(抽樣方法),樣本量的估計
調查方法:定性,定量
質量控制
4. 結果與討論
結果與討論可以放在一起寫,也可以分開寫.
結果和討論分幾節來完成.一般採用描述,分析,討論來寫.
描述:
描述事情的發生發展過程,
描述調查人群的人口社會學特徵,
描述調查事物的特徵
對比:
歷史對比
他人研究對比
本調查中不同特徵人群對比
4. 結果與討論
推斷:
在對比的基礎上進行統計推斷
(前提條件:調查樣本具有代表性)
討論:反映作者學術思想的深度和廣度.要緊緊圍繞結果,以及可能有爭議的主要問題進行討論.
討論時應注意以下幾點:
把調查結果上升到理論,去粗取精,去偽存真,由表及裡,揭示內在聯系.
與他人結果相矛盾的地方,討論發生的原因和理論依據.
要有自己的看法和見解,論點明確.
5. 結論與建議
結論
用扼要的文句把論文的主要內容概括起來,切忌重復文章內容.
文字結構應該准確,完整,精練,高度概括文章的主要目的和結果.
建議
為政府決策提出科學建議
進一步深入研究提出建議
6. 參考文獻
列出主要理論依據和方法,以及有爭議的論據.
具體格式見文獻綜述中講述的參考文獻的格式.
7. 附錄
在論文中只有局部使用或完全沒有使用,但又與論文有關的具有科學價值的重要原始資料,數據,如調查問卷,訪談提綱,復雜的公式推導,計算程序,各類統計表,統計圖等都可以放在附錄中,有利於說明和理解調查報告,又可提供有用的科學信息.
『貳』 雲南省宜良縣的房地產市場怎麼樣啊覺得競爭挺激烈的。哪種房子更受歡迎一些
以廣西為例，
一套好的房子，必須包括以下七個標准；80後購房需注意八大要素。
一、確定5公里生活圈
上班的時間成本賬：開車或乘公交車的上班族，若平均一天有兩個小時花在交通上，一年就有約一個月的時間待在車里。如果把這每天花掉的兩個小時集中起來，連續不斷地坐一個月車，或不眠不休地開一個月車，就能體會其時間數量的可觀了。反之，如果把這些時間花在工作上或其他方面，則能創造更多的效益。如果再將時限放大到。
如果每天花費2小時在交通上
1月=60小時=2.5天
1年=730小時=30天
50年=36500小時=1520天=4年
二、小區綠化要達到35%以上
居住環境有一個重要的硬性指標棗綠地率，指的是居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。
值得注意的是：「綠地率」與「綠化履蓋率」是兩個不同的概念，綠地不包括陽台和屋頂綠化，有些開發商會故意混淆這兩個概念。由於居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關規范規定：新建居住區綠地率不應低於30%。北京城近郊居住區綠地率應在35%以上，在市區附近，如果住區綠地率能達到40%甚至50%，就比較難得了。
三、社區人性化設計
一個社區的人性化設計可以體現在多個方面，例如人車分流，保證交通的便捷性、安全性、以及減少對居住環境的影響；商住分區，娛樂購物影響不到居住的安靜和安全；住宅布局成街區式，利於形成良好的鄰里關系；社區內規劃有大型巴士站、人工湖、學校等，生活配套相當完善。
四、社區配套齊備
一個社區的配套是整個置業生活中必不可少的組成部分，有的是引進了大型超市，有的配套學校是與名校聯姻，會所更是功能齊全，吃喝玩樂無所不包，業主大可以足不出小區門就能滿足所有生活和休閑娛樂所需。
衣：服裝店、裁縫鋪、洗衣房等
食：超市、菜場、麵包店、飲食店、小吃店
住：不僅要看自己的房子，也要看周邊的樓是怎樣的房子，更要看有沒有化工廠、電站、加油站、汽車、機動車維修點等，綠化如何也須看。
行：不僅要看房子附近有沒有地鐵、輕軌、來往車輛、有幾個車站等，還要看高架旁的下車道是不是在你的新房附近，出門是不是單行道等。
其他：還得看附近有沒有公園、銀行、醫院，有老人的家庭最好離醫院近一點；有孩子的應關心托兒所、幼等
五、什麼是好戶型
主卧室要求舒適，面積也應相對較大。要求進深較寬，面積不應小於12平方米，16平方米較為合適。
起居廳和主卧應避免互相干擾，相對獨立。這種戶型往往會多一條內廊，有人認為此內廊是浪費了面積。其實廳卧相連的戶型雖然沒有內廊，但廳內諸多房門附近不好利用，而且卧室受干擾大，動靜不分。比較而言，廳卧分開，卧室私密性得到保證，廳卧功能互不幹擾，能更好地滿足住戶的各種需求。
廚衛的配置是否科學合理，能否體現潔污分區的原則。要注意管道的走向安排是否合理，注意房內有無公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好選擇集中管道外移、各種管道不穿樓板的住房。
門窗密閉效果良好，上下樓板及相鄰的分戶牆隔音好，無漏水等施工質量問題。
六、什麼戶型不可取
客廳左右都有通往卧室的 門，這樣的客廳毫無獨立性可言，家人出入卧室都須經過客廳，如果有客人在談話，實在是不方便。
廚房布局無流程考慮，廚房的水龍頭與切菜案台不在同一側，沒有並聯，這樣把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得滿地都是，有的碎菜還總要掉到地板上。
衛生間居中，不利於濁氣散發廁所居於住宅中部，廚廁相連，不能對外開窗，致使廁所門和排氣窗經過廚房等弊病，污染了廚房衛生。
卧室無私密性即客人去客廳，首先要經過卧室的門才能到達，這樣使卧室無私密性可言；另一點，卧室距離鄰居的窗戶太近，近在咫尺，豈不是在別人的監視或監聽下生活。
七、建築密度小
低密度的直接表現就是低「容積率」，對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。一個良好的低密度居住小區，多層住宅應不超過1.5。
據人力資源社會保障部統計數據顯示，2009年大學生畢業人數已創歷史性新高，達610萬之巨，而2007年和2008年的大學生畢業人數才分別為495萬和560萬。
據專家預測，大學生畢業人數還將逐年增高，每年增長速度近10%。也意味著房地產市場的新生購買力會逐年增多，適合大學生購買或租住的小戶型樓盤將會受到市場的持續追捧。那麼樓盤的哪些購買因素才是這部分青年置業人群在購房時最注重的？青年置業者在即將一擲千金購房時又該注重哪些問題？本報為年輕的購房者解答疑惑並推薦某些樓盤供大家參考。
年輕人購房需注意八大要素
資金方面
1、年輕人購房前應做好支出預算，切忌將所有存款都用於購房。除交付樓款外，購房時還要交納房屋維修資金等費用，如果需要馬上入住，裝修房屋、置辦傢具、家電等也需要一筆不小的費用。
2、貸款年限不宜太長或太短。年輕人貸款購房，還款年限選擇15年至20年較為適中。若貸款年限過短，還款壓力相應較大，而貸款年限過長，受加息等政策影響會加大。
3、善用公積金。若有住房公積金的年輕人，在購房時能用多少公積金就盡量用。就算工作不久，公積金較少，能用則最好用，起碼也可少付利息。
4、量入為出。一是將家庭稅後年收入和總房價做比較，合理的支付能力范圍應在後者最多為前者的6倍，如果超出這一比例，則說明你買到的可能是超出自己支付能力范疇的房子；二是不能讓個人住房按揭月供款超過每月家庭可支配收入的三分之一，否則生活質量將會明顯下降。
商品房方面
1、注重體積而不是面積。應盡量注重房子的體積而不是面積，畢竟凈高的房子可以做個錯層結構，效果往往「非常巴適」，這樣將充分發揮小戶型大空間的發展趨勢，同時也避免了目前很多戶型存在的面積浪費的問題。
2、關注戶型空間的可變性。目前主打小戶型的開發商還重點關注了年輕人對戶型結構的個性需求，甚至有開發商打出廣告宣稱自己的房子可供「隨意拆、拼、組、變」，認為人們在買房和使用房子的過程中，需求在不斷變化，因此建築必須給予空間充分的自由，讓其能夠靈活組合，隱藏無數變化。
3、提防精裝房泡沫。目前有些中小戶型是精裝房，雖然精裝房能省去不少裝修之苦，但也要注意其中的泡沫。例如某樓盤精裝房的地板縫隙大的能插進筷子就是明證，所以一般粗裝就好。
4、如果是結婚購房，應兼顧雙方上班時間成本。兩個人如果工作區域不同但都很穩定時，專家建議偏重考慮女方多一些。如果不與父母同住，盡量不要距離父母住處太遠，以方便照顧老人。
一對青年男女大學剛畢業，先找到了工作，然後找到了一處落腳地兒，但是隨著時間推移，迫於現實的壓力，買房成了80後通往結婚道路的獨木橋——這是最近在蘇州電視台熱播的電視劇《蝸居》呈現給我們的劇情。許多80後往上一靠，天哪，這部電視劇寫的不正是自己嘛。
一面是新房房價迅速攀升的事實，一面是挑選二手房諸多的無奈，在這雙重的壓力下，不少的「80後」購房者，都會站在十字路口左顧右盼。是咬咬牙買個地段不是很好，房價並不低的新房，還是買個小區相對破舊，裝修並不新潮的二手房？
李先生是一家廣告公司的員工，月收入2500，女友是一家私企單位的會計。月收入2000，兩人均來自外地，畢業後來蘇州工作，工作三年就租房子三年，月租1500元，所以平時生活相當節儉。現在，兩人打算結婚了，雙方父母准備資助20萬元，讓他們在蘇州貸款買一套屬於自己的房子。
年輕人購房需注意八大要素
資金方面
1、年輕人購房前應做好支出預算，切忌將所有存款都用於購房。除交付樓款外，購房時還要交納房屋維修資金等費用，如果需要馬上入住，裝修房屋、置辦傢具、家電等也需要一筆不小的費用。
2、貸款年限不宜太長或太短。年輕人貸款購房，還款年限選擇15年至20年較為適中。若貸款年限過短，還款壓力相應較大，而貸款年限過長，受加息等政策影響會加大。
3、善用公積金。若有住房公積金的年輕人，在購房時能用多少公積金就盡量用。就算工作不久，公積金較少，能用則最好用，起碼也可少付利息。
4、量入為出。一是將家庭稅後年收入和總房價做比較，合理的支付能力范圍應在後者最多為前者的6倍，如果超出這一比例，則說明你買到的可能是超出自己支付能力范疇的房子；二是不能讓個人住房按揭月供款超過每月家庭可支配收入的三分之一，否則生活質量將會明顯下降。
商品房方面
1、注重體積而不是面積。應盡量注重房子的體積而不是面積，畢竟凈高的房子可以做個錯層結構，效果往往「非常巴適」，這樣將充分發揮小戶型大空間的發展趨勢，同時也避免了目前很多戶型存在的面積浪費的問題。
2、關注戶型空間的可變性。目前主打小戶型的開發商還重點關注了年輕人對戶型結構的個性需求，甚至有開發商打出廣告宣稱自己的房子可供「隨意拆、拼、組、變」，認為人們在買房和使用房子的過程中，需求在不斷變化，因此建築必須給予空間充分的自由，讓其能夠靈活組合，隱藏無數變化。
3、提防精裝房泡沫。目前有些中小戶型是精裝房，雖然精裝房能省去不少裝修之苦，但也要注意其中的泡沫。例如某樓盤精裝房的地板縫隙大的能插進筷子就是明證，所以一般粗裝就好。
4、如果是結婚購房，應兼顧雙方上班時間成本。兩個人如果工作區域不同但都很穩定時，專家建議偏重考慮女方多一些。如果不與父母同住，盡量不要距離父母住處太遠，以方便照顧老人。
一對青年男女大學剛畢業，先找到了工作，然後找到了一處落腳地兒，但是隨著時間推移，迫於現實的壓力，買房成了80後通往結婚道路的獨木橋——這是最近在蘇州電視台熱播的電視劇《蝸居》呈現給我們的劇情。許多80後往上一靠，天哪，這部電視劇寫的不正是自己嘛。
一面是新房房價迅速攀升的事實，一面是挑選二手房諸多的無奈，在這雙重的壓力下，不少的「80後」購房者，都會站在十字路口左顧右盼。是咬咬牙買個地段不是很好，房價並不低的新房，還是買個小區相對破舊，裝修並不新潮的二手房？
李先生是一家廣告公司的員工，月收入2500，女友是一家私企單位的會計。月收入2000，兩人均來自外地，畢業後來蘇州工作，工作三年就租房子三年，月租1500元，所以平時生活相當節儉。現在，兩人打算結婚了，雙方父母准備資助20萬元，讓他們在蘇州貸款買一套屬於自己的房子。
向右轉：購買二手房
二手房與新樓盤相比，具備地段優越、交通便利、社區成熟、配套齊全、不存在期房風險等優點。特別是在寸土寸金的市內區域，二手房價格相對於市區新房而言，價格優勢明顯，可選房源數量眾多，完全可以符合李先生這類80後年輕人購房的自住需求。
十全十美中介公司的工作人員推薦李先生看了不下20套房源，李先生發現和新樓盤房價的大幅攀升有所不同，二手房的價格雖然也有升幅，但市場發展相對慢一些，總價在40萬到50萬元之間，還是能找到一些不錯的二手房。蘇大北校區教職工樓，雖然是88年建的，但是小區所體現出來的學術氛圍相當濃厚，兩排高大的梧桐樹，池塘里還種著睡蓮。房子66平方，房主自己在院子里另外搭出了兩間房，所以整體實用面積在90多平方，最關鍵的是這套房子在08年房主剛重新裝修過，里邊電器傢具全帶，惟一的缺點是太貴了，58萬，但是裝修錢就都省下了。
另外李先生滿意的一套二手房在胥江新村。因為兒子要結婚，所以老兩口打算把這套房子賣了給兒子的新房裝修還貸款。這套房子72平方，在7樓，所以價格也相當便宜，41萬，兩個寬敞朝南的房間，另外北面還帶一個小書房，一年四季的陽光都擋不住，住在里邊一定舒服極了，最關鍵的是老兩口急於出手，如果討價還價的話，估計38萬就能拿下來。李先生女友覺得7樓實在是太高了，但是你知道同一幢樓里5樓賣多少錢嗎？同樣72平方就得52萬！
目前，李先生已經決定買二手房了，他認為即使買了房，也不能降低自己的生活品質。選擇40萬左右的二手房，不僅首付低了，而且簡單裝修一下就能入住，可以省下一大筆錢。現在的一手房多是期房，選擇二手房，還不需要像期房一樣，要至少半年甚至更長時間的等待。中間又可以節約萬元左右的房租。而且就投資的回報率來說，地段比較好的二手房比地段一般的一手房的回報率通常會更高一些。李先生認為，這屬於一種「過渡性質」的購房行為，未來5到10年內還有二次置業，進一步改善住房條件的計劃。
置業顧問表示，像李先生這樣的80後非常多，先是租房，等到要買房了就在小戶型和二手房之間選擇，以目前的形勢來看，大約60%的80後會選擇買二手房。如90年代左右的公房，這種房子一般分布在比較成熟的社區，交通購物都比較方便。但也存在一定的缺陷，比如：樓梯略顯陳舊，廚房衛生間狹小，但其優勢在於：這種房子大多陽光朝南，在溫暖的假日，拉開窗簾，可以盡享溫暖的陽光。另一種選擇是在2000年後較為新的商品房社區，由於建築年代比較近，所以格局更加合理，一般都有比較寬敞的廚房和衛生間。但在這種社區中，很少有陽光朝南的戶型，但對於朝九晚五在外工作的年輕人來說，午後的陽光似乎不是那麼重要，他們更在乎的是夜晚城市的霓虹。
召集1500個人,每人出資100元,募集15萬元,通過搖珠把這筆錢給一位幸運兒買房子。用15萬元作首期,以兩成計算,這套房子的總價就應該在70萬元左右。在目前樓價普遍上漲的形勢下,想用70萬元總價置業,有專家指,要麼選擇較遠的非中心片區一手樓,要麼就選擇中心城區的二手樓。
當然了,參與博彩買房的群體相信大多是首次置業,因此,戶型應以90平方米以下的小三房、兩房甚至一房為宜。
向右轉：購買二手房
二手房與新樓盤相比，具備地段優越、交通便利、社區成熟、配套齊全、不存在期房風險等優點。特別是在寸土寸金的市內區域，二手房價格相對於市區新房而言，價格優勢明顯，可選房源數量眾多，完全可以符合李先生這類80後年輕人購房的自住需求。
十全十美中介公司的工作人員推薦李先生看了不下20套房源，李先生發現和新樓盤房價的大幅攀升有所不同，二手房的價格雖然也有升幅，但市場發展相對慢一些，總價在40萬到50萬元之間，還是能找到一些不錯的二手房。蘇大北校區教職工樓，雖然是88年建的，但是小區所體現出來的學術氛圍相當濃厚，兩排高大的梧桐樹，池塘里還種著睡蓮。房子66平方，房主自己在院子里另外搭出了兩間房，所以整體實用面積在90多平方，最關鍵的是這套房子在08年房主剛重新裝修過，里邊電器傢具全帶，惟一的缺點是太貴了，58萬，但是裝修錢就都省下了。
另外李先生滿意的一套二手房在胥江新村。因為兒子要結婚，所以老兩口打算把這套房子賣了給兒子的新房裝修還貸款。這套房子72平方，在7樓，所以價格也相當便宜，41萬，兩個寬敞朝南的房間，另外北面還帶一個小書房，一年四季的陽光都擋不住，住在里邊一定舒服極了，最關鍵的是老兩口急於出手，如果討價還價的話，估計38萬就能拿下來。李先生女友覺得7樓實在是太高了，但是你知道同一幢樓里5樓賣多少錢嗎？同樣72平方就得52萬！
目前，李先生已經決定買二手房了，他認為即使買了房，也不能降低自己的生活品質。選擇40萬左右的二手房，不僅首付低了，而且簡單裝修一下就能入住，可以省下一大筆錢。現在的一手房多是期房，選擇二手房，還不需要像期房一樣，要至少半年甚至更長時間的等待。中間又可以節約萬元左右的房租。而且就投資的回報率來說，地段比較好的二手房比地段一般的一手房的回報率通常會更高一些。李先生認為，這屬於一種「過渡性質」的購房行為，未來5到10年內還有二次置業，進一步改善住房條件的計劃。
置業顧問表示，像李先生這樣的80後非常多，先是租房，等到要買房了就在小戶型和二手房之間選擇，以目前的形勢來看，大約60%的80後會選擇買二手房。如90年代左右的公房，這種房子一般分布在比較成熟的社區，交通購物都比較方便。但也存在一定的缺陷，比如：樓梯略顯陳舊，廚房衛生間狹小，但其優勢在於：這種房子大多陽光朝南，在溫暖的假日，拉開窗簾，可以盡享溫暖的陽光。另一種選擇是在2000年後較為新的商品房社區，由於建築年代比較近，所以格局更加合理，一般都有比較寬敞的廚房和衛生間。但在這種社區中，很少有陽光朝南的戶型，但對於朝九晚五在外工作的年輕人來說，午後的陽光似乎不是那麼重要，他們更在乎的是夜晚城市的霓虹。
召集1500個人,每人出資100元,募集15萬元,通過搖珠把這筆錢給一位幸運兒買房子。用15萬元作首期,以兩成計算,這套房子的總價就應該在70萬元左右。在目前樓價普遍上漲的形勢下,想用70萬元總價置業,有專家指,要麼選擇較遠的非中心片區一手樓,要麼就選擇中心城區的二手樓。
當然了,參與博彩買房的群體相信大多是首次置業,因此,戶型應以90平方米以下的小三房、兩房甚至一房為宜。
一手樓:近郊板塊選擇較多
在越秀、荔灣、天河、海珠、白雲等各盤單價過萬、甚至過兩萬元的中心片區內,總價70萬元物業的可選性非常小。即使有,也都是一些一房或單身公寓。而且,只有當這些公寓促銷時才有可能做到70萬元左右的價格。但這種機會卻很少。
因此,置業者只能把目光放遠一些。在非中心城區的番禺、花都、增城、從化、金沙洲等片區就有比較多70萬元總價的物業可選,比如庄士映蝶藍灣、祈福水城、保利城、碧桂園鳳凰城、新塘新世界、翡翠綠洲、中海金沙灣等。中海金沙灣新推的85平方米兩房戶型,價格多在9000元/平方米以下且帶有精緻裝修,如果算上各種折扣,此類戶型總價就在70萬元左右,目前該盤已經引入了42、429等公交車線。
二手樓:中心區內可選較好物業
總價70萬元的二手樓,在中心片區有比較多選擇。不過,所能購置的面積相對會小一點,大概在六七十平方米;而房子的差別也很大,如在越秀、荔灣這兩個核心老城區內,70萬元總價物業的樓齡一般都在20年左右,而天河、白雲等區的樓齡就多在十二三年。
據中介人士介紹,此類物業的成交最為活躍,多在天河區員村、車陂—東圃、後天河北、番禺市橋及華南板塊、海珠區新港西、東曉南板塊、白雲區廣州大道北板塊等地,較好的物業有東璟花園、翠湖山莊、雲景花園、金碧花園等。至於老城區五羊新城、淘金路、中山八路等熱門路段,可選的多是房改房單位,且樓齡較長。
『叄』 關於房地產的市場調查報告
模版
第一部分、城市概況 3
一、地理位置 3
二、行政區劃 3
三、交通情況 4
四、專面積與人口 5
五、歷史屬文化及習俗習慣 6
第二部分 城市投資環境分析 7
一、宏觀經濟發展狀況 7
二、揚州居民生活水平 10
三、城市規劃及重大市政建設狀況 13
四、城市投資環境優劣勢分析 18
第三部分、揚州房地產市場情況 20
一、揚州房地產市場一級市場情況 20
二、二級市場情況 31
三、揚州房地產市場發展現狀及特徵概括 45
第四部分、項目基本情況 46
一、項目基本情況 46
二、項目環境分析 47
三、項目SWOT分析 52
第五部分、綜合發展結論 56
一、項目開發策略 56
二、客戶群定位 59
三、項目定位建議 60
四、銷售價格及收益分析 62
五、土地價格價格分析 70
六、投資分析 73
七、初步結論及建議 74
『肆』 房地產市場調查分析報告
房地產市場調查分析報告
錄 ... 1
綜 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地產研究中心研究方法簡介 ... 7
2.1 研究背景說明 ... 7
2.2 抉策地產研究指標體系說明 ... 8
3. 名詞定義 ... 9
4. 抉策地產研究中心新建商品房供需監測模型簡介 ... 10
5. 抉策地產研究中心常規研究延伸服務 ... 11
摘 要 ... 12
第一節 市場容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地產市場容量分析 ... 13
1.1 拆遷產生的購房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大 ... 15
1.3 投資購房比例基本平穩 ... 15
1.4 結婚購房比例保持穩定 ... 15
1.5 城市化進程中產生購房需求增速平穩 ... 16
2. 南京房地產市場需求特徵分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地產市場交易狀況分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情況 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、經濟適用房的交易情況 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未實現的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求結構分析 ... 18
4.1 各片區的需求結構分析及季度變化情況 ... 18
4.2 價格層次需求結構分析及季度變化情況 ... 19
4.3 樓型層次需求結構分析及季度變化情況 ... 20
4.4 戶型層次需求結構分析 ... 21
第二節 產品結構分析 ... 23
1. 2004 年三季度市場供給狀況 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全國及江蘇省固定資產投資總量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地產開發投資狀況 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供應狀況 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度經濟適用房、中低價商品房供給狀況 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供應情況 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房總體供需狀況 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 26
4.3 分結構的新建商品房供需平衡狀況 ... 27
4.3.1 分片區的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分價格層次的供需分析 ... 28
4.3.3 分樓型的供需狀況 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供應狀況 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片區供應狀況 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物業供應狀況 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供應狀況對比 ... 31
5.3.1 分區域市場供給比較 ... 31
5.3.2 分物業類型市場供給比較 ... 32
第三節 價格研究 ... 33
1. 供給價格水平分析 ... 33
1.1 抉策地產研究中心南京 70 典型樓盤價格指數 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型樓盤價格總指數表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分區指數表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分物業指數表 ... 34
1.2 新建商品房價格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅價格水平分析 ... 36
1.4 分物業新建商品房價格水平分析 ... 37
1.5 經濟適用房價格水平分析 ... 38
1.6 存量房價格水平分析 ... 39
1.7 南京市租賃行情分析 ... 39
1.8 土地價格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房價格變動因素及相關分析 ... 41
2.1 供需比例失衡對房價的影響 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需狀況對房價漲幅的影響分析 ... 41
2.1.2 價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響 ... 41
2.2 經濟發展與消費能力增長支撐南京房價 ... 42
2.3 房地產開發投資增幅對房價的影響 ... 42
2.4 宏觀金融政策對房價的影響 ... 42
2.5 行業的互動效應帶動房價上漲 ... 43
2.6 商品房直接成本帶動房價上漲 ... 43
2.7 城市化進程加快，帶動房價上漲 ... 44
2.8 開發商追求高利潤使得房價增長 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房價趨勢性分析 ... 45
第四節 消費者調查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究說明 ... 46
2.1 樣本特徵 ... 46
2.2 樣本量 ... 46
2.3 數據的質量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指標 ... 47
2.6 調研內容 ... 47
3. 意向購房者的基本特徵 ... 47
3.1 潛在購房者年齡結構 ... 47
3.2 潛在購房者的家庭結構 ... 48
3.3 潛在購房者的家庭收入情況 ... 49
3.4 潛在購房者的受教育程度 ... 49
4. 意向購房者的居住現狀 ... 50
4.1 現有住房的獲得方式 ... 50
4.2 現有住房的居住面積和戶型 ... 51
5. 潛在消費者的購房偏好 ... 52
5.1 潛在消費者對購房區域的偏好 ... 52
5.2 潛在消費者對購房面積的偏好 ... 53
5.2.1 潛在消費者對面積偏好與上季度的對比分析 ... 53
5.2.2 三季度潛在消費者對總面積及各個功能房間面積的偏好 ... 53
5.3 潛在消費者對樓型的偏好 ... 54
5.4 潛在消費者對戶型的偏好 ... 55
5.5 潛在消費者的意向面積與意向戶型的交叉分析 ... 56
5.6 潛在消費者在同等建築面積下對建築結構的偏好 ... 56
5.7 潛在消費者對配套中最看重的三個因素 ... 57
5.8 潛在消費者購買目的分析 ... 58
6. 購買方式與購買力分析 ... 58
6.1 潛在消費者可以承受的最高單價 ... 58
6.2 潛在消費者可以承受的最高總價 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 對潛在消費者心理房價的測試 ... 61
7. 潛在購房者的媒介影響度 ... 61
7.1 潛在購房者的信息獲取途徑 ... 61
7.1.1 房產信息獲取途徑在消費者中的分布 ... 61
7.1.2 報紙媒體 ... 62
7.1.3 網路媒體 ... 62
7.2 印象最深的房產廣告的主題描述及樓盤的提及率分析 ... 63
7.3 媒介對意向購房者的決策過程的影響程度 ... 64
第五節 生活指數評價 ... 65
1. 生活指數評價 ... 65
1.1 區域生活指數模型 ... 65
1.2 應用與測評結果 ... 66
2. 典型樓盤生活指數評價 ... 67
2.1 典型樓盤生活指數模型 ... 67
2.2 應用與測評結果 ... 69
3. 典型樓盤性價比分析 ... 69
4. 抉策地產研究中心生活指數專項研究 ... 70
4.1 《抉策地產典型樓盤生活指數及性價比綜合分析報告》 ... 70
4.2 《抉策地產樓盤項目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地產市場吸納與性價比定價模型》 ... 70
第六節 媒體監測與研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地產平面廣告投放監測 ... 71
1.1 樓盤報紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率 ... 71
1.2 分區域投放量統計 ... 73
1.3 分物業類型投放量統計 ... 74
1.4 開發商投放量統計 ... 74
1.5 報紙平面媒體房地產廣告總量統計 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地產網路廣告監測分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地廣告營銷主題與促銷活動分析 ... 77
3.1 房地產營銷主題分析 ... 77
3.2 其它促銷活動分析 ... 79
4. 結合消費者調查的媒體影響度分析 ... 80
4.1 購房者媒體偏好分析 ... 80
4.2 各類型媒體廣告對購房者決策的影響度 ... 81
4.3 典型樓盤廣告策略淺析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度順馳濱江奧城報紙平面廣告投放總量與頻率 ... 82
4.3.2 2004 年順馳濱江奧城廣告報紙組合 ... 82
4.3.3 2004 年順馳濱江奧城報紙平面廣告及網路廣告投放分析 ... 83
4.3.4 順馳濱江奧城的廣告意境及營銷主題分析 ... 83
5. 抉策地產研究中心營銷監測產品簡介 ... 84
5.1 競爭對手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要樓盤廣告營銷主題變化及分析 ... 85
結 語 ... 87
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