房地產稅收策劃方案

1. 房地產企業土地增值稅如何做稅收籌劃

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物，並取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額徵收的一種稅。它的重點是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，通過合理合法調整收入額和扣除項目金額來減低增值額，從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。

一、利用稅收優惠政策進行稅收籌劃

根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對於納稅人既建普通標准住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能准確核算增值額的，其建造的普通標准住宅不能適用這一免稅規定。房地產開發企業如果既建造普通標准住宅，又從事其他房地產開發，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標准住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。

例：某房地產開發企業A出售普通標准商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元(未包括稅金)。

解答：銷售稅金及附加=6000*5%*(1+7%+3%)=330萬元

扣除項目金額合計=4400+330=4730萬元

增值額=6000-4730=1270萬元

增值率=1270/4730*100%=26.8%

適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270*30%=381萬元

通過上述計算可以看出，普通標准住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標准住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在20%以內，籌劃的方法有以下兩種：

第一，降低普通標准住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標准住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為：

銷售稅金及附加=X1*5%*(1+7%+3%)=0.055X1

扣除項目金額合計=4400+0.055X1

增值額=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400

增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%

由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%=20%，解得X1=5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由於免徵增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節省了34.1萬元。

第二，增加普通標准住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產開發成本、房地產開發費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標准住宅的扣除項目發生變化，令其為X2，則應納土地增值稅為：

扣除項目金額合計=X2+330

增值額=6000-(X2+330)=5670-X2

增值率=(5670-X2)/(X2+330)*100%

由等式(5670-X2)/(X2+330)*100%=20%，解得X2=4670萬元。此時普通標准住宅就可以免徵土地增值稅。

二、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

第一，利用合作建房節稅。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)中規定「對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。」房地產開發公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。第二，利用房地產的代建房節稅。這種情況是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務收入性質，故不屬於土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發後銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯營節稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，房地產開發企業在開發完成後，可以出租的形式收回資金。由於沒有發生產權轉移，只需交納出租房產稅。另外，房地產企業也可以房產投資、聯營，在投資時按稅法規定不用繳納土地增值稅，而且在轉讓股權時也可以不用補交。

三、利用增加扣除項目進行稅收籌劃

房地產開發企業在進行稅收籌劃時可通過合理的增加扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，財務費用中的利息支出。凡能按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條規定計算的金額之和的5 %以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條規定計算的金額之和的10%以內扣除。

2. 房地產稅務籌劃技巧

(1)

利用臨界點

按照稅法規定，納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免徵土地增值稅。從納稅籌劃的角度考慮，企業可選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高於起征點而造成稅負的增加。

由於土地增值稅適用四級超率累進稅率，當增值率超過50%、100%、200%時，就會適用更高的稅率。企業可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃，避免出現適用更高一級稅率的情況。

(2)

收入分散

對於包含裝修和相關設備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。首先和購買者簽訂毛壞房銷售合同，隨後和購買者簽訂設備安裝以及裝修合同。經過這樣處理，房地產企業僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值稅，從而達到節稅的目的。

(3)

選擇適當的利息扣除方法

房地產企業貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除，另一種是按稅法規定的房地產開發成本的10%以內扣除。這兩種扣除方式為企業進行稅收籌劃提供了空間，企業可根據自身實際情況，選擇較高的一種進行扣除。

(4)

代收費用並入房價

很多房地產開發企業在銷售開發產品時，會代替相關單位或部門收取一些價外費用，比如說管道煤氣初裝費、有線電視初裝費、物業管理費以及部分政府基金等。這些費用一般先由房地產企業收取，後由房地產企業按規定轉交給委託單位，有的房地產企業還會因此而有結余。對於代收費用有兩種處理方法，第一種是將代收費用計入房價中向購買方一並收取;第二種是在房價之外單獨收取。是否將代收費用計入房價對於計算土地增值稅的增值額不會產生影響，但是會影響房地產開發的總成本，也就會影響適用的增值率，進而影響土地增值稅的稅額。企業利用這一規定可以進行稅收籌劃，選擇第一種處理方式。

(5)

增加扣除項目金額

在市場可以接受的范圍內，房地產企業可以採取適當加大公共配套設施的投入，改善小區環境，提高裝修檔次，以增加扣除項目金額，從而使增值率降低。投入的成本可以通過提高售價得到補償，加大公共配套設施投入還可以提高產品的競爭力，擴大市場影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項目金額並不意味著虛開建安發票虛增成本，虛開建安發票屬於偷逃稅款的行為。

(6)

費用轉移、加大開發成本

會計制度對房地產企業的「管理費用」、「銷售費用」和工程項目的「開發間接費用」並沒有嚴格的界定。在實際業務中，開發項目的行政管理、技術支持、後勤保障等也無法與公司總部的業務截然分開，有些費用的列支介於期間費用與開發費用之間。企業在組織機構設置上可以向開發項目傾斜，把能劃歸開發項目的人員盡量列為開發項目編制，把公司本部和開發項目混合使用的設備劃歸開發項目使用。這樣把本應由期間費用列支的費用計入了開發間接費用，加大的建造總成本，會帶來1.3倍(1+20%+10%)的扣除金額，從而降低增值額和增值率。

(7)

成本核算對象籌劃

房地產公司在同時開發多處房地產時，可以分別核算，也可以合並核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合並核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況。具體來講，對同一地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合並為一個成本核算對象。對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以按開發項目的一定區域或部分，劃分成本核算對象。

(8)

利用合作建房

按照稅法規定，對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅。房地產開發企業可充分利用該項政策，選擇合作建房的方式進行項目開發。

(9)

利用代建房

代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。房地產企業如果有代建房業務，其收入屬於勞務收入性質，不屬於土地增值稅的征稅范圍。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發。

(10)

在合法的前提下延後土地增值稅清算時間

房地產公司可適當與主管地稅局溝通，盡可能延後土地增值稅清算時點，或更換稅負相對較輕的項目進行清算;對於能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。

房地產企業要想做好稅務籌劃，不能僅僅考慮傳統的籌劃方法，因為傳統方法主要集中在開發企業內部進行籌劃，籌劃的空間、手段、效果都非常有限。要做好籌劃就需要將簡單問題復雜化，總體思路是延伸價值鏈，多造「關聯公司」，將利潤向上下游延伸。房地產企業可以在外圍多打造幾個「關聯公司」，這些關聯公司有的可能在稅負較低的地區，如組建的園林公司位於高新科技園區，屬於國家重點扶持的高新技術企業，其企業所得稅稅率可適用15%的優惠稅率;有的可能享受相應的稅收優惠政策，如組建一個新的廣告公司或咨詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續費、代理費、廣告費、咨詢費、勞務費向其輸出;有的可能有虧損的情況，如收購一個當年虧損嚴重的公司，進行企業所得稅的抵免。經過以上操作之後，再利用這些關聯公司與原來的核心企業發生關聯交易，利用價格的高與低進行轉讓定價，人為地創造出節稅空間來。

3. 房地產對外投資稅務籌劃該如何做

一般來說房地產企業在開展稅務籌劃的時候，通常會以對籌資中的稅收籌劃、投資中的稅收籌劃以及經營中的稅收籌劃三個方面來進行。那麼房地產在投資中，對外投資稅務籌劃具體該如何做呢？

2、投資地區的選擇。由於地區發展不平衡，我國稅法對投資者在不同地區進行投資時，也給予了不同的稅收優惠，如經濟特區、經濟技術開發區、高新技術產業開發區、沿海開放城市、西郊地區等稅收政策比較優惠。因此，投資者可根據需要，向這些地區進行投資，可以減輕企業稅收負擔。

3、投資行業的選擇。通常來說，稅法對不同的行業給予不同的稅收優惠，企業在進行投資時就要充分考慮，結合企業自身情況，精心籌劃投資行業以減輕企業的稅收負擔。

房地產企業開展稅收籌劃的時候，除了需要做好以上工作之外，還需要提前做好稅收政策信息了解、稅收籌劃方案設定和選擇等方面工作，這樣可以有效的確保籌劃過程的順利以及籌劃目的地達成。

4. 房地產、建築公司怎樣才能有效的避稅和節稅

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房地產、建築公司節稅的幾種方法：

（一）固定資產折舊與稅收規避

折舊費用提取比例和期限不同，影響所得稅課征的多寡和課征時間。據此，公司

可選擇適當的折舊政策達到節稅的目的。一是利用延長折舊年限而產生的時間差進行節稅。二是利用縮短折舊年限而產生的時間差進行節稅。這種方法適用於處於成熟期的盈利企業。

（四）選擇適當的組織結構形式節稅

企業隨著業務的不斷發展壯大，面臨著設立分支機構的選擇。分支機構的設立有分公司和子公司兩種選擇，兩者在稅收上是截然不同的。分公司不是獨立的法人，業務活動、財務由總公司控制，一切法律責任由總公司承擔，其利潤上繳總公司，由總公司匯總後統一納稅。而子公司是獨立法人，獨立經營單獨納稅，公司不直接對它負法律責任。

5. 房地產公司稅收籌劃該如何做

房地產行業一直是我國的朝陽行業，特別是近幾年通過房地產龐大的產業鏈帶來的經濟效益相當可觀，比如重慶最新出台的重慶排名前100民營企業中，前十就有金科、萬科、華宇三大房地產企業獨佔三個名額。當然，房地產行業也承受著較大的稅負壓力，而且很多環節都是重點監察對象，稍微操作不慎都有涉稅風險。那麼房地產行業主要的稅負在哪幾個部分呢？又該如何解決呢？

1 .人工費和社保很高

房地產業的企業成本結構中，人工成本約佔20％-30％，但這一部分本來不能作為進行抵扣，而是偏重6％的增值稅稅負。 而且社會保障稅稅後，企業必須嚴格要求為員工買社會保障。其中，關於設計、銷售等環節員工的薪酬也比較高，社保基數高，企業社保成本壓力大。

2 .外部支出沒有票

其實，任何行業都有很多拿不到發票的支出。 例如中介服務、渠道介紹費、招聘的兼職、購買零散的材料等。 很多情況下，向個人支付費用，拿不到票會使得稅負增加。

3 .股東紅利

25%的企業所得稅＋20%的分紅稅，會使得很多股東不敢從企業里拿錢，特別是房地產行業一直被稅務緊盯。企業所得稅、分紅稅個稅，都是屬於所得稅的一種，不管是企業缺票還是分紅時都會觸碰高額的所得稅。那麼如何才能合理合規的把錢從公賬里拿出來，或者是說如何合理合規的把企業所得稅降低就成了房地產企業的當務之急。

現在主流的方式是通過在地方政府園區成立個人獨資企業享受核定徵收來解決，通過個人獨資核定，可以解決企業的無票支出部分，也能減低所得稅。在園區成立個人獨資企業後去承接主體公司的部分業務或者去承接需要拿出利潤的資金。核定後綜合稅負在3.16%以內，國家法律法規規定個人獨資企業無需繳納企業所得稅和分紅稅，比如重慶某宇房地產企業也通過成立數十家個人獨資企業解決自身所得稅部分。如開票400萬，只需納稅十萬左右即可完稅，剩餘賬戶里的資金可自由支配提取，無需二次納稅。

如果增值稅壓力偏高，可以在園區設立有限公司，納稅後獲得增值稅和企業所得稅的扶持返還。增值稅和企業所得稅返還地方留存部分的70%-90%，如納稅100萬可獲得35萬左右當地財政局扶持獎勵。具體納稅比列還需看企業的年度納稅體量，納稅大戶一事一議。

小結：不管是個人獨資企業還是有限公司返稅政策都無需企業實體入駐，只用通過線上入駐的形式享受園區政策。當然在企業享受稅收優惠的同時，還需做到三流一致、業務真實方可保證企業合理合法長足發展。節稅千萬條，合規第一條。

6. 房地產開發企業稅務籌劃怎麼做

如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。
近年來，為控制房地產地價過高，投資過熱，國家陸續下發宏觀調控政策，先是央行宣布加息，接著「國六條」出台，隨後國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調控政策及配套細則的出現，使房地產開發企業的稅收籌劃更具有戰略意義。
本文僅就房地產開發企業稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。
一、房地產開發企業稅收籌劃技術 房地產開發企業由於其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，採用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其採用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。
（一）規避平台籌劃 土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。
因此，可以利用規避平台籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
（二）投資轉化技術 房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以採用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對於房地產開發企業來說，其效果非常明顯。
(三)稅基籌劃技術 房地產開發企業資金佔用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中於如何降低稅基。
銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬於權益資金模式，只能按稅後利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現技術 主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。
對於房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。
房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。
二、房地產開發企業稅收籌劃方式 （一）利用臨界點進行稅收籌劃 納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。
目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。
稅法規定，納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
這里「20%的增值額」就是我們常說的「臨界點」。
根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。
如果房地產開發企業建造的普通標准住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。
銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。
當然，這會帶來另一種後果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。
二是增加可扣除項目金額。
比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。
但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。
大海房地產開發公司建造一幢普通標准住宅，取得銷售收入693萬元。
該公司為建造普通標准住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地徵用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建築安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。
根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。
因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。
根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。
企業稅後利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。
如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。
企業稅後利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。
進行納稅籌劃後使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。
同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。
假如黃河房地產開發公司開發一幢普通標准住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。
增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元，營業稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。
不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。
如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。
則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。
該房地產公司需要繳納營業稅1100×5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55×（7%+3%）=5.5萬元。
同樣，不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元。
該納稅籌劃降低企業稅收負擔為124.5-78=46.5萬元。
因為，土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標准住宅增值率不超過20%的情況下可以免徵，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。
（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃 房地產開發公司對於投資性房地產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產入股聯營分得利潤。
這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。
大海房地產開發公司在菏澤市城區繁華地帶有一處空閑房產。
房產原值1000萬元,實際使用面積300平方米，2008年1月份准備對外投資,若採取出租方式,預計年取得租金為200萬元，若用於聯營，則預期每年的聯營企業利潤中，大海房地產公司所佔份額為500萬元。
那麼,我們分析一下,哪種方式對於企業更能節稅, 假設房產原值為P,房產使用面積為L平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用於聯營，則預期每年的聯營企業利潤中大海房地產開發公司所佔份額為R2，出租和聯營的稅負分別為T1和T2。
1、採取出租方式應承擔的稅負 營業稅：房產租賃屬於服務業，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產稅：房產稅應依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅為12%×R1；城建稅：假設大海房地產開發公司位於市區，城建稅稅率為7%，依據其繳納的營業稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業必須繳納印花稅，根據《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規定：「按租賃金額千分之一貼花」，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那麼，企業租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
總體稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，採取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。
2、採取聯營方式應承擔的稅負 房產稅：根據稅法規定，房產稅依照房產原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。
假定減除率為30%，則房產稅稅負=1.2%×（1-30%）P。
土地使用稅(此稅種從量定額徵收，各地標准不一，以菏澤市為例，城區單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。
總體稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
尋求稅負均衡點。
由於租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯營收入。
當二者稅負相等時，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25 在對房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下：若預期聯營收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產採取聯營方式稅負輕於採取租賃方式，從稅收的角度考慮宜採用聯營方式；若預期聯營收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產採取租賃方式稅負輕於採取聯營方式。
本例中，由於大海房地產開發公司所佔份額為500萬元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租賃方式可以節稅。
此時的總體稅負T1=41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬元),而聯營方式下的總體稅負T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬元).不難看出,公司採取租賃方式比採取聯營方式可以節稅254.96(337.4-82.44)萬元. （三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃 房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。
從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。
假設2008年1月份大海房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由於公司採用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。
如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計算，每年需要支付利息80萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此採用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為80萬元，可以為公司節稅80×25%=20萬元；如果大海房地產開發公司經過批准發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限於企業內部職工發行。
稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。
如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即採用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。
採用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由於發行股票屬於權益資金模式，只能按稅後利潤分配，所以不能有效降低稅基。
（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃 房地產開發企業以房地產的法定所有權轉移後確認銷售收入，但在實際工作中應採取謹慎原則，客觀評估收入的實現，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經收回部分價款只將收回部分確認為收入。
由於房地產單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業一般都採用分期收款方式銷售。
採用這種方式，企業不能按售價總額確認收入，並響應地分次接轉成本，起到節稅的作用。
大海房地產開發公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款800萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款後即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應繳納的營業稅為800×5%=40（萬元）。
如果按分期收款確認收入，第一次應繳納的營業稅800×40%×5%=16（萬元）。
以後三次分別繳納營業稅800×20%×5%=8（萬元），共計16+3×8=40（萬元）。
雖然兩種方法繳納營業稅都是40萬元，但是採用分次確認收入可以延緩納稅時間。
值得注意的是，國稅發[2009]31號《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》明確了收入在5種特殊情況下確認標准，對於採取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。
房地產開發企業採取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低於3%。
開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料。
凡不符合規定或未附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。
非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：1.開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。
2．開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。
3．開發項目位於其他地區的，不得低於5％。
4、屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。
）計算出預計營業利潤額，再並入當期的應納稅所得額統一繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。

7. 房地產企業進行稅收籌劃的思路是什麼

房地產公司大致可以分為房地產開發公司、房地產中介服務公司、房地產綜合公司等。 目前國內房地產公司主要繳納的稅種有增值稅、房地產稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅、城鎮土地使用稅等。總的來說，就是稅負壓力大，那麼又有哪些方法可以合理合規節稅避稅呢？

房地產開發公司常見問題：

1、房地產開發公司成本權證少，進項不足。

房地產開發企業的用工來源復雜，材料來源不統一，即使業務屬實，供應商、用工環節也可能缺乏發票

2、中介費用之類的中介費用不能提供發票，而且金額很多。

3、股東分紅時需要交20％的股息稅，個稅很高。

4、房產開發企業快捷核算可能會有不規范行為出現，稅務風險會增加

房地產開發企業的收入來源復雜，資金支出、流入復雜，財務會計核算困難，無法完全核算企業的收入、支出收入，因此企業的實際經營狀況比較混亂。

房地產公司如何降低企業稅負

一、利用有限公司的財政返還獎勵

操作方式：在地方政府園區注冊一家新公司或分公司（不用實體入駐），主體公司把業務分包到新公司，而新公司也等同於承擔了主體公司稅負，在園區納稅得到當地政府財政支持，促進企業和地方共同發展。這是地方政府園區的「有限公司返稅政策」。當月正常納稅，次月獎勵返還到公司賬戶。

增值稅返還：按照地方留存部分的70％-90％給予支持獎勵

企業所得稅的返還：按照地方留存部分的70％-90％給予支持獎勵。

案例分析：「鏈+」這個名字對於房產界肯定都不陌生了，也無需過多介紹，在該公司入駐到筆者所在重慶園區後，不僅促進了當地的發展，也為該公司節省了大部分稅負。就拿他們年底有3000萬的增值稅/企業所得稅計算。

增值稅： 3000w/（1.6 ％ ） *6％=169.8w

附加稅： 169.8w* 12 ％=20.38w

企業所得稅： 3000瓦* 25 ％=750w

股東股息稅： （3000w- 750w） *20％=450w

企業合計1390w左右的稅金，以3000w來看，約一半的利潤要交稅，實際到手的只剩下約二分之一。

在注冊入駐到園區後，享受園區稅收返還

增值稅：169.8*50%（地方留存部分）*80%=67.92w

企業所得稅：750w*40％（地方留存部分）*80％=240w；

共計扶持獎勵67.92w+240w=307.92w到企業賬戶

二、個人獨資核徵收政策

操作形式：針對企業缺票、企業所得稅高、個稅高等問題，可以通過在園區成立個人獨資企業來承接主體公司業務、或者用個人獨資企業轉移利潤發放形式。個人獨資只用繳納增值稅、附加稅、個稅，不用繳納企業所得稅和分紅稅。

具體內容：園區和人獨資企業應交納的稅率如下。

核定後個人所得稅：0.5%~ 2.1％

增值稅：1％ （疫情年後由3%變為1%）

附加稅： 0.06％ （徵收12 ％減半6 ％ ）

綜合稅負僅在3％左右

案例分析：比如鏈+的一名股東，他占股20％，年末分紅時利潤（3000-750 ） *20％=450w，需要繳納分紅稅： 450*20％=90w。

在個人獨資企業核定後：

增值稅： 450w/（11 ％ ） X1％=4.45w

個人所得稅450*10％*30％-4.05=9.45w

附加稅： 4.45w*6％=0.267w

個人獨資企業核定徵收的稅負：

4.45 +9.45+ 0.267=14.167w

在納完這14萬的稅額過後剩下的錢就可以自由提取支配，90萬的稅和14萬的稅相比瞬間降低了數倍。

8. 房地產企業稅收籌劃方案設計

稅收籌劃，合理避稅方案→頭像！

針對房地產企業而言，傳統的稅收籌劃集中在土地增值稅上，土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進而降低增值率，以達到少交甚至不交土地增值稅的目的。

土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種：

（1）利用臨界點
從納稅籌劃的角度考慮，企業可選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高於起征點而造成稅負的增加。企業也可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃，避免出現適用更高一級稅率的情況。

（2）收入分散
對於包含裝修和相關設備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。

（3）選擇適當的利息扣除方法
房地產企業貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除，另一種是按稅法規定的房地產開發成本的10%以內扣除。

（4）代收費用並入房價
這些費用一般先由房地產企業收取，後由房地產企業還會因此而有結余。對於代收費用有兩種處理方法，第一種是將代收費用計入房價中向購買方一並收取；第二種是在房價之外單獨收取。

增值稅800*6%=48萬
企業所得稅（800-300）*2.5%=12.5萬
附加稅48*6%=2.88萬
增值稅返還48*41%*50%=9.84萬
企業所得稅返還12.5*20%*50%=1.25萬
稅收總計48-9.84+12.5-1.25+2.88=52.29萬。
節稅高達70%，綜合稅負6.5%

另外，注冊個人獨資將業務分包，以業務的形式將利潤轉入個人獨資企業中，個人獨資的個人經營所得稅按照行業利潤率的10%套五級累進稅率計算，個人經營所得稅在0.5%-2.1%之間，算是增值稅、個人經營所得稅和附加稅綜合稅負3%左右。

如果這家公司運用稅收窪地的個人獨資方式，節稅比例非常可觀

例如：

該企業可以在園區成立個人獨資企業，某某設計中心(**設計部)
以小規模利潤 500 萬開票舉例
· 增值稅:500/1.01*1%=4.95 萬
· 附加稅:4.95*12%/2=0.3萬
· 所得稅:500/1.01*30%*10%-6.55=8.3萬
· 總額:4.95+0.3+8.3=13.55萬,

節稅比例高達90%以上！