Ⅰ 關於市場調查的論文怎麼寫
這里抄很多調查襲的文章，可以找找看
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Ⅱ 求一篇市場調查方案設計論文
市場調查方案
這方面的文章不太好寫
，你可以去找別人幫你寫一下。
我知道一家，他們的文章寫的不錯，完成文章,滿意再付款的.
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：
一〇③七二五二⑥五七
Ⅲ 關於超市市場調查的論文
超市市場調查報告
第一部分 調查的主要說明
一、調查項目背景
全球第一家的超級市場誕生在年8月的美國。而在我國發展卻只有10多年，特別是近幾年來更是進入快速發展和成熟期。現對大瀝鎮這個小范圍（合並後的大瀝鎮包括黃岐、鹽步、大瀝），到處都有大型超市，單是大瀝區就曾經有超過6家的超市同時並存的局面：新一佳，信和，廣泰，好好多，好又多，康誠……等等，而且廣泰在本區還有兩間分店。換個角度，從單個廣泰超市分析，就大瀝區與廣泰競爭的對手就有好幾個。且我們面對的競爭的對手不只是大小型超市，還有便利店、小賣部，各大小商店及肉菜市場等。二、企業現狀簡介
廣泰超級市場自90年代末在大瀝區圖強路開設首家店以來, 近幾年又陸續在本區開設2家新店（一間在城南，一間在鳳凰酒家對面，國道旁邊），每間廣泰超市80多個員工，60多個促銷員！總共就有500多人，經營品種過萬廣泰有自己的經營特色。博採眾長，中西合璧；經營方式多樣化。 產品多樣化，商品本土化（因為我區有各式的批發市場）
但是作為新生企業，在企業的經營管理、物流管理、人力資源管理、企業文化管理等等方面還存在很多問題，再加上近年的幾大超市的兇猛的價格戰，以及這幾年出現的惡性流感，如H5N1，豬鏈球菌，沙士等，還有越來越多的劣質產品的沖擊，改善原有的營銷管理方案以及提高企業服務質量是很有必要的三、調查目的
本調查項目目的在於了解本區各年齡階層的消費習慣和消費觀念，以及對該企業存在的經營和管理上的問題，使管理者能夠做出更好的策略方案，提高市場競爭力。四、調查范圍與方法
（一） 抽樣范圍
本次調查針對本區各年齡人口，被調查的對象主要為我身邊的朋友，家庭，同事，村民等進行調查。（二） 抽樣方式
消費者問卷調查採取了簡單隨機抽樣方式。（三） 調查方法
消費者問卷採取了留置問卷、個別訪談的調查方式。五、調查內容
了解大瀝區人民的消費習慣和消費觀念，掌握消費者對廣泰超市的在環境衛生、商場內部布局、服務、產品種類等各方面的評價。
六、調查表
第二部分 廣泰超市市場營銷環境調查報告
一、 調查結果分析
（一）消費者基本情況
調查結果表明，88.75%的調查對象都去過廣泰超級市場。表明去過廣泰超市的71個對象中，會員僅佔了不到十分之一的比例。無論調查對象的可自由支配的金額在哪個層次，90.4%的人每次去超市的消費額都在20—100元之間。（二）消費者的購買力與購買水平
在被調查的對象中，有67.7%的對象的可自由支配的金額在200到300元之間，消費額以及消費結構表明，大部分調查對象的消費水平處於中等的消費水平。有27%的人到超市是去購買食品，而有46.6%消費者是為了購買日用品與個人護理品。（三）消費者購物行為情況
1． 影響消費者選擇超市的因素
在眾多的因素中，地理位置佔67.1%，價格佔50.7%，而環境衛生佔41.1%。說明當消費者選擇超市的時候，更注重的是地理位置和價格因素，交通方便，價格優惠是消費者所希望的。其次超級市場的環境衛生也是影響消費者對起選擇的重要因素。而在我們的對象當中，45.2%認為影響他們選擇在廣泰購物最重要的因素是地理位置，而認為商品價格低和超市環境好的就各佔27.7%。例如廣泰相對與調查的對象而言，交通十分方便（廣泰的一間分店在城南市場附近，附近有學校2間，老師宿舍，住宅小區，還有好幾個村莊），價格和環境衛生並不是影響調查對象選擇超市的最主要因素。51-51免 費論文網-網-歡迎您
2． 資料顯示，促銷活動對於調查對象是比較有效的手段，13.7%的消費者會因促銷而去廣泰，有47.9%的消費者認為他們有時候會去，32.9%認為促銷活動對他們一點用也沒有。3． 有三分之二的消費者是通過朋友介紹認識廣泰的，而廣告對廣泰的推廣作用只是占很少的一部分。4．
Ⅳ 市場調查與分析論文怎麼寫
你寫對汽車市場的調查吧。
中國汽車網路營銷現狀及發展探討
摘要：截止2000年底，全球已有互聯網用戶12億，跨越240多個國家和地區，我國互聯網用戶約2250萬，2001年底達4000萬。互聯網用戶的不斷增加為網路營銷發展奠定了基礎。隨著全球經濟與貿易的快速發展，特別是在我國已正式加入WTO的大環境下，我國汽車產品網路營銷必將成為21世紀營銷的重要形式之一。
1 前 言
網路營銷是企業營銷實踐與現代信息通訊技術、計算機網路技術相結合的產物，是指企業以電子信息技術為基礎、以計算機網路為媒介和手段而進行的各種營銷活動(包括網路調研、網路新產品開發、網路促銷、網路分銷、網路服務等)的總稱。簡單地說，網路營銷就是以客戶需求為中心的營銷模式，是市場營銷的網路化。網路營銷可以使企業的營銷活動始終和三個流動要素(信息流、資金流和物流)結合並流暢運行，形成企業生產經營的良性循環。
社會成員或群體在工作、勞動、生活、娛樂等方面對物質產品和精神產品的需求就形成了物質產品和精神產品的需求市場。為了滿足這個市場需求就驅動並產生了物質產品和精神產品的生產者和生產企業。當生產者或生產企業將其生產出來的物質產品和精神產品作為一種商品推向市場，以某種方式銷售給需求者(用戶、消費者)，並通過售後服務滿足了他們的要求，便完成了一個產品產銷過程。在這一過程中，市場和營銷體系起到了很重要的作用。
就汽車產品而言，整車產品也好，零部件產品也好，都要進入汽車市場，通過營銷體系以某種銷售方式銷售給用戶。
一、
2、汽車營銷體系的探討
在計劃經濟時期，汽車生產企業對其生產出來的汽車產品沒有直接對用戶的銷售權，汽車產品由國家統購統銷。
現在，中國開始進入市場經濟時期，或處在由計劃經濟向市場經濟轉軌時期，對於汽車產品，國家不再統購統銷了，而是汽車生產企業將其汽車產品直接面向市場和用戶。這樣，計劃經濟時期的汽車銷售渠道已經不適應市場經濟模式，而必須建立能適應市場經濟模式的新的汽車營銷體系。新的汽車營銷體系將有機地把汽車生產企業，經銷商和用戶聯系在一起。由於汽車生產企業和經銷商各自經濟實力的不同和營銷戰略的不同，汽車營銷體系可有產銷合一體制和產銷分離體制兩種模式被選擇。
2．1 產銷合一體制
產銷合一體制的汽車營銷體系，就是汽車生產企業投入財力、物力、人力組建自己的汽車銷售公司、汽車直銷中心、汽車直銷店、汽車銷售服務站等來直接銷售自己的汽車產品。這種營銷體制只有經濟實力雄厚的大型汽車企業才能做得到。這種營銷體制對於汽車生產企業來說能夠完全控制自己產品的經銷權，便於實施自己的營銷戰略，可以直接了解用戶意見和信息。然而這種營銷體制也使汽車生產企業的投入太大，增加了銷售成本。這種體制的營銷體系是屬某一個企業自己的，是排它的，不能與其他企業共享。
2．2 產銷分離體制
產銷分離體制的汽車營銷體系，就是汽車生產企業只管汽車產品的生產，不直接面對用戶銷售汽車產品，汽車產品的銷售是由獨立經營的汽車經銷商直接面對用戶，經銷商要經營不同企業、不同品牌的汽車產品。這種體制的汽車營銷體系隨著汽車產量和保有量的增多，汽車市場的成熟和擴大以及大小汽車經銷商隊伍的形成將不斷發展和完善。這種體制的營銷體系可大大減少汽車生產企業的投入，降低銷售成本；這種體制的營銷體系，沒有排它性，各企業可以共享；這種營銷體系有利於汽車生產專業化，汽車銷售市場化、社會化。
2．3 營銷體制的選擇
在中國汽車產量和保有量還不是很大、汽車市場發育還不夠成熟、可以信任和勝任的大小汽車經銷商隊伍還沒有形成之前，對於有經濟實力的汽車生產企業選擇產銷合一體制的營銷體系是其發展戰略和營銷戰略的需要，也是勇於主動承擔社會責任的表現。對於已經建立產銷合一營銷體系的大型汽車生產企業，產銷合一體制也不是唯一選擇，與此同時還可以將部分產品或產量的一部分採用產銷分離體制，讓經銷商、代理商來經銷。
對於無經濟實力來建立自己產銷合一營銷體系的小型汽車企業，似乎產銷分離體制是他們唯一的選擇。但是，小企業也要有好的產品才有人為之代銷或經銷；如果產品不好就無人為之代銷或經銷，就會造成產品滯銷和積壓。於是乎，有些小廠的產品產量不大，就採取門前銷售和推銷員出去推銷的作法。
從長遠觀點看，當中國汽車產量和保有量很大，汽車市場已經發育成熟，可以勝任和信任的汽車經銷商隊伍已經形成時，無論是大型汽車生產企業還是小型汽車生產企業，只要其產品受市場歡迎，選擇產銷分離體制是會收到減少投入、降低銷售成本的效果的。那時，汽車生產企業就更重視產品的開發發展戰略和生產專業化，經銷商就更注重營銷戰略和銷售市場化；汽車生產企業、經銷商和用戶之間的信息溝通和往來是通過電腦網路來實現的，並能做到信息渠道的暢通和信息的共享。
事實上，產銷合一體制也好，產銷分離體制也好，都是特定的歷史時期和特定歷史環境下的產物。目前，無論是國外企業還是國內企業，產銷合一體制和產銷分離體制是同時並存的。
汽車生產企業無論選擇什麼樣的營銷體制，其產品都要進入汽車銷售市場，面對用戶才能實現最終銷售。這樣，在中國構建一個什麼樣汽車市場結構模式，才最有利實現汽車產品最終銷售呢?這是擺在國家和汽車業界面前需要認真探討的問題。
3、汽車市場結構模式的探討
3．1 當前中國汽車銷售市場的結構狀況
目前中國共有大小汽車整車生產企業100多家，大小汽車零部件生產企業幾千家，可謂中國是世界上汽車生產企業最多的國家；然而全國汽車年總產銷量只有200多萬輛，還不足世界級六大汽車公司中最小的雷諾汽車公司年產銷量的一半。可以說，中國汽車工業生產集中度很低，仍然處在「散、亂、差」的狀態下。這種「散、亂、差」的汽車生產局面，直接導致了汽車銷售市場的散亂狀態。
目前，中國以各大汽車整車生產企業為中心向周圍輻射形成了幾個區域性汽車市場。東北以一汽集團為中心形成的東北汽車市場；華東以上汽集團為中心形成了華東汽車市場；華中以東汽集團為中心形成了華中汽車市場，華北以天汽、北汽為中心形成了華北汽車市場等。當然，各企業集團的產品銷售在各個區域的市場中都互有滲透，而且各大汽車集團在全國主要地區和城市都布有自己的銷售服務中心和銷售服務網點。再加上其它整車生產企業和零部件生產企業在全國設置的汽車銷售網點、以及為汽車使用維修服務的汽車零配件商店、汽車修理廠，數以10萬計。這里除了少數以大企業為中心的區域性汽車市場已形成了整車銷售、零配件供應、售後服務、信息反饋四位一體結構之外，其餘都是分散的功能單一的汽車市場結構。當然，隨著汽車生產企業的兼並重組和強強聯合的發展，汽車銷售市場也將得到重新治理和整合。在這一過程中將構建合理的汽車市場結構模式。
3．2 汽車銷售市場結構模式的構成
合理的汽車銷售市場結構模式應該以汽車產品為主體、經銷商為主導、全方位服務為特點、用戶為核心地把汽車製造企業、汽車產品(整車、零部件)、汽車經銷商、汽車產品用戶、汽車維修服務、汽車金融服務、汽車保險服務和工商管理容納聯系在一起。
這種集汽車生產企業、產品(整車、零部件)、經銷商、用戶、維修服務、金融服務、保險服務、工商管理為一體的有形汽車銷售市場，具有倉儲功能、批發零售功能、展覽功能、信息傳遞功能、廣告宣傳功能和全方位服務功能。
3．3 建設有形汽車銷售市場的基本原則
建設有形汽車銷售市場的基本原則應該是：集中和分散結合、近期目標和長遠目標相結合。
建設有形汽車銷售市場是需要投資的。無論是汽車生產企業投資還是經銷商投資，或者是國家、地方政府投資，都是要周密規劃，把資金用的恰當。無論如何，建設有形汽車銷售市場都是需要國家和地方政府統籌規劃和管理的。
當前，首先應對全國現有的有形汽車銷售市場進行治理和整合，對已經建立起來的汽配城、汽配一條街和車市進行適當配置、改造和完善，盡快使其結構合理化、運作規范化。在此基礎上可以考慮與以大型汽車企業集團為背景的區域性市場相結合集中建立幾個大的汽車銷售市場；也可以考慮按經濟發展水平不同的區域集中建設不同規模的汽車銷售市場；還可以考慮根據各省、市、地區的實際需求建立結構合理、規模適宜的汽車銷售市場。這些汽車銷售市場的建立，既要考慮與我國近期汽車生產量、銷售量、保有量相適應，又要考慮為我國未來汽車工業有較大發展留有餘地。這樣，我國有形汽車銷售市場的建設就不能一哄而起，一步到位，而應有計劃地分階段進行。
Ⅳ 急求《我國市場調查現狀及對策》論文一篇啊。
我國市場調查現狀及對策
格式是怎樣的,你詳細說手
Ⅵ 關於市場調查類的論文，有什麼題目好呢
論市場經濟效應。
Ⅶ 市場調研的論文
華潤蘇果黃金海岸購物廣場檔期促銷品市場調研報告 對於零售業中採用最多形式的超市來說,每年的5月,10月,12月和1月是一年中的銷售旺季,而消費者月初的消費能力又比月末要強的多。因此此次調研選擇了華潤蘇果的12月3日－12月16日的促銷活動。 此次促銷活動的主題是「賀百萬惠制，重裝開業」，有以下四個活動：1、新進品牌，低至2折起售2、全程讓利，心動商品，千餘種會員驚爆商品3、驚喜超值換購3、周末換購大獎等你拿。為期兩個星期的促銷活動已經結束，吸引了眾多的顧客，周末的購物能力比平時強已經是眾所周知的事情，那麼在工作日期間，此次促銷活動的效果又是如何呢？本人進行了一次小小的市場調研，由於人力、物力、財力的限制，以及相關數據的缺乏，本人將做一個簡短的描述性的市場調研報告。 調研對象:檔期促銷品市場（ 生鮮蔬果散貨 日配熟食 雜貨 糧油 酒飲 沖調 休閑 百貨 日化 家居 文體 家紡 家電） 調查時間:2008年12月13日-2008年12月17日 調查地點:華潤蘇果黃金海岸購物廣場 調查問題:（1）銷售情況。 （2）消費者及消費情況。 （3）本次促銷期存在的問題 調研方法: （1）賣場的走訪和調研。 （ 2）與部分商場超市促銷員,部門負責任人及消費者進行個別訪談調研。 （3）利用網路資源查找資料進行補充。 五天來，我詳細參觀了華潤蘇果黃金海岸購物廣場，仔細觀察了消費者購物的情況，並詢問了一些消費者以及賣場內部的員工及負責人，總結如下： 1、為期兩周的整個促銷活動取得了明顯的效果，雖然沒有具體的營業額的數據進行說明，但根據調研結果表明：在整個促銷期階段，每天的客流量明顯增加，據估計增幅有10％左右；在服務台進行驚喜超值換購的人數也明顯增加；促銷產品的銷量明顯上升，據生鮮部門的負責人表示生鮮部的促銷效果非常明顯，銷售量大增，其中胡蘿卜一天就可銷售4000斤左右。 但此次活動取得效果的同時，也有一些地方仍需值得注意：次敏感度商品促銷效果不明顯。此促銷活動為該賣場重裝之後的，不少部門的位置有所變化而引起促銷效果不明顯，並出現銷售額下滑50％的跡象，其中最明顯的是休閑服裝類和鞋類，其中女裝與位置改變前銷量相差不大，但是男士休閑服裝和鞋類在重裝開業之後銷售量一直不好，促銷效果不明顯。男裝甚至出現兩天零銷售額的現象。 針對上述現象，我有以下建議：（1）對於男士休閑服裝，目標消費群體是40－50歲的中年工薪階層的男性。一般這些顧客很少有機會和時間逛超市，因此促銷時間的選擇和促銷策略的選擇顯得尤為重要。促銷時間可以選擇在晚上6：00－21：00，配以店堂廣播進行宣傳；或者選擇將休閑服裝的位置進行改變並配以經驗豐富的促銷員。（2）對於鞋類，主要目標群體是老年人，可以針對老年人的購物時間和偏愛價格低廉質量好的商品特點進行促銷。 2、不同年齡、不同職業的消費者有著不同的促銷最佳時機。 一周內周末是銷售旺季；一天中又有三個最佳促銷時機，即早上8:00-9:00,中午11：30-13：00，晚上6：00-9：00（生鮮部門有自己的銷售旺季 ，即早上8：00－10：30，下午17：30－18：00，晚上19：30—21：00）。 對於老年人，最佳促銷時間在早上8：00－10：30和下午；對於年輕人則是中午和晚上17：30－21：00；對於小孩子，16：30－18：00是最佳促銷時期（由於黃金海岸賣場附近有一所小學，他們大多是下午放學後由家長帶著購物）。 對於工薪階層，最佳促銷的時期是中午12：00－13：30和晚上18：00－21：00；對於學生最佳促銷時期是周三下午，周五和周末，該購物廣場附近有江寧大學城，大學城大部分學校周三下午都沒有課，因此選擇購物的幾率比較大。 把握住這個特點，我覺得就可以根據不同的銷售旺季，加派促銷員重點促銷某一些商品，而不是個人守住自己的崗位從而造成人員的浪費。譬如，早八點時可以在生鮮部門多派一些促銷員；下午放學時刻在食品零食和文具專櫃多分配一些促銷人員；以及下午在洗護日化和化妝品專櫃多一些促銷人員等等。 3、不同年齡、不同職業、不同收入水平的消費者獲得促銷信息的渠道各有不同 據了解，黃金海岸購物廣場的促銷活動宣傳主要是通過DM宣傳單，店內廣播和門口宣傳三種方式，調查表明老年人獲得促銷信息主要是通過店內廣播和門口宣傳，中年人通過DM宣傳單和店內廣告。農民、工人等文化程度稍低的主要通過店內廣告獲得促銷信息，企業雇員、機關工作人員等主要通過DM宣傳單獲取信息，學生和其他人員三種方式都比較常用，在調研中發現，80％的學生是自發的因為有購買需要而來消費，並且在消費過程中得知促銷信息，據調研分析，大部分學生覺得DM宣傳單的發放方位太過狹小，最好可以在大學城內發放，並且覺得華潤蘇果目前的DM宣傳單不適合在學生中間發放，學生在學校的生活畢竟不是居家生活，一些居家用品的促銷信息大可不必。 4、以生鮮部門拉動整個賣場的銷售作為賣場的靈魂 眾所周知生鮮部門在賣場中是處於非常重要的地位，生鮮部門作為賣場的靈魂，其主要產品是與每個家庭息息相關的媽媽菜籃商品，這種商品的價格如有輕微的變動有些顧客即有相當的關注，顧客對這種商品的價格敏感度最高。因此生鮮部門的促銷將能拉動整個賣場的促銷顧客。據調查黃金海岸購物廣場的生鮮部門主要採取錯位經營的策略，即針對不同需要的提供不同價格的商品。此次促銷活動生鮮商品價格降幅非常大，其中胡蘿卜降幅最為明顯達到80％，有35.7%的促銷產品降幅在50％以上（包括50％），71.4％的產品降幅30％以上（包括30％），28.6％的產品降幅低於30％。據調查，如此大幅度的降幅取得了非常好的效果，85％的顧客沖著低價的生鮮商品而來，「為民、便民、利民」的服務理念深入顧客心中。 5、消費者如何看待此次促銷活動 據調查，本次促銷活動取得了很好的效果，約83％的消費者表示蘇果的此次促銷活動真正做到了其追求的價格方針——追求顧客滿意，為顧客省錢，並且促銷產品的質量保證上也做得非常好，品項之多滿足了消費者的不同層次的需求；仍有大約17％的消費者表示蘇果此次促銷活動品項太多以致整個賣場中掛滿了黃色的促銷牌子，使人眼花繚亂，而懷疑商家是否在提高價格的基礎上進行促銷。不管怎麼樣，蘇果的此次促銷獲得了絕大部分消費者的滿意，效果非常明顯，蘇果物美價廉的影響在消費者心中深深紮根。
Ⅷ 關於市場調查的論文
找家樂福或者沃爾瑪的領班（不是經理是領班），詳細咨詢。他們是賣場的直接管理者。
Ⅸ 市場調查畢業論文設計
市場調查類的畢業論文好寫啊
你這個不難
Ⅹ 求一篇市場分析的論文
2008年,受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。2008下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續出台了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控政策。2009年，較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續釋放。
我國仍處在房地產市場持續發展階段
與美國等發達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發展的市場基礎，其中除了少數低收入群體住房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場:
一類是剛剛步入社會不久，成家立業需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經濟能力，藉助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，佔大多數，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有一類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價後出售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。
此輪房地產市場調整是市場經濟內在規律的作用
從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其根本原因是市場內在規律對房地產行業幾年高速增長積累的矛盾和問題進行自我強制調整的結果。2004年以來，在我國經濟較快增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發商大量高價拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在「買漲不買落」的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前住房市場需求減少、調整期的到來。
第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。
第二，房地產市場過快發展、房價過高引起了國家連續實施房地產調控政策，隨著宏觀調控的累積效應發揮作用，尤其是對第二套住房貸款政策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場。
第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了市場調整的程度。
雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩定增長帶來了較大影響，但此次調整是對前幾年房地產業過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更加合理。這次調整是我國房地產業自1998年市場化改革以來，經歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業將更具競爭力。房地產市場只有充分調整到位，才具備持續、健康發展的基礎。
影響2009年房地產市場走勢的因素分析
1．影響住房消費者預期變化的因素分析
2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控政策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調控政策的調整，消費者預期將逐漸發生變化，在觀望中尋找機會。一是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，並連續出台一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續出台強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年經濟增長保持在8％以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了預期。三是由於我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩步上升的趨勢。近期房價下行是對前期房價過高的修正，而且國家連續出台多項鼓勵住房消費政策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。因此，部分自住型消費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。
2．國家一系列調控政策影響分析
2008年下半年，國家連續五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1.89個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房的貸款優惠利率由基準利率的0.85倍下調到0.7倍，使利用按揭貸款購房者節約了較大的利息費用。據銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18%左右。10月份，財政部、稅務局決定購買90平米以下的普通住房契稅減按1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免徵收土地增值稅，對出售普通住房給予營業稅的優惠，降低了二手房的交易成本。
3．住房的市場價格走勢分析
2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定程度偏離了居民的承受能力（見表），使得住房市場量縮、價落。經過一年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水分並沒有擠掉，雖然國家優惠政策降低了居民購房成本，但與居民的實際支付能力還有距離。據央行第三季度城鎮儲戶問卷調查，居民未來三個月有購房意向佔比僅為13.3％，分別比上季和同期下降1.8和2.8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調整還沒有到位。
綜上分析，住房市場調整正在進行中，消費者持幣觀望等待機會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費者接受的水平，整體看調整有向深度發展的勢頭。由此預計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續回落。由於區域經濟的差異性，各地區調整的進度和幅度不盡一致。一些調整比較早、調整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自住型需求陸續入市。隨著經濟適用房和限價房大量入市，下半年市場成交量將出現趨穩的跡象。
政策建議
在國家已經出台較多的調控政策條件下，2009年政策的立足點應該關注和解決房地產市場調整過程中出現的新問題、新情況，並遵循市場運行的客觀規律，促進房價合理回歸。
第一，在市場調整中，應以開發企業自救為主，鼓勵開發商針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協助緩解與老業主矛盾，打消開發商降價的後顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋放需求。
第二，應注重發揮市場機制調節和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利於行業可持續健康發展，促進行業的調整和市場洗牌，促進行業集中度的提高。
第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經濟適用房和限價房建設和銷售中出現的問題。應適時調整規劃，可嘗試採取政府收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉為商品房的方式解決棄購現象。根據市場形勢變化科學、合理的核算經濟適用房和限價房的發標價格，選擇交通方便的地點。對於建設經濟適用房和限價房增加成本、甚至虧損的開發商，要給予減免稅費、資金支持等優惠政策，鼓勵開發商積極參與保障性住房的建設。
第四，重視開發商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現爛尾樓；並鼓勵社會資金（包括企業和機構）低價收購部分存量房，用於做周轉宿舍或出租。
第五，著手研究和解決制約房地產業健康發展的體制、機制問題，應抓住調整機遇建立行業良性發展的長效機制，如地方財政與房地產業的關系、物業稅、規范市場及房地產融資機制創新等，為房地產業持續健康發展奠定製度基礎
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