瑞虹新城市場定位

① 五角場板塊現有在售商業地產項目是哪6個

1．超越75萬平方米商業力壓徐家匯長久以來，徐家匯商圈始終是上海人流量最多、日均銷售額最高的地區，如今這一地位受到五角場商圈的挑戰。去年年底，總建築面積33.43萬平方米的超級商業巨無霸———上海萬達商業廣場在五角場商圈隆重開業，巴黎春天百貨、萬達國際影城、沃爾瑪購物中心、特力屋家居廣場、寶大祥青少年購物中心、上海黃金珠寶城，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閑品牌匯聚於此。本月底，緊鄰的百聯又一城也將以高端、多元化的商業組合閃亮登場。精品百貨、特色餐飲、時尚數碼、頂級影城……徐家匯商圈所擁有的商業氛圍、服務設施、娛樂享受、時尚觸覺已全部現身五角場商圈。全新揭幕的商業航母吸引了浦東、虹口、閘北、寶山等周邊區域以及江浙等鄰近省市的高消費群體。新五角場不僅已在商業配備上比肩徐家匯，其規模更將超越徐家匯。最新統計表明，徐家匯現有商業面積50萬平方米，而今年內五角場地區落成的商業項目面積就達43萬平方米，加上原有的商業項目，五角場商業面積已將在徐家匯之上。此外，華聯商廈楊浦店和亞繁商廈旁邊將來還可以再規劃建設兩家大型MALL。而徐家匯除了大宇廣場基地外，已經沒有可供新建項目的土地。到2010年，五角場的商業面積將達到75萬平方米，全面超越徐家匯的商業體量。2．騰飛 黃金10號線助推被譽為軌道交通黃金線的10號線在五角場中心商務區設有五角場和江灣體育場2個站點，由地下商業走廊相連，實現了雙站互通的聯動效應。途經虹橋機場、徐家匯、淮海中路、南京東路多個交通樞紐站點，可與其它各條軌道交通線實現輕松換乘。10號線還將與中環線高架道路、橢圓形環島下沉式廣場以及人行地道等構成五角場五層立體交通網路。與一號線成就了徐家匯的繁榮一樣，10號線也為五角場的發展插上騰飛翅膀。同時，軌道交通8號、12號、17號多條建設、規劃中的軌道交通線路，都將穿越五角場周邊區域，加上毗鄰的目前已通車的軌道交通3號線以及區域內集聚的30餘條公交線路，四通八達的交通網為五角場創造了非凡的發展速度與發展空間。3．時尚 海派新文化聚集原先只有在徐匯的八萬人體育場、上海大舞台、以及虹口足球場才上演的大型演唱會已於去年年底首度搬師江灣體育場,長達5個多小時並有眾多明星出席的創智天地慈善馬拉松演唱會開創了五角場時尚文化演出的序幕，各類體育活動、音樂會、沙龍、嘉年華將在此頻頻登場，不僅為五角場聚集旺盛的人氣，更使之成為繼徐匯、虹口之後的又一處上海時尚、文化的聚集區。4．人文 百年名校知識核爆五角場地區人文優勢突出，不僅擁有以復旦、同濟百年名校為首的高等院校，更憑借周邊高校的人才與科研優勢，集聚而成科技產業，及以教育培訓、研發創新、科技中介、咨詢服務等為主的現代服務業。百年名校形成的文化氛圍以及人才優勢在上海各大城區中可謂首屈一指、無與倫比。5．生態 新江灣綠色生活毗鄰五角場商圈的國際級生態園區新江灣城，規劃佔地面積9.45平方公里，由區政府統一規劃植樹造綠、鋪設道路、建造景觀，規劃中有17萬平方米新江灣公園、遊艇碼頭等高端休閑設施，成為五角場的後花園。6．價值 較量之下彰顯無限潛力◇五角場VS徐家匯從徐家匯和五角場樓市的現狀和發展看，城市副中心無論處在上升期還是調整期，高端優質樓盤在吸引高端客戶的同時將獲得更好的租售投資保障，始終體現出更好的保值與增值性。作為上海較早發展起來的城市副中心，以白領精英和境外購房者為主的徐家匯樓市始終是上海房價的制高點。早在2002年，高端樓盤售價就攀上了每平方米20000元枝頭。宏觀調控，徐家匯的高檔樓盤在一片降價聲中仍然保持穩健發展，正經歷新一輪的置業熱潮，房價居高不下，位於淮海西路的匯寧花園的均價已突破30000元/平方米，位於辛耕路的永新城的售價也已達到每平方米25000元左右。相比之下，作為新興城市副中心的五角場目前的房價明顯被低估。隨著五角場商業氛圍、產業發展及配套環境的迅速騰飛，知名企業紛紛入駐，名校、名企集聚了大量兼具高知識背景、高收入水平、高眼光品味的境內外人士，而由知名發展商規劃興建的具有完善功能規劃、卓越產品設計以及巨大發展空間的高品質樓盤亦應運而生，為寸土寸金的黃金五角場注入了新的活力。而目前五角場高端樓盤的價格遠低於徐家匯，五角場城市副中心的迅速發展，使得該地區成為上海最具潛力的地產板塊之一，並直接導致此版塊高檔樓盤價值的持續上升，這個趨勢將在今年得到進一步體現。◇五角場VS新江灣城五角場版塊與相鄰的新江灣城版塊，可謂各有特色、相輔相成，均在2006年樓市中有不俗表現。2006年初推出的新江灣城一號作品，價格一路攀升，而市場反響持續熱烈，年底收盤時推出的毛坯期房售價已達到每平方米14000元。年底，華潤置地以15.41億元拿下新江灣城C2地塊，創下新高，樓板價加上建安成本等，預計該項目建成後的毛坯房成本價將不低於每平方米15000元。五角場版塊的2006年度扛鼎之作非創智坊莫屬。作為創智天地的主要功能組成，集創意辦公、優質公寓、多元休閑及服務設施於一體的創智坊開盤不久已頻頻受到大學教授、企業金領、境外人士以及「海歸派」的青睞。在他們看來，創智坊個性鮮明的建築風格、舒適和諧的居住環境、全裝修現房的優質品質、世界級數碼社區的配套優勢、以及地處五角場商圈的無限發展潛力，充分體現了身份、品味與眼光。縱觀五角場版塊及新江灣城版塊，前者已經初顯城市副中心的格局和風范，而新江灣城的商業配套及交通設施目前還只能依附於五角場商圈。從兩者的長期規劃來看，也體現出五角場領跑、新江灣城作為後盾的不同側重。五角場版塊除了龍頭項目創智天地擁有的大片規劃用地之外，已無大宗土地可以供應，而新江灣城擁有的大量土地儲備則將作為強大後盾，因而對於投資性客戶而言，五角場土地的稀缺性和持續減少的供應蘊含了更高的升值潛力，將帶來非比一般的短期及長期回報。頭腦風暴巴菲特投資邏輯分析五角場地產投資價值沃倫.巴菲特，世界排名第二的富翁，個人資產價值數百億美元，掌控著世界最大的企業集團之一。「我們不想以最便宜的價格買最糟糕的，我們要的是按合理的價格買最好的！」獨特、深刻但又易於理解和操作的投資哲學及投資策略被無數投資人士奉為經典！A．地位決定價值 選擇有天生地理優勢的樓盤巴菲特認為選擇地理位置優越的樓盤是遵循地產價值決定論的首要原則。房地產價值的決定因素，除了地利還是地利。從發展趨勢來看，城市的發展往往是由原有的市中心向外蔓延，由於土地不可再生，越臨近市中心的樓盤具有的價值必然越高，升值潛力越大，抗跌性也越強。在樓市整體價格上升時，優秀地塊的樓盤是價格上升的引領者，而在市場相對低迷時期，很多區域的房價都有不同程度的下降，但核心區域的樓盤房價依然能夠保持堅挺。———創智坊地處五角場核心位置，天生擁有地理優勢。佔地84公頃的創智天地，總建築面積超過100萬平方米，新近又取得了新江灣城的一塊土地，使其南享五角場商圈黃金優勢，北接新江灣城生態綠化環境，成為五角場首屈一指的龍頭項目。B．增加安全邊際 選擇具備良好公共設施的樓盤巴菲特信奉「安全邊際」理論，通俗解釋就是價值與價格相比被低估的程度或幅度。他傾向在產品和配套價值還未完全體現於價格時入市，投資未來將具備良好公共設施的對象。在這些區域，樓盤周邊正在進行地鐵、舊城改造等工程建設，暫時的施工場面容易掩蓋了其真正價值，投資者能夠以低價獲取。而在工程竣工後，這些樓盤的配套必然會有很大幅度提升，未來可以預計獲得更高的收益。———五角場的全面改建以及10號線的施工尚未全面完成，改建前的形象影響了整體區域價值認知，創智坊一期精裝修房均價僅稍高於周邊地段的毛坯房。但從其地塊的核心地位和五角場發展帶來的升值空間看，它的價值暫時被市場低估了。以它的地段、規模、定位，將來必定成為上海的一處地標性建築。C．保障投資成功 選擇有品牌保證的樓盤巴菲特曾說：「如果你一生中找到三個傑出的企業,你就會變得非常富裕。」在地產市場中，這一投資論同樣適用。從房地產商品化以來，市場在經歷過前期的探索和中期的競爭階段以後，涌現出了一批綜合實力超卓的品牌開發商。投資品牌開發商的開發項目，就相當於在先期獲得了市場關注度，在規避投資風險，獲得長期回報上，是明智的選擇。———創智坊由曾經開發過瑞虹新城、新天地、翠湖天地等知名地產項目的瑞安地產實力打造，並聯同甲骨文、思科、復旦量子基金、美國加州大學等眾多戰略合作夥伴，提供多元社區功能規劃及不同層面的協助。它所創造的品牌效應，對於置業者而言，就如同寶馬對於愛車族一般重要。D．關注內在價值 選擇有潛在機遇的樓盤房地產是一個充滿潛在機遇的市場，它往往受到城市發展的激發而產生巨大的升值潛力。在上海，未來城市副中心五角場等城市潛力區域的樓盤，隨著建設的推進，其價值也將日益彰顯。當然，認知潛力到選擇投資的過程中，投資者會受到價格的影響。這些樓盤往往在價格上高過相同質素的其它項目，但這不應該是阻礙投資決定的因素。相比價格，多關注投資項目的內在價值，才是識別出未來「黃金股」的關鍵訣竅。———創智坊以其完善的功能規劃、獨特的建築風格、舒適的社區環境、世界級數碼社區的配套優勢、高科技巨頭和知名大學的合作助力以及地處五角場商圈的無限發展潛力，充分體現了置業者的身份、品味與眼光。隨著五角場以及新江灣城建設發展的高速推進以及10號線的開通,創智坊優質的軟硬體設施、融工作、生活、休閑於一體的多重功能規劃所帶來的內在價值必會迅速顯露。

② 最近在寫論文，內容是關於徐家匯板塊房地產市場的現狀。誰提供點資料給我啊

1。早已超越750,000平方米的商業擊敗徐家匯徐家匯始終是最多的流量，最高平均每天銷售區域的上海人，現在這個狀態五角場挑戰。去年年底，總建築面積？334300平方米的超級商業巨無霸---上海萬達商業廣場，巴黎春天五角場店隆重開業，萬達國際影城，沃爾瑪購物中心，特力屋家居廣場，寶寶大祥青少年購物中心，上海黃金飾品的城市，以及近百家獨特的精品專賣，餐飲休閑品牌聚集在這里。本月底，有近100聯又一城也將是高端，多元化的業務組合首次亮相。精品百貨，特色餐飲，時尚，數碼，頂級錄音室......徐家匯商業國有大氣，服務設施，娛樂，時尚感都出現了五角場。新推出的商業載體，以吸引高，浦東，虹口，閘北，寶山周邊地區以及周邊省份的江蘇和浙江等消費群體。新五角場不僅擁有徐家匯商圈比肩，其規模將超過徐家匯。最新的統計數據表明，徐家匯現有商業面積？500000平方米，五角場完成今年的商業項目面積43萬平方米，加上原有的商業項目，五角場商業區擁有一流的徐家匯。華聯商廈楊浦店和商業大廈旁的上海亞繁未來的兩個大型MALL的規劃和建設。外面徐家匯除了大宇方形底座的新項目沒有可用的土地。五角場商業面積將達到750000平方米到2010年，全面超越徐家匯商業化量。 2。起飛的黃金10日線推進10號線，軌道交通黃金線在五角場中心商圈，五角場和江灣體育場兩個網站，通過地下商業走廊連接，實現雙基地的互操作性的聯動效應。通過虹橋機場，徐家匯，淮海路，南京東路交通樞紐的網站可以很容易地轉移到其他鐵路線。 10號線也將與中環線高架橋，橢圓形的迴旋處下沉式廣場和行人隧道構成五角場五層立體交通網路。一號線，10號線徐家匯騰飛的翅膀五角場開發的插件在繁榮的成果。同時，軌道交通8號，第12號，第17號，建設和規劃的軌道交通線路將穿越五角場周邊地區，再加上相鄰的軌道交通已開通的第三條生產線，以及區域聚集30餘條公交線路，四通八達的交通網路，五角場創造了顯著的發展步伐和發展的空間。 3。時尚的上海新的文化聚集原本只在徐匯體育場，上海大舞台，虹口足球場舉行大型演唱會，是去年年底的第一次移動部門江灣體育場，同比增長超過5個小時，很多的明星參加創智天地慈善馬拉松演唱會創建一個五角場時尚文化表演的序幕，各種體育賽事，音樂會，沙龍，嘉年華會經常在這個階段，不僅為五角場聚集旺盛的人氣，更何況隨著另一個在上海徐匯，虹口時尚，文化飛地。 4。人文知識的世紀精英核爆炸五角場突出的文化優勢，不僅一直擔任復旦大學，同濟大學百年名校機構的高等學府，周邊高校，科技產業的人才和科研優勢，憑借更多的聚會，並教育和培訓，研究和創新現代服務業，科技中介，咨詢服務為主。百年名校文化，以及在上海的人員，主要城市可謂首屈一指，無與倫比。 5。新江灣城生態新江灣綠色生活毗鄰五角場世界級的生態園，規劃面積？9.45平方公里，種植綠色，鋪平道路區委，區政府的統一規劃，建設的景觀規劃17萬平方米，新江灣宮公園，遊艇碼頭等高端休閑設施，成為五角場的後花園。 6。以下的較量突出的價值潛力無限◇五角場VS徐家匯，距離徐家匯，五角場房地產市場的現狀和發展，城市副中心，無論是在上升期或一段時間的調整，和高端的品質房地產在同一時間，以吸引高端客戶，將獲得更良好的租金投資保護，處處體現出更好的保值增值。作為一個上海開發較早的城市副中心，主要是白領精英和海外買家徐家匯房地產市場永遠是對上海房價的制高點。早在2002年，高端房地產價格上漲2萬元每平方米的分支機構。宏觀調控，徐家匯高檔房地產的降價聲中保持穩定的發展，正經歷著新一輪的自置居所的熱潮，價格居高不下，淮海西路匯寧花園的平均價格已經超過30000元/平方米永新耕路地鐵價格已經達到25000元每平方米。與此相反，作為新興的城市副中心五角場價格明顯低估。五角場的商業環境，產業發展和支撐環境的快速成功的，知名企業紛紛落戶中的精英，聚集了很多著名企業的高收入，高視覺的味道內部和外部的人都高背景值知名開發商計劃建立一個完善的功能規劃，也應運而生，卓越的產品設計和高品質的房地產發展空間巨大，對於黃金五角場寸土寸金的注入了新的活力。五角場高端房地產的價格遠遠低於徐家匯，五角場副中心的快速發展，使該地區成為最有潛力的地產板塊之一，並直接導致本次論壇的豪華房地產的價值持續上升，在今年，這種趨勢得到了進一步體現。 ◇五角場VS新江灣城五角場論壇和鄰近新江灣城論壇，可以說是有自己的特點，互相配合得很好，無論是在2006年的房地產市場。 ，於2006年初推出的新江灣城1號作品，價格一路上揚，市場反應持續暖化，推出了在年底的收盤期房價格已經達到了14000元每平方米。到今年底，中國華潤置地15.41億人民幣獲得了新江灣城C2地塊，創下了新高，樓面價加上安裝成本等，預計毛坯房完成後的工程造價不會不到15000元每平方米。五角場論壇2006年的扛鼎之作，沒有其他比非KIC。 KIC的主要功能，創智天地創意辦公，高品質的公寓，在一個開放的各種休閑服務設施很快就會經常由大學教授，企業金領，境外人士，以及海歸派「的青睞。在他們看來， KIC獨特的建築風格，舒適，和諧的生活環境，質量的好壞全裝修現房，優勢互補，世界一流的數字化社區，位於五角場無限的發展潛力，充分體現了身份，整個味覺和視覺。五角場論壇和新江灣城論壇，前者是現在開始的模式和風格的城市副中心，新江灣城的商業設施和交通設施，只能依靠五角場五角場領導者從長遠的規劃的觀點，但也反映了不同的重點為依託的新江灣城。五角場論壇，除了龍頭項目創智天地有大片土地規劃，新江灣城擁有大量的土地儲備，沒有批量的土地可以提供將作為強大的後盾，所以對於投資客戶，五角大樓農場土地的稀缺性和持續的供應減少意味著更高的升值潛力，將帶來比一般的短期和長期的回報。頭腦風暴巴菲特的投資邏輯分析五角場房地產投資價值沃倫·巴菲特，是世界上第二個百萬富翁，個人資產價值數百億美元，控制的大企業集團在世界之一。「我們也沒有要到買最糟糕的最便宜的價格，我們希望買的在一個合理的價格！「獨特，深刻而又易於理解和操作的投資理念和投資策略，眾多投資者奉為經典的地位決定了房地產巴菲特的選擇先天的地理優勢，選擇的位置房地產第一的原則，決定房地產價值的房地產價值的決定因素，除了地理或地域。從發展的趨勢，城市的發展往往是原有的城市中心向外蔓延不可再生的土地，接近中心的房地產價值勢必會更高，更大的升值潛力，較強的防禦性，增加房地產市場的整體價格，優秀的一批房地產價格上升的領導者在市場低迷，住房價格在許多地區都有不同程度的下降，但核心區域的房地產價格仍然能夠保持強勁。---創智天地位於五角場核心位置，本身具有的地理優勢。 KIC覆蓋的面積？84公頃，總建築面積？面積超過100萬平方米，最近的一塊土地為新江灣城，南享受五角場黃金的優勢，北部的新江灣城生態綠色環境五角場最大的龍頭項目。B.提高安全裕度，擁有良好的公共設施，巴菲特認為的「安全邊際」的理論，通俗的解釋是，價值與價格相比被低估的程度或幅度。他在這些地區，周邊正在建設的項目，如地鐵，改造的房地產傾向市場的產品和支持的價值尚未完全反映在價格上，並在未來的投資將有一個良好的公共設施的對象。舊的，臨時的施工現場，很容易掩蓋其真正的價值，投資者可以以低廉的價格收購。的匹配，這些房地產項目完成後，將不可避免地有很大幅度的增加，可以預期獲得更高的收益。---在未來的10號線五角場全面改造和建設尚未完全完成，轉換前形象影響整個區域的價值意識，創智坊一精裝修均價在毛坯房。僅略高於周圍的很多，但是，其土地升值空間中的核心地位和??五角場的發展，它的值是暫時被市場低估。它的位置，大小，定位，並肯定會成為一個具有里程碑意義。C.保護成功的投資選擇品牌保證房地產巴菲特曾經說過：「如果你找到三個傑出的企業，你就會變得很富有。」這項投資理論同樣適用於房地產市場。房地產商品化以來，市場經歷了早期的探索和競爭中出現一些綜合實力卓越的品牌開發商。品牌開發項目的開發投資，相當於在早期注意對市場是一個明智的選擇，以避免投資風險，長期回報 - - KIC從一次發展瑞虹新城，瑞安知名的房地產項目在新天地，翠湖天地實力，創建並行與甲骨文，思科，復旦量子基金，美國加州大學和許多其他的戰略合作夥伴提供多元化的社會功能和屬性規劃，以及不同程度的幫助。創建品牌的購房者，如寶馬汽車愛好者一般。D.關注的內在價值的潛在機會，為房地產房地產市場的潛在機會，它往往是受在上海，在城市副中心五角場的城市的潛力，該地區的房地產，激發城市發展和產生巨大的升值潛力。建設過程中，其價值會還突出越來越大。當然，在認知潛在的選擇投資的過程中，投資者將價格的影響。這些屬性往往是上其他項目，同樣的質量比價格更高，但是這不應該妨礙投資的決定因素。的價格相比，更注重投資項目的內在價值是確定的關鍵訣竅，未來的「黃金股」的功能規劃。---創智天地的完美，獨特的建築風格，舒適的社區環境，配套的優勢，世界一流的數字社區，高科技巨頭和知名大學的合作助推器和位於五角場無限的發展潛力，充分體現了購房者的身份，味覺和視覺的內在價值以及高速五角場建設和發展的新江灣城的推進以及該行於10日開幕，KIC品質的硬體和軟體設施，財務工作，生活和休閑於一體的多種功能的規劃必須迅速顯現出來。

③ 健身俱樂部市場調查

《市場調查報告》是指市場對購買慾望和動機、對商品（或企業）的意見和要求及對商品價格浮動的文字材料。

格式：1.標題。
2.正文：前言、主文（情況、預測、分析、建議）和結語。
3.結尾：調查單位、調查人簽名、調查時間等。

範例一：

日本的果醬市場
近年來日本果醬市場容量穩定，每年消費量為7.3－8.5萬噸。消費者日益喜愛低糖果醬及冰凍果醬，包裝逐步由大變小，品種由原先的草莓及桔子醬等數種增加一幾十種之多。自1985－1988年期間，年均進口一直穩定在4000－5000噸，但是價格及原產國變動很大。根據1988年的進口統計數字來看，俄羅斯是對日出口果醬最多的國家，達1140噸。其次是……
進口果醬的品種繁多，主要品種有：……
包裝設計以美國和歐洲的最好，不僅包裝小巧（少於40克）、設計奇特，且有名貴禮品包裝等。低糖果醬（含糖量為30－50％）日益受到歡迎……（略）
日本農林省對果醬的質量標准有明確規定……（略）
出口商若要成功地進入日本果醬市場，擴大果醬銷售量，應考慮下述幾點重要因素：
（1）顧客選擇的多樣性。（略）
（2）果醬要含糖分低。（略）
（3）小型包裝日益受歡迎，14克、30克、42克的小包裝取得成功。（略）
（4）開發禮品果醬系列。（略）

範例二：

上海市單身公寓市場調查報告
近年來，隨著上海房地產市場的成熟和繁榮，其住宅產品的更新換代也在急劇加快，新潮設計層出不窮，其中，以小戶型住宅產品尤為耀眼，已經成為上海樓市中的新寵，樓盤一經推出便深受追捧。這種小戶型住宅產品目前在上海的房地產行業主要包括以下三種物業形式，即：
■ 單身公寓。它是近兩年來上海房產市場上供應量最大的小戶型住宅，主要有世紀之門、藍朝部落、青年匯、自由之宅、東渡名人大廈、奔騰新干線等等。
■ 產權式酒店式服務公寓。它是一種具有產權性質的酒店，集商住為一體的物業品種，一般房間內無煤氣等居家生活所必備的配套設施。此類產品目前市場上供應較少，主要有湯臣金融中心和巴黎時韻、環球廣場、金銀匯等。
■ 一般的小戶型住宅。它是指分布於綜合性住宅小區內的小房型住宅，它屬於普通的商品住宅項目，與普通商品住宅的具有等同的使用年限和物業服務。目前市場上供用較多，主要有瑞虹新城的樂富單元，中遠兩灣城三期繽紛時代的一戶室，達安花園二期的一戶室，上城UPTOWN的躍層式單身公寓等等。
在本次針對小戶型的專項市場調查中，我們主要對供應量相對較多的單身公寓作為切入點，進行了比較深入的調查，現將有關信息匯總如下。
一、單身公寓的（誕生）歷史沿革
單身公寓又稱白領公寓，是一種過渡型住宅產品，是小戶型住宅的一種，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，總價在30萬元—40萬元左右，其結構上的最大特點是只有一間房間，一套廚衛。近年來根據市場的需求，有些開發商也推出了帶廚房的功能更為健全的單身公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建築面積方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋結構方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽台等等。
在上海，單身公寓的誕生最早是從租賃的市場中出現的，大約在兩、三年前，有業主將空置的整幢商品房，經過簡單裝修後推向房產租賃市場，面向中層收入的白領出租，一般每個人負擔的費用每月在500－1000元之間，結果頗受各類白領的廣泛青睞，眾多開發商於是從中重新發現商機，紛紛推出專案，至此這種被命名為「單身公寓」的住宅才風靡起來。其中，最早作為出售形態的單身公寓當數長壽路上的世紀之門名氣最響，它把一個板狀商住樓設計成中間走道，兩邊做小套房，主力面積在45－60平方米之間，總價在20－30萬元之間，直接吸引了工作時間不長，但希望在市區有房的年輕人前來搶購。
二、單身公寓設計定位的基本特點
單身公寓作為一種特殊的住宅產品形式，在設計定位上也存在一些突出的特點。縱觀上海的單身公寓，我們不難發現，目前市場上推出的單身公寓具有以下一些基本特點：
1、 最大程度的控制面積。
以下是幾個典型單身公寓樓案的面積配比表，從表中數據我們可以看出，目前市場上的單身公寓產品面積集中在24—78平方米之間，主力面積大多控制在30—50平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。
案名 面積范圍（平方米） 主力面積（平方米） 主力總價（萬元）
MYCITY 29.93—63.84 52—58.08 30—36
藍朝部落 29—49 24—33 16—24
奔騰新干線 26—62 31—55 18—28
青年匯 37.11 37.11 35
面積控制最大的效用在於有效的控制總價。除部分投資型高檔項目外，大部分單身公寓的總價都在40萬/套以下，與此類過渡性住宅消費者的消費心態相吻合，小面積同時使得此類產品成為市場上的稀缺產品，因此推出之後即收到市場追捧。
但是居住面積與舒適程度成正比關系。因此單身公寓在追求面積精簡的大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價，大部分單身公寓面寬不超過3.5米，絕大多數沒有陽台，受建築規范限制，部分單身公寓並不具備設置廚房的空間，而且幾乎每個單身公寓項目都有大量全朝北單元。
2、 擁有地段優勢的稀缺產品。
目前一些單身公寓住宅大多享有地理優勢，處於人口稠密、商業成熟、交通便利的地區。住宅門口有四通八達的交通線路，以及著名的商業街，黃金地段是目前單身公寓最明顯的特徵之一。如位於上海市中心靜安區的「藍朝部落」、江寧路的「MYCITY」、南浦大橋橋腳的「青年匯」等等，這些物業都占據上海一些最好的路段，他們的價值也隨著該市中心區域土地的匱乏而彌加珍貴。由於產品的稀缺性，導致了價格的劇烈提升。據統計在這些中心城區的單身公寓平均價格超過同類地區普通住宅平均單價的20%以上，在看似較低的總價下，卻隱含著高額利潤。
3、完備的配套設施及酒店式服務增添了物業的附加值。
理想的單身公寓必須是入住方便，居家生活的所有設施都應一應俱全，妥帖地照顧了青年住戶的入住要求。在更大程度上滿足年輕人對日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現全新的生活方式。
因此設施和服務已經成為消費者選購單身公寓的重要因素之一，也是開發商作為吸引客源的重要營銷手段之一，目前大部分單身公寓承諾提供的社區設施及服務主要包括以下幾大類：
商業設施類 24小時便利店
24小時洗衣店
全天候餐廳及送餐服務
運動休閑類 健身房、撞球、壁球等
棋牌游戲
圖書閱覽
家政服務類 房內清潔服務
代購、代定、代收服務
物業及用品租賃、出售服務
商務網路類 互聯網、復印、傳真等
4、全裝修成品房。
全裝修是單身公寓的標准型特徵之一，從首個單身公寓「MYCITY」到「金銀匯」等第二代小戶型公寓，其產品不斷進化的一個重要表現也體現在裝修品質的不斷提高、配套設施的不斷完善上。最初的全裝修只是配備簡單的廚衛設備，到「藍朝部落」、「青年匯」等項目，全裝修概念得以深化，提供除傢具之外的全套設施，及空調、熱水器、煤氣灶、脫排油煙機、電磁爐等部分的家電設備，雖然入住的方便程度已遠超過毛坯房，但還未達到「提個皮箱就可入住」的宣傳效果，到「金銀匯」項目，全裝修概念得以充分展現，大到空調、小到一個煙缸，所有生活設施一應俱全。據悉，目前單身公寓裝修標准一般在600—800元/平方米之間。
5、僅僅是一種過渡產品。
單身公寓並不是簡單的家庭居住的終極產品，而是一種市場細分之後的產物，僅僅是一種過渡產品。一旦其業主結婚成家，它就將「淪為偏房」。因此，其客戶群體也比較單一，關於此我們將在下一部分進行詳細分析。
三、單身公寓的客戶群體
既然單身公寓具備以上一些誘人的特徵，那麼到底是那些人在購買具有以上特定設計要求和突出的市場特點的單身公寓住宅產品呢？據有關資料表明這類物業40％的買家是20－30歲年輕人，39％在30－40歲之間，二者相加佔到總購房者的79％，另外在付款方式上，93％買家選擇按揭貸款，僅7％的買家一次付款。其中主要表現為以下幾類消費者：
1、喜獨立居住的本市高學歷青年。
據「世紀之門•MYCITY」的統計，大專以上學歷的購房者佔88.1%，月收入5000元以上的佔67.1%，其中8000元以上的佔24%。另據調查，目前上海年輕人的結婚年齡一般在28至30歲左右，他們從大學畢業到成家立業，其中大概有5至7年的「過渡期」，在此期間，他們對生活質量的期望，比如個人私密空間、舒適的生活條件等，與他們的居住條件不太符合，於是就給這個全新的小戶型單身公寓住宅市場提供了銷售空間。特別是白領女性逐漸成為購買單身公寓的主力軍，據多家售樓處的統計顯示，6成以上的購房者為女性。在這些女性中除一部分購買單身公寓作為投資之外，絕大部分都是一些追求獨立新生活的女性。而且調查中還發現，她們多為30歲以下單身一族，大學畢業後，具有較強獨立精神的她們，不願依附於父母的屋檐下，買房獨住成為走向新生活的第一步。
2、外地來滬的知識型青年。
上海市已推出面向全國的人才政策，外地應屆畢業生只要找到接收單位均可留滬就業；中國加入WTO後，外資公司和外省市企業會加速進入上海，會大大增加外地來滬青年對單身公寓的需求。
3、單親家庭。
喪偶或離異家庭需要舒適小戶型公寓作為棲身港灣。
4、投資客。
上海作為一個國際化大都市，國際友人、外省市來滬暫住和工作的人員使上海市的房屋租賃市場日益成熟，房屋的流通性越來越強，而和大戶型相比，小戶型又具有投資少、回報高、周期短的明顯優勢，因此滬上很多投資者都選擇購買單身公寓作為他們的投資項目。根據最新的藍朝部落購房者調查顯示：有70%的購房者是投資購房，他們有的是第二次甚至是第三次購房，有的本身住房面積不小，他們認為一方面市中心小戶型出租率高，有投資回報價值，另一方面買套房能退稅也是挺好的。
在以上四類客戶中，其中前兩類客戶在某種意義上來講，就是目前在全國上下都比較流行的所謂的「小資階層」，即既不屬於一般的工薪階層又不屬於具有產業的中產階級的一個中性群體，這類人一般表現為學歷較高、具有一定的文化素養，有不菲而且穩定的收入，喜歡講究生活品質、講究生活情調。據了解，目前上海市區此類人約有40—50萬左右，而且在近300萬流動人口中也有小部分屬於「小資階層」，他們對單身公寓的需求相對是比較迫切的。
四、上海市單身公寓的市場現狀
1、目前上海單身公寓的市場交易氛圍
上海市小房型樓盤或者說單身公寓樓盤的出現最初基於兩個因素，一個因素是爛尾樓盤的重新包裝上市，如「MYCITY」、「青年匯」、「金銀匯」、「藍朝部落」等單身公寓樓盤都是原有爛尾住宅項目的重新包裝推廣；另外一個因素就是有一定量的市場需求，由於產品面積小適合單人或兩人家庭居住，總價低又適合剛開始創業的青年，並且易於出租，有投資價值，很受一部分人的歡迎。從最初的「爛尾」身份的出現到現在，單身公寓已經在上海的房地產市場中演繹得如火如荼，持續火爆熱銷，各個樓盤都表現不俗，基本銷售告罄：
■ 2000年6月，位於江寧路橋一側的「世紀之門●榮聯家園」首次推出以「MYCITY」為旗號的小房型公寓，每戶29—58平方米不等。從設計上看並無創新之處，且建築體型很大，但由於單套面積很小，又是全裝修，開盤兩周即銷售一空。
■ 隨後推出的「虹橋首席」、「龍柏香榭苑」等單身公寓專案，也幾乎都是百分之百的市場銷售率。
■ 一年之後，即2001年6月，位於曹家渡的「藍朝部落」再度推出這一物業，先期500餘套房屋不到半月時間一銷而空，場面之熱烈比當年的「MYCITY」有過之而無不及。兩者相比，它的單套面積更小，比如24平方米；戶數更多，一梯達24戶；單價更高，每平方米超出了7000元。
■ 緊接著，位於南浦大橋橋堍的「青年匯」又閃亮登場，同樣引發搶購狂潮；12月初，位於老北站的、號稱「奔騰新干線」的酒店式全裝修小房型公寓，色彩絢麗的施工圍牆廣告剛一露面，短短5天內，70％的房源即被預訂。
■ 無獨有偶，位於上海虹口區臨平路上的瑞虹新城，也出現了小房型緊俏。瑞虹新城推出一批單價30萬元起的「樂富」小房型，總共200套被訂購一空。
從以上描述可以看出，在最近兩年內單身公寓儼然成了上海樓市的一匹黑馬，並一直保持上沖勢頭。正如滬上某媒體的一篇相關報道所說的那樣：這種單身公寓樓盤一經推出便深受追捧，比如上海的「虹橋首席」、「龍柏香榭苑」、「世紀之門•MYCITY」、「中遠兩灣城•發現未來」等等，無不如沙漠中的甘霖，轉瞬即被吸納殆盡。
2、幾個典型單身公寓的基本情況介紹
為更細致地描述上海市單身公寓的市場現狀，更直觀地表現單身公寓的分布區域以及其他的諸如市場價格、銷售情況、內部配套等等必要的市場要素，在此我們選取了目前上海市的幾個典型單身公寓樓盤（包括藍朝部落、青年匯、奔騰新干線、東渡名人大廈、自由之宅、金銀匯等）進行逐一的介紹。（具體介紹附後）
五、單身公寓今後的發展前景
單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發商和客戶爆炒、議論，那麼這種熱鬧現象究竟能持續多久？其市場前景又究竟如何呢？
我們認為目前這種以小戶型為基本特徵的住宅之所以出現熱銷現象，關鍵是由供求關系決定的，由於目前可供所謂「小資階層」的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會出現如上所述的井噴現象。但是隨著產品在近期內的急劇增多，其市場利潤空間也就不再寬廣如昔。而且因為，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發的主流市場，只不過是一種市場細分的產物，隨著近一、二年蓬勃的發展，在填補了原先的空白的同時也將使這一細分市場達到相對飽和，不會成為樓市的主流產品，其發展前景因此顯得很為有限。
我們可以從以下幾個因素對此進行具體的分析：
1、從市場需求量來看。單身公寓的市場發展潛力將在未來的一到兩年內得到充分的挖掘，市場前景也隨之有限。
據不完全統計，上海小房型的需求量至少在6萬套以上，然而去年全年的小房型住宅供應量僅5000套左右，因此在近期內小房型住宅仍然是「奇貨可居」，仍將傲立馬年的申城樓市。但是隨著一些具有實力的開發企業也相繼投入小房型住宅的開發，這塊市場蛋糕也將越來越小。據悉，上海綠地集團不但將在大型綜合社區「上海春天」中推出1500套小房型住宅，還將在新客站、延安路番禺路等商業區附近推出千餘套提供酒店式服務的小房型住宅。中遠置業集團在中遠兩灣城三期開發中推出的小房型住宅，還瞄準了老年夫婦的購房需求。而投身浦江兩岸開發的浙江省耀江集團，更是准備在位於崑山路吳淞路口的北外灘地區，推出相應的小房型酒店式公寓。因此在未來一到兩年內單身公寓供不應求的局面將有望得以緩解。
2、從規劃設計來看，單身公寓本身的建築缺陷將極大程度地限制其今後的發展。
單身公寓因為要求最大程度地控制套內面積，這就不可避免地出現了整棟樓宇的邊角結構增多、公攤面積增多、同層戶數增多、房間朝向的不合理性增多、房內生活的不舒適性增多，影響了客戶對此類住宅產品的高度認可。
比如目前市場上的眾多單身公寓均改造於90年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規劃做辦公、酒店等之用的工程在建築設計上與住宅的設計要求大相徑庭，即使原本設計為住宅產品，但經過5—10年的市場洗禮，原設計也與當今的住宅要求有了很大出入。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場的過程中，要將其原本的大面積空間進行分割，增設廚衛空間及管道等，這就不可避免的帶來了許多問題，主要表現為：
一梯多戶，電梯數量不足，私密性差。單身公寓每層大多分布有10—20戶，有些甚至高達七八十戶，平均3—8戶享用一部電梯，大走廊式高密度的布局導致採光通風、安全性、私密性都較差。
房型不合理。主要是體現在廚衛的擺放上，如廚、衛相對，衛生間對著廳或房，廚房對著廳或房，廚房置於廳或陽台上的等等；
這些問題都將導致客戶的流失或導致客戶失去對該類住宅足夠的信任，因此，在其市場發展過程中終究會被消費者遺棄。
3、從配套要求來看，單身公寓對配套設施和物業服務的要求苛刻，而且要求樓案所在區域具有很大的優越性，這對開發商而言是一種考驗。
就單身公寓而言，發展商在售房時要承諾「生活設施一應俱全，業主拎包即可入住」的物業服務，或者說是要承諾這類物業所描繪的生活方式。這是消費者購買此類物業的一個重要因素，購房者在購買了物業的同時也購買了物業背後的服務、購買了一種生活方式，那麼開發商的承諾是否能夠最終兌現就成為關繫到單身公寓未來發展前景的重要問題。
六、結論
總之，經過本次針對單身公寓的市場調查，我們在初步了解了其市場情況的同時，也據此歸納出以下幾點結論：
■ 單身公寓在過去的一兩年內以及未來的一兩年內作為市場的一種稀缺產品，其成為樓市黑馬並一路熱銷走來是合理的也是必然的；
■ 單身公寓作為房地產市場的一種過渡性細分產品，其市場容量畢竟有限，一時的「稀缺」很快就將得到解決，並逐步趨於飽和。
■ 開發商們對小戶型住宅的開發一定要保持冷靜的頭腦，要適可而止、謹慎入市，因為這類物業畢竟不可能成為住宅開發的主流市場。
銷售企劃部
附：典型單身公寓個案介紹

■ 藍朝部落
工地位置：靜安區曹家渡萬航渡路 開發商：上海靜安地產公司
面積范圍：24—54平方米 主力面積：32平方米
銷售單價：6000—8000元/平方米 總價范圍：16—38萬元
得房率：55% 總戶數：500戶
開盤日期：2001年9月 銷售率：100%（七天內全部售磬）
所處地段：市區三級地段 物業費：2.0元/平方米月
客源層面：投資客、公司白領、外地人。其中投資客比例較大。在自住客戶中女性比重較大
配套設施：四梯24戶32層；1—8層均為會所，分布有健身房、美容廳、網吧、商務中心、咖啡吧、茶餐廳、撞球房、便利店等
裝修標准：裝修標准為1000元/平方米，木質防火防盜門，鋁合金窗戶，廳、卧由鋁合金玻璃推拉門分隔；內部裝修以休閑為主基調，木地板，牆體為淺色塗料，廚房三件套（（櫥櫃、脫排、灶具），衛浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），配備電器插座，電熱水器，通訊埠，門衛對講系統，寬頻入戶等等
個案優勢：周邊商業、生活配套設施成熟；交通便利；面積、總價控制合理；是上海市第一個真正意義上的單身公寓項目
個案劣勢：得房率低；周邊環境臟亂

■ 青年匯
工地位置：黃埔區陸家浜路、海潮路 開發商：上海中福地產公司
面積范圍：36—60平方米 主力面積：40平方米
銷售單價：8500—9000元/平方米 總價范圍：30—54萬元
得房率：76—79% 總戶數：一期1000多套
開盤日期：2001年11月 銷售率：100%
所處地段：市區三級地段
客源層面：公司白領、投資客、外地客（佔50%）
配套設施：6梯24戶28—34層；小區內配備有獨立會所、網球場、游泳池、網吧、茶館、美容廳、彈子房、閱覽室、商務中心、健身房、超市等
裝修標准：裝修標准為1000元/平方米，木質防火防盜門，塑鋼窗，廳、卧以木質玻璃推拉門分隔；內部裝修以居住休閑為主基調，廚房衛浴均為三件套，木地板、淺色牆體塗料；通訊埠、燈座、電源插座、門衛對講系統、寬頻入戶、電熱水器、分體空調
個案優勢：交通便利；得房率高；小區規模大，配套齊全
個案劣勢：靠近楊浦大橋，交通干擾，噪音大；裝修簡單，設計一般

■ 奔騰新干線
工地位置：閘北區寶山路、寶通路 開發商：上海三寶花苑房地產公司
面積范圍：30—42平方米 主力面積：36—40平方米
銷售單價：5600元/平方米 總價范圍：17—24萬元
得房率：70% 總戶數：500戶
開盤日期：2001年12月 銷售率：100%
所處地段：市區四級地段
客源層面：公司白領、投資客、外地人士
配套設施：3梯12戶；頂層景觀會所、商務中心、網吧、洗衣中心、舞廳、棋牌室、閱覽室、家政中心
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火防盜門；內部裝修以居住休閑為主基調，木地板，淺色牆體塗料，廚衛設備均為三件套；通訊埠、電源接插件、寬頻入戶、門衛對講系統、分體空調、熱水器
個案優勢：交通便利、輕軌、M8新干線；屬於新建樓盤，得房率高；總價合理
個案劣勢：地段較差；周邊環境臟亂

■ 東渡名人大廈
工地位置：虹口區曲陽路近寶山路 開發商：上海東渡房地產開發公司
面積范圍：41—50平方米 主力面積：45平方米
銷售單價：6900—7200元/平方米 總價范圍：30—35萬元
得房率：62% 總戶數：350戶
開盤日期：2002年1月 銷售率：90%
所處地段：市區四級地段
客源層面：投資客、公司白領（商住兩用）
配套設施：2梯16戶23層；頂層景觀會所、商務中心、網吧、舞廳、健身房、棋牌室、閱覽室
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火房盜門，鋁合金窗戶；內部裝修以居住休閑為主基調，木地板，淺色牆體塗料，廚房衛浴均為三件套；分體空調、熱水器、電源接插件、寬頻入戶、通訊埠、門衛對講系統
個案優勢：交通便利；總價適中；投資性強
個案劣勢：周邊環境較差；配套不夠齊全

■ 自由之宅
工地位置：閔行區金匯路515弄 開發商：上海金倫置業公司
面積范圍：25—65平方米 主力面積：40平方米
銷售單價：7000元/平方米 總價范圍：18—45萬元
得房率：72% 總戶數：157戶
開盤日期：2002年4月 銷售率：100%（一天內售完）
所處地段：市區六級地段
客源層面：外籍人士、投資客、私營業主
配套設施：各層6個電梯房；配備有商務中心、網吧、健身房、棋牌室、閱覽室等
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火防盜門，鋁合金窗；內部裝修以居住休閑為主基調，木地板，淺色牆體塗料，廚房衛浴三件套；分體空調、熱水器、電源接插件，寬頻入戶、通訊埠、門衛對講系統
個案優勢：六層電梯房；得房率高、房型合理；社區配套成熟（金匯小區）
個案劣勢：離中心城區較遠；投資性一般

■ 金銀匯
工地位置：黃浦區九江路619號 開發商：上海中福地產公司
面積范圍：35—75平方米 主力面積：40平方米
銷售單價：11000—13000元/平方米 總價范圍：36—48萬元
得房率：55% 總戶數：900戶
開盤日期：2001年12月 銷售率：100%（三個月售完）
所處地段：市區二級地段
客源層面：純投資為主，自住極少（商住一體）
配套設施：6梯36戶30層；配備有閱覽室、健身房、咖啡吧、網吧、便利店、商務中心、酒店式大堂、餐廳、棋牌室、多功能會議廳等等
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火防盜門，鋁合金窗；內部裝修以商務酒店為主基調，地毯，淺色牆體塗料；分體空調、電源接插件，寬頻入戶、通訊埠、門衛對講系統
個案優勢：頂級地段；周邊配套齊全；交通便利
個案劣勢：爛尾樓改造、得房率低；價格偏高

④ 瑞虹新城的瑞虹新城四期：銘庭

瑞虹新城·銘庭是瑞虹新城四期，項目位於天寶路181弄，佔地面積約18000平方米，北臨天虹路，南至臨平路，西到，天寶路，東接瑞虹路。項目由南北4棟高層組成，其中，直面浦東陸家嘴的5、6號樓一經推出就獲得良好的市場反應，已於2010年底全部售罄；1、2號樓於2011年4月中旬再度開盤，一周內即勁銷7成，創業界神話。
瑞虹新城·銘庭，其6號樓實現了從初步的格局定製到兼具風格定製的升級階段，不同裝修風格，在空間與功能上為客戶提供較大自由度的定製。戶型以80m2精緻2房和140m2簡約3房為主，允許多款房型平面布局，提供「風尚」、「溫馨」、「雅緻」、「經典」及「簡約」5種不同風格的定製套餐。無論你是年輕潮流的單身貴族、和諧浪漫的二人世界、其樂融融的三口之家、或是安享天倫的四世同堂，均可在全新的瑞虹新城·銘庭找到屬於自己的生活居所。
瑞虹新城·銘庭整個社區規劃上，採用地面中央景觀體系和屋頂花園相結合的規劃設計，70餘種珍稀花木的植入，使得綠化層次鮮明，讓居住者遠離城市喧囂，營造愉悅視界。

⑤ 瑞虹新城8期的土地出讓金是多少

土地出讓金計算方法：

一、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。

(5)瑞虹新城市場定位擴展閱讀：

（1）各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。房地產經濟活動中，政府往往採用招標、拍賣、掛牌和協議出讓的方式，將一定期限的土地使用權出讓給開發商，開發商向政府交納土地出讓金，這種情況下的土地出讓金就是我們平時說的地價，可根據市場來定價；

（2）土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款；

（3）原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押作價入股，按規定補交的土地出讓價款。房地產經濟活動中，部分已購公房在上市前需補交土地出讓金。