寫字樓市場定位分析該怎麼分析

『壹』 北京寫字樓市場客戶群分析

北京寫字樓市場客戶群分析

研究北京寫字樓市場，首先要弄清寫字樓市場的分布狀態。寫字樓項目集中分布的各個區域呈現出不盡相同的特徵，直觀地體現了不同商圈的地緣優勢，從而決定了各商圈的產業特徵、客戶群特徵及其在北京寫字樓市場的定位。

1. 五大中心商圈

北京市寫字樓的分布從地理位置上看，主要集中在四環以內的市中心區域，高緯環球將這種位於市中心的寫字樓聚集區劃分為五大主要商圈，即中央商務區（CBD）商圈、亮馬河商圈、東二環商圈、金融街商圈以及中關村商圈。這五大商圈集中了北京市絕大部分頂級、甲級寫字樓項目。

中央商務區（CBD）商圈：

中央商務區商圈是北京市知名度最高的的國際性商務中心區，該地段商用物業價值極高，是北京市寫字樓市場最重要的核心商圈之一。高緯環球研究數據表明，截止到2006年年底，該商圈內各等級寫字樓總存量約為250萬平方米，其中甲級寫字樓存量佔到了總存量的36%左右。按使用面積計算的平均有效凈租金，頂級寫字樓達到每月每平米41.39美元，甲級寫字樓及乙級寫字樓分別為每月每平米31.59美元和20.87美元。總體上，整體水平略高於其他商圈。

多年的自然衍變使該商圈寫字樓的客戶構成較為穩定，基本形成了以公司總部為核心、以外資金融保險機構、電信業、咨詢服務機構為配套的產業生態鏈。目前入駐CBD商圈的世界500強企業超過120家，其他商圈只能望其項背。寫字樓租戶以國際知名的外資公司為主，涉及的行業類型包括提供專業服務的律師事務所，咨詢公司，及外資銀行、保險公司、能源類企業等。例如：如富而德法律服務事務所, 普華永道, 麥肯錫,雪佛龍德士古, 埃克森美孚石油公司,荷蘭銀行, 福特, 豐田, 摩托羅拉, 惠普, 殼牌等等。中央電視台、北京電視台的東遷，將使得傳媒業成為未來CBD商圈寫字樓市場租戶構成的重要組成部分。

中央商務區商圈，憑借不斷優化的發展環境，豐富的涉外資源、濃郁的商務氛圍及日趨改善的基礎設施，成為眾多全球知名跨國公司辦公選址的首選地，也是中國首都北京和國際化大都市接軌的一扇窗口。

亮馬河商圈：

緊鄰第二、三使館區的亮馬河商圈享有最便利的機場交通，擁有眾多的高檔涉外酒店及豐富的商務服務設施，同時到主要的涉外住宅區也只有不超過半小時的車程，是眾多外資企業，尤其是汽車製造業、航空公司等辦公地址的首選。很多國際及國內航空公司、汽車製造商和一些外國使館、組織機構成為該區域寫字樓的主要客戶群體。例如，國航、波音、寶馬、戴姆勒克萊斯勒、本田、現代、通用汽車、菲亞特、德國商會、日本出入境管理處等。

北京市場寫字樓的需求不斷增長，和其他商圈層出不窮的大量新增寫字樓供應量相比，亮馬河商圈內寫字樓供應量卻一直相對有限。高緯環球最新研究數據表明，該商圈甲級寫字樓平均有效凈租金已超過CBD商圈，躍居市場首位，達到每月每平米32.34美元。而乙級寫字樓的租金相對較低，約為每月每平米17.13美元。

東二環商圈：

東二環商圈匯集了北京寫字樓市場上很多早期的寫字樓項目，如國際俱樂部、恆基中心、中糧廣場等。很多寫字樓在當時成為外資企業辦公選址的熱點項目。如今機場高速的延長、東直門交通樞紐的建設以及中關村雍和科技園的成立，大大地提升了東二環商圈的吸引力。高緯環球最新研究數據表明該區域甲級寫字樓有效凈租約為每月每平米24.82美元。

東二環商圈是外資公司在北京的重要聚集地，如匯豐銀行、渣打銀行、可口可樂、飛利浦、畢益輝系統、蒂森克虜伯、輝瑞制葯等。值得一提的是，安永、畢馬威、德勤，四大會計師事務所中三大聚集在此，外企聚集效應可見一斑。

最近一段時間以來，東二環商圈更多地吸引了著名內資機構，尤其是石油巨頭、通信公司、銀行及保險公司的目光，如中國人壽集團、中石油、中海油、中石化、中國銀行北京分行等。

金融街商圈：

金融街商圈一直以來都是國有大型企業、國內知名銀行機構、政府主要監管部門及組織機構的匯集地。高緯環球最新研究數據表明，該商圈按使用面積計算的甲級寫字樓有效凈租金約為每月每平米29.95美元。

該商圈內的寫字樓項目多數已自用為主。銀行類企業、金融機構、IT、電信企業、一些國有大型企業及政府機構的總部雲集於此，成為整棟購買或散購寫字樓面積的主力軍，使得金融街商圈內很多寫字樓供應量在正式投放市場前就被以購買的形式消化，而長期持有並對外出租的寫字樓項目十分有限。

從性質上看，金融街商圈寫字樓的客戶構成主要以內資企業或機構組織為主，如中國銀行, 工商銀行, 中國網通, 平安保險, 泰康人壽，以及擔任國家金融業監管職能的「一行三會」，即中國人民銀行、中國保監會、銀監會、證監會。隨著中國加入世貿組織後對外資金融業的逐步開放，以及隨之出台的西城區促進金融產業發展優惠政策的吸引，從去年開始逐漸吸引了越來越多的外資金融機構入駐，如高盛、摩根大通、瑞銀集團、加拿大皇家銀行等。

中關村商圈：

中關村商圈依託其特有的文化教育及高科技人才資源等方面的優勢，一直以來是國內的IT企業及跨國公司研發總部的首選之地。高緯環球最新研究數據表明，該商圈甲級寫字樓平均有效凈租金（按使用面積計算）約為每月每平米22.83美元。其租金水平在五大中心商圈中相對低廉。寫字樓客戶主要為IT及網路相關的高科技企業、研發中心，如NEC、方正、Google、AMD、Intel、微軟研究院、三星研究中心等。

此外，中關村商圈憑借其鄰近眾多高等學府而特有的創業氛圍，還匯集了很多高新技術領域內的中小企業、孵化器等成長型企業。

2. 五大邊緣化商圈

隨著北京市區域經濟的發展，「兩軸兩帶多中心」政策的穩步推進，城市以及城郊基礎設施建設的不斷完善，高科技園區或開發區的改造建設以及相關優惠政策的吸引，一些公司的辦公區域也逐步向城郊延伸，呈現出寫字樓市場「邊緣化」的發展態勢。高緯環球將這種邊緣逐步形成或頗具雛型的寫字樓項目聚集區劃分為五個「邊緣化商圈」，即上地/軟體園商圈，亞奧商圈，望京/酒仙橋商圈，經濟技術開發區（BDA）商圈，以及總部基地（ABP）商圈。

『貳』 市場定位分析什麼是市場定位

目標市場范圍確定抄後，企襲業就要在目標市場上進行定位了。市場定位是指企業全面地了解、分析競爭者在目標市場上的位置後，確定自己的產品如何接近顧客的營銷活動。市場定位（Market Positioning）是 70年代由美國學都阿爾·賴斯提出的一個重要營銷學概念。所謂市場定位就是企業根據目標市場上同類產品競爭狀況，針對顧客對該類產品某些特徵或屬性的重視程度，為本企業產品塑造強有力的、與眾不同的鮮明個性，並將其形象生動地傳遞給顧客，求得顧客認同。市場定位的實質是使本企業與其他企業嚴格區分開來，使顧客明顯感覺和認識到這種差別，從而在顧客心目中佔有特殊的位置。

『叄』 簡述市場定位的基本步驟

1、分析目標市場的現狀, 確認企業的潛在競爭優勢

此步驟的中心任務是回答以下三個問題:

一個是競爭對手產品的定位是什麼？其次, 目標市場中客戶的需求滿意度是多少, 真正需要的是什麼？第三, 競爭對手的市場定位和潛在客戶的實際需求要求企業應該做什麼, 能做什麼？

要回答這三個問題, 企業營銷人員必須通過一切調查手段, 系統地設計、搜索、分析和報告有關這些問題的信息和研究結果。

通過回答上述三個問題, 企業可以把握和確定潛在的競爭優勢在哪裡。

2、准確選擇競爭優勢, 目標市場初步定位競爭優勢表明企業可以超越競爭對手的能力。這種能力既可以存在, 也可以是潛在的。選擇競爭優勢, 其實是一個將企業的實力與競爭對手的實力進行比較的過程。

比較指標應該是一個完整的系統, 只有這樣才能准確地選擇相對的競爭優勢。通常的做法是分析和比較公司和競爭對手在企業管理、技術開發、采購、生產、營銷、金融和產品七個方面的強項和弱項。

選擇最適合企業優勢的項目, 以初步確定企業在目標市場中的位置。

3、顯示出獨特的競爭優勢和重新定位

這一步的主要任務是讓企業通過一系列的促銷活動, 准確地將自己獨特的競爭優勢傳播給潛在客戶, 讓客戶心中留下深刻的印象。

為此, 企業應首先使目標客戶理解、了解、熟悉、認同、喜歡和青睞企業的市場定位, 在客戶心目中樹立與該定位一致的形象。

其次, 企業通過各種努力, 強化目標客戶的形象, 保持對目標客戶的理解, 穩定目標客戶的態度, 加深目標客戶的感情, 鞏固形象與市場一致。

最後, 企業應注意目標客戶對其市場定位的認識偏差或由於企業市場定位的宣傳錯誤所造成的目標客戶的模糊、混淆和誤解,及時糾正與市場定位形象不一致的情況。

即使企業的產品適合在市場上定位, 在下列情況下也應考慮重新定位:

(1) 競爭對手在企業產品附近推出新產品, 侵佔企業產品的部分市場, 使企業產品的市場佔有率下降。
(2) 消費者的需求或偏好發生了變化, 導致企業產品銷售銳減。

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市場定位原則

每個企業經營不同的產品, 面對不同的客戶, 在競爭環境中也是不同的, 所以市場定位的原則也是不同的。

一般來說, 市場定位基於以下四點:

1、根據具體產品特點進行定位構成產品內在特性的許多因素可以作為市場定位的原則。

如原料、材料、質量、價格等。"七喜" 蘇打水被定位為 "非可樂", 強調它是一種不含咖啡因的飲料, 不像可樂飲料。

"泰寧" 止痛葯被定位為 "非阿司匹林止痛葯", 顯示出葯物成分和以前的止痛葯之間的本質區別。

仿皮外套和真正的水貂服裝市場定位將不一樣, 同樣, 不銹鋼餐具和純銀餐具的定位是一樣的, 這也是令人難以置信的。

2、根據客戶收到的利益進行定位

產品為客戶提供的好處是他們所能體驗到的最好的, 也可以作為定位的基礎。米勒 (米勒), 美國, 1975年。

一種低熱量的 "Lite" 啤酒被引入, 它被定位為一種不會發胖的啤酒, 迎合那些經常喝啤酒並擔心發胖的人的需求。

3、根據用戶類型進行定位

企業經常試圖將產品指向特定類別的用戶, 以便根據這些客戶的觀點塑造正確的形象。

米勒啤酒在美國已經定位其原來的品牌, "高生" 啤酒, 在 "啤酒香香檳酒", 吸引了許多高收益的婦女誰不經常喝啤酒。

後來發現, 3 0% 的暴飲暴食者消費了約 8 0% 的啤酒銷量, 因此該公司在成功鑽探後展示了石油工人狂歡的鏡頭, 以及年輕人在海灘上沖刺後飲酒的鏡頭, 創造了"被拋棄的能量的形象"

在廣告中, "免費時喝米勒", 從而成功地佔據了啤酒狂歡市場10年。事實上, 許多企業往往依靠不止一個原則進行市場定位, 但同時使用多種原則。

因為要反映企業及其產品的形象, 市場定位必須是多維、多面的。

4、根據特定的使用場合和用途定位為舊產品尋找新的用途是為產品創造新的市場定位的好方法。

小蘇打曾經被廣泛用作家用洗滌劑、除臭劑和烘焙原料, 現在有很多新產品取代了上述一些小蘇打的功能。

我們曾經引進小蘇打作為冰箱除臭劑, 以及一家將小蘇打用作醬汁和肉類鹵素成分的公司, 以及一家發現小蘇打可以作為冬季流感患者飲料的公司。

中國有生產 "餅干" 的廠家最初將其產品定位為家庭休閑食品, 後來發現很多客戶購買禮品, 並將其定位為禮品。

『肆』 怎麼進行市場定位

企業市場定位的全過程可以通過以下三大步驟來完成：
1、識別潛在競爭優勢
這一步驟的中心任務是要回答以下三個問題：
一是競爭對手產品定位如何?
二是目標市場上顧客慾望滿足程度如何以及確實還需要什麼?
三是針對競爭者的市場定位和潛在顧客的真正需要的利益要求企業應該及能夠做什麼?
要回答這三個問題，企業市場營銷人員必須通過一切調研手段，系統地設計、搜索、分析並報告有關上述問題的資料和研究結果。
通過回答上述三個問題，企業就可以從中把握和確定自己的潛在競爭優勢在哪裡。

2、核心競爭優勢定位
競爭優勢表明企業能夠勝過競爭對手的能力。這種能力既可以是現有的，也可以是潛在的。選擇競爭優勢實際上就是一個企業與競爭者各方面實力相比較的過程。比較的指標應是一個完整的體系，只有這樣，才能准確地選擇相對競爭優勢。通常的方法是分析、比較企業與競爭者在經營管理、技術開發、采購、生產、市場營銷、財務和產品等七個方面究竟哪些是強項，哪些是弱項。藉此選出最適合本企業的優勢項目，以初步確定企業在目標市場上所處的位置。

3、戰略制定
這一步驟的主要任務是企業要通過一系列的宣傳促銷活動，將其獨特的競爭優勢准確傳播給潛在顧客，並在顧客心目中留下深刻印象。
首先應使目標顧客了解、知道、熟悉、認同、喜歡和偏愛本企業的市場定位，在顧客心目中建立與該定位相一致的形象。
其次，企業通過各種努力強化目標顧客形象，保持目標顧客的了解，穩定目標顧客的態度和加深目標顧客的感情來鞏固與市場相一致的形象。
最後，企業應注意目標顧客對其市場定位理解出現的偏差或由於企業市場定位宣傳上的失誤而造成的目標顧客模糊、混亂和誤會，及時糾正與市場定位不一致的形象。企業的產品在市場上定位即使很恰當，但在下列情況下，還應考慮重新定位：
(1)競爭者推出的新產品定位於本企業產品附近，侵佔了本企業產品的部分市場，使本企業產品的市場佔有率下降。
(2)消費者的需求或偏好發生了變化，使本企業產品銷售量驟減。

市場定位： 市場定位也稱作「營銷定位」，是市場營銷工作者用以在目標市場（此處目標市場指該市場上的客戶和潛在客戶）的心目中塑造產品、品牌或組織的形象或個性的營銷技術。
企業根據競爭者現有產品在市場上所處的位置，針對消費者或用戶對該產品某種特徵或屬性的重視程度，強有力地塑造出本企業產品與眾不同的、給人印象鮮明的個性或形象，並把這種形象生動地傳遞給顧客，從而使該產品在市場上確定適當的位置。
市場定位的目的是使企業的產品和形象在目標顧客的心理上占據一個獨特、有價值的位置。

『伍』 產品的市場分析要怎麼寫呢

思路：包括市場現狀調查和市場未來預測兩部分，首先要下功夫，認真做好產品市場現狀調查，在此前提下，正確運用科學方法，做好產品市場未來預測。範文如下：

一、市場現狀調查

市場現狀調查主要包括市場環境調查、技術發展趨勢調查、市場需求調查、產品及價格調查、競爭能力調查五個部分;

1、市場環境調查

包括政治、法律環境調查和經濟、社會環境調查兩部分;政治、法律環境調查主要是對國家有關方針、政策、法律、法規的調查;經濟、社會發展、環境調查主要是對GDP、國民收入、人口數量構成及物價水平調查；

對全民受教育程度、民族地理分布、風俗習慣、職業構成、宗教信仰、審美觀念及價值觀念的調查;

2、技術發展趨勢調查

主要包括新技術及新工藝發展趨勢調查、新產品技術現狀調查、技術研究政策調查三部分;其中，新技術及新工藝發展趨勢調查是對技術創新與發明、新工藝開發等國內外最新技術動向的調查;新產品技術現狀調查是對國內外現有產品的設計、質量、價格、壽命等進行調查；

技術研究政策調查是指國家對科研、技術開發、高新技術產業的政策和計劃以及國內外專利和發明情況的調查；

3、市場需求調查

是通過對價格、收入、相關商品價格、消費者購買能力及偏好、政策的變化、季節的變化、廣告以及消費者對未來價格的預期等影響市場需求的因素進行調查，最終確定市場的現實需求及潛在需求;

4、產品及價格調查

產品調查是指對產品的包裝、規格品種、方便性、耐久性、用戶的評價、市場佔有率等方面的調查;價格調查是對產品價格的供給及需求彈性、國家政策對價格*、產品定價策略及方法的選擇以及價格變化後用戶和競爭對手的可能反應等進行調查。

5、競爭能力調查

主要是對競爭對手及產品進行調查;對於競爭對手的調查主要包括對其數量、分布、市場佔有率、產品銷售額、生產能力、產品成本、工藝水平，及其競爭策略和手段等進行調查；

對其產品的調查主要是對其產品設計能力、工藝能力、質量、數量、品牌、成本、價格、服務以及競爭對手新產品開發動向等方面進行調查。

圍繞著市場現狀調查的內容，經常採用的調查方法是電話問卷調查;資料調查法(公開報刊及雜志、互聯網等);詢問法(面談、電話、座談等);觀察法(直接觀察法、親身經歷法、痕跡觀察法、行為記錄法)以及實驗法。

二、市場未來預測

市場未來預測的內容主要包括市場需求潛量預測、市場佔有率預測、資源預測、價格預測、技術發展預測等。

1、市場需求潛量預測

在一定時期、一定范圍內，對某項商品的購買力及投向的預測，以掌握市場發展及社會總需求的動態變化趨勢，研究社會需求的具體特點，結合企業自身情況，確定目標市場，制定合理的市場營銷方案。

2、技術發展預測

在充分佔有大量信息的基礎上，通過科學的預測方法，圍繞著定性、定量、時間、概率四個要素對一定范圍內的技術發展水平、速度、趨勢進行預測;

圍繞著市場未來預測的內容，經常採用定性和定量兩種預測方法;其中定性預測主要採用經理評判法、專家意見法、綜合意見法;銷售人員估計法等;定量預測主要採用移動平均法、指數平滑法、回歸分析法以及季節變動法等;

市場部分的內容在可行性研究報告中的重要性越來越大，客戶對可行性研究報告中市場部分編制深度和廣度的要求也越來越高。工程專業咨詢人員一定要高度重視可行性研究報告市場部分的編撰質量和編撰水平，以期為客戶交出一份滿意的產品市場分析答卷。

(5)寫字樓市場定位分析該怎麼分析擴展閱讀：

市場分析的作用主要表現在兩個方面：

一、是企業正確制定營銷戰略的基礎

企業的營銷戰略決策只有建立在扎實的市場分析的基礎上，只有在對影響需求的外部因素和影響企業購、產、銷的內部因素充分了解和掌握以後，才能減少失誤，提高決策的科學性和正確性，從而將經營風險降到最低限度。

二、是實施營銷戰略計劃的保證

企業在實施營銷戰略計劃的過程中，可以根據市場分析取得的最新信息資料，檢驗和判斷企業的營銷戰略計劃是否需要修改，如何修改以適應新出現的或企業事先未掌握的情況，從而保證營銷戰略計劃的順利實施。

『陸』 對企業的市場定位應從哪方面入手

外部環境分析：1、一般環境分析：所處經濟體相關的經濟形勢、政策專導向、技術發展屬水平和社會導向（如人們的價值觀、產品使用習慣等）還有人口統計變數（如男女比例、年齡分布、教育程度分布等）；2、產業環境分析：波特的五力模型和產品生命周期（具體可以在網上搜一下）。3、運營環境分析：主要是分區域銷售情況和渠道分布狀況

市場環境分析包括：1、市場集中度分析，主要指標有CR4、HI等；2、產品差異化分析（包括機型、功能、品牌等）；3、進入壁壘（主要包括政策壁壘、技術壁壘、專業壁壘、規模經濟壁壘）等；4、標桿企業分析（該市場領域里排名靠前市場份額較大的企業）

以上是基本的市場環境分析，按照這個框架走對環境進行分析是比較全面的了。

如果要進一步做市場營銷戰略方面的分析還有營銷經典的STP（細分、目標、定位）和4PS（產品、價格、渠道、促銷）。

這主要是針對有形產品的分析，如果是無形產品如服務，那他的分析方法更加復雜。先說這么多吧

『柒』 如何分析創業項目的市場定位

創業做生意一定要周密考察和科學取捨。現在有個新出來的產品，可以先試銷，產品叫五比牆畫，很有創意的，感覺會是以後牆面裝飾的流行趨勢。