A. 跪求2009年12月份北京市房地產情況分析報告
根據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊對我愛我家房地產經紀有限公司、鏈家房地產經紀有限公司、中原房地產經紀有限公司、安信瑞德房地產經紀有限公司、北京千萬家房地產經紀有限公司、北京中天置地房地產經紀有限公司、世邦信義房地產經紀有限公司、順馳不動產網路有限公司、鑫尊置地房地產經紀有限公司和中大恆基房地產經紀有限公司等10家重點房地產經紀公司調查顯示，11月份，全市二手住宅交易量大幅上漲，交易價格達到今年以來的最高值，下旬交易單價突破13000元/平方米。
1.交易量環比增長79.4%。1-11月，10家被調查單位的二手住宅成交93436套，其中11月當月成交13392套，比上月增加5929套，增幅達79.4%，當月成交套數和增幅均達到今年以來的最高值(見圖1)。
圖1 二手住宅交易套數月度走勢圖
單位：套
調查顯示， 受營業稅優惠政策即將到期影響，3-5年的次新房成交量增幅較高，此外近期新房價格快速上漲和地王不斷涌現，部分消費者對未來二手住宅交易價格形成較高的預期而提前入市，也促使當月成交量快速上升。
2.成交均價持續回升。1-11月，10家被調查單位的二手住宅成交均價為10470元/平方米，其中11月當月成交均價為12635元/平方米，比上月增長2.5%。分旬看，11月上、中、下旬分別為12053元/平方米、12506元/平方米和13112元/平方米。調查顯示，3—5年的次新房在本月成交較為集中，其價格明顯高於同區域5年以上的二手住宅，此外，新建住宅交易價格的快速上漲，在一定程度上也推動本月二手住宅交易價格有所提高。
圖2 二手住宅交易價格走勢圖
單位：元/平方米
3.大戶型成交比重小幅提高。11月，10家被調查單位二手住宅套均交易面積為89平方米，比上月提高1平方米/套。分套型看，60平方米及以下和60-90平方米戶型分別成交3620套和4498套，占當月10家中介公司二手住宅交易量的27%和33.6%，分別比上月下降1個和0.8個百分點。90-120平方米、120-140平方米和140平方米以上戶型分別成交2864套、1043套和1367套，分別占當月10家中介公司二手住宅交易量的21.4%、7.8%和10.2%，分別比上月提高1.5個、0.2個和0.1個百分點（見表1）。
表1 二手住宅不同戶型所佔比重
單位：%
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
60平方米以下
26.0
24.8
25.6
26.7
25.7
26.5
26.8
28.0
27.0
60-90平方米
36.3
35.9
36.5
34.9
33.8
33.3
33.1
34.4
33.6
90-120平方米
22.4
21.7
21.6
20.8
21.1
20.7
21.3
19.9
21.4
120-140平方米
7.5
8.8
7.8
7.5
8.3
7.8
7.9
7.6
7.8
140平方米及以上
7.8
8.8
8.5
10.1
11.1
11.7
10.9
10.1
10.2
4.西城區二手住宅交易均價接近兩萬元。11月城八區中，除崇文區和朝陽區交易均價小幅回落外，其他區域繼續上漲。西城區二手住宅交易均價最高，為19715元/平方米，比上月增長4.3%，宣武區二手住宅交易均價為16770元/平方米，比上月增長12.2%，增幅為城八區最高，其次為石景山區，交易均價為13025元/平方米，增長10.5%（見表2）。
表2 城八區二手住宅成交均價對比
單位：元/平方米
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
東城區
13238
12646
13173
13501
13623
15951
14099
18011
18310
西城區
13700
15645
16219
15865
16710
17295
17810
18901
19715
崇文區
12156
12159
11634
12956
12723
14841
13678
17079
15528
宣武區
11087
11316
11409
12116
12465
12653
12412
14949
16770
朝陽區
9913
10598
10018
10770
10924
11103
10954
13703
13304
豐台區
8486
8221
8464
8641
8877
9246
9991
11636
12536
石景山區
8267
8566
9118
8478
8573
9790
10268
11790
13025
海淀區
11785
11542
12037
12074
12218
13156
12459
14644
15693
5.二手住宅供銷比降至今年最低值。1-11月，二手住宅新增可供銷售房源與當月實際銷售套數比為5.8：1。11月，新增可供銷售二手住宅房源58529套，比上月增加9363套，增長19%。由於當月銷量增幅較高，當月新增可供銷售房源與當月實際銷售套數比降至今年以來的最低值，為4.4：1（見表3）。
表3 二手住宅當月新增房源與網上簽約數量月度對比
單位：套
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
網上簽約套數
8923
8761
7696
9488
9650
9012
9588
7463
13392
新增可供銷售房源
51047
54216
46314
51933
60559
69696
56369
49166
58529
供銷比
5.7
6.2
6.0
5.5
6.3
7.7
5.9
6.6
4.4
1-10月北京市房地產市場運行情況
北京市房地產市場在前三季度土地一級開發大力推進、銷售快速回暖和資金到位充裕等積極因素的作用下，1-10月全市房地產開發投資繼續保持高速增長；房地產建設規模不斷恢復；住宅銷量小幅增長，銷售市場升溫；金融貸款增長提速為企業開發項目提供充足資金。
一、房地產開發投資持續高速增長
1-10月，全市完成房地產開發投資額1983億元，比上年同期增長50.8%，增幅比1-9月回落5.2個百分點。其中10月當月完成開發投資208.9億元，比9月當月下降29.3%，比上年同期增長17.1%。
1-10月，房地產開發完成投資中土地一級開發投資達753.2億元，佔全部房地產開發投資的38%，比上年同期（81.4億元）增長8.3倍。如果扣除土地一級開發投資影響，1-10月全市房地產企業投資下降0.3%，開發企業投資仍偏於謹慎。
10月份建安投資和各項費用均有所下降。1-10月，全市房地產開發建安工程完成投資665.8億元，比上年同期增長7.8%。其中10月份完成建安投資67.7億元，比9月份減少16.7億元，下降19.8%。1-10月，全市房地產開發各項費用為1283.3億元，比上年同期增長93.1%，各項費用比例高達64.7%。其中10月份各項費用為137.8億元，比9月份減少68.3億元，下降33.1%。
二、房地產建設規模不斷恢復
新開工面積仍處於下行區間，但降幅縮小。截至10月底，全市商品房施工面積為8944.4萬平方米，比上年同期下降0.8%。其中住宅施工面積為5072.3萬平方米，同比增長1.8%。商品房新開工面積為1358.4萬平方米，同比下降20.5%，降幅比1-9月縮小1.9個百分點。其中，住宅新開工面積為847.6萬平方米，同比下降25.6%，降幅比1-9月縮小4.3個百分點。
10月份住宅竣工面積快速增長。1-10月，全市商品房竣工面積為1390.1萬平方米，比上年同期下降2.4%，降幅比1-9月縮小3.6個百分點。其中，住宅竣工面積為906.5萬平方米，同比增長17.8%，增幅比1-9月提高7.7個百分點。10月份住宅竣工面積為145.5萬平方米，比9月份增長49.2%，增幅比上月擴大38個百分點。
三、住宅銷售市場升溫，當月銷量小幅增長
1-10月，全市商品房銷售面積為1757.6萬平方米，比上年同期增長1.1倍。其中住宅銷售面積為1432萬平方米，同比增長1.3倍。
10月份住宅銷量小幅增長。1-10月，全市銷售商品住宅12.3萬套，已經超過上年全年住宅銷售套數（9.4萬套）的30.7%。全市住宅銷售量在9月出現一定下滑後，10月份小幅增長，當月銷售1.1萬套，比9月份增長19.4%；銷售面積130.6萬平方米，比9月份增長10.1%。（見圖1）
圖1 2009年3-10月全市住宅銷售情況
單位：萬平方米，套
新建住宅價格指數環比漲幅重回升勢。10月份，我市新建住宅銷售價格指數同比上漲4.3%，漲幅比上月提高0.7個百分點，環比上漲0.6%，漲幅比上月提高0.2個百分點，環比漲幅在連續兩月走低之後，本月重回升勢。
四、項目到位資金充裕，金融貸款增長提速
1-10月，全市房地產開發企業項目本年到位資金4540.7億元，比上年同期增長91.1%，增幅比1-9月擴大8.3個百分點。其中金融貸款增長最快，為1887.6億元，比上年同期增長1.7倍，增幅比1-9月擴大18.9個百分點。實際利用外資15.6億元，同比增長8%，自籌資金和定金及預收款分別為681億元和1216.2億元，同比分別增長24.5%和72.6%。
B. 房地產營銷報告
天津俊城淺水灣營銷策劃方案56頁
房策網 http://www.fangce.net
第一部分 銷售策略 4
1.銷售策略 4
1.1銷售總策略 4
1.2 2005年各階段推售目標 4
1.2.1銷售初期（2005.2-3） 4
1.2.2強銷期（2005.4-6） 7
1.2.3持銷期（2005.7-9） 9
1.2.4第二次強銷期（2005.10-12） 11
1.3項目銷售必備條件 11
1.3.1法律文件 11
1.3.2現場包裝 12
1.3.3宣傳途經 12
1.3.4銷售工具 12
1.3.5銷售策略 13
1.3.6其他配合 13
1.4銷售方式 14
1.4.1現場接待（坐盤銷售） 14
1.4.2展銷會 14
1.4.3資料庫營銷 14
1.4.4中原一二手聯動 15
1.4.5外延展示 15
1.4.6客戶聯誼會 15
1.5促銷策略 15
1.5.1折扣 16
1.5.2變相折扣匯總 16
1.5.3宣傳造勢活動 17
第二部分 宣傳推廣策略 17
第一章、意義•影響力 18
標竿•關於俊城•淺水灣的獎項 18
創新•為時代的英雄們築屋建所 18
唯一性的賣點 18
1、項目定位 18
2、規劃 18
3、建築 19
第二章 思想•創造力 19
認知•機會藏於威脅中 19
1、認知劣勢與威脅 19
2、認知優勢 20
3、認知機會 20
第三章 操作•執行力 20
1、策略核心 20
1.1策略•計劃 20
1.2整合 21
1.2.1產品 21
1.2.2園林 22
1.2.3地理位置及配套 22
2、項目解析 23
2.1項目分析 23
2.2客群分析 24
2.3項目方向性闡述 25
3、推廣主線與宣傳賣點組合 25
3.1全程推廣主題與推廣主線 25
3.2宣傳賣點 26
3.3推廣主線與賣點的有效組合 27
4、各階段推廣策略 28
4.1銷售初期 28
4.1.1時間安排 28
4.1.2形象推廣主題 28
4.1.3階段目標 28
4.1.4配合條件 28
4.1.5形象推廣策略 28
4.1.6造勢活動 29
4.1.7跟進情況 29
4.2強銷期 29
4.2.1時間安排 29
4.2.2形象推廣主題 30
4.2.3階段目標 30
4.2.4配合條件 30
4.2.5形象推廣策略 30
4.2.6產品推廣策略 31
4.2.7推售單位 31
4.2.8造勢活動 31
4.2.9跟進情況 33
4.3平穩銷售期 33
4.3.1時間安排：2005年7-9月 33
4.3.2形象推廣主題：「公園2005，感•受生活」 33
4.3.3階段目標 33
4.3.4配合條件 34
4.3.5形象推廣策略 34
4.3.6產品推廣策略 34
4.3.7推售單位 34
4.3.8造勢活動 35
4.3.9跟進情況 37
4.4一期尾盤銷售期（二期強銷期） 37
4.4.1時間安排：2005年10-12月 37
4.4.2形象推廣主題：「公園2005，感•悟生活」 37
4.4.3階段目標 37
4.4.4配合條件 38
4.4.5形象推廣策略 38
4.4.6產品推廣策略 38
4.4.7造勢活動 38
5、各階段廣告媒體投放頻率及建議 40
5.1媒體列表 40
5.2媒體說明 40
5.3媒體選擇 41
5.4媒體組合 41
5.5投放頻率及規模 41
5.6項目推廣 42
5.6.1項目推廣整合 42
5.6.2項目推廣排期 43
5.6.3項目賣點挖掘 47
5.7戶外廣告牌安排（全年）： 50
5.8路名牌安排 51
6、PR、SP活動方案 51
7、地盤包裝建議 52
7.1現場參觀路線包裝 53
7.2售樓處內部分區及包裝建議 53
7.2.1售樓處功能布局建議 54
7.2.2售樓處室內包裝建議 55
8、費用統計 55
俊城•淺水灣營銷推廣方案
第一部分 銷售策略
1.銷售策略
1.1銷售總策略
分批推售，穩扎穩打；三快兩慢，打時間差
俊城•淺水灣作為23萬平米的西南生態大盤,園區內擁有不同建築形式的產品，應更注重銷售的節奏，進行產品線均衡、組合推售。結合銷售季節、工程進度，控制銷量、控制節奏，提升價格、推高形象面臨此消彼漲的競爭項目，利用價格錯位、產品錯位打時間差戰術。
項目銷售周期確定為2年，在這兩年裡，我們將項目分成三快兩慢5個銷售期，按時間劃分分別為：
2005.2～2005.5，預熱階段，銷售速度緩增
2005.5～2005.11，一期熱銷、二期面市，銷量高位振盪 *
2005.11～2006.3，進入持銷期，銷量在周期內保持穩定 *
2006.3～2006.7，二次熱銷，銷量再次攀升 *
2006.8～2006.12，進入尾盤銷售期,消化剩餘單位
1.2 2005年各階段推售目標
2005年項目的主要推售單位以一、二期的高層為主，且目前別墅、洋房的推售量並不清晰，因此，此處，進對2005年高層的推售做階段性方案建議。
項目的全程銷售節奏分為三快兩慢，但2005年中我們又將項目的銷售階段再次細分，以更好的指導全年的銷售。
1.2.1銷售初期（2005.2-3）
銷售目標：完成一期高層總銷售面積的9％左右；
推售單位：2005年2-3月共推出單位96套，其中2月推售單位全部為先期銷售
的散戶單位。
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C. 關於房地產項目分析報告，專家請進。謝謝！
房地產市場研究分析報告
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銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規劃 規劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營銷 整合推廣
D. 2007年1～8月深圳市房地產市場分析報告
2007年1～8月深圳市房地產市場分析報告
一、2007年 1～8月房地產市場總體運行情況
（一）房地產開發投資和商品房建設規模小幅下降
1～8月，我市完成房地產開發投資276.30億元，同比下降3.89%，其中住宅完成投資 201.55億元，同比增加 2.97%；商品房施工面積為 2870.32萬平方米，同比下降 2.87%,其中住宅施工面積2020.73萬平方米，同比下降 1.85%；商品房新開工面積為 547.02 萬平方米，同比下降 4.82%，其中住宅新開工面積407.75萬平方米，同比下降 7.89%。
（二）商品房批准預售面積持續下降
1～8月，全市新建商品房批准預售面積為 385.45萬平方米，同比下降13.4%；其中住宅批准預售面積 345.37 萬平方米，同比下降 8.14%。1～8 月，住宅供應仍然集中在特區外，特區外商品住宅批准預售面積 252.17萬平方米，佔全市住宅批准預售面積的 73.01%.
（三）新建商品房銷售面積繼續減少
1～8月，商品房銷售面積為 464.06萬平方米，同比減少8.66%，其中，住宅銷售面積418.3萬平方米，同比減少5.35%;辦公樓銷售面積18.6萬平方米，同比減少30.55%；商業用房銷售面積 23.91萬平方米，同比減 26.75%。
（四）特區外銷售規模居全市主體，普通商品住宅占較大比重
1～8月，特區外商品住宅銷售面積276.44萬平方米，佔全市銷售面積的 66.09%， 特區外置業已居全市主導地位。1～8月，全市單套建築面積 144 平方米以內的商品住房銷售套數16835套，佔全市銷售套數的 88.13%，其中 90平方米以內的住宅銷售套數19830套，占總套數的 47.67%。
（五）商品住房價格繼續上漲，漲幅較大
按國家統計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格調查統計，2007年 1～8月， 我市新建商品住宅價格同比漲幅為12.8%，各月新建商品住房價格同比漲幅分別為 10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、13.9%、16.1%、17.6％，每月房價漲幅均居70個大中城市前列。按本市房地產信息系統統計口徑，1～8月，全市新建商品住宅銷售均價為12803.17元/平方米。
（六）二手房交易規模繼續上升
1～8月，全市二手房交易面積達到965.89萬平方米，同比增加 43.83%，其中住宅交易面積為761.91萬平方米，同比增加54.70%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為 1.82：1。
（七）商品住宅銷售對象以國內購房人為主
1～8月，全市國內購房人購房套數 38801套，占總套數的93.27%，購房資金 443.13億元，占總資金的92.07%。境外購房3 人（含港澳台）購房資金 42.46億元，占總資金的 7.93%，其中港澳台購房資金36.5億元，占總資金的 6.82%，外來購房資金所佔比例相對較小。
二、8月份房地產市場運行分析
（一）房地產開發投資較上月有所下降，90平方米以內住宅投資額所佔比重50%
6、7 月份，房地產開發投資額較之前有較大幅度的增加，是今年單月投資額最多的兩個月份，隨著房地產市場觀望氛圍的出現，8 月份房地產投資額為36.22 億元，環比7 月下降17.25%。住宅投資28.94億元，環比 7月下降 18.96%。
90平方米以下住宅投資額占總住宅投資額的比重自6月份以來均超過50%，7月份比重高達67.52%，8月份又有所回落。從市場趨勢來看，我市住房供應結構調整的90/70 政策，正在逐漸發揮作用，90平方米以下住宅供應有望在今後逐步增大。
（二）8 月份商品住宅銷售面積降幅較大，特區外下降幅度較為明顯
從各月商品住宅銷售面積來看，自7 月份開始，住房銷售面積開始下降，7月為 48.98萬平方米，環比6月下降 15.32%；進入8月，住宅銷售面積33.83萬平方米，環比7月下降30.93%，成為今年以來銷售規模的最低谷，而特區外住宅銷售面積環比7月下降 41.83%。較高的房價水平和近期宏觀調控的持續作用，使得商品房銷售速度開始減緩，住房交易開始萎縮，市場出現較濃的觀望氣氛。
90平方米以內商品住宅銷售面積所佔比重，在 6、7月份相對較高，約為 40%；進入 8月份，由於整個市場成交的萎縮，加上推出多個高檔樓盤，使得 8月份90平方米以內住宅面積所佔比例有所下降。8月90平方米以內的住宅銷售面積8.82萬平方米，環比 7 月下降14.42%，佔全市住宅銷售面積的比重為26.07%，較 7月有所減小；90～144平方米之間的住宅銷售面積17.46 萬平方米，環比 7 月下降 10.32%，佔全市住宅銷售面積的比重為51.61%； 144平方米以上住宅銷售面積7.55萬平方米，環比下降 30.73%，佔全市住宅銷售面積的比重為 22.32%，144平方米以上的住宅銷售面積下降幅度相對較大。
（三）8月住宅價格較7月有所上升，144平方米以上住宅價格出現小幅下降
進入 5月份，住宅價格基本保持在14000元/平方米左右，由於8 月份住宅成交量較小，部分高檔樓盤對本月價格拉動作用就更為明顯。8月住宅價格為 15518.77元/平方米，相對於7月的14422.21元/平方米，出現較大幅度上升。其中，90平方米以內普通商品住宅價格為13846.56元/平方米，相對7月的11570.76元/平方米有一定幅度上漲； 90～144平方米之間的住宅價格為13721.71元/平方米， 相對7月的11970.72元/平方米上漲幅度也較大；144平方米以上的住宅價格為21621.24元/平方米，相對7月的23655.56元/平方米出現小幅下降。
（四）8月二手住房銷售面積出現較大幅度下降，市場觀望氛圍較濃
7月我市開始啟用二手房買賣的合同示範文本，之後二手房買賣一律通過「二手房網上交易系統」簽訂合同；而且今後二手房交易將按照評估價徵收個稅、土地增值稅；同時深圳商業銀行開始自發收縮房貸放款。在這一系列政策的綜合影響下，二手住房成交在 8 月份出現較大幅度的下降，成交量為 98.72萬平方米，環比 7月降幅達 26.39%，投機炒作也在調控政策作用下得到一定程度的控制，這將有利於我市房地產市場逐步回歸理性。
三、近期房地產宏觀調控政策分析
近期國務院出台24號文，進一步關注城市低收入家庭住房困難問題，我市在加強住房保障、金融調控等方面進一步採取了相關調控措施：
一是加強住房保障制度體系建設，加大住房保障工作力度。8 月 7日，《國務院關於解決低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[2007]24號）發布，24號文把解決城市低收入家庭住房困難作為政府重要工作和住房制度改革的重要內容。為加強住房保障制度體系的建設，切實改善住房困難的低收入家庭的居住條件，我市正在組織起草《深圳市住房保障條例》和《關於進一步促進深圳市住房保障工作的若干意見》等文件。目前，我市已經有七成保障性住房用地和項目得到落實，市政府承諾年內提供經濟適用房和公共租賃房不少於 6000套，現已落實住房 4189套。
二是開展戶籍住房困難家庭情況普查。9月份將在全市范圍內開展戶籍住房困難家庭情況普查，普查的相關信息將作為申請政策性住房的基礎信息。這是我市第一次組織實施以全市戶籍住房困難家庭為對象的調查，普查時點是2007年9月1日零時零分，即表格中所有被普查家庭信息，均按照2007年9月1日零時零分的狀況進行填寫。市普查辦公室將根據表格數據統計匯總結果，建立全市戶籍住房困難家庭檔案資料庫。
三是深圳商業銀行自發收縮房貸放款，防範房地產金融風險。今年4 月，深圳銀監局發布《關於加強深圳市國內商業銀行房地產信貸管理的指引》，要求深圳中資銀行在嚴格房地產開發貸款的准入條件、加強個人住房貸款管理等方面提高對房地產貸款的風險管理能力。7月 31日，在「2007年深圳銀行業年中監管工作會議」上，深圳銀監局提醒深圳各銀行規避信貸風險。近期各商業銀行自發收縮放貸放款，主要措施包括對購多套房的提高首付,對申請人資質要求明顯從嚴,對二手房評估價進行下調等方面。信貸的收縮加上今後即將出台的二手房交易將按評估價征稅等政策的影響，已經使得近期二手房交易量有所下降，同時部分新房銷售進度也有所減緩，這將有利於抑制市場的投機炒作，並使得房地產市場逐步向理性回歸。
(深圳市房地產研究中心王鋒)
E. 房地產市場調查分析報告
房地產市場調查分析報告
錄 ... 1
綜 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地產研究中心研究方法簡介 ... 7
2.1 研究背景說明 ... 7
2.2 抉策地產研究指標體系說明 ... 8
3. 名詞定義 ... 9
4. 抉策地產研究中心新建商品房供需監測模型簡介 ... 10
5. 抉策地產研究中心常規研究延伸服務 ... 11
摘 要 ... 12
第一節 市場容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地產市場容量分析 ... 13
1.1 拆遷產生的購房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大 ... 15
1.3 投資購房比例基本平穩 ... 15
1.4 結婚購房比例保持穩定 ... 15
1.5 城市化進程中產生購房需求增速平穩 ... 16
2. 南京房地產市場需求特徵分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地產市場交易狀況分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情況 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、經濟適用房的交易情況 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未實現的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求結構分析 ... 18
4.1 各片區的需求結構分析及季度變化情況 ... 18
4.2 價格層次需求結構分析及季度變化情況 ... 19
4.3 樓型層次需求結構分析及季度變化情況 ... 20
4.4 戶型層次需求結構分析 ... 21
第二節 產品結構分析 ... 23
1. 2004 年三季度市場供給狀況 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全國及江蘇省固定資產投資總量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地產開發投資狀況 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供應狀況 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度經濟適用房、中低價商品房供給狀況 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供應情況 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房總體供需狀況 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 26
4.3 分結構的新建商品房供需平衡狀況 ... 27
4.3.1 分片區的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分價格層次的供需分析 ... 28
4.3.3 分樓型的供需狀況 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供應狀況 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片區供應狀況 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物業供應狀況 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供應狀況對比 ... 31
5.3.1 分區域市場供給比較 ... 31
5.3.2 分物業類型市場供給比較 ... 32
第三節 價格研究 ... 33
1. 供給價格水平分析 ... 33
1.1 抉策地產研究中心南京 70 典型樓盤價格指數 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型樓盤價格總指數表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分區指數表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分物業指數表 ... 34
1.2 新建商品房價格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅價格水平分析 ... 36
1.4 分物業新建商品房價格水平分析 ... 37
1.5 經濟適用房價格水平分析 ... 38
1.6 存量房價格水平分析 ... 39
1.7 南京市租賃行情分析 ... 39
1.8 土地價格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房價格變動因素及相關分析 ... 41
2.1 供需比例失衡對房價的影響 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需狀況對房價漲幅的影響分析 ... 41
2.1.2 價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響 ... 41
2.2 經濟發展與消費能力增長支撐南京房價 ... 42
2.3 房地產開發投資增幅對房價的影響 ... 42
2.4 宏觀金融政策對房價的影響 ... 42
2.5 行業的互動效應帶動房價上漲 ... 43
2.6 商品房直接成本帶動房價上漲 ... 43
2.7 城市化進程加快，帶動房價上漲 ... 44
2.8 開發商追求高利潤使得房價增長 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房價趨勢性分析 ... 45
第四節 消費者調查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究說明 ... 46
2.1 樣本特徵 ... 46
2.2 樣本量 ... 46
2.3 數據的質量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指標 ... 47
2.6 調研內容 ... 47
3. 意向購房者的基本特徵 ... 47
3.1 潛在購房者年齡結構 ... 47
3.2 潛在購房者的家庭結構 ... 48
3.3 潛在購房者的家庭收入情況 ... 49
3.4 潛在購房者的受教育程度 ... 49
4. 意向購房者的居住現狀 ... 50
4.1 現有住房的獲得方式 ... 50
4.2 現有住房的居住面積和戶型 ... 51
5. 潛在消費者的購房偏好 ... 52
5.1 潛在消費者對購房區域的偏好 ... 52
5.2 潛在消費者對購房面積的偏好 ... 53
5.2.1 潛在消費者對面積偏好與上季度的對比分析 ... 53
5.2.2 三季度潛在消費者對總面積及各個功能房間面積的偏好 ... 53
5.3 潛在消費者對樓型的偏好 ... 54
5.4 潛在消費者對戶型的偏好 ... 55
5.5 潛在消費者的意向面積與意向戶型的交叉分析 ... 56
5.6 潛在消費者在同等建築面積下對建築結構的偏好 ... 56
5.7 潛在消費者對配套中最看重的三個因素 ... 57
5.8 潛在消費者購買目的分析 ... 58
6. 購買方式與購買力分析 ... 58
6.1 潛在消費者可以承受的最高單價 ... 58
6.2 潛在消費者可以承受的最高總價 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 對潛在消費者心理房價的測試 ... 61
7. 潛在購房者的媒介影響度 ... 61
7.1 潛在購房者的信息獲取途徑 ... 61
7.1.1 房產信息獲取途徑在消費者中的分布 ... 61
7.1.2 報紙媒體 ... 62
7.1.3 網路媒體 ... 62
7.2 印象最深的房產廣告的主題描述及樓盤的提及率分析 ... 63
7.3 媒介對意向購房者的決策過程的影響程度 ... 64
第五節 生活指數評價 ... 65
1. 生活指數評價 ... 65
1.1 區域生活指數模型 ... 65
1.2 應用與測評結果 ... 66
2. 典型樓盤生活指數評價 ... 67
2.1 典型樓盤生活指數模型 ... 67
2.2 應用與測評結果 ... 69
3. 典型樓盤性價比分析 ... 69
4. 抉策地產研究中心生活指數專項研究 ... 70
4.1 《抉策地產典型樓盤生活指數及性價比綜合分析報告》 ... 70
4.2 《抉策地產樓盤項目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地產市場吸納與性價比定價模型》 ... 70
第六節 媒體監測與研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地產平面廣告投放監測 ... 71
1.1 樓盤報紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率 ... 71
1.2 分區域投放量統計 ... 73
1.3 分物業類型投放量統計 ... 74
1.4 開發商投放量統計 ... 74
1.5 報紙平面媒體房地產廣告總量統計 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地產網路廣告監測分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地廣告營銷主題與促銷活動分析 ... 77
3.1 房地產營銷主題分析 ... 77
3.2 其它促銷活動分析 ... 79
4. 結合消費者調查的媒體影響度分析 ... 80
4.1 購房者媒體偏好分析 ... 80
4.2 各類型媒體廣告對購房者決策的影響度 ... 81
4.3 典型樓盤廣告策略淺析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度順馳濱江奧城報紙平面廣告投放總量與頻率 ... 82
4.3.2 2004 年順馳濱江奧城廣告報紙組合 ... 82
4.3.3 2004 年順馳濱江奧城報紙平面廣告及網路廣告投放分析 ... 83
4.3.4 順馳濱江奧城的廣告意境及營銷主題分析 ... 83
5. 抉策地產研究中心營銷監測產品簡介 ... 84
5.1 競爭對手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要樓盤廣告營銷主題變化及分析 ... 85
結 語 ... 87
策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規劃 規劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營銷 整合推廣
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F. 房地產項目分析報告要怎麼寫
一般房地產項目要選擇在售的，在售的省去了開始的營銷推廣環節；待售的要根據「兩點一線」樣板區相應的推出營銷計劃。
對，重點說明SWOT分析，讓大家一目瞭然，投資分析、市場調研分析主要是對於地產開發的前景及趨勢做個預測，這對於未來投資走向及利潤率很關鍵。
作為學生的話，要敢於與社會人及老闆打交道，在與其溝通的過程中，你就會發現獲取信息很容易，不過，要對於公司的信息保密呦。。