⑴ 如何開展營銷策劃工作
首先是戰略目標，沒有目標，一切無從談起；這個戰略定位應該是符合企業自身條件、持續發展及競爭環境的。 在品牌定位中，包括目標目標客戶的確定，目標市場的選擇；以及品牌文化，品牌聯想定位，品牌訴求定位，品牌檔次定位等一系列品牌戰略定位。有了相對准確的定位之後，我們才能談具體的戰術與執行。 在習慣上，我們的企業多按產業鏈對企業進行品牌定位。 示意：原料供應規模生產招商推廣終端銷售顧客消費 一直以來，經營管理者的視覺都會被一種直線的過程所阻礙，一端代表著企業內部（產品），一端代表企業外部（顧客），道理上是只要生產出好的產品，顧客自然會購買，於是產品決定顧客的思維邏輯在不斷誤導我們的企業行為。很快的，企業就發現了其中的荒謬，發現顧客對好產品的認知比產品本身更重要，於是圍繞產品上下游進行系統地建設，如上游的原料供應、開發設計，下游的渠道開發、終端促銷，他們圍繞一種產業，形成我們今天所熟知的產業鏈。相對過去企業個體的獨立產品認知，產品鏈已經是一種進步。 但市場經濟形式下，我們的一切品牌營銷策劃必須圍繞消費鏈進行。 示意：生活方式目標群體關聯因素關聯產品產品配置與組合 在消費鏈時代，舊的商業原則被生活方式徹底顛覆了，因為今天，顧客已經是一個獨立的運行系統，有自主而獨立的選擇權。皮包是皮包，衣服是衣服的舊產業觀念被徹底打翻，她們需要考慮掛包是否與衣服搭配。 企業不能再自作聰明地替消費者作主，企業企圖靠標准化產品集成起來，形成一個無缺陷的產業鏈來滿足顧客，是很笨拙而幼稚的錯誤，以生活方式打造的消費鏈，其關鍵在於歸還消費者的選擇權。這是企業營銷策劃的重要意識形態。 生活方式正在打造消費鏈，其關鍵是消費者根據自己的生活方式在決定產品選擇權。對於企業個體來說，將不再是提供完整產品，而是要提供生活方式的元素。購買一輛汽車，他們會發生一連串的消費行為，會組合選擇一系列產品。 顧客的消費認知非常不可靠，他們是實實在在的盲流，他們在不同的產品間跳來跳去，他們朝三暮四，他們沒有專一與忠誠，他們只受生活方式的影響。生活方式的影響力，是在顧客與顧客之間的彼此影響，它也代表著最真實的市場影響，也就是說它是消費者之間的傳播，而不是企業對顧客的廣告宣傳。 當一位女士打定注意准備購買一款漂亮的套裙時，卻被姐妹們一句現在不流行了而改選了另一款時裝。現在，你還敢說我的消費我做主嗎？消費鏈時代已經徹底顛覆了產品決定顧客的說法，所謂的好品質，壞品質只取決於它在一種生活方式中的位置。假如它的品質再好，如果無法匹配目標群體相應的生活方式，那麼，它只能是垃圾產品。 我們可以這樣理解消費鏈的基本法則 消費鏈是基於消費者生活方式的串聯； 企業不再是單一提供產品，而必須提供及時的生活元素； 必須基於目標群體的生活方式，傳播相對應的品牌思想主張，並重新定義競爭者，重新定義合作者； 在消費鏈中，重要的不是新品的不斷供給；而是消費觀念的不斷引導；關聯因素的不斷串聯； 重要的不是產品與顧客之間的互動，而是顧客與顧客之間的聯動；
⑵ 招商策劃 包含哪些內容
招商策劃是運用招商人員的知識和智慧，籌劃一系列活動去吸引外來資金項目落戶的活動。是招商過程的第一步，那麼，招商策劃程序的第一步又是什麼呢？策劃程序的第一步是確立目標。只有目標確立了，策劃工作才能做到有的放矢。
確定目標包括三個方面：
第一，要達到的目標是什麼；第二，圍繞目標進行隨後的一切工作；第三，目標是否得到實現。
聚合招商，一家專業的招商外包公司，國內有影響力的企業，一年只做十個項目。在收集信息時要把握以下幾個要點：
第一，既要注重信息的針對性，但也不要放過信息的廣泛性。如我們策劃新聞發布會時，事先理所當然要重點收集與新聞發布會相關的資料及信息，但也不要放過附帶而來的一些資料及信息。因為有時稍加留心就可以獲得一些意外收獲。這一點在廣州經濟技術開發區的招商史上不乏其例。如某廣場項目就是偶爾從報刊上獲得的一則消息而因此引進的。
第二，要注意改進收集資料、獲取信息的手段。信息瞬息萬變，信息交換日益頻繁。信息流量不斷增加，獲取信息的方式也在不斷更新。我們要嘗試採用各種先進的手段來收集信息。
第三，要對信息及時加以處理，並提高加工處理信息的能力。信息是有時效性的，一定期限內信息才有價值，過時的信息是一錢不值的。我們要提高對信息的分析、處理和加工能力，對信息進行深加工，從而使信息的價值量大增。
⑶ 營銷策劃如何讓招商不再「招傷」
每年春秋兩季糖酒會，很多食品企業趨之若鶩，出動大量的人財物參展招商。然而，事與願違，營銷總監營銷經理們往往都是「高高興興參會來，垂頭喪氣回家去」，下一次糖酒會，又忍不住全國數萬經銷商的誘惑，繼續參會，重復著相同的過程，收獲著同樣的結果。曾經有許多企業老闆提出這樣的疑問：為什麼我們在招商力度上揮金如土，經銷商打款卻區區數萬？為什麼我們招到的都是「首批款」經銷商？值得深思和探討！ 企業帶著經銷商賺錢還是經銷商帶著企業賺錢？ 十年前經銷商打款都是幾十萬，為什麼現在找個經銷商使了很大勁才打款幾萬？這是很多企業營銷人的困惑。於是，企業營銷總監們就絞盡腦汁制定更加具有吸引力的經銷政策，提高企業市場支持力度，然而，經銷商似乎並不買賬，打款進貨依然小心翼翼。 天策行營銷策劃機構十幾年的協助企業招商的經驗得出一條結論：關鍵在於企業是帶著經銷商賺錢還是經銷商帶著企業賺錢。通過對最近十屆糖酒會近2200家企業樣本的調研，天策行商學院的研究報告認為，有近62%的企業缺乏正確的營銷戰略目標，期待著招到好的經銷商，由經銷商帶著企業賺錢，有近23%的企業建立了正確的營銷戰略目標，希望整合合適的經銷商進入企業的營銷戰略規劃當中來，帶著經銷商賺錢，另外15%的企業不知所雲，連基本的招商政策都胡編亂造。 經銷商經銷產品的目標是賺錢，但並不是有了產品有了政策支持就有了市場，經銷商就能夠賺到錢，這一點經銷商非常清楚。經銷商打款進貨原則上是一種不科學的提法，天策行營銷策劃機構認為，經銷商運營的是企業以相應產品為基本標的的成功營銷模式，經銷商可以在自己所掌控的渠道上正確運營這一營銷模式，從而通過產品的銷售來實現最終的贏利；而企業的招商標的也不僅僅是產品本身，它是一整套科學的運營體系和模式。因此，當企業向經銷商推銷其產品和支持政策組合時，卻沒有告訴經銷商拿到產品和政策之後系統的營銷模式和操作方案，經銷商當然會望而卻步，只能採取試一試的態度。 君子愛財取之有道，企業搞市場營銷就更加如此，需要建立一套具有可操作性的風險相對較低的營銷運營模式，然後把經銷商的渠道、物流配送、人力、公共關系等資源科學整合嵌入進來，自然就會取得預期的營銷效果，經銷商能夠跟著企業賺錢，當然就會信心更足、動力更強、壓力更小、負擔更輕，進貨、分銷、配送、終端建設、促銷推廣等事情做得就更加積極主動，與企業建立起良性的互動，想不成功都難。 樣板的力量是無窮的，無樣板不招商 榜樣的力量是無窮的，我們把這句話套用過來，就是樣板的力量是無窮的。營銷咨詢行業有這樣一句話叫「無樣板，不招商」，就是說明樣板市場打造的重要性。 第一，樣板布局。樣板市場的構建要經過科學的規劃布局，切忌樣板市場選擇隨意性，更不可像有些企業一樣，就在企業所在城市打造樣板市場。天策行商學院研究認為，樣板市場布局要從人口、地理、經濟、政治、消費等方面進行全面考察研究，進行合理規劃布局。筆者曾經操作過中糧悅活系列的招商策劃工作，當我們介入時，市場部門已經把武漢、鄭州、江蘇省和吉林省做為樣板市場來規劃，我們當時就提出質疑，後來經過詳細的調研分析，我們認為鄭州、青島、江蘇和北京做為樣板市場來規劃更符合樣板市場的規劃布局。事實證明，這種既有省級樣板、直轄市樣板、省會城市樣板和沿海單列市樣板-全球品牌網-打造方案是成功的，不但具有明顯的代表性，而且具有較強的輻射能力。後來的招商實績證明，這四個樣板市場的成功為中糧悅活品牌進行全國性布局招商起到了至關重要的作用。 第二，樣板可靠性。樣板市場的成功並非某一個環節的成功，而是整個市場具備了很強的動銷能力，並且能夠保證整個渠道各環節價值的傳遞和預期收益的實現。我們將之稱為可靠樣板市場。那種製造虛假繁榮的樣板市場，不但不能起到樣板作用，還有可能誤導和模糊了企業的營銷思路。當年我服務於哈爾濱紅太陽集團，該公司負責北京市場拓展的鄭經理，為了追求短期業績，協同經銷商共同搞了彼陽氂牛骨髓壯骨粉的大躍進，市場做得非常漂亮，公司領導檢查時非常滿意，當即拍板進行全國范圍內復制。第二個月，華北和華中地區招商會在北京召開，組織經銷商進行樣板市場視察時，各個葯店和商超的店長和營業員都站出來反應問題，有銷量方面的，有產品功效方面的，有促銷政策方面的，有售後服務方面的，總之基本上都是負面信息，結果來了120多人的經銷商基本被嚇走，只有4家經銷商簽下可憐的12.8萬元的首批貨的訂單。 第三，樣板傳播性。樣板市場的建設要具有較強的傳播能力，這方面主要是通過樣板市場內各級渠道商和消費群來實現。我們在江蘇省蘇錫常三市進行酷派手機樣板市場打造過程中，就是看中了渠道商和消費群強大的傳播能力。其一，三市經銷商普遍都有跨省分支機構；其二，三市擁有國內外著名的零售連鎖商超，包括迪信通、蘇寧、沃爾瑪、家樂福、大潤發、蘇果等；其三，三市集聚了大量的國內外高端人群且旅遊資源豐富。事實證明，在樣板市場打造的第二個月，招商部門就陸續接到來自全國各地經銷商的咨詢電話。 第四，樣板可復制性。樣板市場故名思意就是要求其具有可復制性。企業一定不要為了樣板而樣板，把樣板市場盲目當成一種形象工程，一旦需要大范圍地復制樣板市場時，卻發現樣板市場是一個花哨、成本高、個性化、不具有代表性的面子市場，復制起來難度巨大。天策行商學院認為，樣板市場是具有一般可復制性的常態化市場，它能夠為企業其他市場運作提供足夠的模式、能力、經驗、誡訓等方面的支持。我們在運營露露集團招商過程中，充分預計到樣板市場的可復制性問題，制定了因素型樣板市場打造方案，就是將影響樣板市場建設的因素進行分類，並通過建立因素分析數據模型，實時監控各因素對於樣板市場建設、成長和發展的階段性影響，最後在樣板市場成功之後，再集中分析各個因素對於市場復制的作用和影響，不盲目生搬硬套。這一因素分析數據模型成功為露露集團三北市場招商打下基礎，至今仍然是露露集團招商復制樣板市場取得成功的重要法寶之一。 突破首批款的羈絆 很多企業逢會必參加，尤其是每年兩次的糖酒會就更是一次不落。然而，每次令營銷經理頭疼的是費盡九牛二虎之力招來的經銷商都「死於」首批貨，以致於業務人員為了這區區的首批貨不得不應付進店費、條碼費、促銷費、換貨、退貨等事宜，最後持續幾個月的辛苦努力，總算擺平了這些，經銷商再無信心進貨，雙方拿著那紙本無多少約束力的經銷合同簽下分手協議。如何突破首批款的羈絆已經成為很多企業繞不開的夢魘。 首先，我們要說「信心比黃金還重要」，但關鍵是信心來自哪裡。如果企業抱著又簽下一單的心態，經銷商抱著或許會是個好產品的心態，那麼，雙方的合作就像美女嫁痴漢湊合著過的思想，最後只能是失敗。正是這樣，天策行商學院研究認為，在招商過程中，廠商雙方必須建立起足夠的了解和信任，甚至應該由銷售員與商家拿著方案進行一次沙盤推演。不建議雙方並未深入了解之前，就因為廠家產品好或者商家渠道廣而妄下結論。糖酒會上企業要求經銷商現場簽訂協議並馬上支付部分訂金的招商方式是非常不科學、不負責、無道理的，當然企業和經銷商往往會因此而付出沖動的代價。只有雙方了解、信任、戰略清晰、方案明確，才會給雙方以足夠的信心，充滿信心做事和疑慮重重做事所取得的效果大相徑庭。 其次，換位思考，要求經銷商多打款是一種信心不足和盲目施加壓力的表現。很多企業在糖酒會上制定了誘人的經銷政策和支持力度，條件是要求經銷商首批進貨50萬100萬。企業的心情可以理解，就是通過本次糖酒會多招商多收款，為日後市場營銷工作打下基礎同時建立主動權。我們認為，這樣的做法基本上算作繭自縛，原因是經銷商一旦遇到不利市場因素導致產品滯銷，還是需要企業投入費用促銷，甚至被要求退換貨。從短期看，企業取得了業績，從長期看，就是企業背上了包袱。我們在服務於富程集團魔娘品牌成都糖酒會招商過程中，看到眾多企業一片「首批款不得低於多少多少元」的招商政策後，提出「首批款不得高於20萬元」的招商政策，很多經銷商不解地問，「別的企業都要求經銷商多打款，你們卻限制經銷商進貨量，是不是你們企業生產能力不足啊？」，面對這樣的問題，我們回答，我們企業的目標是建立供應鏈體系，不想因為一個環節的囤貨而導致整個供應鏈效率下降。進一步舉例來說，要求經銷商多進貨，企業就得從供應商那兒多進原材料，本來整個供應鏈可以保持一個平穩的價值流，卻因為忽高忽低而導致價值流失衡，直接導致企業生產、采購、倉儲、物流等多個環節的不穩定，而且還導致經銷商佔有資金和增加倉儲成本，因此，這種做法是最不經濟的招商策略。正是富程魔娘品牌能夠站在整個供應鏈的角度思考問題，才有了這樣的政策，也就出現了成都糖酒會招商工作全面開花，取得了極大的成功，當初招到的經銷商有89%仍然還在與企業合作，有效地避免了招商工作的「一夜情」。 再次，變利用經銷商為利用與培養經銷商。我們一直強調，企業招商心態問題，對於招商而言，企業一方面要充分調動和利用經銷商的資源，實現經銷商的能力最大化，另一方面也要培育經銷商的能力，為經銷商提供政策支持的同時輸入更多的智力資源，只有這樣，才是真正實現廠商資源的全面整合，自然會發揮最好的營銷實戰效能。我們在做金龍魚特種油的招商過程中，不但有一本《招商手冊》，還有一本《經銷商合作手冊》，後者主要是告訴經銷商如何與金龍魚合作以及多年來金龍魚積累的經驗和教訓分享，這本手冊受到很多經銷商的青睞，就連其他行業經銷商也來拿這本手冊，最後公司不得不臨時加印了3000冊，仍然被分發一空。為了保證招商的成功率，市場部門和營銷咨詢公司聯合組建一支經銷商合作全面支持小組，兵分五路在全國幾個大區開展區域拓展的實戰培訓指導，市場專家和營銷策劃專家親臨經銷商那裡講課培訓並進行實戰指導，經銷商信心爆棚，我們走到哪裡，哪裡就有經銷商組織的一大群人來聽課，後來才知道原來他們很多是經銷商的同行朋友們。因此，跟經銷商合作，不但要授之以魚而且還要授之以漁。 結束語 寫到這里，讓筆者想起一位美籍台灣人剛剛來到中國時說的一句話，「中國真的到處是黃金，到處是機會」，如今他在中國北京經營著一家高端食品配料企業，取得了不錯的業績。那麼，我們土生土長的中國人為什麼看到黃金和機會抓不到呢？因為我們常常習慣於做某事，缺乏創新和建立差異化的意識和能力。回到招商話題上，很多企業管理者和營銷人員認為招商是一個既簡單又不討好的營銷環節，因為「它的成功率真的很低，付出的勞動卻很多」。其實不然，天策行商學院研究發現，招商是一個復雜的系統工程，它是企業整個營銷過程中最為繁復需要制定縝密招商方案並進行精細化執行的核心工作。一旦企業理解了這一點，招商工作才會順利，成功率才會高。
⑷ 招商會招商方案如何去做
建議你交給專業的公司去做。
如果是長春的話推薦你找長春正象廣告。
他們公司挺有實力價格也不高。
⑸ 什麼是營銷策劃
營銷策劃（Marketing Plan）是在對企業內部環境予以准確地分析，並有效運用經營資源的基礎上，對一定時間內的企業營銷活動的行為方針、目標、戰略以及實施方案與具體措施進行設計和計劃。
概念解讀
營銷策劃，首先要確定營銷概念，其次是在營銷理念基礎上的策劃.營銷策劃是根據企業的營銷目標，以滿足消費者需求和慾望為核心，設計和規劃企業產品、服務和創意、價格、渠道、促銷，從而實現個人和組織的交換過程。營銷策劃是為了改變企業現狀，完成營銷目標，藉助科學方法與創新思維，立足於企業現有營銷狀況，對企業未來的營銷發展做出戰略性的決策和指導，帶有前瞻性、全局性、創新性、系統性。營銷策劃適合任何一個產品，包括無形的服務，它要求企業根據市場環境變化和自身資源狀況做出相適應的規劃，從而提高產品銷售，獲取利潤。營銷策劃的內容包含市場細分、產品創新、營銷戰略設計、營銷組合4P戰術等四個方面的內容。
營銷策劃主要內容
營銷策劃的主要內容有以下幾點： 1.營銷戰略規劃。2.產品全國市場推廣。3.一線營銷團隊建設。4.促銷政策制定。5.專賣體系等特殊銷售模式打造。6.終端銷售業績提升。7.樣板市場打造。8.分銷體系建立。9.渠道建設。10.直營體系建設。11.價格體系建設。12.招商策劃。13.新產品上市策劃。14.產品規劃。15.市場定位。16.營銷診斷。17網路營銷平台的創立等。
營銷策劃過程
菲利普·科特勒認為：營銷開始於業務計劃過程之前。與製造和銷售觀點不同，該業務過程由價值創造和隨後的傳遞組成，這個過程包括三個階段。 第一階段是選擇價值。在任何產品產生以前，必須先做營銷「作業」。營銷工作過程是細分市場（segmentation），目標（targeting），定位（positioning）——STP，它是戰略營銷的精粹。 一旦業務單位選擇好了將提供給目標市場的價值，它即准備提供價值工作。有形產品和服務必須具體明確的，目標價格必須建立，產品必須製造和分銷給市場。在第二個階段，開發特定產品的性能、價格和分銷，這也是戰術營銷（tactical marketing）的內容。 第三個階段的任務是傳播價值。戰術營銷在延伸：組織銷售力量、促銷、廣告和其他推廣工作，以使該供應品為市場所知。營銷過程始於產品以前，繼續於產品開發之中，在產品銷售之後還應延續。 註：關於營銷策劃，目前歐洲國家已經將定位、營銷、策劃分的很細，各自有專業的操作公司。而在中國國內，很多營銷策劃機構依然在追求全案操作，從定位到設計推廣一體化進程，難免影響其專業性。最近幾年，國內上海、廣州等地已經逐漸出現了細分的營銷策劃公司，如專業做定位、專業做設計、專業做營銷託管等，這必將是營銷行業的大勢所趨。 ——摘選自《營銷管理》，菲利普·科特勒著。（新千年版，第十版。中國人民大學出版社）
營銷策劃人員的基本要求
一名合格的營銷策劃人員應具備一下幾點要求： 1、營銷策劃人員需要掌握綜合知識和技能，包括了經濟學、行為科學、數學、統計學、心理學、社會學、生態學、商標學、廣告和法律等學科。 2、營銷策劃人員必須有豐富的閱歷和營銷經驗，對企業在營銷各個環節的問題能做出准確的判斷。 3、營銷策劃人員要有敏銳的洞察能力，能把握市場上存在的各種機會和規避市場上存在的風險。 4、營銷策劃人員要有系統思維能力，能用綜合的知識去解決復雜的問題。 5、營銷策劃人員要有狂熱的工作熱情，把策劃當成自己生命中的一部分，才能有強烈的動機和興趣把工作做到極致。 6、營銷策劃人員必須有敏銳的網路洞察感，如今是個網路時代、對網路的洞察敏感度要高於常人，這樣使得營銷更加得心應手。
編輯本段營銷策劃的戰略過程：
市場營銷的戰略主要的任務就是站在戰略經營單位的角度分析形式，制定目標和計劃。營銷策劃的戰略是營銷策劃中至關重要的帶方向性，全局和綜合性的謀劃。 1、市場定位策劃 2、市場競爭策劃 3、企業形象策劃 4、顧客滿意策劃
編輯本段營銷策略的步驟
營銷策劃包括六個步驟：情景分析、目標、戰略、戰術、預算和控制。 1.情景分析：企業首先要明確所處環境的各種宏觀力量（經濟、政治/法律、社會/文化、技術）和 局內人——企業、競爭者、分銷商和供應商。企業可以進行SWOT分析（優勢Strengths、劣勢Weaknesses、機會Oppo rtunities、威脅Threats）。[1]但是這種分析方法應該做一些修改，修改後成為TOWS分析（威脅Threats、機會Opportunities、劣勢Weaknesses、優勢Strengths），原因是分析思維的順序應該由外而內，而不是由內而外。SWOT分析方 法可能會賦予內部因素不應有的重要性，誤導企業根據自身的優勢來選擇性地認識外部威脅和機會。這個步驟還應包括公司各部門面臨的主要問題。 2.目標：對於情景分析中確認的那些最好的機會，企業要對其進行排序，然後由此出發，定義目標市 場、設立目標和完成時間表。企業還需要為利益相關者、企業的聲譽、技術等有關方面設立目標。 比如海爾的企業口號「真誠服務到永遠」，佛爾盛的「讓傳動更簡單，讓傳動更節能」等等。 3.戰略：任何目標都有許多達成途徑，戰略的任務就是選擇最有效的行動方式來完成目標。 4.戰術：戰略充分展開成細節，包括4P和各部門人員的時間表和任務。 5.預算：企業為達到其目標所計劃的行為和活動需要的成本。 6.控制：企業必須設立檢查時間和措施，及時發現計劃完成情況。如果計劃進度滯後，企業必須更正 目標、戰略或者各種行為來糾正這種局面。
編輯本段營銷策劃創新的五條途徑：
1、跳出行業看行業 2、跳出渠道看渠道 3、跳出競爭看創新 4、跳出今天看明天 5、跳出功能看情感
編輯本段營銷策劃四要素
市場環境分析
進行市場環境分析的主要目的是了解產品的潛在市場和銷售量，以及競爭對手的產品信息。只有對掌握了市場需求，才能做到有的放矢，減少失誤，從而將風險降到最低。以涼茶為例，涼茶一直以來為南方人所熱衷，這其中有氣候、飲食上的差異，因此應該將主要的營銷力量集中在南方城市，如果將進行錯誤的定位，將力量轉移到北方，無論投入多大的人力財力，都不會取得好的營銷效果。
消費心理分析
只有在掌握了消費者會因為什麼原因、什麼目的去購買產品，才能制定出針對性的營銷創意。目前的營銷大多是以消費者為導向的，根據消費者的需求來制定產品，但僅僅如此是不夠的，對消費能力、消費環境的分析才能使整個營銷活動獲得成功。腦白金能夠暢銷數十年，從它間斷的廣告和廣告語中就能看出端倪：過節不收禮正是利用了國人在過節時愛送禮的特性，而作為保健品，兩個活潑老人的形象在無形中驅使晚輩在過節時選擇腦白金，相信如果換成兩個年輕人在說廣告語，影響力就下降很多。
產品優勢分析
這里的產品優勢分析包括本品分析和競品分析。只有做到知己知彼，才能戰無不勝。在營銷活動中，本品難免會被拿來與其他產品進行對比，如果無法了解本品和競品各自的優勢和劣勢，就無法打動消費者。在濤濤國際某次營銷類課程中就發生過這樣的情況，課程中的實作模擬中，兩位學員進行銷售情境模擬，其中一位扮演銷售人員的學員在整個過程中對本品和競品都缺乏足夠的了解，導致另一位學員只能通過直觀的感覺來交接產品特性，最終導致整個銷售過程以失敗告終。營銷的目的也是如此，通過營銷手段，讓消費者了解到本品的優勢，進而產生購買慾望是營銷活動中重要的環節。
營銷方式和平台的選擇
營銷方式和平台的選擇既要企業自身情況和戰略，同時還要兼顧目標群體的喜好來進行。例如針對全國兒童的產品，就可以根據兒童的特點，在央視的兒童頻道以動畫短片的形式展現出來，這樣不僅符合企業戰略，將產品傳達給全國兒童，同時能夠吸引兒童的目光。對於一些快消品，則可以選擇和產品切合度較高的方式，例如目前SNS平台中十分流行的爭車位、開心農場等游戲，就吸引了很多汽車企業和飲料企業的加入，並且取得了非常好的效果。[2]
編輯本段營銷策劃的格式
(1)營銷機會分析。包括：整個商品或消費品市場的數量和金額分析；各競爭店牌或品牌商品結構的銷售量與銷售額的分析；各競爭店牌或品牌市場佔有率的比較分析；顧客與消費者年齡、性別、家庭收入等分析；各競爭店牌或品牌商品優缺點的分析；各競爭店牌或品牌市場細分與商品定位的比較分析；各競爭店牌或品牌廣告費用與廣告表現的比較分析；各競爭店牌或品牌促銷活動的比較分析；各競爭店牌或品牌公關活動的比較分析；各競爭店牌或品牌定價策略的比較分析；各競爭店牌或品牌分銷策略的比較分析；各競爭店牌或品牌店鋪布局的比較分析；企業的利潤結構和費用情況分析。 (2)目標市場定位。包括：確定目標市場和商品定位；經營目標；價格策略；分銷策略；廣告形式和投資預算；促銷活動的重點和原則；公關活動的重點和原則。 (3)促銷活動規劃。包括：明確促銷的目標；選擇促銷的形式和內容。 (4)分銷活動計劃。包括：價格策略；分銷的渠道；店鋪的陳列；服務的質量。 (5)銷售管理計劃。包括：主管的職責許可權；銷售目標計劃；人員的挑選和培訓；推銷人員的薪金標准；推銷人員的獎勵措施。 (6)市場反饋和調整。包括：市場銷售信息的反饋方式3市場銷售信息的反饋整理；經營目標的核算；經營行為的調整。
編輯本段營銷策劃的三個發展階段
一、產品策劃階段
顧客需要物美價廉的商品，所以企業主要營銷策劃工作是集中力量改進產品，而不注重顧客的需求和願望，並忽略了分銷、促銷等方面的營銷工作，從而導致一旦新技術和替代品出現，企業的產品就出現滯銷。
二、促銷策劃階段
大眾化時代，商品更加豐富，企業在營銷策劃方面的重點是如何促銷自己的產品，因此各企業設置銷售人員，並制訂激勵體制鼓勵銷售人員多賣產品，並同時運用廣告戰、價格戰來刺激消費者需求，不考慮消費者的喜歡和滿意程度。
三、系統營銷策劃階段
經濟不斷發展，消費者需求上發生轉變，大眾化的商品得不到消費者的認可，因此企業營銷策劃的重點是不斷分析消費者心理和行為特徵，並進行市場細分，通過設計產品、定價、分銷和促銷等一系列系統手段來滿足消費者的需求和慾望。
編輯本段系統營銷策劃跟傳統營銷策劃的區別
傳統營銷是在推銷觀念基礎上的升級，重點強調市場營銷組合手段的創新和品牌概念的傳播，在一段時期，中國很多企業確實通過傳統營銷手段取得很輝煌的成績，但消費者需求一旦發生改變，企業就會陷入困惑和不歸之路。 系統營銷策劃是建立在以消費者需求基礎上的營銷系統工作，要求營銷工作更完善和精準，包含市場細分、產品創新、營銷戰略設計、營銷組合4P戰術的控制四個部分，能有效解決企業在營銷中的問題、提高企業營銷管理能力、建設企業核心競爭力三大優勢。 系統營銷策劃是以消費者需求和慾望為核心，充分利用企業內部和外部資源，用更全面、更立體、更長遠的營銷策劃模式解決企業營銷根本問題，讓企業穩健經營。 營銷策劃就是玩好各個「P」資源，找到最適合的人群，利用最合適的價格，鋪好最適合的渠道，運用最適合的推廣手法與促銷手段，各個「P」資源最適配於企業的營銷環境才是最成功的營銷策劃。正如我一直堅持的「只做最和諧的顛覆」。
編輯本段營銷策劃剖析
營銷策劃是一種運用智慧與策略的營銷活動與理性行為，營銷策劃是為了改變企業現狀，達到理想目標，藉助科學方法與創新思維，分析研究創新設計並制定營銷方案的理性思維活動。這是為實施營銷目標而對營銷策略進行實際運用的活動，是營銷管理全過程的重要組成部分。 關於營銷：營：指經營，銷：指銷售。學營銷、談營銷、做營銷者甚眾，但銷售高手並不多，既懂銷售又懂經營者更不多。營銷是一個融合了諸多元素的系統工程。 關於策劃：策：是指計策、謀略； 劃：是指計劃、安排；連起來就是：有計劃的實施謀略。通常需組織者因時、因地制宜，集天時、地利、人和，整合各種資源而進行的一種安排周密的活動。好的策劃，能環環相扣、前後呼應。策劃可大可小，時間可長可短。
編輯本段營銷策劃的前提條件
一、設立企業的營銷目標，即企業欲達到的理想目標。 二、要研究企業所處的營銷環境和營銷狀況。
編輯本段營銷策劃須遵循的原則
八大原則是戰略性、信息性、系統性、時節性、權變、可操作性、創新性和效益性原則。 營銷策劃必須以全面信息為依據。它要求通過建立廣泛的信息網路，盡可能全面地收集同決策與策劃有關的各種資料，以增加決策與策劃的准確性，而減少其盲目性和風險度。 營銷策劃必須以科學技術為手段。它要求不僅要充分運用同營銷策劃有關的各種學科的原理與方法，而且應盡可能利用電子計算機等現代高科技手段來輔助營銷的決策與策劃，以充分提高其效率和准確性。 營銷策劃必須以專家咨詢為骨幹。它要求盡可能地利用各方面的專家參與營銷策劃，或者是委託專業咨詢機構進行營銷策劃，從而使經營者能集智廣益，能對各種不同的營銷策劃方案進行評估和選擇，以保證營銷策劃質量的最優化。營銷策劃的組織 可操作原則。編制的策劃書是要用於指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中的每個人的工作及各環節關系的處理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案創意再好也無任何價值。不易於操作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜、顯效低。 意新穎原則。要求策劃的「點子」（創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受。新穎的創意是策劃書的核心內容。
編輯本段營銷策劃的方法
營銷策劃是對營銷活動的設計與計劃，而營銷活動是企業的市場開拓活動，它貫穿於企業經營管理過程。因此，凡是涉及市場開拓的企業經營活動都是營銷策劃的內容。 1、點子方法 什麼是點子？從現代營銷角度來說，點子是指有豐富市場經驗的營銷策劃人員經過深思熟慮，為營銷方案的具體實施所想出的主意與方法。 2、創意方法 創意是指在市場調研前提下，以市場策略為依據，經過獨特的心智訓練後，有意識地運用新的方法組合舊的要素的過程。 3、謀略方法 謀略是關於某項事物、事情的決策和領導實施方案。
編輯本段營銷策劃 - 情景分析
企業首先要明確所處環境的各種宏觀力量（經濟、政治/法律、社會/文化、技術）和局內人——企業、競爭者、分銷商和供應商。企業可以進行SWOT分析（優勢Strengths、劣勢Weaknesses、機會Opportunities、威脅Threats）。但是這種分析方法應該做一些修改，修改後成為TOWS分析（威脅Threats、機會Opportunities、劣勢Weaknesses、優勢Strengths），原因是分析思維的順序應該由外而內，而不是由內而外。SWOT分析方法可能會賦予內部因素不應有的重要性，誤導企業根據自身的優勢來選擇性地認識外部威脅和機會。這個步驟還應包括公司各部門面臨的主要問題。 目標：對於情景分析中確認的那些最好的機會，企業要對其進行排序，然後由此出發，定義目標市場、設立目標和完成時間表。企業還需要為利益相關者、企業的聲譽、技術等有關方面設立目標。 戰略：任何目標都有許多達成途徑，戰略的任務就是選擇最有效的行動方式來完成目標。 戰術：戰略充分展開成細節，包括4P和各部門人員的時間表和任務。 預算：企業為達到其目標所計劃的行為和活動需要的成本。 控制：企業必須設立檢查時間和措施，及時發現計劃完成情況。如果計劃進度滯後，企業必須更正目標、戰略或者各種行為來糾正這種局面。 營銷策劃或是充斥了陳舊的數字以及廣告，缺乏指導性的戰略；或是戰術和戰略不相關；或是目標不現實；或是營銷策劃要求預算過大；或是控制不足以進行反饋和計劃修改。IBM公司審計其一套現行的營銷策劃。總體上，這些計劃做得還不錯，但是在我對其中很多的假設和數據提出疑問後，這些計劃被發回營銷部門重新修改。沒有營銷策劃能保證一定能順利實施，但不好的營銷策劃肯定不能順利實施。
編輯本段營銷策劃的六個步驟
營銷策劃包括六個步驟：情景分析、目標、戰略、戰術、預算和控制。 ①情景分析：企業首先要明確所處環境的各種宏觀力量（經濟、政治/法律、社會/文化、技術）和局內人——企業、競爭者、分銷商和供應商。企業可以進行SWOT分析（優勢Strengths、劣勢Weaknesses、機會Oppo rtunities、威脅Threats）。但是這種分析方法應該做一些修改，修改後成為TOWS分析（威脅Threats、機會Opportunities、劣勢Weaknesses、優勢Strengths），原因是分析思維的順序應該由外而內，而不是由內而外。SWOT分析方法可能會賦予內部因素不應有的重要性，誤導企業根據自身的優勢來選擇性地認識外部威脅和機會。這個步驟還應包括公司各部門面臨的主要問題。 ②目標：對於情景分析中確認的那些最好的機會，企業要對其進行排序，然後由此出發，定義目標市場、設立目標和完成時間表。企業還需要為利益相關者、企業的聲譽、技術等有關方面設立目標。 ③戰略：任何目標都有許多達成途徑，戰略的任務就是選擇最有效的行動方式來完成目標。 ④戰術：戰略充分展開成細節，包括4P和各部門人員的時間表和任務。 ⑤預算：企業為達到其目標所計劃的行為和活動需要的成本。 ⑥控制：企業必須設立檢查時間和措施，及時發現計劃完成情況。如果計劃進度滯後，企業必須更正目標、戰略或者各種行為來糾正這種局面。[2]
編輯本段網路營銷策劃基本原則
概述
所有的技術、渠道都只是實施手段，唯有獨到的創意、細致的分析、精準的定位、出色的策劃，才是策劃服務中的精髓，也是真正對客戶具有至關重要意義的環節。堅決摒棄華而不實的推廣方式，以及只有數據沒有實際效果的單純技術手段。除了常用的硬廣告模式，襟抱堂更主張「創意獨到、軟性營銷、特色炒作、共鳴性傳播」，以潤物細無聲的方式對目標群體進行巧妙滲透，並同時注重廣度宣傳與深度滲透。
1. 系統性原則
網路營銷是以網路為工具的系統性的企業經營活動，它是在網路環境下對市場營銷的信息流、商流、製造流、物流、資金流和服務流進行管理的。因此，網路營銷方案的策劃，是一項復雜的系統工程。策劃人員必須以系統論為指導，對企業網路營銷活動的各種要素進行整合和優化，使『六流』皆備，相得益彰。
2. 創新性原則
網路為顧客對不同企業的產品和服務所帶來的效用和價值進行比較帶來了極大的便利。在個性化消費需求日益明顯的網路營銷環境中，通過創新，創造和顧客的個性化需求相適應的產品特色和服務特色，是提高效用和價值的關鍵。特別的奉獻才能換來特別的回報。創新帶來特色，特色不僅意味著與眾不同，而且意味著額外的價值。在網路營銷方案的策劃過程中，必須在深入了解網路營銷環境尤其是顧客需求和競爭者動向的基礎上，努力營造旨在增加顧客價值和效用、為顧客所歡迎的產品特色和服務特色。
3. 操作性原則
網路營銷策劃的第一個結果是形成網路營銷方案。網路營銷方案必須具有可操作性，否則毫無價值可言。這種可操作性，表現為在網路營銷方案中，策劃者根據企業網路營銷的目標和環境條件，就企業在未來的網路營銷活動中做什麼、何時做、何地做、何人做、如何做的問題進行了周密的部署、詳細的闡述和具體的安排。也就是說，網路營銷方案是一系列具體的、明確的、直接的、相互聯系的行動計劃的指令，一旦付諸實施，企業的每一個部門、每一個員工都能明確自己的目標、任務、責任以及完成任務的途徑和方法，並懂得如何與其他部門或員工相互協作。
4. 經濟性原則
網路營銷策劃必須以經濟效益為核心。網路營銷策劃不僅本身消耗一定的資源，而且通過網路營銷方案的實施，改變企業經營資源的配置狀態和利用效率。網路營銷策劃的經濟效益，是策劃所帶來的經濟收益與策劃和方案實施成本之間的比率。成功的網路營銷策劃，應當是在策劃和方案實施成本既定的情況下取得最大的經濟收益，或花費最小的策劃和方案實施成本取得目標經濟收益。
編輯本段策劃分類
一、網路營銷策劃
1、網路營銷 2、事件炒作 3、話題製造 4、危機公關
二、傳統營銷策劃
1、新產品上市： 市場調研、產品定位、招商策劃、市場啟動； 經典案例：江中健胃消食片、黃金酒、王老吉 2、營銷策劃： 營銷診斷、市場推廣、銷售提升、促銷策劃、品牌提升、品牌推廣； 3、廣告策劃： 平面廣告創意策劃、影視廣告創意策劃、影視廣告拍攝製作； 4、企業策劃： 品牌提升、品牌策劃、品牌推廣； 5、終端建設： 終端手冊策劃編制、終端促銷人員培訓、終端形象設計、銷售終端維護； 6、品牌提升： 老品牌提升策略、老品牌銷售提升、老品牌終端跟進策略； 7、銷量提升： 產品不同周期銷量提升、市場診斷，新產品銷量提升、市場診斷； 8、產品代理、銷售： 新產品區域銷售、全國總代理，新產品合作開發。
三、新營銷策劃
1、品牌公關化：品牌公關機制、組織機構建立、品牌公關戰略、隱性傳播、顯性傳播、危機管理、 危機公關、非傳統營銷、口碑營銷、互動營銷、品牌聯合； 2、品牌模式化：企業發展戰略規劃、品牌模式、產業模式規劃、資本策略規劃、盈利模式規劃、 項目及產品規劃、產業整合規劃。
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⑹ 營銷策劃有哪些
，營銷策劃來是一個非常廣泛的概念，同自時也是一個結構龐大的系統，企業的各種策劃活動必須是在整體營銷思想指導下的有序、協調活動。脫離整體的單獨策劃，不管多有創意、多新穎，也是沒有意義的。
營銷策劃包括的主要內容有以下幾點：
1．營銷戰略規劃；
2.產品全國市場推廣；
3.一線營銷團隊建設；
4.促銷政策制定；
5.專賣體系等特殊銷售模式打造；
6.終端銷售業績提升；
7.樣板市場打造；
8.分銷體系建立；
9.渠道建設；
10.直營體系建設；
11.價格體系建設；
12.招商策劃；
13.新產品上市策劃；
14.產品規劃；
15.市場定位；
16.營銷診斷；
17.網路營銷平台的創立等。
⑺ 招商策劃
商業招商概括
完好的執行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關鍵所在，而這一過程的一些細節問題不容忽視。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓。由於招商具有「三快三省」（「三快」即快速回籠資金、快速組建市場網路、快速將產品送抵終端；「三省」是指對招商的生產廠家來講，節省人力，節省物力和財力，節省時間和精力。）的特點，其中「三省」中就有一條是節約人力。因為極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業就不需要引進人才，進行隊伍建設。相反的，由於企業招商工作繁雜、細瑣，不僅需要招商人員有豐富的經驗，更要有敬業精神和團結協作的態度。企業要想長期的發展，通過招商培養和鍛煉隊伍更應是企業發展的重中之重。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那麼一切都前功盡棄，一個富有熱情、精幹、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。
第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。從長遠發展角度看，招商應配備以下幾方面人才：
1、 招商經理1人，需對本項目所在行業的市場營銷有實際操作經驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。
2、 大區招商經理若干，分別負責項目招商大區的工作：大區經理應具備一定的招商運作經驗，長於說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、 區域協銷經理若干，主要職責是協助 開發市場，完成銷售。協銷經理需人品正直，勤懇敬業，具備較佳的溝通和組織管理能力，並能長駐外埠。
4、 商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、 其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
招商隊伍組建之後，必須進行培訓。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現狀、產品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。招商的培訓主要有以下幾個方面：
1、 項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。
2、 溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養團隊成員的職業感。
3、 招商專業知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。
4、 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。
招商工作開始後面臨許多實際的實施工作，在產品的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、准備合同文本、准備各類產品和項目的宣傳資料等等，必要的准備將為招商實施打下良好的基礎。只有進行有效溝通，把握「求租者」的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。
從第一篇招商廣告發布下去，接到第一個咨詢電話開始，招商進入了實際運做的階段。從「求租者」打進第一個電話到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協議，進行產品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質量和數量，也就決定了整個過程的成敗。主要目的是吸引好的「求租者」加入到企業的體系中來，共同把產品推向市場。想要吸引「求租者」的加盟，有效的溝通顯得非常重要。
招商中與「求租者」接觸的整個程序，一般如下：
第一次信息的處理（來函、來電）-第一次信息回復-第二次信息處理（二次來函、復電、咨詢、商洽）-第二次信息回復（信息升級→有選擇發送實質性資料）-招商總部零星接單（上門洽談、簽約）-招商會議的籌劃、准備（全國性會議、區域性會議）-發出會議邀請（曾經問詢者、熟悉者及看報來電者）-接收報名、督促參會-召開會議並簽約-督促履約-收款發貨。
在這過程中，首先面臨的是對「求租者」信息的處理和選擇，好的招商廣告發布後，招商總部將面對大量的反饋信息，對於第一次來電或來函，主要注意對「求租者」按已經設定的招商區域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發去有關產品和項目的基本資料（包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排），同時對於各地區實力較強或行業內經營者一類的「求租者」做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，對於「求租者」提出的問題也不必急著回答（主要避免「求租者」因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在「求租者」研讀了有關資料後第二次咨詢過程，招商部門則應該選擇性的介紹關於招商情況和產品信息，並根據「求租者」表現的誠意，發去部分「該求租者」重點關注的內容資料，並力爭邀請對方參加招商會議。
對於一些急於了解情況的「求租者」，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失「加盟商」。
面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是「求租者」加盟的關鍵一步。在與「求租者」談判之前，一些細節的准備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。
1、 有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業的力量雄厚，解除後顧之憂。
2、 有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說明項目的力度是最好的方法。
3、 有信譽：一味的誇大其辭根本無法聯合有實力的經銷商，態度真誠、有理有據，最大限度的為「求租者」考慮是雙方共同發展的基礎。
4、 有辦法：詳細、可行的營銷方法對於經銷商有極大的吸引力。
5、 有利益：歸根結底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。
與「求租者」簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，後續零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉移到產品的全面推廣階段。
招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對「求租者」提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。
招商策略
大型商業物業招商策略
第一部：招商原則和准備過程
招商目標的選擇
企業招商的目的是為了吸引知名商家，出租經營場所的使用權，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要根據市場需求和項目定位情況來確定，具體說應考慮以下因素：
(一)項目自身的市場定位；
(二)項目所在地的消費狀況；
(三)投資商和發展商的自身資金情況；
(四)擬引進商家的市場定位、發展戰略。
招商談判原則的確定
招商談判的目的在於使參與談判的商家能符合招商企業的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。
(一)招商談判的特點
1、 談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性
商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，並選擇適當的方式與社會各方面保持廣泛的聯系。
2、 談判條件的原則性與靈活性
項目招商的目標要具體體現在談判條件上。條件具有一定的伸縮餘地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發，既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現招商談判的基本目標。
3、 談判口徑的一致性
在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養能力，也要有較強的公關能力。
(二) 招商談判的原則
根據招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：
1、 堅持平等互利的原則
2、 平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。
3、 堅持信用原則
信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協議。重信譽、守信用是商家基本的職業道德。在談判過程中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信於對方，以體現真誠合作的精神。
4、 堅持相容原則
相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。
招商談判的准備
所謂招商談判的准備就是指在思想上、物質上和組織上為談判進行充分的准備工作，主要包括：
（一） 招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環節，是項目招商的基本宣傳資料，關繫到項目的形象，該手冊突出如下關鍵點：
1、 通過鑽石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業物業。
2、 通過事實列舉項目投資商與發展商業績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。
3、 招商策劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經營前景，作為店面出租的指導。
4、 第一 承租戶的選擇確保租金的來源。
5、 第二 需要保證購物中心的商品種類的完整性。
6、 第三 需要保證購物中心經營項目的多樣性與綜合性。
（二）准備談判的依據
1、 明確談判目標，包括最優期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等；
2、 規定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現的問題及對策；
3、 選定談判方式；
4、 確定談判期限。
（三）組成談判小組
1、 挑選談判小組的成員；
2、 制定談判計劃；
3、 確定談判小組的領導人員。
第二部：確定招商方式與渠道
商業物業項目招商的方式
1、 項目洽談會。
項目洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的項目，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強，易於吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術專家與客商直接進行接洽。
2、 項目發布會
項目發布會是招商經常採用的方式。它是由項目主辦者在一定的場合公布擬引進合資、合作的項目，闡述招商項目的特點和技術、資金要求，以期吸引客商。
3、 經濟技術合作交流會
經濟技術合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大。可以是多種行業的招商。
4、 投資研討會
投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經濟研究機構舉行的區域性投資戰略、政策、現狀和發展趨勢的研究討論會。其特點是靈活，即是務虛，又重務實，主辦單位可以公布一些項目進行招商，可以介紹本地區的投資環境和利用外資的政策，達到宣傳的效果。
5、 登門拜訪
登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在國內外舉辦集會式招商活動之餘，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、會計師行及其他中介機構，宣傳投資環境，具體介紹投資項目，探討佳作事宜。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。
第三部：制訂談判策略
明確談判目的
招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談者的各項工作都要圍繞招商洽談的目的而開展。
在招商洽談的目的確定以後，就需要確定招商洽談的各個具體目標；在達到各個具體目標後，招商洽談的主要目標即招商洽談的目的就可以實現。
招商洽談的目標可以分為三個等級：
第一級的目標是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功；
第二級的目標是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個招商洽談可謂是獲得了基本成功；
第三級的目標是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求。
招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標。
在確定了招商洽談目標的同時，還要確定招商洽談的地點。招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特色，各方的關系及可能發生的費用等。
本案場分析（飛洲國際廣場）
一、徐家匯商圈背景介紹
徐家匯商業中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落於上海最大的地鐵一號線徐家匯站上。30多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內環線高架一同構築起現代立體交通框架。徐家匯商業中心佔地3.3平方公里，共計大小商業網點1000多個，商業營業面積達45萬平方米，佔全區營業面積的1/3，徐家匯商業中心附近已建有二條市級特色街，即衡山路歐陸風情街和宜山路建材傢具街，分別以休閑娛樂和建材傢具聞名於滬上。目前徐匯區正積極培育新的二條商業特色街，一條是以依託上海交大的高新技術孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向大眾消費的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。
徐家匯商業中心目前已構成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費商業布局，其中百貨商廈、餐飲業、娛樂文化已成為商業中心的主力業態。徐家匯商業中心集天時、地利、人和的優勢，尤其經過新一輪精心打造和調整後，得到了突飛猛進的發展。首先徐匯區是人口導入區，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區的動遷居民，為徐匯區帶來了客流，並且徐匯區人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創建商業中心奠定了基礎。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經營。商圈內有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬台合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資的匯金百貨等商業企業，吸引了大批不同消費水平的消費者。注重錯位經營。商圈率先倡導「錯位競爭」和「個性化經營」的經營理念，從消費方式、購物環境、商品結構到文化氛圍、功能設施，創造了商圈相依互補，共存發展的成功經驗，形成了商圈整體的競爭優勢，滿足了不同消費者的個性需求。一是注重發掘商家本身的經營能力，形成了不同氛圍和水準的商家企業；二是注重業態錯位。商圈內率先引進了電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業的旗艦店，佔全市的電腦銷售的50％。美羅城在引進百腦匯的同時把美食廣場、音響廣場引入商圈，使整個商圈的業態更為齊全、合理。
徐家匯商業中心現有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業、新路達吉買盛、匯聯商廈、美羅城百貨商廈營業面積達30萬平方米，占總面積的64％，2003年度銷售達39億人民幣，占社會消費品總額的30.7％。東方商廈以其「禮在東方」的服務宗旨享譽全市，並以其國際知名品牌吸引各方來賓。滬台合作的太平洋百貨定位於「流行的領導者」，在年輕女性顧客中極具號召力，憑借其卓越的經營理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業嶄露頭角。六百實業首推「自然式服務」，以規范嚴格的現代化管理模式和溫馨的服務在行業內獨領風騷。定位於「現代都市型百貨」的匯金百貨於98年開業，一流的服務設施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領人士的青睞。2000平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家提供了極大的方便。
營業面積達7萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規模的購物中心（Shopping Mall）。商場引進商戶250家，包括30間特色餐廳及5000平方米的國際美食廣場、15000平方米的富安百貨、8500平方米的西式主題樂園及大型超市、專業運動城的進駐。即將開幕的橋外橋主題樂園，設有室內模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。
徐家匯商業中心內有電腦專業市場百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場目前成為上海最大的計算機及其配件、耗材和其他信息產品的集散地之一。
餐飲娛樂業有40戶，營業面積10.1780萬平方米，占總面積的31.86％。位於徐家匯商業中心的美羅娛樂城總體面積達6.5萬平方米，獨特的巨球建築綴滿新穎的滿天星頂燈，將購物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領光顧的舒適堡健身中心及令學生、市民喜愛的思考樂書局、柯達影院等已逐步成為市民消費的新熱點。並構成徐家匯商圈休閑娛樂業態主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場所。
徐家匯商業中心現有賓館業3戶，營業面積4.1400萬平方米，占總面積的12.96％。徐家匯附近有著四星級的建國賓館和二星級的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價格吸引著周邊省市的賓客近悅遠來。
二、背景分析
優勢
經營面積大，可以體現規模經營效應，可以經營不同規模的商品，有較強的滿足力和挑選力。
交通優勢：地鐵1號線、4號線直達本案B1，並設有出口，每天數萬人流能保證經營者的利益，高架內環線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鍾路程。
商圈優勢：徐匯商圈的經濟發展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鍾路程，其發展前景也非常可觀。
物業管理優勢：國際金牌管理集團，高效統一經營、統一管理、統一回報。同步世界先進經營理念，國際品牌管理公司擔綱物業管理工作，展現國際商業氣象。
發展優勢：徐匯區是上海市的中心城區，這里集聚了上海的科技資源優勢、人文環境優勢和徐家匯商圈品牌優勢。近年來，徐匯區在經濟建設、城市管理和社會事業的發展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經濟實力在上海10個中心城區中名列前茅，是上海市首批可持續發展綜合試驗區。徐家匯地區，已經成為上海最繁華的現代化商業中心之一，上海三年大變樣的標志性地區之一。
3．2米挑高中廳，電梯直達5F、6F，盡顯貴賓級非凡品質，31部瑞士迅達電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應有盡有，商業運作暢通無阻，義大利原裝cofsi進口中央空調系統。
弱勢
處於次星級地理位置。
徐匯商圈日趨成熟，已形成錯位經營，本廣場尚處於起步階段，競爭激烈。
招商價格無明顯優勢。
機遇
足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。
市政府政策的有利傾斜。
由於近徐家匯商圈，商鋪需求量大。
周邊高檔的固定消費群體
強大的地鐵消費群
寫字樓固定的消費群體
本案招商策劃方案
一、招商原則
巧妙利用逆向思維，懸念轉播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業招商日趨同質化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達到樹立品牌概念的「一石二鳥」的多元效果。
二、招商策略
● 樓層功能區劃按照各類品牌間的經營互動原則，進行局部科學規律整合。
● 嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優勢吸納國內國際亮點品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。
● 店鋪採取定價租賃制和協議扣點制，以便為招商信息宣傳創造懸念賣點。
● 店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略。
● 與徐匯區政府有關部門合作，打出公益事業牌。孕育徐匯社區系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標受眾的習慣性消費行為，為目標業主提供經營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。
三、品牌形象定位
鑒於本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應該頗具品牌知名度。利用系統的品牌傳播策略，打造成一個國際國內知名品牌匯聚的大舞台。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國際廣場在本商圈內的行業標志與先驅的形象地位。
四、實施方案（分割出租）
定位的基本依據
①地段決定原則
前面已經提到，本項目屬於上海市傳統商業中心徐家匯商業圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區域具有一定的商業氛圍。然而，因為徐家匯商業中心僅在方圓200米密集，與本項目相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商業斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業中心共享人流、互通商氣的現實格局下，須有精準市場錯位的經營定位，將消費者吸引在本案地鐵站下車。
② 互補原則
由於本項目商業規模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡單的定位與上述徐家匯商業中心同質業態，要走專業、高檔、精品的路子。引進高利潤的專業餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項目對市場的互補。
③ 業態演變原則
傳統的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費者購物外的需求，並且其規模也將趕超購物的規模。
④ 商圈擴大原則
同樣，因為高端的商業市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個上海市城市中心區域，擴大服務半徑和商圈，吸引最多的優質消費群，實現商場的持續繁榮。
五、商場布局
飛洲國際廣場定位為高檔商業中心，招商客戶群為：1、國際知名品牌，國內知名品牌廠商；2、國際連鎖集團。
1、主營項目
地下一層：高檔超市休閑系列。
一 層：進口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼 傑尼亞等)、高檔手錶、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆。
二 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內衣。
三 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內衣、領帶。
四 層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。
五 層：餐飲。
六 層：娛樂休閑。
2、 配套項目
A、 家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。
B、 肯德基、麥當勞、必勝客、羅傑斯、茶葉店、酒吧。
C 、屈臣氏、醫療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數碼工作中心、葯店營銷理念。
六、人員配備計劃：
組成一支強有力，專業的招商，租戶物業管理，企劃隊伍，具體如下：
招商經理（1人）
招商主管（4人）
入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發商提供）
企劃主管（1人）
籌備期商品部人員總編制8人
七、招商人員崗位職責
副總經理/兼招商部經理
▲主要職責：
☆根據購物中心經營方針與要求，制定招商部計劃，並組織實施。
☆負責購物中心整體商場策劃，布局，商品組合及與廠商協調，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經營指標達成。
☆組織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員。
☆對招商部門廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關合同及發生交際費用審核等負責。
招商主管（4人）
▲主要職責：
☆負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協調，確保招商品100％達成。
☆配合公司整體布局，完成公司下達指標。
入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發商提供）
▲主要職責：
☆入租設備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業。
☆協助經理開展工作。嚴格審查招商戶經營資格及入住手續。
負責租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認真履行招商合同。
企劃主管（1人）
▲主要職責：
☆貫徹執行本企業經營發展戰略方針，配合招商，經營需求，結合實際制定本公司廣告策劃並組織實施。
☆負責對商場宣傳布署總體規劃工作，作出建設性的意見，統籌安排促銷，成列，美工工作。
八、商場租金預測
周邊租金調查
商鋪租金比較表（人民幣/平方米/天）
⑻ 如何做招商策劃方案
招商選資的概念
招商選資主要指地方政府按照產業政策及規劃，將一定的土地使用權及特定的附屬其上的各項優惠政策賣給投資者，而投資者按照國家工商、稅務、技術監督和土地、規劃、能源、環境、安全、衛生等部門的管理規定進行投資的針對非本地投資者吸引投資的活動。改革開放以來，我國各地方政府為了加快本地區的經濟發展，紛紛設立開發區及工業園區並以此作為地方經濟對外開放的窗口。各地政府往往選擇通過稅收優惠、基礎設施配套和公共設施建設等舉措進行招商引資，但隨著我國地方經濟的騰飛，地方工作已經慢慢由招商引資轉變為招商選資，並開始逐漸對自身招商工作進行系統的規劃。
招商選資解決方案的內容
針對地方政府所制定的招商引資解決方案，其內容主要集中在以下七個方面：
1. 招商資源庫建設
招商資源庫主要包括招商項目庫、招商企業庫、招商手冊等不同類型。其中招商項目庫的編制旨在為地方政府設計一批符合地方產業規劃、能夠對地方經濟發展起到促進作用並且能吸引國內外客商進行投資的優質項目；招商企業庫將通過設定不同指標協助地方政府篩選出招商目標企業，以確保招商工作的順利開展。除此之外，中信建投經濟咨詢還將從地方政府以及國內外客商等不同角度出發，綜合設計編制出符合地方實際情況且能吸引客商的招商手冊。
2. 招商策略制定
改革開放以來，出現了許多以招商推動地方經濟快速發展的成功典範，但也同時出現了不少因招商而帶來的隱患，因此，制定正確的招商策略成為了招商工作開展的重中之重。為了提高招商的效率及成功率，中信建投經濟咨詢將協助地方政府制定一整套針對不同類型客商的招商策略，全力助力地方招商工作的開展。
3. 招商代理
招商代理通常又被稱為中介招商，隨著國內城市投資軟、硬環境的進一步改善，政府招商機構與招商代理機構合作的方式成為了招商策略中一種重要的創新方式。地方政府可以通過委託，將本地的招商項目推向國內外的相關投資市場，而受託方則通過開展一系列的招商選資活動和公開、公平、公正的嚴格程序，為其選擇最理想的合作夥伴。
4. 招商推廣
招商推廣是指通過利用各種媒體資源，傳播自身招商項目信息的一系列宣傳手段。如何進行招商推廣是整個招商環節中承上啟下、承前啟後的關鍵一環。一般來講，招商推廣的手段包括廣告宣傳、舉辦會議、網路推廣等。
5. 投資環境評估報告
為了更好的吸引投資客商，一份全面、客觀的投資環境評估報告必不可少。報告不僅能夠讓客商充分了解到地方的區位、資源、政策等優勢，從另一方面看，客觀的投資環境評估報告更能使地方政府理性的認識到自身的不足，便於其在未來發展過程中進行調整或規避。
6. 招商活動支持
經濟咨詢機構積極配合支持地方政府在廣東、香港和台灣等地區的招商活動，同時秉承著節約、務實、高效的原則為地方政府相應的招商活動提供會前的系統宣傳、項目包裝、投資合作機構的物色及其他支持。
7. 定向招商
通常情況下，龍頭企業的進駐可以對地方招商工作起到事半功倍的作用，其產業鏈上下游及配套企業絕大多數會對頭企業的戰略發展舉措進行跟隨。因此，地方政府往往很重視對行業內龍頭企業的引進。中信建投經濟咨詢憑借招商工作的多年經驗，協助地方政府針對某些特定的大型企業開展投資及合作，進行「標的式」運作。