萬達集團市場調查

A. 什麼是商業地產業態分析，著重要從哪些方面分析

/商業地產項目運作之要素分析近年來我國商業地產發展勢頭迅猛，成為許多大地產商的投資重點。商業地產緣何會熱氣沖天呢？其原因有二：第一，近幾年城市的擴張迅速，為提升城市形象完善城市功能，政府在城市規劃中對新型商業布局留下了很大空間，這為商業地產的發展提供了巨大商機。第二，就全國的中等以上城市講，普通房地產已經進入了一個成熟期，政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產商在尋找新的投資行業、新的投資項目時，商業地產高於普通住宅的投資回報無疑是具有強烈吸引力的。大連的地產商的綜合實力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜，但在東北地區是處於領先地位的。在國家振興東北老工業基地的政策扶持下，東北各城市的發展建設已經全面提速，大連則成為各地商業地產項目招商的重點。萬達集團步入商業地產取得的巨大成功，也對大連地產商走出大連，到其它城市開發商業地產項目也起到了推波助瀾的作用。商業地產和普通房地產究竟有何不同呢？其實商業地產指用於各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務等經營用途的房地產形式，從經營模式和使用功能上區別於普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。在項目開發上商業地產和普通房地產更是有著本質的區別。普通房地產用途相對簡單，面對的客戶群相對單一，而且絕大多數採用相對比較簡單的開發——銷售的模式。商業房地產的形式多樣，規模相對較大，小的往往也有有幾千平，規模大的商業房地產如SHOPPINGMALL項目，可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經營多採用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產權獲取開發利潤的，這種方式所佔的比例較小。那麼成功的商業地產項目開發要注意哪些要素呢？第一、 翔實的市場調查房地產企業尤其是在本地搞開發的企業對市場調查通常比較輕視。也難怪，對於住宅開發只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚，基本上就可以作出決策了。至於小區規劃、戶型設計、配套、綠化等基本上屬於下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發商業地產是絕對不行的，幾乎沒有成功的可能。開發商業地產項目應該非常重視市場調查。幾年前有一家美國企業曾想與我市一家著名企業合作，在天津街開發一個大型商業地產項目，經過細致市場調查後他們認為條件不具備，扔下幾十萬美金撤了。他們如果沒有經過調查分析盲目上馬的話，那最後的損失恐怕遠遠不止幾十萬。市場調查的內容根據項目的具體不盡相同，但有些基礎的市場調查是相通的，包括市場環境調查（稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等），經濟狀況調查（項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發展情況），市場現狀調查（現存各類業態形式的實際運行狀況、硬體設施、業戶構成、損益情況等）。第二、 理性的效益分析如果光看招商指南或當地合作方提供的可行性報告來做商業地產的投資決策，那麼恐怕根本沒有不可以做的項目，當然其風險之巨是顯而易見的。那麼拿著自己企業搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調查報告，是不是就可以馬上作出投資決策了呢？答案是否定的。這也是由商業地產的特性決定的。以中小型專業市場項目為例，調查結果顯示某市的現存相關市場檔次不高、管理水平不高，而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預測收益，資金回收周期將非常短，其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點，那就是市場的「市」。一個市場運營到成熟期，其「市」也相對穩定，經營業戶收入較為穩定，消費者對市場的認可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬體設施更加先進、管理水平也更高，但要達到「場」興市 「旺」租金收入相對穩定的程度，仍需要一定的時間，也就是市場的培育期。這個周期可由科學的市場營銷手段加以縮短，但想跳過這一階段是不可能的。效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現競爭對手要有充分考慮。既然商業地產已經成為投資熱點，其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業地產項目已經進入或尚未進入穩定收益時期，周邊區域會不會有新的類似項目冒出來，應予以提請考慮，競爭對手肯定要從未們預計的利潤中分一杯羹，甚至兩敗俱傷。第三、 充足的資金
沒什麼資金沒經驗沒學歷想做一番大事怎麼辦

B. 有沒有關於萬達集團的商業物業管理制度的圖書和資料，麻煩介紹下，謝謝！

有，《商業地產學萬達》上下二冊，同時贈送一本《萬達集團商業物業管理制度匯編》的回詳細資料，有358頁關答於萬達制度的詳細內容，如物業服務市場調查指引、顧客需求調查指引、物業管理方案編制要點、物業分公司年度目標管理責任書（範本）等等很多內容。內容有萬達的，你只需要購買一套《商業地產學萬達》的話，這個制度匯編是送的！我有個朋友去取市場購買一份萬達的資料，花了5000元，買了一份列印稿回來。

C. 萬達集團發展歷城中的宏觀經濟環境如何

南海經過兩年多的開發建設，初步形成了「二產帶三產」的良好發展態勢，為的青年提供了創業機會，大部分青年選擇留在家鄉居住、就業，因此，農村大齡青年的住房成為當前迫切需要解決的問題。為避免浪費資源、重復建設，不斷改善人民群眾居住生活條件，維護社會穩定和促進社會公平、加快和諧社會建設，根據上級文件的要求，經管委研究決定，採取政府補貼的方式，集中建設一批安置房，減輕大齡青年購房、住房壓力，逐步達到安居樂業的目標。結合南海實際，現就解決農村大齡青年住房問題提出以下意見：一、指導思想以科學發展觀為指導，以推動新農村建設、加快城鎮化進程為目標，堅持政府統籌、科學規劃、政策推動、市場運作，尊重農民意願，發揮農民主體作用，有序實施農村大齡青年住房建設工程，節約集約用地，在改善農村大齡青年居住條件和生活環境方面實現歷史性突破。二、適用范圍及對象二○○九年十二月十八日前，戶口在文登市南海新區環海路以南小觀鎮行政村范圍內,年滿22周歲且村內無宅基地的農村戶口大齡男青年。三、實施步驟（一）申購程序農村大齡青年住房工程領導小組負責南海住房工程的組織、指導和監督實施工作。符合以上適用范圍、對象的大齡青年，可由本人向所在村提出申請，由村統一上報管委農村大齡青年住房工程領導小組審批。1、申請人根據實際情況，於2009年12月20日—2010年1月10日，統一向村民委員會提出申請，填寫《農村大齡青年基本情況調查表》；2、申請人所在村召開黨員會和村民代表會議，討論通過該青年的申請要求；3、村委會將該青年的申請報告及村委會意見匯總後上交管委農村大齡青年住房工程領導小組；4、農村大齡青年住房工程領導小組就申請人的有關事實進行調查核實。核實後情況屬實的，予以審批；5、農村大齡青年住房工程領導小組批准後，將審批結果在所在村張榜公示10天，如無異議的，申請人即可正式列入「農村大齡青年住房工程」實施對象。（二）建設實施原則1、戶型及價格安置房戶型設計為120㎡、90㎡、70㎡左右三種規格（住房面積以房管部門核定的面積為准），由大齡青年報名確定戶型。管委安置大齡青年的住房面積為90㎡，每平方米按1000元計算。超出90㎡的，超出部分按每平方米2000元計算；低於90㎡的，按每平方米1000元計算，不足部分不另行補償。對符合建房條件的農村大齡青年，放棄建房而購買安置房的，給予每戶10000元補助。補助方式可在房屋確權時由市政府按文政發【2009】28號文給予現金補助。2、配套設施按照方便居民生產生活的原則，統籌安排、配套建設小區供電、通訊、通信以及道路、供排水、污水、垃圾處理等設施。供暖和供氣需超過70%以上的用戶同意方可配套，具體價格由供熱公司和燃氣公司確定，費用由用戶承擔。3、購房款項購房者簽訂認購協議書向甲方繳納保證金人民幣1萬元整；安置房開始施工後十日內向甲方繳納3萬元定金；交房時將剩餘房款一次性付清。四、組織保障（一）加強領導管委成立解決農村大齡青年住房問題工作領導小組，由南海黨委副書記、小觀鎮黨委書記邢海文任組長，管委副主任於周先任副組長，勞動人事局、社會事業局、財政審計局、建設分局、國土資源分局、派出所、執法大隊等負責人為成員。領導小組公室設在社會事業局，具體負責農村大齡青年住房問題的總體思路和指導性政策，監督、協調和指導整個工作的實施。各有關部門要根據職能分工，加強溝通，協調一致，形成合力，確保解決農村大齡青年住房工作順利推進、按期完成。（二）督導考核解決農村大齡青年住房工作是南海新農村建設的一項重點工作，管委督查考核公室將定期進行督導調度，通報工作進展情況，促進工作扎實開展。（三）宣傳引導各有關部門、單位要利用宣傳欄和標語等多種形式，使農村大齡青年住房的各項政策措施家喻戶曉，形成全社會支持配合的良好氛圍。

D. 誰有萬達集團市場運營管理制度或者員工手冊等資料，跪求！！！！

萬達集團的一般都是他們內部機密資料是不可泄露的，給你提供一份關於市場運營管理制度，希望能幫到您

市場部運營員工管理制度
根本准則
為使本人事作業規范化、制度化和統一化，使運營部門的管理有章可循，提高工作效率和職員的責任感、歸屬感，特製定本制度。
第一條 強化市場意識，提高市場競爭能力，溝通企業與社會，企業與客戶的關系，讓客戶放心，使客戶滿意，與客戶互動，並最終達成雙贏，是我部運營管理的目標。
第二條 確立「用戶第一」、「信譽第一」、「服務第一」，維護公司聲譽，重視社會經濟效益，滿足社會需要是我部運營管理的方針。
以迅速反應，快速執行為工作標准，以客戶永遠是對的為服務准則。

第二章 經營目標
第四條 根據公司的中長期規劃和市場運營狀況，通過預測市場需求情況，進行全面綜合分析，由我部提出初步的年度市場發展方案，報請公司審查決策。
第五條 經過公司會議討論，以確定的年度經營目標並作為編制我部年度市場發展目標的依據。
第六條 我部根據確定的年度市場目標，制定我部具體的市場發展計劃和具體實施策略，報公司會議討論通過並實施。
第三章 市場預測
第七條 市場預測是經營決策的前提，同時也是提高競爭能力的重要手段，具體要求如下：
1．了解同行業市場發展走勢，了解同類產品國內、國外全年銷售總量和同行業全年的生產總量，分析飽和程度。了解競爭對手在我公司重點發展和推廣區域的市場佔有率，分析競爭對手的市場營銷措施和動態，研究和尋求開拓市場的新途徑。
2．加強對現有客戶的了解和溝通，了解客戶對產品質量的反映及技術要求，分析提高產品質量，增加品種，滿足用戶要求的可行性。
第八條 通過分析上年度的國內、國外年度銷售組成和比例情況，預測下年度國內各地區及外貿各占的銷售比率，確定年度銷售的總體計劃及市場運營手段。
第九條 了解和分析國外客戶的對產品的需求特點，分析外貿供求趨勢，確定外貿發展目標，並制定相應的外貿市場開拓策略。
第四章 運營計劃及合同管理要求
第十條 我部根據公司全年市場目標及近年來國內各地區和外貿訂貨情況，綜合平衡，分步計劃，並根據市場供求形勢確定「以銷定產」和「以產定銷」相合的方針，留有餘地，信守合同，維護合同法規的嚴肅性。
第十一條 如無重大市場因素影響，嚴格執行公司制定的價格政策，如有特殊情況需變更定價，需事先經相關部門及公司領導報批確認後，方可按變更的價格進行銷售；如需制定必須經公司最高領導簽字批准方可執行。
第十二條 市場部根據年度和月度生產計劃及確定的銷售合同，編報季度和月度銷售計劃，於月前十天報相關部門以便綜合平衡產銷銜接。
第十三條 參加各類展銷會，在維系老用戶的基礎上，積極拓展新用戶；在繼續做好內銷的同時，加大外貿工作力度，爭取內貿和外貿齊頭並進，共同發展。
第十四條 所有合同的制定和簽署必須符合公司對合同的要求，做到規范統一。建立合同管理機制，管理好用戶合同。
第十五條 逐步建立和完善客戶檔案，詳細掌握客戶市場活動，以便更好的為客戶服務。
第五章 編制產品生產銷售計劃，組織回籠資金
第十七條 各種單據和產品錄入必須准確規范，以便其他部門工作的正常開展。
第十八條 執行銷售合同，必須嚴格按照訂單供貨期編制生產計劃制單，及時將定單情況反饋至其他相關部門，以便相關部門安排生產。
第十九條 對訂單要注意區分緩急，處理好主次關系。尤其是對初次合作的試量制單，應特別標注，為以後的銷售打下良好的基礎。
第二十條 市場部開具的各種單證和發票，均要做好存根。
第二十一條 按照回款和追款制度，隨時跟蹤銷售回款情況，必要時按追款程序做好追款工作。
第二十二條 確立為用戶服務的觀念，及時辦理各種單證及發貨手續。用戶函電詢問，當天內必答，如質量問題需派人處理，三天內與有關部門聯紗，組織人員前往。
第三章 崗 位 責 權
第七條：崗位名稱：市場運營部經理
直接上級：市場運營總監
下屬崗位：市場運營經理，市場運營主管，市場運營專員，業務員，市場運營內勤，市場調查員等
崗位性質：全面主持公司市場運營部門日常的整體管理工作 ；
管理許可權：對本部門職責范圍內的工作有指揮、協調、監督管理的權力；
管理責任：對所承擔部門的管理工作全面負責 。
主要職責： 1．對公司產品營銷進行規劃，對各區域市場進行調研，根據本企業產品優勢與特點，結合不同區域市場客戶群體需求，配合營運部制訂相關的營銷政策，營銷區域的劃分，協助公司招商工作的規劃與開展； 2．負責制訂營銷管理制度，編制本部門年季月銷售的計劃工作； 3．做好市場調查工作，對產品市場銷售潛力的調查和分析；4．為公司產品進行市場定位，渠道定位，全面負責公司產品的市場開拓和管理工作；對銷售管理辦法的研究和改進，提出改進銷售和開發新產品的建議； 5．對下屬銷售人員工作的考核、評比、激勵，並加以制度化予以完善；6．本部門銷售人員的銷售成績統計與分析；7．對客戶環境的調研：客戶的規模、產業鏈分布構成、購買力、同類產品競爭對手基本情況、競爭環境、競爭結構與規劃、競爭內容與手段等分析；8．定期或不定期地組織對銷售情況的分析和討論，對各區域辦事處的工作進行考察檢驗，對發現的問題給予及時的處理；並認真的聽取區域銷售人員的意見，對辦事處的下一工作進行指導。 9．嚴格執行資金使用和出差審批手續，加強對區域辦事處銷售人員的過程管控及營銷費用開支的管理，防止損失，杜絕浪費，良好運用，提高效益。； 10．公司推行程序化層次負責制，區域經理主要對銷售經理負責，銷售經理直接對營運總監負責，小事周報，大事日報，重要事件及時報告，最遲距離事件發生時間不得超過四小時內；如有缺報漏包，當事人負擔一切責任，同時公司保留法律追究的權利。 11．負責監督管控對本公司的產品銷售貨款回收與賬物卡的核對，對存在管理漏洞方面的區域和責任人給予及時的督導改善，積極主動地配合公司各部門及各區域的工作； 12．銷售經理結合銷售部的具體情況按半年一次向營運部提交各區域實際銷售情況的報告；銷售經理有對下屬的人事具有推薦權和考核、評價權，處理等。
第八條：崗位名稱：區域經理
直接上級：銷售部經理
銷售主管，銷售專員，業務員，銷售內勤，市場調查員等
崗位性質：全面負責公司區域辦事處機構的銷售管理工作 ；
管理許可權：對本區域辦事處機構職責范圍內的工作有指揮、協調、監督管理的權力；
管理責任：對所承擔的工作全面負責 。
主要職責：1．負責開發新市場，根據企業產品本有的優勢和該區域客戶現有與潛在的購買力來做好市場的布局、造勢工作、策劃並提出營銷主攻方向與經銷商發展管理策略；2．制定、策劃所負責區域的月、季、年的銷售計劃和促銷方案；3．負責指導區域銷售人員工作，對區域經銷商進行培訓管理並負責本區域辦事處機構的正常工作；4．定期對所轄區域市場的整體態勢及營銷效果進行全面的評估，並形成分析報告及時的反饋給銷售經理，並提出完善意見（註：該分析報告應該是全面透徹的，必須有一定的量化指標來說明問題，如銷售額，廣告投入額，經銷商狀況，部分終端客戶的走訪記錄，營銷人員日常工作記錄以及廣告投放記錄等）。5．對下屬人員工作的考核、評比、激勵；銷售成績的統計與分析。6對同業客戶產品市場銷售的調查和分析；定期或不定期地組織本區域人員對銷售情況的分析和討論。7．負責對本區域內的產品銷售貨款回收與賬物卡的核對，積極主動地配合公司各區域及各部門的工作；8．完好的執行力，無條件負有監管該區域市場客戶管理及售後服務，無條件負有監測當地廣告的義務及了解同行業競爭對手的產品本市場相關運作模式與促銷手段，並及時反饋公司產品相關的信息。9．公司推行程序化層次負責制，區域經理主要對銷售經理負責，小事周報，大事日報，距離事件發生時間最遲不得超過四小時內，重要事件及時報告；如有缺報漏包，當事人負但一切責任，公司保留追究的權利。10．區域經理分季度，半年，全年對本區域進行銷售情況的評價和總結，並及時上報給公司，區域經理有對下屬人事的考核和評價權。
第九條：崗位名稱：銷售主管
直接上級：銷售部經理，區域經理
下屬崗位：銷售專員，業務員，銷售內勤，市場調查員等
崗位性質：負責公司某重點區域項目或者區域辦事處機構下面片區經銷商的銷售及培訓管理工作 ；
管理許可權：對本區域職責范圍內的工作有協調、監督管理的權力；
管理責任：對所承擔的工作全面負責 。
主要職責：1．負責開發新市場，積極配合公司根據企業產品本有的優勢和該區域客戶現有與潛在的購買力來做好本市場的布局、造勢工作、並提出營銷意見與經銷商發展管理策略；2．制定所負責區域項目或客戶的月、季、年的銷售計劃和促銷方案；3．負責指導區域銷售人員工作，對所轄區域經銷商進行管理並負責本公司產品在當地該項目的正常銷售及售後服務工作；4．定期對所轄區域市場的整體態勢及營銷效果進行全面的評估，並形成詳細的分析報告及時的反饋給區域經理和銷售經理，並提出完善意見（註：該分析報告應該是全面透徹的，必須有一定的量化指標來說明問題，如銷售額，經銷商狀況，部分終端客戶的走訪記錄等）。5．對下屬人員工作的考核、評比、激勵；銷售成績的統計與分析。6對同業客戶產品市場銷售的調查和分析；定期或不定期地參加本區域人員對銷售情況的分析和討論。7．負責對所轄區域范圍內的產品銷售貨款回收與賬物卡的核對，積極主動地配合公司各區域及各部門的工作；8．完好的執行力，無條件負有監管該區域市場客戶管理及售後服務，無條件負有監測當地廣告的義務及了解同行業競爭對手的產品本市場相關運作模式與促銷手段，並及時反饋公司產品相關的信息。9．公司推行程序化層次負責制，銷售主管主要對區域經理負責，每日一報，距離事件發生時間最遲不得超過四小時內，重要事件及時報告；如有缺報漏包，當事人承但一切責任。
第十條：崗位名稱：銷售專員，業務員
直接上級：銷售部經理，區域經理，銷售主管
崗位性質：負責公司某重點項目或者區域辦事處機構下面經銷商的銷售管理工作 ；
管理許可權：對所轄區域職責范圍內客戶的工作有協調、監督管理的權力；
管理責任：對所承擔的工作全面負責 。
主要職責：1．負責開發新市場，積極配合公司根據企業產品本有的優勢和該區域客戶現有與潛在的購買力來做好本市場推廣銷售工作、並提出營銷意見與經銷商發展管理策略；2．制定所負責區域項目或客戶的月、季、年的銷售計劃和營銷方案；3．負責指導對所轄區域經銷商進行管理並負責本公司產品在當地該項目的正常銷售及售後服務工作；4．定期對所轄區域市場的整體態勢及營銷效果進行全面的評估，並形成詳細的分析報告及時的反饋給區域經理和銷售銷售主管，並提出完善意見（註：該分析報告應該是全面透徹的，必須有一定的量化指標來說明問題，如銷售額，經銷商狀況，部分終端客戶的走訪記錄等）。6對同業客戶產品市場銷售的調查和分析；定期或不定期地參加本區域人員對銷售情況的分析和討論。7．負責對所轄區域范圍內的產品銷售貨款回收與賬物卡的核對，積極主動地配合公司各區域及各部門的工作；8．完好的執行力，無條件負有監管該區域市場客戶管理及售後服務，無條件負有監測當地廣告的義務及了解同行業競爭對手的產品本市場相關運作模式與促銷手段，並及時反饋公司產品相關的信息。9．公司推行程序化層次負責制，銷售專員，業務員主要對區域經理和銷售主管負責，每日一報，距離事件發生時間最遲不得超過四小時內，重要事件及時報告；如有缺報漏包，當事人承但一切責任。
第十一條：崗位名稱：銷售內勤
直接上級：銷售部經理
崗位性質：負責對公司所有銷售區域的文檔往來有監督，信息傳遞，協調管理工作
管理許可權：對所有的區域銷售回款及所有客戶的工作有協調、監督管理的權力；
管理責任：對所承擔的工作全面負責 。
主要職責：1．負責銷售部內所有的各類銷售文檔的起草及檔案管理工作；對銷售部門與公司各部門之間的協調，以及客戶的咨詢等；2．向銷售經理報告各部門的來往文件，及時追蹤各部門之間的文件處理進度，並加以及時提醒解決。3．完好的執行力，無條件負有監管各區域市場辦事處和客戶與銷售部之間的文件傳遞管理及後續行動，並及時向銷售經理反饋相關部門的信息。4．公司推行程序化層次負責制，銷售內勤主要對銷售經理負責，事無大小，及時匯報，重要事情要馬上報告；如遇銷售經理外出不在公司或因為出差外地而一時聯系不上，事情需要馬上處理的情況可以直接向營運總監或者董事長匯報請示處理；如有缺報漏包，當事人承但一切責任。
第四章 職員行為規范
第十二條：銷售部職員應遵守下列事項：
1.忠於職守，服從領導，不得有敷衍塞責的行為。
2.不得經營與本公司類似或職務上有關的業務，不得兼任其它公司的職務。
3.全體職員必須不斷提高自己的工作技能，強化品質意識，圓滿完成各級領導交付的工作任務。
4.愛護公物，未經許可不得私自將公司財物攜帶出公司。
5.工作時間不得中途任意離開崗位、如確又要事需離開應向主管領導請假獲准後方可離開工作崗位。
6.職員應隨時注意保持工作地點、宿舍及公司其它場所的環境衛生。
7.職員在工作時不得怠慢拖延，不得干與本職工作無關的事情，嚴禁使用公司電腦網上聊天。
8.職員應團結協作，同舟共濟，不得有吵鬧、斗毆、搭訕攀談、搬弄是非或其它擾亂公共秩序的行為。
9.職員不得假借職權貪污舞弊，收受賄賂，或以公司名義在外招搖撞騙。
10.職員對外接洽業務，應堅持有理、有利、有節的原則，不得有損害本公司名譽的行為。
11.各級主管應加強自身修養，領導所屬職員，同舟共濟，提高工作情緒和滿意程度，加強職員的安全感和歸屬感。
12.按規定時間上下班，不得無故遲到早退。
13.公司實行每日八小時工作制公司總部：上午：8:30—12:00下午：1:30—5:00以後如有調整，以新公布的工作時間為准；區域辦事處以辦事處具體工作制度為准。
14.所有職員應親自打卡（或者簽到）計時，不準委託或代人打卡（或者簽到），否則雙方均按曠工一日處理。
15.實行彈性工作制的，採取由各部門主管記錄工作人員的工作時間(含加班時間)，本人確認，部門備案的考勤方法。
16.職員如有遲到、早退、或曠工等情形，依下列規定處理：
（一）.遲到、早退。
17．職員均需按時上、下班，工作時間開始後十五分鍾內到班者為遲到。
18．工作時間終了前十五分鍾內下班者為早退。
19．職員當月內遲到、早退合計每三次以曠工半日論。
20．超過十五分鍾後，才打卡簽到者以曠工半日論，因公外出或請假經主管在卡上（或簽到表）簽字或書面說明者除外。
21．無故提前十五分鍾以上下班者，以曠工半日論。因公外出或請假者需經主管簽字證明。
22．上、下班而忘打卡（簽到）者，應由部門主管在卡上（或者簽到表）或有效工作時間考核表上簽字。（二）.曠工
23．未經請假或假滿未經續假而擅自不到職以曠工論處。
24．委託或代人打卡（或者簽到）或偽造出勤記錄者，一經查明屬實，雙方均以曠工論處。
25．職員曠工，不發當天薪資及當月獎金。
26．連續曠工三日或全月累計曠職六日或一年累計曠職達十二日者，予以除名，不發給資遣費。

E. 萬達集團柳明宇資料

柳明宇，男，1963年10月出生，中共黨員，工程碩士，現任鄭州鐵路局洛陽供電段段長。

2007年歲中，洛陽供電段自豪的站在新的歷史起點上，這年上半年，該段囊括了「雙文明標兵單位」、「先進基層黨委」等路局頒發的主要榮譽，以及省「創建和諧勞動關系先進企業」、部「紀檢監察先進集體」等省部級甚至國家級的牌匾。審視這些金光燦燦的獎牌，無不凝聚著全段幹部職工苦幹實干拚命乾的心血，也透視了一個人勤奮清廉的足跡。三年來，他以過硬的素質服人，用高尚的人格聚人，靠扎實的作風帶人，連續三年榮獲路局「十大廉政公僕」稱號，把一個嶄新的洛陽供電段帶上了一個歷史新高度，在職工群眾心目中矗立了一座不可磨滅的豐碑，他就是該段段長柳明宇。

以過硬的素質服人

時間上溯到2004年12月底，生產力布局調整大幕拉啟，在三段整合人員、資產、工程等頭緒萬千的困難條件下，新的洛陽供電段領導班子民主生活會緊鑼密鼓地進行，段長柳明宇在會上向全體班子成員提出了「首要的任務是必須加強學習」的要求。

學習不是為了做官，但做官必須學習，職務可以用一紙命令解決，能力素質必須靠學習提升。深諳此理的他率先垂範，抱著向上級學、向現場職工學、向班子成員學、向先進人物學的態度，安全經營業務、法律科技知識、黨紀條規等各種學習資料，不管走哪從不放過點滴機會。由此在較短的時間內，實現了一個水電段長到供電段長角色的轉變，一個原來粗通供電知識的「門外漢」，到專業水平突飛猛進的行家裡手的轉變。在他的人生觀中，他是這樣對待學習的：「學習是一種定力，能否守得住思想防線和道德底線，能否保持清醒的頭腦和正確的立場，能否在親情、友情、色情、權利等種種考驗面前不丟失自己，不被迷惑和誘惑，全憑這種定力支撐」。

說得讓人信服，做得讓人佩服。於是，在三年的中心組學習、民主生活會、黨委或段長辦公會上，堅持學習制度，完成學習任務，提高學習能力，指導改革實踐，成為他的必修課。不管是在段領導班子、中層幹部會上，還是在全段生產會議、現場職工大會上，他從不掩飾學習對提升素質的重要性，尤其在廉政建設上更是經常敲打警鍾。教育是前提。每季他都要通過廉政會議、專題黨課、形勢報告等方式，堅持給黨員幹部進行一次專題廉政教育，使大家吸取查處的貪污腐敗反面典型的深刻教訓，灌輸算好「七筆賬」意識，即算好「政治帳」，職高方能致遠;算好「經濟賬」，勤耕方能富足;算好「名譽帳」，清廉方能揚名;算好「家庭帳」，守身方能家園;算好「親情帳」，品高方能會友;算好「自由帳」，自律方能無拘;算好「健康帳」，心良方能體健。做到予我之物不苛求，他人之物不必求，身外之物絕不求，從思想上築牢廉政堤壩。繁忙之餘，他克服工學矛盾，撰寫發表的各種理論成果達15篇。制度是保證。針對廉政管理上容易出現的問題，他不僅按照黨風廉政責任制的部署簽定責任狀，而且注重從源頭治理，健全完善了36項管理制度，設立了舉報電話和信箱，靠制度規范幹部的行為。監督是關鍵。一方面他每年帶頭落實領導班子成員職代會述職和黨風廉政建設民主評議制度，由職工代表、黨員代表、段中層幹部對領導班子成員的廉潔情況進行評議，向全段通報考評情況，連續三年段領導班子信任率都達99%;另一方面，他硬起手腕抓治理，凡是觸犯組織原則和黨紀政紀高壓線的人，決不留情。先後調整了7名人員的工作崗位，取消了4個部門的評先選優資格，對8名失職、失教、失察的副科級幹部作出了降職使用、調離關鍵崗位等追究處理，查處違法違紀案2件，2名黨員被開除黨籍。此外，他還嚴格把關，從關心愛護同志入手，在落實各項廉政舉措的基礎上，借車間撤並契機，一舉取消了車間賬號，防止了「小金庫」、「賬外賬」和違紀事件的發生，博得了各級幹部的理解和支持。

素質憑磨練，管理出效益。從生產力布局調整，到路局直管站段，再到做大做強車間班組，三年來，洛陽供電段一年一個新台階，一年一幅新氣象，一年一個大發展，職工收入節節攀升，安全生產屢創新高，改革深化穩步推進，這些滄桑巨變不斷印證了改革是發展動力的科學理論，也是柳明宇和他的團隊堅持科學理論指南結出的碩果。

據稱，建設一公里高速公路就要到下一名幹部，工程上馬，領導下馬。與此現象相反的是，靠著堅毅的學習力，柳明宇沖破了三輪大規模生產布局調整的機構設置、幹部安置、職工調轉、資產清理的迷陣，推動了企業的改革深化;靠著堅毅的學習力，他掙脫了工程發包、物資購銷、工程建設等方面的羈絆，完成了侯月擴能、隴海線大修、信號電力改造、第六次大提速等涉及上億資金的巨大工程，保證了全段的經濟收入;靠著堅毅的學習力，他倡導並逐步形成了分片「獨立監察」、安全「專業基金」、考核「三位一體」特色的安全管理模式，促進了全段各項工作的穩步發展。2006年，段在財務管理、物資管理、青年安全文明線、「4+X」、黨風廉政制度建設、網路信息推廣應用及班組建設上取得了新的突破，各級領導召開了7個現場會觀摩推廣該段的工作經驗。在他的帶動下，全段上下養成了勤於學習、嚴格自律的段風，在逢年過節、工程招投標、獎金分配、評先選模、人員任用等熱點難點問題上，各級部門和幹部主動念好「廉政經」，綳緊「廉政弦」，唱好「廉政曲」，形成了風清氣正的風氣。

用高尚的人格聚人

「柳段長這次會議上的講話真的是振奮人心、鼓舞人心、貼近人心，有這樣的領導，真好」!「柳段長真是一個「親民」段長呀!」「請柳段長放心，我們一定跟著你好好乾」。打開段里的《職工心聲》，諸如這樣的留言十分普遍。言由心生，金獎銀獎不如職工的誇獎，金杯銀杯不如職工的口碑。職工群眾何以在短短的三年時間里如此信賴擁護柳明宇，關鍵在於他高尚的人格征服了眾人的心。

德是為政之本，也是為人之本。古人雲「其身正，不令而從;其身不正，雖令不從」。德高才能望眾，德愈高，產生的向心力愈強，影響力愈大。用「堂堂正正做人，清清白白做官，踏踏實實做事」來形容柳明宇毫不為過。

「三重一大」問題始終是群眾關心的熱點難點問題，柳明宇始終把「三重一大」作為廉政建設的「關鍵點」和落腳點，長抓不懈。2006年初，洛陽供電段組織了生產力布局調整之後第一次「物資招標會」，全國80多家供貨120人應邀參加招商會，為了以最低的價格采購到最優質的設備和零部件，對於這次重大經濟活動，柳明宇高度重視，連續召開了多次領導班子成員會議，專門組織了由段紀委、行政監察、材料、計劃等部門參加的招標領導小組，會前對需招標的產品采購目錄、價格、質量標准，通過互聯網在「網上」進行「三公開」，在招標過程中，除邀請路局物資處對招標進行全過程監督外，還一對一的與供應商簽訂「廉政承諾書」，要求供應商必須招標程序辦事，不搞「小動作」，否則就要「出局」。由於組織程序嚴密，在為期2天的招標會中，按期完成25類上千種設備及零部件采購任務，同比價格比市場平均價低20%，共節約資金70多萬元。在整個招標過程中，柳明宇按照上級要求迴避，對於招標過程堅決做到不過問、不拍板，一切都由招標小組按程序辦事。

近年來，社會上存在著「嚴重的用人不正之風」，敗壞了社會風氣，怎麼用人，怎麼用對人是考驗一個領導幹部，特別是考驗「一把手」黨性原則的一把標尺。在「三重一大」執行過程中，對於重要幹部的任免，柳明宇同志堅持按照組織原則辦事。在三年的生產力布局調整中，人員安置、幹部任免問題難度非常大，說情風極為嚴重。但柳明宇同志始終堅持原則，以工作為重，及時與段領導班子研究制定了「機關人員精簡分流辦法」和「中層幹部聘任用辦法」，實行了「三公開、三測評、一公示」制度，黨委會集體研究決定，將領導班子職數由14人減為11人，機關348名幹部精簡至209人，中層正職138人精簡至79人，擇優使用，被精簡和降職使用的幹部心服口服，實現了改革的平穩過渡。2006年從工人中公開選拔了18名擬提拔幹部報局審批，2007又按照相關條件要求，對符合標準的10名本科生提拔到中層以上幹部崗位，使段真正出現了重實績、看本事、論品行用人的良好局面。

職工的心，企業的根。「每名職工家屬都是段大家庭中的一員，任何時候我們都不能忘掉他們」。為此，柳明宇把群眾的呼聲作為第一信號，把群眾需要作為第一選擇，把群眾滿意作為第一標准，對職工群眾傾注了滿腔的熱忱和深厚感情。

「柳叔叔，您好。報告您一個好消息，我期末考試在全班得了好成績。感謝您對我們家的幫助，我一定好好學習，決不辜負您的關心和期望。」這是「三不讓」同柳明宇結隊幫扶的該段特困職工段龍富兒子今年春節前寫給他的《感謝信》，今年已是他連續三年上門看望該職工。

「治政之道在於安民，安民之道在於察其疾苦」。作為一名黨員領導幹部，柳明宇始終把群眾的利益放在第一位，全段3000餘名職工的冷暖安危，總是讓他牽腸掛肚。他堅持領導接待日制度，解待職工家屬的信訪和來訪每年都在百人以上。他落實「三不讓」承諾，到施工現場、到職工家中、到醫院學校，給職工們「送溫暖、送清涼、送歡樂、送愛心」從不耽誤。2005年春節，豫西地區遭受了百年不遇的大風雪，從臘月20日起大雪下個不停，道路全部結冰，交通處於半封閉狀態。「下這么大的雪，特困職工的生活情況怎麼樣，年貨都辦齊了嗎?」柳明宇同志心急如焚，從臘月21日起，他就帶上司機，攜同有關人員，頂風冒雪逐戶走訪困難職工。農歷臘月27日下午，當柳明宇同志驅程近百公里敲開汝州市特困職工吉紅釗同志家大門時，該職工拉著柳明宇同志的手感動地熱淚長流。2006年初，段集經職工生活十分困難，他倡議全段幹部職工義務捐款5萬多元，幫助困難家庭渡過難關。臨時救助只能暫解燃眉之急，抓好機制建設才能幫助職工走出困境。在他的提議下，段工會健全了「三不讓」承諾制度，設立了30萬元幫困資金，堅持助學、助醫、助軍、撫恤活動成風尚，每年看望慰問一線職工2100多人5萬多元，救濟困難職工180多人37150元。他還同各級幹部與29名特困職工建立了幫扶對子，定期慰問，體現了各級組織對弱勢群體的溫暖和關懷。

為了提高工作效率，更好的體恤民情，傾聽民意，在他的領導下，段籌資建成了真正意義上的寬頻網路，實現了職工的呼籲、各級政策的反映、工作情況反饋的「輿情直通車」。他還力排眾議，在段區域網上設立了《職工心聲》，每天堅持瀏覽，責成有關部門及時答復職工留言，發現解決問題，被職工們親切地稱為「連心線」。生產力整合的數年間，他的足跡數次踏遍管內的每一個車間、班組，哪個偏遠班組多少人，哪個山區的小伙還沒有結婚，哪個職工家庭生活困難，哪個職工的孩子考上了大學，哪個班組職工洗澡比較困難等，他常常說起來如數家珍。段管內山西省陽城、嘉峰地區，地處太行山區，交通不便，職工生活條件艱苦，擔任段長以來，他無時不牽掛著職工們的生活，僅2005年以來，他就深入這些班組調研40餘次，並在經營嚴峻、開支緊張的狀況下，落實集體合同，堅持每年辦「十件實事」，籌資加快「兩線」建設步伐，先後為山區職工解決了職工住房、工區進出入道路、小食堂、旱廁改造等問題20餘項。為了照顧山區職工的生活，2007年以來，他在充分調研的基礎上，結合上級政策，給山區職工提高了獎金傾斜標准，提高了艱苦地區職工待遇。據不完全統計，在柳明宇和班子成員的共同努力下，近3年來，用於改善職工「六小」設施等生產、生活條件的資金就高達390多萬元，基本解決了職工吃飯難、洗澡難、娛樂難、收視難等老大難問題，使全段呈現出和諧穩定團結奉獻的新景象。

靠扎實的作風帶人

2005年隆冬，侯月線擴能改造現場，柳明宇和黨委書記毛克勝頂著大雪，親自巡視線路制定施工方案;2006年大年三十，他帶領隴海線500多名幹部職工在鞏義和義馬站區搶修供電線路，度過了特殊的節日;2007年春節和五一長假，他同領導班子成員分片包點，積極整治提速硬點缺陷;今年第六次大提速「4、18」至「6、18」期間，他又冒著蒙蒙細雨夜巡關鍵區段5次，直至設備安然無事。這三年，每逢惡劣天氣、重大施工、搶通搶險他都要趕赴現場，每年深入一線都達200天，這就是他務實作風的一貫寫照。

這經驗，那經驗，深入一線最關鍵;千教育，萬教育，領導帶頭最有說服力。安全關系全段的成敗榮辱，抓安全容不得半點虛假作風。柳明宇時刻牢記安全責任，保安全不惜代價，靠扎實的作風贏得職工的信賴。

今年8月份，先後三次防止設備故障受重獎的李振陽，是嘗到《安全獎勵實施辦法》甜頭的第30名職工。隨著全段管轄范圍擴大，安全管理難度日益加大，為了掌握安全生產的主動權，調動幹部職工的積極性，在經過多次調查和論證的基礎上，在他的建議下，段設立了供電和電力各50萬元的設備技改基金，10萬元的安全獎勵基金，加大了對設備的投入，向設備質量要安全。提速先提素，先進的設備必須靠人的素質來保證。為了適應提速需要，不斷提高職工素質，他積極探索職工素質教育新途徑，先後出台了《洛陽供電段技術人員、職教人員、技師競崗辦法》、《專業技術人員管理實施辦法》，實行了「首席工程師」、「首席工人技師」制度，推動人才的脫穎而出。同時每年根據安全規律和設備慣性問題，在全段有針對性地開展大練兵大比武活動，對獲得段以上技術能手稱號的選手重獎並擇優錄用。還在全段五大工種中實施了崗位技術分等，分別給予50至150元的津貼，極大調動了廣大職工鑽研業務、確保安全的積極性，今年有800多名職工獲得一、二、三等工的津貼，先後有700多名立功集體和人員授獎45000元，「網故」、「信故」較以往下降了56%，使全段的安全周期不斷延長。

與此相反，對待親情和友情，柳明宇卻時刻體現出一名黨員幹部的高風亮節。

為了徹底打消某些人「曲線救國」的想法，柳明宇還與家人約定了「四不準」：不準收別人的錢，不準接別人的禮，不準以他的名義託人辦事，自家事不準到段上用車用人。今年3月份，他的老父親因病在鐵路醫院住院近一個月，他或到單位上班，或到基層檢查，從未因家事而耽誤工作，除中午和晚上到醫院照顧一下父親外，他沒有通知任何人，包括身邊的工作人員，單位更沒有一個人知道。不僅如此，每年春節，他都提前讓愛人帶著孩子回老家過年，而自己不是在段上值班，就是下到生產一線與職工共同過年。過硬的作風既是形象又是榜樣。在他的言傳身教下，每年春節，段領導、包保幹部都和節日值班的職工一起過年。

面子再大，大不過黨性原則;感情在鐵，鐵不過規章制度;門子在硬，硬不過政策紀律。為此，他與班子成員約法三章：不取非份之錢，不幹人情工程，不搞暗箱操作。近年來，在鐵路生產力布局調整的過程中，隨著全段管轄范圍擴大，設備增多，站段長手中的權力更大了，許多人為了建立業務關系，通過各種渠道請他吃飯，都被他推辭。逢年過節，對任何帶有功利目的送禮之人，他都予以拒絕，實在無法退回的交由辦公室和紀委聯系退回或處理。據不完全統計，近2年來，他累計拒收禮金達7萬余元。

對社會上利用職務之便搞權錢交易的行為，柳明宇同志深惡痛絕。近年來的段內生產生活房屋整修改造、設備大修改造、物資采購等活動較多，不少包工隊、建築老闆、物資供應商托他的親戚、朋友、同學，又是寫信，又是打電話，又是上門送錢送物，希望能承包工程、簽訂物資供應合同。柳明宇總是說：「我只能按規矩辦，你就是給我一座金山也不行。」任段長以來，他沒有指定過一家承包商，也沒暗示過任何人。凡老熟人來要工程、推銷產品，他總是讓主管領導接待、把關，並且要求必須按正規程序招投標來確定。

一身正氣是他的風骨，一塵不染是他的節操，一生無悔是他的追求。柳明宇，這位「天不言自高，地不言自厚，行止無愧天地」的共產黨人，承載著千百名幹部職工的重託，必將帶領他的戰斗集體，在新的歷史征途上，昂首闊步、創新進取，在新世紀鐵路發展大潮的考驗中開辟一番新的天地!

F. 萬達廣場的商鋪值得投資嗎

商鋪一直以「穩定的高額租金回報」受到許多投資者青睞，甚至許多投資者認為「一鋪養三代」，是投資理財的一大重要工具。這年頭，人人都在琢磨，怎麼才能讓錢生錢？現代化的投資技術和理念固然必不可少，而中華民族祖祖輩輩傳下來的至理名言也是萬萬不能忘記的。俗話說，一鋪養三代。投資商鋪，如今仍不失為一個投資妙招。

當然啦，買了商鋪，你並不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調查，面積一樣的商鋪適合什麼樣的商業類型?周邊的消費水平，能支撐什麼水平的品牌?在保守估計的營業額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個人投資者，不需要像機構投資者那樣撰寫投資報告，但你的心裡得有本清晰的賬

G. 因為市場調查做得好而成功的例子舉一個就行

吉利公司市場調查的成功案例
男人長鬍子，因而要刮鬍子；女人不長鬍子，自然也就不必刮鬍子。然而，美國的吉利公司卻把「刮鬍刀」推銷給女人，居然大獲成功。
吉利公司創建於1901年，其產品因使男人刮鬍子變得方便、舒適、安全而大受歡迎。進入20世紀70年代，吉利公司的銷售額已達20億美元，成為世界著名的跨國公司。然而吉利公司的領導者並不以此滿足，而是想方設法繼續拓展市場，爭取更多用戶。就在1974年,公司提出了面向婦女的專用「刮毛刀」。
這一決策看似荒謬，卻是建立在堅實可靠的 的基礎之上的。
吉利公司先用一年的時間進行了周密的市場調查，發現在美國30歲以上的婦女中，有65%的人為保持美好形象，要定期刮除腿毛和腋毛。這些婦女之中，除使用電動刮鬍刀和脫毛劑之外，主要靠購買各種男用刮鬍刀來滿足此項需要，一年在這方面的花費高達7500萬美元。相比之下，美國婦女一年花在眉筆和眼影上的錢僅有6300萬美元，染發劑5500萬美元。毫無疑問，這是一個極有潛力的市場。
根據 結果，吉利公司精心設計了新產品，它的刀頭部分和男用刮鬍刀並無兩樣，採用一次性使用的雙層刀片，但是刀架則選用了色彩鮮艷的塑料，並將握柄改為弧形以利於婦女使用，握柄上還印壓了一朵雛菊圖案。這樣一來，新產品立即顯示了女性的特點。
為了使雛菊刮毛刀迅速佔領市場，吉利公司還擬定幾種不同的「定位觀念」到消費者之中徵求意見。這些定位觀念包括：突出刮毛刀的「雙刀刮毛」；突出其創造性的「完全適合女性需求」；強調價格的「不到50美分」；以及表明產品使用安全的「不傷玉腿」等等。
最後，公司根據多數婦女的意見，選擇了「不傷玉腿」作為推銷時突出的重點，刊登廣告進行刻意宣傳。結果，雛菊刮毛刀一炮打響，迅速暢銷全球。
這個案例說明，市場調查研究是經營決策的前提，只有充分認識市場，了解市場需求，對市場做出科學的分析判斷，決策才具有針對性，從而拓展市場，使企業興旺發達。

H. 房地產調查的意義在於

1、 狹義的市場調查

狹義的市場調查就是指以商品本身的消費者為對象，用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關資料，並予以分析研究的手段。

對於房地產市場，例行而重要的市場調查就是公開的個案現場做調查，並手機資料進行銷售及售後情況的總結和分析。

所謂「消費者購買以及使用商品的事實」是指去調查房屋的銷售率，購買客戶的來源分布、購買時間、規劃偏好以及面積偏好等事實資料。

所謂「消費者購買商品的動機以及使用商品的意見」是指去調查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資，對該房屋的滿意程度如何，包括價格、建材、格局、地點以及環境等的反應資料。

2、 廣義的市場調查

廣義的市場調查，其調查對象，除了消費者，還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產者轉移到消費者間的一切與市場營銷有關的問題的資料，並予以分析研究的方法。

對於房地產市場，除了進行公開個案市場的調查、研究之外，還包括公司營銷手段的具體執行情況，目標市場狀況，消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析，以及廣告策略在目標市場中的反應和收效如何。

收集並充分研究所收集到的資料，就能夠知道公司營銷計劃的執行情況，以及公司的經營業績。這樣，就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差，保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉下去。