房地產市場定位理論

㈠ 房地產產品定位的方法有哪些

產品定位來源於客戶的定位，比如公寓項目，特點為小戶型、精裝修、年輕人、首付低等等；

房子是賣給一個圈層的人的。

沒法說太多，在網上找找，理論上的內容一搜一大堆。

㈡ 房地產產品定位實用技巧

房地產產品定位實用技巧

一、容積率配置技巧
如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進行產品定位，有的人可能會盡量節約和控制一樓面積，採用開放設計，塑造單棟高層建築，以創造高層空間價值；有的人可能會將可建總建築面積用於低矮樓層（例如一、二樓），規劃矮胖型建築物，一方面把握臨街店面商業價值，一方面節省建設成本；有的人可能規劃數棟建築，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規劃，不論基於何種原因，產品定位的最終結果勢必在每塊土地上產生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建築物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建築面積（樓地面面積）利用到極致。

同樣一塊土地，因為目的不同，可能導致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數個角度；

（1）空間價值與容積率利用的關系，例如商業氣息濃厚的區域，一樓店面價值可能數倍於高樓層的價值，因此總可建建築面積應盡量分配於低樓層；反之，商業氣息弱的區域，則可以考慮向高樓層建築靠近。

（2）建築成本與容積率利用方的關系，越是高聳或造型特殊的建築，其營建成本愈高，因此要權衡所增加的成本及可能創造的空間價值，以決定最佳容積率利用原則。

（3）建築工期與容積率利用方式的關系，例如兩棟10層的建築與單棟20層的建築，前者的施工期將比後者節省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業的風險。

（4）市場接受性與容積率利用方式的關系，例如在高樓層建築接受意願不高的區域，若考慮作高層建築的規劃，就要審慎評估市場風險。

（5）周圍建築物狀況與容積率利用方式的關系，例如處於一片低矮建築物區域，則向高層建築發展，成為此區域的標志性建築物；或向中層發展，在高度上暫領風騷；或規劃低矮建築，以從眾隨俗？考慮了以上各種主、客觀限制條件及特定目的後，最後就要真正進行容積率的分配。以使容積率能作最充分、合理的利用！

二、公共設施的定位技巧
在一般購房者的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設施；所佔的比例愈低愈好，因為公共設施常被認為是虛的，徒有而無益。某些發展商或銷售代理公司則為了投消費者所好，訴求高實得率或低公共設施比的廣告策略。那麼高實得率或低的公共設施比例對購房者而言又真的實惠嗎？

事實上，越是先進的國家如歐、美、日等國，越傾向於以包含私有面積及公共設施的整體規劃，來衡量建築特的品質及價值，而我國在不斷追求提高居住水準的潮流下，也必然將朝這種趨勢發展。就發展或產品定位者而言，要認清許多公共設施之所以難被購房者接受，是由於設施本身不實惠，或由於設施真正的價值沒有通過適當的方法讓購房者充分了解，所以除了法定必要設施，需要運用規劃力求經濟實惠以外，還需要明確辨別下列幾種公共設施的功能及效益，才能針對個案性質作合理定位。

（一）具有保值效果的公共設施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設施的積極功能在於確保不動產的價值及未來的增值潛力。尤其對於使用頻率高、使用人數多的辦公室、商場或小套房等產品，這種公共設施尤其重要。

（二）具有實用性質的公共設施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設施的實惠在於它的公共性，例如任何個人想擁有一個私人游泳池都是奢侈的事，但是通過公共設施的分攤，卻使整幢建築或整個社區的住戶都能長期經濟地擁有及使用游泳池。

（三）具有收益機會的公共設籬，例如地下室的商業空間，停車位，或其他可供非該建築住戶付費使用的設施等。由於這種設施的使用可收取租金或使用費，對於分攤設施的購買者而言，相當於購買有收益的長期投資標的，不僅可補貼管理費，同時也較易維護整體建築的品質，在使用價值高的地段時頗為適當的設施定位。

（四）對環境有改觀的公共設施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環境改變物業升值中得到回報。

公共設施的規劃將越來越受到重視，產品定位者若能適當掌握各種公共設施的功能，可使公共設施空間發揮「小兵立大功」的作用。

三、樓層用途的定位技巧
不同的人對各樓層空間的需求不同，也就是各個樓層事實上是不同的市場，具有個別的供需情況、用途特性、交易性質及空間價值等，而這些差異的存在，能給予從事產品定位的人發揮創意的機會。
我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個市場個別考慮它們的定位特性。

（一）是頂樓市場，這種產品不論在採光、通風、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨厚的條件，又由於每棟樓只有一個頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現供不應求的情況。

（二）是門面市場，通常是指建築物的一樓至二樓。這種產品的價值在於它與外界環境的臨近性（例如臨路的店面、辦公室），或者有將外界環境內部化的機會（例如擁有庭院的住宅）。這種地利條件及稀有性，使得門面市場的價值不但比其他樓層高，而且還常出現求過於供的現象。

（三）是地下室市場，這種產品有時具備獨立功能及用途（例如作為商場或停車位），有時則可能成為其他樓層的連帶產品（例如作為一樓的私有地下室，或其他樓層的共有設施空間）。

（四）是中間層市場，包括建築物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。這個市場各樓層之間的相對條件差異有限，而其所佔有的空間比例又最大，因此一般所稱不動產市場景氣與否，多半是指中間層市場的供需狀況而言。

就產品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場的異質性之外，還要注意下列事項，以充分發揮空間的附加值。

（一）妥善運用規劃，以平衡供需失調現象。例如在商業氣息濃厚的黃金地段，藉助一樓帶二樓或地下室合並規劃，以增加門面市場的供給量；或頂樓採取樓中樓設計，能滿足更多的頂樓市場需求者，都是創造更高價值空間的好方法。

（二）明確區分不同樓層市場，以針對需求設計產品。例如門面市場重視臨街性，在規劃上須注意維持眼好動線及聯外機會；頂樓市場追求通風、採光及視野等條件，因此須注意棟距開窗、隔熱等設計。

（三）合理利用容積率，以改變傳統空間觀念。例如拉高建築物高度，超越鄰近建築物高度；增加高樓層面積，以塑造「准頂樓」空間（即指與頂樓具備同樣採光、通風條件的高樓層）；或利用二疊或三疊規劃，使得有天（頂樓）有地（一樓）的空間增加。

四、房地產持有的定位技巧

（一）長期持有。任何一種投資標的或者具有生產性質的財產。對於不同的人而言，可能具有不同的投資報酬意義及實現利益的時間期望。這也是為什麼在不動產市場既有追逐短線獲利，從事現房或預售房買進賣出賺取價差的投資人，也有投入資金興建大樓卻只租不售的開發商。由於土地的性質特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有區域異質性（包括自然環境及人文社會經濟），困此對許多投資房地產的企業或個人而言，長期持有的投資策略，似乎比其他的財產更具有意義。

那麼究竟應如何作產品定位，即如何利用土地，才能賺取不動產長期持有的利益呢？

首先，要先辨別獲得長期利益的幾種途徑：一是租賃；二是經營或使用收入，也就是不動產所有者即經營者或使用者，自行利用空間賺取商業經營的利益；第三是保值或增值利益，這種利益可能來自於通貨膨脹效果，可能由於社會進步或環境改良，也可能因為其他土地先行使用，導致後利用的價值土地水漲船高。

不論是否賺取租賃或經營利益，絕大多數長期持有的土地，其最大利益來自於增值。為謀取增值的實務做法也有不少，例如，短期內尚無利用或開發價值的土地，可採取消極的養地策略；對於已初現地段價值的土地，則可採取先建後售策略；再者如麥當勞的做法，先找到好地，興建商場，通過經營帶動當地商業氣息後，就自然可坐享不動產的增值利益。

長期持有土地，必須要能賺取合理的時間報酬才有意義，因此產品定位成敗的關鍵也在於能否配合時間長度，規劃階段性的產品及經營與財務計劃，以確保全過程利益最大。

（二）短期獲利。大多數的投資標的，都有短線與長線不同的獲利操作方式，不動產投資也不例外，通常它包括了土地開發、投資興建、房屋買賣、房屋出租、房屋經營等時間長度不同的獲利途徑。對於希望短期獲利的不動產投資者而言，除了只圖買進賣出、賺取時機價差的方式之外，如果想在有限時間內創造不動產附加值，以增加投資利益，則須藉助有效的產品定位。

因此，希望短期獲利的不動產產品定位，要特別注意收益實現的可能性及投入資金的效率。下面幾個方案，有助於提高不動產短期投資利益。

（一）改裝產品，創造附加價值。這種方式常見於舊屋投資市場，也就是買人尚有更新價值的舊建築物，保留其基本結構，僅作平面隔局或外觀等的改建，以再重新出售獲利，這種做法由於投入成本少，工期短，著改建得當，通常能在很短時間內賺取理想的報酬。

（二）規劃需求尚未飽和的時尚品在短期內創造高銷售率。例如不動產市場不景氣時，許多反應快的發展商就推出低總價的套房或二房型的產品，並搭配工程零付款等的付款條件，以刺激買氣，快速銷售完畢。這種做法的效果在於先確定銷售成績再進行施工，可降低財務風險，只是要注意避免吸引大多的投資客戶，造成銷售率雖高，但退戶率或客戶不履約付款的比率也高的窘境。

（三）規劃短工期的傳統產品，以節省成本，提高投資報酬。通常工期越長，資金風險越高，而投資回收的時間也久。因此基於投資報酬的考慮，短工期、需求穩定的產品（例如5層—7層住宅），通常也能兼顧市場接受性及財務可行性，達到短期獲利的目的。即使在經濟效益上不宜規劃短期的產品，仍應設法運用技術縮短工期，以提高資金效率。

（四）嘗試領先市場的創新產品，以吸收早期開創性的市場，例如有不少個案，將樓層挑高，規劃夾層空間，以增加賣點，強化短期銷售效果，這些邊際產品只要搶得先機，順利過關，一般都能創造短期投資利益。

以上幾個產品定位的方向，可提供投資不動產並希望短期獲利的企業或個人參考。在實務上，以追求短期獲利為目標的產品定位，通常賺得快及賺得順，要比賺得多更為重要！

五、經濟環境變化時的產品定位

（一）通貨膨脹壓力大時的產品定位。在經濟景氣循環的情況下，難免會因為景氣熱旺、游資充裕，過多的資金追逐過少的物品，而導致物價上漲，引發通貨膨脹的壓力。要判別通貨膨脹是否存在，僅須觀察物價上漲率是否持續一段時期都在5%以上，若是，就可以斷定我們正面臨通貨膨脹的壓力。此時由於貨幣不斷的貶值，物價不斷地上漲，商品一旦售出，要想以原先成本再行補貨，已不太可能，所以通貨膨脹時持物特價而沽，已成為一般商品所有者普遍的心態。

㈢ 房地產營銷定位-房地產項目定位-房地產定位報告-房地產定位

房地產營銷定位-房地產項目定位-房地產定位報告-房地產定位

房地產是人類社會生活和生產必需的基本物質資料和巨大的社會財富，對整個國民經濟有著極大的推進作用。房地產在這個被物化的社會里，是一件最為特殊、又最為普通；最為無情、又最富靈性的「物」。謂其特殊是指其與人類及社會息息相關，與其它「物」有著很大的不同，它承載著人類這個主角在不同社會形態里演繹人生的酸辣苦甜，庇護人們的幸福和痛苦、博愛和自私，奉獻和貪婪等。人世間沒有哪一件「物」能象她那樣受人們膜拜、受人們的尊崇；謂其普通，是指其與林林總總物質一樣，是一件商品，有著她的外形，色調，以及她的價格、價值等。同時房地產又是無情之物，冰冷的鋼筋，孤寂的石頭，混濁的泥沙、刻板的瓷磚，任憑世間的人情冷暖炎涼，任憑業主的興盛衰敗，無動於衷，毫無惻隱之心；但是它又最富靈性，象身邊的寵物，象幼兒父母的懷抱，家的萬千風情，人的百媚千態，全在她的掌控之中……對這種特殊的物，其市場營銷就顯得特別重要。

房地產市場營銷基本可以分為四個環節，即房地產產品、價格、銷售渠道、促銷。好的房地產是一件精美的藝術品，市場營銷則是這件藝術品上一串閃亮的珍珠，而串起這串珍珠，撐起房地產成功營銷的則是「定位」。

「定位」一詞，是近些年引進市場營銷學中的一個專用名詞。二十二年前，美國有兩位年輕的廣告公司經理，受美國《廣告時代》雜志之約，撰寫了一系列有關營銷和廣告新思維的文章，文章冠以總標題，

即為「定位的時代」，從而奠定了「定位」營銷理論的基礎。他們認為「定位」（Position）設定的基本含義是「以產品為出發點，如一種商品，一項服務，一家公司，一所機構，甚至一個人，也許可能是你自己，但這並不是要你對產品做些什麼事，……定位的對象，不是產品，而是針對潛在顧客的思想，是你對未來的潛在顧客心智所下的功夫」。簡而言之：「要為產品在潛在顧客的大腦中確定一個合適的位置」。朗文當代高級英文辭典所下的詞面含義為：安置，使定位。

其實「定位」一詞，在中國古代早已有，只不過沒有升華到一種理論。「定」說文解字析「定，安也，從宅從正，寫作『 』，在屋子裡尋找到端正位置」。位，說文解字釋：「位，列中庭之左右謂之位，從人從立，所在的位置，寫作『尬』」 。《現代漢語詞典》中解釋為：「把事物放在適當地位為止，使之固定在正確的位置上。」 《辭海》釋義為：「確定方位或有助確定方位。」

定位是現代營銷理論中的一種創新思維，它建立在挖掘目標群體潛在心理需求基礎上，通過產品差異性訴求和目標群體動機性訴求的有機融洽，從而使事物找到最佳位置的一種手段和策略。

定位是一個改變了廣告本質的概念。是廣告的前奏，是廣告生產轟動效益和營銷魅力的催化劑，定位具有可變性，時代性。

本章所述房地產營銷定位就是指在操作房地產項目時，對房地產銷售的目標群體及其心理上價格、功能、服務、品牌等進行明確的指向和遴選，並確定其層面、價位、眾寡、優劣。簡而言之，就是要為房地產這塊「蛋糕」在生產之前，尋找一個心理上所渴求的「模型」，為房地產這塊「蛋糕」的出品，鎖定目標及其消費群體。

第一節 定位對象

生產普通產品和建造房地產不一樣，「蛋糕」生產多了，為了保證蛋糕原定價格和原有利潤，生產商可將多於市場需求的蛋糕倒掉，讓市場總是處於非飽和狀態。而房地產則不同，在其尚未「懷孕」之時，就要考慮這個「生命體」能不能誕生，也就是所要開發的房地產項目定位是否恰當。

缺乏准確定位，至今仍然是本土房地產企業在市場競爭中的「瓶頸」，是房地產建造和銷售中突出的問題。例如，名稱過多使用××嘉園，××佳園，××花園，××豪宅花園等等，房地產產品缺乏個性色彩，或者盲目將自有優勢當作定位。據專家觀察，房地產行業樓盤失敗，十有六、七是定位對象不準，造成定位失當。

如何進行准確的對象定位呢？

一、目標指向定位

房地產市場目標可以從多個方面來進行定位。就房地產市場而言，除了極個別地區的區域市場外，大多數房地產仍屬於買方市場。即對房地產產品的消費者而言，永遠處在選擇的優勢地位。

開發商自己的能力總是有限的。資金、管理、技術、購買力等都會影響房地產市場的目標定位。開發房地產前，必須要有一個清晰的認識：高、中、低三個檔次的市場，不是你一個開發商能夠全部通吃下來的。即使是同一檔次的目標市場也會因為消費者的不同需求和偏好而產生差別化和個性化需求的目標市場。

1、從房地產主題上來定位的話，我們可以把房地產的市場目標分為健康住宅、創新住宅、生態住宅、家園住宅、花園住宅、智能住宅、體育住宅、文化住宅、歷史住宅等等。

（1）健康住宅主題定位

人們在物質生活比較富足的情況下，就會有一種追求健康的生活方式和優質的工作環境的心理動機。開發以健康為主題定位的房地產，旨在激發人們內心對高品味生活的追求慾望，倡導一種全新的生活方式和人文體驗。

有關專家將「健康住宅」定義為：在符合住宅基本要求的基礎上，突出健康要素，以人類的居住應是健康的、可持續發展的為理念，滿足居住者生理、心理和社會多層次的需求，為居住者營造一處健康、安全、舒適和環保的高品質住宅和社區。也就是說，健康住宅應該是能使居住者在身體上、精神上、社會上完全處於良好的狀態的住宅。可以滿足宅內和住區的居住環境兩方面的要求。不僅可以包括與居住相關聯的物理量值，諸如溫度、濕度、通風換氣、噪音、光和空氣質量等，而且還包括主觀性的心理因素值：平面空間布置，私密保護、視野景觀，感官色彩、材料選擇等。

北京奧林匹克花園廣場就是從這個主題內涵上來進行定位的。

北京奧林匹克花園廣場以奧林匹克主題內涵（運動、人文、綠色環保，藝術、教育、和諧等）為主線，以運動和健康為特色和先導，將源於體育的生活哲學和社會居住文化有機結合，使體育運動為人類的和諧發展服務，提倡人的全面發展，提倡人類社會的和諧與公正，提倡建立一個和平的美好的人居世界，營造奧林匹克花園業主守望相依，互助友愛和健康向上的鄰里關系和社區氛圍，將現代人從普遍存在的壓抑感和不安全感中解脫出來，使社區真正成為現代人的「心靈家園」，使奧林匹克精神深入人心。

北京奧林匹克花園廣場，以突出健康社區主題，在前期將項目形象定位為「北京市奧林匹克國際運動型健康社區。」

圍繞主題定位，另確定了幾個子主題定位：

1、北京市級大型居住項目，吸引的目標客戶為全市、市郊范圍。

2、居住的品質定位在中、高檔，提供全方位的優質家居服務。

3、國際社區 面向國內及外籍人士。社區文化順應國際潮流、易溝通和傳播。

4、運動社區 健康的載體為運動，運動為社區文化傳播的主要媒體。

根據健康住宅的主題定位要求，北京奧林匹克花園設計從細節上來體現。通過原創性設計，賦予小區景觀獨有的特色；採用人車分流，體現心理安全；在小區設置運動場館，體現運動安全；採用綠谷概念，體現對人的尊重；採用步移景異的空間形態，體現綠色概念。

由於定位恰當准確，使得北京奧林匹克花園總建築面積為100萬平方米的超級大型樓盤銷售良好。

（2）創新住宅主題定位

房地產開發商從滿足人們求異求新心理的角度出發，挖掘出人們對住宅追求高舒適度高新鮮感的需求。開發以創新為主題定位的房地產，對開發商獲得高額利潤和資金高回報率是一種有益舉措。

北京鋒尚國際公寓，就是以創新為主題內容來進行定位的。

鋒尚國際公寓屬純住宅小區，佔地2.6公頃，總建築面積10萬平方米。在開發前，北京錦綉大地房地產開發有限公司就以創新為市場切入點，倡導高舒適度低能耗完全不同於國內傳統的「節能住宅」。在技術層面突出八大創新思維。如外牆子系統隔熱系數優於國標三倍以上，屋面的總隔熱系數也優於國標三倍以上，與其它高樓一樣冬暖夏涼，設立避防雜訊子系統等等。在營銷理念上，突出四大創新理念。

（3）生態住宅主題定位

生態是目前房地產開發的一個時髦詞語。生態環境的需求，是人們對生活質量有更高要求的一種體現。所謂生態，即指生物在一定的自然環境下發生有序發展的狀態。生態住宅，就是滿足人們對自然環境下的綠色和環保、和諧和自由的心理需求而營建的房地產項目。

青島天泰陽光海岸商住小區，就是以生態主題為定位的一個成功典型。

陽光海岸的生態主題，滲透到了社區建設的所有細節。

圍繞生態主題，天泰公司專門聘請了生態專家參與規劃，按生態學的規律，選擇了60多種植被，盡量採用一些氧產量高，吸收煙塵和危害氣體強、降噪音效率高的品種。同時，也很講究物種的季節搭配和色彩搭配，陽光海岸的水系也與眾不同，不僅有宏觀上的「流動活水」從微觀上更有藻類浮游生物、魚類、草木等生態組合，由此形成了一個純自然的活物水體。在改善房子採光，通風、降噪等方面，也圍繞生態定位主題，運用新技術、新工藝，如全明設計、中空玻璃、陽光室等。為扣住生態定位主題，運用垂直綠化方式增大綠化覆蓋率，充分體現生態色彩；優化種植草木、提高成活率，充分展示生態優勢，實行垃圾分類和防止污染，充分營造人們生活的自然生態環境。

由於定位準確，主題鮮明，陽光海岸2002年初開盤、一期僅用三個月就全部售罄，創造了青島樓市的奇跡。

㈣ 房地產項目策劃的三面、四步、五層次定位論

房地產項目市場定位工作簡要分析

房地產項目策劃的三面、四步、五層次定位論
為了表示對知識創造者的敬意，先回顧一下定位的起源：
最早的定位概念是J.特勞特和A.里斯於1981年在一本「定位（中國財政經濟出版社2002年2月第一版）」的營銷-傳播著作首次提出定位理念，定位最初的起點是研討廣告傳播策略問題而提出的，其對定位的具體闡述我在此就不一一贅述了，但需要大家明了三個時代的劃分及其對應的主流策略思想：
獨特的銷售主張(USP) 品牌形象論(BI) 定位論（Positioning）
產生時間 20世紀50年代 20世紀60年代 20世紀70年代
核心理論 強調產品具體的 塑造形象、長遠投資 創造心理佔位、
主張 特殊功效和利益 強調第一
方法和依據 實證 精神和心理的滿足 類的獨特性</P>
溝通的著眼點 物 藝術、視覺的效果 心理上的認同
下面切入今天的正題！
通常而言，項目定位有基本的兩個層面，即市場定位和目標客戶群定位；而當這兩者確定了，項目的市場開發順序也隨之確定。而這里要講的項目定位的三面、四步、五層次論就是這三個方面確定的基本方法。
下面我具體講一下方法：
市場定位是項目策劃的核心、本源，是項目全程策劃的出發點和回歸點，是在項目策劃初期就必須首先明確。市場定位的前提是一份市場調研分析報告（調研涵蓋宏觀、中觀、微觀，內容涉及政治、經濟、科技、文化等方面），至少需要能夠回答三個問題：競爭處於什麼態勢？本項目在未來可供選擇的市場取位？本項目相對的優勢和風險在那裡？
這是定位的前提條件，沒有這些，定位顯然是無本之木、無源之水了。在這些素材具備之後，就是定位的思唯方式了即三面交*分析定位法：
三面定位就是 1、項目「我」所能（達到） 2、整體（或區域）市場所需（空白） 3、市場競爭者所弱（不足）。
以市場競爭為導向，尋求這三面的交*地帶是市場定位的基礎，通過對這三個方面的分析我們就很容易確定項目的市場定位。此種定位理念、方式對於中小項目而言，差異化的攻擊力的明顯。
當然，對於大盤而言其定位可能不會局限在某個細分的市場層面，而應當涉及到市場上大多的客戶層面、類別，這時的定位理念運用就需要適度變通，更多的從意識形態和生活方式的革命、引導中實現，可是必須明確的是雖然大小有異，但思維方式雷同。
市場定位確定了，其實在某種意義上項目/產品其它的（產品、渠道、價格、促銷等）定位也隨之產生，因為市場定位是鋼，綱舉則目張。
與市場定位緊密聯系在一起的就是目標客戶群定位，下面就講一下項目策劃的關鍵所在——目標客戶群的定位方法，即目標客戶群四步刻畫法；也就是說目標客戶群的定位主要是通過四個步驟將其全方位的刻畫、描述出來。
具體操作方法如下：
在市場定位的前提下，要讓目標客戶群浮出水面，
首先，要在地理上確定展開銷售的區域；
其次，要確定預想的客戶群的人文特點；
再次,要描述客戶群的內在心理特點；
最後，要描述客戶的外在行為特徵。
具體執行中多通過目標客戶群的靜態描述和動態描述來實現。
其實說白了四步執行的目的是為了從地理、人文、心理、行為等方面來全方位刻畫客戶群，為營銷推廣提供准繩、靶子；通過這四步的執行起碼要明確客戶的生活慣性、消費習慣、居住意識等，為項目定位、營銷提供對象。那麼反過來考慮：究竟刻畫/定位目標客戶群到底有什麼意義呢？難道只是為了糊弄一下開發商？我個人認為起碼有以下幾點原因（有待補充、休正）：
1、任何產品都是要為客戶服務的，項目定位的根本目的是細分、銷售，市場定位所創造的「第一說法」最能撼動目標客戶的心，引誘其產生購買慾望。
2、雖然我們主觀上都渴望目標客戶群越廣越好，但實際上由於產品的最大化，需求的多樣話，一種產品不可能滿足所有人的需求，刻畫目標客戶群的目的就是在通過特定人群的挖掘，進而吸引、影響、顯化甚至擴大項目的使用者隊伍。
3、目標客戶群的全方位刻畫進而會反作用於項目的其它定位，因為特定人群的習慣、喜好、需求是在某中程度上是易於大眾的，只有顯化了目標客戶群才能更好的營銷。其實這一點說白了就是一種策劃意識的運用，即：4P——4C——4R的輪回思維，只有在全程策劃中時刻有輪回的意識指導工作，才能作好項目策劃的每一個步驟——這也正是策劃意識的體現：胸懷全局、著眼局部。
4、完全拋棄原來單純為迎合甲方而做的「一網打盡」式的客戶群定位，真正科學、合理的確定項目主導的目標客戶；更為重要的是在目標客戶群定位的基礎上，配合營銷推進，進而確定項目/產品市場開發的科學順序。
這就是我所謂的五層次市場開發法。其實大家都有這方面的營銷經驗，即：在一個項目/產品的不同營銷時期，其目標客戶群的購買意識（或理由）是不一樣的，對此的深入研究將有利於我們制定最為科學的整合推廣步驟！
通常而言：面對一個項目/產品我們思考時要從用得上→買得起→信得過→看得中→急著用五個層次來逐步考慮。而每增加一個條件，目標客戶群的規模和數量會相應減少一些；換句話說，在目標客戶群定位時要把所有的客戶擺動成金字塔，最上層的客戶（即滿足用得上、買得起、信得過、看得中、急著用五大條件）是最好開發的，最低的客戶（即滿足用的上條件）是最不好開發的，在操作中要從易到難，一步一步地把銷售引向深入，一步步把市場規模做大。
我強調的是 正如我門項目推廣一樣 常規上是一個以點帶面的過程 折舊必須在推廣中將 開發步驟貫穿其中。可能我門沒有明晰 但在操作中往往是潛意識中按五步的推廣步驟進行。

以上是這個總結的理論部分 ，其實在實戰中 我門通常會用到以下手段，這樣做 起碼可以塑造一個有個性的項目——即有明確定位的項目其實 我門定位的實現源源不止這些 通常有以下容

項目定位基本內容
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━

市場 目標客戶 功能 規劃設計 價格 營銷（傳播） 渠道 物管

定位理念之所一發展成為一種戰略性的理念 我覺得其關鍵在於其影響深遠，具體對實際應用而言 除了在思維上遵循我上面總結的方法外 還應注意以下幾點

一、定位的一些基本要點
1、定位是為了使產品獲得更大的競爭優勢而提出的； 2、定位所要展現的是本產品與競爭產品的不同之處； 3、定位確定的是產品在消費者心目中與眾不同的位置； 4、定位應該包含產品是什麼、給誰用的基本內容； 5、產品的定位不一定是同類產品沒有的，而應該是競爭產品所沒有說、沒注意，但對消費者卻具有巨大吸引力的； 6、定位的基礎是對本產品和競爭產品的深入分析和對消費者的准確判斷。
二、產品定位入手點
1、產品的差異定位。 2、按使用者定位。 3、按照使用形態和使用時機定位。 4、按照產品種類定位。 5、按照競爭者定位。 6、相關定位。 7、按照商品特性帶給顧客的利益定位。 8、按照價格與品質定位。 9、按照提供的服務定位。
三、明確定位的目的</P>
滿足需求、放大需求、引導需求、創造需求 ，這四者有其相對的先後順序
四、定位標准
准確的結合需求、差異的存在市場、容易傳播
下面提供兩個早期作的市場定位案例
1、威尼斯花園項目定位分析
通過以上分析可見： （1）該項目現有資源具備開發中等品質別墅的基本條件。 （2）在宏觀政策的調控下，別墅類項目的市場供應量將有所降低，市場需求依然旺盛，特別是別墅消費群中的中低端客戶。 （3）區域供應的別墅項目以大面積、高價位的單體別墅為主，中小面積、較低價位的別墅項目存在一定程度的市場空缺。 （4）西安別墅市場雖然長期充斥「山地」和「水景'兩大基本概念，但卻沒有將水景概念發揮的淋漓盡致的別墅。 （5）隨著經濟的快速發展，西安形成一批由中產階級發展起來的城市新貴族，他們渴望的到社會全方位的認同，渴望有能夠用的上、買的起、看得中的私家花園別墅。
有鑒於此，經過系統分析，我司建議將該項目定位如下：
1、市場定位：西北首家威尼斯風情山水豪宅。
2、檔次定位：中高檔次別墅物業。
3、推廣定位：引領都市新貴族生活的水岸別墅
案例2：翰林世家項目定位
通過以上綜合分析，結合「三線交*定位分析法」我們認為：（a）據調查西安80%的人首選購房區域為南郊的關鍵在於南郊的文教、人文環境，但房地產市場上並未有將此理念充分發揮的項目；（b）目前西安僅有紫薇田園都市、錦園新世紀等少量大盤在偏遠地區把教育作為社區必備配套，真正的教育主題項目還是市場空白；（c）該項目所在區域擁有西安南郊獨一無二的教育資源，而且潛在購房客戶也非常認同區域人文環境；（d）由於不能與曲江及周邊的大型社區品質相媲美，所以就要求項目從客戶群細分的角度出發，進行產品創新從而塑造出優勢明顯的項目個性；（e）項目自身無法營造社區內部景觀，只能通過塑造指向性明顯的戶型單位來提升市場競爭力。
因此，我們從項目實際出發與市場需求發展的結合出發，建議將本項目定位如下：
（1）檔次定位：區域中檔住宅項目。
（2）市場定位：西安首席文化教育主題社區。
（3）形象定位：文脈深處、成龍家園。
對於目標客戶群描述的問題 我看了些網上的案子 基本上都能從靜態描述和動態描述出發來作 在此就不提供單獨的案例了

㈤ 房地產項目的定位

房地產項目的定位

關鍵字：房地產項目定位 房地產定位 項目定位

定位決定了一個地產項目的成敗。一個正確的定位往往能為開發商帶來滾滾的財源，而錯誤的定位很可能會導致巨額資產血本無歸。很多地產項目在建築、設計、銷售招商准備工作都做的很好，但是最終樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。究其原因，定位錯誤或者有偏差是一個很重要的原因。
以前，包括現在，很多開發商不懂地產，他們的專長在融資、建築等純技術的層面，他們懂開發，但不懂市場。因此，在目前開發商還未完全成熟起來之前，熟悉市場的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產項目的定位關系復雜，從宏觀和微觀的市場調研，再到消費者分析，商圈分析（商業地產），競爭對手分析，最後到產品分析，每一個步驟出現偏差，都可能導致產品定位不準或者完全錯誤。
（一）房地產開發項目市場定位的基本程序和內容
1．房地產開發項目市場定位的基本程序
房地產開發項目的市場定位包含項目區位的分析與選擇、開發內容和規模的分析與選擇和開發項目租售價格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進行：市場調查→土地條件→分析和確定潛在客戶群→產品定位（戶型、面積、檔次等）→租售價格定位→征詢意見→方案調整→成本與費用測算→預測租售收入和租售進度→經濟評價→確定最後方案。
2．市場定位的主要內容
房地產開發項目市場定位的內容主要包括以下幾個方面：
①確立開發理念。基於企業的價值觀，為體現企業文化，發揮企業的競爭優勢，確定開發的指導思想和經營模式，使得項目定位有利於企業的長久發展，有利於品牌建設；
②明確用途功能。在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最佳最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能；
③篩選目標客戶。在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位做好基礎工作；
④進行項目初步設計。在市場資料的基礎上，根據土地和目標客戶的具體情況，編制初步設計任務書，委託規劃設計部門進行項目的初步設計，進一步確定建築風格、結構形式、房型、面積和建築標准等內容；
⑤測算租售價格。參照類似房地產的市場價格，運用適當的方法，綜合考慮房地產價格的影響因素，確定本項目的租售價格；
⑥根據企業經濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當的入市時機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。
（二）房地產開發項目市場定位的基本原則
1．與企業發展戰略相一致的原則。這里的企業發展戰略包括品牌戰略、經營戰略和管理戰略等。在企業發展戰略的框架下進行項目的市場定位，體現企業的競爭優勢，發揮企業的核心競爭力，構建企業品牌和產品品牌，使得企業的產品具有延續性和創新性，實現企業的發展目標。
2．經濟性原則。市場定位的經濟性原則首先是指產品定位應具有較高的性價比，在滿足必要建築功能的前提下，租售價格合理；第二，從企業角度出發，在成本控制的基礎上，做到效益最大化；最後，在成本和費用測算、效益測算基礎上計算的各項經濟評價指標達到社會平均水平，確定項目贏利預期的可能性和風險性，明確項目經濟利益實施的可行性。
3．適應性原則。市場定位的適應性原則包含以下幾層含義：一與當地或區域的社會經濟發展水平和消費者收入水平相適應，二與所在區域房地產市場的物業檔次、標准、品質相適應，三和經市場調查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業的技術和管理水平相適應。
4．可行性原則。市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經濟評價的可行性兩方面。由於房地產市場的不斷變化和發展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現「無個性、難租售」的現象，要根據項目規模、地塊特性和本項目的優勢來分析入市的時機，准確設計項目的實施進度。同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結合、定量分析與定性分析相結合、動態分析與靜態分析相結合的方法，對項目進行經濟評價，分析各經濟評價指標是否可行。項目規模、開發模式和項目進度受到經濟實力、融資能力和企業管理能力等因素的限制，它們容易定性但難以定量，在市場定位時如何「量力而行」，這個問題在市場定位時就應該得到解決。
（三）房地產開發項目市場定位中存在的主要問題及原因
1．市場定位工作的主體發生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產企業、中介咨詢企業、高校和研究機構及個體業主等，但由於我國房地產咨詢業還處於初創萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數與委託方有關聯的咨詢機構完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流於形式，更多的是為決策者的結論提供依據，工作一般僅限於房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處於低水平狀態，沒有針對性。不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對於一些關鍵的數據進行處理用來滿足分析的需要。
2．運用差異化戰略「模仿有餘而創新不足」。差異化包括產品差異化、形象差異化和市場差異化等，「差異化是房地產企業的第三利潤源泉」的觀點已漸漸為業內人士所認可。但在市場定位時，常常會出現這樣兩種情況；一種是過分強調「差異化」，脫離地塊條件和區域環境，片面強調「個性化」，忽視區域房地產市場的物業特點、生活習慣，往往會導致滯銷；另一種情況是「簡單拷貝，適當修改」，從建築立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發理念、企業文化，往往都是房地產市場上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創新，隨大流。不同的僅僅是項目名稱、建築色彩、地段等，這樣的市場定位形成了房地產市場的「一般化」局面。
3．偏離市場定位的理論和原則，片面強調「概念式定位」。部分房地產企業在進行市場定位時，不是根據市場定位的理論和原則進行工作，而是熱衷於做概念，甚至出現了「軟住宅」的定位概念。一條臭河浜成為「水景」，還未立項的地鐵成為「交通便利」的工具，虛擬的「生活方式」成為賣點，「媒體炒作」成為市場定位的重要環節。在某種程度上，這種「虛、空、媒體化」的概念定位方式已影響到房地產市場的健康、規范發展。
4．目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。由於市場調查方法、調查范圍和掌握資料不全面，對地塊條件和區域環境分析不透，對房地產市場細分化認識不夠，對開發能力和市場影響力估計過高，對房地產市場的「同質化」產品可能帶來的影響度估計不足，對目標客戶群動態變化的程度無法把握，同時對在一定經濟條件下社會的消費趨勢和消費能力的分析預測發生偏差，從而導致在市場定位時的目標客戶群的篩選發生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。

㈥ 中國房地產開發項目市場定位研究報告

【概述】

●市場定位對房地產策劃的意義

●房地產、房地產業、房地產市場概念

●房地產產品的特殊性

○產品特點

○房地產市場的特點

○消費者購買的特點

●市場定位理論的基本內容

○市場定位理論產生背景和演化歷程

○相關概念的界定

○現代市場的定位-定位三層次

○房地產市場定位4P-4C理論

●房地產投資決策理論概述

○房地產投資決策涵義

○房地產開發投資決策的基本要素

○投資決策研究的主要問題

【發展研究】

●我國房地產業投資開發現狀

●房地產市場定位現狀

○市場定位與房地產

○房地產市場定位現狀

●中國房地產開發項目管理現狀分析

○傳統房地產開發項目管理模式

○傳統房地產開發項目管理模式存在的問題

【市場分析】

●中國房地產行業市場需求分析

●中國房地產行業結構分析

●房地產消費者行為分析

○消費群體差異分析

○消費者描述變數和行為變數分析

○消費者知覺分析

●市場細分及目標市場選擇

●市場定位分析

○房地產市場定位的價值分析

○房地產市場定位的概念摘要

○房地產市場定位的具體策略

○房地產市場定位要點分析

●房地產開發項目市場定位內容

【問題及對策】

●我國房地產業投資開發存在的問題

【投資分析】

●房地產風險分析

○房地產開發投資風險的內涵及特徵

○房地產開發投資風險因素分析

○房地產風險的細分類

○房地產投資風險分析方法

○房地產投資風險的防範策略

【環境分析】

●加入WTO對房地產開發項目市場定位重要性影響

●宏觀政策對房地產開發項目市場定位重要性影響

○土地成本因素

○宏觀政策因素

●行業競爭對房地產開發項目市場定位重要性影響

○房地產行業利潤趨於平均化

○房地產行業競爭日益加劇

●客戶需求對房地產開發項目市場定位重要性影響

○客群的多層次性和差異化特性趨顯

○客戶談判能力、維權意識逐漸增強

○零和博弈的盈利模式的影響

●其他因素對房地產開發項目市場定位重要性影響

○經濟、社會、政策、自然等限制條件

○開發商面臨的誘惑與風險

○房地產市場定位的不可復制性

【考核與評價】

●五力模型：價值提升的檢驗標准

○五力模型理論概述

○五力模型在房地產開發中的運用

●SWOT模型：價值提升的總結驗證

○SWOT分析概述

○SWOT分析在房地產開發中的運用

○通過價值提升促使SWOT優化

【分析方法】

●房地產開發項目市場定位步驟

●發現價值

○發現並提取土地的現存價值

○理論運用：寫字公寓、商住辦公與SOHO的產生

●細分價值

○通過市場細分尋找巨大的未被滿足的需求

○理論運用：經濟型別墅市場的產生與發展

●凸顯價值

○突出目標客戶的敏感訴求

○理論運用：失敗與智能化的推廣

●提升價值

○通過引入高價值客戶提升項目與地塊價值

○理論運用：價值提升

●房地產開發地段優選方法研究

○地段的內涵

○開發項目對建築地段的要求

○地段選擇的宏觀影響因素

○地段選擇的微觀影響因素

○房地產開發地段優選決策方法評述

○混合目標系統及其目標規范方法

○地段優選的物元關聯分析

【總體分析】

●中國房地產行業整體態勢分析

○我國房地產業的發展歷程

○當前我國房地產業發展現狀

【戰略與策略】

●房地產開發項目市場定位的目標：土地價值最大化

○土地價值

○土地價值最大化的內涵

○房地產價值的定義與特徵

○土地價值在房地產開發中具有重要作用

○項目的定位和方案能否創造最大價值

○項目的定位和方案能否實現最大價值

○價值創造與價值實現的考慮因素

●三種競爭策略：價值提升的策略選擇

○波特競爭策略

○差異化策略在房地產開發定位中的運用

○集中化優勢策略在房地產開發定位中的運用

㈦ 房地產定位營銷的五個基本點

房地產定位營銷的五個基本點
房地產定位營銷的五個基本點

定位營銷是中國式營銷在本土發展二十年來，經過激烈市場競爭的洗禮，而理性回歸的一種歷程見證，是中國營銷在經歷了大規模的價格戰、促銷戰、渠道戰、服務戰等等一些無序、慘烈的消耗戰之後，而出現的營銷史上的又一次的超越與提升。定位營銷的「橫空出世」，既是「時事造英雄」、迎合時代與市場的產物，同時，又是順應營銷發展潮流，促使營銷不斷變革的濃重一筆，定位營銷的出現，是市場發展到一定階段的必然產物與必然選擇。

營銷的演變營銷在中國經歷了三個階段：一是產品階段，也即推銷階段，在這個階段，由於物質還不豐富，因此銷售的起點是公司，工作中心是企業的生產，運用的手段是通過增強生產力來達到提高生產量的結果，此階段基本上是計劃經濟條件下產品供不應求在市場上的一個突出表現，是典型的「皇帝的女兒不愁嫁」；二是廣告階段，也即營銷快速發展階段，在這個階段，由於市場的覺醒，傳媒、信息的多樣化等，其起點變化為滿足消費者需求，綜合運用傳播策略來進行市場推廣等，其工作中心是產品，運用的手段是通過好的廣告創意，來達到提高廠家及產品知名度的目的，是市場經濟在中國風起雲涌的典型「縮影」，在這個階段，營銷4P（產品、價格、渠道、促銷）風靡大陸，並在中國本土被廣泛應用；三是定位階段，也即筆者所認為的營銷區隔階段，或差異化營銷階段，由於市場競爭的混亂和無序，各廠商開始對營銷手段進行理性思考，其起點是轉向研究或探尋消費者功能及心理需求，工作中心是圍繞所能給消費者提供的產品價值及其附加價值，即獨特的產品銷售主張（賣點）及價值主張，其運用手段是通過產品區隔、市場區隔以及渠道區隔、傳播訴求差異等，來傳遞該商品所具有的特殊價值，其最終目的是培養顧客的忠誠度，提高廠家的品牌力，在此階段，營銷4C（顧客、成本、便利性、溝通）理論被受到熱烈追捧，並得到了充分的應用與發揮。因此，定位營銷其實就是區隔營銷或差異化營銷，定位營銷的核心就是准確定位、創造差異，就是「製造」區隔，即消費者區隔、產品、價格、市場、廣告訴求區隔。下面，筆者就以上觀點分別予以闡述與例證，以與營銷界的同仁共勉。

定位營銷的五個「基本點」

㈧ 影響市場定位的基本因素是什麼

房地產作為第三產業，它的發展深刻地影響著我國的經濟、文化、生活是國民經濟的支柱性產業。房地產市場在經歷了由賣方市場向買方市場的轉變，逐漸走向良性發展軌道，但在實際的運行過程正中房地產企業並沒有理性地分析我國的房地產市場的現狀和存在的問題，市場定位不是建立在科學合理並結合我國的實際基礎之上。眾所周知，房地產具有很大的區域性，不同的地區由於經濟、文化、習俗、消費者等方面存在差異，外化在對物業的要求上各不相同。而事實上目前我國的房地產市場無論是在住宅、商鋪、寫字樓物業的定位上沒有形成自己的特色，內地的企業沿用沿海房地產企業的定位風格，而沿海城市借鑒國外公司的定位理論。還有些房地產企業在市場定位時一味強調地段論，把地段作為影響其定位的唯一因素，缺乏真正意義上的賣點和競爭力。這樣現象導致的結果是：一方面是企業按照自己的經營意圖提供樓盤，另一方面是消費者的有效需求不足，望樓興嘆，而實際上有的企業並沒實現既定的經營目標甚至還會虧損。中國已加入世界貿易組織外資房地產企業紛紛搶灘中國市場已成為不爭的事實，所以，中國的房地產企業有必要冷靜下來對影響定位的因素進行系統地分析。本文將從房地產經濟學、營銷學角度對影響市場定位的經濟因素、專業物業的特點、競爭因素、企業經營目標、消費者、物業管理、信息技術、政策法規等主要因素進行分析。並採用定性和定量相結合、比較分析方式試圖建立適合我國房地產市場定位因素分析系統，這對房地產企業向市場提供適銷對路的樓盤降低房地產空置率有著重要的指導意義。 關鍵詞：房地產 市場定位 影響因素 文獻綜述 經過近20年的發展，中國房地產市場的結構體系、運行機制和政策法規框架已經初步形成，房地產業在國家社會經濟發展中發揮的作用日益重要，房地產市場運行的實踐，給我們帶來了很多寶貴的經驗和教訓，需要我們安心坐下來，系統地進行總結和梳理，摒棄市場迅速發展階段給我們帶來的盲目樂觀和浮躁，正視中國房地產市場正在從「概念」轉向「實質」的現實。21世紀的房地產企業與高新技術企業一樣，需要持續創新的能力，房地產業這不僅需要練好「外功」，更要練好「內功」，不斷進行理念、產品、技術、服務領域和資源整合等方面的創新，已在飛速發展變化的市場環境中保持或強化競爭優勢。那麼中國的房地產業者要想與其他國家和地區的同仁同台競技

㈨ 房地產在中國經濟中如何重新定位 未來的機會在哪

中國經濟面臨六大挑戰第一個挑戰是投資問題。中國經濟發展無論如何繞不過投資。經濟增長速度的變化，主要取決於投資。但投資又帶來了產能過剩、增長水分等很多問題，所以出現了「投資-增長-過剩」的悖論，在新常態下需要進一步解決好這個悖論。解決這一問題，需要用改革的方式，對投資進行一些新的處理。具體來說，就是要解決好投什麼、如何投、誰來投三個問題。投什麼是要偏向消費生態，如何投是要減少負債、增加股本，誰來投是要民間資本來投。對投資進行處理，一要做好激勵機制問題，現行GDP的考核很難對政府、企業起到激勵作用。二要做好基礎設施投資的商業可持續性問題。解決這一問題，需要調整經濟結構、調整統計方法和計價方式，讓這些過剩的產能可以到有大量需求的領域中去。第二個挑戰是債務率上升和杠桿率飆升。這次全球經濟危機是因為發達經濟體杠桿率上升、債務上升導致的債務危機。在危機發生時，我國的杠桿率和負債率都不算高，但這幾年都飆升了。我國的實體經濟總負債杠桿率的佔比目前還不高，但是企業的負債非常高，實際上與國際比較都是這樣。第三個挑戰是城鎮化問題。原來城鎮化是開發計劃，買地、賣地、招商，現在需要從城鄉一體化的角度重新看城鎮化，要從土地市場一體化的角度看城鎮化。城市化是為了提高效率，城鎮化的社會含義意味著公共服務均等化。第四個挑戰是房地產市場。十八屆三中全會的決議從體制上削弱了房地產價格上漲的經濟社會基礎。另外，城鎮化戰略的轉型，終止了住房市場發展的傳統動力。未來城鎮化將不再主要體現為開發區化的城市規模擴張，所謂10-20年的剛性需求是否還存在，需要認真研究。我們可以看到，當城鄉土地一體化時，房價上不去了。再加上房地產市場供應量絕對大於需求量，居民的購房意願急劇下降。中國房地產市場將經歷一個五年時間的中期調整。在這一過程中，金融問題會產生，但金融問題還不會對經濟造成巨大沖擊，原因在於：一是現在房地產市場價格下跌，但還沒有造成負資產。如果造成負資產就會出現恐慌性拋售現象；二是金融機構還沒有出現大面積虧損；三是中國居民借錢比較少。對房地產市場的短期調控，我不主張採取措施，建議把過去的措施取消掉。因為過去的措施太多，多到我們無法看到房地產市場應該是什麼樣的。但要採取長期措施，因為中國房地產市場發展十幾來年來沒有頂層設計，因此，對於一些根本性問題沒有回答。第五個挑戰是地方政府債務問題。地方政府債務可能長期化，中國地方政府債務總體可控，理由有三點：一是中央和地方政府的債務規模佔GDP的比重仍控制在40%以內，處於國際通行的60%債務率控制標准范圍內，但是如果不加以處置，長此以往就會成為大問題；二是中國整體的資產負債表仍然健康，我們可在不對經濟健康造成較大損失和對經濟增長速度造成較大不利沖擊的條件下處理地方政府債務，單一制的政體，使得我們也有此能力；三是中國可供選擇的去杠桿空間仍然很大，包括政府資產的轉賣、債轉股，長、短期債務重組轉換，拉長負債久期，降低期限錯配風險等。以上使得地方政府債務總體可控，其實也是解決地方政府債務問題的方案。第六個挑戰是金融問題。量寬、價高是金融的主要問題。量寬是中國的流動性過剩，但利率很高，這是現在最主要的問題。這一問題經常發生並且長期持續，導致我國金融結構中存在種種障礙。理論上說，這一現象阻礙了貨幣向信用的轉移，貨幣向信用轉移過程中，每轉移一步就加一下價，最後到實體經濟手中便貴了。