物業服務費市場調查

『壹』 如果讓你對某城市居民小區的物業管理狀況做一調查，你將如何進行

一、對小區外觀進行全面查看、設施設備、物業硬體諸如步道、照明、監控、衛生、綠化、停車場等進行評估。

二、對物業服務企業進行考察，主要是服務水平、服務質量、服務項目等方面，側重於物業管理和服務軟體。物業企業內部管理和外部服務等。

三、調查居民滿意度、繳費意識、業主委員會的工作情況等。

四、進行總體匯總，提煉、概括、提出問題、解決問題。

(1)物業服務費市場調查擴展閱讀：

調查要點：

(1)調查對象應包括上級部門(起碼有派出所、街道委員會等)、小區物業管理部門、居委會、小區居民等。

(2) 調查類型是個案調查，也可以是抽樣調查。

(3 )調查方法應綜合採用文獻法、問卷法、觀察法、訪談法，抽樣調查以問卷法為主，個案調查以訪談法為土。

(4 )具體實施過程大致為:

a、先採用文獻法搜集關於小區概況和有關小區治安的資料(如小區介紹、治安管理文件、有關統計等)，進行探索性研究，設計調查方案，做好准備工作;

b、採用問卷法設計問卷、抽樣、發放和回收問卷，採用觀察法實地觀察現狀(最好以普通居民身份在小區住一段時間);

c、採用訪談法(個別訪談和集體訪談)對有關部門、小區居民等進行訪談，對所搜集各類資料進行整理和分析。

『貳』 物業管理社會調查報告

一。小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：

（一） 業主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，「產權歸己，維修自理」的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，乾脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區,50多萬平米住宅。四是業主委員會流於形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。

（二） 企業對管理服務的定位不準確我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由於物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，計程車棚、地下室等，用於經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。

（三） 老舊小區基礎條件不配套我市物業管理住宅小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，佔全市物業管理住宅區面積40；二是實行半封閉管理的住宅小區，佔全市物業管理住宅小區面積的21；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，佔全市物業管理住宅小區面積的39。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標准普遍不高，歷史欠賬多，硬體環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用於小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防範設施匱乏，大多是敞開「不設防」住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。三是小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。

（四） 開發商遺留問題的解決不到位開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。有的開發商侵佔和出售配套公用設施所謂「使用權」，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了後期管理難度。三是房屋質量問題。新區交付使用一段時間後，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場競爭機制未建立,有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標准接管物業，也為日後的管理工作埋下隱患。

（五） 熱難點問題影響物業管理正常運作。1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障後，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。主要原因是小區建設時，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦於沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標准偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦後才被動維修。

（六） 現行物業法規操作困難。1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。3、現行法規中關於房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。4、成立業主大會的規定過於繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。

二、解決物業管理問題的幾點建議:

1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出台更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善於運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規范物業企業工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規范，專業性不強，企業運作透明度不夠的落後狀況。

2、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委託服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，並定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對於熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。

3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。開發商遺留問題日漸成為新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，為日後正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。

4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。成都市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我部有關部門要積極創造條件，借鑒成都市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力為人民群眾創造和諧的社會環境。

『叄』 物業公司收費採取市場調節價服務有什麼不同

市場調節價是針對於政府指導價來說的，政府指導價一般是針對一般情況下的項目管理給出的指導價格，不管你測算的多還是少都可以參照政府指導價來做；
市場調節價是根據服務需求，綜合測算後的出來服務價格，比較貼合實際，對雙方都有利。相對的物業服務針對性更強一些，服務標准啥的根據你的需要來確定，同時價格是根據服務標准和項目實際情況來確定的

『肆』 物業服務費用怎樣測算

一、物業管理費用測算方法

一般而言，住宅小區的公共服務費用構成主要包括：管理、服務人員的工資及福利費；公共設施設備日常運行、維修及保養費；綠化費；清潔衛生費；保安費；辦公費；固定資產折舊費；法定稅收等。各項具體費用的測算方法如下：

1、 工資及福利費測算

工資及福利費用主要由物業管理公司人員的基本工資以及按規定提取的職工福利費、加班費、服裝費（不含獎金）等構成。

（1） 基本工資（元/月）

基本工資標准應根據當地工資水平以及企業性質、效益、工作崗位等因素確定。

（2） 福利費（元/月）

福利費包括：

福利基金—按職工工資總額的14%計算。

工會經費—按職工工資總額的2%計算。

教育經費—按職工工資總額的1.5%計算。

社會保險費—包括醫療、工傷保險、養老保險、待（失）業保險、住房基金等。其中待（失）業保險按工資總額的1%計算，其他各項按地方規定由物業管理公司自行確定。

（3）加班費（元/月）

通常按人均月加班2天，乘以日平均工資（月平均工資除以22天），每月按22個工作日計算。

（4）服裝費（元/月）

按每人每年2套測算，將年服裝費總額除以12個月，測算出每月服裝費。根據以上測算，求出每月每平方米建築面積的工資及福利費。

每平方米建築面積工資及福利費＝

2、 公共設施、設備日常運行、維修及保養費

公共設施、設備的日常運行、維修及保養是指住宅小區的公共部位如過道、門廳、樓梯及區間道路等土建零修費，以及室外上下水管道、電氣、燃氣部分的日常運行維修及保養費，樓宇公共照明費等。該項費用的測算，既可以根據公司從事物業管理的經驗確定，也可以按以下方法測算。

普通多層住宅公共設施、設備的建造成本按房屋建築成本的15%提取，其折舊費按25年計算，公共設施設備的維修保養費按月折舊費的40%提取。測算步驟為：

（1） 測算公共設施、設備的建造成本

公共設施、設備的建造成本＝房屋每平方米建築成本×15%

（2）測算公共設施、設備的月折舊費

月折舊費=

（3）測算公共設施、設備的維修保養費

維修保養費＝月折舊費×40%

除了以上方法外，一般公共設施維護費，還可以分別列項進行計算，然後加總求和。一般公共設施維護費的構成如下：

（1）公共照明系統費用 = 電費 + 維修費，其中：

電費 = 照明電器的總功率×每日開啟時間×30天×電費單價

維修費：通常根據以往經驗估算得出

（2）給排水費用 = 電費 + 維修費，其中：

電費 = 給排水設備用電總功率×每日開啟時間×30天×電費單價

維修費：通常根據以往經驗估算得出

（3）供配電、發電系統設備維修費

（4）消防系統維修費

（5）公共建築道路維修費

將上述（1）-（5）項費用加總，除以所管物業總面積，即為每平方米公共設施維護費用。

3、電梯費用

電梯費用=

其中：

電梯使用率 = 平均每天開啟時間/24。不同物業電梯使用時間和頻率會有差別，可以通過統計方法進行估算，大致在0.3~0.6之間。

電梯年檢費 = 年檢費總額/12月

4、 綠化費

綠化費包括綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農葯化肥費、雜草清運費、景觀再造費及其他費。可按實際面積匡算出每項費用的年總支出，再分攤到每月每平方米建築面積中。

每月每平方米建築面積分攤的綠化費＝

5、 清潔衛生費

小區清潔衛生費包括清潔工具購置費、勞保用品費、衛生防疫消殺費、化糞池清理費、垃圾外運費和其他費。各項費用的測算根據本公司已往的經驗或參照同行業的測算標准確定。

每月每平方米建築面積分攤的清潔衛生費＝

6、 保安費

保安費是指封閉小區公共秩序的維護費。它包括裝備費、保安人員人身保險費、保安用房及人員住房租金等。各項費用根據已往的經驗或參照同行業的測算標准確定。

每月每平方米建築面積分攤的保安費＝

7、 辦公費

辦公費主要包括：交通費（車輛的蚝油、維修保養、保險養路費用）、通訊費（含電話、電傳、手機、電報等）、低質易耗品費（含紙張、筆墨、列印費等）、書報費、廣告宣傳費、社區文化活動費、辦公用房租金、辦公水電費、節日裝點費、審計費等。各項費用根據已往的經驗綜合測算得出。

每月每平方米建築面積分攤的辦公費＝

8、 固定資產折舊費

固定資產折舊費是指物業管理公司所擁有的交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、綠化消防設備及其他設備所提取的折舊費，計算公式：

固定資產月折舊額＝

每月每平方米建築面積分攤的折舊費＝

9、 法定稅收

物業管理公司應繳納的稅費主要是兩稅一費，即：營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。營業稅是按公司經營總收入的5%徵收。按照「以區養區、略有節余」的原則，測算時可按前幾項之和為基數，再乘以5%即可得出每月每平方米建築面積應分攤的數額。城市維護建設稅通常按營業稅的7%測算。教育費附加按營業稅的3%測算。

兩稅一費合計為經營收入的5.5%，測算是可按前幾項合計的5.5%計算確定。

具體條例規定請查看當地的物業服務收費管理辦法！

『伍』 請大家幫忙設計一份有關於物業小區收費情況的調查問卷

類別 基本條件及服務內容 公共性服務費指導標准
(元/建築平方米,月) 服務質量及標准
等級 公寓 別墅
一類 高標准住宅小區 1,按照規劃設計標准建設的3A級高標准住宅,並有商品房外銷許可證;
2,實行全封閉管理,設有先進保安設施和紅外線監控報警閉路監控系統,配有較高素質的安全保衛人員,出入口,監控室及公共區域實行24小時值班巡邏,並實行客人來訪及車輛出入登記制度,車輛停放有序;
3,綠化檔次高,綠化覆蓋率50%以上,並有雕塑和園林建築小品(或噴水池)及別致美觀庭院燈,草坪燈等設施,綠地及設施管護水平高,花草樹木修剪整齊,造型美觀,且達到四季常綠,常花的綠化標准,綠化物整體生長好;
4,高層公寓使用優質電梯,水,電,氣,暖,消防等公共配套設施設備先進齊全,公共配套設施設備維修及時,運行狀態良好,無事故隱患;
5,環境清潔美觀,公共區域每天清掃擦抹,全天保潔,分類收集垃圾及時,日產日清;
6,有方便的生活服務設施及會所或網球場,游泳池等高檔文體娛樂場所,停車場;
7,有物業管理用房. 一級 協商 協商 物業管理服務優秀,業主評議滿
意率達到85%以上,服務內容,服
務質量高於二級.
二級 2.1 2.6 物業管理服務良好,業主評議滿
意率達到75%以上.
三級 1.5 2 物業管理服務一般,業主評議
滿意率低於75%的.
二類高標准住宅小區
1,按照規劃設計標准建設的高標准住宅,並有商品房外銷許可證;
2,實行全封閉管理,設有先進保安設施和紅外線監控報警閉路監控系統,配有安
全保衛人員,出入口,監控室及公共區域實行24小時值班巡邏,並實行客人來訪
及車輛出入登記制度,車輛停放有序;
3,綠化檔次高,綠化率覆蓋40%以上,並有園林建築小品(或噴水池)及庭院燈等
設施,綠地及設施管護水平良好,花草樹木,修剪整齊,造型美觀,綠化物整體生長好;
4,高層公寓使用優質電梯,水,電,氣,暖,消防等公共配套設施設備先進齊全,公共配
套設施設備維修及時,運行狀態良好,無事故隱患;
5,環境清潔,公共區域衛生每天清掃擦抹,全天保潔,收運垃圾及時,日產日清;
6,有較方便的生活服務設施及和文體娛樂場所,停車場;
7,有物業管理用房. 一級 協商 協商 物業管理服務優秀,業主評
議滿意率達到85%以上,服務內容,服務質量高於二級.
二級 1.7 2.1 物業管理服務良好,業主評
議滿意率達到75%以上.
三級 1.2 1.6 物業管理服務一般,業
主評議滿意率低於75%的.
三類高標准住宅小區
1,按照規劃設計標准建設的高標准住宅,並有商品房外銷許可證;
2,實行全封閉管理,配備先進保安設施,配有安全保衛人員,出入口及公共區域實
行24小時值班巡邏,並實行客人及車輛出入登記制度,車輛停放有序;
3,綠化檔次高,綠化覆蓋率符合規劃要求,並有建築小品及庭院燈等設施,,綠地及 設施管護水平較高,修剪整齊,造型美觀,綠化物整體生長好;
4,高層公寓使用優質電梯,水,電,氣,暖,消防等公共配套設施設備先進齊全,公共
配套設施設備維修及時,運行狀態良好,無事故隱患;
5,環境清潔,公共區域全天保潔,收運垃圾及時,日產日清;
6,有物業管理用房及停車場. 一級 協商 物業管理服務優秀,業主評
議滿意率達到85%以上,服務內容,服務質量高於二級.
二級 1 物業管理服務良好,業主
評議滿意率達到75%以上.
三級 0.7 物業管理服務一般,業
主評議滿意率低於75%的.
備註：別墅庭院綠地由業主自己負責養護的,其公共性服務費指導標准,可參照公寓標准進行協商.

『陸』 物業管理行業調查方案，應包括哪些內容

1、物業管理服務模式。分為包干制和酬金制兩種；
2、物業管理獲取模式。是市場招投標還是開發商委託模式；
3、物業費標准。含住宅物業費、商業物業費、公寓 物業費、別墅物業費、工業區物業費、其他物業費；二次加壓費、電梯費、熱水費；裝修管理費、裝修押金、裝修出入證工本費；
4、項目經濟技術 指標。含總佔地面積、總建築面積、地上建築面積、地下建築面積、物業管理用房及公共用房面積、幼兒園或者學校面積、社區用房面積、物業員工住宿或者食堂建築面積、建築紅線、道路區劃等；
5、物業項目組織架構；
6、物業項目人員編制；
7、物業項目薪酬待遇標准；
8、物業外包模式。保安、保潔、綠化是否外包，外包費用標准；
9、物業項目收費率；
10、員工培訓；
11、項目利潤指標；
12、多種經營項目開展情況；
13、是否採用APP模式與業主互動及線上銷售；

『柒』 物業服務費包含哪些服務內容

《物業服務收費管理辦法》第十一條規定：「實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業管理區域清潔衛生費用；4、物業管理區域綠化養護費用；5、物業管理區域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業管理企業固定資產折舊；8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。」
物管收費中除了以上物業服務費外，還有一些是屬於物業企業代收代繳項目，根據《物業服務收費管理辦法》第十七條規定：「物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委託代收上述費用的，可向委託單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。」
需要注意的是，無論任何收費，物業管理企業均應在其服務區域內的顯著位置或收費地點，採取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。物業服務收費明碼標價的內容應包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標准、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標准、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等。實行政府指導價的物業服務收費還應當同時標明基準收費標准、浮動幅度，以及實際收費標准。