房地產市場調查與預測

❶ 房地產市場調研需要注意的問題都有哪些

前期主要有項目可行行調研

（位置；資金；人員；競爭對手；政府規劃等等）

中期主要是項目定位方面牽扯的調研

（人口；文化；學歷；收入；商業形態；媒體等）

後期主要是項目推廣的調研

房地產市場調研和策劃

房地產調研是項目策劃和決策的基礎，

一房地產的市場調研

房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由於土地和房屋的「不動性」，房地產市場調查有很深的地域特徵和專指性。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點(單個樓盤)到線、面(區域98市場)，再由線、面(區域市場)到體(宏觀環境)；然後再從體回復到點、線和面，不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握。

一、點——單個樓盤

對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。

單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項：

第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性(商業中心、工業中心、學院社區等)；了解區域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等)；因或公共配套設施(水、電煤等市政配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。

第二項是分析產品。這是樓盤市凋的主體部分，重點在於了解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規劃，建築設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建築用材，公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的?……，從而評估樓盤的資信度。

第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結於價格組合的三個方面。剖析價格組合並了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。

第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。

第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行……，另一方面則是指什麼樣的房型最好賣?什麼樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什麼?購房客戶群有什麼特徵……，所有的這一切都是市場調查所應該了解的。其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調工作的全部內涵。

二、線和面——區域市場

對單個樓盤的詳盡了解之後，可以著手區域市場的調查與分析。區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品和需求特徵這三個方面。

區域分析

區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通路線、區域特徵和發展規劃這三方面因素的綜合分析。區別於單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重於整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發區的崛起，通過區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。

區域產品

區域產品主要包括了解和分析在某個特定的區域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在於認真研究區域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區域產品應該著力分析的地方。

需求特徵

需求特徵是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特徵，人口素質和習慣嗜好……，需求特徵是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特徵是不斷創新的動力與源泉。

區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而後以這個樓盤所在的街道為延伸區，將整個街道的所有樓盤調查仔細。最後，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況……，

由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場的狀況便會了如指掌。

三、體——宏觀環境

對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體

(宏觀環境)的深刻理解，才可能將房地產的市場調查作得更活更深入。房地產市場的體(宏觀環境)包括政治社會、經濟發展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。

政治社會

政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩定是社會發展的基石，剖析房地產市場，不能忽視政治因素。

經濟因素

經濟因素是所有房地產宏觀因素中，對公司和個人最為顯現，最為直接的因素。它包括國家的經濟發展狀況，財政收支與物價，人口數量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調，對刺激個人購房願意的作用就是顯而易見的，房地產市場也因此幾起波瀾。

行政法規

行政法規主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發展戰略、城市規劃和特殊政策等各項內容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太願意進來，經濟發展速度就相對緩慢一點；限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經濟的損害也不可低估。

國際狀況

國際間經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產的影響不容忽視。如1997年末發生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%～50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩定性和現階段的相對成本作一評估。在勢態尚未明朗的時候，他必然裹足不前。

總之，點、面(線)、體構成了房地產市場調查基本框架，它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。

❷ 房地產市場預測

房地產市場預測方法及模型
1．定性分析方法
經驗判斷預測方法：又分為個人經驗判斷法和集體經驗判斷法
個人經驗預測是指憑借個人的知識和綜合分析能力對預測對象的發展趨勢做出判斷，完成市場預測
集體經驗預測是通過有關人員共同座談討論，交換意見，提出預測方案的集體判斷的方法，這種方法可以克服個人預測的局限性，提高預測的准確性，但是在討論中容易受各種心理因素的影響
特爾菲法：又稱專家小組法或專家意見征詢法。是以匿名的方式，輪番徵求一組專家或房地產業內人士各自的預測意見，並在專家分析判斷的基礎上，綜合他們的意見，對市場發展趨勢作出量的推斷。其優點在於能較好的從理論上預測市場或企業的發展趨勢，缺點在於缺乏數字的計算，只能大概代表未來的發展。
2．定量分析模型
基於時間序列預測法的模型：時間序列預測法是將歷史資料和數據按時間順序排列成一系列，根據時間順序所反映的經濟現象的發展過程、方向和趨勢，將時間順序外推或延伸，以預測經濟現象未來可能達到的水平。這一預測方法在房地產市場穩定發展，沒有大幅價格浮動的情況下可以較好預測出房地產市場未來的價格水平。房價收入比模型即基於此法，列出一段時間內房地產價格與人均收入值的比例，進而預測未來房價。
基於回歸分析預測法的模型：回歸預測法是建立在因果關系基礎上的一種預測方法，又稱其為因果分析法。在社會經濟活動中，任何事物的變化都是受其他許多因素的制約與影響的。所謂事出有因，即萬事萬物都存在一定的因果關系。如果我們能揭示這種關系，就可以從因素的變化來預測事物的發展。回歸預測法就是通過對統計數據的處理，來研究經濟事物變數間的關系形態及關系程度，建立數學模型，捕述經濟事物的因果關系，實現對經濟事物的預測。
回歸預測按分析對象的數學形態分為線性回歸和非線性回歸兩大類。凡是可以用線性方程形式描述的回歸問題，均屬線性回歸。凡是以非線性方程形式，描述的回歸問題，均屬非線性回歸。回歸預測還可按回歸方程中自變數個數分為一元的和多元的兩類。具有兩個或兩個以上自變數的回歸預測，稱為多元回歸預測；只有一個自變數的回歸預測，稱為一元回歸預測。顯然，由於社會經濟問題的復雜性，大多數的經濟預測是多元回歸預測。
無論哪一類的回歸預測，都必須按下述步驟分階段進行。
①因素分析。通過對預測對象及其有關影響因素的分析研究，判定需進行分析研究的因素及這些因素的重要程度。
②數據收集。針對已初步判定的影響因素收集有關數據資料。
③相關檢驗。通過相關系數的計算與分析判定各影響因素與分析對象的相關程度。
通過散布圖的繪制與分析，判定各因素與分析對象的關系數學形態。
④模型建立。按照已判定的關系形態，通過回歸分析建立回歸預測模型。
⑤模型評價。通過方差分析對模型的精度及適用性進行評價。
⑥預測分析。利用已建立的預測模型及因素變化的信息資料對分析對象進行預測，並說明預測結果的可靠程度、誤差范圍。
回歸預測法的運算與分析過程在許多教材中都有詳述。由於篇幅所限，這里不再贅述

❸ 市場調查預測的方法有哪些

觀察法、實驗法、詢問法、情況推測、問卷法等。

1、觀察法

觀察法是社會調查和市場調查研究的最基本的方法。它是由調查人員根據調查研究的對象，利用眼睛、耳朵等感官以直接觀察的方式對其進行考察並搜集資料。例如，市場調查人員到被訪問者的銷售場所去觀察商品的品牌及包裝情況。

2、實驗法

實驗法是由調查人員跟進調查的要求，用實驗的方式對調查的對象控制在特定的環境條件下，對其進行觀察以獲得相應的信息。

控制對象可以是產品的價格、品質、包裝等，在可控制的條件下觀察市場現象，揭示在自然條件下不易發生的市場規律，這種方法主要用於市場銷售實驗和消費者使用實驗。

(3)房地產市場調查與預測擴展閱讀：

市場調查基本步驟：

預測應該遵循一定的程序和步驟以使工作有序化、統籌規劃和協作。市場預測的過程大致包含以下的步驟：

1、確定目標

明確目的，是開展市場預測工作的第一步，因為預測的目的不同，預測的內容和項目、所需要的資料和所運用的方法都會有所不同。

明確預測目標，就是根據經營活動存在的問題，擬定預測的項目，制定預測工作計劃，編制預算，調配力量，組織實施，以保證市場預測工作有計劃、有節奏地進行。

2、搜集資料

進行市場預測必須佔有充分的資料。有了充分的資料，才能為市場預測提供進行分析、判斷的可靠依據。在市場預測計劃的指導下，調查和搜集預測有關資料是進行市場預測的重要一環，也是預測的基礎性工作。

❹ 房地產市場預期是什麼意思

一、房地產市場預期是指在房地產市場調查的基礎上，利用已獲取的各種信息，運用科學的方法和手段，對房地產市場供求關系及其發展趨勢和相聯系的各種因素加以分析和判斷，為房地產開發和經營決策提供依據。
二、內容包括
1．國民經濟發展趨勢預測
這是房地產市場預測的首要內容。房地產市場幾年來的上下波折使人們懂得了房地產市場不是孤立存在的，它受國民經濟發展趨勢大氣候的直接影響。這一預測包括國家總的經濟狀況的變化、貨幣投放狀況、物價變化、國民收入狀況、市場消費結構及發展趨向。
2．國家方針政策所帶來影響的預測
國家關於房地產產業政策調整對房地產市場的影響，當地政府政策導向及房地產產業政策會對市場帶來什麼影響。國家和當地政府的政策對房地產市場商品總的供求趨勢，對房地產企業生產會帶來哪些影響。
3．房地產市場需求量預測
進行市場需求量的預測，一方面要了解某產品的社會擁有量，另一方面要了解某產品的社會飽和點，兩者之差則為市場需求量。要搞清楚房地產市場需求量預測，還必須研究影響市場潛量的各種因素，如人口、分配政策、購買心理等許多不可控制的因素。同時還要研究企業可控因素，如產品、定位、分銷促銷政策變化對市場需求的影響。
4．技術發展預測
技術發展對房地產產品發展有著決定性的影響，建築和裝修的新材料、新技術和新工藝及其在房地產產品上的應用，都會改變用戶對房地產產品的需求，從而對房地產市場發生重大影響。
技術發展預測的主要內容是：對新技術、新材料、新工藝、新發明、新設備所具有的特點、性能、應用領域、應用范圍、應用速度、經濟效益，以及它們對房地產產品生命周期的影響進行預測。
5．銷售前景預測
這是對今後一段時間內最接近的房地產銷售水平的預測。它包括銷售量、品種、規格、地域、價格等變化情況。當企業的市場潛量和銷售潛量確定後，就可以進行這種銷售前景的預測。銷售潛量是指某一產品在市場上的銷售可能性，但由於設備、資金、價格、競爭力等條件限制，企業還不可能實現全部銷售量的預測。
6．產品生命周期預測
企業擬開發的新產品以及正在生產的老產品，通過市場預測手段，可使企業掌握其所處於產品市場周期的哪個階段。據此，企業就可以有的放矢地控制不同產品的不同市場策略和生產策略。
7．供給能力預測供
給能力預測包括如下：
(1)全行業供給能力預測
包括從事房地產同類產品生產廠家有多少，生產規模有多大，成本高低，管理水平及技術狀況如何等。
(2)本企業發展能力預測
包括房地產企業生產規模、技術條件、資源及能源供給、運輸、人才、資金來源等方面發展趨向的預測。
(3)服務能力預測
包括客戶對服務的需求及房地產企業所能提供的售前、售中、售後服務的預測。
8．市場價格走向的預測
9．市場競爭情況的預測

❺ 房地產市場調查的含義及程序

房地產市場調查的含義：

以房地產行業或項目為特定調專研對象，對相關的房地產市場信息屬，進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測驗的過程。

房地產跟其他產業一樣，成敗在於對市場的把握。作為房地產專業人士，必須對市場有一個專業的認識，所通過的途徑就是市場調研。

房地產調查的目的，是為管理決策部門提供參考依據，規避風險，減少盲目性，確保利潤。

房地產調查的程序：

一、確定調研目的

二、搜集信息資料（房地產一手和二手資料）

三、初步調研（現在內部進行小范圍調研）

四、調研設計（擬定調研計劃、設計調研表格、問卷、訪談提綱）

五、現場調研（實地調研，包括踩盤、重點訪談、問卷調研）

六、資料分析（對調研資料進行收集、歸類整理、統計分析）

七、做出結論和提出建議（撰寫調研分析報告，給決策層提供建議）

❻ 誰能給我一些關於中國目前房地產現狀分析與未來的預測

住房是否過剩引發網上大討論 專家不願說過剩
2006年02月10日12:52 經濟參考報 經濟參考報2月7日刊登《統計局三大數據揭示我國面臨住房過剩風險》的文章，引發了各界的激烈討論，有網站更是根據此文進行了我國住房是否過剩的網上調查。為了進一步探討這一問題，本報記者對一些房地產業的專家進行了深入的采訪，但多數人士對這一熱點問題持謹慎態度。

在網上進行的網上調查中，截至9日中午，有53.59%的網民對上述文章的意見表示支持，反對意見佔37.44%，還有8.97%的被調查者表示對此問題不清楚。在被問到「一方面空置房大量存在，另一方面房價居高不下，很多人買不起房，你認為主要原因在於什麼」時，61.82%的網友認為是「開發商利潤期望過大，寧可空置也不願意降價」。

與民眾對這一問題的群情激奮相反，學者和業界人士反映比較謹慎。一位研究房地產的朋友甚至對記者說：「這個問題現在太熱，關注的人太多，還是少發表意見為好。」

接受記者采訪的人士力求面面俱到，不輕易下結論。戴德梁行研究顧問部高級經理王晨對記者說，僅僅通過統計局公布的匯總數據還不能籠統地判斷住房是否過剩。他說，對於統計局公布的數據應該從辯證的角度來加以判斷，一方面，統計局公布的數據具有一定的參考意義，但並不能作為判斷住房市場過剩與否的標准；另一方面，如果想要更詳細地了解有關情況或探討解決問題辦法，則不能僅憑一個籠統的匯總數據，還需要了解統計的具體方法和細分的統計數據，比如不同的區域、不同的物業類型等等。

王晨說，目前，我們統計數據的渠道不多，這也使得消費者比較難於對市場形成相應的判斷，所以統計局的有關數據，成了眾人手中唯一能夠拿到的數據。如果有關數據能夠更透明，大家都能夠進行相應的分析，那麼結論會更客觀、准確。

對王晨的觀點，社科院城市發展與環境研究中心尚教蔚表示贊同。她也表示不能僅僅通過統計局公布的這幾個統計數字就判斷住宅市場是否過剩，而應對這些數字進行更深層次的分析和判斷。尚教蔚說，從統計數字來判斷，商品住宅的空置面積上升的速度並不是特別快，相反，非商品住宅的空置面積上升的勢頭更快一些。從我國住宅的長期走勢來看，我國的商品住宅應處在供不應求的狀態而不應該是過剩。出現比較高的商品房空置面積，這是由於供求結構不合理造成的。也就是說，大部分的消費者需要的是中低價位的商品房，而開發商銷售的中高價位的商品房居多；與此同時，受宏觀調控的影響，老百姓持幣待購現象增多，對房價走低的預期更強，這些因素使得商品房空置面積增多。

尚教蔚建議，應多發展中低價位的商品房來緩解供求結構失衡的問題。

北京鏈家房地產經紀有限公司市場總監金育松也有意迴避這一問題。他對記者說，當前爭論住房是否過剩沒有什麼現實意義。如果說住房存在過剩，但市場上還存在著很多人沒有解決住房的問題，而且房價也處在不斷地上漲狀態；相反，如果說住房不過剩，但市場上卻又存在著大量的閑置空置房。他認為，目前，迫切需要探討和解決的問題是如何有效控制和消化空置面積。

金育松說，首先，要有效地控制空置房的增量面積。除了靠開發商對商品房採取精準營銷策略外，更重要的是政府在土地審批制度上的控制和把握。

其次，要快速消化現有空置房的存量面積。一方面，應建立權威的空置房信息網，加大空置房的信息披露，促進市場上的有效需求與空置房之間做到最大匹配；另一方面，要實現銷售模式及空置房管理辦法的多樣化，促進空置房實現最大程度上的利用率。比如採取「以租代售」、「租售兩全」、「通路銷售」等新的銷售模式，讓空置房在「空置期」依然產生價值；此外，還應通過一些優惠政策刺激空置房的消化

❼ 房地產市場調研

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