Ⅰ 關於房地產的論文。
你出的分太少，就在網上幫你找吧。
地產業如何應對WTO
今年年內，我國加入世界貿易組織（WTO）的前景十分樂觀。加入（WTO）後，我國將降低關稅，更加開放國內市場，這有利於擴大出口和對外投資，並直接對我國主要城市特別是上海、廣州等沿海中心城市的房地產業產生全面的影響。
一、各類房地產需求增加，其中非住宅類房地產需求將首先增加
由於加入WTO後，主要城市的經濟活動趨勢於頻繁，將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋的需求。如隨著進出口業務的大量增加，作為海運、報關企業集中的上海北外灘地區的辦公物業需求將明顯增加；此外，經濟活動的頻繁意味著職工收入的增加和就業的增加；關稅的明顯下降，居民的日常開支也將降低。這些因素，均有利於居民購房資金的增加，使住宅類房地產需求增加。同時，隨著汽車關稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區的住宅和其他房地產需求增加也將更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會增加。
二、房地產商品更符合市場需求，房地產業及相關行業發展空間增大，但競爭更趨激烈
房地產業及其相關行業，包括房地產建築業和服務業將全面引入國外同行的全方位競爭。房地產的投資開發、規劃設計、建築和服務水平均有提高，房地產商品更符合市場的需求。
同時，由於房地產需求的增加，房地產業及相關行業的發展空間增大，但是由於引入了強勁的國外競爭對手，新增的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能。對國內同行來說，競爭壓力增加，但優勢企業、優勢項目將更易獲得國外金融資本的支持，優勢將增強；而作為弱勢企業、弱勢項目來說，對手的強大和增多，將使其更顯弱勢，市場優勝劣汰加速進行。
三、房價構成有所變化，對房價中長期促升作用明顯
由於關稅的下降和國外競爭對手的進入，在短期內均會使房地產建造成本明顯下降，如進口建材、建築物設備等的關稅，將從目前的百分之三十降至百分之十幾，但由於房地產需求增加，將使土地的價格上升，兩種因素在短期內對房價有一定抵沖作用，但房價的構成中，地價的比重增加，建築費用的比重將減少。短期內，對房價及房價構成的影響，應根據不同情況而定。對於中小城市，由於土地供應相對充足，土地價格不易上升，而建築費用降低，短期內對房價有下降動力；而對於上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業來說，土地相對稀缺，在建築費用降低的同時，土地價格將上升，房價構成變動較明顯，而短期內房價上升下降因素相互抵沖；中長期看，建築費用不會持續下降，而加入WTO對土地需求的增加則是長遠的，它是房地產價格特別是土地價格中長遠向好的一個重要內在動力因素，但這需要政府適當的土地政策配合。房地產價格中長期向好的受益者，更多的將是土地和房地產開發成本較低、市場定位准確的企業。
四、國內房地產受國際經濟狀況變動的影響越來越明顯
由於加入WTO後，中國經濟與世界經濟聯系更密切，世界經濟全局和區域的變動，對我國經濟的影響越來越明顯，而房地產的發展與經濟發展呈高度的正比例關系，因而，我國的房地產業受國際經濟全局和區域變動的影響也人越來越明顯。
根據加入WTO對我國房地產業的影響，結合我國經濟狀況和趨勢及房地產市場狀況，可考慮以下對策∶
1、增加房地產市場的中遠期預測謹慎樂觀成分
根據國家計委在1998年度的預測，中國經濟的調整期望有在2000 年底至2001年初結束，如再加上加入WTO的積極因素，估計經濟調整的幅度將更趨緩，時間也可能會適當提前。加入WTO及經濟結束調整轉而起動後的同個月內，將首先隨投資增加而使非住宅類房地產需求增加，住宅類房地產需求隨後也將進一步增加。故房地產企業應在目前供大於求，特別是辦公樓空置嚴重的情況下，增加房地產市場預測中的中遠期樂觀成分，特別是增加對非住宅類及土地中遠期需求狀況預測的樂觀成分。考慮供過於求及強力競爭對手加入情況，這種樂觀應是謹慎的樂觀，企業中遠期決策可以此為重要參考依據。
2、增加競爭意識和市場意識
要學習國外先進的觀念、技術和管理，熟知變化的市場狀況（包括競爭對手狀況），減少房地產開發投資的盲目性，降低房地產開發成本，注重市場定位的准確性。面臨即將進入的強勁競爭對手，各房地產企業應盡快制定並實施相應行動方案，盡快解決建設成本過高且無升值潛力或落伍於市場而空置的商品房，運用各種資本運營手段，增加自身競爭力。
參考資料：www.haofw.cn
Ⅱ 求房地產3000字論文
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因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。
國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。
有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。
漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。
在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。
Ⅲ 房地產開發論文2000字
. 因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。
Ⅳ 求中國房地產市場經濟分析論文,要求5000字
2009，我們如何看待經濟危機
2007年中國出現經濟過熱，那時大家需要解決的是「剎車」問題，要防止通貨膨脹；但是風雲變幻，如今的全球經濟一片蕭條。經濟危機對中國經濟會帶來哪些影響，對我們企業會帶來哪些影響，我們又該如何應對？這些都是大家普遍關注的問題，下面我重點對這些問題進行分析，並結合集團實際，談一談集團2009年工作重點及未來一到兩年的發展思路。
中國經濟的未來走勢
1.中國未來經濟走勢，樂觀地看，兩到三年可復甦，悲觀地看，三到五年才能復甦。但面對經濟形勢，我們不能盲目樂觀，也不能盲目悲觀，未來中國的復甦曲線是煙斗型的，剎車容易啟動難，底部也許是2009年，但我們會逐漸緩慢增長。
2.低迷而不是衰退。2009年中國經濟形勢相當嚴峻，但仍有可能實現經濟增長保「八」爭「九」的目標。中國經濟的發展會受到一定影響，這是低迷，但不是衰退。
3.2009年是大多數企業最困難的時候。首先是民眾恢復信心需要一定時間，中央政策發生效應也需要一段時間。中央這些措施創造8%增長率是GDP增長概念。GDP的增長可能只是由交易數量增加帶動的。再者，GDP也不全是有效的，比如房子建起來之後推倒，推房子是GDP，建房子也是GDP，有效財富的增加還有待計算。簡單地說，經濟增長有量的問題，也有質的問題。
其次，2009年將是歷史上生產過剩最嚴重的一年，因為往年中國很多企業是依靠外銷，現在的形勢是內銷過剩加外銷轉內銷，造成生產嚴重過剩。
4.中國依然是最具活力、空間最大、機會最多的經濟體之一。對中國來講，經濟危機是最大的一次機會。中國的工業化才剛剛開始，水平和效率都比較低。中國的城市化水平也比較低，未來會有更多農民從田坎走向城市，創造非常大的需求。
總的來說，中國經濟不會出現大的問題。首先來自於政府的控制能力，目前中國的執政體系比較完善，高層的執政能力強，思路比較清晰，對經濟調控能力比較強；第二是中國內需空間大，13億人的市場空間非常大；第三是資本市場相對封閉；第四是中國老百姓的耐性，中華民族是一個艱苦奮斗的民族，中國的家庭也維系了社會的穩定；第五是中國企業的適應能力非常強，中國企業具有水一般的性格，非常具有活力。
經濟危機對集團的影響
1.經濟危機對我集團有影響，但不大。
我們的第一主業——飼料行業受影響非常小。飼料行業經歷了非常多的波折，有些是周期性的，具有非常大的抗風險能力；此外，飼料行業解決的是民生問題，只要老百姓吃肉就有飼料市場。
對於零售板塊來說，我們迎來了更多的機會。首先，國家拉動內需就是在促進零售，零售業的發展可以打通生產流通環節，可以方便老百姓購物，還可以解決生產過剩問題。今年國家出台商業與工業企業同電價、同水價政策，這對超市是重大利好消息；此外，我們的零售業主要在西部地區，西部地區零售業不如東部，空間非常大；再者，我們這個時候找口岸的成本會更低，行情好的時候找口岸非常困難，現在是非常好的時機。
對於教育板塊來說，經濟最低迷的時候是教育最興盛的時候。就業難的時候需要提升技能，這是職業教育獲得高速發展的重要機遇。此外，目前澳元、英鎊貶值很快，留學再次成為潮流。我們和澳大利亞一所大學將聯合辦學，其市場將非常大。
能源和化工板塊相對來說影響較大。
能源是與宏觀經濟影響關聯度比較高的，但由於當初投資就很審慎，因此只是盈利水平受到一定影響。
化工板塊受一些影響，但未來基建成本下跌，加之我們的成本優勢，也給我們帶來了機會。此外，我們的化工產品不是一般的化工產品，是國家發改委支持的環保產品，飲水、爆竹、紡織等行業的需求都非常大。
為什麼說經濟危機對我集團沒有太大影響，對教育、商業板塊還有巨大的促進作用？這主要得益於以下四個方面：
（1）集團產業布局比較合理。從產業選擇上來講，我們不是做落後的東西，而是做先進的東西，是順應中國經濟大方向的。中國缺什麼？缺商業拉動、缺高素質人才、缺能源，而這些都是我們選擇投資的主要方向。
再者，我們選擇產業還有一些特點，第一是現金流好，第二是投資回報率高而且穩定，第三是可以做大。
（2）集團投資決策相對理性。理性投資是集團穩健發展的原因之一。07到08年，我們放棄了很多項目，因為我們堅信不捨不得，根本的東西我們不能舍，有些東西必須舍我們才能得。
（3）集團發展戰略准確清晰。「211工程」是經過多次討論得出來的，適應了集團的發展，也符合集團「積極穩健地發展就等於高速度」的發展觀。
（4）集團基礎堅實。我們的基礎得益於陳育新董事長多年來的積累。希望集團之所以成為民營企業的長青樹，有很多經驗需要我們進行總結。我們目前擁有一定經濟實力，有一定品牌實力，經濟危機對我們影響不是很大，更主要的是機會。
危機給我們帶來的啟示
1.居安思危。經濟不會永遠好，也不可能一直壞；不會永遠的漲，也不可能一直跌。經濟是有周期性的，這就要求我們居安思危。別人都瘋狂的時候，我們一定要理性。狀態最好、最自信的時候一定要理性。有時最自信的時候就是盲目自信的時候。
2.太容易掙的錢不會長久。賺錢如果太容易，那麼很多人都會選擇進入這個產業，等很多人進入之後，也是這個產業出現問題的時候。千萬不要相信天上掉餡餅的事情。
3.風險管理越來越重要。安全是第一位的，我們說安全是1，後面0再多，如果1沒了，等於什麼都沒了。這次我們也強調對企業的管理，首先要保證安全，包括投資安全、經營安全和管理安全。
4.適度保守的財務政策是必要的。我們看李嘉誠、巴菲特，都是比較保守的。我們不能在有機會的時候沒錢，那就出問題了，適度保守的財務政策給我們帶來了更多機會。
5.現金流是企業的血脈。沒有現金流的企業非常危險，企業的現金流管理要列在第一位，因為當今中國市場環境，賣出了產品但錢可能不是你的。下一步我們將對全集團實行資金集中管理，以提高集團資金的利用效率。
6.什麼時候都不能偏離做企業的根本。現在很多企業搞不清楚為什麼而存在，我們要搞清楚掙錢的基礎是什麼。掙錢是要給客戶提供產品和服務，如果僅僅為錢而做企業的話，可能會出現問題。很多搞投資的人之所以倒下，就是因為他們把企業當成產品來做，最後把企業當成了玩物。企業千萬不要忘本。我們經常講，要賺「陽光下的利潤」，做「陽光事業」。這是我們做企業的根本，兩個眼睛只盯著錢反而賺不到錢。
7.靠機會掙錢與靠競爭能力和管理能力持續發展的關系要處理好。有些企業是行情好的時候能賺錢，行情不好就賠錢，這不是我們所提倡的。這個世界上沒有不掙錢的行業，只有不掙錢的企業。太容易掙的錢往往存在風險。過去做私募風險的經理投資收益率少於8倍都不幹，沒有人喜歡做實業，但是現在他們遇到了危機。
下一步我們要賺管理的錢，通過管理保證什麼時候都能夠掙錢。現在農牧板塊基本上站到了這個台階，無論多大的行情波動，我們都能夠保證盈利，這需要所有板塊學習。陳育新董事長講，農牧行業是我們的第一大主業，因為，它是我們集團發展的「母雞」，我們企業文化的形成來自於農牧行業。
8.科學發展觀對企業非常重要。我們要處理好發展的「好與快」、「強與大」、「質與量」的問題，簡單地去鋪攤子，靠投入帶動不行，科學發展觀要求我們的增長方式不能是粗放式的，要靠我們的核心管理能力來掙錢。
9.好人也需要監督。美國是一個信用國家，他們特別在乎信用問題。但是，信用這么好的國家出了問題，這其中就是監管不力的原因。我們集團要在監督上加大力度。
通過這次經濟危機，我們深深地感到堅持企業的核心價值觀顯得尤為重要。堅持「以人為本、不斷創新」的基本理念，堅持「誠實做人，精明做事，勤奮工作，追求美好」的企業精神，堅持「積極穩健地發展就等於高速度」的發展觀非常重要。
我們要堅持「誠實做人，精明做事，勤奮工作，追求美好」的企業精神。誠實永遠是第一位的，如果錢是罪惡的，我們寧願不掙，永遠不能遠離做企業的根本。
再者，我們要堅持「以人為本，不斷創新」的基本理念。領導幹部要把人作為我們企業的核心財富，讓我們每一個人發揮主觀能動性，發揮創造力。在我們這里是公平的、純潔的、簡單的，沒有骯臟的東西。創新是一個企業的活力，生命力。
我們還要「堅持積極穩健地發展就等於高速度」的發展觀。發展得再快，如果不穩，就會帶來風險問題、安全問題。從這次經濟危機可以看出，有很多企業家出問題，是因為他們犯了做企業最根本的錯誤。企業文化是各公司的重點工作，一定要將企業文化融入到每個人的血液裡面。一定要記住對企業文化的認同，是我們用幹部、用人的第一要求。
正確看待危機
1.危機——危險中的機會。成功企業最多的機會是在危機中抓住的。當別人不能出手、不敢出手的時候，我們出手了，機會就屬於我們。危險中的機會，關鍵在於能不能發現、獲取機會，知道這個機會是什麼，機會來了之後有沒有能力獲取。
2.「別人瘋狂我恐懼，別人恐懼我貪婪。」這是股神巴菲特的名言。當你很容易地獲得了一筆錢，且心裡還不發顫的時候，那這個企業就非常危險了。做企業一定要有危機意識。而「貪婪」就是別人不想干，不敢做的，我們能夠去做。
3.大企業的優勢。危機對於大的企業機會越來越多。危機是產業重組的最好時機，也是市場拓展、規模拓展的最好時機。
4.資產價格大幅下降。經濟危機的到來，導致了資產價格的下降，這大大降低了我們的運作成本。
5.抓內部管理最好時機。經濟危機，也是我們放慢速度抓管理的最好時機。不要機會太多的時候忙著撿金子而放鬆了管理。內部管理必須常抓不懈。參考資料：http://www.hxhopegroup.com/html/magazine/show_magazine_w1_0_298.html
Ⅳ 房地產業SWOT論文
前面描述的房地產過去和現狀，去網路一下，抄兩句就可以了。中間部分具體描述SWOT的優勢、劣勢、機遇和威脅版。最後再去網路一下房地產的未來趨勢，就行了。 我簡單描述一下swot的優勢是剛性需求和人民幣升值後的保值和抗通脹的特性和工資物價的上漲。劣勢是國家出台的一系列調控措施和存率利息和政策的緊縮和保障房的措施。機遇是三四線城市的價值，主要體現在市場信息不敏感性，調控減弱。威脅和劣勢描述的權差不多，最主要的是開發商的資金問題。 希望對你有幫助，謝謝。
Ⅵ 中國房地產開發項目市場定位研究報告
【概述】
●市場定位對房地產策劃的意義
●房地產、房地產業、房地產市場概念
●房地產產品的特殊性
○產品特點
○房地產市場的特點
○消費者購買的特點
●市場定位理論的基本內容
○市場定位理論產生背景和演化歷程
○相關概念的界定
○現代市場的定位-定位三層次
○房地產市場定位4P-4C理論
●房地產投資決策理論概述
○房地產投資決策涵義
○房地產開發投資決策的基本要素
○投資決策研究的主要問題
【發展研究】
●我國房地產業投資開發現狀
●房地產市場定位現狀
○市場定位與房地產
○房地產市場定位現狀
●中國房地產開發項目管理現狀分析
○傳統房地產開發項目管理模式
○傳統房地產開發項目管理模式存在的問題
【市場分析】
●中國房地產行業市場需求分析
●中國房地產行業結構分析
●房地產消費者行為分析
○消費群體差異分析
○消費者描述變數和行為變數分析
○消費者知覺分析
●市場細分及目標市場選擇
●市場定位分析
○房地產市場定位的價值分析
○房地產市場定位的概念摘要
○房地產市場定位的具體策略
○房地產市場定位要點分析
●房地產開發項目市場定位內容
【問題及對策】
●我國房地產業投資開發存在的問題
【投資分析】
●房地產風險分析
○房地產開發投資風險的內涵及特徵
○房地產開發投資風險因素分析
○房地產風險的細分類
○房地產投資風險分析方法
○房地產投資風險的防範策略
【環境分析】
●加入WTO對房地產開發項目市場定位重要性影響
●宏觀政策對房地產開發項目市場定位重要性影響
○土地成本因素
○宏觀政策因素
●行業競爭對房地產開發項目市場定位重要性影響
○房地產行業利潤趨於平均化
○房地產行業競爭日益加劇
●客戶需求對房地產開發項目市場定位重要性影響
○客群的多層次性和差異化特性趨顯
○客戶談判能力、維權意識逐漸增強
○零和博弈的盈利模式的影響
●其他因素對房地產開發項目市場定位重要性影響
○經濟、社會、政策、自然等限制條件
○開發商面臨的誘惑與風險
○房地產市場定位的不可復制性
【考核與評價】
●五力模型：價值提升的檢驗標准
○五力模型理論概述
○五力模型在房地產開發中的運用
●SWOT模型：價值提升的總結驗證
○SWOT分析概述
○SWOT分析在房地產開發中的運用
○通過價值提升促使SWOT優化
【分析方法】
●房地產開發項目市場定位步驟
●發現價值
○發現並提取土地的現存價值
○理論運用：寫字公寓、商住辦公與SOHO的產生
●細分價值
○通過市場細分尋找巨大的未被滿足的需求
○理論運用：經濟型別墅市場的產生與發展
●凸顯價值
○突出目標客戶的敏感訴求
○理論運用：失敗與智能化的推廣
●提升價值
○通過引入高價值客戶提升項目與地塊價值
○理論運用：價值提升
●房地產開發地段優選方法研究
○地段的內涵
○開發項目對建築地段的要求
○地段選擇的宏觀影響因素
○地段選擇的微觀影響因素
○房地產開發地段優選決策方法評述
○混合目標系統及其目標規范方法
○地段優選的物元關聯分析
【總體分析】
●中國房地產行業整體態勢分析
○我國房地產業的發展歷程
○當前我國房地產業發展現狀
【戰略與策略】
●房地產開發項目市場定位的目標：土地價值最大化
○土地價值
○土地價值最大化的內涵
○房地產價值的定義與特徵
○土地價值在房地產開發中具有重要作用
○項目的定位和方案能否創造最大價值
○項目的定位和方案能否實現最大價值
○價值創造與價值實現的考慮因素
●三種競爭策略：價值提升的策略選擇
○波特競爭策略
○差異化策略在房地產開發定位中的運用
○集中化優勢策略在房地產開發定位中的運用
Ⅶ 有關房地產的畢業論文總結
房地產市場定位不是為定位而定為，市場定位的目的是找准特定的顧客群，提供特色樓盤，在顧客心目中形成深刻的印象。那麼在定位之前對影響定位的經濟因素、競爭因素、消費者因素等要做的分析。特別是對專業物業市場的供求特性進行定量分析，是從總體上把握房地產市場發展的脈搏，這也是在某個區域有限的土地資源條件下提供適合當地發展要求的物業的有效依據。
根據前面的總結，對影響房產市場定位因素的分析，我覺得， 建立適合中國房地產市場定位的資料庫系統，就是將所有因素的信息盡可能量化，形成強大的資料庫支持系統和直觀的印象。才能克服很多房地產開發商在定位時僅憑經驗的局限性，使其定位更具科學性的成分。才能有健全的管理和規范的內部運作，才能鞏固在市場上生存的基礎，迴避市場中的各種風險，找消遣，把自己放鬆出來，喜歡按照自己的理想來營造一個屬於自己的生活，利用有限的財富去滿足自己的要求，懂得用不同的方式去平衡自己的身心。他們努力工作，相信努力會帶來成果，同時享受成果帶來的好處，他們做任何事從不放棄對自己的要求，對自己的決定滿懷信心，並努力地向著自己的理想前進。當然，萬科的品牌塑造還存在不足之處：品牌定位不夠清晰明確，個性不夠鮮明，和消費者之間的親和力不夠；而消費者對萬科品牌的理解，仍停留在表面的產品、服務等功能層面。
Ⅷ 房地產市場健康發展論文
談談房地產市場預期問題
房地產市場價格的波動不僅會受到經濟運行形勢的影響，還會受到各種輿論與心理預期的深刻影響，而輿論與心理預期有時又交織在一起，對市場價格走向產生推波助瀾的作用。因此，對於投資者（消費者）預期給予正確的引導，就成為市場監管者實施理性化決策和穩定市場的重要環節。
住房價格的形成，涉及到社會、經濟、政策、法律制度等多個方面，但從經濟學角度分析，主要由兩個方面決定：一是由國家（城市）社會經濟基本面決定的住房基本價值，這是決定價格的長期因素，包括地區生產總值及其增長速度、居民人均可支配收入及增長速度、人口變化、就業率或失業率、城市公共服務和生活質量等；二是影響房地產市場價格變動的短期因素，包括建築原材料價格變動、市場預期、信貸與稅收政策、市場管制水平、開發成本、市場透明度和市場服務體系完善程度等。
我們先分析社會經濟基本面等中長期因素的發展趨勢。對於我國中長期社會經濟發展情況，國內外經濟學家、社會學家基本形成了兩個共識：一是在我國國民經濟和居民收入經歷了近20年的快速增長後，仍然有機會保持15年左右的穩定增長，然後才會進入緩慢增長期。二是中國城市化率將以每年1%左右的速度增長，以2008年中國城市化率為基礎，我國還需要15年以上的時間，才能達到世界平均城市化水平。此外，包括北京和上海等特大城市在內的幾乎所有城市，仍然處在大規模城市基礎設施和公共服務設施建設階段，城市公共服務和生活質量還在迅速提高。從城市社會經濟基本面等中長期因素分析，在未來我國城鎮特別是一些大中城市的住房價格仍有上行的可能。
再看影響住房價格波動的短期因素的發展趨勢。根據當前的市場狀況，大致可以對影響住房價格短期波動因素進行定性判斷。這些判斷是：一、世界經濟的不確定性與潛在的風險增加，近期住房交易量和交易價格已向下調整，使一些市場參與者形成了對住房市場進入調整階段並將持續一段時間的預期，他們將放慢進行交易的速度或持觀望的態度。二、近期國家從保增長的宏觀調控目標出發，綜合運用投資、利率、稅費等經濟杠桿，為擴大住房的市場需求出台了一系列政策措施。這些政策的實施到變為現實的市場購買力需要一個時間段。三、國家在土地、住房方面已經確立了基本的制度和政策，這將保障中小戶型、中低價位等政策性住房、保障性安居工程和普通商品住房的土地與資金供給。這是穩定住房市場的制度性、政策性基礎。四、以打擊投機、防止行業暴利為目標的住房稅收政策，面對新的市場形勢，存在著適時調整的靈活性和可能性。五、商品住宅開發成本會隨著土地、建造和融資成本的提高而繼續保持上升趨勢，這將導致商品住宅開發建設速度放緩。六、住房市場管理與服務體系不斷完善、市場透明度不斷提高，有利於提高市場效率、促進市場穩定。以上因素對房地產市場價格的形成將產生十分復雜的影響，但基本可以判斷，短期內一些商品性住宅項目的市場價格存在著理性回落的可能。
避免房地產市場價格的大起大落，不僅是政府調控市場的重要目標，也是大多數市場參與者的期待。因此，在社會經濟基本面等中長期因素相對向好的基礎上，應該重點關注影響住房價格短期波動的各種因素的發展與變化，通過進一步完善住房市場制度安排，提高住房市場效率，實現對住房價格短期波動的主動調節，從而強化住房價格的自我穩定能力，降低在外生沖擊下房地產市場價格短期波動的幅度和頻率。