各開發商營銷模式分析

❶ 開發商營銷手段知多少

1、為什麼會有預約看房？

買房預約，很多情況都是你情我願。購房者怕喜歡的房回被買走了，答而對於開發商，預約是為了更准確地了解項目在市場上所處的位置。因此不管如何開發商都是獲利最大的一方，而消費者卻明知是火海也會跳。然而，事實上並沒有多少樓盤是日光的，大部分的樓盤在開盤當日，不需要提前支付預約金就可以看房。

2、預約看房給開發商帶來的好處

第一是利潤最大化，在取得各種手續之前就使資金快速收回；第二是真實掌握消費者的意願，摸清消費者對房價承受能力的底線，還可以進行價格調整，後期提升熱門戶型的價格，降低不理想戶型的價格。

3、預約看房給購房者帶來的不利

很多購房者可能不知道，在消費者獲得對未來房價預期的同時，損失的是眼下的切身利益，預約優惠是開發商放出的迷霧。購房者預約變相抬高了房價，最後還要自己買單。預約時信息不對等，人為製造恐慌，刺激消費者失去理智。

消費者一旦交了預約金，就等於單方面作出了購買承諾，但這一承諾卻沒換回開發商對等的回應。開發商可以把房子賣給第三方，甚至可以抬高房價，更可以調整賣房計劃，把好房子留到最後賣。

❷ 淺談房地產營銷策略

普通的房地產營銷策略：
1、概念策劃模式
2、賣點群策劃模式
3、等值策劃模式
但是這些策略都內能在房地容產項目上起到錦上添花的作用，如果線下的促銷活動給力，往往能收到意想不到的效果。
比如某某地產，利用爆銷模式，一周銷售了200多個尾盤車位，還有某10年老小區，利用爆銷模式，一個月銷售了幾十套尾盤車位。這些都是貨真價實的真實案例。

❸ 開發商寫字樓有哪些銷售運營'模式

深圳辦公室租賃網站E點租認為，對開發商來說，寫字樓適合以市場的方式整體出內售、分層出售，小單元小容戶型的出售更適合強有力的計劃銷售模式；住宅更適合分戶銷售、分戶租賃、分戶出租；銷售住宅是市場的事情，持有住宅是計劃經濟行為；對需求者來說，持有寫字樓比租賃寫字樓更具優勢，一般來講，持有寫字樓是需求者的方向。很多時候租賃寫字樓不利於需求單位固定經營地址、不利於長遠發展戰略。

❹ 開發商如何快速實現資金回籠——營銷模式解析

一、房地產營銷理念解讀 營銷是一個企業與消費者、競爭者、中間商、政府機構和社會組織發生互動作用的過程，是一個系統工程。目前房地產市場營銷活動紛繁復雜、營銷策略和手段無窮無盡，要選擇到適當自身產品的營銷模式，就必須確定房地產市場營銷理念，才能「綱舉目張」，使房地產市場營銷獲得成功。 1、塑造富有特色的地產文化 從物質到精神，從硬體到軟體，是所有事物發展的規律。房地產的物理屬性是鋼筋水泥；但企業文化的競爭已成為企業競爭的主旋律。企業的發展離不開企業文化，它是企業發展的強勁動力，是企業成長的催化劑。而富有自己獨具特色的企業文化，更是企業在激烈市場競爭中獲得成功的秘訣之一。如何將這種優良的企業文化貫徹在企業日常的營銷行為中，是企業在市場中致勝的關鍵。 2、以市場為導向、以客戶為中心 在房地產市場中買方市場形成後，客戶可選擇的餘地增大，競爭愈加激烈，為適應這一形勢，房地產市場企業須轉變觀念。誰掌握了市場競爭的主動權，誰就能贏得勝利，所以現代市場競爭僅有質量意識是不夠的，還必須樹立服務意識。房地產開發企業應把客戶的價值需求作為企業的核心價值，「以市場為導向、以客戶為中心」。 站在客戶的立場，發現和體驗不同客戶群體的真實需求，然後提供相應的商品房和服務，並隨著客戶需求的變化加以改進和提高，同時注重物業管理，促進和鞏固房地產銷售市場。這是在現代處於「買方市場」的房地產市場營銷中樹立口碑，長期留住客戶的必然做法。 3、由單純競爭走向競合，增強競爭優勢 開發商能否在當前激烈的市場競爭中站穩腳跟，對競爭對手的深入分析和准確應對以及培育自身獨特的競爭優勢很重要。為此，開發商必須樹立競爭營銷理念，不斷提高自身素質，加強培養企業的核心競爭力。開發商要在各區域市場上取得競爭優勢必須建立完善的企業治理機構，創造一種持久的發展動力和動力支持系統，以獨特而優越的品牌、質量、技術、營銷網路等區別於競爭對手的策略佔領市場。 4、「取之於社會，服務於社會」的新型營銷理念 現實社會的網路效應與傳播效應，要求企業必須樹立「取之於社會，服務於社會」的新型營銷理念。在信息傳遞手段特別先進的今天，傳播效應強化了這種網路效應，對於企業來講，其網路構成橫向看包括消費者、競爭者、中間商、政府機構和社會組織，縱向看包括人才、技術、資金、生產、貿易和產品等，也可以說這些因素是企業豐富的資源，它們來源於社會，因此企業必須樹立「先服務於社會」的觀念，才可能為自己謀取更大的利益。 一個企業其利潤來源於社會，有遠見的企業必須具有強烈的社會責任感，一個房地產企業的優良行為，會通過傳播效應與網路效應產生正面強化作用，有利於企業的發展；外在形象與內在品質的統一，這是房產企業立足社會的根本點。 二、營銷策劃創新建議 房地產營銷策劃的本質是刻意創新，靈活多變，不受任何思維模式的制約。當前的房地產營銷策劃應力爭做到以下幾個方面： 1、由重視概念打造到重視前期研究和產品定位 多年以來，大多數房地產企業均把營銷重點放在概念打造上，概念的打造在很大程度上被視為項目制勝的關鍵。但近年來，特別是我國加入ＷＴＯ後，企業的決策者們已意識到，只解決「怎麼賣」的問題已遠遠不夠，還必須提前做好對「賣給誰」和「建什麼產品」的思考。對於項目前期市場研究和策劃，應給予特別重視。在項目前期，應對市場進行挖掘，分析項目競爭優勢、客戶定位、產品定位、價格定位、開發策略、規劃設計指導思想、經濟測算，對營銷方案等細加研究，慎重製定。 2、系統策劃要具有「先行性」、「長遠性」 有些房地產企業因為營銷策劃的滯後以及不注重長遠發展，以致房子面積戶型單一，平面結構不合理，導致長期空置。樓盤規格檔次過高，超出市場的接納能力，導致被迫停工……如此種種，給企業自身造成了慘重的虧損，對資源造成極大的浪費。只有銷售策劃具有「先行性」和「長遠性」，決策成功才能有保障。在具體操作上，應在項目決策前期，在市場調查的基礎上提出初步的銷售策劃多選方案，並圍繞市場需求狀況建議設計產品，隨著開發進程的深入和市場環境的改變，再將初步方案細化，將多選方案落實。 3、項目策劃要實現由「盲目性」到「針對性」的轉變 當前，很多房地產企業在項目策劃上忽略了對市場的定位，具有很大的盲目性，造成了不小的損失，加強項目策劃的針對性已刻不容緩。對目標買家和已買入的買家進行分析，是增強行銷策略針對性的重要手段。 4、服務理念要實現由售前到全程的變革創新 優質的售樓服務、物業管理服務等全程優質服務，可以給消費者帶來優惠和便利。買家在優惠的服務下，已逐步形成了節假日看樓的習慣，「五一」和「十一」期間，各大樓盤的參觀人數普遍比平時高，形成了「優質服務——看樓——買樓」的良性循環。 因此，企業不應只在售前服務上下工夫，而應為買家提供高水平的全程服務，這是提高企業效益的長遠之計。 5、項目的賣點要實現由「高新科技」到「生態」、「健康」的轉變 業界流傳著一個新經濟時代最前衛的命題：人性化的建築＝綠色＋生態＝個性＋共性＝科技＋智能，其中，綠色和生態是被放在首位的。這其實反映了消費者心理的變化——從「居者有其屋」到「居者優其屋」。過去，樓盤賣點主要集中在「地段優勢」、「價格優勢」和「產品優勢」上，而隨著「綠色」、「生態」概念的風行以及群眾生活水平的提高，環境意識覺醒，「綠色建材」「園林住宅」、「景觀小區」等成為主流賣點，而且人們還在呼喚「長壽住宅」等功能更為強大的生態住宅的出現，企業若能及時順應這一主流，將在競爭天平上加上一個頗重的砝碼。但綠色開發要避免進入「單一的品種選擇、單一的建造綠色、單一的剪樹過線」的誤區。 小結隨著中國樓市邁入了成熟期，樓盤的營銷策略也邁入了相對理性的發展階段，從以前爆炒樓花就能賺得盤滿缽滿的日子已經不復存在，房地產企業傳統上具有的戰略優勢，如自然資源、規模經濟、資金與技術優勢，由於相互間的差距正在縮小而不再成為優勢或不再是恆久的優勢；企業在產品、價格、渠道及促銷等營銷操作層面上的競爭，由於信息的暢通化，市場運作規范的建立與完善，使得相互間模仿和借鑒的速度越來越快，想以此建立起長久的競爭優勢越來越不可能。

❺ 房地產一般有哪幾種銷售模式

房地產來銷售模式，從銷售源的房產形式來看，常用的不過兩種：現房銷售和期房銷售。
現在市場上銷售的大部分都是期房，所謂期房亦即「樓花」，消費者在購買時看到的最多也是封頂的房子，更大部分是尚在圖紙或者是大坑狀態的「大餅」。消費者購買之時實際上得到的不是房子，而是將來以此價格來獲得這個房子的一種「期權」。
現房銷售顧名思義，就是消費者在購買時得到的已經是實實際際的房子，而並非「虛無縹緲」的圖紙和描述。這種銷售方式最大的優點是極大的降低了消費者的投資風險，房產的可實際感受性和受益的時效性大大增強。

❻ 開發商在營銷思路上都重點關注哪些環節

市場營銷的理念是有不同的類別的
1、生產觀念：以企業增加生產為中心，生產什麼產品就銷售什麼產品，企業銷售什麼產品顧客就購買什麼產品。
2、產品觀念：企業在產品上下功夫，沒有重視研究顧客的新需要，忽視在新品開發上做准備。
3、推銷觀念：產品出現供過於求，廠家競爭激烈，企業組織銷售人員走出廠門推銷產品。
4、市場營銷觀念：企業以市場需求為導向，顧客需要什麼就生產什麼，銷售什麼，完全把顧客的需求做為出發點，按顧客的需要和要求去組織產品開發。
5、社會營銷觀念：兼顧社會、顧客和企業三方利益的觀念，要實現企業和顧客的雙贏，實現企業、顧客和社會的「多贏」。現在很多的什麼綠色營銷、責任營銷、公益營銷等，其實都是屬於社會營銷觀念的，就是綜合考慮多方利益實施的
其中，前三種是傳統的市場營銷觀念，「以生產者為導向」的觀念，後兩種是現代市場營銷觀念。

通常來說，現在的企業市場營銷活動大致包括如下內容：
1、發現、分析及評價市場機會
尋求市場機會一般有以下幾種方法：(1)通過市場細分尋求市場機會。(2)通過產品/市場發展矩陣圖來尋找市場機會。(3)通過大范圍搜集意見和建議的方式尋求市場機會。
2、細分市場和選擇目標市場
細分市場不僅是一個分解的過程，也是一個聚集的過程。 所謂聚集的過程，就是把對某種產品特點最易作出反應的消費者集合成群。這種聚集過程可以依據多種標准連續進行，直到識別出其規模足以實現企業利潤目標的某一個消費者群。在市場細分的基礎上，企業可以從中選定目標市場，同時制定相應的目標市場范圍戰略。由於不同的細分市場在顧客偏好、對企業市場營銷活動的反應、盈利能力及企業能夠或願意滿足需求的程度等方面各有特 點，營銷管理部門要在精心選擇的目標市場上慎重分配力量，以確定企業及其產品准備投入哪些市場部分，如何投入這些市場部分。
3、市場定位
目標市場范圍確定後，企業就要在目標市場上進行定位了。市場定位是指企業全面地了解、分析競爭者在目標市場上的位置後，確定自己的產品如何接近顧客的營銷活動。市場定位離不開產品和競爭，所以市場定位常與產品定位和競爭性定位的概念交替使用。市場定位強調的是企業在滿足市場需要方面，與競爭者相比，應處於什麼位置;產品定位是指就產品屬性而言，企業與競爭者的現有產品，應在目標市場上各處於什麼位置;競爭性定位是指在目標市場上，和競爭者的產品相比，企業應提供什麼樣有特色的產品。可以看出，三個概念形異實同。
4、市場營銷組合
所謂市場營銷組合，就是企業根據可能的機會，選擇一個目標市場，並試圖為目標市場提供一個有吸引力的市場營銷組合。市場營銷組合對企業的經營發展，尤其是市場營銷實踐活動有重要作用：它是制定企業市場營銷戰略的基礎，它能保證企業從整體上滿足消費者的需求，是企業對付競爭者的強有力的武器。
市場營銷組合包括：
(1)產品策略，是指企業為目標市場提供的產品及其相關服務的統一體， 具體包括產品的質量、特色、外觀、式樣、品牌、包裝、規格、服務、保證、退貨條件等內容。
(2)訂價策略，是指企業制訂的銷售給消費者商品的價格，具體包括價目表中的價格、折扣、折讓、支付期限和信用條件等內容。
(3)分銷策略，是指企業選擇的把產品從製造商轉移到消費者的途徑及其活動，具體包括分銷渠道、區域分布、中間商類型、營業場所、運輸和儲存等內。
(4)促銷策略，是指企業宣傳介紹其產品的優點和說服目標顧客來購買其產品所進行的種種活動，具體包括廣告、人員推銷、銷售促進和公共宣傳等內容。
市場營銷組合中可以控制的產品、價格、分銷和促銷四個基本變數是相互依存、相互影響的。在開展市場營銷活動時，不能孤立地考慮某一因素 ，因為任何一個因素的特殊優越性，並不能保證營銷目標的實現;只有四個變數優化組合，才能創造最佳的市場營銷效果。

❼ 房地產營銷策略都從哪幾個方面著手

1、銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。

2、廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意。（報紙，戶外，電播等）

3、媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。

4、公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。

前期做網路營銷，打名氣，開盤前蓄水時候電視、電台、發信息等，開盤後發DM單、巡展等。

(7)各開發商營銷模式分析擴展閱讀：

世界房地產營銷策劃分3個階段。

1、單項策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，並在某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。諸如把「架空層」作為新穎特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建築群體變化豐富的空間設計，人車分流動靜兼顧的功能分區，等等。

2、綜合策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。

此階段產生的主要策劃理論有「策劃基本理論」和「全程策劃理論」。「策劃基本理論」的內容主要包括：策劃的「四個」理論基礎、策劃的「生產力」本質、策劃的「辯證」作用、策劃的「三因」與「三性」原則、策劃成功的「四齣」目標和標准、策劃的「十大」流程、以及策劃人的思維特徵和素質等。

3、復合策劃階段

這階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其它手段。

❽ 房地產開發商的經營模式是什麼

22類成功經營模式:著名(房地產)品牌類；著名社區類；(大型)生態(園林)社區類；高尚(綜合)社區類；文化社區類；舊城改造類；現代新城鎮類；……
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