房地產營銷策劃公司發展

① 房地產的營銷策劃

房地產項目的營銷策劃、促銷活動，傳統的如砸金蛋、抽小家電、這些專活動在初期有一定催化屬作用，但是那些意向還不夠強烈的客戶就比較難轉化。
很多開發商還不知道爆銷模式，爆銷模式的優點就在於，客戶能拿到實打實的優惠，比如「等價家電大禮包」「品牌小汽車」「折扣購物禮券」等等。

② 在新開的房地產營銷策劃有限公司干,有前途嗎

不管做哪一行，只要來你努自力都會有前途。至於房產經紀人，最近國家有關對房地產銷售不利，屬於低谷期，如果一定要做，西安比別的大城市要好些，我建議：待房地產市場快復甦時進入。（新手的話，可以先學點東西，一旦市場來臨，收入還是不錯的）

③ 房地產營銷策劃書

樓市的逐步升溫

地產營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高。隨著國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業創名牌，迎戰市場的戰略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。
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一、營銷策劃書編制的原則

為了提高策劃書撰寫的准確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在於解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二） 簡潔朴實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用於指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易於cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
（四）創意新穎原則：要求策劃的「點子」（創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。

二、營銷策劃書的基本內容

策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附於產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：

（一）策劃目的

要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。
企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。
企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。
發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。
房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化後的市場。
發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特徵和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委託我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。

（二）、分析當前的營銷環境狀況

對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，採取正確的營銷策略提供依據，「知己知彼方能百戰百勝」，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：

1、當前市場狀況及市場前景分析

房地產市場總體概述；
區域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況；

市場成長狀況，樓盤目前處於市場生命周期的哪一階段上。對於不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。
目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。

2、對樓市影響因素進行分析。

主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。

（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找准了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。
項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣；
樓盤價格定位不當；
目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒；
售後服務缺乏保證，客戶購房後的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。

（四）營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為XX天。

（五）營銷戰略

1、營銷宗旨

一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。

2、競爭策略

通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。
4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。
5）價格策略：這里強調幾個普通性原則；
銷售當時的市場環境；
周邊樓盤的質量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰略及銷售進度安排；
發展商的成本及營銷目標；
以成本為基礎，以同區域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發展商以樓盤價格為銷售優勢的則更應注重價格策略的制定。

3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。

4、廣告宣傳計劃。

（1）、原則

服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業品牌形象。
強調項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。

（2）、廣告目標

建立並樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。

（3）、廣告方式

全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。

（4）、廣告風格

自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優勢；
注重積累發展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。

（5）、賣點整合

項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術指標，包括片區地理位置，交通狀況、教育環境、商業氛圍、智能化物業管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內前期推出產品形象廣告
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發售期、鞏固期（入伙期）。
節假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善於創造利用新聞時間提高樓盤知名度。

5、具體行動方案

根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季的營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。

六、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不在詳談，企業可憑借經驗具體分析制定。

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④ 請教：房地產營銷策劃待遇及前景如何

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層獨立洋房」、「聯排排屋」、「雙拼排屋」、「疊加排屋」都是高檔住宅，也叫花園洋房，不是別墅。

容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋(亞別墅、類別墅)容積率不大於0.7；別墅容積率不大於0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及town-house等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發獨棟別墅在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

中國各地在2008年只剩下很少沒賣完的別墅或個人轉讓的別墅，2009年已沒有新的別墅樓盤了。目前拿了土地還沒開發，已不能開發別墅項目，也只能開發排屋洋房類的高檔住宅。所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

⑤ 房地產代理營銷企業的發展策略

房地產代理營銷企業的發展策略

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一、前言

上海房地產市場代理營銷行業的發展目前還在剛剛起步階段，從理論到實踐都有很多不成熟的地方。特別是由於房地產策劃代理行業壁壘較低，很多不具備營銷策劃能力的機構也紛紛進場，導致無序競爭、畸形競爭。這些都在很大程度上制約了代理企業的進一步發展。因此，有必要對房地產代理營銷在發展過程中出現的問題，進行詳細的調研分析並提出對策。使行業在上海房地產業新一輪的大發展中，進一步發揮代理營銷企業促進流通的積極作用，同時促進代理營銷企業向更高的層次發展。

二、上海房地產代理營銷企業存在的問題

1．行業進入壁壘低，過度競爭激烈

行業進入壁壘是指限制或妨礙行業外部的潛在進入者進入行業內的因素，它主要反映產業內部的現存企業與產業外部的潛在進入者之間的競爭關系。行業進入壁壘的存在與否和高低程度，是直接影響行業競爭程度的重要因素。

房地產代理營銷行業進入壁壘低，使該行業在短短的幾年中由最初的幾家發展到現如今的近千家。隨著房地產開發微利時代的到來，可以開發的空間越來越小，每年新開發的項目也不過上百個。這樣一來，市場上就形成了上千家代理營銷企業競爭幾百個樓盤的策劃代理權（當然還應該排除一些房地產自行開發銷售的項目），勢必會出現一些不規范的競爭行為，特別是同業壓價現象。

當樓盤代理招投標時，一同競標的代理商互相角力的不是策劃技術和營銷理念、手段，而是盲目地比誰的代理費用低、誰作出的承諾多。但等到實際操作策劃時，卻往往因為這些原因而使營銷計劃「捉襟見肘」，使代理企業處於非常被動的局面，甚至因此造成整個樓盤營銷計劃的失敗。而且，作為代理營銷企業主要的收入來源，如果代理費用過低，會使營銷人員的培訓、人才的引進及代理營銷企業的宣傳包裝等資金匱乏，嚴重製約代理營銷企業的進一步發展。

2．發展商要求苛刻，代理企業知識產權屢遭侵犯

房地產開發商處於市場競爭的有利地位，經常對代理營銷企業提出苛刻的要求。根據物價局有關規定，原來中介代理費最高可以收取標的3%，但在營銷代理個案中能拿到1.5%已經相當不錯了，低的僅有1%，還不足以支付代理的成本開銷。更有甚者，發展商還要求代理機構交繳高額抵押金，墊付或承擔廣告費用。如果樓盤賣不出去，還要求營銷代理公司統包承諾。對於代理公司的結算也是能拖則拖，即使樓盤銷售業績很好，代理公司也很少能拿到樓盤銷售的溢價。在營銷過程中，開發商往往還不切實際地提出代理公司階段性銷售目標，從而阻礙了整個營銷企劃的進程，影響樓盤的順利銷售。

營銷代理企業的知識產權屢遭侵犯。在樓盤招標會上，發展商僅僅支付少量勞務補償費，就佔有了幾家公司的策劃思路以形成自己的方案。有些發展商還通過「挖」代理公司的策劃主創人員達到其減少成本的目的。面對這些侵犯代理公司知識產權的行為，目前急需法律規章來制約。

3．代理營銷企業缺乏競爭力

上海房地產代理營銷企業實際上是在1995~1996年正式進入市場的，發展歷史短，成員素質、專業水準普遍較低，主要表現在以下幾個方面：

一是房地產代理營銷企業絕大多數是資金小、資產少的公司。行業內人力資源短缺，不少無專業知識、無專業工作經歷的人在做代理營銷，使得行業成員的整體素質不高。因此，行業發展需要大量資金的投入，培養專業人才以及市場精英的加盟，擴大企業的規模，創出品牌。

二是缺乏全程營銷觀念。專業代理營銷企業要求掌握市場最新信息，了解消費者的心理需求和物質需求。從物業的房型、戶室比、層面到主體、組團、環境；從立面、風格、色彩到材料、設備、綠化；從單價的設定到總價的配比乃至物業管理等方面，皆能進行可行性的研究分析，提供符合市場要求且有價值的合理化建議，供發展商和設計單位參考、借鑒，為最大限度地減少投資風險，實施房地產項目開發打下堅實的基礎。但目前能夠做到上述各要求的營銷代理企業可謂鳳毛麟角。

三、推動上海房地產代理營銷企業發展的對策

1．確立先進的房地產營銷理念

目前房地產大眾時代已經到來，傳統的企業與顧客關系發生了根本變化，賣方市場逐步向買方市場轉變。在這樣的大背景下，顧客強化了自身的主體意識和地位，對商品和服務有了更為廣闊的自主選擇權。因此，營銷必須全面體現「顧客滿意」服務——CS服務（CUSTOMER SATISFACTION），以最大限度地滿足消費者的各種需求。

CS戰略的出現可以說是市場經濟發展的必然過程，它是一種全新的營銷戰略，要求站在顧客而不是廠商的立場上研究、設計、開發和改進產品，盡可能地預先把顧客的「不滿意」因素在產品的研製和生產階段去除，順應顧客的需求趨勢；完善產品的服務系統，加強產品的售前、售中、售後服務，最大限度地方便顧客；同時高度重視顧客意見，讓客戶參與決策。

對房地產商品的效用而言，顧客滿意的構成要素包括三個方面：一是實質的效用。購買其本來應具有的品質或功能等基本屬性，如面積、建築質量、配套設施等；二是感覺上的效用。購買者對商品的感覺與偏好，如戶型設計、採光效果、朝向、舒適程度等意義上的效用，這代表著購買商品的附加值或具有某種象徵性；三是從營銷的要素來看，商品、服務、企業形象等均會影響顧客滿意的品質。只有當物業的綜合素質真正滿足其需求時，消費者才會產生購買行為。
房地產代理營銷企業應努力導入CS服務的經營理念，以顧客利益為中心，以顧客滿意為宗旨，以豐富顧客價值為目標。在實際操作過程中加強客戶聯系，建立客戶檔案，推行客戶關系管理，特別是運用網路技術全面收集客戶信息，拓展與客戶的聯系並建立客戶檔案資料庫，在企業內部和企業之間實現客戶資源共享。

2．代理營銷行業應實行企業資質制

資質是代理營銷企業業績、綜合實力及品牌的象徵，也是體現市場競爭中優勝劣汰原則的一個顯著標志。達不到最低資質標準的代理營銷公司將被嚴令淘汰，一定資質的代理公司只能代理相應標準的樓盤等，這些都將會保障房地產營銷策劃代理水平，為消費者提供優質服務，促進房地產市場流通，從而繁榮房地產市場。

資質是代理營銷公司品牌的一種體現，是企業形象和社會認可度，是企業提高競爭能力和拓展實力的基礎。資質的形成是一個系統工程，需要專業的人才及深厚的策劃經驗，從市場調研、產品定位、規劃設計、價格定位、銷售策略、廣告宣傳到物業管理等各方面都能提供專業的營銷經驗，這就給代理營銷企業的發展提供了壓力及動力。

⑥ 房地產營銷策劃這個職業的薪資以及職業發展前景

這個公司還欠我20多天的工資呢，當初剛畢業本想做銷售鍛煉下自己，上班快一個月了，竟然說沒美滿一個月不給工資，這種公司蠻垃圾的
希望對你能有所幫助。

⑦ 房地產營銷策劃的發展階段

世界房地產營銷策劃分3個階段。
（1）單項策劃階段
此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，並在某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。諸如把「架空層」作為新穎特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建築群體變化豐富的空間設計，人車分流動靜兼顧的功能分區，等等。
房地產策劃在實踐中創造出典範項目並為企業創造可觀的經濟效益，引起了人們的極大興趣和關注，以致出現對房地產策劃和策劃人的神化、無限誇大策劃的作用等思潮，使以後房地產策劃的發展受到不同程度的影響。
綜合策劃階段
此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。
此階段產生的主要策劃理論有「策劃基本理論」和「全程策劃理論」。「策劃基本理論」的內容主要包括：策劃的「四個」理論基礎、策劃的「生產力」本質、策劃的「辯證」作用、策劃的「三因」與「三性」原則、策劃成功的「四齣」目標和標准、策劃的「十大」流程、以及策劃人的思維特徵和素質等。
復合策劃階段
這階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其它手段。
此階段的房地產策劃思想以「泛地產」思想較有代表性。所謂「泛地產」，就是不局限於以「房子」為核心，是在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能區域，「房子」在這里可能是主體，也可能成為附屬的配套設施，這種功能區域的主題各有不同，如生態農業度假區、高科技園區、高爾夫生活村、觀賞型農業旅遊區等。「泛地產」思想是對「概念地產」思想的進一步發展，對此階段的房地產策劃影響很大。