⑴ 北京寫字樓市場客戶群分析
北京寫字樓市場客戶群分析
研究北京寫字樓市場，首先要弄清寫字樓市場的分布狀態。寫字樓項目集中分布的各個區域呈現出不盡相同的特徵，直觀地體現了不同商圈的地緣優勢，從而決定了各商圈的產業特徵、客戶群特徵及其在北京寫字樓市場的定位。
1. 五大中心商圈
北京市寫字樓的分布從地理位置上看，主要集中在四環以內的市中心區域，高緯環球將這種位於市中心的寫字樓聚集區劃分為五大主要商圈，即中央商務區（CBD）商圈、亮馬河商圈、東二環商圈、金融街商圈以及中關村商圈。這五大商圈集中了北京市絕大部分頂級、甲級寫字樓項目。
中央商務區（CBD）商圈：
中央商務區商圈是北京市知名度最高的的國際性商務中心區，該地段商用物業價值極高，是北京市寫字樓市場最重要的核心商圈之一。高緯環球研究數據表明，截止到2006年年底，該商圈內各等級寫字樓總存量約為250萬平方米，其中甲級寫字樓存量佔到了總存量的36%左右。按使用面積計算的平均有效凈租金，頂級寫字樓達到每月每平米41.39美元，甲級寫字樓及乙級寫字樓分別為每月每平米31.59美元和20.87美元。總體上，整體水平略高於其他商圈。
多年的自然衍變使該商圈寫字樓的客戶構成較為穩定，基本形成了以公司總部為核心、以外資金融保險機構、電信業、咨詢服務機構為配套的產業生態鏈。目前入駐CBD商圈的世界500強企業超過120家，其他商圈只能望其項背。寫字樓租戶以國際知名的外資公司為主，涉及的行業類型包括提供專業服務的律師事務所，咨詢公司，及外資銀行、保險公司、能源類企業等。例如：如富而德法律服務事務所, 普華永道, 麥肯錫,雪佛龍德士古, 埃克森美孚石油公司,荷蘭銀行, 福特, 豐田, 摩托羅拉, 惠普, 殼牌等等。中央電視台、北京電視台的東遷，將使得傳媒業成為未來CBD商圈寫字樓市場租戶構成的重要組成部分。
中央商務區商圈，憑借不斷優化的發展環境，豐富的涉外資源、濃郁的商務氛圍及日趨改善的基礎設施，成為眾多全球知名跨國公司辦公選址的首選地，也是中國首都北京和國際化大都市接軌的一扇窗口。
亮馬河商圈：
緊鄰第二、三使館區的亮馬河商圈享有最便利的機場交通，擁有眾多的高檔涉外酒店及豐富的商務服務設施，同時到主要的涉外住宅區也只有不超過半小時的車程，是眾多外資企業，尤其是汽車製造業、航空公司等辦公地址的首選。很多國際及國內航空公司、汽車製造商和一些外國使館、組織機構成為該區域寫字樓的主要客戶群體。例如，國航、波音、寶馬、戴姆勒克萊斯勒、本田、現代、通用汽車、菲亞特、德國商會、日本出入境管理處等。
北京市場寫字樓的需求不斷增長，和其他商圈層出不窮的大量新增寫字樓供應量相比，亮馬河商圈內寫字樓供應量卻一直相對有限。高緯環球最新研究數據表明，該商圈甲級寫字樓平均有效凈租金已超過CBD商圈，躍居市場首位，達到每月每平米32.34美元。而乙級寫字樓的租金相對較低，約為每月每平米17.13美元。
東二環商圈：
東二環商圈匯集了北京寫字樓市場上很多早期的寫字樓項目，如國際俱樂部、恆基中心、中糧廣場等。很多寫字樓在當時成為外資企業辦公選址的熱點項目。如今機場高速的延長、東直門交通樞紐的建設以及中關村雍和科技園的成立，大大地提升了東二環商圈的吸引力。高緯環球最新研究數據表明該區域甲級寫字樓有效凈租約為每月每平米24.82美元。
東二環商圈是外資公司在北京的重要聚集地，如匯豐銀行、渣打銀行、可口可樂、飛利浦、畢益輝系統、蒂森克虜伯、輝瑞制葯等。值得一提的是，安永、畢馬威、德勤，四大會計師事務所中三大聚集在此，外企聚集效應可見一斑。
最近一段時間以來，東二環商圈更多地吸引了著名內資機構，尤其是石油巨頭、通信公司、銀行及保險公司的目光，如中國人壽集團、中石油、中海油、中石化、中國銀行北京分行等。
金融街商圈：
金融街商圈一直以來都是國有大型企業、國內知名銀行機構、政府主要監管部門及組織機構的匯集地。高緯環球最新研究數據表明，該商圈按使用面積計算的甲級寫字樓有效凈租金約為每月每平米29.95美元。
該商圈內的寫字樓項目多數已自用為主。銀行類企業、金融機構、IT、電信企業、一些國有大型企業及政府機構的總部雲集於此，成為整棟購買或散購寫字樓面積的主力軍，使得金融街商圈內很多寫字樓供應量在正式投放市場前就被以購買的形式消化，而長期持有並對外出租的寫字樓項目十分有限。
從性質上看，金融街商圈寫字樓的客戶構成主要以內資企業或機構組織為主，如中國銀行, 工商銀行, 中國網通, 平安保險, 泰康人壽，以及擔任國家金融業監管職能的「一行三會」，即中國人民銀行、中國保監會、銀監會、證監會。隨著中國加入世貿組織後對外資金融業的逐步開放，以及隨之出台的西城區促進金融產業發展優惠政策的吸引，從去年開始逐漸吸引了越來越多的外資金融機構入駐，如高盛、摩根大通、瑞銀集團、加拿大皇家銀行等。
中關村商圈：
中關村商圈依託其特有的文化教育及高科技人才資源等方面的優勢，一直以來是國內的IT企業及跨國公司研發總部的首選之地。高緯環球最新研究數據表明，該商圈甲級寫字樓平均有效凈租金（按使用面積計算）約為每月每平米22.83美元。其租金水平在五大中心商圈中相對低廉。寫字樓客戶主要為IT及網路相關的高科技企業、研發中心，如NEC、方正、Google、AMD、Intel、微軟研究院、三星研究中心等。
此外，中關村商圈憑借其鄰近眾多高等學府而特有的創業氛圍，還匯集了很多高新技術領域內的中小企業、孵化器等成長型企業。
2. 五大邊緣化商圈
隨著北京市區域經濟的發展，「兩軸兩帶多中心」政策的穩步推進，城市以及城郊基礎設施建設的不斷完善，高科技園區或開發區的改造建設以及相關優惠政策的吸引，一些公司的辦公區域也逐步向城郊延伸，呈現出寫字樓市場「邊緣化」的發展態勢。高緯環球將這種邊緣逐步形成或頗具雛型的寫字樓項目聚集區劃分為五個「邊緣化商圈」，即上地/軟體園商圈，亞奧商圈，望京/酒仙橋商圈，經濟技術開發區（BDA）商圈，以及總部基地（ABP）商圈。
⑵ 寫字樓如何定位
1、產權性質，務必要大產權。產權不好，注冊容易出現問題，如消防部門
2、地理位置，交通是否便利。
3、樓體結構，盡量選擇框架結構，易改造。
4、商業定位，結合周邊，須有明確定位。
⑶ 什麼是甲級寫字樓
您好，很高興回答您的問題：
甲級寫字樓的定義是通過以下標注的：
一、建築：其辦公部分應超過20000平方米，每層建築面積不低於1000平方米。1-2年內的入住率不低於65%。
二、電梯：根據《標准》，甲級寫字樓的電梯內應有高檔裝飾；按大廈總建築面積計算，每部客梯服務面積不超過5000平方米；等候時間不超過40秒；客貨分離，貨梯至少1部；有完善先進的智能控制系統。
三、構架：甲級寫字樓的建築規劃大堂寬敞、挑高三層或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的層凈高為2.7米左右。
四、停車：按大廈總建築面積計算，每150-200平方米配置一個停車位；配備專用地上、地下停車場；地下停車場應設有自動計費系統和防盜安全系統。
希望能幫助到您，謝謝！
⑷ 什麼叫甲級寫字樓怎樣評定
寫字樓分為甲級和乙級寫字樓，對於甲級寫字樓的衡量標准，主要包括了交房標准、建築施工、單層面積等方面。不過相關人士表示，要被評為甲級寫字樓並不一定想要符合每一項標准，不過必須達到以下的多項指標。同時，隨著目前市場情況的不斷變化和建築技術的發展，以下的指標還會不時更新。
■單層面積達1000平方米或以上
■層高達2.60米或以上
■平均得房率為60%-65%或以上
■位於浦東或浦西的中央商務區，有便捷交通
■租戶包括知名本地或跨國企業
■高端的交房標准
■高質的建築施工
■樓層可靈活分隔
■寬敞的大廳及通道
■高效的中央空調系統
■專業的物業管理
■充足的停車設施
■基本的後備電源系統
■高效的電梯管理系統
■充足的洗手間設施
■合格的通訊系統，以支持話音及數據傳輸
版本四：戴德梁行寫字樓部
關鍵詞：八大特徵
所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，並沒有固定標准，在我國現行的建築設計規范里無法找到這個名詞，仔細探討會發現，它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司為代表的外商與內地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進並流行起來的詞彙。將寫字樓按照其綜合實力不同，劃分為甲、乙、丙等幾個等級。從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特徵：管理國際化；24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數字化、節能化、便捷的交通和商務化。每家公司的具體評判標准不甚統一，在參照國際化通行標準的情況下各有自己的一套判別方式，比如戴德梁行寫字樓部認為，就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標准相符，甲級是按照本地市場現行標准劃分的。關鍵詞：基於市場的相對質量由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標准通常是基於每個市場上的相對質量。其考量標准為以下幾部分：樓宇品質（包括裝飾標准、配套設施、設備標准）、建築規模、客戶進駐、物業服務、交通便利、所屬區位、智能化等10項指標通過綜合評定打分後，達到一定分值來判斷。
⑸ 如何評定甲級寫字樓
甲級寫字樓是指5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，並沒有固定標准，因為誰也不願意被叫成乙級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標准，類似於酒店星級評定的方法。那麼5A寫字樓劃分等級和依據是什麼？
一、什麼是5A甲級寫字樓
(一)所謂5A，是指智能化5A ，包括：
OA：辦公自動化系統,Office Automation的簡寫；
CA：通訊自動化系統,Communication AutomatiON的簡寫；
FA：消防自動化系統, Fire Automation的簡寫；
SA：安保自動化系統,Security Automation的簡寫；
BA：樓宇自動控制系統,Building Automation的簡寫。
(二)5A甲級寫字樓的服務：寫字樓所用的建築技術、標准層高、標准承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等，都較酒店更先進。但就寫字樓的本質而言，硬體設施的最大追求應該是創新，主要體現在建築設計和建築功能的創新上。
二、寫字樓的劃分等級和依據
(一)大都市尺度定義：
1、A級：最尊貴的寫字樓，針對高級寫字樓用戶，房錢高於所在地區均勻房錢。寫字樓具有高質量的裝飾、提高前輩的系統、精彩的交通便利性、明確的市場定位。
2、B級：針對各種不同用戶，房錢為所在地區的均勻房錢。寫字樓裝飾相對所在地區而言非常優良。寫字樓內部的各種系統也很充分。但是這一級別的寫字樓不能和相同價格的A級寫字樓競爭。
3、C級:針對需要功能空間的用戶，房錢低於所在地區的均勻房錢。
(二)國際尺度定義：
1、投資級：指位於世界頂尖寫字樓市場並且地段、設計和建造均十分獨特的寫字樓,其承租人和承租人市場不亂，並且它們具有精彩的運營和維護方面的治理能力。這個級別的寫字樓不僅在其所在的大都市地區脫穎而出，而且在國際寫字樓投資市場上也備受矚目。
2、機構級：寫字樓指規模巨大、品牌影響力很強的寫字樓，它們受到海內外大型投資機構的留意，因此而得名。這一級別寫字樓的設計及所使用的建築材料固然稱不上唯一無二，但的確十分優良。它們通常面積巨大。該級別的寫字樓位於次要的大都市區域，但始終具有不亂的承租人基礎。
3、投契性寫字樓在建造時通常採用流行的設計傳統，但不會使用優良的材料或建造方法。比擬審美或形象而言，這一級別寫字樓的設計和建造更偏重功能，並且其設計極少反映特定承租人或入駐者的形象。
5A寫字樓是高級寫字樓，比較高端,服務一流。是大公司選擇辦公的理想場所。通過我的介紹可以讓大家了解一下5A寫字樓。
⑹ 甲級寫字樓和乙級寫字樓有何區別
一、「甲級」、「5A」是不同角度界定辦公物業等級
三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向，「甲級」從綜合品質角度出發評定寫字樓的等級；「5A」是從硬體配置角度評定；而「第四代」則是從寫字樓發展角度出發指定標准，三個角評定方法各有特點，消費人群不清晰各個評定方法，從而造成概念的混亂。
二、「甲級」標准不不是最高級別
「甲級寫字樓」是一種通行叫法，是外資發展商開發涉外寫字樓過程中，逐步引進並流行起來的詞彙，將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標准相符，甲級是按照本地市場現行標准劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標准，是房地產業內的一種習慣稱謂。由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標准通常是基於每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
對於超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素，具體來說物業等級和等級標准可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(國際寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況和品質均是一流，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；建築物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少於2.6米。
①裝飾標准：外立面採用高檔次的國際化外裝修如大理石外牆和玻璃幕牆，採用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕牆等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為大理石或高級牆紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放鬆或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。
③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進並對乘客和商品進行分區，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。
④設備標准：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：超過50000平方米。
(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。
(4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟體，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理信息系統，並辦公物業各系統實現連通和統一的管理，24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：位於重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區的核心區。
(7)智能化：3A～5A
(8)開發商的背景：經驗豐富並且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，並且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。
2、高檔物業(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況優良，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建築媲美。
①裝飾標准：外立面採用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕牆等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗岩、天然石材等，牆面應為大理石、花崗岩、或高級牆紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為高級牆紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
③設備標准：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：1—5萬平米。
(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業務。
(4)物業服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：有多種交通工具直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區或副都心區。
(7)智能化：3A及3A以上。
3、中檔物業(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規范的要求；但建築物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物。
①裝飾標准：外立面採用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，牆面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，牆面刷白；衛生間採用合資或國產中高檔潔具等。
②配套設施：有專用地上、地下停車場。
③設備標准：有中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。
(2)建築規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。
(4)物業服務：有物業公司服務。
(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
(6)所屬區位：副都心或較好的城區位置。
4、低檔物業(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質：物業已使用的年限較長，建築物在某些方面不能滿足新的建築條例或規范的要求；建築物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標准：外立面採用塗料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間採用普通國產潔具。
②配套設施：無。
③設備標准：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。
(2)規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。
(4)物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達。
(6)所屬區位：一般城區位置。
三、狹義「5A」與廣義「5A」的評定標准
「5A」標準是目前較流行的評定方式，但「5A」概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬體方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合「A」級評定標准，包括：
（1）樓宇品牌標准：A級
寫字樓是一個城市創造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產品的差異化特徵、商務文化特徵、服務經營理念、地域標志性物業和城市歷史記憶。從一定意義上說，處於"生產鏈條最高級"的寫字樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展歷程和特性。因此，成為城市商務區地標性建築的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。 因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標准A級。
（2）地理位置標准：A級
地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。只有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標准A級。
（3）客戶層次標准：A級
客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。
（4）服務品質標准：A級
服務品質一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質A級標准。
（5）硬體設施標准：A級
主要考核建築設計和建築功能的創新。以及其所用的建築技術、標准層高、標准承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬體設施標准A級。
四、根據發展軌跡制定寫字樓標准
中國的寫字樓發展經歷四個階段，
第一代寫字樓一般是指計劃經濟體制下的行政辦公樓，只能滿足於基本辦公功能。深圳第一代寫字樓是80年代以深圳速度名貫全國的國貿大廈為代表，以及零散分布羅湖不同區域的寫字樓，如：房地產大廈、聯興大廈、深業大廈、晶都金融中心等。
第二代寫字樓指的是外企進入中國，改革開放後獲得開發建設的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準有所提升。深圳第二代寫字樓以出現於90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。
第三代寫字樓在第二代的基礎上開始考慮以客戶的貼身需求為導向，加入綠色環保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫字樓以20世紀末的地王大廈、賽格廣場和江蘇大廈為典型代表。
隨著中國的入世，經濟全球化的到來，第三代寫字樓已經不能完全滿足國際化商務辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現就順理成章了。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎上，強調以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務平台，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業文化和員工素質的培養和提高，引導智能化，強化綠色環保辦公理念，從而達到國際化商務社區的標准。
和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個特點：
一、目標客戶明確。第四代寫字樓瞄準各類跨國企業和外資企業以及有實力的國內大中型企業，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。
二、景觀要求更高。國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內中庭式花園將成為日後寫字樓發展的一種趨勢。
三、更多商務空間。隨著網路的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環境的規劃將突破傳統的「辦公室＋公共走廊」的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間，使辦公空間趨於模糊化，在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。
四、提倡綠色環保。第四代寫字樓不僅注重外部的環境景觀，在內部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內也成為「後非典時期」寫字樓客戶非常關心的問題，因此目前正在規劃中的大部分寫字樓都已經將內部中庭花園和新風系統融進了設計當中。
五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度，並要求為將來的升級換代預留充足的升級空間，達到5A甲級標准將是最低的智能化標准，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。
以上為一般寫字樓的評定標准，伴隨科技的進步和開發理念的成熟，寫字樓的標准也將不斷更新。
⑺ 什麼是5A甲級寫字樓
一、「甲級」、「5A」是不同角度界定辦公物業等級
三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向，「甲級」從綜合品質角度出發評定寫字樓的等級；「5A」是從硬體配置角度評定；而「第四代」則是從寫字樓發展角度出發指定標准，三個角評定方法各有特點，消費人群不清晰各個評定方法，從而造成概念的混亂。
二、「甲級」標准不不是最高級別
「甲級寫字樓」是一種通行叫法，是外資發展商開發涉外寫字樓過程中，逐步引進並流行起來的詞彙，將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標准相符，甲級是按照本地市場現行標准劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標准，是房地產業內的一種習慣稱謂。由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標准通常是基於每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
對於超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素，具體來說物業等級和等級標准可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(國際寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況和品質均是一流，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；建築物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少於2.6米。
①裝飾標准：外立面採用高檔次的國際化外裝修如大理石外牆和玻璃幕牆，採用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕牆等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為大理石或高級牆紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放鬆或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。
③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進並對乘客和商品進行分區，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。
④設備標准：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：超過50000平方米。
(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。
(4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟體，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理信息系統，並辦公物業各系統實現連通和統一的管理，24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：位於重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區的核心區。
(7)智能化：3A～5A
(8)開發商的背景：經驗豐富並且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，並且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。
2、高檔物業(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況優良，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建築媲美。
①裝飾標准：外立面採用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕牆等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗岩、天然石材等，牆面應為大理石、花崗岩、或高級牆紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為高級牆紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
③設備標准：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：1—5萬平米。
(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業務。
(4)物業服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：有多種交通工具直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區或副都心區。
(7)智能化：3A及3A以上。
3、中檔物業(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規范的要求；但建築物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物。
①裝飾標准：外立面採用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，牆面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，牆面刷白；衛生間採用合資或國產中高檔潔具等。
②配套設施：有專用地上、地下停車場。
③設備標准：有中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。
(2)建築規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。
(4)物業服務：有物業公司服務。
(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
(6)所屬區位：副都心或較好的城區位置。
4、低檔物業(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質：物業已使用的年限較長，建築物在某些方面不能滿足新的建築條例或規范的要求；建築物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標准：外立面採用塗料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間採用普通國產潔具。
②配套設施：無。
③設備標准：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。
(2)規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。
(4)物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達。
(6)所屬區位：一般城區位置。
三、狹義「5A」與廣義「5A」的評定標准
「5A」標準是目前較流行的評定方式，但「5A」概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬體方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合「A」級評定標准，包括：
（1）樓宇品牌標准：A級
寫字樓是一個城市創造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產品的差異化特徵、商務文化特徵、服務經營理念、地域標志性物業和城市歷史記憶。從一定意義上說，處於"生產鏈條最高級"的寫字樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展歷程和特性。因此，成為城市商務區地標性建築的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。 因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標准A級。
（2）地理位置標准：A級
地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。只有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標准A級。
（3）客戶層次標准：A級
客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。
（4）服務品質標准：A級
服務品質一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質A級標准。
（5）硬體設施標准：A級
主要考核建築設計和建築功能的創新。以及其所用的建築技術、標准層高、標准承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬體設施標准A級。
四、根據發展軌跡制定寫字樓標准
中國的寫字樓發展經歷四個階段，
第一代寫字樓一般是指計劃經濟體制下的行政辦公樓，只能滿足於基本辦公功能。深圳第一代寫字樓是80年代以深圳速度名貫全國的國貿大廈為代表，以及零散分布羅湖不同區域的寫字樓，如：房地產大廈、聯興大廈、深業大廈、晶都金融中心等。
第二代寫字樓指的是外企進入中國，改革開放後獲得開發建設的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準有所提升。深圳第二代寫字樓以出現於90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。
第三代寫字樓在第二代的基礎上開始考慮以客戶的貼身需求為導向，加入綠色環保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫字樓以20世紀末的地王大廈、賽格廣場和江蘇大廈為典型代表。
隨著中國的入世，經濟全球化的到來，第三代寫字樓已經不能完全滿足國際化商務辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現就順理成章了。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎上，強調以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務平台，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業文化和員工素質的培養和提高，引導智能化，強化綠色環保辦公理念，從而達到國際化商務社區的標准。
和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個特點：
一、目標客戶明確。第四代寫字樓瞄準各類跨國企業和外資企業以及有實力的國內大中型企業，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。
二、景觀要求更高。國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內中庭式花園將成為日後寫字樓發展的一種趨勢。
三、更多商務空間。隨著網路的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環境的規劃將突破傳統的「辦公室＋公共走廊」的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間，使辦公空間趨於模糊化，在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。
四、提倡綠色環保。第四代寫字樓不僅注重外部的環境景觀，在內部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內也成為「後非典時期」寫字樓客戶非常關心的問題，因此目前正在規劃中的大部分寫字樓都已經將內部中庭花園和新風系統融進了設計當中。
五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度，並要求為將來的升級換代預留充足的升級空間，達到5A甲級標准將是最低的智能化標准，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。
以上為一般寫字樓的評定標准，伴隨科技的進步和開發理念的成熟，寫字樓的標准也將不斷更新
⑻ 甲級寫字樓與普通寫字樓PK，優勢有哪些
甲級寫字樓，是目前行業內自發形成的一種通行叫法，代表了現代寫字樓的高標准。高品質的甲級寫字樓憑借著優越的交通條件，超大的建築規模，高端的硬體設施和人性化的軟體服務，不僅代表著入駐企業的形象，還往往是一個區域的地標建築。那麼，甲級寫字樓在空間結構，機電設備上有哪些特點呢？
1、空間結構
標准層面積
普通寫字樓標准層面積平均值是1,500平方米，而高端寫字樓標准層面積普遍大於2,000平方米，且平均值在2,600平方米左右。室內空間可以靈活分割。
層高與凈高
層高是指上下相鄰兩層的樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指室內樓面或地面至樓板底面的垂直距離。普通寫字樓標准層層高平均值是3.8米，凈高2.8米，差值1米；而高端寫字樓標准層層高平均值是4.1米，凈高3米，差值1.1米。較高的層高有利於營造舒適的辦公環境。
2、設備機電
寫字樓客梯
高端寫字樓的轎廂高度比普通寫字樓的略高。客梯速度方面，高端寫字樓由於高度高於普通寫字樓，其客梯速度明顯高於普通寫字樓。普通寫字樓客梯平均速度為3米/秒，而高端寫字樓平均值達到約5.5米/秒。普通寫字樓客梯承重低於高端寫字樓。
寫字樓空調
甲級寫字樓空調末端形式以風機盤管為主，部分高端寫字樓使用VAV空調系統。普通寫字樓和高端寫字樓新風量沒有顯著區別。大部分均配有空氣凈化裝置。
除了硬體的區別外，甲級寫字樓往往在選取位置上都是比普通寫字樓要好很多，甲級寫字樓均分布在城市中心的位置，而普通寫字樓則在郊外較偏遠的地區。
另外甲級寫字樓的外立面要求很高，是代表城市的地標建築等等。此外入駐的企業都是大企業，大品牌，在這辦公，圈層的利用價值非常高。
相信看完這篇的您，會選擇甲級寫字樓嗎？