房地產售後階段市場調查

『壹』 房地產售後服務流程

各房地產公司叫的職位名稱不同而已。
我們公司是這樣的，兩塊工作都是客服工作：
1、簽約權屬組，工作主要是是自客戶簽合同（包括按揭）--收樓---辦理產權，購房過程中的其它問題（裝修問題、房屋質量問題），但到辦理完產權，就跟營銷沒關系了。
2、客戶服務組，客戶對房屋質量的投訴、對物業服務的投訴（因為是我們公司自己的物業公司，比開發商低一級，所以他們出問題，客服部全在每周跟物業的例會上反映給物業公司處理）、會員會藉的管理（我們公司項目很多，買房的業主就可以辦張卡，像商場的積分卡功能，只要買我們集團的房，就可以辦卡、卡也有等級，可用於下次買房折扣或公司旗下百貨、酒店的打折，等級不同折扣不同）、開發商組織會員的各類活動的宣傳及執行（如階段性的會員卡積分禮物兌換，會員採摘等）

兩個部門全由營銷管理部總監管，工作分隔點就是產權證辦結

『貳』 簡述房地產市場調查常用的方法

2009-2010年中國房地產行業市場調研及投資咨詢報告
2009-2010年中國房地產行業市場分析及內投資價值報容告
2009-2010年中國房地產行業市場前景及投資分析報告
略。。。
還很多房地產市場調研報告，詳細目錄在我的空間 建築建材房地產分類里

『叄』 試述房地產市場調查的主要程序

房地產市場的調查與研究
一、 房地產市場調查的意義

1、 狹義的市場調查

狹義的市場調查就是指以商品本身的消費者為對象，用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關資料，並予以分析研究的手段。

對於房地產市場，例行而重要的市場調查就是公開的個案現場做調查，並手機資料進行銷售及售後情況的總結和分析。

所謂「消費者購買以及使用商品的事實」是指去調查房屋的銷售率，購買客戶的來源分布、購買時間、規劃偏好以及面積偏好等事實資料。

所謂「消費者購買商品的動機以及使用商品的意見」是指去調查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資，對該房屋的滿意程度如何，包括價格、建材、格局、地點以及環境等的反應資料。

2、 廣義的房地產市場調查

廣義的市場調查，其調查對象，除了消費者，還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產者轉移到消費者間的一切與市場營銷有關的問題的資料，並予以分析研究的方法。

對於房地產市場，除了進行公開個案市場的調查、研究之外，還包括公司營銷手段的具體執行情況，目標市場狀況，消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析，以及廣告策略在目標市場中的反應和收效如何。

收集並充分研究所收集到的資料，就能夠知道公司營銷計劃的執行情況，以及公司的經營業績。這樣，就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差，保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉下去。

『肆』 房地產開發的前期市場調查主要是做什麼

1、宏觀經濟環境；
2、區域市場情況。市場消費特點，競爭項目情況等；
3、地塊具體情況。如地理位置、交通、周邊配套等。

『伍』 房地產售後階段應注意哪些服務

房地產售後服務不容忽視

對售後服務中所反映的問題的處理辦法和對策商品房是房地產企業向社會推出的商品，由於房屋本身的特殊性，難免會出現一些問題。然而售後服務工作中所面臨的問題，並非沒有解決的辦法，只要在整個項目建設的各個環節加以整合統一協調，加強管理和檢查，制定更加周密和完善的制度，規范所有員工的言行，認真進行上崗前的培訓，從整個項目的前期規劃到中期開發，
以及後期服務按照預定的模式展開，尊重客觀規律，理性開發，嚴格按照國家有關法律法規和建設程序開展工作，就一定會取得良好的成效，保證整個項目的成功。1、規劃和設計方面：認真學習成功項目的經驗，特別注意交付使用幾年以後的物業使用效果，吸取經驗和教訓，避免在設計中留下「硬傷」，在充分考慮規劃項目的設計品位和整體效果的基礎上，更應認真考慮各部門的使用功能，突出「實用性和適用性」。2、營銷方面：服從於、服務於整體項目的開展，正確處理局部、眼前利益和整體、長期利益之間的關系，不能只為了銷售而銷售，應有全局觀念，消除短期行為。另外，營銷人員要經過必要的專業知識培訓，並且隨著新技術、新工藝和新材料的應用，不斷更新自己的知識，避免說外行話。3、施工方面：充分利用目前建設單位自身優勢，在合同制定過程中，有針對性地制定合同條款，充分發揮施工單位的作用。利用經濟手段，對施工單位的工作予以有效的監督和控制，使之服從於統一管理，為我所用。要真正使施工單位成為開發商的合作夥伴和利益共同體，讓施工企業得到應得的利潤。4、質量監督方面：充分調度監理公司人員工作的積極性和主動性，增強質量管理意識，深刻認識質量問題在使用中的危害性和處理的難度，特別是注意汲取售後服務維修人員以及物業管理公司的反饋意見，把此類問題引申到在建工程中來，在工程建設監理階段，有針對性地採用一些行之有效的技術措施，杜絕問題的再次發生。5、材料、設備的選擇和確定方面：從後期售後服務反饋來分析，入住之後，各類設備使用中的問題是投訴的焦點，在選定設備和材料時，除考慮外觀造型、成本、以及合作關系等因素外，更應在使用功能上、後期的售後服務保障上提出更明確的要求。6、物業管理方面：物業管理工作確實難度很大，尤其是在目前相應的物業管理配套法規還不健全的階段。物業管理工作者首要問題是強化服務意識，以細致周到的服務贏得廣大業主的認同。對待業主的各種疑問，給予專業化的解答，應使所有員工，包括保安員、保潔工都了解公司經營理念，在日常工作中給他們以潛移默化的影響
，通過他們影響和感化業主。另外，物業公司和地產公司應統一思想，按照整個項目的規劃去安排自己的工作，架設業主和地產公司之間聯系的橋梁。在今後房屋開發建設中售後服務工作應採取的策略以及所應發揮的作用隨著市場的發展，房地產企業更多要靠雄厚的實力，精乾的管理隊伍，優秀的合作夥伴，良好的品牌信譽以及完善的售後服務和物業管理來競爭，要想在目前日益激烈的房地產開發市場佔有一席之地，作為一項承前啟後的項目——房屋的售後服務工作，就顯得尤為關鍵和重要。需要逐步形成一套具有自己特點的、符合中國國情的、適應市場需要的房地產行業的售後服務工作程序和框架。可採用以下辦法：1、制定售後服務工作的流程圖，明確各項問題的轉接渠道和具體處理方法，規范員工的言行，統一步調，避免主觀隨意性地處理問題。2、制定售後服務各項工作的操作規范和檢查辦法，針對所反映的集中問題，制定一套完整的操作規范和驗收規程，保證同類問題的解決尺度一致，提高專業化水平和效率，有效地控制費用支出。3、積極參與工程前期的合同制定工作，包括各類材料設備的選擇和訂貨，在合同中明確「保修」的詳細條款以及承建單位和供貨單位的質量保證義務，分解後期的工作強度，提高社會化專業服務程度，減輕後期售後服務壓力。4、緊密依靠工程承建單位的售後服務組織，利用各種手段，按照開發公司統一要求和公開的承諾開展工作。5、積極開展《建築法》關於房屋「保修」規定的宣傳，適時開展對不同季節里設備的使用保養知識的普及和宣傳，減少人為因素對售後服務工作的干擾。6、認真學習有關法律法規，設立律師咨詢。7、對房屋問題中的技術難度較高的以及新出現的疑難問題，採用走出去，請進來的辦法，廣泛學習國內外先進技術和成熟辦法，務求徹底解決，不留隱患。8、建立信息傳遞渠道，把售後服務中的熱點和難點問題及時和工程管理部門和監理單位溝通，使問題在初期給予注意和消除，減少返工和後期的售後服務維修的難度，相應節約後期的維護費用。總之，房地產企業的售後服務工作是一項極為重要的工作，也是所有房地產企業發展到一定階段必然遇到的新課題，它關繫到房地產企業的信譽和今後的發展，運作得當，不但可以成為企業的新項目宣傳的賣點，還可給企業節約大筆的後期維護資金，避免陷入無法脫身的困境。

『陸』 房地產市場調查該有哪些內容

通常有七個方面，確定問題及調研目的、收集信息資料、初步調查、調查設計、制定調查計劃、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報告。
此外，各種市場調查報告在結構上都包括標題、導言、主體和結尾幾個部分。
1．標題 市場調查報告的標題即市場調查的題目。標題必須准確揭示調查報告的主題思想。標題要簡單明了、高度概括、題文相符。如《××市居民住宅消費需求調查報告》、《關於化妝品市場調查報告》、《××產品滯銷的調查報告》等，這些標題都很簡明，能吸引人。
2．導言 導言是市場調查報告的開頭部分，一般說明市場調查的目的和意義，介紹市場調查工作基本概況，包括市場調查的時間、地點、內容和對象以及採用的調查方法、方式。這是比較常見的寫法。也有調查報告在導言中，先寫調查的結論是什麼，或直接提出問題等，這種寫法能增強讀者閱讀報告的興趣。
3．主體部分 這是市場調查報告中的主要內容，是表現調查報告主題的重要部分。這一部分的寫作直接決定調查報告的質量高低和作用大小。主體部分要客觀、全面闡述市場調查所獲得的材料、數據，用它們來說明有關問題，得出有關結論； 對有些問題、 現象要做深入分析、評論等。總之，主體部分要善於運用材料，來表現調查的主題。
4．結尾 主要是形成市場調查的基本結論，也就是對市場調查的結果作一個小結。有的調查報告還要提出對策措施，供有關決策者參考。

『柒』 房地產市場調查方案包括哪些步驟

通復常有七個方面，確定問題制及調研目的、收集信息資料、初步調查、調查設計、制定調查計劃、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報告。
市場調查方案，就是根據市場調查、收集、記錄、整理和分析市場對商品的需求狀況以及與此有關的資料的文書。換句話說就是用市場經濟規律去分析，進行深入細致的調查研究，透過市場現狀，揭示市場運行的規律、本質。市場調查報告是市場調查人員以書面形式，反映市場調查內容及工作過程，並提供調查結論和建議的報告。市場調查報告是市場調查研究成果的集中體現，其撰寫的好壞將直接影響到整個市場調查研究工作的成果質量。一份好的市場調查報告，能給企業的市場經營活動提供有效的導向作用，能為企業的決策提供客觀依據。

『捌』 房地產市場調查的房地產市場調查的步驟

(一)准備階段
1.提出問題，明確目標
市場研究意義重大，其中一個重要的作用就是幫助人們確定需要解決的問題。只有當需要研究的問題被仔細、准確地定義以後，才能設計研究計劃，獲取切合實際的信息。在對需要研究的問題進行定義的過程中，確定所要研究項目的目標也是一項重要的工作。每一項目應含有一個或多個目標。在這些目標未被明確建立之前，是無法進入下一步研究的。
房地產市場調研也不例外，市場調研的任務是為營銷決策提供信息，幫助決策者們發現並解決營銷問題，所以調研人員必須牢記調研是為營銷服務的，其目的是發現問題並解決問題，任何偏離主題的調研都不能成為有效的調研。因此，在每次起草調研提案之前，調研人員首先要知道自己要做什麼，要對調研目的與目標十分明確。
2.初步情況分析和非正式調查
調研人員對初步提出來需要調查的課題，要搜集有關資料做進一步分析研究，必要時還可以組織非正式的探測性調查，以判明問題的症結所在，弄清究竟應當調查什麼。探測性研究資料的收集具有較大的靈活性，已出版的材料、個別訪談、反面佐證案例等，都是行之有效的資料來源。另一方面，如果研究的問題能夠准確、清晰地得到定義，就可以直接做描述性或因果關系研究。同時，要根據調查的目的，考慮調查的范圍和規模多大才合適，調查的力量、時間和費用負擔是否有保證。如果原來提出的課題涉及面太寬或者不切實際，調查的范圍和規模過大、內容過多，無法在限定時間內完成，就應當實事求是地加以調整。
3.制訂調查方案和工作計劃，擬定調研計劃書。
對房地產市場調查課題經過上述分析研究之後，如果決定要進行正式調查，就應制訂調查方案和工作計劃，即擬定調研計劃書。
房地產市場調查方案是對某項調查本身的設計，目的是為了調查有序、有目的地進行，它是指導調查實施的依據，對於大型的市場調查顯得更為重要。調查方案設計的內容如下：為完成調查的課題需要收集哪些信息資料；如何運用數據分析問題；明確獲得答案及證明答案的做法；信息資料從哪裡取得，用什麼方法取得；評價方案設計的可行性及調查費用的說明；方案進一步實施的准備工作等。
房地產市場調研工作計劃是指在某項調查之前，對組織領導、人員配備、考核、工作進度、完成時間和費用預算等做出安排，使調查工作能夠有計劃、有秩序地進行，以保證調查方案的實現。
總之，市場調研計劃書必須具有可操作性，對調查對象、調查范圍、調查內容、調查方法、調研經費預算、調研日程安排等都應給出明確的界定。
(二)實施階段
1.建立調查組織
房地產市場調查部門，應當根據調查任務和調查規模的大小，配備好調查人員。建立房地產市場調查組織。調查人員確定後，需要集中進行學習，對於臨時吸收的調查人員，更需要進行短期培訓。學習和培訓的內容主要包括：明確房地產市場調查方案；掌握房地產市場調查技術；了解與房地產有關的方針、政策、法令；學習必要的經濟知識和業務技術知識等。
2.收集第二手資料
房地產市場調查所需的資料，可分為第一手資料和第二手資料兩大類。第一手資料是指需要通過實地調查才能取得的資料，取得這部分資料所花的時間較長、費用較大。第二手資料是指企業內部記錄或已出版的外部記錄，取得這部分資料比較容易、花費較少。在實際調查中，應當根據調查方案提出的內容，盡可能組織調查人員收集第二手資料。收集第二手資料，必須保證資料的時效性、准確性和可靠性。對於統計資料，應該弄清指標的含義和計算的口徑，必要時應調整計算口徑，使之符合調查項目的要求。對於某些估計性的數據，要了解其估算方法和依據以及可靠程度。對於某些保密的資料，應當根據有關保密的規定，由專人負責收集、保管。
3.收集第一手資料
經常遇到的情況是，為解決問題所需的資料並不能完全地從內部記錄或已出版的外部記錄中獲得，即不能完全地從第二手資料中獲得，因此研究必須以第一手資料為基礎。收集第一手資料常要回答下面幾個問題：是通過觀察實驗還是詢問來獲得資料；問卷採取封閉式還是採取開放式結構；是將研究的目的直截了當地告訴被訪者還是對他們隱瞞研究的目的；類似的問題還很多，上述幾個問題是在研究過程中必須回答的基本問題。
在收集第一手資料的過程中，還必然伴隨著對調查樣本的設計和樣本的採集。在房地產市場調查中，廣泛採用的是抽樣調查法。因此，研究人員在樣本設計過程中必須考慮調研總體、樣本單位、抽樣設計、樣本規模等因素。
(三)分析和總結階段
1.數據的分析與解釋
數據分析包括對採用的抽樣方法進行統計檢驗，以及對數據的編輯、編碼和製表。編輯就是對問卷表進行縱覽的過程，以保證問卷的完整、連續；編碼就是對問題加以編號，以使資料更好地發揮分析作用；製表就是根據某種指標對觀察得到的數據進行分類和交叉分類。
在大多數研究中，都要涉及編碼、編輯和製表程序。而統計檢驗作為一種獨特的抽樣過程和數據搜集工具，往往應用於某些特殊的研究。在可能的情況下，統計檢驗一般都在數據搜集和分析之前就進行，以保證所得到的數據與意欲研究的問題密切相關。
2.編寫調研報告。
調查研究報告主要歸納研究結果並得到結論，提交給管理人員決策使用。很多主管人員都十分關心這一報告，並將它作為評價研究成果好壞的標准。因此，研究報告必須寫得十分清楚、准確。無論你的研究做得多麼深透、高明，如果沒有一份好的研究報告，都將會前功盡棄。
調研報告的主要內容包括：調查目的、方法、步驟、時間等說明；調查對象的基本情況；所調查問題的實際材料與分析說明；對調查對象的基本認識，作出結論；提出建設性的意見和建議；統計資料、圖表等必要附件。
房地產市場調查報告的結構多種多樣，沒有固定的格式，一般由導言、主體、建議與附件組成。導言部分介紹調查課題的基本狀況，是對調查目的簡單而基本的說明；主體部分應概述調查的目的，說明調查所運用的方法及其必要性，對調查結果進行分析並進行詳細說明；附件部分是用來論證、說明主體部分有關情況的資料，如資料匯總統計表、原始資料來源等。
編寫房地產市場調研報告，還應當注意：堅持實事求是原則，調研報告要如實反映市場情況和問題，對報告中引用的事例和數據資料，要反復核實，必須確鑿、可靠；要突出重點，調研報告的內容必須緊扣調查主題，突出重點。結構要條理清楚，語言要准確精練，務必把所說的問題寫得清楚透徹；結論明確，調查結論切忌模稜兩可、不著邊際。要善於發現問題，敢於提出建議，以供決策參考，結論和建議可歸納為要點，使之更為醒目。調研報告應完整、整齊裝訂，印刷清楚、精緻美觀。
3.總結反饋。
房地產市場調查全過程結束後，要認真回顧和檢查各個階段的工作，做好總結和反饋，以便改進今後的調查工作。總結的內容主要有：調查方案的制訂和調查表的設計是否切合實際；調查方式、方法和調查技術的實踐結果，有哪些經驗可以推廣，有哪些教訓應當吸取；實地調查中還有哪些問題沒有真正搞清，需要繼續組織追蹤調查；對參加調查工作的人員做出績效考核，以促進調查隊伍的建設，提高調查水平和工作效率。
值得注意的是，在上述房地產市場調查的程序中，除了提出問題這一步驟之外，其他研究步驟並不能完全依照設想的程序進行。並且這些步驟也不是僵化不變的，實際運用時，可視調查內容、環境條件及要求的輕重緩急，靈活使用，有的程序可以省去、有的可以強化、有的可以重復。例如，在制訂某項研究方案時，我們也許會發現要研究的問題並沒有很好地定義，這樣，研究人員也許需要重新回到第一步，對需要研究的問題再做仔細的界定；再如，進入收集數據階段時，可能會發現原計劃的方法成本太高，這時為了保持預算平衡，就可能需要對原來的研究設計進行改變，減少資料規模，或以其他資料來代替(也許依靠第二手資料)。但當資料已經收集得差不多時，研究人員要再對研究方案做改動的話，所花的代價就非常大，這將影響研究的進行。正因如此，在進行資料收集之前，就應對研究設計十分認真的考慮，以免造成不必要的損失。

『玖』 房地產開發前市場調查怎麼做

一、進行市場調查需要了解的內容主要有：
1、對經濟與發展形勢的了解。房地產業的發展與一個國家和地區的政治、經濟、金融、教育和治安社會發展等因素息息相關。這些因素將直接或間接對房地產市場和產業產生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響。要制定正確的開發項目策略，不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發展我國房地產業，很重要原因是他們看到了改革開放後的中國經濟不斷向前發展，政局和社會環境穩定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善住房條件的需求和能力，事實也正是如此。
2、對房地產市場發展態勢的了解。對本地區、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區的房地產市場動態）以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解。這樣才能克服投資的盲目性，有助於市場定位准確。前幾年，武漢市有些發展商看到寫字樓有利可圖，回報率高，紛紛投資興建。由於未對市場當時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和預測，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現實。這方面需要了解的內容包括近幾年各類房地產開發項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今後幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。
3、對房地產政策法規和政府有關措施的了解。近期，有關房地產的投訴糾紛日益增多，這除了購房者法律意識有所加強外，更重要一點是不少發展商沒嚴格按章辦事，出現了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現等問題。所以開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關政策法規，遵章守法。否則，稍有差錯便會直接影響到開發項目的正常順利進行，造成不必要的浪費。這方面主要了解的是：土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建築施工、銷售、稅收、物業管理等方面的法規以及政府領導人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出台的關於住房制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預售條例等規定、政府對銷售「放心房」的要求等等，更須熟悉和嚴格執行。而且掌握上述各有關政策法規及政府調整政策的信息，就能及時調整房地產開發和銷售策略，有助於項目的成功。
4、對項目周邊居民的調查了解。無論哪一類物業，要做到市場定位準確，都必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及對未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標准、居民環境和設施配套等的要注，進行深入了解。然後再有針對性的根據這些資料來確定將來所開發項目的市場定位。比如，有的項目所在環境居住情況比較復雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導致失敗，因中高收入人群一般不願到這類地段購房居住。
5、對周邊同類樓盤的調查了解。對周邊同類樓盤的調查了解，有利於在制定項目營銷策略時做到揚長避短，確定在今後的市場競爭中上於較為有利的位置，制定正確的競爭對策。這方面了解的內容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標准、配套設施和環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等，然後製表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發營銷策略。
二、 市場調查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得准確而周詳的第一手資料，發展商既要重點使用本單位專業人員，充分發揮其積極性；也可以適當聘請一些相關專業的社會人員和在校大中專學生作為兼職人員，交給他們承擔部分調查工作；還可以委託有關機構進行調查策劃。無論由誰去做這項工作，都要求深入細致，堅持不懈。
以下四種調查方法可作參考
1、直接調查。直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。
2、間接調查。通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析……等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。
3、直接征詢。這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調查要注意對象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。
4、現場「踩點」調查。這是不少發展商、代理商作市場調查常用的辦法。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有誇大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，從其內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。