選家地產營銷策劃

㈠ 請簡述選擇房地產地產代理行業的理由

參考《2016-2021年中國 房地產策劃代理行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》顯示，隨著房地產市場的日益規范，專業化越來越強，服務領域越來越多，但是，市場越規范，人民生活條件的越來越好，將在某種程度上減輕部分市場細分。

我們都知道，當一個社會逐步由大的貧富差距走向趨同時，其市場越發難以細分。西方的房地產市場，是不存在房地產策劃這一行業的。

其次從二手房交易的網路化我們不難預測，二手房交易平台日益豐富，官辦性質、銀行性質、網路性質的交易平台越來越多，二手房中介機構職能最終將不斷走向淡化。

因此，單純的房地產營銷代理行業，悲觀的說，必將由盛轉衰，最終消失。

因此，我們需要對房地產代理行業重新進行定位，即，為什麼而存在。這需要根據代理公司自身的屬性及特色，靈活處理。我們可從發展趨勢中，結合自身企業特點作出正確的轉型定位：

1、以房地產估價、房地產經紀為核心業務版塊的代理公司，未來將重新以散戶為對象開展業務，打造其中介方面的強勢品牌，但其一手房銷售策劃代理屬性逐步減弱;

2、以策劃代理為主的代理公司，需要整合其業務平台，擴寬服務體系，將單一的地產營銷策劃服務逐步拓展到企業策劃、金融顧問等領域，成為綜合服務機構;

3、逐步由營銷策劃業務輸出渠道延伸至融資服務代理價值輸出，改變單一的輸出渠道，重新整合利潤來源，跟隨開發商的咨詢重點，由開發轉向投融資;

4、運作模式需大膽創新，敢於投入，因本身價值趨向與服務對象有沖突，需要在運作模式中逐步走向價值趨同，將銷售代理提點方式升級，避免代理費日益萎縮周期較短的局面。如入資變股，以服務參股，以保證金分紅等形式，將自身價值鏈與開發商捆綁成一體。

代理機構，最初的核心賣點，在於咨詢服務。即智力型服務輸出。倘若存在的意義淪落為代勞工具、辦事工具等，僅為節省開發商的精力物力，此價值賣點的淪落必將被市場完全淘汰。

代理機構，是專家，是咨詢業的一部分，是顧問。只有想開發商所不能想，做開發商所不能做，才能真正的實現顧問價值，才能長久的生存於市場之中。

㈡ 房地產營銷策略都從哪幾個方面著手

1、銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。

2、廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意。（報紙，戶外，電播等）

3、媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。

4、公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。

前期做網路營銷，打名氣，開盤前蓄水時候電視、電台、發信息等，開盤後發DM單、巡展等。

(2)選家地產營銷策劃擴展閱讀：

世界房地產營銷策劃分3個階段。

1、單項策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，並在某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。諸如把「架空層」作為新穎特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建築群體變化豐富的空間設計，人車分流動靜兼顧的功能分區，等等。

2、綜合策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。

此階段產生的主要策劃理論有「策劃基本理論」和「全程策劃理論」。「策劃基本理論」的內容主要包括：策劃的「四個」理論基礎、策劃的「生產力」本質、策劃的「辯證」作用、策劃的「三因」與「三性」原則、策劃成功的「四齣」目標和標准、策劃的「十大」流程、以及策劃人的思維特徵和素質等。

3、復合策劃階段

這階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其它手段。

㈢ 誰知道如何制定合適的地產營銷策略

一、房產需求的多層次性。在同一個商品的市場層面上，不同消費者群與由於社會地位、收入水平和文化素養的差異，其需求也會表現出多層次性的特點。比如有人需要買別墅，有人需要買小戶型的，有人需要買四房的等等，這就是在消費市場上房產需求的多層次性。所以在制定營銷策略的時候，就要考慮到產品的特點是什麼？也就是知己。
二、房產需求的多變性。從縱觀上看，同類產品要面對很多的消費者，比如在做房地產形象定位的時候提出的消費者定位，房產面對了30-60歲之間的消費群體，此年齡階段的人數眾多，並且差異性很大，由於受各種因素的影響，對房屋也就有了多種多樣的需求。隨著生產的發展、消費水平的提高，消費者的需求在總量、結構和層次上不斷發展，於是就有了房產需求的多邊性。所以根據這種多變，就必須要根據產品的特點重新制定消費者市場，根據自身條件准確的選擇目標市場，從而制定出切實可行的營銷策略。
三、房產需求的誘導性。很多做房產策劃的工作人員都知道，消費者對房屋的需求是可誘導的，比如有的開發商廣告做的好，帶動了部分消費者的購買；比如有的開發商品牌做的好，贏得了很多消費者對品牌的忠誠等等。所以從消費者市場來看，根據筆者10年的營銷經驗，消費者選擇產品，有些是本能的，有些就是與外界的刺激有關的，這種刺激會讓消費者的需求發生變化，也就讓潛在的需求變為現實的需求。因此制定營銷策略，此策略不僅要適應和滿足消費者的需求，而且應該通過各種促銷途徑影響和引導消費，也就是制定出合理的媒介選擇和促銷方案（筆者在《如何看待廣告策劃中的媒介選擇》中提到過關於媒介選擇的策略）。
一、心理因素。馬斯洛說人有五個層次的需求，首先是生理需求然後是安全需求，那麼購買房屋的重要因素就是要實現安全的需要，那麼這就形成了需要才是消費者的主要購買動機，但是為什麼房子建好了，配套做好了，而消費者還沒來購買呢？那就是在有多重選擇的今天，還有其他因素影響了消費者購買動機。筆者根據多年的房產營銷策劃經驗，認為其他因素還包括知覺、學習和態度三個因素。首先是知覺，知覺屬於感官，是消費者接觸刺激物獲得的直觀的形象化的反映，所以樓盤的包裝和宣傳就變的重要了。然後是學習，房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品，雖然不同於一般的商品，但是開發商的開發創意、布局以及房屋質量的好壞，都是購買者學習的對象，因此這里就要求銷售人員了解開發的理念以及房屋的布局等等。最後是態度，態度是包括兩個方面的因素，一開發商的態度，二是消費者的態度，其實這里的開發商態度也就決定了消費者的態度，在消費者口中評價出的優、劣開發商的形象和信譽就是開發商面對消費者的態度。例如萬科，萬科在任何城市只要開發出產品就會有很多的消費者跟隨，為什麼？那是萬科的品牌效應。所以開發商在產片開發、銷售和宣傳中應該樹立品牌觀念，注重房屋質量，讓消費者產生利於自己的態度。
二、經濟因素。全程房產策劃中有一個重要的環節，那就是價格定位。嚴格來講，價格合理不合理，直接會影響到消費者的購買行為，如果開發商不經過系統的價格考慮，而是拍腦袋定價格，勢必會影響到消費者的購買。比如價格與產品定位不符合，比如價格與城市經濟環境不吻合，比如價格價格與人均收入不吻合，那麼就算再好的產品就會讓人感覺不協調，所以在對制定營銷策略中，應該考慮到價格的定位，一定要保證在合適的地方開發出合適的產品並定合適的價格，這樣才會有快速的銷售。快速銷售也就讓開發商佔在了至高點。
三、社會文化因素。說到文化，現在很多房產開發商在產品開發和銷售過程中，都在往文化這一永久不衰的營銷戰略上靠，但是很多開發商考慮到的是城市的大文化，但是沒有考慮到個人的文化、家庭的文化和亞文化，於是便有出現了文化的不倫不類，從而就沒辦法與消費者形成共同的價值觀，然後間接影響到了消費。所以，消費者購買行為受到社會階層、相關群體、家庭等社會因素的影響。
通過以上的分析，那麼制定合適的房產營銷策略就有了一個方向，就是從營銷環境、消費市場的特點和影響消費者行為入手，根據產品的特性賦予產品與消費者同樣的價值觀，使營銷策略完善並且可操作，這樣才算瞄準市場，打下有意義和效率的一槍。

㈣ 關於房地產的營銷策劃--請專業人士幫忙

就是人家賣剩了的不想賣了或是賣不動了，，你就幫忙賣。。一般來說有的就是重新包裝出售，有的就是直接銷售人員入駐進行代理，你的問題問的比較模糊，不好回答

一、尾盤的定義
尾盤一般指樓盤的銷售率達到70%左右時，對所剩單位的稱謂。
二、尾盤的市場地位
目前消費市場對尾盤並沒有一個正確的認識，甚至還存在一定的排斥心理，常將『尾樓』與『爛尾樓』混淆，覺得尾盤就是非常不好的房子。
除了各種自身條件有限以外，其實尾盤具有兩大特點：
一是絕對的現房，客戶可以直接看到房子，實地檢驗房屋質量、社區環境、生活配套是否便利等，不必存在像期房那樣的擔憂；
二是在物業管理設施及各方面的磨合上可以省時省力，經過前期的入住，實際生活中的物業管理問題、發展商與配套部門之間是否具有良好的合作關系、樓房質量等問題都可以提早知道。
之所以大多數的置業者認為，尾盤是別人挑剩下的，是戶型朝向不佳、設計落伍、布局不合理的房子，其原因：一是開發商不願再出資作宣傳，消費者很難辨認尾樓和爛尾樓的區別；二是開發商選擇中介公司代理時，一級代理公司大多隻考慮代理新盤，尾盤自然不在他們的注意范圍之內。多數的尾盤就被分散給小型代理公司或是任其空置，這些小型的代理公司接手後，本著賣一套收一套錢的心態進行銷售，沒有從根本上正視和去尋找解決尾盤的方法，更沒有去引導消費者正確看待尾盤。這種做法的結果就是事實上尾盤並不被市場真正消化。
所以尾盤的問題並不完全在項目本身，更多的原因是客戶獲得尾盤的信息來源匱乏，致使不能正確認識尾盤。
三、尾盤營銷方式
1、巧妙降價
談到尾盤營銷不可避免地要提到「降價」這兩個字，尤其對於一些急於變現的開發商來說，降價便成了唯一的方式。但降價也有許多技巧，如果只一味降低單位售價，有可能會適得其反。一味的大幅度降價可能會一下子讓市場認為該物業出了嚴重質量問題，這樣不僅給已購的客戶利益和精神上帶來沉重打擊，更損害了開發商的市場形象。這樣壯舉不僅不會推動銷售進度，反而會讓該項目陷入了進退兩難的尷尬境地。所以尾盤降價策略要採取更具人情味的方式，就是所謂「隱性降價」，如降低首期款、送精裝修、送物業管理費、送花園、送綠化、為客戶提供更周到便利的服務等等。
只是在目前日趨成熟的市場下，客戶更加理性，各新盤也大力推出各種降價花招，到了尾盤階段依舊使用這種招術未免讓人感到不實。所以，尾盤營銷是需要組合拳的。價格降到一個合適點後配合更多的實實在在的服務才能讓客戶認識到尾盤的價值與實惠並為其買單。因此可以得出以下第二點方式。
2、重新定義市場
尾盤需要重新定義市場、重新界定客戶群，同時在可能的情況下對產品進行改進都會成為配合降價解決銷售的方法。
首要工作是找出每一套房源的問題點，再有針對性的尋找解決方法，不僅會起到很好的效果，更能保障利益的最大化。
重新定義市場，一般必須對產品進行改進，但住宅產品的特性是現樓階段進行改動困難程度很高，雖然復式可以改為平層，小面積打通可以改大，但更多的情況是改進的可能性幾乎微乎其微。所以在重新定義市場時，要在軟性改進上多下工夫。
以光谷片區最具人文氣質的樓盤謂語城為例，其正處於尾盤階段，在大多數房源幾進清零時，閣樓產品幾乎沒有客戶問津，或一看而去。成為影響該項目順利清盤的壁壘。
謂語城採用坡屋頂設計，閣樓室內屋頂為尖頂，層高最高點為5米，最低點為2米，對於居住來講，缺乏親切感與安全感，購買客戶難以接受;另外閣樓面積較大，單價較高。根據房型和景觀差別，單價在6800元/平米左右，面積在98-120平方米之間，這樣算來哪怕一套最小最便宜的也要68萬以上，總價過高，客戶接受抗性極大。
萬般躊躇之中，對購買客戶進行成交分析，在與前期已購買閣樓的業主溝通的過程中，意外的發現一位年輕客戶在客廳里竟然打造了個「躍層」，將客廳5米的層高劃分成了上下兩層，既增加了使用面積，豐富了功能空間，又可張揚年輕人的生活個性。
經過啟發，立刻與工程部針對改造可行性進行了溝通分析，在確定建築承重和施工工藝都不成問題情況下，展開了以「一層價格，二層生活」為主題的閣樓戶型的短期推廣。在銷售過程中，聘請專業設計、施工公司為購買客戶提供專業設計和裝修預算（躍層改造，施工加材料每平方米控制在400-500元左右，在客廳加個20左右平米的躍層空間僅在8000-10000元，面積由98平米增加到120平米以上。），大多數客戶都為之怦然心動，甚至吸引了不少本來欲購買90-100平米的客群。憑借實用、適用及個性鮮明的產品主題和超高附加值大大超越了同類競爭產品，使得謂語城在尾盤階段也銷售得相當精彩。
3、宣傳推廣的精準實效
要認真分析每套單元的潛在客戶構成，再進行針對性的推廣。現房的目標客戶大多就在項目的周邊，所以我們就沒有必要在大眾媒體進行宣傳，主要採用路牌、戶外、橫幅等方式吸引周邊客戶前來看房，並在他們經常出入的地方舉辦促銷活動，這樣可以以最低的廣告費，取得最好的銷售業績。
在宣傳內容上不能再以唯美抽象的概念進行宣傳，重要的是將現房優勢表現出來，此階段的宣傳內容一定要以親切的生活畫面來增強與客戶溝通的親和力，主題應著重表現在 「家」上。包括我們的宣傳工具所表現的內容，更多的應該是使用說明書和質量保證書，而不是華而不實的樓書。另外一個不能忽略的重要媒體是我們的老客戶，因為他們的口碑是項目最好的傳播方式。所以一定要注重與老客戶情感的溝通，經常舉辦一些答謝會、睦鄰活動等，會得到意想不到的收獲。
4、銷售團隊的管理培訓
項目進入尾盤階段，銷售團隊難免人心渙散，此時加強團隊的管理，提升置業顧問銷售信心是非常重要的。堅決杜絕在營銷中心內部宣傳負面信息，諸如「肯定賣不掉」「房子太差」「提成太低，懶地賣」等等消極情緒。 遏止消極情緒在售樓部內部的傳播，重點整治一些負面典型，是銷售經理事先需要解決的核心問題。但是，要讓銷售人員對於尾盤仍舊保持積極向上的態度，首先需要給他們一個充分的理由相信產品是優秀的。
任何事情都具有兩面性，諸如多層產品的頂樓一樣，盡管悶熱、容易漏水，但是卻有視野開闊、空氣清新、無壓抑感等優勢，就看如何點石成金。
首先，銷售人員改變觀念，剩餘房源是「保留的房源」，而不是「還剩下的房子」；是「別人買不起的房子」，而不是「不想買的房子」，對這些保留房源充滿自信。
其次，進行強制性培訓活動，統一口徑，說明這些保留房源的來歷，並使客戶相信。
所謂「兵來將擋，水來土淹」，銷售也一樣，成功的銷售人員總是想客戶之所想，說客戶之所說，把客戶擔心的問題都解決了，具備購買力的客戶就沒有理由不下定了。

㈤ 如何從一個置業顧問轉型做房地產營銷策劃

能有這樣的想法，您很出色！
做房地產營銷策劃，的確比較難！需要極為豐富的經驗和敏銳的行業觸覺！還有就是知道如何賺錢，會賺錢！
建議您考慮從以下2個方面如入手：
1、研究其他房地產公司如何經營的，他們的房屋建築特色，促銷手段，營銷方式！他們本地的運營模式，總公司的體制，老闆的思維，CEO的行為模式和思維模式！市場定位！以及該業界名人的傳記！多研究！
2、選擇一家地產公司，從底層做起！而您的目標就是做營銷策劃總監這個位置！
平時保持閱讀，知識多了，厚積薄發啊！

㈥ 求房地產營銷策劃書

暈倒。。。
我就是做地產營銷策劃的，可是從沒見過你這樣求一份策劃書的。內
你應該去找一個專業的容營銷代理公司，交給他們
或者去聘一個專業的人才來做這事。在網上找到的也不一定合適你的樓盤
或者如果是你在找槍手的話網上也不可能有你滿意的答案·還是去專業的公司吧·提供詳細的資料給別人

㈦ 請大家給我提建議：我准備去做房地產的渠道銷售，我是選擇去房地產開發商做比較好還是去房地產營銷策劃

如果沒經驗，要快速成長的話建議去代理公司，但代理公司的待遇會較低，工作量會較大，但會短期內接觸到很多項目，可快速積累經驗。待積累一定經驗後建議進開發商，這樣收入會更高，但可學習的機會比代理商少了點