上海興鴻營銷策劃有效公司

① 我想找一份完整的廣告策劃書

廣告策劃書撰寫格式

一、題目：

二、客戶名稱：

三、產品名稱：

四、市場背景分析

（一）目標市場：

該類產品的消費者是誰？他們的年齡、性別職業、收入、文化、所處地域及購買行為特徵和消費心態等。

（二）消費偏好：

消費者在購買或使用該產品時，喜歡中檔還是高檔？喜歡國產還是進口？在什麼場合下使用？他們對產品有什麼要求？

（三）購買模式：

購買的頻率、價格、場所和購買時最看中的品質。

（四）信息渠道：

獲得信息的渠道是什麼？最早接觸的媒體是什麼？最依賴的媒體是什麼？

（五）競爭狀況：

目前市場上最受歡迎的該類產品品牌是什麼？暢銷原因？銷售狀況？消費者希望產品改進的方向是什麼？

（六）結論：

五、市場策略（沿市場背景分析的思路，闡述該產品的市場策略）

（一）市場營銷目標：

根據市場背景分析的結果設立該產品的市場營銷活動中所要達到的目標。目標應當具體，並可測量。例如：在多長時間內銷售額力求達到￥萬元，市場佔有率力求達到%。

（二）產品定位：

（三）產品分析：

（四）競爭對象：

競爭對手是誰？具有的優、劣勢？廣告宣傳情況？

六、廣告策略（在市場策略背景下闡述廣告策略）

（一）廣告目標：

廣告活動所要達成的目標？如知名度達到%等。

（二）廣告主題：

廣告訴求點。

（三）廣告表現風格：

廣告表現的特點。

（四）廣告口號：

統籌全局，具有感染力、沖擊力。

七、廣告創意

（一）報紙廣告：

之一 篇

（二）電視廣告：

之一 篇

八、媒介策略

（一）主要媒介和輔助媒介及組合

（二）媒介組合和刊播頻率

（表格如下表格）

九、預算分配

包括調查、設計製作、發布及效果測定等。

十、廣告效果評估方案

評估內容、時間、方式、方法等。

廣告策劃撰寫格式--媒介策略補充表- -

媒介種類

媒介選擇

規 格

發布時間

頻 次

總金額

備 注

範例：

方正mp3隨身聽廣告策劃書範文
方正mp3隨身聽
目 錄：
第一部分 方正mp3免費試用大行動北京地區推廣方案
一. 幸運9月（征尋方正mp3免費試用者活動方案）
二. 方正mp3校園風大型音樂節（方正mp3試用手記評選頒獎活動）
第二部分 方正mp3全國推廣活動的設想
一. 引言
二. mp3產品與市場的簡要分析
三. 產品推廣策略
四. 方正mp3的市場推廣
(一) 方正mp3連環推介活動動策劃方案
(二) 全韓感受方正mp3音樂節
第三部分 校園推廣方案及實施流程
第四部分 附 件
一. 方正MP3免費試用大行動（限量300台）簡介
二. 方正MP3新產品線介紹
三. 成本分析及報價
四. 物資准備明細
五. 平面宣傳物的設計與文字
(一) 方正MP3數字隨身聽彩頁文案

第一部分 方正mp3免費試用大行動北京地區推廣方案
方正近期推出的系列MP3數字隨身聽充分發揮了方正科技在研發方面的實力，在加強MP3數字隨身聽產品功能的同時，極大的降低了成本和價格。為mp3的盡快普及創造了條件。
為了保障新產品迅速地被目標消費群所接受，也為了方正mp3在眾多競品中能脫穎而出，特策劃推出方正系列mp3免費使用大行動的北京地區推廣活動方案。
（方正mp3免費試用大行動活動簡介見附件1）
一. 幸運9月（征尋方正mp3免費試用者活動方案）
目的：
在北京地區的各大中學生中征尋方正系列mp3的免費試用者50名
利用本次的徵集活動在目標消費群中形成對方正mp3的深刻印象
樹立方正mp3在消費者眼中高科技、新時尚的產品形象
通過對方正mp3的試用，及試用手記的評選加深口碑的傳播
對象：北京所有的大中學生、時尚消費者
方式：產品咨詢銷售＋mp3試用者產生（簽約儀式、問題答辯、動感歌舞）
時間選擇：9月16日（周日）（選在開學的第二個周末便於學生參加）
地點選擇：1）當代商城廣場（或人民大學）
2）中關村海龍大廈廣場
3）西單科技文化廣場
〖場地選擇理由〗海淀是北京各學府相對集中的地區，人大（當代）是享有很高知名度的文史類院校，且在學府分布中占較為中心的位置；海龍是海淀高科技的象徵，多數電腦、IT產品選擇在此作發布活動；西單是北京市著名的商業中心（西單圖書大廈緊靠其側，是學生相對集中的地區）。
程序安排：
AM: 8：00 布置場地（產品銷售咨詢區、中央演出台）
8：30 開始散發產品宣傳單頁（印有隨機抽獎號<200張>）3000
張
9：00 方正mp3產品銷售咨詢開始進行（5～10名方正銷售工
程師）
10：00 動感舞蹈（1）
10：05 主持人宣布「幸運9月」方正mp3大型推廣活動開始，講解中獎規則（在200張印有抽獎號碼的宣傳單頁中分4次抽出50名幸運試用者。）
10：20 請方正科技的技術人員（1名）介紹方正mp3系列
隨身聽。
10：35 抽出10名mp3試用者（方正銷售部經理）
10：40 對10名幸運者進行方正mp3產品知識的簡單提問（如沒有答上來，可將答題權交給現場觀眾，並贈送紀念品。以下相同）然後在台側簽署「方正mp3試用協議」(由方正提供)及介紹」試用手記「的書寫要求。
10：55 歌曲演唱（2）
11：05 抽出第二輪10名mp3試用者（方法同上）
11：25 講解CD轉mp3的軟體使用方法（方正技術員1名）現場提問送紀念品
11：40 抽出第三輪10名mp3試用者
11：50 「全韓感受HOT摹仿秀」（3）
12：05 現場游戲和提問
12：20 抽出第四輪20名mp3試用者
12：35 主持人宣布「下一次手記評選頒獎會再見！」
12：40 結束，整理會場。
（註：本次活動文娛演出部分由lilee文化演出服務公司提供合作。）
信息傳遞：
1）北京各大專院校張貼活動海報1000張（10張/學校），（活動前一周開始）。
2）北京各方正核心銷售點和代理機構張貼活動海報（半月前）。
3）北京各方正核心銷售點和代理機構擺設活動宣傳單。
4）方正mp3免費使用大行動媒介宣傳計劃

媒 體 確 定 活 動 預 告 征 集
雜 志 7.18 —— 8.18-9.1
網 絡 7.25 8.6-8.14 8.15-9.14
報 紙 7.18 —— 8.15-9.10
廣 播 7.18 —— 9.1-9.14
方正網 7.18 8.6-8.14 8.15-9.14
新 聞 活動預告及宣傳
物資准備（見附件2）
活動成本及報價（見附件3）
二. 方正mp3校園風大型音樂節（方正mp3試用手記評選頒獎活動）
方案另附
方案思路：
1）流行音樂、動感組合、青春旋律
2）五十年國際音樂發展鑒賞

第二部分 方正mp3全國推廣活動的設想
方正mp3市場推廣計劃書
一. 引言
mp3作為一種新興的數碼產品在中國這個大的市場環境中僅僅是泛起了層層漣漪……到底誰能撬動這一市場？到底誰將成為這一領域的霸主?
二. mp3產品與市場的簡要分析
1. mp3與同領域的CD、MD、Walkman等有著直接的競爭關系。
2. mp3具有技術上的先進性和對同領域傳統產品的升級替代潛質。
3. mp3屬於興趣偏好產品，概念上的引導尤為重要。
4. 面對學生市場，合理的價位是實現目標消費的基石。
5. 影響mp3消費實現因素的排序為：時尚－合理價格－產品功能。
（註：相關依據詳見附件。）
三. 產品推廣策略
以針對於目標消費群的推廣活動為主體，配合指向性媒體及核心代理商的強化，產生積極拉動。從而實現理想的銷售目標。
四. 方正mp3的市場推廣
1. 目標消費群：全國的大中學生、時尚消費者。
2. 推廣的主導思想：
在全國的大中學生中，製造購買擁有方正mp3的風潮。促其發展成為一種時尚和潮流！
3. 推廣范圍:
六個重點城市(北京、南京、杭州、武漢、成都、西安。)及全國其它地市。
(一) 方正mp3連環推介活動策劃方案
推廣方案說明：配合「方正mp3免費試用大行動」實施地面推廣，直達目標消費群，強化互動效應，有力提升方正mp3系列產品的實際銷售。
方案內容：
在6個重點城市的核心店，安排進行「方正mp3系列產品的多媒體推介課堂」同時輔以「方正mp3幸運試用者」的產生，營造轟動氛圍，推進產品銷售。
時間選擇：8月15日～9月20日（選擇每周的雙休日（周六、日）Am 10:00～11：30）
進度安排：每周巡迴一個城市，具體安排見下表：
方正mp3連環推介活動進度安排：
時 間 8月18、19日 8月25、26日 9月1、2日 9月8、9日 9月15、16日 9月22、23日
城 市 北 京 南 京 杭 州 武 漢 成 都 西 安
地點選擇：各重點城市核心店（方正專賣店）內。或在店外廣場搭設臨時展棚。
試用者征選：在推介活動的實施過程中每天產生5名「方正mp3」的幸運試用者。一個城市兩天共產生10名試用者（試用者可完成和參加試用手記的評比）。
方正mp3幸運試用者享有權利：
1.免費試用一個月，全額退款。（100％）
2.可以半價購買產品。（幾率100％）
3.可能免費獲贈產品。（33.3％）
物資與設施准備：
大型投影儀
5.1聲道高保真音響系統
筆記本電腦
方正多媒體課堂的布展
方正mp3系列產品多媒體推介課程的編制（PowerPoint）
人員安排：由×××公司負責
關系配合：
由方正科技介紹推薦核心代理商。
嘉鴻盛世公司與核心代理商聯系溝通，保障活動順利進行。
活動告知（信息傳遞）：
1.「方正mp3免費試用大行動」媒體告知
2.店內及其它相關場所張貼「推介活動海報」
3.校園和核心店散發「推介活動傳單」
4.重點城市指向性媒體（備選）
方正mp3免費試用大行動粗略媒體安排：
媒 體 確 定 活 動 預 告 征 集
雜 志 7.18 —— 8.18-9.1
網 絡 7.25 8.6-8.14 8.15-9.14
報 紙 7.18 —— 8.15-9.10
廣 播 7.18 —— 9.1-9.14
方正網 7.18 8.6-8.14 8.15-9.14
新 聞 活動預告及宣傳
（註：針對各重點城市的實地告知行為應在連環推介活動開始前2周進行。）
費用核算及方案報價：
詳見附件
連環推介活動的相關意義：
1.直接對目標人群進行推薦和教育，能有力的刺激消費，提高銷售額度。
2.與「方正mp3免費試用大行動」相呼應，加強互動效應，提升兩個方案的執行效果。
3.強化核心店的終端力度，提高實際銷售。
4.完善終端造勢行為，提升媒體投放的實效。
5.在學生受眾中努力營造擁有「方正mp3」的潮流。形成時尚帶動。
(二)全韓感受方正mp3音樂節
1）送mp3記憶體
2）韓風歌舞
3）現場銷售（核心店取票）

第三部分 校園推廣方案及實施流程
推廣活動對象：北京大中學生
場所選擇：十所院校（大學7所、中學3所）；西單圖書中心。
時間：9月12日開始每周三、四下午4點～5點半 至十月底
聯絡：方正公司聯系學校學生會，提供活動場所。（禮堂或階梯教室，人數要求300人左右。）
目的：宣傳介紹方正科技新推出的5款mp3隨身聽系列產品
提供免費試用機會，體驗產品。
結合拍賣形式和紀念版的發售加深對產品的印象。
營造使用方正mp3的時尚。
活動賣點：（兼大中院校學生會聯絡書）（文案另附）
高科技數碼產品推動進步人生
感受精彩國際拍賣氛圍（英格蘭式、荷蘭式）
活動告知：已確定的媒體組合及校園海報（海報文案另附）
造勢：活動實景攝錄及媒體報道和炒作。
推廣活動流程：（下午）
3：30 布置會場，咨詢銷售產品
4：00 開場白（方正mp3免費試用辦法介紹）
4：10 方正mp3系列產品介紹（多媒體）。
4：40 產生試用者（×名）（第一高潮）
4：50 宣布拍賣規則
5：00 英格蘭式拍出5個特號產品（特號指產品下線號、序列號等）
5：20 荷蘭式拍賣拍出方正－6180一款（第二高潮）
5：30 主持人宣布結束 （在高潮中結束）
參考：幸運9月（征尋方正mp3免費試用者活動方案）
第四部分 附 件
一. 方正MP3免費試用大行動（限量300台）簡介
1. 活動對象：全國所有的大中學生、時尚消費者
2. 「方正MP3全國范圍300台免費試用大行動！」整體思路
利用所有的媒體將方正新品MP3的全國范圍300台免費試用活動作整體介紹。大致思路：重點六個城市（北京、南京、杭州、武漢、成都、西安）免費試用：200台，其它各地：100台。在免費試用一個月後，向方正提供其試用一個月的使用手記。手記進行評選，評選100篇文章，此100個試用者可享受升級—即免費獲得產品；另200個試用者加100元，即可獲得產品。
3. 免費試用活動流程
4. 活動細則
 方正MP3迷你網站和SOHU以保證用戶的有效訪問，Sohu網方正MP3 Minisite具有方正電腦網站鏈接；
 試用機指定領取地點為各地核心代理商處，試用者須簽署試用協議，並提供有效證件在規定時間內領取試用機，試用協議由方正公司統一出具提供給代理商；
 Sohu網提供足夠大的郵箱供有獎徵文投稿，郵箱用戶名及密碼為Sohu與方正共享。
5. 活動節奏
媒體
確定 活動
預告 徵集 收集
信息 選擇 寄出
獎品 回收
獎品 後續
工作
雜志 7.18 —— 8.18-9.1 9.15 9.20 9.20 10.20 10.20
網路 7.25 8.6-8.14 8.15-9.14 9.15 9.20 9.20 10.20 10.20
報紙 7.18 —— 8.15-9.10 9.15 9.20 9.20 10.20 10.20
廣播 7.18 —— 9.1-9.14 9.15 9.20 9.20 10.20 10.20
方正網 7.18 8.6-8.14 8.15-9.14 9.15 9.20 9.20 10.20 10.20
新聞 活動預告及宣傳 —— —— 跟蹤報道

② 上海興鴻餐飲管理有限公司怎麼樣

簡介：上海興鴻餐飲管理有限公司於2012年8月3日在青浦區市場監督管理局登記成立版。法定代表人王桂芳，公司經營權范圍包括集體用餐配送，中央廚房，學生盒飯（加熱保溫，8000人份餐次）等。
法定代表人：王桂芳
成立時間：2012-08-03
注冊資本：1680萬人民幣
工商注冊號：3101042012493
企業類型：有限責任公司（自然人投資或控股）
公司地址：上海市青浦區重固鎮北青公路6725弄18號

③ 房地產市場營銷的營銷策略

由於房地產具有投資價值大﹑不可移動性及區位性等特點，其銷售難度比一般商品要大得多。為了成功而有效地把房地產產品銷售出去，必須根據營銷目標及營銷市場的特點，採取一系列營銷策略。由於房地產行業的迅猛發展，一些新的營銷理念和思路層出不窮。比較有代表性的是1990年由美國的勞特朋教授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理論在房地產營銷中的應用。它有悖於營銷學中傳統的4P策略，將消費者置於房地產營銷的核心地位，無論是產品﹑價格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費者的需求﹑意願為首要因素和根本出發點。許多房地產營銷人員都將其看作是房地產營銷的戰略轉移，但4C理論的理論根源與4P理論同出一宗，與其說是戰略轉移，還不如說是4P理論在實際操作中的發展與改良。因此，本文仍將按照營銷學中傳統的4P理論對房地產營銷策略進行分析。
中國的房地產市場從總體趨勢上看，已經進入以需求為導向的發展階段，房價逐步向成本價和微利價靠近，市場化程度逐步加深。在市場營銷方面，無論是業內人士還是消費者都逐漸成熟，一個概念﹑一個點子已經難以打動人心。消費者開始注意產品的本身。購房者的經驗越來越多，日趨理性；違規項目糾紛的問題及房價的問題使部分消費者更加謹慎。因此，房地產營銷的產品策略﹑價格策略﹑營銷渠道策略和促銷策略都必須根據的市場情況進行合理的創新。
房地產營銷產品策略（Proct） 房地產營銷產品策略是房地產營銷首要因素，房地產企業必須營銷市場所需要的產品，才能生存。房地產市場營銷組合中房地產產品是最重要的內容。按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：
1﹑核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。
2﹑有形產品。指構成房地產產品的品牌﹑特點﹑式樣﹑質量等。
3﹑延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業管理﹑保證公共設施的提供等。
市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念﹑一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由於購房者的家庭感﹑安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處於同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在於有形產品和延伸產品上。在的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。
首先是房地產品牌營銷。
房地產產品營銷已經由對單一的樓盤營銷發展到對整個房地產企業的品牌營銷的高度上。因為大家都已知道，在日益激烈的市場競爭中，品牌才是贏取持久競爭優勢最強大、最持久的利器。在香港房地產市場上，長江實業﹑新世界集團﹑新鴻基集團等著名企業開發的房地產比其他企業所開發的同等條件的房地產要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。在同樣的市場競爭環境下，「品牌」為什麼就會比「產品」厲害？因為「品牌」是有獨特形象的、是有個性的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯想的、是具有特定利益保障的、是親切有人性的。而「產品」通常就只能以一系列物理語言來描述，因而顯得冷冰冰沒有感情沒有人性。人天生就是感情動物，除物質滿足外，更需要豐富多彩的精神享受，而「品牌」有精神，「產品」則沒有。
產品是品牌的基礎，但產品不能自動升華為品牌。只有當人們將產品內在的品質特性及研發者、設計者、生產者對產品所傾注的感情充分發掘、提煉出來並有意識地賦予產品以人格化個性並外化為視聽覺形象時，「產品」才真正升華為「品牌」。因此形象設計是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個性形象才能體現相應的身份地位，才能激起目標消費者的美好聯想和購買沖動，才能讓消費者不斷重復消費。
隨著市場經濟發育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要素，房地產作為一種特殊商品也不例外。要在消費者心中樹立起自己的品牌，房地產企業只有在房地產產品質量﹑服務﹑功能等諸多方面下工夫，對產品進行全方位的品質提升，才能真正在消費者心目中樹立一個良好的品牌，從而建立起消費者的品牌忠誠度，為後續產品的開發銷售提供條件。
其次是房地產產品的特色營銷
現代社會崇尚個性發展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把個性能否得以發揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標准。買房可謂一個家庭的長遠之計，一百個家庭有一百個選房原則。開發商只有採取人無有，人有優，人優奇的個性設計，才能贏得盡可能多的消費者。
已有一些精明的開發商發現了特色營銷的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的營銷思想作為經營理念，不僅在小區布局、建築外型、色彩、樓層、陽台、內部結構等產品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價格確定、促銷方式等方面也獨具風格，因而成為市場亮點。以最近大連市房交會上幾個銷售火爆樓盤為例，作為經濟適用房的「錦華南園」「錦華北園」等推出的小戶型住房功能齊全，深受年輕人青睞，另外如綠化率達90%的「青雲翠居」，大打「綠色」王牌，「軟體知音園」的IT特色﹑「蘭亭山水」的文化色彩﹑「豐源海景山莊」的海景特色，以及「星海人家」的明星效應等，在開發商的精心營造下都成為極具個性的特色化樓盤。
再次是消費者居住環境的打造
隨著現代社會環境污染的日益嚴重和環保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關心自己的居住環境和生活質量。購房者不再僅僅考慮地理位置是否優越、銷售價格是否便宜，而更加關注擬購房屋的環境設計。他們不僅希望小區內綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區遠離工廠，附近沒有污染源。這就要求小區開發應以環境保護為營銷理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發模式，充分考慮小區的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園。現在有不少開發商提出的「搞房地產要先搞環境」「賣房子也是賣環境」，不能不說已涵蓋了環保營銷的經營理念。如1997年初上海的「綠蔭苑」，它獨辟蹊徑，提出「新加坡風」的嶄新概念，摒棄了當時眾多開發商追求的高容積率，在小區的規劃設計中著力營造其高達40%的綠化率。隨後出現的「國貿花園」，也以「依綠而居」的營銷理念熱銷樓市。後來的「上海春城」以3500平方米的「蔚藍色湖泊」，「中遠兩灣城」和「盛大花園」以上萬平方米的人工湖泊景觀為市場訴求點，這些樓盤均獲得了較好的銷售業績。當然，開發商同時要要避免借環保搞促銷，過分炒作概念，有兩棵樹，一塊草坪就冠之以「環保小區」、「生態家園」，任意誇大物業賣點，不僅完全偏離了環保營銷的軌道，還會引發不少營銷後遺症，成為行業公害。
盡管不少樓盤從提高居住小區的環境質量出發，在追求高綠化率的同時，有意無意地引入了綠色營銷理念，但其最多也只能稱其為「綠化營銷」。它與綠色營銷的區別在於，綠化營銷主題單一，主要通過追求高綠化率來體現，且綠化的實現形式也比較簡單，一般以宅前綠化為主；綠色營銷的內涵是豐富的，它不僅包括了外部空間（綠地、廣場、林蔭、道路、建築小品等）營造，也包括了住宅單元內中空間（朝向、層次、通風、採光、干濕等）的營造。因此，綠化營銷與綠色營銷所要求的多元化內外空間的營造，尤其是人和自然、人與宇宙的能量交換，相去甚遠。另外，單一的綠化營銷量為競爭對手模仿，不利於市場多維度競爭格局的形成，同時也不能滿足消費者日益提高的對居住質量多方位要求。所以，單一的綠化營銷還必須與區位營銷、房型營銷、物管營銷進行融合才能實現真正意義上的環保營銷。
再次是房地產產品文化營銷
當代社會文化對經濟的影響力越來越大，建築亦不例外。項目選址對歷史文脈的承繼、挖掘與發揚，對社區人群生態的保留與重構，往往給樓盤帶來意想不到的效果。沒有文化的物業不過是鋼筋加水泥的殼子，現代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是「鋼筋水泥的叢林」，他們更渴望居家之中的文化內涵。開發商如果發現了這一點，並加以演繹，就能出奇制勝。因此，開發商要注意在建築風格上盡量體現文化內涵，通過富有特色的主題創意，提升住宅小區的文化價值，給人展現一種高品位的美好生活藍圖，例如位於上海河南路、復興路上的太陽城市花園中，開發商專門修建了特色雕塑廣場——神牛廣場，並在小區安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、穀神等，每一個雕塑都給人們一個美麗的傳說。在這里，人們可以領略到難得的神話情調。
另外，隨著現代交通、電信的迅猛發展，人與人之間的距離越來越近，但心與心之間的距離越來越遠，地球變成一個村莊，人心卻越來越封閉。廣州98十大明星樓盤之一的翠湖山莊的開發商就注意到這一問題，他們把創造一種和諧的鄰里關系、溫馨的居住文化作為經營理念，採取各種有效的措施加強業主之間的溝通、交流，他們在這一問題上的努力可以從一幅候車亭廣告看出：「下雨了，讓隔壁的林太太幫忙收衣服」，這一主題相當朴實，卻又那麼珍貴，讓久久回味。另外，為了給孩子創造一個良好的成長環境，購房者對居住小區文化設施的要求越來越高，不僅關心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區文化設施的數量、品味，以及小區內大部分住戶的文化層次。現在不少開發商煞費苦心，不僅在建築風格上盡量體現文化內涵，而且注意通過高品味會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心來營造小區的文化氣息，這不能不說是在文化營銷方面作出的有益探索和成功嘗試。
房地產營銷價格策略 (Price) 房地產的開發建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷，都是商品經濟活動，必須按照市場規律、經濟原則實行等價交換。掌握房地產產品的定價方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。在這里將主要介紹房地產定價方法、定價比例和價格調整策略。
1、房地產定價方法
一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：
(1) 市場比較法。將勘估房地產與相應市場上類似房地產的交易案例直接比較， 對形成的差異作適當調整或修正，以求取勘估房地產的公平市場價。
(2) 成本法。 以開發或建造估計對象房地產或類似房地產需要的各項必需費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產的價格。
(3) 收益法。 將預期的估價對象房地產未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產的價格。
(4) 剩餘法。 將估價房地產的預期開發後的價值，扣除其預期的正常開發費用﹑銷售費用﹑銷售稅金及開發利潤，根據剩餘之數來確定估價對象房地產的價格
當然，無論哪種定價方法，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。開發商採用低價戰略時，入市會比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場；而採用高價策略則標榜出物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。
2、定價比例
一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1/2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8%，標准層以下每層下調0.5%。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30%。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10%左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5%之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。
商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50%。
3、價格調整策略。
房地產價格調整策略可以分為直接的價格調整、優惠折扣兩方面內容。
直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明了的。直接的價格調整主要有兩種形式：（1）基價調整。基價調整就是對一棟樓的計算價格進行上調或下降。因為基價是制定所有單元的計算基礎，所以，基價的調整便意味著所有單元的價格都一起參與調整。這樣的調整，每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的，是產品對市場總體趨勢的統一應對；（2）差價系數的調整。每套單元因為產品的差異而制定不同的差價系數，每套單元的價格是由房屋基價加權所制定的差價系數而計算來的。但每套單元因為產品的差異性而為市場接納程度的不同並不一直是和原先的估計是一致的。差價系數的調整就要求根據實際銷售的具體情況，對原先所設定差價體系進行修正，將好賣單元的差價系數再調高一點，不好賣單元的差價系數再調低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，反映出市場對不同產品需求的強弱。差價系數調整是開發商經常應用的主要調價手段之一。有時候一個樓盤的價格差價系數可以在一個月內調整近十幾次，以適應銷售情況的不斷變化。
優惠折扣是指在限定的時間范圍內，配合整體促銷活動計劃，通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。優惠折扣通常會活躍銷售氣氛，進行銷售調劑，但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。優惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個星期內的現實折扣；買房送空調、送冰箱，或者送書房、送儲藏室，購房抽獎活動等等。優惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。同時，優惠折扣所讓的利應該切合客戶的實際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便於促進銷售。再者，不要與其他競爭者的優惠折扣相類似，優惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發商標新立異提供了可能。
房地產營銷渠道策略 (Place) 中國房地產行業中，房地產營銷渠道策略可以大致分為企業直接推銷﹑委託代理推銷以及近幾年興起的網路營銷﹑房地產超市等。
企業直接推銷，是指房地產開發企業通過自己的營銷人員直接推銷其房地產產品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優勢在於它可以幫助房地產開發企業節省一筆數量可觀的委託代理推銷的費用（相當於售價的1.5%~3.0%），但推銷經驗的不足和推銷網路的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由於中國房地產市場正處於起步階段，房地產市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經驗還有待於積累發掘。所以它還是中國房地產銷售的主要渠道，在房地產市場發展的將來，它依然會占據重要位置。
委託代理推銷，是指房地產開發企業委託房地產代理推銷商來推銷其房地產產品的行為。所謂房地產代理推銷商，是指接受房地產開發企業的委託，尋找消費者，介紹房地產，提供咨詢，促成房地產成效的中間商。委託代理商可以分為企業代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構，後者是指中介代理的個人，即經紀人。
網路營銷是信息時代和電子商務的發展的產物，它也運用到了房地產市場營銷上，中國出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網﹑中房網等，它們為房地產企業和消費者提供了全新的信息溝通渠道；同時，許多房地產商也利用internet網路資源，進行網路營銷。2000年9月，上海「青之傑」花園推出了全國第一本電子樓書，標志著網路房地產營銷又增加了新的手法。現在不少開發商都在互聯網上注冊了自己的網站，為企業和產品進行宣傳和推廣。通過互聯網雙向式交流，可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內容詳實生動、圖文並茂，可以全方位地展示房地產品的外形和內部結構，同時還可以進行室內裝飾和傢具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務的進一步發展，網路營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。
房地產超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現的一種全新的營銷渠道。它的出現表明中國房地產銷售開始告別傳統的開發商自產自銷的單一模式，進入一個以超市為顯著特徵的商品零售時期。有專家認為，房地產超市是中國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉機。
房地產營銷促銷策略 (Promotion) 房地產促銷策略，是指房地產開發商為了推動房地產租售而面向消費者或用戶傳遞房地產產品信息的一系列宣傳、說服活動。通過這些活動幫助消費者認識房地產產品的特點與功能，激發其消費慾望，促進其購買行為，以達到擴大銷售的目的。房地產營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關系、營業推廣。
1﹑廣告
廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。
房地產廣告的訴求重點有：地段優勢、產品優勢、價格優勢、交通便捷優勢、學區優勢、社區生活質量、開發公司的社會聲譽等。
房地產廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：（1）印刷廣告。利用印刷品進行房地產廣告宣傳相當普遍，這也是房地產產品進行營銷的主要手段之一。報刊﹑雜志﹑有關專業書籍以及開發商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產廣告的有效載體；（2）視聽廣告。利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電台﹑廣播等傳媒方式都是宣傳房地產產品的有效視聽廣告；（4）現場廣告。在施工現場豎立的現場廣告牌以及工地四周圍牆上的宣傳廣告，用以介紹開發項目情況；（5）信函廣告。包括商品房目錄和說明書等。
根據樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費用，開發商應當選擇適當的廣告類型和廣告策略，從而達到最大的宣傳效果。
2、營業推廣
營業推廣是為了在一個較大的目標市場上，刺激需求，擴大銷售，而採取的鼓勵購買的各種措施。多用於一定時期、一定任務的短期的特別推銷。營業推廣刺激需求的效果十分明顯且費用較少。
開發商可以通過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建築選擇標准、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相關稅費，在增加消費者房地產知識的同時，也可以增加消費者對開發商的認同感。另外開發商還可以舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞發布會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業主聯誼會等，這些活動可以極大地提高房地產企業的知名度，從而使企業的銷售業績不斷上升。在重慶等地每年都要舉辦的房地產交易會也是開發商展示自身實力的舞台，據統計，每次房交會上，各房地產開發商都會有一個不凡的成交量。
3、人員促銷
房地產人員促銷是指房地產促銷人員根據掌握到的客戶信息，向目標市場消費者介紹開發商及其房地產的情況，促成買賣成交的活動。人員促銷的優點在於：目標客戶明確，促銷力量集中，成交率高；與客戶面談，有利於聯絡與密切同客戶的感情，有利於信息反饋，有利於了解同行業的開發建設和營銷動向。
當然，人員促銷方式對促銷人員的素質要求比較高。促銷人員一般必須具備以下條件和素質：具有豐富的房地產知識和合理的知識結構；及時掌握正確的房地產市場信息；具有良好的經營理念和業務素質。
促銷人員在日常工作中，要注意對商圈內的所有顧客的詳細資料包括地址、姓名、電話號碼等建檔，以便隨時跟蹤。
4、公共關系
房地產公共關系促銷活動包括：爭取對房地產開發商有利的宣傳報道，協助房地產開發商與有關各界公眾建立和保持良好的關系，建立和保持良好的企業形象以及消除和處理對房地產開發企業不利的謠言、傳聞和事件。公共關系的內容主要可以包括：
製造噱頭和危機公關
人為製造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告。這其中也包括危機公關。針對當前屢屢發生的入住糾紛問題，如處理得當，或許可在眾多消費者與媒體的關注下，以坦誠的態度重樹項目良好形象，化不利為有利。
建立與各方面的良好關系
開發商應當重視消費者導向，強調通過企業與消費者的雙向溝通，建立長久的穩定的對應關系，在市場上樹立企業和品牌的競爭優勢。商品和品牌的價值是最難以替代的，這與消費者的認可程度緊密相關。因此，開發商應當完全從消費者的角度安排經營策略，充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意關系營造。同時，開發商還要注意與地方政府、金融機構和其它社會組織的合作，更要注意開發商之間的合作，特別是後者的合作尤為重要。