市場定位策劃書

㈠ 策劃書怎麼寫求，

營銷策劃的目的與任務、主要思路、主要步驟、方案的形成、應注意的主要問題。
消化營養的目的是健體益智；管理消化了資源，重要的是把消化的資源變成財富。
一、企業營銷策劃的目的與主要任務

（一）營銷策劃的目的
最大限度地實現企業的社會價值和其產品（服務）的市場價值。
（二）營銷策劃的主要任務及其關系
企業營銷的內容（標的物）主要有兩個：企業整體形象、企業生產的產品或服務。
樹立企業整體形象的目的是提高企業的社會地位、提升企業的社會價值、擴大企業在市場上的影響力。
樹立企業整體形象的最終目的也是為了更好地、更長遠地營銷企業生產的產品或服務。
樹立企業整體形象和營銷企業產品（服務）分別有一系列的手段和工具，同時，也有它們通用的手段和工具。

1、企業產品營銷策劃任務
首先，確定企業產品（服務）營銷的主目標；
其次，確定企業產品（服務）的市場定位（定位——擬在市場中傳播的新取向）；
再次，確定企業產品（服務）營銷的全方位定位；最後，確定實現營銷全方位定位的最佳模式。
（1）企業產品（服務）營銷的主目標一般有三種選擇：
A、提高市場佔有率——把增加市場佔有率（市場份額）為主目標進行策劃；
B、追求利潤最大化——把近期實現利益放在首位，一切以安全回收資金和價格理想為出發點；
C、打敗競爭對手——不遺餘力地打敗競爭對象。
（2）確定企業產品（服務）的市場定位一般要回答如下四個問題：
A、地理——潛在客戶在什麼地方；
B、人口——潛在客戶有多少；
C、心理——潛在客戶的內在心理特點；
D、行為——潛在客戶的外在行為表現形式。
經過對上述四個問題的明確，系統掌握產品的終端市場（消費者為主體）環境。
（3）企業產品（服務）營銷的全方位定位主要包括如下四個方面，即傳統的四P定位理論：
A、產品定位
企業從自身技術、人才、供應、生產、投入等條件出發，依據產品的市場定位，
在產品的功效、品質、競爭性等方面，給產品在潛在客戶的心目中確定最符合企業利益期望的位置，
進而明確產品的內涵和外延。產品定位可以理解成市場需求充分、企業能力允許、競爭對手虛弱三條線的交叉點。
B、價格定位
企業依據客戶承受能力、產品成本、競爭性產品的價格定位情況，
為上市的產品確定當前價格、價格實現方式和價格變化的方向。
C、渠道定位
營銷渠道定位是指擬定產品分銷或分配的途徑，
即確定產品（服務）從生產者向消費者轉移所經過的有形和無形的環節。
D、促銷定位
為了開拓市場空間和層次、擴大產品銷路，需要事行確定的，
旨在向目標客戶或渠道傳遞產品或企業或市場信息、激發客戶購買或渠道進貨的熱情、
促成客戶購買或渠道進貨行為的系統性方案。
（4）確定實現營銷全方位定位的最佳模式是指把各種可應用的促銷理念與企業實際結合起來，
多快好省地實現已經擬定的營銷定位方案，典型的營銷理念介紹如下：
A、整合營銷傳播（IMC）——以建立長期的、互動式的、即時性的企業——客戶溝通機制為核心的營銷模式，
互聯網技術的發展推動著這種營銷模式的應用。
典型的口號有「客戶決定一切」……
B、服務營銷——通過把無形的服務附加到產品中去，為客戶提供超額價值，從面產生更好的銷售效果的營銷模式。
典型的口號有「服務無止境」……
C、關系營銷——通過建立與保持企業與客戶、政府、其它企業等社會各界的良好關系來促進銷售。
典型的口號有「關系就是生產力」……
D、品牌營銷——建立與利用企業品牌或產品品牌的影響力來進行產品（服務）營銷。
典型的口號有「品牌是企業的生命」……
2、企業整體形象策劃任務
兼顧企業的現實市場利益和長遠的戰略利益，提高企業的知名度至應有的程度，
提高企業的美譽度至應有的程度，提高客戶的忠誠度至應有的程度。
A、建立和導入形象識別系統（CIS）
B、樹立企業品牌形象
C、建立良好的公共關系環境
廣告是樹立企業整體形象和企業產品（服務）營銷必不可少的手段。

二、企業營銷策劃的主要思路
圍繞著企業營銷策劃的任務，具體討論營銷策劃的思路、方式和方法。
1、營銷策劃的前置條件
A、企業戰略、生態、融資、管理的策劃方案是銷售策劃的基礎和前提，
違背上述基礎和前提的營銷策劃方案是不可實施的。
B、明確營銷的戰略目標，為了市場佔有率？為了利潤？為了戰勝競爭對手？
這些目標兼而有之？目標可以階段性變換？
C、在充分的環境分析的基礎上發現需求營銷的戰略機會。環境是客觀的，客觀的環境是不斷變動的，
變動的環境中各種因素之間具有變動的相關性。
2、市場定位——確定產品的最終客戶（客戶群）
明確了營銷的前置條件後，我們在研究市場，以市場為導向切入營銷策劃問題，「以銷定產」。

㈡ 物流企業的市場定位策劃書

城市的主題定位決定著一個城市的資源、形象、項目、旅遊產品等內容的規劃、設計和回開發。更多時候，是對一答座城市所擁有的特色資源的定義和傳播，也是城市整體大策劃的核心組成部分。主題定位應該具備唯一性、獨特性和市場前瞻性。

一個城市沒有城市主題定位，就沒有自己的個性，就會千城一面，最終無法形成真正的城市品牌，也不能充分發揮自己的資源優勢，達到產業結構的優化。

主題定位之於城市的整體發展是如此重要，鄄城縣的主題定位就要慎之又慎，必須經過慎重選擇，選出最具代表性、最具資源優勢、最具獨特性的特色資源，用以確立主題定位，從而再確立城市（區域）的整體發展策略和發展方向。

城市主題定位的實質是使本城市與其他城市嚴格區分開來，在受眾心中佔領獨特的位置，使受眾記住這所城市。城市主題定位可指明了一個城市未來的發展方向，可以帶動縣城旅遊、經濟、產業的整體發展。

㈢ 企業營銷策劃的定位

圍繞著企業營銷策劃的任務，具體討論營銷策劃的思路、方式和方法。 A、企業戰略、生態、融資、管理的策劃方案是銷售策劃的基礎和前提，違背上述基礎和前提的營銷策劃方案是不可實施的。
B、明確營銷的戰略目標，為了市場佔有率?為了利潤?為了戰勝競爭對手?這些目標兼而有之?目標可以階段性變換?
C、在充分的環境分析的基礎上發現需求營銷的戰略機會。環境是客觀的，客觀的環境是不斷變動的，變動的環境中各種因素之間具有變動的相關性。 明確了營銷的前置條件後，我們在研究市場，以市場為導向切入營銷策劃問題，「以銷定產」。
首先，要在地理上確定展開銷售的區域;其次，要確定預想的客戶群的人文特點，如：客戶的職業、文化程度、家庭特點等;再次，要描述客戶群的內在心理特點，如：注重社會地位、關心就業機會、在乎價格等;最後，要描述客戶的外在行為特徵，如：隨機購買、經常聚會、不用傳呼機等。經過這四個步驟，基本上就明確了產品(服務)的潛在客戶群。根據客戶的具體需求，再考慮競爭者(競爭性產品)的情況，以地理、人文、心理、行為等特點，進行產品市場細分。一定要假設客戶是被許多反對派包圍著的、無知的、有行動障礙的、經常激動的、容易變心的上帝。
在細分出來的市場中，確定開發順序，開發順序可按五個條件層次去思考，即五層次分析法：用得上、買得起、信得過、看得中、急著用。每增加一個條件，客戶群的規模和數量會減少一次;在確定當前客戶進行市場促銷時，要與上述的思考順序相反：第一次市場定位是那些既「用得上」又「買得起」又「信得過」又「看得中」還「急著用」的客戶;在第一次市場定位促銷取得成功後，再進行第二次市場定位，第二次市場定位是那些既「用得上」又「買得起」又「信得過」又「看得中」的客戶;依此類推，第五次市場定位是那些「用得上」的客戶群。也就是說，在市場定位時要把所有的客戶擺成金字塔，最上層的客戶是最好開發的，最低層客戶是最不好開發的，從易到難，一步一步地把銷售引向深入，一步步把市場規模做大。有些企業的營銷方案齊備，但產品一直沒有進入市場，其原因是在等待市場時機，即等待「急著用」的人群出現。 有了對市場的立體了解和掌握，接下來的問題是向市場投放什麼產品。
產品內涵是有用性、物質性、附加屬性的統一，它分三個層次：(1)核心產品，即產品給予客戶提供的最基本的效用和利益。如，照相機的核心產品是紀念、回憶、喜悅和不朽。(2)形式產品，即產品的實體狀態和勞務外觀，是核心產品的載體，主要包括：品質、外觀、特徵、式樣、品牌、包裝、資格等。(3)附加產品，也稱擴大產品，是在客戶購買時所同時獲得的全部附加服務和利益的總和，如提供送貨上門服務、安裝維修保養、質量保證等。把確定了內涵的產品放到市場中進行產品定位時，一般要分三個層面去考慮：回答產品是否有用或產品是做什麼用的(可用性定位);回答是哪些人使用或人們怎麼用這種產品(可能性定位);回答比其他同類產品更好用之處(可行性定位)。
按照產品的可行性定位，充分應用有關技術、工藝、進行新產品開發。同時，要立體地掌握產品的外延。在時間上明確產品的生命周期，在空間上要明確產品的組合。
產品的生命周期主要包括導入期、成長期、成熟期和衰退期。
產品組合主要有延伸產品線、擴充產品組合、縮減產品組合。延伸產品線主要包括三種形態：向上延伸(向高檔)、向下延伸(向低檔)、雙向延伸(向高低檔次);擴充產品組合是指增加產品線或產品品目。有關產品組合的相關概念介紹如下：
產品線——出售給同一類顧客群的，規格、款式有所不同的一組產品。
產品品目——產品線內不同品種、質量、價格的特定產品。
產品組合的長度——產品品目的多少。
產品組合的深度——每一產品品目的規格、花色的多少，如一種牌子的牙膏有四種規格、五種品味，則該產品線的深度為4×5=20。
產品組合的廣度——企業有多少條產品線。
產品組合的相關性——企業各個產品線在產供銷等環節相互關聯的程度。
包裝也幾乎成為產品的組成部分。包裝策略有許許多多，典型的有：禮品包裝、方便包裝、成套包裝、類似包裝、文化包裝、拆改包裝、分量包裝、安全包裝、復用包裝、回收包裝、附贈包裝、紀念包裝等。 在確切了解產品的內涵和外延後，接下來就要給產品定價。總體上產品定價有三種方法：
成本導向法——按成本和預期的利潤率確定價格。成本主要包括直接成本、間接成本、預期的銷售成本。成本導向法又分三種方法：成本加成定價，即在單位產品成本上加百分比;盈虧平衡定價，考慮到銷售額變化後，成本也在發生變化;邊際成本定價，邊際成本加邊際預期利潤計算銷售價格。需求導向定價法——按客戶的承受力來確定價格。
競爭導向定價法——依據競爭對手的產品定價來確定本企業的產品價格。
按上述方法確定的企業產品的價格只是初步的價格，還要考慮產品佔領市場的速度、產品與同類產品的關系，最終確定產品的價格。下面是比較常用的策略：
(1)快速撇脂策略，即高價格、高額促銷投入，樹立產品壟斷形象或高檔形象，實現快速佔領市場，適合壟斷性或先進性突出的產品;
(2)緩慢撇脂策略，即高價格、低促銷投入，緩慢佔領市場，適合銷售渠道專一，無競爭對手的產品;(3)快速滲透策略，即低價格、高促銷投入，快速與客戶見面，快速佔領市場，適合競爭激烈、客戶對價格敏感的產品;
(4)緩慢滲透策略，即低價格、低促銷投入，緩慢佔領市場，適合市場龐大、客戶對價格敏感的產品，靠競爭對手失誤或耐心不足取勝。
如果出售的是產品組合，則可以考慮採取如下定價策略：
(1)搭配定價——將多種產品組合成一套定價;
(2)系列產品定價——不同檔次、款式、規格、花色的產品分別定價;
(3)主導產品帶動——把主導產品價格限定住，變化其消耗材料的價格;
(4)以附加品差別定價——根據客戶選擇附屬品不同，而區別主導產品價格。
此外，還要考慮價格心理因素，如折扣、價格尾數、優惠等。 有了產品，確定了價格，接下來的問題是通過什麼途徑把產品送到消費者的手中，這就是分銷渠道定位需要解決的問題。
分銷渠道有三種類型：企業自辦的銷售體系，如門市部、直銷隊伍等;受企業約束的銷售機構，如代理商;不受企業約束的銷售機構，如批發商、零售商、經銷商等。產權不歸企業所有的銷售機構統稱為中間商。
營銷渠道的構成分三種情況：直接渠道和間接渠道(有中間商為間接渠道);長渠道和短渠道(按中間商串聯多少);寬渠道和窄渠道(按中間商並聯多少)。
有些企業產品的營銷渠道較長，如企業——代理商——批發商——零售商——用戶。
有些企業直接銷售，主要包括：郵購、目錄營銷、電話訂購、電視購銷、電子郵件購銷等。
一般，企業選擇中間商都有一個成型的標准。 產品通過渠道進入市場，如何具體地找到客戶?找到客戶後如何讓他們購買產品?客戶購買產品後能否還繼續購買本企業產品?如何預防和消除意外隱患?如何實現銷售穩定?這些都是促銷定位需要解決的問題。
傳遞信息、創造需求、突出特點、穩定銷售是促銷須具備的四個功能。促銷一般要從如下程序考慮：顯化潛在客戶——尋找潛在客戶——接近潛在客戶——影響潛在客戶——推銷至順利交易——跟蹤服務。在操作這些促銷步驟中，有許多科學技術原理，也有許多藝術形式。下面介紹幾種常用的方法：
(1)融資——營銷法：供同類產品(或政府、媒體)說服客戶到了十分成熟的程度，本企業產品略加優勢因素上市，創造「人家填海，我們造地」的省力效果。
(2)送式營銷法：贈送初級產品，在客戶對產品有一定依賴性時，加價出售升級產品;送主導產品，加價出售配套產品或輔助用料。
(3)拉銷法：利用潛在客戶的相關需求，開展公益活動，獲取潛在客戶資料，為進一步推銷奠定基礎。
(4)新聞實證法：把產品的實際優良效果新聞化，供新聞(廣義)的力量來說服客戶。
(5)無限連鎖介紹法：利用利益誘惑、俱樂部制、會員制等，使客戶介紹客戶，形成1：250效應。 上述分別介紹了產品營銷的四個方面的定位基本方法。但要形成一個營銷方案，就必須把這四個方面整合起來。整合四個定位的策劃思維方法取名為「4P(或4C)的輪回思維」。
4P：產品，Proct;價格，Prise;促銷，Promotion;渠道，Place。
4C：顧客策略，Customer;成本策略，Cost;方便策略，Convenience;溝通策略，Communication。
4P是站在企業角度思考營銷問題的途徑;4C是站在市場角度思考營銷問題的途徑。
輪回思維是指在思考一個方面問題時都要分別從其他三個方面出發，如思考產品定位問題，要考慮到與之配套的價格定位、促銷手段、渠道定位是否可行;考慮顧客策略時，要考慮到與之配套的成本策略、方便策略、溝通策略是否可行。不斷地循序漸進，螺旋式推理，最終要形成一個四方面十分吻合的營銷方案來。 上述所有的定位都是為了讓客戶認同企業產品，我們會自然想到，可否創造一種相對「一勞永逸」的工具，使客戶能夠多快好省地認同企業產品呢?答案是品牌。
品牌(Trademark)是商品生產者或銷售者為自己產品所指定的名稱和代號，是產品的組成部分，它由名稱、標志與商標構成，以便於消費者區別同類產品。
好的品牌應具備如下必要條件：反映產品的特點、便於記憶、顯著區別其它品牌標識、有反映新產品特點的空間和彈性(可適用於其它新開發產品)，受到法律保護。
好的品牌可給企業及其產品銷售帶來的益處主要包括：製造產品差別，控制產品需求;強烈的促銷功能(品牌是促銷信息的「集成塊」)：有助於產品的系列化延伸;節省促銷費用;利於價格定位，增加產品附加值;樹立企業形象。
品牌策略主要包括如下四種：統一品牌，即一個企業一個品牌、多種產品;個別品牌，即一個企業多種產品、多種品牌，甚至一種產品、多種規格、多種品牌;銷售者品牌，即利用設計和品牌從事銷售，不進行生產;平行品牌，又稱家族品牌，即把統一的企業品牌與個別的產品標記連接在一起，形成以共性為基礎、差別很明顯的品牌家族。
品牌定位的主要方法如下：
A、目標市場定位——以消費者為導向，如太太口服液;
B、消費感受定位——以產品功能所產生的消費效果為導向，如農夫山泉;
C、情感形象定位——以產品給客戶帶來的形象變化為牌導向，如娃哈哈;
D、文化觀念定位——以文化和觀念為導向，如諸葛亮牌香煙;
E、產品形式定位——以產品特徵為導向，如白加黑;
F、產品功能定位——以產品的使用功能為導向，如藍天六必治、蓋中蓋、腦白金;
G、消費訴求定位——以消費期望為導向，如扳倒井;
在品牌定位後，附加一句廣告語，進一步突出定位，如「農夫山泉，有點甜」。
名牌是品牌的知名度、美譽度、客戶忠誠度和產品的質量穩定性、市場佔有率的高度統一。
必須強調的是，創建一個品牌，企業要比一般營銷付出數倍的代價，但一旦品牌樹立成功後，其後續效果是非品牌營銷所無法企及的。但品牌是既強大又脆弱的行銷工具，使用與維護不當，例如隨意嫁接產品、不合理延伸等，它會很快貶值，甚至出現負值。 11、產品/市場組合法
營銷策劃是一個十分復雜的知識體系，針對一個具體的營銷策劃課題，我們一方面倡導策劃者要全面、深入、細致、創造性地策劃思維與工作，同時，又要抓住主要矛盾，以期迅速作出方案，體現營銷效果。產品/市場組合法就是抓住營銷策劃重點的一種思維方法。
產品/市場組合法：老產品老市場(突出成本與價格優勢)、新產品老市場(突出產品的功能特色)、老產品新市場(突出產品的品牌)、新產品新市場(大力造勢)。產品/市場組合法在理念上確立了產品定位與促銷手段之間的關系框架。
市場有新老之分，老市場是指消費者普遍對某種產品有了成熟的消費習慣和知識，而新市場的情況反之。
產品有新老之分，老產品是指在產地，企業生產的產品已經定型，與其它同類產品「同質化」，而新產品則反之。
企業營銷策劃是一個「大家族」，進一步細究還包括銷售組織策劃、銷售團隊文化策劃等。

㈣ 市場營銷戰略策劃書

(只做參考)
(1)以商品的用途,向該商品的營銷市場進軍.
(2)根據商品目版前的商品銷售市場,以以下不定方式權定位:
{25%--4年,50%--5年,75%--6年,85%--8年,100%--9至10年}
(3)以商品目前的商品銷售狀況和行情,以以下不定方式制定銷售額,市場分額和利潤目標:
口訣{3年變一變,5年入人心.4年變一變,利空消息都靠邊}
不過,市場時常變化,你也只能參考,不盲目信以上規則,我可是不付任何責任的!

㈤ 做一個簡單營銷策劃方案。包括：項目名稱，項目概述，市場分析，STP（市場細分，目標市場選擇，市場定位）

在這里求策劃方案，還不如直接在網路里搜呢，建議你去豆丁網下一個去。

㈥ 市場營銷策劃書的格式

基本上會包含以下內容：
1)營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售量為×××萬件，預計毛利×××萬元，市場佔有率實現××。
2)營銷戰略(具體行銷方案)
①營銷宗旨，一般企業可以注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品准確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略; 以產品主要消費群體為產品的營銷重點; 建立起點廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區域等。
②產品策略：通過前面產品市場機會與問題分析，提出合理的產品策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
產品定位。產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產品迅速啟動市場;
產品質量功能方案。產品質量就是產品的市場生命。企業對產品應有完善的質量保證體系;
產品品牌。要形成一定知名度，、美譽度，樹立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創牌意識;
產品包裝。包裝作為產品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿意的包裝策略;
產品服務。策劃中要注意產品服務方式、服務質量的改善和提高。
③價格策略。這里只強調幾個普遍性原則：
拉大批零差價，調動批發商、中間商積極性; 給予適當數量折扣，鼓勵多購; 以成本為基礎，以同類產品價格為參考。使產品價格更具競爭力。若企業以產品價格為營銷優勢的則更應注重價格策略的制訂。
④銷售渠道。產品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵中間商、代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。
⑤廣告宣傳。
A、原則：服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產品形象，同時注重樹立公司形象;長期化：廣告宣傳商品個性不宜變來變去，變多功能了，消費者會不認識商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時段上應推出一致的廣告宣傳;廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時，注重抓宣傳效果好的方式;不定期的配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行，如重大節假日，公司有紀念意義的活動等。
B、實施步驟可按以下方式進行：策劃期內前期推出產品形象廣告;銷後適時推出誠征代理商廣告;節假日、重大活動前推出促銷廣告;把握時機進行公關活動，接觸消費者;積極利用新聞媒介，善於創造利用新聞事件提高企業產品知名度。
⑥具體行動方案。
根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密，操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。
3)策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整個營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用、階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不再詳談，企業可憑借經驗，具體分析制定。
4)方案調整。
這一部分是作為策劃方案的補充部分。在方案執行中都可能出現與現實情況不相適應的地方，因此方案貫徹必須隨時根據市場的反饋及時對方案進行調整。
營銷策劃書的編制一般由以上幾項內容構成。企業產品不同，營銷目標不同則所側重的各項內容在編制上也可有詳略取捨
5）結束語。

㈦ 市場營銷策劃書怎麼寫

不同的行業都有不同的市場營銷計劃書及策劃書，請問您需要的是哪類行業的？ 有的是房地產類的，有用嗎？ 房地產全程策劃營銷案 現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括： 1、項目投資策劃營銷； 2、項目規劃設計策劃營銷； 3、項目質量工期策劃營銷； 4、項目形象策劃營銷； 5、項目營銷推廣策劃； 6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷； 7、項目服務策劃營銷； 8、項目二次策劃營銷； 第一章 項目投資策劃營銷 項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。 項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。 一 項目用地周邊環境分析 1、項目土地性質調查 .地理位置 .地質地貌狀況 .土地面積及紅線圖 .土地規劃使用性質 .七通一平現狀 2、項目用地周邊環境調查 .地塊周邊的建築物 .綠化景觀 .自然景觀 .歷史人文景觀 .環境污染狀況 3、地塊交通條件調查 .地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃 .項目的水、路、空交通狀況 .地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀 4、周邊市政配套設施調查 .購物場所 .文化教育 .醫療衛生 .金融服務 .郵政服務 .娛樂、餐飲、運動 .生活服務 .娛樂休息設施 .周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 .歷史人文區位影響 二 區域市場現狀及其趨勢判斷 1、宏觀經濟運行狀況 .國內生產總值： 第一產業數量 第二產業數量 第三產業數量 房地產所佔比例及數量 .房地產開發景氣指數 .國家宏觀金融政策： 貨幣政策 利率 房地產按揭政策 .固定資產投資總額： 全國及項目所在地 其中房地產開發比重 .社會消費品零售總額： 居民消費價格指數 商品住宅價格指數 .中國城市房地產協作網路信息資源利用 2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規 .項目所在地的居民住宅形態及比重 .政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規 .政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規 .短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃 3、項目所在地房地產市場總體供求現狀 4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現 6、商品住宅客戶構成及購買實態分析 .各種檔次商品住宅客戶分析 .商品住宅客戶購買行為分析 三 土地swot（深層次）分析 1、項目地塊的優勢 2、項目地塊的劣勢 3、項目地塊的機會點 4、項目地塊的威脅及困難點 四 項目市場定位 1、類比競爭樓盤調研 .類比競爭樓盤基本資料 .項目戶型結構詳析 .項目規劃設計及銷售資料 .綜合評判 2、項目定位 .市場定位： 區域定位 主力客戶群定位 .功能定位 .建築風格定位 五 項目價值分析 1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 .商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）： 選擇可類比項目 確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重 分析可類比項目價值實現的各要素之特徵 對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值 根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價 .類比可實現價值決定因素：類比土地價值 a 市政交通及直入交通的便利性的差異 b 項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區素質的差異 c 周邊市政配套便利性的差異 項目可提升價值判斷 a 建築風格和立面的設計、材質 b 單體戶型設計 c 建築空間布局和環藝設計 d 小區配套和物業管理 e 形象包裝和營銷策劃 f 發展商品牌和實力 價值實現的經濟因素 a 經濟因素 b 政策因素 2、項目可實現價值分析 .類比樓盤分析與評價 .項目價值類比分析： 價值提升和實現要素對比分析 項目類比價值計算 六 項目定價模擬 1、均價的確定 .住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法 有效需求成本加價法 a 分析有效市場價格範圍 b 確保合理利潤率，追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價 2、項目中具體單位的定價模擬 .商品住宅定價法： 差異性價格系數定價法（日照採光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數） .各種差異性價格系數的確定： 確定基礎均價 確定系數 確定幅度 .具體單位定價模擬 七 項目投入產出分析 1、項目經濟技術指標模擬 .項目總體經濟技術指標 .首期經濟技術指標 2、項目首期成本模擬 .成本模擬表及其說明 3、項目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價假設 銷售收入模擬表 .利潤模擬及說明： 模擬說明 利潤模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動時對利潤的影響 銷售價格變動時對利潤的影響 八 投資風險分析及其規避方式提示 1、項目風險性評價 .價值提升及其實現的風險性： 項目的規劃和設計是否足以提升項目同周 邊項目的類比價值 項目形象包裝和營銷推廣是否成功 2、資金運作風險性 .減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本 .對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠 3、經濟政策風險 .國際國內宏觀經過形勢的變化 .國家地方相關地產政策的出台及相關市政配套設施的建設 九 開發節奏建議 1、影響項目開發節奏的基本因素 .政策法規因素 .地塊狀況因素 .發展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略、銷售政策及價格控制因素 .市場供求因素 .上市時間要求 2、項目開發節奏及結果預測 .項目開發步驟 .項目投入產出評估 .結論 第二章 項目規劃設計策劃營銷 通過完整科學的投資策劃營銷分析，發展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發展後，市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建築規劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發展商將"以人為本"的規劃思想和提高人居環境質量作為目標去實現消費者的需求。項目規劃設計策劃營銷是基於市場需求而專業設計的工作流程。 項目規劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建築風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。 一 總體規劃 1、項目地塊概述 .項目所屬區域現狀 .項目臨界四周狀況 .項目地貌狀況 2、項目地塊情況分析 .發展商的初步規劃和設想 .影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素 .土地swot分析在總體規劃上的利用和規避 .項目市場定位下的主要經濟指標參數 3、建築空間布局 .項目總體平面規劃及其說明 .項目功能分區示意及其說明 4、道路系統布局 .地塊周邊交通環境示意： 地塊周邊基本路網 項目所屬區域道路建設及未來發展狀況 .項目道路設置及其說明： 項目主要出入口設置 項目主要幹道設置 項目車輛分流情況說明 項目停車場布置 5、綠化系統布局 .地塊周邊景觀環境示意： 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向 .項目環藝規劃及說明： 項目綠化景觀系統分析 項目主要公共場所的環藝設計 6、公建與配套系統 .項目所在地周邊市政配套設施調查 .項目配套功能配置及安排 .公共建築外立面設計提示： 會所外立面設計提示 營銷中心外立面設計提示 物業管理公司、辦公室等建築外立面設計提示 其他公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示 .公共建築平面設計提示： 公共建築風格設計的特別提示 項目公共建築外部環境概念設計 7、分期開發 .分期開發思路 .首期開發思路 8、分組團開發強度 二 建築風格定位 1、項目總體建築風格及色彩計劃 .項目總體建築風格的構思 .建築色彩計劃 2、建築單體外立面設計提示 .商品住宅房外立面設計提示： 多層、小高層、高層外立面設計提示 不同戶型的別墅外立面設計提示 針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示 其他特殊設計提示 .商業物業建築風格設計提示 三 主力戶型選擇 1、項目所在區域同類樓盤戶型比較 2、項目業態分析及項目戶型配置比例 3、主力戶型設計提示 .一般住宅套房戶型設計提示 .躍式、復式、躍復式戶型設計提示 .別墅戶型設計提示 4、商業物業戶型設計提示 .商業群樓平面設計提示 .商場樓層平面設計提示 .寫字樓平面設計提示 四 室內空間布局裝修概念提示 1、室內空間布局提示 2、公共空間主題選擇 3、庭院景觀提示 五 環境規劃及藝術風格提示 1、項目周邊環境調查和分析 2、項目總體環境規劃及藝術風格構想 .地塊已有的自然環境利用 .項目人文環境的營造 3、項目各組團環境概念設計 .組團內綠化及園藝設計 .組團內共享空間設計 .組團內雕塑小品設計提示 .組團內椅凳造型設計提示 .組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示 4、項目公共建築外部環境概念設計 .項目主入口環境概念設計 .項目營銷中心外部環境概念設計 .項目會所外部環境概念設計 .項目營銷示範中心沿途可營造環境概念設計 .針對本項目的其他公共環境概念設計 六 公共傢具概念設計提示 1、項目周邊同類樓盤公共傢具擺設 .營銷中心大堂 .管理辦公室 2、本項目公共傢具概念設計提示 七 公共裝