名門項目營銷策劃方案

Ⅰ 房地產營銷策劃方案怎樣做

給你一個我們自己用的作業指引

營銷策劃作業規范化流程指引

◎ 銷售周期劃分及策略
准備期： 項目立項啟動至項目預售開始之前
★ 項目入市的形象導入，認知度從無到有。
宣傳策略：以項目形象宣傳為主，內容包括項目總體介紹、區位及定位發展；媒體以電視、戶外、工地圍擋、售樓處等面向全體市場的媒介宣傳，輔以樓書和銷售單頁。
需要《營銷策劃方案評審單》 、《設計任務溝通單》（見銷售前期管理流程、作業指引）
售樓處啟用。

蓄客期 ：項目開始接受市場客戶問詢及登記至開盤之前，一般在預售證取得為啟動節點。
宣傳策略：項目總體賣點歸納，樣板間開放，首期入市產品介紹。此期間仍以項目總體賣點宣傳為主，通過直投、售樓處接待客戶、銷售單頁。
銷售策略：重點通過蓄客，對來訪來電客戶需求進行統計，在前期市場調查的基礎上具體到本項目客戶的產品需求情況，競爭對手入市周期與產品特點。為下階段推出產品、定價提供決策依據。
需要根據《價格審批流程》完成首期入市產品定價及銷控；銷售團隊接待客戶說辭需以項目銷控表及《銷售手冊》為准。銷售經理在例會上組織置業顧問分析《客戶來訪登記》中記錄的情況，將結果上報。在開盤前做銷控表及價格表。
預定房源客戶需繳納部分誠意金或定金，簽署認購協議，登記客戶信息。認購協議應包含房源信息、附屬房產信息、誠意金、選房成功與否後續雙方權責等內容。

開盤 ：公開發售房源、簽約
開盤不是必須的銷售階段，其目的是促銷和項目宣傳。如果常規銷售已經解決大部分銷售目標的情況下，開盤僅僅是形式，其簽約、收取房款的內容均可以在日常銷售中完成。
開盤工作內容：客戶選房及附屬物、簽約及付款（付款時間也可以另行）、現場宣傳推廣活動。
開盤是對銷售方案的執行，本身就是銷售節點的手段之一，不包含策略，重在執行流程。

持續銷售期 ：包含強銷期至常規銷售階段
在有前期市場宣傳推廣及客戶積累情況下對現有房源自然銷售。
宣傳策略：延續原有宣傳，注意由於產品在建設中，未見全貌因此對項目整體優勢及規劃、景觀等內容需要持續宣傳；同時對項目在售產品具體如戶型、配套以及促銷策略直接傳遞。上述兩者交替或者伴隨出現。
銷售策略：針對現有產品組合，按照銷售目標向客戶推薦，隨著可售房源減少，產品組合有限，需要增加銷售說辭及針對性促銷。同時不斷累積新客戶，注重客戶關系維護，注意現有促銷策略與下一步推出產品入市策略銜接和避免沖突。
銷售價格制定和優惠價格促銷均需根據《價格審批流程》，並妥善填寫審批表格報批及備案。
銷售經理通過例會制度來實時總結銷售的市場機會及抗性，幫助置業顧問即使解決問題。對累積的客戶日常管理，對處於看房、預定、簽約、付款及按揭辦理、已購房等不同階段的潛在客戶、准客戶、老客戶實時統計反饋。

尾盤期 ：項目銷售完成90%左右
銷售策略：充分利用項目已有知名度及客戶關系營銷，針對剩餘房源分析並針對性的做出促銷政策。控制銷售及宣傳預算，對項目總體營銷目標、預算評估。除必備崗位外，撤出其他銷售人員。根據《銷售過程管理流程》剩餘銷售任務轉物業公司，配置一名客服專員。
價格優惠促銷應按照《價格審批流程》中作業指引進行。

◎ 銷控目標與定價
銷控與銷售目標分解
銷控與定價策略
★ 銷控執行
銷控作用：通過對項目房源及附屬物的銷售控制，實現銷售速率、價格、產品組合的最優結果，贏得市場和客戶。
目標：
1、現有房源的最優組合，根據戶型、面積、位置、單價等差異搭配同期推出。
2、優質房源分期入市，促進全部房源的客戶關注度，同時有利於價格調整。
銷控表需隨銷售方案同時報批，分期推出房源時銷控變動或特殊房源銷控採用同樣報批流程。

◎ 項目定位依據
要素 內容 權重分
區域宏觀經濟 經濟發展階段與居民對住宅的需求直接相關，評估地區經濟及人均可支配收入，了解市場屬於初期、緩慢發展、擴張期等。項目不超越所在地環境 30%

項目目標 對項目銷售目標、形象目標左右項目定位。定位需與銷售速度、利潤指標掛鉤。面向高端市場、中低端市場等細分。 30%
潛在客群 客戶需求偏好存在區域差異，群體差異。定位要針對客群期望並引導該期望落實為具體形象 10%
項目產品組合 產品本身塑造和區別客戶群，項目中不同產品可以差異定位，但需要有至少一類產品能主要代表項目，那麼主要的項目定位宣傳圍繞代表產品開展。 20%
競爭環境 與競爭對手差異化或者借力跟隨，都是為了強化項目形象，與客戶群心裡感受匹配。 10%
項目定位為定性指標，非價格等定量指標，並沒有組合式權重計算方法，這里的權重分指標僅提供重要性參考。
◎ 宣傳推廣及文案設計概要
★ 設計稿、文案稿件，均需使用《設計任務書》來明確變更、確認內容、討論結果、需要廣告供應商項目負責人、設計任務發出方負責人簽字確認。具體宣傳包裝任務如廣告製作、安裝、發布、活動布置等內容需使用《任務溝通函》並由上述雙方負責人簽字確認。
文案：
1、主廣告語確認：由品牌管理中心與廣告供應方溝通，提出部分廣告語選擇，出發點是項目定位。經各中心及項目公司多方溝通後確認。
2、其他廣告語、軟性宣傳文字：通過賣點提煉、客戶群接受度分析，項目營銷團隊對綜合宣傳各類廣告語提出意見，由廣告供應商提供文案稿，經審核修改後備案。
3、文案定稿後需培訓全體銷售人員，對宣傳內容熟悉並針對促銷廣告語做好解釋的統一說辭。每期銷售政策培訓應與宣傳內容相符。
設計稿：
1、 設計稿內容審核需考慮如下因素：表現內容與項目主體定位是否一致、基本美感、突出內容及其他傳遞內容是否清晰、詳略得當，形式或尺寸是否利於發布、投放或客戶接納使用。系列設計稿應統一初稿，統一討論，確定簽好內容銜接一致、風格統一或針對性明確。
2、 所有設計稿均需隨《設計任務書》留印刷稿、小樣備案。
廣告製作、發布：
1、製作、發布方均為有資質完成該任務的供應商，在發布前項目營銷負責人應對供應商資質審核。
2、廣告印刷製作等每期《任務溝通函》備案，考慮廣告製作單位成本受原材料價格等因素，用以適時核查每期製作費用波動。
3、廣告發布安裝需根據項目所在地工商、城管及可能有管轄權的政府部門提前報備報批，一般應提前15~30天進行。與廣告位擁有方簽署協議。如果該項報批手續由廣告發布商負責，應及時跟進督促，了解所有報批手續進展並留檔。

Ⅱ 一個房地產項目的營銷策劃怎麼做

在你做營銷策劃之前你必須做好定位，定位包括產品定位、概念定位、客版戶定位以及營銷定位。其中最權重要的是客戶定位，做好客戶定位你自然該怎麼賣。這個最好是通過前期客戶蓄水，分明細的分析客戶的需求，比如前期蓄水500組客戶，其中能接受價格1萬左右的有50組，能接受8000的有150組，7500的450組，7000的則是500組客戶全部能夠接受；再就是客戶對戶型的需求，比如需求三房的有70%，三房以上的10%，三房以下的20%。這樣一來，你看到這些數據，自然而然的可以得出開房時你的三房產品怎麼定價，兩房怎麼定價，開盤能銷售百分之多少。就以上面這個例子，你若將三房的定價為7000，那麼可以肯定開盤當天至少能銷售70%產品。如果你的開發商要求你做利潤最大化，那麼你就要分析出開盤銷售多少保留多少最適合你的產品定位。這就是最簡單的營銷策劃。
望採納

以上這也就是簡單的說說，你要知道怎麼利用前期客戶蓄水得到的所有信息，比如客戶住哪一代，從事什麼工作

Ⅲ 房地產項目營銷策劃包含哪些內容

簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經濟的永恆主題

房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。

在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。

市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。

二、房地產公開發售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。

如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。

4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益

希望對你有所幫助

Ⅳ 營銷推廣策劃方案怎麼寫

營銷策劃書的步驟目錄一、概述二、市場現狀分析三、目標四、營銷戰略五、4P組合戰略六、行動計劃
封面·策劃書的封面可提供以下信息：①策劃書的名稱；②被策劃的客戶；③策劃機構或策劃人的名稱；④策劃完成日期及本策劃適用時間段。
策劃書的正文部分主要包括：
一）、策劃目的。企業開張伊始，尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點策劃出一套行銷計劃。 二）、分析當前的營銷環境狀況。
1、當前市場狀況及市場前景分析：
①產品的市場性、現實市場及潛在市場狀況。
②市場成長狀況，產品目前處於市場生命周期的哪一階段上。對於不同市場階段上的產品公司營銷側重點如何，相應營銷策略效果怎樣，需求變化對產品市場的影響。
③消 費者的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展前景。
如台灣一品牌的漱口水《 德恩耐 行銷與廣告策劃案》中策劃者對德恩耐進入市場風險的分析，產品市場的判斷頗為精彩。如對產品市場成長性分析中指出：
①以同類產品 李施德林 的良好業績說明 德 進入市場風險小。 ②另一同類產品 速可凈 上市受普遍接受說明 李施德林 有缺陷。 ③漱口水屬家庭成員使用品，市場大。
④生活水平提高，中、上階層增多，顯示其將來市場成長。
2、對產品市場影響因素進行分析。
主要是對影響產品的不可控因素進行分析：如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如消費者收入水平、消費結構的變化、消費心理等，對一些受科技發展影響較大的產品如：計算機、家用電器等產品的營銷策劃中還需要考慮技術發展趨勢方向的影響。
三）、市場機會與問題分析。
營銷方案，是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵。只是找准了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對產品目前營銷現狀進行問題分析。一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：
·企業知名度不高，形象不佳影響產品銷售。 ·產品質量不過關，功能不全，被消費者冷落。
·產品包裝太差，提不起消費者的購買興趣。 產品價格定位不當。 ·銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。·促銷方式不務，消費者不了解企業產品。 ·服務質量太差，令消費者不滿。
·售後保證缺乏，消費者購後顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對產品特點分析優、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或消費群特點進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要消費群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
四）、營銷目標。 營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售量為×××萬件，預計毛利×××萬元，市場佔有率實現××。
五）、營銷戰略（具體行銷方案）
1、營銷宗旨：
一般企業可以注重這樣幾方面：
·以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品准確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。
·以產品主要消費群體為產品的營銷重點。 ·建立起點廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區域等。
2、產品策略：通過前面產品市場機會與問題分析，提出合理的產品策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）產品定位。產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產品迅速啟動市場。
2）產品質量功能方案。產品質量就是產品的市場生命。企業對產品應有完善的質量保證體系。
3）產品品牌。要形成一定知名度，、美譽度，樹立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創牌意識。
4）產品包裝。包裝作為產品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿意的包裝策略。
5）產品服務。策劃中要注意產品服務方式、服務質量的改善和提高。
3、價格策略。這里只強調幾個普遍性原則：
·拉大批零差價，調動批發商、中間商積極性。 ·給予適當數量折扣，鼓勵多購。
·以成本為基礎，以同類產品價格為參考。使產品價格更具競爭力。 若企業以產品價格為營銷優勢的則更應注重價格策略的制訂。 〖JP2〗
4、銷售渠道。產品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵中間商、代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。〖JP〗
5、廣告宣傳。
1）原則：
①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產品形象，同時注重樹立公司形象。
②長期化：廣告宣傳商品個性不宜變來變去，變多功能了，消費者會不認識商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時段上應推出一致的廣告宣傳。
③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
④不定期的配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行，如重大節假日，公司有紀念意義的活動等。
2）實施步驟可按以下方式進行：
①策劃期內前期推出產品形象廣告。 ②銷後適時推出誠征代理商廣告。 ③節假日、重大活動前推出促銷廣告。 ④把握時機進行公關活動，接觸消費者。 ⑤積極利用新聞媒介，善於創造利用新聞事件提高企業產品知名度。
6、具體行動方案。
根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密，操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。〖JP〗
六）、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整個營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用、階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不再詳談，企業可憑借經驗，具體分析制定。
七）、方案調整。
這一部分是作為策劃方案的補充部分。在方案執行中都可能出現與現實情況不相適應的地方，因此方案貫徹必須隨時根據市場的反饋及時對方案進行調整。
營銷策劃書的編制一般由以上幾項內容構成。企業產品不同，營銷目標不同則所側重的各項內容在編制上也可有詳略取捨。

Ⅳ 營銷策劃方案怎麼寫

寫營銷方案總共有八大步驟：

一、了解現狀。
1、市場形勢。包括市場規模與增長，過去幾年的總量，不同地區的銷量，顧客消費變化的趨勢。
2、產品情況。包括過去幾年產品的價格、銷量、利潤等。
3、競爭情況。包括競爭對手的市場規模、目標消費者、產品質量、價格、渠道等。
4、分銷渠道。本企業各渠道的銷售情況，各渠道的相對重要性及變化情況，各經銷商經營能力的變化和激勵措施的投入等。
5、宏觀環境的變化。

二、運用SWOT分析法進行情況分析。
1、通過機會、威脅分析，找出外部影響企業未來的因素。
2、通過優勢、劣勢分析，說明企業內部情況。
3、通過以上分析，確定營銷計劃中必須強調、突出的部分。

三、明確目標。企業想要通過此次營銷活動達到什麼樣的目標或目的。

四、制定發展戰略。發展戰略主要包括以下三個方面：
1、目標市場戰略。即企業准備進入的細分市場，考慮運用多少資源、力量。
2、市場營銷組合策略。針對目標市場，採取什麼樣的價格、產品、渠道、促銷。
3、營銷預算。

五、制定行動方案。包括任務時間、地點、人員安排、經費、物資、負責人等，最好用表格形式列出來，使人一目瞭然。

六、預測效果。以上步驟均完成後，應對其進行經濟效果的預測（如編制損益報告等）。

七、制定監管措施和應急預案。

八、編制營銷活動策劃書。內容主要包括：
1、前言。
2、綱要（目錄）。
3、正文。包括市場現狀描述、市場分析、營銷組合及策略、預算費用、效果預估、應急預案等。
4、附件。包括各種文稿、分活動策劃書等。

以上就是撰寫營銷方案的全部流程了，你只要按步驟來是不會出錯的。

Ⅵ 營銷活動策劃方案

為了確保活動有序有效開展，常常需要預先准備活動方案，活動方案是對具體將要進行的活動進行書面的計劃。活動方案的格式和要求是什麼樣的呢？以下是我幫大家整理的關於營銷活動策劃方案，希望能夠幫助到大家。

營銷活動策劃方案1

服裝營銷是一門基本技能課，是市場營銷和服裝銷售的結合，是市場營銷原理在服裝業的綜合運用。下面是我為大家整理的關於服裝營銷的活動策劃方案，歡迎大家的閱讀。

一、活動主題：

華夏民族夏日服裝展示活動

二、活動目的：

1、通過該活動進一部激發民族創新意識，響應國家」建設創新型國家」的號召。

2、推動我國服裝業自主創新意識的形成與發展，增強我國服裝的自主設計能力，宣傳並打造我國品牌服裝，轉變我國服裝業的增長方式。

3、繼承並發展我國的服裝文化，推動我國民族文化的振興。

4、豐富校園文化活動，為海大學生創造一個鍛煉自我能力展現自我才能的平台。

5、打造中國民族企業中紡基團公司的品牌形象，讓中紡集團公司早日走向世界，服裝展示策劃方案。

6、鍛煉公關六組學生的公關交際、公關策劃、公關組織能力，增強六組這個組織的名譽度與美譽度，為六組學生的發展創造一個優越的環境。

三、活動時間：

1、初步准備階段：9月10日—9月30日

2、正式進行階段：10月2日—10月4日

3、活動閉幕階段：10月5日

四、活動地點：

海南大學第一田勁場

五、活動組織單位：

公關六組

六、活動協辦單位：

海口市電視台，海南大學藝術學院，海南大學記者站，海南大學形象與禮儀協會。

七、初步准備階段：

1、時間：9月10日—9月30日

2、組織人員安排：

江姍：項目經理，作為此次活動總負責人，領導全局，安排主要工作，協調人際系，並與李強主管商議確定評委人選。

袁超：負責財務安排，編寫財務預算。

鄧梅君：負責參與設計同學的報名，作品的收集，以及聯系中紡集團公司海南分公司設計部製作參展學生的設計方案。

文思：負責聯系海口市電視台海南大學記者站，做好活動各方面的宣傳工作。

劉曉琴：負責活動所需物品的准備，做好活動期間的後勤工作，最後進行參賽作品的成績匯總。

蕭譍銘：負責聯系海南大學藝術學院與海南大學形象與禮儀協會，做好活動期間各項節目的設計、准備與排練。

袁博：負責活動期間會場的設計與布置工作，購買相關獎品與道具。

王文龍：主持活動正式進行階段各項工作，協調好各方面的工作。

李強主管：中紡集團公司海南分公司此次活動籌備工作負責人，選擇公司的參展服裝作品，聯系一些民族服裝企業代表等工作。

3、報名安排：

固定報名地點—海南大學大學形象與禮儀協會辦公室，海南大學藝術學院學生會辦公室。

4、報名時間：9月10日—9月20日。

5、宣傳准備：首先由海口電視台以廣告的形式將此次活動向社會各界宣傳，吸引服裝企業界的注意力，讓服裝廠商派代表參展；讓民族文化界知名人事也參與此次活動中來，並為此次活動寫些有關文章進行宣傳，讓公眾進一步了解此次活動的重要意義。其次，由海南大學記者站在校刊上校報上寫文章在校內進行宣傳，並以廣播的形式向全校師生公布相關流程；最後，以海報通知的形式進行介紹本次活動的參與方法以及重要意義。

6、活動道具准備：由袁超與劉曉琴負責准備相關演員化裝品衣服，聯系舞台搭建商與音響租用等商家，以及購買其他所需物品。

八、活動正式進行階段：

1、時間：10月2日—10月4日。

2、初期：A布置會場安排節目：10月2日上午，由張主管與袁博以及舞台搭建商布置會場，蕭譍銘帶領海南大學藝術學院與海南大學形象與禮儀協會的演員做好化裝與簡單預演。

3、設立場地前台接待<由形象與禮儀協會派會員擔任。

⑴負責參展企業報到登記與參賽學生的貴賓入做。

⑵根據參展報名情況落實參展證的派發和展品進入場地確認。

⑷進行一些有關中紡集團公司海南分公司的咨詢活動，介紹展場的大體安排情況。

4、由張主管親自安排本公司以及參賽作品的場地以及派業務人員進行作品介紹。

5、活動開幕式：首先由中紡集團公司海南分公司總經理發表講話。然後由主持人介紹此次活動重要佳賓與參賽人員。

6、王文龍與節目主持人共同安排節目的各項工作，其餘工作按事前安排有序進行。

7、由劉曉琴對評委的評議與打分進行匯總，選出各等級獎的得主。

8、由文思主持電視台記者做好相關拍攝工作。

9、由中紡集團公司海南分公司的相關人員登記其他企業代表對其評價較高的參賽作品進行連接登記，在活動結束後進行合作談判，使得參賽人員的作品可以服務社會，獲得專利。

九、活動閉幕：

1、由與會重要佳賓以及活動負責人為獲獎佳賓頒獎。

2、由海南大學藝術學院院長發表重要講話，並闡述此次活動的評價與意義。

3、晚會以我國傳統音樂結束。

4最後由組織人員有次序的安排到場人員的退場。

十、預算：

（一）主會場租金：2000

（二）會場氣氛布置：2000

（三）設備租用：

投影儀有線話筒無線話筒桌椅音響2500

（四）舞台搭建商：3000

（五）廣告宣傳：

電視台3000同聲傳譯設備500會議資料300

紀念品獎品1500會場禮儀300代表證300

廣告牌200文件包300

（六）交通通訊、聯絡電話費：500

（八）員工勞務費以及藝術學院演員報酬：5000

（九）辦公費用：1000

（十）不可預見費用：3000

（十一）根據會議策劃需要的其它的費用（另議）

總計花費估計：30000

中紡集團公司海南分公司贊助費：40000

節余：10000

十一、可行性評估：

1、贊助此次活動能樹立中紡集團公司的.良好形象，為中紡集團公司的發展創造一個良好的社會環境，最為重要的是，學生的服裝設計很可能為中紡集團公司打造一個個新的品牌，提升中紡的自主設計能力，增強中紡在國內甚至國外的影響力。而贊助此次活動只要40000元，對中紡如此大的企業來說，只是一筆小數目。

2、此次活動目的在於激發民族創新意識，響應國家「建設創新型國家」的號召，因此它會得到社會各界的積極響應。

3、此次活動為海大學生創造一個鍛煉自我能力展現自我才能的平台，學生的作品還有機會獲得企業生產，獲得豐厚的專利報酬，因此有這方面愛好的學生也會積極報名參加。

4、公關六組組員之間關系好，組員團結，而且個人才能也比較出眾，因此有能力組織此次活動。

營銷活動策劃方案2

一、目前的營銷的情況

在中國大家都認為網路營銷是剛剛興起的一種網路營銷模式，針對中國的現狀，網民的素質和普及化來說，是有點勉強，但是我們要站得高看得遠，其實網路營銷的空間還是很大的，非常有潛力，企業進行網路營銷可以大大的減少投資，見效速度快，是企業做營銷的首選。

二、市場的需求分析

可行性分析：

1、網上書店的優質低價的競爭優勢。

2、網上的書店傳播速度快。

3、網上書店所面對的購買顧客群達到8000萬人。

網站的設計需求分析：

1、建立完善的產品信息展示系統。

2、樹立誠信經營企業形象。

3、保持市場的領先地位。

4、吸引更多的客戶，提供短期優惠、定期更新信息、了解客戶、實行打折、搞促銷活動等。

5、為現有的客戶提供更有效的服務。

6、開發新的商業機會，比如：各種音響製品、各種軟、硬體、學習光碟等等。

7、建立完善的網上服務系統，實現網上和往下合在一起。

三、推廣方案

1、品牌打造，建立書店及連鎖店。

2、除了人員促銷手段，非人員促銷包括三種形式：廣告、公共關系和營業推廣。

3、搜索引擎推廣。

4、商務信息平台發布：利用環球資源和各個大型的商務平台，把我們書吧網上書店的新產品及時有效的出現在廣大客戶眼前。

5、行業鏈接：在網上廣泛搜尋一些和本網站相關的同行的網站，和它們進行行業上的鏈接，這樣可以增加各個行業的知名度。

6、商務軟體推廣：利用網路營銷商務軟體，把大學城書吧網上書店的信息和產品信息發布到各大行業供需平台。

7、利用假期，周末，進行校園促銷招聘活動，提高知名度。

8、實行會員制。

四、網路安全管理

針對Internet上的安全風險，為了有效地防止網站被非法入侵，ISP應當加強網站的安全管理。網路安全管理主要分為四個方面：

1、防止未授權存取。

2、防止泄密。

3、防止用戶拒絕系統的管理。

4、防止丟失系統的完整性。

Ⅶ 營銷策劃方案

【必備】營銷策劃方案4篇

為了確保事情或工作有序有效開展，常常要根據具體情況預先制定方案，方案的內容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶「文件頭」形式下發。方案要怎麼制定呢？下面是我為大家收集的營銷策劃方案4篇，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

營銷策劃方案 篇1

一、活動目的：對市場現狀及活動目的進行闡述。市場現狀如何？開展這次活動的目的是什麼？是打擊競爭對手？還是提升品牌認知度及美譽度？只有目的明確，才能使活動有的放矢。

二、活動對象：活動針對的是目標市場的每一個人還是某一特定群體？哪些人是促銷的主要目標？哪些人是促銷的次要目標？這些選擇的正確與否會直接影響到促銷的最終效果。

三、活動主題：在這一部分，主要是解決兩個問題： 1、確定活動主題 2、包裝活動主題

四、活動方式：這一部分主要闡述活動開展的具體方式。有兩個問題要重點考慮： 1、確定夥伴：拉上政府做後盾，還是掛上媒體的「羊頭」來賣自已的「狗肉」？是廠家單獨行動，還是和經銷商聯手？或是與其它廠家聯合促銷？和政府或媒體合作，有助於借勢和造勢；和經銷商或其它廠家聯合可整合資源，降低費用及風險。 2、確定刺激程度：要使促銷取得成功，必須要使活動具有刺激力，能刺激目標對象參與。刺激程度越高，促進銷售的反應越大。但這種刺激也存在邊際效應。因此必須根據促銷實踐進行分析和總結，並結合客觀市場環境確定適當的刺激程度和相應的費用投入。

五、活動時間和地點（有時候這點會放在第二點之後）：促銷活動的

時間和地點選擇得當會事半功倍，選擇不當則會費力不討好。在時間上盡量讓消費者有空閑參與，在地點上也要讓消費者方便，而且要事前與城管、工商等部門溝通好。不僅發動促銷戰役的時機和地點很重要，持續多長時間效果會最好也要深入分析。持續時間過短會導致在這一時間內無法實現重復購買，很多應獲得的利益不能實現；持續時間過長，又會引起費用過高而且市場形不成熱度，並降低顧客心目中的身價。

六、廣告配合方式：一個成功的促銷活動，需要全方位的廣告配合。選擇什麼樣的廣告創意及表現手法？選擇什麼樣的媒介炒作？這些都意味著不同的受眾抵達率和費用投入。

七、前期准備：前期准備分三塊， 1、人員安排 2、物資准備

3、試驗方案 在人員安排方面要「人人有事做，事事有人管」」，無空白點，也無交叉點。誰負責與政府、媒體的溝通？誰負責文案寫作？誰負責現場管理？誰負責禮品發放？誰負責顧客投訴？要各個環節都考慮清楚，否則就會臨陣出麻煩，顧此失彼。 在物資准備方面，要事無巨細，大到車輛，小到螺絲釘，都要羅列出來，然後按單清點，確保萬無一失，否則必然導致現場的忙亂。 尤為重要的是，由於活動方案是在經驗的基礎上確定，因此有必要進行必要的試驗來判斷促銷工具的選擇是否正確，刺激程度是否合適，現有的途徑是否理想。試驗方式可以是詢問消費者，填調查表或在特定的區域試

行方案等。

八、中期操作：中期操作主要是活動紀律和現場控制。 紀律是戰鬥力的保證，是方案得到完美執行的先決條件，在方案中對應對參與活動人員各方面紀律作出細致的規定。 現場控制主要是把各個環節安排清楚，要做到忙而不亂，有條有理。 同時，在實施方案過程中，應及時對促銷范圍、強度、額度和重點進行調整，保持對促銷方案的控制。

九、後期延續 後期延續主要是媒體宣傳的問題，對這次活動將採取何種方式在哪些媒體進行後續宣傳？腦白金在這方面是高手，即使一個不怎麼樣成功的促銷活動也會在媒體上炒得盛況空前。

十、費用預算：沒有利益就沒有存在的意義。對促銷活動的費用投入和產出應作出預算。當年愛多VCD的「陽光行動B計劃」以失敗告終的原因就在於沒有在費用方面進行預算，直到活動開展後，才發現這個計劃公司根本沒有財力支撐。一個好的促銷活動，僅靠一個好的點子是不夠的。

十一、意外防範：每次活動都有可能出現一些意外。比如政府部門的干預、消費者的投訴、甚至天氣突變導致戶外的促銷活動無法繼續進行等等。必須對各個可能出現的意外事件作必要的人力、物 力、財力方面的准備。

十二、效果預估：預測這次活動會達到什麼樣的效果，以利於活動結束後與實際情況進行比較，從刺激程度、促銷時機、促銷媒介等各方面總結成功點和失敗點。

營銷策劃方案 篇2

項目背景介紹 ：

拉薩現有兩家電腦城，但是規模都相對比較小。「拉薩電腦商城」新成立期間，必須使電腦賣場迅速在拉薩居民中形成知名度，在三家電腦城之中脫穎而出。電腦城的顧客以中青年為主，主要消費目標為：對電腦、MP3、MP4、數碼產品等數字產物的需求，其中最主要的消費者就是在校學生。他們對數碼產品、數字產物的需求已經在市場上佔到了60%以上，有著極強的購買慾望。

基於以上因素，「拉薩電腦商城」的顧客群體鎖定為有購買慾望的中青年群體，活動方案上以趨向於中青年為主，活動涉及時尚、現代感比較強烈；

一、開業促銷活動：

通過此次開業活動，迅速點燃「拉薩電腦商城」在拉薩電腦市場的戰火，挑戰其他兩家電腦城，展現自己的實力，搶占拉薩市場，在拉薩市民心中形成知名度，樹立起「拉薩電腦商城」在市民心目中的形象。

（一）開業活動時間：20xx年10月1日—20xx年10月7日；

10月1日國慶節，正值休假第一天，電腦城內的客流量、關注度都比較容易得到可觀的數據；

（二）開業前期准備階段：

①宣傳單的發放：主要以活動當天的內容為主，在拉薩主幹商業道對目標人群進行發放；

②平面媒體投放：活動前三天，在拉薩主流報紙上發布1/2版或整版彩版開業活動廣告，前期同時配合軟文宣傳；

③電台廣告投放：重點提高「拉薩電腦商城」在城市市民心中的知名度，也可考慮在各大校園內部廣播中安排播放，針對性較強；

④沿線廣告牌張貼：在電腦城沿線公路兩側，可考慮用燈箱廣告、公交候車亭大幅廣告牌吸引人流。

（三）開業促銷活動具體內容：

①進賣場有禮：開業期間進賣場顧客，均有小禮品贈送（滑鼠墊、台歷等），10月1日生日的顧客更有大禮包贈送（光碟、滑鼠、U盤等）；

②免費大維修：「拉薩電腦商城」在開業期間內，免費為顧客開展機器維修、軟體故障排除大型服務活動（硬體故障除外）；

③裝機大優惠：開業期間一個月內裝機客戶，可以享受全城最低價格，並且提供硬體質保三年、軟體保障一年免費維修的超值服務；

④生日大禮包：開業當天，10月1日出生的顧客裝機，可享受折上折的優惠，並且享受送貨到家的服務或報銷單程路費的優惠。

（四）開業當天活動程序：

①7：00—8：50 檢查落實各項工作，布置到場，彩虹門、舞台、高空氣球、到位；音響、電源、麥克風、小氣球到位，主持人等會務人員准備各自工作；

②8：50—9：00 嘉賓到場，簽名，發放禮品，工作人員引導嘉賓至舞台；

③9：20 主持人介紹嘉賓，宣布拉薩電腦商城開業活動開始；

④9：30—9：45 嘉賓致賀辭；

⑤9：45—9：55 拉薩電腦商城總經理致辭；

⑥9：55 主持人宣布剪綵儀式開始；嘉賓剪裁，禮儀小姐上場；

⑦10：00—10：10 剪裁開始，剪刀落，鞭炮響，施放彩花彈，放飛小氣球，音樂起，開始起舞；

⑧10：30— 由工作人員帶領嘉賓參觀電腦商城賣場，室外舞台演出開始。

二、周期性推廣：

開業後期的周期性推廣活動，具有時效性，可針對不同的時期推出不同的活動內容，擴大拉薩電腦商城在本地區的知名度和美譽度。通過組織年輕群體喜愛的各類新鮮活動，聚集人氣並最終達到促進銷售。

活動，新鮮，易於被年輕人接受並喜歡，互動性比較強，吸引參與，具有延續性。

具體活動說明：

（一）免費服務

在活動期間，免費為顧客提供電腦軟硬體故障維修、免費清洗、殺毒、軟體升級等相關服務，相關問題咨詢，完善商城的售後保障；

（二）抽獎送禮

活動期間，在電腦商城購物滿一定金額的顧客，可憑購物發票獲得抽獎券一張，在指定地點進行抽獎，贈送殺毒軟體、滑鼠、U盤等獎品；

（三）9.9元特賣

在電腦商城入口處展出各種品牌的滑鼠、U盤、軟體等小商品，進行特價售賣，每次售賣50件—80件，持續時間60分鍾—90分鍾；

（四）游戲對抗

定期邀請年青顧客進行某種現場游戲（如CS、魔獸、雷神等單機或聯機版游戲）對抗，獲勝者或獲勝團隊將領取獎品。活動由游戲高手裁決，並且回答前來游戲愛好者的提問和咨詢，並做好活動宣傳和活動安排。

（五）節日契機

針對節日契機，將活動劃分為幾個階段，做出適當安排，形成造勢期、高潮期和延續期，在前期以小規模，方便操作、延續性強的活動為主，為活動宣傳；關鍵時期，採用新鮮、特色重頭活動為主，後期將簡單、易於延續的活動繼續，並做好完美謝幕。

三、客戶回報活動：

電腦商城的客戶回報活動，主要針對消費顧客來完成，在顧客購買商城商品後，通過不定期舉辦優惠活動，或針對顧客的全部回報，加強成熟顧客群體的二次購買慾望和新顧客群體的建立。

通過舉辦大型活動，提升電腦城的知名度，再塑電腦城的完美形象，傳播電腦城的時尚價值和現代氣息感。

具體活動說明：

（一）拉薩數碼大賽

以各大院校為參賽主體，包括社會群體為輔，進行DV、FLASH、網頁設計評比，進行選拔，獎項有電腦商城提供，提高知名度和美譽度，擴大增加顧客群；

（二）贊助活動

可以選擇介入的范圍是全體市區高校學生的活動，如：大學生籃球聯賽活動，可以以冠名的方式出現，如：「電腦商城杯」大學生籃球聯賽等。通過活動拉近電腦城與高校大學生之間的聯系，真正融入到學生當中。

營銷策劃方案 篇3

針對濟源市夜總會的多方面調查，和對本行業的從業人員的溝通了解，從而了解濟源市大多數夜總會現今都處於無奈、無可的現狀，也無任何方案可執行，其原因是好的營銷方案都執行的力度不夠。經分析可分為以下幾點：

1、夜總會的投資人對利益的劃分不準確，不能夠精確的分配盈利，更多的是貪圖利潤更大化。

2、夜總會的投資人對管理和營銷方案的重視和執行力不夠，而更多的是把重心放在公關上面，公關是經營中不可缺的一部分，但不是關鍵，客戶才是生意經營的命根，如何吸引客戶消費，如何穩定客戶，怎樣才能做到套牢式的消費理念，我個人認為這才是現在工作的重點。

3、由於種種原因，夜總會的投資人相互攻擊、相互抵制，做一些最低級的惡性競爭，才會出現現今的市場。

今晚8點至20xx年創建以來，生意一直處於穩定的趨勢，能在三年中立於不敗，靠的是管理者的營銷方案和突出的管理能力。但近年來，有了明顯的下滑，其原因是現今的夜總會如牛毛的普遍整個市場，繼續穩定而保持上升，就必須有更優秀的管理人才、營銷方案及公關服務。優質的營銷方案和公關服務才會吸引更多的客戶，更多的客戶才會帶來更多的'利潤，更多的利潤才會吸收更多的人員。做到以上，營銷的良性循環才能正常穩定下來。但好的方案的成敗決定於管理者的強硬的執行力和對細節的把握。

具體的營銷方案如下：

1、充1000元送1000元

2、公司員工不分等級，只要充卡就提成100元

3、續卡同上

4、只要推銷公司指定酒水，獎金100--500元不等

5、全方面的媒體廣告、言論宣傳跟上

6、全場的娛樂氣氛、娛樂環境跟上

7、充卡的營銷培訓跟上

8、沖卡的消費模式培訓跟上

9、營運部、公關部優質培訓跟上

10、公司所有員工酒水推銷培訓跟上

最好的營銷是加強完善內部品質，用品質贏得客戶的滿意度，關注基層、服務員工，提升員工的綜合素質，其原因在於消費者眼中他們就是服務，他們就是客戶眼中的企業形象，他們就是營銷者。

營銷策劃方案 篇4

活動主題： 今天，爸爸媽媽陪我過六一

活動內容： 親子互動（一起體驗童年樂趣）

活動口號： 我的節日，爸爸媽媽一起來

活動時間： 20xx年6月1日 上午9:00 — 11:30

活動地點： 湖光山舍田園農庄文化廣場

由父母和孩子共同完成一個小游戲。現在大部分家庭的父母都忙於工作，對孩子的關心可能會相對於來要少一點，通過我們舉辦的這個小活動讓孩子和父母更加緊密團結的在一起，增加彼此之間的情感平時不善表達的愛，同時也是個爸爸媽媽和孩子共同擁有的一段美好的回憶。

親子互動游戲：

（1）團結向前

以家庭為單位（綁腿跑）由父親或者母親和孩子把一隻腳用繩子綁在一起，跑完規定路程。【一輪5個家庭比賽】優勝的家庭可獲得農庄康樂通玩套票，對參與的家庭會贈送一份精美的小禮品。

（2） 親親我的寶貝

小朋友們排成一排，舉起雙手，家長蒙住雙眼，通過摸小朋友的手辨認自己的孩子，最後獲勝的家庭可獲得一份精美禮品，或者贈送消費券，對參與的家庭會贈送一份精美的小禮品。

●送小禮品

參加活動的顧客，贈送一個小禮品【如：卡通筆，玩具（這段時間比較火爆的動畫片《喜洋洋與灰太狼》是小朋友甚至大人都很喜歡和熟悉的動畫人物，建議贈送以動畫片中人物造型的各類小玩具）】

●贈送小蛋糕

對消費顧客視消費情況而定贈送一個小蛋糕給小朋友。

【負責贈送的服務員面帶微笑，雙手送上同時說出祝福的語言：小朋友 ，節日快樂願你健康快樂的成長】這些舉動看似無足輕重，但是卻是代表整個山莊的形象和態度，讓消費者能感受到我們是用心在服務，自然也能得到他們的肯定。

（3）開心菜園

做完游戲後，就到了下一站，到開心菜園里種菜，小朋友們和爸爸媽媽一起體驗做農場主的樂趣，同樣感受勞動的快樂！我們以這種特殊的方式來為孩子們紀念他們的節日！

來參加種菜活動的小朋友可以獲得山莊贈送的一個氫氣球和一個老虎布偶！

拍照留念：

為參加活動的父母和孩子拍照留念，山莊把拍的照片印洗出來做一個文化牆，把照片貼在文化牆上面，同時准備不同顏色的筆讓孩子和父母細細而下自己的願望，作為山莊的一個小文化景點，給遊人參觀並且參與。

例：以上圖形式製作兒童節文化牆

背景音樂：廣場可以播放以孩子為主積極向上的歌曲

《讀書郎》 《歌聲與微笑》 《世上只有媽媽好》 《好爸爸，壞爸爸》

《少年先鋒隊》 《小兔乖乖》 《每當我走過老師的窗前》 《外婆橋》

《我們多麼幸福》 《愛我你就抱抱我》 《別看我只是一隻羊》 《三隻熊》

活動裝飾：

（1）裝飾氣球、塑料向日葵

（2）背景音樂

（3）宣傳海報（在農庄入口和農庄內張貼）

（4）橫幅2條：

1.熱烈慶祝「六一」國際兒童節

2.國海.湖光山色田園農庄 我我勞動我快樂

（5）彩虹門：熱烈慶祝「六一」國際兒童節

費用預算（成本需實際核算）：

1、裝飾氣球、塑料向日葵

2、背景音樂

3、橫幅 2-3條

4、兒童小玩具

5、小蛋糕

6、獎品（農庄康樂通玩套票）

消費群體：以學校和社區為主,進行宣傳，以團體的形式參加。

前期媒體投放：

1、報紙廣告，在南昌晚報投放1/6版面的廣告宣傳。

2、網路宣傳，在各個網站上發布活動消息。

預期效果：

（1）活動具有吸引孩子的特點，以此來帶動家長來農庄消費，提高在同行業中的競爭力。

（2）通過這次的情感訴求的公益活動營銷來最快的進入消費者的的思維。

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Ⅷ 房地產項目的營銷活動設計

一、營銷策劃書編制的原則

為了提高策劃書撰寫的准確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在於解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二） 簡潔朴實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用於指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易於cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
（四）創意新穎原則：要求策劃的「點子」（創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。

二、營銷策劃書的基本內容

策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附於產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：

（一）策劃目的

要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。
企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。
企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。
發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。
房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化後的市場。
發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特徵和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委託我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。

（二）分析當前的營銷環境狀況

對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，採取正確的營銷策略提供依據，「知己知彼方能百戰百勝」，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：

1、當前市場狀況及市場前景分析

房地產市場總體概述；
區域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況；

市場成長狀況，樓盤目前處於市場生命周期的哪一階段上。對於不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。
目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。

2、對樓市影響因素進行分析。

主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。

（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找准了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。
項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣；
樓盤價格定位不當；
目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒；
售後服務缺乏保證，客戶購房後的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。

（四）營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為XX天。

（五）營銷戰略

1、營銷宗旨

一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。

2、競爭策略

通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。
4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。
5）價格策略：這里強調幾個普通性原則；
銷售當時的市場環境；
周邊樓盤的質量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰略及銷售進度安排；
發展商的成本及營銷目標；
以成本為基礎，以同區域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發展商以樓盤價格為銷售優勢的則更應注重價格策略的制定。

3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。

4、廣告宣傳計劃。

（1）、原則

服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業品牌形象。
強調項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。

（2）、廣告目標

建立並樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。

（3）、廣告方式

全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。

（4）、廣告風格

自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優勢；
注重積累發展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。

（5）、賣點整合

項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術指標，包括片區地理位置，交通狀況、教育環境、商業氛圍、智能化物業管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內前期推出產品形象廣告
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發售期、鞏固期（入伙期）。
節假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善於創造利用新聞時間提高樓盤知名度。

5、具體行動方案

根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季的營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。

六、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不在詳談，企業可憑借經驗具體分析制定。