池州商業項目市場定位及物業發展建議

1. 怎樣做一個商業項目的調研

商業項目的調研是一門課程不是三言兩語說的清的，而且也非常靈活的一個事情，不能完全按別人辦法做。
我覺得最直接有效的辦法是：
以下是給你找的一些資料你看看有沒有用
一般來講，獲取信息的方法有兩種，一是隨機的獲取信息，很多情況下，你並一定有獲取信息的明確目標或具體計劃。很多有價值的信息是在你不意的時候發現的。作為一個生意人，讀報、看電視、觀光旅遊、漫步、與人閑談，都要做個有心人，時時留意有價值的信息。第二種獲取信息的方法，就是帶有明確的目的，具體的計劃，運用一定的手段去獲取信息，這也就是我們平常說的市場調查。
（一）市場調查的主要內容
1、經營環境調查
②行業環境調查。調查你所經營的業務，開展的服務項目所屬行業的發展狀況、發展趨勢、行業規則及行業管理措施。比如，從事美容美發行業，應該了解該行業國內及本地區的發展狀況，國際國內流行趨勢和先進美容技術，該行業的行業規范和管理制度制度有哪些。從事服裝業的，應該了解服裝行業的發展趨勢，流行色和流行款式，服裝技術發展潮流等。「家有家法，行有行規」進入一個新行當，應充分了解和掌握該行業信息，這樣，才能有助於你盡快實現從「門外漢」到內行的轉變。
③宏觀經濟狀況調查。宏觀經濟狀況是否景氣，直接影響老百姓的購買力。如果企業效益普遍不好，經濟不景氣，你的生意就難做，反之你的生意就好做，這就叫做大氣候影響小氣候。因此，掌握大氣候的信息，是做好小生意的重要參數。經濟景氣宜採取積極進取型經營方針，經濟不景氣也有掙錢的行業，也孕育著潛在的市場機遇，關鍵在你如何把握和判斷。比如，1989年夏天，香港部分有錢人紛紛移居外國，市場低迷，地價樓價大跌。在這種狀況下，少數精明的、有政治眼光的商人看準時機，在樓價下跌時大量買進「樓花」。不出半年中國政府局穩定，改革開放的政策不變，「一國兩制」方針不變，保持香港繁榮穩定不變，形勢明朗，樓價攀升，精明的、有政治眼光的商人著實大賺一把。因此，了解客觀經濟形勢，掌握經濟狀況信息，是經營環境調查的一項重要內容。
2、市場需求調查
如果你要生產或經銷某一種或某一系列產品，應對這一產品的市場需求量進行調查。也就是說，通過市場調查，對產品進行市場定位。比如你經銷某種家用電器，你應調查一下市場對這種家用電器的需求量，有無相同或相類似的產品，市場佔有率是多少。比如你提供一項專業的家庭服務項目，你應調查一下居民對這種項目的了解和需求程度，需求量有多大，有無其它人或公司提供相同的服務項目，市場佔有率是多少。
3、顧客情況調查
這些顧客可以是你原有的客戶，也可能是你潛在的顧客。顧客情況調查包括兩個方面的內容：一是顧客需求調查，例如購買某種產品（或服務項目）的顧客大都是此什麼人（或社會團體、企業），他們希望從中得到那方面的滿足和需求（如效用、心理滿足、技術、價格、交貨期、安全感等），現時好些產品（或服務項目）能夠或者為什麼能夠較好地滿足他們某些方面的需要等。二是顧客的分類調查。重點了解顧客的數量、特點及分布，明確你的目標顧客，掌握他們的詳細資料，如果是某類企業和單位的話，應了解這些單位的基本狀況，如進貨渠道、采購管理模式，取系電話、辦公地址，某項業務負責人具體情況和授權范圍，對某種產品和服務項目的需求程度，購買習慣和特徵。如果顧客是消費者個人，應了解消費群體種類，即目標顧客的大致年齡范圍、性別、消費特點、用錢標准，對某種產品和服務項目的需求程度，購買動機、購買心理、使用習慣。掌握這些信息，將為你有針對性開展業務做准備。
4、競爭對手調查
在開放的市場經濟條件下，做獨家買賣太難了，在你開業前，也許已有人做相同或類似的業務，這些就是你現實的競爭對手。也許你開展的業務是全新的，有獨到之處，在你剛開始經營的時候，沒有現實的對手；一旦你的生意興旺，馬上就會有許多人學習你的業務，競相加入你的競爭行列，這些就是你潛在對手。「知己知彼，方能百戰不殆」，了解競爭對手的情況，包括競爭對手的數量與規模，分布與構成，競爭對手的優缺點及營銷策略，做到心中有數，才能在激烈的市場競爭中占居有利位置，有的放矢地採取一些競爭策略，做到人無我有，人有我優，人優我更優。
5、市場銷售策略調查
重點調查了解目前市場上經營某種產品或開展某種服務項目的促銷手段、營銷策略和銷售方式主要有哪些。如銷售渠道、銷售環節，最短進貨距離和最小批發環節，廣告宣傳方式和重點，價格策略，有哪些促銷手段，有獎銷售還是折扣銷售，銷售方式有哪些，批發還是零售，代銷還是傳銷，專賣還是特許經營等，調查一下這些經營策略是否有效，有哪些缺點和不足，從而為你決策採取什麼經營策略、經營手段、提供依據。
（二）常見的市場調查方法
1、按調查范圍不同，市場調查可分為：市場普查、抽樣調查和典型調查三種。市場普查，即對市場進行一次性全面調查，這種調查量大、面廣、費用高、周期長、難度大、但調查結果全面、其實、可靠。一般下崗職工做的一些業務，沒有能力，也沒有必要搞這種大規模的市場普查。抽樣調查，據此推斷整個總體的狀況。比如你經銷一種小學生食品和用品，完全可選擇一二個學校的一兩個班級小學生進行調查，從而推斷小學生群體對該種產品的市場需求情況。典型調查，即從調查對象的總體中挑選一些典型個體進行調查分析，據此推算出總體的一般情況。如對競爭對手的調查，你可以從眾多的競爭對手中選出一兩個典型代表，深入研究了解，剖析它的內在運行機制和經營管理優越點，價格水平和經營方式，而不必對所有的競爭對手都進行調查，這樣難度大，時間長。
2、按調查方式不同，市場調查可分為：訪問法、觀察法和試銷或試營法。訪問法，即事先擬定調查項目，通過面談、信訪、電話等方式向被調查者提出詢問，以獲取所需要的調查資料。這種調查簡單易行，有時也不見得很正規，在與人聊天閑談時，就可以把你的調查內容穿插進去，在不知不覺中進行著市場調查。觀察法，即調查人員親臨顧客購物現場，如商店和交易市場，親臨服務項目現場，如飯店內和客車上，直接觀察和記錄顧客的類別，購買動機和特點，消費方式和習慣，商家的價格與服務水平，經營策略和手段等，這樣取得的一手資料更真實可靠。要注意的是你的調查行為不要被經營者發現。試銷或試營法。即對拿不準的業務，可以通過營業，或產品試銷，來了解顧客的反映和市場需求情況。

2. 商業物業應從哪些方面做好前期介入工作

在規劃設計、施工等不同階段，物業前期介入關注和工作的展開是有區別和側重點的。

1、規劃設計階段前期介入

在此期間，商業管理組織主要應關注如下方面：在市場調研過程中關注項目所在城市主要經濟指標、商圈狀況、同類個案及本項目分析。主要業態結構和規模、空間布局。交通組織、人車動線、出入口（包括各業態客用、貨用及車場等）。停車場（規模、車位數等）。購物中心內部交通組織的建議。不同業態房產技術條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業態調整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛生間、顧客通道、夜間通道的設置要求及位置。關於主要工程系統及配套設施，如垃圾房、空調系統、用電系統、消防系統、設備房的設置與安排。廣告位的設置、製造及廣告位的安排。商業管理組織的設立，前期人員的到崗，相關資質證書的辦理。

2、項目施工階段前期介入

在這個過程中，主要的工作重點包括：提出設備的設置、服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議。分析物業建造選料及安裝情況，提高設備使用效率，減輕後期管理的壓力。審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見。提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見。提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見。幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能。檢查工程施工進度（定期巡查施工現場，參與工程例會，及時提出維護開發商利益和保證施工質量的專業建議，協助開發商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質量，對與原設計不合且可以更改的部分提出建議。配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量。找出遺漏工程項目。參與開發商的建築、設備、設施的竣工驗收，並建立驗收檔案；發現可能存在的施工隱患；參與重大設備的調試和驗收。制訂物業驗收流程，指出工程缺陷，對改良方案的可行性及費用提出建議。

3、開業籌備階段前期介入

在開業籌備階段，要針對專業內容進行市場調研、組織成立管理架構、編制相關管理制度，進行人員培訓，提供《經營管理公約》、《商戶手冊》樣本並協助商戶相關文件的審批，提供開業和促銷時期的安全防衛服務，制訂物業管理收費標准予以明示，配合項目公司營銷宣傳、推廣，准備物業管理企業簡介、主要業績證書、在管物業圖片及資質等級證書等資料。

通過前期介入，可以大量收集和掌握第一手資料，根據第一手材料提前策劃項目前期物業管理的方案，進行機構設置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業准備等工作，使物業建設與物業管理有條不紊地銜接與過渡。與此同時，與社會有關部門密切聯系，從而確保開業進度並圓滿完成預期指標。

3. 如何做好物業管理企業市場拓展工作

一、做好企業市場定位、調整項目結構
案例一：某物業管理企業是由國有物業管理企業改制而來，由管理原有的房地產集團公司（母公司）建設的房改房小區，到改制後主動出擊，將業務范圍拓展到高檔住宅、商業物業、工業物業等多種類型，建立了自己的品牌。在市場拓展過程中，將市場目標定位在高檔住宅和寫字樓，逐漸將原有的房改房等物業管理項目剝離。
由於物業管理企業的發展背景、管理特色的不同，一個企業的人、財、物、信息資源是有限的，如何將這些資源合理使用，發生規模效應，產生最大的效能，就需要有一個明確的、適合企業發展的市場定位，需要根據市場的發展、企業的變化，適時地調整定位。這樣，市場拓展部門在明確的市場定位下，有所為，有所不為，有利於市場拓展工作的開展。市場定位有助於以下市場拓展工作的開展：
1、甄別開發商。在企業發展沒有明確的定位時，會出現不考慮開發商的資質、信用，只要能夠接到樓盤，為公司打開市場即可。難免在後期管理和贏利上出現問題；在企業有了一定的市場佔有率，有了明確的定位後，在市場拓展時便會綜合考慮開發商的情況，為市場拓展的前期工作打下基礎。
2、進一步定位優質市場對已定位的市場進行分類，深入了解項目的盈利能力、風險，確定優質市場並進一步擴大優質市場佔有份額。同時，逐步放棄非盈利市場。
3、定位地區，充分考慮地區限價政策的影響。我國東、西部地區經濟差異大，在定位好地區後，還需要在進行異地市場擴展時，考慮各地政府是否對物業管理收費採取了限價政策，如果不加分析地進入異地市場，這樣會影響公司預計的盈利空間，故物業管理企業要對異地的限價和公司的運行成本進行比較、測算，從而做出是否進入異地的決策。
二、建立合理的人員結構、完善市場拓展部門組織機構
案例二：某物業管理企業原有市場拓展部門僅有一人，而且職能不清，有時甚至擔當辦公室的工作，市場拓展工作進展非常緩慢。後來，企業調整了部門結構，將人員增加到三人，而且由副總經理掛職部門經理，建立了完備的部門管理制度、激勵制度和工作流程，市場拓展工作取得了很大的進步。
市場拓展部門作為一個企業發展的源動力、龍頭部門，不僅需要對員工有良好的激勵措施，而且對市場拓展部門的職能劃分和職責認定也是非常重要的。成功的物業管理企業的市場拓展部門的職能通常有以下幾個部分：
1、項目的拓展：分析新樓盤和二手樓盤的特點，考慮其盈利性、社會效應、其他效應，判斷其是否是目標樓盤。
2、項目的策劃：策劃目標項目的競爭方案，其中包括競爭對手分析、投標書的制定和項目的參觀方案等。
3、項目的談判：與目標樓盤的開發商或者業主委員會就管理價格和服務標准等物業管理服務合同中的內容進行談判。
4、項目的簽訂：在獲得項目的管理權後，與簽約方簽訂合同，將相關的工作轉交到下一個部門，配合相關部門進行項目的交接。
三、提高物業管理企業全體員工的市場營銷理念
案例三：在某物業管理企業管理的一個商住兩用住宅內，某業主出門後沒有將房門關好（門需要鑰匙才能鎖），小區的保安值班後發現了這個情況，考慮發現時時間已經很晚，將業主叫回來會打擾業主休息，為了保障業主房內的東西不被偷竊，保安人員在房外守候了一夜。第二天，業主回來後，保安告誡房主要多加小心，知道整個情況後，房主對公司員工細致周到的服務非常感動，該業主將其屬下的一個房產的保安業務推薦給該企業管理，使公司又獲得了一項新業務。
物業管理公司提供的是物業服務，而且物業服務不是一次性產品，每時每刻可能都在進行服務。每個員工的工作態度、服務質量都關繫到企業的形象，在市場推廣過程中，員工的現場服務也是營銷環節的重要組成部分。
所以物業管理公司在市場拓展過程中，要重視建立員工的營銷理念，注重「人人都是窗口」，每個員工都應做好本職工，為企業樹立良好的形象做出努力。在企業內部建立全員營銷的意識。
在全員營銷的過程中，還要要求物業服務快速、高質量，特別是市場拓展部作為與客戶接觸的第一個部門，其工作效率本身也是企業其他部門服務水平的一種體現。通過高效率的營銷手段，獲取市場。
案例四：某企業在2004年的一個項目接洽過程中，市場拓展部人員當天驅車到項目所在地，經過一天的磋商和現場勘察，公司認為此項目作為一個近20萬平方米的高檔小區，是一個較為理想的客戶，但是開發商提出了第二天要策劃書和報價，拓展部人員連夜趕回總部，在有關工作人員的配合下，第二天給開發商交上了一份細致、全面的策劃書，開發商對市場拓展的策劃書表示非常佩服，公司也因此獲得了此項目的業務。
四、成功市場工作步驟
通過以上分析，結合筆者的多年物業管理工作經驗，認為市場拓展部門工作中需要注重以下環節工作的開展。
首先是深入分析公司的優勢和競爭對手的特點，充分利用資源，佔領市場；其次是對開發商分析，捕捉開發商或者業主委員會的理念，與其保持一致，找准開發商的設計理念，對開發商的心理進行分析，使開發商的開發理念能夠與日後的服務理念良好地融合起來；三是精心設計招、投標書。標書設計力求針對性強，特點突出。樓盤的設計和樓盤的物業服務理念保持一致，在提供優質服務的前提下，充分考慮開發商和業主委員會的需求；四是重視公關工作的開展，在招投標答疑過程中，充分體現公司的優勢。同時，公司領導重視項目的開拓工作以及小區經理的配置也是取得項目十分關鍵的環節。

4. 如何寫好物業發展建議72p

樓主，您好
給公司提合理化建議及解決方法 1、各個部門的溝通要流暢，保持高度的和諧。 建議改進的方法：加強各門門之間的感情的溝通，在不損壞各部門利益的基礎之上要使各個部門的小利益同公司的大利益相互和諧，使幾個目標和為一起，這樣我們的工作才能取得較大的進步。對於些工作文件政策之類的書面規定，一定要全面的落實，特別是銷售和財務部門要及時地聯系。不要等到問題發生實在解決，那時不僅事倍功半，同時也會嚴重的影響積極性。 2、一切要以事實說話。 建議改進的方法：在我們的工作過程中，一切要以事實為依據，根據現實問題反映出來的問題進行對症下葯，不僅要進行全面地了解，還要進行辯證的眼光看問題。對一些經常出現的問題要及時的溝通。沒有調查就沒有發言權，及時給你機會也不要信口開河，為了發言而發言。我們做工作不是給領導看的，而是要有所收獲。不要拿著公司的資源給自己謀利益。 3、提高工作效率。 建議改進的方法：有些事情我們不能的干一件說一件，好多事情是可以歸結成一類的，要盡量歸結成一個制度或是流程，避免重復。比如我們對一些代理商的政策，我們銷售部門都執行好幾個月了，財務竟讓不知道該政策，弄得我們的信譽受到很大的打擊，我們的一些政策要...
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5. 對公司物業發展前途的建議

對公司物業發展前途的建議

近年來，我國物業管理行業的呈現出生機勃勃的發展趨勢，隨著一系列物業管理法規、制度的頒布實施，物業管理市場環境日趨成熟，既為物業管理企業創造了發展的機遇，同時使物業管理企業面臨著發展的挑戰。

物業管理行業起源於英國，19世紀60年代，英國政府成立了以廉租房管理為主要工作內容的物業管理機構；20世紀初，在美國成立世界第一個物業管理行業組織，經過了由政府幹預轉為完全市場化的階段。在我國，1981年出現第一家市場化的物業管理公司，借鑒香港和國外的管理模式，開始了快速發展。這家公司的出現，在過去國內的房屋物業以「房管所」一統天下的模式中注入了新的元素，逐步開始了物業管理社會化、專業化和市場化的新階段。經過二十餘年的發展，物業管理作為一種新的產業類型已在社會化分工中被逐步認同，走產業化發展之路成為物業管理的必然趨勢。近十年來，我國的年均經濟增長保持了10%左右的增幅，城鎮居民可支配收入也年增10%左右。在強勁需求的拉動下，房地產投資也強勁增長，為物業管理創造了良好的發展空間。在政策層面，《物權法》、新《物業管理條例》等相繼出台，規范了物業管理行為，強化了社會的物管意識，保障了物管行業的健康發展；我國物業產品品質的不斷提升，客戶對產品國際化、人性化的要求，提高了對物業管理服務的要求；隨著信息技術、節能環保技術的發展，對物業管理技術能力的需求也不斷提高。據不完全統計，全國物業管理企業已逾3萬家，從業人員300多萬人，國內行業產值已達到數百億元，並以每年20%以上的幅度遞增，物業管理產業經濟在我國有著巨大的發展空間。

隨著物業行業的發展，逐步分化出不同的物業管理服務類型。主要分為商業物業、住宅物業、行政物業和工業物業，其中商業物業和住宅物業是主要類型。

商業物業盈利性較高，市場吸引力強，對企業人力資源等內部因素要求較高。物業服務類型包括：資產管理、物業經營、物業顧問、物業管理、專業服務等。目前，國內的商業物業公司基本物業類型是物業管理。物業管理就是通過為用戶提供保安、保潔等高質量的服務來保證用戶的物業資產可以維持正常、良好的運營。這種高質量的服務可以為物業公司帶來長期穩定地業務收入。物業管理對於物業公司來講是基本的工作類型。通過物業管理可以積累物業行業的實際運作經驗；探索物業行業運營的新模式；為其他物業行業的模式運營提供資金與人力資源的支持。總之，堅實的物業管理經驗是物業公司從事全系列物業服務類型的基礎。一些先進的商業物業公司在從事物業管理的基礎上，正在積極探索資產管理、物業經營、物業顧問等其它物業增值服務。資產管理就是商業與住宅物業的投資管理，服務客戶包括公司與個人投資者和慈善基金等。物業經營是通過商業、住宅的經紀代理和顧問服務產生收入。物業顧問是一種專業的物業服務業務。包括：估價、租金評估、項目管理規劃、建築顧問及研究等。物業經營、物業顧問、資產管理三種業務類型都處於物業行業的高端，競爭少、具有較高的盈利能力。在國內大多數商業物業公司仍然面臨著經營意識和能力的薄弱，業務結構過於單一；以客戶為中心的服務理念和意識不足等問題。在國際上，以第一太平戴維斯公司為代表的先進物業公司將業務的重點放在交易顧問、咨詢服務等非傳統物業服務上面。2006年第一太平全球總收入5億7千萬英鎊，其中交易顧問占總收入的48%，咨詢服務佔19%，物業及設備管理僅佔27%。

在國內，中航物業經過多年的探索和發展，形成了從前期房地產供需分析到後期租售代理的全過程房地產經營模式。2006年，中航物業年收入三億元人民幣，其中經營類收入一億元人民幣。在國內，從事物業經營類業務的公司數量還很少，市場競爭不激烈。同時，隨著商業物業服務的企業趨向於更多的關注核心業務。這就為物業公司開展經營業務留出了廣闊的市場空間。這樣開展多種經營業務不失為物業公司尋求新的利潤增長點的一種途徑。

住宅物業雖然市場規模龐大，但住宅物業管理的利潤率較低，大部分住宅物業公司僅能實現微利或略有虧損；而且住宅物業普遍由開發商自有物業公司管理，在各種物業形態上市場化率最低；對於開發商來講，良好的物業管理可以顯著的提升業主對開發商的客戶滿意度，提升樓盤的品質與價值，從而提升開發商的品牌。日前，萬科對外表示，萬科物業以後不會再接除公司外的物業管理項目，專注於為本企業開發項目服務。與此相呼應的是，目前中海物業也在深圳回撤除中海地產之外的物業管理項目，中海地產同時以1.28億元人民幣，悉數收購了中海物業的股權。這樣，在住宅物業管理的市場上，有影響的公司採取收縮策略，微薄的利潤又會使中小規模的物業公司在競爭中近一步分化。

國家的「十五規劃」提出「規范發展物業管理業」，「十一五規劃建議」指出「積極發展社區服務等需求潛力大的產業」，「加強和諧社區建設，倡導人與人和睦相處」，「積極發展就業容量大的勞動密集型產業、服務業」等。國家政策、時代發展，給物業管理提供了大有作為的空間。物業行業的發展將會呈現以下的一些趨勢：

1、住宅物業管理作為房地產開發延伸服務環節的作用將進一步增強，因而仍會以開發商自建自管的模式為主。由於目前房地產開發的利潤遠遠超出物業服務的利潤，在加上消費者在購房的決定因素中物業服務的比重逐步提高、中海、萬科等較有影響的物業公司收縮項目的示範作用，住宅物業管理作為房地產開發延伸服務環節的作用將進一步增強。在全國100強物業管理企業中，62%的企業由開發商設立。考慮存在大量的項目公司，全國物業管理企業平均水平此數值會更大，保守估計會達到70%以上。盡管《物權法》第八十一條規定，業主可以自行管理物業，然而物業綜合性、復雜性、專業性的特點，導致業主自管實踐不可能成為一種主流模式。所以，住宅物業仍會以自建自管為主。

2、住宅物業行業集中度將逐步提升，市場將涌現一批管理規模大，品牌知名度高的企業。目前物業管理公司普遍規模偏小，行業集中度低。國內規模最大的前三家物業管理企業的管理面積僅占總物業管理面積的0.58%。上海物業管理公司2563家，平均每家管理不足10萬平方米；深圳物業管理機構1029家，平均每家管理項目5.1個，管理面積24萬平方米。隨著我國物業管理企業逐步走向規模化、多元化和跨區域化，行業集中度將逐步提升；一些知名的物業公司執行收縮的策略以及住宅物業管理微薄的利潤也會淘汰規模小的公司，這也有利於促進行業集中度的提升。

3、商業物業的市場化程度將提高，市場競爭加劇。高端商業物業具有良好的盈利性，市場吸引力高；高端物業項目的客戶對物管企業的專業能力、服務理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求；由於物業所有權的轉移，或開發商出於對物業價值的考慮，物業管理市場最終將走向由市場和客戶進行選擇。市場和客戶選擇的結果必將使市場競爭加劇，促進物業管理品牌化、規模化的發展，從而提高行業集中度。現有優勢企業會憑借其自身的競爭能力，在增量物業管理市場中爭取更多市場份額。

4、商業物業的全價值鏈經營業務會進一步增加。資產管理、物業經營、物業顧問等業務的高盈利性會對開展商業物業的公司具有很強的吸引力；另一方面，開展商業物業的公司一般具有較強的資本實力和較好的人力資源，其主要服務對象也具備對於物業全價值鏈經營的潛在要求，所以開展商業物業的公司對物業全價值鏈經營具備良好的匹配度。這樣從物業行業的發展來看，一些先進的商業物業企業在立足於物業管理的同時積極地拓展物業經營、物業顧問等多個業務環節，形成物業管理的全價值鏈經營，以充分發揮協同優勢，更好的滿足客戶需求。

5、物業服務的專業化程度加強，行業將會涌現實力強大的專業服務商，物業管理公司將向管理集成商轉型。目前眾多物業管理公司採用一體化的管理格局，設有屬於自己的若干專業的分公司或部門，形成獨具特色的「小而全」的企業。它們在產業發展上不成熟，與之關聯的保安、保潔、綠化、維修等專業公司不成規模，成本較高，這些使「小而全」的物業公司經營運作較為困難。是必發揮一己之長，放棄「全」的形式，形成物業行業的專業服務商。這些服務商利用其規模優勢降低成本又刺激了「大而全」的公司將自己的某些業務交與專業服務商。使「大而全」的公司全力做「大」。這樣，物業管理行業將實現管理層和作業層的分離，使作業層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實現專業化。物業管理公司成為服務集成商，即專業服務的搜集者和整合者，物業管理企業不再直接向業主提供有形服務，而是通過管理能力整合專業公司，為業主提供服務。

6. 商業項目定位與業態組合如何規劃

隨著中國城市化進程的高速推進,城市商業現代化作為商業產業,起到了明顯的拉動和促進城市現代化經濟發展的重要作用.具體表現在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等「四流」的運動能夠達到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業業態革命），便成了一個城市或一個區域商業現代化的標志。
目前我國正在爆發一場業態革命，出現了新型零售業態不斷被引入、傳統零售業態向新型零售業態轉型和主導業態大膽嘗試和創新。
一個商業項目要在經營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業項目的定位及業態的組合規劃。
一、項目市場定位規劃
准確的商業環境調研和科學分析、掌握影響購物中心發展的靜態和動態變數，是做好成功商業規劃的前提……
現代商業地產開發實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統籌，果斷的決策，是准確定位的要件，這樣才能准確把握市場脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創造最大差異化，從而引領市場。
（一）整體商業定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象
1、 定位內容：明確主體服務對象，確定目標客戶群。
2、 定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。
3、定位過程：通過商業環境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：
A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特徵：
業態需求——求綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；
功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；
消費者結構— 收入穩定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。
B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人群；主要需求的消費特徵：
業態需求——綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；
功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；
消費者結構—收入穩定、消費意識較高的中高層收入的消費群。
C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內的中高層居民人群消費和外來的旅遊客源消費；主要需求的消費特徵：
業態需求——綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產；
功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；
消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。