城市綜合體推廣方案

A. 什麼叫城市綜合體

城市綜合體是以建築群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能於一體的「城中之城」（功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體）。

將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，並在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

(1)城市綜合體推廣方案擴展閱讀

城市綜合體，最重要的是節約資源、創造資源讓生活更加舒適。

一是宏觀上綜合土地利用資源，避免資源浪費；

二是功能設施的綜合，怎樣使整個社區更有活力；

三是消費資源的綜合，怎麼通過搭配使得人們在日常的生活中共享消費資源；

四是綜合建築體系的資源，從設計的角度和開發商的角度來講，這是很重要的一個環節。在設計規劃過程中，各種功能集中，以不同的功能組合來獲取更多的機會，創造更多的價值。

在北京，被人們熟知的國貿大廈、萬達廣場、大悅城都是屬於城市綜合體的范疇。直觀的理解，城市綜合體最大的好處就是將寫字樓、酒店、公寓等功能集中在一起，而由於各個功能使用的時段不同，使得城市綜合體一天24小時不停在使用中，永遠是充滿活力、熙熙攘攘的狀態。

而從城市的角度來講，所有的東西放到一塊就可以做到一站式的服務，一站式服務促使人們每天出行的效率增加，在同一個地方住、辦公、娛樂、健身等，不需要到處跑。

拉德芳斯，被業內視為「世界上第一個城市綜合體」，是一座集辦公、商務、購物、休閑、居住為一體的宜居大都會。據悉拉德芳斯GDP總值曾達到2465億美元，占巴黎總比例的20%，已成為全法國乃至整個歐洲規模最大、最集中的商務辦公區之一。

B. 都市綜合體研究-都市綜合體案例

都市綜合體研究-都市綜合體案例
都市綜合體的開發一般規模巨大、投資巨大，而且涉及的專業眾多，影響深遠，未來都市綜合體開發的要求更高，因此其開發模式與一般的房地產開發絕然不同，需要對城市資源、商業資源、專業資源進行高效整合，才能實現都市綜合體的開發效益及社會影響。都市綜合體是一個龐大的系統工程。
德思勤投資咨詢有限公司策劃研究中心通過對世界各國尤其是對近年來國內的都市綜合體進行研究，根據綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營運的角度總結出都市綜合體的三種開發模式：

（1）、「獨立」開發模式
這一模式產生於早期工業化時代，資本主義原始積累產生了大量財富，一些大財團或政府紛紛通過建設都市綜合體來彰顯自己的實力，最典型的例子：美國紐約的「洛克菲勒中心」由洛克菲勒財團興建，法國巴黎德方斯區由法國政府興建，這種開發模式的特點是投資主體單一（多為財團或政府）、合作機構比較少（主要是建築承包商、設計公司）、功能也相應比較簡單。

（2）、「合資—公共財政補貼」模式
這種模式一般是對舊城商業中心進行改造時，單個開發商力量比較薄弱，因此政府給予優惠政策，包括一系列公共財政補貼、無息貸款等政策，由開發商合資或合作進行開發，達到復興舊城的目的。這一模式在上個世紀70-80年代日本的都市綜合體開發中比較常見。如日比谷商業區、池袋日之出大街、新宿「西口商業回館」等。這一模式的特點是公私合作、各取其利，相關的合作單位也比較少，功能性較強，但專業性不夠。

（3）、「合作鏈」 開發模式
現代城市發展對都市綜合體要求越來越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產形態，而不是廣泛意義上的建築形態。都市綜合體強調城市、建築和市政配套、交通的綜合發展，更大程度是將城市環境、建築空間有機結合，構成一個連續的、協調的空間。

圖 3-17

都市綜合體的規劃、設計、定位、開發、服務、管理等不是一個普通的開發商憑經驗就能夠做到的，它對開發商的自有資金、融資渠道、與銀行、土地、規劃等方面的良好關系、各種物態的大型項目的開發經驗、甚至包括建築理念上都是個挑戰。因此目前國內都市綜合體的開發多採取「合作鏈」 開發模式，這也是都市綜合體適應未來發展的開發模式。
如北京華貿中心、東莞第一國際、深圳華潤中心就採用這種開發模式。其運作方式是將龐大的項目運營按進度細分階段，再將涉及領域的內容融入到階段中。每個階段、每個內容都由專業的公司去執行，並在合同上明確各方的權益。必須明確的是，從單項執行內容來看，所選擇的公司都應是相當出色的。可以說，這樣做可以實現項目整體風險最低化、分散化，將開發利潤、經營利潤、品牌利潤實現最大化。這種合作方式雖然前期談判的時間較長，但充分體現了集體作戰的智慧，一旦敲定之後，所有合作公司的利益和風險都捆綁在一起，也就消除了執行上的各種障礙。這種模式示意如下圖：

圖 3-18
由於都市綜合體開發規模宏大，投資額巨大，項目融資安排在項目開發過程中十分重要，一旦某個環節資金鏈出了問題，後果不堪設想，因此在項目開發之初就必須做好融資安排。中國目前房地產融資渠道比較單一，多為銀行貸款，但隨著資本市場的成熟，各類融資渠道會逐步完善，包括房地產信託投資基金、海外上市、房地產抵押債券等，都市綜合體開發的資金瓶頸會得以解決。目前許多國外的大型房地產投資基金開始試探性地進入中國房地產，如Morgan Stanley、ING、AIG等，在都市綜合體的開發上取得了可資借鑒的成功經驗，因此如何與房地產基金合作共同開發都市綜合體是開發商必須考慮的重要環節之一。
同時，都市綜合體大多是城市中心舊城改造或CBD重要建設項目，城市政府會十分重視，其社會影響也非一般項目可比，因此項目開發如何與政府互動也是一個值得關注的問題，東莞第一國際的成功開發就與當地政府之間的互動與協作是密不可分的。
總而言之， 「合作鏈」開發模式不僅涉及到各個相關公司之間的緊密協作，還包括與政府、與基金的良好關系。「合作鏈」開發模式最合適在都市綜合體項目中採用，因為該類產品涉及內容較多，管理層面又比較細，又都與品質、經營掛勾，而一般模式操作起來局面則往往無法控制。一些企業率先採用這種「合作鏈」的開發方式，無疑是一種大膽的嘗試。這種模式可能成為日後都市綜合體項目開發的一種全新運營方式。

1. 4.1 蒙特利爾地下商城（The Underground City, Montreal，1962－至今）
編者按：
加拿大法語區的蒙特利爾市，素有北美巴黎之稱。然而加拿大寒冷漫長的冬天，卻影響著這個大都市的商業氣氛。蒙特利爾市從60年代初開始修建地下商城，經過了近四十年的建設，如今已建成了世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利爾市民的主要活動場所，而且成為加拿大最重要的旅遊景點。
國際上許多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利爾市的地下商城完全修建在都市中心的地下。
在地下商城建設的初期，由於地下產權的不清晰而導致了諸多法律糾紛，迫使政府採取了許多補救措施。
巨大的地下商城為蒙特利爾市帶來了巨大的成功，但同時也帶來了無法挽回的損失和問題。與加拿大其他主要城市正好相反，蒙特利爾市地面的物業一直在貶值：因為人們的主要活動都轉入了地下，造成地面上人氣急劇下降，商業氛圍一蹶不振，自1964年以來，蒙特利爾市的地面上沒有再建造一所零售商業建築；而地下則從60年代起幾乎找不到一個要轉讓的二手物業。
地下商城也給在地下活動的人們帶來了另一個無法解決的問題：幾乎完全喪失了方向感！人們在地面生活時，都習慣通過天際線或高大的建築物來辨認方向；而一旦進入地下這個龐然大物，無論是旅遊者還是當地居民，則完全沒有了方向感。面對幾十公里長錯綜復雜的地下通道、大同小異的車站以及商場店面，即使是在蒙特利爾市生活了幾十年的當地居民，也很難准確判斷東南西北，無法確定自己離開出發地的距離或將到達的目的地距離。盡管這兩年新的地下建築設法使門面標新立異，甚至在地面或天頂製作巨大的方向標記，但遠不如人們對天際線或高大建築的認可感，蒙特利爾市民嬉稱自己為生活在地下的鼴鼠。政府想盡了各種方式解決這個問題，近幾年更試圖採用高科技的手段，用光電、色彩甚至氣味來區分不同區域。針對地下新的建築還考慮利用蒙特利爾市建在山上的優勢，給地下建築安裝通向外部空間的窗口，以提供辨認方向的天際線（不少處在地下幾十米深的建築物，依然高過海平面以及部分地面建築物）。
總而言之，龐大的地下建築一旦形成，就可能改變人類的自然生活習慣，這就要求建設者在建設的初期要盡可能充分考慮人與自然的和諧及人類的基本生活習慣。

圖 4-1 蒙特利爾市
4.1.1 蒙特利爾地下商城概況
地下商城是指在城市下面通過四通八達的地下步行網路連接起來的商場。
然而最初建設地下商城的想法說起來十分簡單，完全沒有任何遠景規劃和設計。上個世紀50年代末，城市主幹道下有了地鐵站，地面的辦公樓都希望連接到地鐵站。有兩個發展商閑聊時想把各自在主幹道兩旁的大樓與對方連接起來，最簡單的方法是修一座跨街人行天橋。但方案報到市政當局後被堅決否定了，因為市政府反對任何有損城市天際線的建築。不得已，發展商只好採用地下通道的方式來連接兩座大樓，但建設成本顯然大大高於地面建築。發展商就想到在地下通道上建商店，用租金來彌補建設成本，由此便出現的地下商城的雛形---地下商店。
在此之後的1962年，便有了建設城地下商城的構想，並於1967年建設完工，以迎接當年在蒙特利爾舉辦的世界博覽會的到來。
該區地上地下各兩層，上面是商業街，下面是個綜合城，有學校、公園、展館、飯店、商場。在建城的過程中，注重新舊文化的結合，強調新舊兩種文化和兩種建築方式。一種建築保持原有文化的方式，另一種新建的建築，比如當時的展館、美術館、大學，融入新的文化和新的思想，這就在地下城達到原有文化與新思想的完美結合。

4.1.2 開發思路及定位
地下商城希望能在CBD的地下空間發展中達到城市與開發商雙贏。由開發商而不是蒙特利爾市出資建設地下通道、連接建築物、維修、監測和進行責任擔保。蒙特利爾政府則採用激勵的辦法，包括長期租賃、佔有公共區域、車道許可、不計入樓層面積比以及簽訂發展協議。

4.1.3 主要數據指標
道路系統長度約為25英里（約40公里）；
每天通行人數超過50萬；
共有11700個商店、百貨商場、餐館、劇院、電影院，其中有約四十個劇院、電影院及其它休閑場所；

4.1.4 瑪麗城廣場（Place Ville Marie）
瑪麗城廣場佔地3公頃，是蒙特利爾市中心區布局中的主體，也是蒙特利爾的商務活動中心。此外，她還是第一個與地下商城聯體的大型建築。

圖 4-2
瑪麗城廣場中有一幢平面呈「十」字形、高達183米、玻璃和鋼結構的塔式大樓，是加拿大最高、最大的超高層建築。基座以上有41層樓面，供許多公司辦公使用，每層樓面建築面積3534平方米。由於大樓平面採用「十」字形，建築外觀看上去挺拔勻稱，而且可使每層辦公用房獲得充分的天然光線。
在「十」字形塔樓下面設有一個寬敞的廣場——「瑪麗城」廣場，西面貼近車行道布置一幢15層的條狀辦公樓，北面布置地下商業中心。步行廣場地坪上鋪有彩色的裝飾石板，開辟有4個開敞的凹入地下的小庭院，通過寬闊的樓梯與地下商業中心取得聯系。
廣場地下有4層，最下層為地鐵車站，第2～3層為900車位的室內停車場和技術設備層，最上層是商業中心。瑪麗城廣場下部縱橫的步行通道，將商業中心同其它零星商店群組成相互聯系的地下網路。這個地下步行網路將瑪麗城廣場與附近的好運廣場和維多利亞廣場以及中央客運站等連成一個整體。

自1964年瑪麗廣場開業至今，蒙特利爾市80%的辦公樓、35%的商場（包括1600家商店）、200家餐館、45家銀行的分行、34家電影院以及兩個大型展覽館都與地下商城連接起來。值得一提的是，為了讓進入深達幾十米地下商城的人們盡可能注意各個層面的商店，上下的扶手電筒梯完全採取錯開式對接，增加行人在每一層的停留時間。
圖 4-3 地下商城

蒙特利爾市地下分為四個不同的商圈，最熱鬧最繁華的是麥吉爾/瑪麗廣場區（McGill/Place Ville Marie），地鐵環狀網將瑪麗城廣場與該市的其它四個商圈緊密地連在一起，形成城市立體系統。如今從這四個地區來統計，每天有近50萬人通過地鐵系統穿梭於地下空間。它們聯系著170萬平方米的辦公空間，3800個房間的旅館，1400多個商店以及3個音樂廳。

圖 4-4

圖 4-5 地下商城連接地鐵 圖 4-6

2. 4.2 倫敦碼頭區再造項目（London Docklands，1981－1998）
——該區是英國超大規模區域改造項目
編者按：
從1981年7月起，到1998年3月止，在這近17年的時間里，倫敦碼頭區開發有限公司（LDDC）在一塊佔地面積為22平方公里狹長的老港灣區進行了大規模的城市再造工程。在這十幾年的時間里，整個區域發生了翻天覆地的變化，不僅引起英國學術界的關注，更吸引了全球各國的目光。
倫敦碼頭區開發有限公司（London Docklands Development Corporation）是一家由政府牽頭組成的半官方性質的都市綜合體開發商，是政府根據1980年制定的《地方政府規劃與土地法》而專門成立的一家開發公司。該公司在碼頭區完成了大多數項目後，從1994年10月開始，以個體項目完工為標志，分階段從該區域撤出。1998年3月31日，皇家碼頭項目全面竣工，LDDC撤出改造後的碼頭區，並將公司解散。
倫敦碼頭區的開發歷盡艱辛，但最終非常成功。如同任何一個新區域的開發項目一樣，倫敦碼頭區在前期也同樣面臨著資金短缺、交通基礎設施落後、區域內沒有人氣等諸多問題。作為開發區運作的牽頭企業，倫敦碼頭區開發有限公司分析並抓住了啟動項目的核心問題，即首先提升開發區內土地的商業價值。在前期開發資金非常有限的條件下，項目公司集中優勢，將各項活動的開展，圍繞土地增值這個核心，把有限的資金首先投在最主要的交通基礎設施上，為項目的持續開展奠定了堅實的基礎。

圖 4.2-1 新碼頭區全景圖
4.2.1 歷史概況
倫敦的第一個碼頭位於東部道格斯島，始建於1802年。在隨後的120年裡，碼頭區成為整個倫敦的工業中心和就業中心。
30年代是倫敦碼頭區發展的鼎盛時期，僅港區本身僱傭的工人就超過了3萬多名，與港區業務有關的工作人員有10萬多人。
1961年至1971年，由於英國製造業和運輸行業的衰落，整個大倫敦地區有50多萬人失業，直接影響到對這些行業高度依賴的碼頭運輸。其間，進出口運輸行業也發生了戲劇性的變化。集裝箱運輸迅速成為運輸業的主導方式，裝卸地也隨之遷出原有的淺水碼頭，倫敦碼頭區各老碼頭相繼關閉，成千上萬的碼頭工人以及相關行業的員工也隨之失去了工作崗位。1981年，碼頭區最後一個老碼頭，也是最大的一個碼頭「皇家碼頭」也正式宣告關閉了。
當年繁華蓬勃的工商業中心，衰落到百業蕭條。1981年，整個二十多平方公里的區域只剩下大大小小1014個企業，其中70%在從事食品、飲料及煙草行業；只有15.6%的企業還繼續從事原有的金融和專業服務行業。從1981年到1983年，從事碼頭收尾工作的2181人完成了工作，接著也就失業了。
倫敦碼頭區22平方公里分為不同的地方轄區，歷史的原因使碼頭區大部分土地為公有土地。圖2是碼頭區在1981年當時的土地狀況圖，用四種顏色顯示了不同的轄區，而轄區內塗有顏色的部分則表示被遺棄的土地和水面。

圖4.2-2 1981年碼頭區土地及水面狀況圖

圖4.2-3 老碼頭的水位刻度，用於控制貨船通過 圖4.2-4. 1981年碼頭區

4.2.2 面臨問題
碼頭區在短期內經歷了大蕭條，1978年至1983年五年時間，又有12000個工作崗位消失了。當地的人口主要是由藍領工人組成，多年來都未曾經過新技能的培訓，已無法適應社會的發展。
碼頭區的大部分土地為當地公共機構所擁有，這些機構既無願望也無資本對區域進行再改造，私人手中只掌握了很少一部分土地。公共機構對市場的敏感度非常低，對提供土地持排斥態度。
碼頭區到處都是遺棄的破舊建築物，使得再開發的成本非常高，並增加了許多不確定的因素，從而大大降低了對投資者的吸引力。因此，區域急需注入外來因素，以改善發展商的信心。
該區域大多數地方的基礎設施極差，根本無法滿足發展的基本要求。碼頭區與倫敦其他區域的交通連接乃至與外界的連接都十分落後，不但增加了企業的經營成本，而且大大降低了企業的投資回報率。
區域本身的市場無法改變其大環境，也無法提供大量的、必需的基礎設施，來徹底改變其衰落的對外形象，從而也很難變成一個吸引人們居住和經商的地方。
多年來，很少有私人投資者在該區域興建住宅。而當地政府也因為多年未進行區域的發展和規劃，手頭幾乎沒有任何有價值的記錄和資料，因此住宅開發商完全不了解也沒有任何在該地區開發新宅的投資回報率方面的信息，從而可能增加開發商的投資風險。
上述諸多不利因素使碼頭區的發展無法走出惡性循環的怪圈。

4.2.3 解決途徑
碼頭區的衰落，不但影響了倫敦的國際化大都市形象和國際金融地位，而且造成了嚴峻的社會問題，而保守的地方政府一直拿不出解決方案，任憑經濟衰退狀況加速發展，陷入一種長期無法解決的局面。
1980年，倫敦政府為了解決這一老大難問題，特為該區域的發展而制定了一部《地方政府規劃與土地法》，為推動今後的發展奠定了法律基礎。
1981年，時任英國政府環境大臣、後來的副首相赫塞爾廷勛爵形容碼頭區是「一個面積達6千英畝的被遺忘的荒地」。赫塞爾廷勛爵力排眾議，出面牽頭，依據該法規的第136條款由政府出面成立了「倫敦碼頭區開發有限公司」（LDDC），旨在有效地推進碼頭區22平方公里的整個重建工程，以徹底改變自1960年代以來該區域經濟衰落的局面。

圖4.2-5 英國前副首相赫塞爾廷勛爵
在此之前，地方政府曾做出不少努力想改變區域的落後面貌，但卻深感力不從心，工作進度十分緩慢。LDDC項目總公司的成立，是在當時情況下唯一正確的選擇。項目公司由政府全資投入，利用處置土地發展住宅、工業和商業物業所獲得的收益滾動發展。為此，政府給項目公司設定了明確的發展目標並賦予下列權利：
如果項目開發所需的大面積土地隸屬公共機構，LDDC有權按照合約或強制購買，以獲得所需土地。為配合此項權利的落實，另賦予LDDC可為合約另一方制定新的提前實施退休金計劃的權利。
原屬區政府的規劃權交給了LDDC（審核具體規劃圖的權利仍在區政府）。此項權利的轉移是由於區政府規劃部門效率太低，限制過多並且規劃陳舊落後，無法滿足新形式下發展的要求。
項目公司有權建造新的公共基礎設施，並改造舊的基礎設施。
保證直接連通中央政府資源的渠道。

資金的來源有兩方面，一個是中央政府的投入，另一個是出售土地獲得的資金。
盡管中央政府給了LDDC這么大權利，但地方行政職能、公屋分配、教育統籌、醫療管理等權利仍保留在地方政府和相關機構。LDDC可通過設立各類基金的方式協助、調控、促進地方政府改善這些方面的工作。

4.2.4 1981年基本概況
廢棄的土地和建築
整個區域60%的土地和水面被荒棄，大量的工業物業無人使用。不臨水面的物業平均價格僅為每平方米25英鎊，其商業租金也是全倫敦最低的，寫字樓的租金每平方米不到5英鎊，而靠近倫敦市區和西部的同類租金則達到每平方米11~12英鎊。

表1. 區域內被遺棄、空置、使用不當以及未使用的土地和水面
整個碼頭區 土地 水面 合計 占總比例 空置建築物
877公頃 163公頃 1040公頃 59.7% 193座

碼頭區的交通
改善通往碼頭區和區內的交通狀況，是開發公司認為最首要的任務，也是投資最大的一項工作。然而按照1980年的《地方政府規劃與土地法》，並未把發展交通作為開發公司的重點工作指標。當時的交通道路狀況十分惡劣，蜿蜒的泰唔士河將整個區域分割為塊狀，但卻沒有一座像樣的大橋來連區域道路。兩條主要的鐵路線並不直接通往市中心，乘客需要換乘地鐵才能抵達倫敦中心或到其他地方，整個區域沒有一個通向其他地區的鐵路終點站。公交系統也十分陳舊，並且車輛和線路都極其匱乏。全地區只有一條有標記的自行車道。

圖4.2-6 1987年英國女王為輕軌通車剪綵

圖4.2-7 城市道路上的輕軌
區域環境

從當時圖4.2-8照片上就可看出惡劣的環境狀況，臨泰唔士河兩岸的河堤早已嚴重受損，兩岸110座歷史建築物，有超過半數急待修復。

圖4.2-8 1985年碼頭區未改造的低窪地

居住與工作環境
人口的遷移也反映了該區經濟的衰落。1971年，項目區的常住人口為48,352人，到了1981年，常住人口已降到39,429人，十年間人口下降了18.5%。公屋占該區內住宅數量的95%。區內83%的人住的是由政府提供的公屋，整個公屋中的20% 狀況極差，甚至不適合人居。區域內的死亡率比英國的平均死亡率高出9.2%，申請疾病援助的人高出20%，需要住醫院治療的更高出30%。學校、醫療中心等公共設施陳舊不堪，大專教育及體育設施更是短缺。70年代中後期直到80年代初，該區域內幾乎沒有修建一座新的私人住宅，區域的整體形象使僅有的一些投資者望而卻步。

4.2.5 再造碼頭區
倫敦碼頭區開發有限公司（LDDC）從1981年起，分三個階段，歷時17年，將一個22平方公里近似廢棄的老區改造成倫敦的一個全新的金融、商業、商務區，使其成為倫敦的一個新地標和最有活力的區域。下列幾個關鍵點可展現出公司的主要歷程：

C. 商業綜合體，如何以商業中心做定位進行設計

商業綜合體下的這些商業中心的服務范圍和輻射程度之廣，遠超於普通的大型超市，而它的設計裝修，也遠遠復雜過普通的商業空間建築。為了幫助商家更好地吸引客流，營造繁華的商業氣氛。現代商業的外觀設計已經不僅僅只是簡單的建築設計，而是加入了更多的廣告設計元素。除了使用建築材料外，還會使用其他的裝飾材料：廣告燈箱、招牌、燈飾、特殊節目還必須有特殊的軟性裝飾。
我們不難發現在眾多的商業中心裡其整體定位各有不同之處。有的可能主要服務於年輕人一代，因此在建築外觀上會較多地使用活潑、鮮艷的色彩；那有的則將用戶群設置在奢侈品消費者上，因此在建築外觀上會更多地運用沉穩但不失昂貴的色系與裝飾。
除了整體定位外，商業中心的物業也應該做細部處理。這還是離不開業態定位、店鋪檔次的問題，商業物業的最終目的即是要在自己的主力消費群中留下印象，即是該商業中心的個性。
在商業綜合體的設計前期，應該尋求綜合性高的服務商進行一體化的設計施工，以期達到最佳的效果。友昌設計期待與您的合作，將竭盡全力為您設計出一個優秀的方案。

D. 該城市綜合體工程和商業樓的施工技術方案包括哪些文件

商務標、技術標、經濟標；這三個標有什麼區別？1.簡單點說，投標文件一般包括經濟、技術和商務標三大塊，經濟標主要指投標報價，技術標主要包括施工組織設計方面的內容，商務標就是公司的資質、執照、獲獎證書等方面的東西。我們以前做的標書，只有商務標書與技術標書。商務標書包括企業資質、營業執照，相關獲獎證書，證明公司業績的相關文件，有的還需要安全生產許可證、企業簡介，具體看招標文件要求。技術標書包括圖紙設計說明、技術方案、工期計劃、人員等，並按招標方要求可能涉及五大員證以及相關的三證。2.商務標就是投標報價中的價格，也就是預算書；技術標是指施工組織設計等為完成招標文件規定的工程所採取的各種技術措施；經濟標基本上就是商務標，不過有的地方看做是控製成本的依據，又可以看做成本價；設計標就是對設計圖紙主要從技術及經濟兩個方面進行綜合考慮，從而選擇合適的方案。3.商務標、技術標、經濟標；這三個標有什麼區別？商務標：應對招標文件，如果沒有規定，應該有以下內容：投標文件的組成投標文件由商務部分和技術部分兩部分組成。一、投標文件商務部分內容：（1）法定代表人身份證明（2）法人授權委託書（正本為原件）（3）投標函（4）投標函附錄（5）投標保證金交存憑證復印件（6）對招標文件及合同條款的承諾及補充意見（7）工程量清單計價表（8）投標報價說明（9）報價表（10）投標文件電子版（u盤或光碟）（11）企業營業執照、資質證書、安全生產許可證等；二、投標文件中應在投標文件商務部分所述內容後附以下文件及資料（未註明的為復印件）：（1）企業營業執照、企業資質等級證書、提供當地施工安全管理部門出具的安全生產證明材料及安全資格證；三、技術部分主要包括以下內容1、施工部署；2、施工現場平面布置圖；3、施工方案；4、施工技術措施；5、施工組織及施工進度計劃（包括施工段的劃分、主要工序及勞動力安排以及施工管理機構或項目經理部組成）；6、施工機械設備配備情況；7、質量保證措施；8、工期保證措施；9、安全施工措施10、文明施工措施；技術標。如果是建設項目，則包括全部施工組織設計內容，用以評價投標人的技術實力和經驗。技術復雜的項目對技術文件的編寫內容及格式均有詳細要求，投標人應當認真按照規定填寫標書文件中的技術部分,包括技術方案,產品技術資料,實施計劃等等。3）經濟標設計確定以後，企業能否入圍，決定於經濟標，其中的問題有：1．工程量的差異：建築裝飾變化多，經常出現定額中沒有的項目，如異型裝飾，定額以外的項目工程量有高低之差，怎樣既能體現設計意圖又要降低成本。2．材料的價差：材料在整個造價中佔到40～50%，按照設計要求選用同一品種材料價差很大，對工程造價影響較大。3．取費高低：國家現在是指導費率，企業管理水平不同，費用也不同。4．利潤高低：企業在投標中有的承諾讓利，企業結合工程情況取利有高有低，例如有的企業由於淡季或業主還有後續工程而讓利，投標中要做到知此知彼，確定利潤率。

E. 企業策劃崗位怎麼寫簡歷

僅供參考：本信息
姓名：簡歷本

年齡：27

電話：180****3187

郵箱：[email protected]

經驗：2年

意向：文案/策劃

教育背景
時間：2014-09到2016-07

學校：簡歷本科技大學 | 專業：英語 | 學歷：本科

工作經歷
工作時間：2015-08到2016-04

公司名稱：簡歷本信息互動有限公司 | 所在部門： | 所在崗位：文案策劃

工作描述：
任營銷部文案策劃
1、公司網站的前期設計、建設事宜及後期的運營；
2、撰寫公司業務推廣文案；
3、協助營銷總監完成定期的營銷部推廣工作計劃，並執行跟進；
4、各類宣傳物料文案撰寫，並配合其他同事完成策劃製作；
5、宣傳推廣類、招聘類h5頁面製作及推廣；
6、公司微信公眾號文案寫作及運營等新媒體相關工作；
7、公司各類線下活動由前期討論、策劃案撰寫到執行落地的全程跟進。

工作時間：2013-07到2014-11

公司名稱：簡歷本網路技術有限公司 | 所在部門：策劃部 | 所在崗位：策劃經理

工作描述：
對武漢的城市發展過程的演變進行研究和分析，其中主要針對的是項目用地所處的商圈，以及有相似發展經歷的商圈；
結合發展商（開發商）的開發目的，項目的資金狀況，市場的具體表現，給出切實可行的項目方案供發展商（開發商）參考、使用；
在項目開發過程中，及時與建築設計單位、建築施工單位保持溝通，使項目按照預期的方案達成，並交付使用；
與發展商（開發商）協商，確定案名，並做好推盤前的准備工作；
根據營銷推廣的資金，制定推廣的主題和渠道，並有效的貫徹執行；
定期對銷售數據進行分析，找出不足，並及時變更，使銷售目標能夠按時按量的完成。

項目經歷
項目時間：2016-02到2014-11

項目名稱：重慶康華眾聯心血管病醫院一期改擴建工程

項目描述：
項目介紹
本人負責重慶康華眾聯心血病醫院一期改擴建項目的建築、結構專業，含前期開發、方案設計、設計、施工、竣工驗收的全過程管理。該項目為舊樓改造與擴建工程，總建築面積約2.1萬方，其中舊樓改造約1.7萬方，新建裙房與鋼結構平台約4000方。由於舊樓竣工資料短缺，且施工情況很復雜，工期緊（2016.6.10~2016.12.30含拆除到竣工），所以本項目設計與施工管理工作難度均相當大。
我的職責
本人主要負責的工作有：
1、接收原紅十字會醫院竣工資料，對竣工資料進行排查，對原有樓棟結構情況進行摸底。
2、負責地塊的地災報告、可研報告、地下管線測繪、地勘、結構安全性鑒定、施工圖外審等單位的招投標、合同審核與簽訂、任務書編寫、報告審定與協調。
3、負責原有住院大樓除結構主體外的所有拆除工作。
4、負責建築、結構專業的設計管理,參與設計院的選擇，編寫建築結構專業設計任務書，跟進方案、初設階段的功能布局與結構加固方式的選擇，跟進各階段設計、出圖進度，對圖紙質量進行管控，負責所有專業的施工圖外審配合，配合機電專業完成相關功能的實現。
5、負責整個工程的土建施工管理，組織圖紙會審，及時解決現場技術問題以及圖紙問題，處理設計變更，對施工現場的土建工程質量、進度和成本進行管控，辦理土建收方、驗收、結算等業務，協調參建各方關系，負責結構加固的鑒定等工作。
6、負責大型醫療設備（DSA、DR、CT）的場地准備工作管理和防輻射工程。

項目時間：2015-02到2014-11

項目名稱：山東臨沂怡和國際廣場

項目描述：
項目介紹
山東臨沂怡和國際廣場總建24000m共有四層。1F7000m、282個鋪位、5.1米挑高空間，其中15個沿街鋪，2F6000m、276個鋪位，3F4000m、290個鋪位，4F4000m、217個鋪位，2-4F為4.5米挑高。規劃一樓超市、黃金珠寶、化妝品、電器賣場，二樓服裝、名品折扣店、運動休閑工廠店，三層兒童游樂（酷貝拉兒童職業體驗城）、兒童零售、兒童培訓，四層特色餐飲，一到三層部分整租與山東銀座。
我的職責
負責項目整體規劃、招商跟蹤、營銷策劃的執行跟蹤。

個人評價
我是西南石油大學16屆信息與計算科學應屆畢業生 ，從事了1年的地產策劃執行，本人有沖勁、細心、樂觀以及能吃苦。屬於一旦干一件事就想把這件事感到完美的人，富有責任感,敢於面對挑戰，有強烈的進取心和優秀的團隊精神，善於與他人協同作戰，同時也有較強的組織協調能力、活動策劃能力和社會實踐能力，也很樂意傾聽，懂得自我反省。

個人技能
MS Excel
Visual Basic
Internet Explorer
MS Office
Photoshop
MS Powerpoint
Flash

F. 城市綜合體研究_淺議城市綜合體前期規劃設計

淺議城市綜合體前期規劃設計
發表者：葉宇峰，萬達規劃設計院

在集團商業地產高速發展中，規劃院積極參與項目前期規劃研究和設計，這里結合本人前期規劃設計工作的經驗談談體會。

一、關於城市綜合體

城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務、商業中心區，打造城市新地標，創造城市活力之源的商業綜合體和居住街區，創造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市"24小時不夜城"等方面起著重要作用。

城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPING MALL）、獨立商鋪及街區、市民廣場及大型高尚居住社區等組成。

在國外早已發展成熟的"城市綜合體"，近年來在國內一些主要城市正以一種新的商業地產模式逐漸發展起來。作為中國商業地產領袖的萬達集團當仁不讓的成為打造"城市綜合體"的積極倡導者和實踐者：短短兩年多時間，西至重慶、成都、西安，北至哈爾濱、沈陽、北京、濟南、太原，南至南昌、合肥，東至上海、寧波、蘇州、無錫等全國十多個大城市都有萬達"城市綜合體"閃亮登場。從單店到組合店再到如今的"城市綜合體"，萬達商業地產正在經歷第三次嬗變。

二、項目土地解讀

"城市綜合體"項目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項目所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎。如北京萬達廣場在CBD區，濟南萬達廣場在百年商埠區與泉城步行路之間，合肥萬達廣場在三孝口商圈。第二，項目位於城市副中心，是城市經濟新增長點。如上海五角場，重慶南坪商圈，無錫濱湖區，沈陽鐵西城市副中心等。第三，位於新開發區，如寧波鄞州區，南昌紅谷灘新區，蘇州工業園區等。人流量和消費基礎是支撐大型商業及城市綜合體的最主要因素，因此，位於新開發區的項目如寧波萬達廣場在招商方面比起北京和上海萬達廣場就相對困難。

在發展部進行項目初步選址，相關部門聯合調研、評估，並將項目可行性報告上報集團領導，最終項目定位確定之後，規劃院即著手項目前期規劃方案的設計工作。

項目前期規劃最核心的工作是項目土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對項目周邊情況，項目所處區域在城市中的地位，項目所在城市經濟、文化發展情況，商業發達程度，居民購買力及消費習慣等進行解讀；對項目具體土地解讀分為：1、城市商業特點及需求，商業人流主導方向及構成等； 這個城市缺什麼？我們能帶給城市什麼？2、解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經過等；3、基地內有沒有保留建築，如何將保留建築融合到規劃之中；4、項目可利用資源，如：河流，公園等；5、項目規劃條件：容積率、限高等；6、項目區域規劃與城市總體規劃等。

三、城市綜合體設計特點

1、多功能的城市開發

城市綜合體給城市帶來多功能的城市開發。一般的城市開發商主要集中在某些單一功能的開發上，其它只作為附屬配套，如純住宅開發、純商業開發、或者純酒店或寫字樓開發等。萬達廣場將多功能綜合集中開發，包括有：酒店、寫字樓、大型商業和特色商業街、公寓、高尚住宅、大型廣場等。

不同功能、時間段的城市功能組織在一起，各種功能互為補充組成城市"24小時不夜城"-大型商業中心與商業街區是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫字樓使城市充滿青春與魅力，酒店的進駐提升了消費檔次，公寓及住宅區從白天到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場又極大的聚集了城市的能量與人氣等。

總之，城市綜合體的多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區域的城市商業中心地位得到顯著加強，如總建築面積達78萬平方米的重慶萬達廣場，商業及公建面積達33萬平方米，項目建成後將使萬達在重慶的影響及南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著增強。

2、街坊式的街區布局

在當代城市化進程中，許多城市的歷史風貌正被一點點地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點點地割裂。為此，城市開發商需對保護城市的文脈，保護歷史形成的街區，城市記憶，城市尺度，路網格局，商圈等予以足夠的關注，對擬改造項目及城市的歷史及現狀進行分析，把握城市規律，解讀土地價值。

街坊式街區布局很好的保留了城市歷史脈絡和城市骨架-道路是一個城市的骨骼，街區承載著城市的記憶，街坊式街區布局將城市歷史文脈很好的延續。

我們在城市綜合體設計中採用了街坊式街區布局的規劃手段：保留了城市主要的道路格局和行為習慣，保留了基地具有歷史價值的文化建築，結合保留建築或原有活動廣場設置供市民活動的城市廣場等。如在濟南萬達廣場的規劃設計中，對基地歷史及現狀進行分析：基地位於百年商埠區與泉城步行街之間，基地內部由兩條貫穿東西及一條南北向的街道劃分成四個區域。因此項目規劃了二橫一縱道路系統，將項目分成四大功能分區：沿連接商埠區與步行街的經四路一側布置了大型商業廣場，東側面向泉城廣場布置了超高層酒店，同時，用地東南側以東與高架路相對是共青團路廣場，故在此規劃了3萬平方米的市民廣場遙相呼應；另外，結合用地中部的歷史保護建築，布置了社區文化廣場，將居住區自然的劃分為四個組團，形成了在原有路網基礎上的街坊式街區布局，延續了項目原有的道路系統和商業行為習慣。

3、開放式的城市空間

我們在城市綜合體規劃設計中的另一大特點是創造開放式的城市空間。城市綜合體設計是以較高密度和高容積率的設計手法將多種功能的建築空間集中布置，這種集中布置規劃手法使項目規劃或布置大型市民活動廣場等公共開放式活動或綠化城市空間成為可能。我們在多個項目的城市綜合體方案設計中都規劃了這樣的城市空間，如太原、沈陽鐵西、無錫萬達廣場均規劃了2～2.5萬平方米市民廣場。

在寸土寸金的綜合商業項目開發中，做出這樣的決策和規劃是需要最高決策者具有過人的魄力和前瞻眼光的。開放式空間包括市民廣場，居住區休閑活動廣場，大空間尺度的建築間距及超大綠化園林的高尚社區等。它們為城市增添了市民公共活動場所，為城市增添積聚人氣與活力的城市空間，為城市地標式建築天際線提供最佳視覺空間，為城市透出藍天、白雲、森林、小溪、詩意…

太原萬達廣場位於太原有龍眼之稱的黑龍潭公園周圍，為了讓公園透出綠色，規劃方案將周圍遮擋公園景色的所有破舊老房全部拆除，代之以綠化間距超百米的短板式高層住宅，最大限度的將公園綠色透出來，將綠色、生態還給城市。

4、地標式的城市建築

城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標式建築。如超高層酒店：濟南萬達廣場180米高超白金五星級酒店（建成後將是濟南第一高樓）；又如高層地標式雙塔：無錫萬達廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。

四、項目前期規劃心得

通過工作實踐，總結心得如下：

1、認真做好項目前期調研和定位。項目前期調研和定位準確與否關繫到整個項目的運作是否成功和順利，因此集團相關部門應加強合作和工作力度，並使之規范化和制度化。

2、認真解讀項目土地，使土地價值最大化。通過解讀土地、合理規劃，使功能設置和分區合理，最大發揮土地效益；通過合理交通規劃，使商業動線合理，積聚人氣。

G. 怎樣描述城市綜合體

「城市綜合體」就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，並在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

典型特徵
超大空間尺度 城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市主幹道相聯系的，因此室外空間尺度巨大，一般均具有容納超大建築群體和眾多的生活空間。由於建築規模和尺度的擴張，建築的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。
通道樹型交通體系 通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建築群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建築內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的「通道樹型」（Access Tree）體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的立體街道交通空間。
現代城市景觀設計 應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特徵。運用對建築群體的深度表現打破傳統建築立面概念，通過標志物、小品、街道傢具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。使建築群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經濟發展的歷史責任。
高科技集成設施 城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建築形式產生的重要因素。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成；安全系統通過電視系統、監聽系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證。
地標式的城市建築 城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標式建築。如超高層酒店：濟南萬達廣場180米高超白金五星級酒店；又如高層地標式雙塔：無錫萬達廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。
發展歷程
1.開發背景
現代都市中，習慣快節奏的人們需要在一個方便、快捷、經濟、集多種功能於一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，於是城市綜合體便應運而生。
城市聚集產物
城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度的必然產物。因為城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業。 ① 城市形態的表現 在城市核心區域為了降低綜合商務成本而為之，比如在一幢高層建築內集合辦公、餐飲、商業等服務場所的獨棟式綜合建築體。這種綜合建築體也屬於城市綜合體。 ② 經濟形態的表現 隨著開發商開發規模的不斷增大，規劃了辦公、居住、商業設施等多種獨立場所，並通過一個連廊或其它各種形式將它們聯結在一起，形成新型的獨立式的城市綜合體。
2.催生條件
優越的地段和區域催生了城市城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區域就會出現高檔次的復合建築樓群。其功能不能是單一的，而是復合性的，從這一點來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。如北京萬達廣場就是一個典型的CBD區域的城市綜合體。 依北京的CBD規劃方案為例，CBD整個建築規模控制在1000萬平方米之內，寫字樓約佔50%左右，公寓佔25%左右，其它25%為商業、服務、文化及娛樂設施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設，最後形成一個大的綜合體，共同促進CBD的整體建設。
3.市場需求旺盛
由於目前城市客群大多從事腦力勞動，具備一定的物質基礎，有追求高檔住宅的能力與強烈的意願，並且一般受過良好教育，具有較強的專業知識和職業能力及相應的家庭消費能力，因此，大多追求生活質量，嚮往高品質的生活。 
首先，表現在對物業的交通、樓宇硬體設施（電梯、空調）以及物業管理水平等要求較高； 其次，要求合理的物業生態景觀規劃。雄居城市商務中心的中產階層，白天必須面臨城市的「水泥森林」城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態只有在工作之餘才能得到釋放。
因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業具有合理的業態規劃，能夠在這里休閑放鬆，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園於一體的城市綜合體物業的需求漸成熱點。而綜合體建築模式就是在這樣的背景下應運而生了。

綜合起來就是一句話可以從綜合體的形成原因，發展歷程、特徵等方面來分析

H. 什麼是城市綜合體

1. 城市綜合體概述
城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為「城中之城」。
1.1 城市綜合體的概念
所謂「城市綜合體」是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，並在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
大型城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發達城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。
1.2 城市綜合體與多功能建築的差別
多功能建築是數量與種類上的積累綜合，這種綜合不構成新系統的產生，局部增減無關整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優化組合，並共同存在於一個有機系統之中。

1.3 城市綜合體的四大典型特徵
特徵一：超大空間尺度
城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市幹道相聯系的，因此室外空間尺度巨大。由於建築規模和尺度的擴張，建築的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。
特徵二：通道樹型交通體系
通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建築群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建築內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的「通道樹型」（Access Tree）體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。
特徵三：現代城市景觀設計
應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特徵。通過標志物、小品、街道傢具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。
特徵四：高科技集成設施
城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建築形式產生的重要因素。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成；安全系統通過電視系統、監聽系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證。
1.4 城市綜合體的發展歷程
1.4.1 城市綜合體的開發背景
現代都市中，習慣快節奏的人們需要在一個方便、快捷、經濟、集多種功能於一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，於是城市綜合體便應運而生。
1.4.1.1 城市綜合體是城市聚集的產物
城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度的必然產物。因為城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業。
① 城市形態的表現
在城市核心區域為了降低綜合商務成本而為之，比如在一幢高層建築內集合辦公、餐飲、商業等服務場所的獨棟式綜合建築體。這種綜合建築體也屬於城市綜合體。
② 經濟形態的表現
隨著開發商開發規模的不斷增大，規劃了辦公、居住、商業設施等多種獨立場所，並通過一個連廊或其它各種形式將它們聯結在一起，形成新型的獨立式的城市綜合體。
1.4.1.2 優越的地段和區域催生了城市綜合體
城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區域就會出現高檔次的復合建築樓群。其功能不能是單一的，而是復合性的，從這一點來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。如北京萬達廣場就是一個典型的CBD區域的城市綜合體。
依北京的CBD規劃方案為例，CBD整個建築規模控制在1000萬平方米之內，寫字樓約佔50％左右，公寓佔25％左右，其它25％為商業、服務、文化及娛樂設施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設，最後形成一個大的綜合體，共同促進CBD的整體建設。
1.4.1.3 城市綜合體市場需求旺盛
由於目前城市客群大多從事腦力勞動，具備一定的物質基礎，有追求高檔住宅的能力與強烈的意願，並且一般受過良好教育，具有較強的專業知識和職業能力及相應的家庭消費能力，因此，大多追求生活質量，嚮往高品質的生活。
； 首先，表現在對物業的交通、樓宇硬體設施（電梯、空調）以及物業管理水平等要求較高；
； 其次，要求合理的物業生態景觀規劃。雄居城市商務中心的中產階層，白天必須面臨城市的「水泥森林」城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態只有在工作之餘才能得到釋放。
因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業具有合理的業態規劃，能夠在這里休閑放鬆，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園於一體的城市綜合體物業的需求漸成熱點。而綜合體建築模式就是在這樣的背景下應運而生了。
1.4.2 城市綜合體的發展階段
城市綜合體的產生和發展經歷也以下幾個階段。

|相關鏈接| 曼哈頓城市綜合體
紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。匯集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯合國總部、大都會藝術博物館、大都會歌劇院等。這里還是世界上就業密度最高的地區，僅華爾街而言，長1.54公里，面積不足1平方公里的范圍內，就集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業人口。克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城市綜合體建築造就了曼哈頓「世界中心」的美名。

1.5 城市綜合體的分類
大型城市綜合體是經濟發展的必然要求，我們根據特點可以劃分為：
； 城市CBD中心的城市綜合體，如北京萬達廣場。
； 交通樞紐型城市綜合體，如北京國瑞城。
； 城郊結合部城市綜合體，如世茂•；蝶湖灣。
由於很多的大城市市區已經沒有能夠找出佔地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結合部。
2. 城市綜合體開發要點
在經歷了將住宅地產和商業地產嚴格區分的時代後，人們發現，單一的地產開發模式已經越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應地產的迅速發展，開創一種嶄新的地產開發模式就成為地產商們面臨的課題，綜合體建築模式正在挑戰國外最先進的地產開發模式。
2.1 城市綜合體的功能分析
城市綜合體的每種功能有其特定的運行時間范圍，城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補充。尤其在市中心地區，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間「死去」了的地區的功能得到完善。
2.1.1 商務
商務是現代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定著這一區域的城市地位和功能。
城市綜合體應用高規格空間滿足不同企業的商務需求。
2.1.2 商業
商業零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場並吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，並形成熱鬧繁榮的街區。能夠充分滿足各類階層的消費需求。
2.1.3 居住
居住是城市開發的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時居住為城市街區提供安全的生活空間。城市綜合體的開發應為了節省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應，滿足了城市其他階層人士的居住需求。
2.1.4 酒店
酒店是綜合體中最贏利的項目，它為綜合體提供流動的「居住」人口和活動的人，並提供娛樂設施和夜間服務，24小時的服務使項目保持持久的繁榮並增加其活力。
2.2 城市綜合體的開發標准
大型城市綜合體建築必須擁有齊備的生活系統；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所於一體。
2.2.1 三大選址標准
城市綜合體屬於綜合性物業，由於對其建築密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布於城郊結合部，這樣才能獲得足夠大的開發地塊，以保證有足夠的空間實現低密度的建築模式。

城市綜合體項目選址一般符合下列三項標准之一：
項目選址三項標准
三個標准 項目所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎 項目位於城市中心，是城市經濟新增長點 位於新開發區
典型案例 北京萬達廣場在CBD區 北京國瑞城在有發展前景的崇文區 世茂•；蝶湖灣位於有「上海後花園」之稱的崑山
2.2.2 必須有營造園林景觀的基礎
大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎。
2.2.3 必須具有交通便捷的區位優勢
城市綜合體與城市的經濟有著密切的聯系，這一切都需要與城市其他區域之間有快速便捷的交通網路做紐帶，保證在綜合體內的辦公人員出行的便利性。最好位於地鐵站或交通便利位置。
交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。
2.2.4 必須營造齊備的生活系統
為滿足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態的高品質生活需求，大型城市綜合體建築必須擁有齊備的生活系統，其中必須具備一定規模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓。
同時，因為綜合體建築包含多方面內容，所以一個綜合體要有自己的一個專業的物業管理公司，根據不同的功能部分引進最為專業的合作夥伴，共同來管理項目，來為業主提供周到的服務。