房地產營銷團購方案

① 如何制定房地產銷售策劃方案

1、房地產銷售方案營銷宗旨：
一般企業可以注重這樣幾方面：
*以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品准確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。
*以產品主要消費群體為產品的營銷重點。
*建立起點廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區域等。
2、房地產銷售方案產品策略：通過前面產品市場機會與問題分析，提出合理的產品策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）產品定位。產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產品迅速啟動市場。
2）產品質量功能方案。產品質量就是產品的市場生命。企業對產品應有完善的質量保證體系。
3）產品品牌。要形成一定知名度，、美譽度，樹立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創牌意識。
4）產品包裝。包裝作為產品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿意的包裝策略。
5）產品服務。策劃中要注意產品服務方式、服務質量的改善和提高。
3、房地產銷售方案價格策略。這里只強調幾個普遍性原則：
*拉大批零差價，調動批發商、中間商積極性。
*給予適當數量折扣，鼓勵多購。
*房地產銷售方案範文 以成本為基礎，以同類產品價格為參考。使產品價格更具競爭力。若企業以產品價格為營銷優勢的則更應注重價格策略的制訂。
4、房地產銷售方案銷售渠道。產品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵中間商、代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。
5、房地產銷售方案廣告宣傳。
1）房地產銷售方案原則：
①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產品形象，同時注重樹立公司形象。
②長期化：廣告宣傳商品個性不宜變來變去，變多功能了，消費者會不認識商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時段上應推出一致的廣告宣傳。
③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
④不定期的配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行，如重大節假日，公司有紀念意義的活動等。
2）房地產銷售方案範文 房地產銷售方案實施步驟可按以下方式進行：
①策劃期內前期推出產品形象廣告。
②銷後適時推出誠征代理商廣告。
③節假日、重大活動前推出促銷廣告。
④把握時機進行公關活動，接觸消費者。
⑤積極利用新聞媒介，善於創造利用新聞事件提高企業產品知名度。6、具體行動方案。
根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密，操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。
六）房地產銷售方案策劃各項費用預算。
這一部分記載的是整個營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用、階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不再詳談，企業可憑借經驗，具體分析制定。
七）房地產銷售方案調整。
這一部分是作為策劃方案的補充部分。在方案執行中都可能出現與現實情況不相適應的地方，因此方案貫徹必須隨時根據市場的反饋及時對方案進行調整。
營銷策劃書的編制一般由以上幾項內容構成。企業產品不同，營銷目標不同則所側重的各項內容在編制上也可有詳略取捨。

② 房地產微信營銷策劃方案怎麼做

微信營銷的本質是移動互聯網營銷，當智能手機已經變成生活中不可或缺的工具時，用戶的大部分時
間被手機所佔據時，那麼你的營銷戰場必須要轉移到手機上來，因為，用戶在哪裡，你的廣告就應該在哪裡。
由於政府的不斷調控和購房者的觀望情緒，使得房產銷售難度增加不少，如何採用有效的營銷手段，盡快脫盤銷售，也成為房產企業的重要任務。微信公眾平台的出現，恰好提供了一個這樣的平台。雖然微信營銷不是促成交易的主要因素，但是，在廣告宣傳、品牌營銷、用戶積累方面所起的作用不可小覷。
一、 微信營銷的基礎
1.用戶基礎
微信作為5億手機用戶使用的通信工具，高頻次的使用率，以及微信更多功能的升級，使得微信已經成為互聯網的超級入口。所以，商家欲在網路營銷上有所突破，
微信營銷將是商家的必爭之地。
2.功能基礎
微信公眾號是微信的一個功能模塊，房產企業
通過建立自己的微信公眾號，可以建立一整套
完整的微信營銷系統，從而真正實現網路營銷。
二、微信公眾號主要作用
目前的微信營銷主要是以微信公眾號為中心，主要特點有：
1. 微信二維碼掃描或搜索微信號，一鍵關注獲取用戶
2.永久聚攏用戶，並可以對用戶進行精細化分類管理，
簡約的用戶關系管理系統
3.房產企業形象展示，樓盤展示，是其他廣告形式的外
延拓展，用戶信息收集、售後服務、溝通新渠道
4.自身產品、服務等促銷信息，以多媒體形式一鍵
群發，直達用戶手機端，促進銷售
5.免費群發，節省巨額簡訊費用
6.多種形式互動營銷工具，增加營銷的趣味性，
用戶粘性，提升品牌影響力
7.內置多種功能插件，查詢天氣，快遞等，還
有各種小游戲，活躍用戶
三、3G網站
1.通過微信的高級介面功能，可以輕松對接微信公眾
平台，建立屬於自己的品牌網站系統
2.地產商通過建立樓盤展示系統，用戶可詳盡瀏覽，
炫酷的網頁設計，大大提升用戶體驗和品牌形象
3.在進行其他形式的廣告宣傳時，用戶關注微信公眾
號後，可以通過3G網站獲得更多相關信息，進而
提升廣告效果
四、在線預約看房
在線預約用戶通過微信直接填寫預訂信息，開發商可即時收到簡訊或郵件提醒，用戶看房要求一目瞭然，免去了頻繁溝通的麻煩，提高工作效率。
五、互動營銷工具
優惠券、抽獎、刮刮卡、團購、報名、
投票、留言板等企業獨立的互動營銷
系統，促進消費者與地產商的互動交流，
提升營銷的趣味性，並促進消費者分
享，形成發散傳播，促進銷售

③ 房地產營銷方案有哪些

第1式：【企業營銷】除了企業品牌導入、推廣外，開發商往往會將知名合作夥伴一並納入到推廣體系下，成為項目的一個賣點，主要體現的是開發商企業本身和合作夥伴的實力，以此來作為營銷推廣的賣點。

第2式：【區位營銷】項目所處區位在當地市場具有一定優勢，占據一定地理、社會、經濟等優越條件，因此以項目區位作為主要賣點進行宣傳推廣

第3式：【網路營銷】網路是21世紀盛行的一種新媒體，房地產營銷推廣過程中對於網路的運用已經到了多元化的地步，從電子樓書到QQ群、網路游戲、博客、微信、小視頻等，通過不同方式向消費者傳達項目信息，並吸引消費者主動參與到開發商所組織的游戲等活動中。

第9式：【形象代言人】樓盤形象代言人多用明星、名人的明星效應吸引市場眼球，吸引消費者關注和購買代言項目。

第10式：【樓書】樓書是項目推廣必不可少的宣傳資料，隨著市場的發展，樓書的形式從傳統的文本開始向多樣化發展，從內容到形式都產生了多種變化，包括電子樓書、媒體樓書、多媒體樓書、學術樓書、MOOK、筆記本樓書等。

④ 如何做好團購銷售

我們做銷售的，都希望能多跟客戶簽單，而團購簽單是最讓人興奮不已的，我們做銷售的，都希望能多跟客戶簽單，而團購簽單是最讓人興奮不已的，那麼我們應該怎樣做才能讓客戶進行團購消費了。
「團購銷售」存在著幾大利好，具體如下：
一、對一定數量的消費者進行集中銷售與推介，個體客戶的單位銷售分攤成本較自然社會形態的銷售運作降低了；這種單位客戶的銷售成本分攤的降低是顯而易見的，具體銷售行為的主體成本分攤項目為場位費用、人工費用、物力投入、物流費用等。
由於「團購銷售」的客群集中與規模化特點，資源利用的針對面由通常意義的隨機單指向性銷售轉向多指向性銷售，成本也實現向更多的客戶身上的分配，每一客戶的銷售成本分攤則大幅度降低。
二、對客戶的集成，使得即時的銷售針對具備了相應的規模優勢，從而使得進行銷售資源的強勢配置成為可能；當我們面向一個客戶進行銷售的時候，理想層面，我們企望能夠把最大的資源與力量用上，以便能達成銷售。但考慮到我們從單一客戶身上可能獲得的收益的限制，致使我們根本無法進行強勢的資源整合，否則就得不償失了。
而當我們面向一個規模化的群體，我們的銷售行為就可能會帶來規模化的效益，就有條件整合強勢資源進產品進行銷售推介。
比如，在一般性的銷售店，我們頂多會安排一個培訓過的專業銷售員來推介我們的產品，無論產品的技術含量多高，也不過如此；反之，在一個客戶集群的銷售會議上，我們就可以邀請專家及公司的高管來對產品做更為專業的銷售推介。
面對一個單獨的客戶時，我們會給予基本的口頭介紹、發送基本的宣介資料、以至於對某些產品條件要求不高的，還可以採用體驗式營銷的方式，但一定是最基本的銷售資源的整合；但對於一個「客戶集群」，我們將會給予實物的使用演示、更全面的介紹資料、更科技化的宣介方式、更多的人力配合、更高條件的體驗，甚至還有一些公關方面的客戶回饋安排，將依據「客戶集群」的規模情況做最在限度的資源整合與調配。
因為更好更多的資源配置，自然會實現更好的單位客戶的銷售效果。
三、團購銷售，由於銷售服務實現了規模化，令具體的銷售工作也更為方便。團購銷售時，由於客群在一定時間集中在一個場位，可以充分實現銷售基本面工作的規模化，在規模化的同時，工作的指向也十分明確。
其中包括宣介工作、物流配合、銷售服務、客情收集等都具備了規模化及指向明確的特點，工作方便性也就充分體現出來了。
比如：銷售服務可以對「集群客戶」進行集中服務，物流配合可以進行集中產品物流供應，客情收集也避免了針對單一客戶的逐一進行的格局。
如此以來，很大程度地減輕了工作量，令工作更方便與高效。
四、團購銷售，令我們可以有效的把被動性銷售轉變為主動性銷售，更好地實現專業推介。
對單一客戶，除非單位產品是屬於高售價的高收益的特種產品，如一架飛機或一棟大廈等，否則，有如一般民用品，企業難以對單一客戶的針對性銷售投入過多成本，這是一種投入產出比在銷售中分配到單位客戶上的必然結果。
因為投入而帶來相應的資源限制與工作限制，所以針對單一客戶的銷售，無論採取何種銷售模式，無店鋪式直銷也好，店鋪式銷售也好，往往很難實現主動性銷售與專業性銷售的充分結合；一是主動式銷售，在店鋪式銷售中，其實我們是處於一種被動等待客人的狀態，因為終端量的巨大，商超自助式銷售模式的發展，至使銷售越來越走向展示型銷售，致使，企業只能在有限的終端店中選擇幾家進行被動分銷形態中的主動式促銷，這已經是較主動的行為了，相當大一部分企業把產品往貨架上一放即萬事大吉。
在直銷行為中，主動式營銷還是其銷售的核心所在，但尚不是主流的銷售形態，而且許多的直銷企業的直銷文化中或多或少的對主動行銷行為的影響有些偏激，尚未有能照應了客戶購買心態的良性模式，結果把主動營銷變成「強推營銷」。
二是專業型銷售，要實現銷售的專業性，離不開專業的人員、專業的配置、與專業的服務，但是對於低值民用品而言，面向單一客戶，或者我們稱之為散客的銷售是很難建立在真正專業的基礎上的。
因為我們不太可以安排真正的專家或產品工程師駐店銷售或直銷，我們不太可能針對每位散客投入過多來實現專業推介，我們對於散客也很難提供專業到位的點式服務。
五、此外，由於消費中的跟進與集群等社會心態與行為，團購銷售能更好的激發客戶的購買慾望，樹立更強的客戶消費信心，產生一種相互帶動的「趨眾」消費的「場」效應。
當一個散客進行商品購買時，他是處在一種無助的狀態。而角色的定位差異，也會使得他對銷售方存在戒心，另外因為客戶本身的不專業性，也使得他無從判斷具有競爭特徵的商品中哪種更好，更適合自己。所以在面對散客的銷售時，客戶很容易猶豫不決，心存顧慮。
但因為身份的相同，客戶購買時很大程度上會比照或聽取其他客戶的意見，這在銷售中我們稱之為「趨眾」及「口碑」效應等。
我們在購物時，經常會發現一個貨品或一個店鋪生意很好，客戶眾多，另外的則生意冷清，我們不否認經營與產品本身的因素將構成購買的長遠影響，但許多時候，客戶其實是相當盲目的，是因為隨眾選擇，而導致經營場位或產品銷售的忽冷忽熱，此時銷售的好壞並不關產品或銷售的問題。
這也是銷售策略中，「托」一直被當成銷售中的一個經久不衰的「法寶」的原因所在。
在「團購銷售」中，本身即通過「客戶集群」把客戶有效地聚集在一起，從而令所有在場的客戶都失去了「無助」感。形成了一種相互呼應，相互參照的「集群」購買心態，這是一種強大的「場」的效應。
在「團購銷售」中，如果能有機把握客戶心態，構建良性的「場」效應，必定能推動客戶的熱情購買，從而達成集成銷售的效果。
六、而且，良好的「團購銷售」本身又是一個「產品調查研究平台」，可以很好地利用客戶集群來對產品進行客戶滿意度、產品意見及建議的調查，特別適合產品試銷時的市場驗證。
對於「團購銷售」這一模式而言，它不僅是一個「集群銷售平台」，也是一個「客情調研平台」。
企業要想做好營銷，必定在對客群的購買與消費需求及行為、心態等要有個充分的了解；必定要對產品不斷結合客群意見進行改進完善；也必定要在營銷運作中不斷徵求客群意見令營銷更科學更有針對性。
而要做到這些，對客戶的直面調查研究將是最有效的方式，可以更准確在把握客戶的消費脈搏，從而令企業經營更貼近消費者。
但如何進行調查研究往往是企業頭痛的事情，其實跟進營銷運作的動態市場信息把握也許最少投入，最有針對性，也是最有效的方式。
對於散客而言，在調研時一方面由於客戶的分散要逐一進行，另一方面由於客戶「無助」時的戒心及調查方式所帶來的時間限制，也使得客戶即缺乏參與的熱情，對產品有時往往並不了解，又難以給出真正懇切的意見與深思熟慮的建議。
而「客戶集群」調查卻迴避了以上問題，一是客戶集中，調查十分方便，二是客戶群群效應，令得客戶更容易激起「表現」欲，時間方面也更為充裕，客戶還可以通過產品的專業推介及相互的交流來深化對產品的認知，並提出更具建設性的意見。
那麼「團購銷售」通常表現為哪些方式呢，這些方式又各有何優缺點呢？按常規的分類方法，主要以採取何種方式進行「客戶集群」來進行分類，如下：
方式一：會議式營銷
這種營銷方式的基本特徵是設定一個令客群感興趣的會議主題，以此聚集客群，從而在會議主題下進行產品銷售。
比如，由一家呼叫中心召開的「客戶服務研討會」，通過突出與呼叫業務外包相關聯的「客戶服務」主題吸引並邀約相關企業參加，在進行客戶服務工作研討時，很自然地導入「客服外包」的呼叫業務，從而令客戶接受並購買相關服務
再比如，由酒店用品供應商召集的「酒店用品科學采購交流會」，以此集成酒店采購主管，實行客戶集成，並在主題交流會的基礎上，將企業的產品進行「客戶集成推介」，從而實現銷售。
這種方式適合面向關注產品或服務專業層面的客戶，特別是企業客戶。這種方式的優點是可以利用主題會議，對產品或服務做專業說明，使得客戶對此類產品與服務有著深入認知，從而強化銷售。
方式二：活動式營銷
這種營銷方式的基本特徵，是通過舉辦活動的來吸引客戶，進行「客戶集群」，這類活動主要是娛樂性的，令客戶在輕松愉悅中進行產品或服務的購買。
這種娛樂活動可以有很多種形態，比如，我們常見的街邊或大賣場位的戶外促銷活動，通過歌舞表演吸引人們聚集，從而導入產品促銷。
再比如，一家做學生畫板的企業，面向中小學生舉力的「學生繪畫比賽」，從而把學生與家長吸引過來，實現結合活動的畫板產品「客戶集群銷售」。
這種活動式營銷，首先必須對客戶的活動及娛樂喜好進行調研分析，要使得活動對相應客群有「集群」吸引力；再者，活動必須盡可能地與有待銷售的產品與服務能良好的聯系，實現產品銷售的「寓銷與樂」。
比如，如果你要賣跑鞋，舉辦一次長短跑活動是有效的，但你如果舉力一場音樂會，則沒有多少必要；而你的客群是年輕時尚一族時，你可以搞一次街舞活動，但如果客群是老年人，就有些荒唐可笑了。
這種方式適用民用品市場銷的「客戶集群銷售」，特別適合一些偏於感性訴求的產品銷售，不需要人們對產品層面有太多了解，集群後以娛樂的氛圍再加客戶集群的「場」效應，來突破客群心理防線，達成銷售目的，也是符合客戶「輕松購物」心理趨向的。
方式三：培訓式營銷
這種銷售方式的基本特徵，就是通過培訓來強化客戶對產品、對品牌的認知，從而一方面實現「客戶集群」，另一方面激發客戶購買欲，可以說是一種「雙效營銷」行為。
這種銷售方式往往集中了體驗式營銷、活動式營銷及會議式營銷的諸多特點，主體是在客戶邀約集群後，結合產品及品牌本身產品的小范圍的專業解說、使用培訓、競爭對比講解演示、以及提供現場銷售服務等，從而令銷售實現了真正的專業化。
這種模式在一些大型的直銷企業做的十分出色，如安利公司的直銷運作，其在客戶銷售中雖然有一些散客的推介行為，但往往最終還是由直銷員將客戶引導到其銷售聚會或培訓場位，以培訓、聽課的形式向客戶灌輸產品的優勢概念，並通過許多人的現身說法來詮釋產品，從而激發起客戶的購買欲。此種銷售模式可以說成了安利直銷模式中的核心方式。
這種方式操作好的話，具備相當強的銷售推動力度，令客戶很容易會從理性及感性雙層面接受產品，並最終實現購買。但其存在的缺點，就是因為是直接與產品銷售掛鉤，往往會導致客戶在被邀約時產生戒心而拒絕，這就需要具備一定的客戶邀約技巧了。
方式四：限制式營銷
這種方式是指通過一定的利益機制的誘導，把客戶限制在某時某地進行產品的購買，從而實現集群效應。
比如，房地產銷售中常採用的「派籌」，先不進行銷售，只對客戶登記「派籌」，然後在界定明確的時間地點進行「抽籌」，結合巨大的優惠或讓利，從而令客戶購買行為被集中限制在一個時間一個地點，於是很好地把客群集成起來。
再比如，大中超市經常搞的優惠活動，提前通過廣告宣傳通告某月某日某超市前幾名銷費者將獲得何種贈品，或何種讓利等，從而在當時把客戶集群起來，形成排隊待購的「團購銷售」局面，制定旺市旺銷氛圍。
這種銷售方式基於人們的趨利心態，會有很好的集群效應，但由於是以商家巨大的利益做為代價換取的，人們前往是為了通過某種競爭爭取利益，不是基於一種正常的購買心態，所以會存在許多的問題。一是客群有時不一定是產品或服務的准確針對客群；二是沒有在競爭規則中獲益的客戶大多當時不會購買；三是未受益的客戶心理上反而會產生失落而導致事後的消費抵觸；四是安排不好會造成場面的混亂，產生惡劣影響；五是商家在這種銷售模式中往往只聚集了人氣，而沒產生相應收益。
所以這種銷售方式的適用面，往往在產品開售，店面開張時用來製造旺場效應，令「開張」更火爆，有時也用來改變冷清的經營局面，制定人氣效應。
方式五：展會式營銷
各類展會也是「團購銷售」的形式之一。展會其實具有雙集成特點，一是產品集成，二是客戶集成。其中產品集成是客戶集成的引力點。
展會按客戶層級也分為兩類，一類是主體面向經銷商的招商型展會，另一類是面向直接客群的展售型展會。
但展會式集成銷售具備一定的集成特點，但由於眾多商家的一起參與，場地的擴展等使得集成又具有一定的游動性。
所以在展會時一方面通過強化自身的形象來實現大場位中的小場位集成，另一方面也可以利用展會的大場位客戶集成特點設定主題進行小集成，如在展會中設主題招商會、二次邀約進行活動或會議集成銷售等，都是事半功倍的方式。
方式六：會員式營銷
前面提到了許多種「團購銷售」方式，是面向一種普遍的客戶形態，而現在營銷運作中所倡導的建立「老客戶」群體的概念，在集群銷售中一樣很好地體現出來。
這就是會員式營銷，其中的客戶概念是已經購買消費了企業的產品，而且還達到一定的額度標准，或者是已經具備了某一產品品牌忠誠度的客戶，對於這類客戶，可以設定為重復消費並具相當品牌忠誠的客群，於是採取會員制的形式把他們界定出來。
面向這類客群的集成銷售其實已突破了一般的銷售概念，其中包括了產品的重復銷售、品牌的建設及忠誠度提升、對老客戶的充分關照以穩定客群關系等。
比如，中國移動的全球通VIP會員俱樂部，就是典型的會員制集成營銷模式，會經常邀請會員參加相應的新產品上市推介活動，其於關照大客戶的利益反饋活動等。
當然，「團購銷售」還有著許多的不同的表現形態，最重要的是企業能夠結合自身的情況、緊扣客戶的消費需求及購買行為，以營銷整體策略運作為核心，通過有效的「團購銷售」與其他營銷行為有機融合，從而實現市場突破，創造輝煌業績。
方式七：招商式營銷
這種方式的特點是客戶方向為經銷商，並非直接客群，集成模式是以授讓經銷權進行客戶集成。主要用在企業產品渠道建設運作中。
比如，某新產品上市時，按既定的渠道設計規劃及相應的招商政策進行面向針對性的經銷商進行宣介，進行經銷商或代理商的招商運作，為實現相應的集群運作，召開新產品上市招商會，即是一種面向渠道的典型的「團購銷售」模式。
這種模式在運作中一方面只適合渠道建設，另一方面針對不同的企業及渠道特點也要因企制宜，因地制宜，否則可能勞民傷財，無功而返。

⑤ 房地產團購如何操作

你可以去騰訊的看房團啊、好屋中國這類比較知名的房產信息網站，上面都會有房產信息供你參考的！
希望對你能有所幫助。

⑥ 房地產團購方案

樓主，不方便提供具體的東西，我就隨便說說：
1、把產品做好，做工精細，看起來就覺得有檔次，這個做不好，那什麼都不要說了；
2、其他的銷售渠道,可以到新開發的小區，還有網路團購；
3、搞清楚自己主要做個細分市場，以長虹的實力目前在高端市場肯定競爭不過方太等品牌，針對自己細分市場客戶群採取針對性的促銷措施；
4、可以與長虹彩電等顧客已經耳熟能詳的產品聯合促銷，利用大電來帶動小電的成長；
5、有步驟地深入二、三級市場，建立自有的渠道，相信能取得好成績，可以找經銷商或者加盟專賣店；

⑦ 房地產營銷策劃方案怎樣做

給你一個我們自己用的作業指引

營銷策劃作業規范化流程指引

◎ 銷售周期劃分及策略
准備期： 項目立項啟動至項目預售開始之前
★ 項目入市的形象導入，認知度從無到有。
宣傳策略：以項目形象宣傳為主，內容包括項目總體介紹、區位及定位發展；媒體以電視、戶外、工地圍擋、售樓處等面向全體市場的媒介宣傳，輔以樓書和銷售單頁。
需要《營銷策劃方案評審單》 、《設計任務溝通單》（見銷售前期管理流程、作業指引）
售樓處啟用。

蓄客期 ：項目開始接受市場客戶問詢及登記至開盤之前，一般在預售證取得為啟動節點。
宣傳策略：項目總體賣點歸納，樣板間開放，首期入市產品介紹。此期間仍以項目總體賣點宣傳為主，通過直投、售樓處接待客戶、銷售單頁。
銷售策略：重點通過蓄客，對來訪來電客戶需求進行統計，在前期市場調查的基礎上具體到本項目客戶的產品需求情況，競爭對手入市周期與產品特點。為下階段推出產品、定價提供決策依據。
需要根據《價格審批流程》完成首期入市產品定價及銷控；銷售團隊接待客戶說辭需以項目銷控表及《銷售手冊》為准。銷售經理在例會上組織置業顧問分析《客戶來訪登記》中記錄的情況，將結果上報。在開盤前做銷控表及價格表。
預定房源客戶需繳納部分誠意金或定金，簽署認購協議，登記客戶信息。認購協議應包含房源信息、附屬房產信息、誠意金、選房成功與否後續雙方權責等內容。

開盤 ：公開發售房源、簽約
開盤不是必須的銷售階段，其目的是促銷和項目宣傳。如果常規銷售已經解決大部分銷售目標的情況下，開盤僅僅是形式，其簽約、收取房款的內容均可以在日常銷售中完成。
開盤工作內容：客戶選房及附屬物、簽約及付款（付款時間也可以另行）、現場宣傳推廣活動。
開盤是對銷售方案的執行，本身就是銷售節點的手段之一，不包含策略，重在執行流程。

持續銷售期 ：包含強銷期至常規銷售階段
在有前期市場宣傳推廣及客戶積累情況下對現有房源自然銷售。
宣傳策略：延續原有宣傳，注意由於產品在建設中，未見全貌因此對項目整體優勢及規劃、景觀等內容需要持續宣傳；同時對項目在售產品具體如戶型、配套以及促銷策略直接傳遞。上述兩者交替或者伴隨出現。
銷售策略：針對現有產品組合，按照銷售目標向客戶推薦，隨著可售房源減少，產品組合有限，需要增加銷售說辭及針對性促銷。同時不斷累積新客戶，注重客戶關系維護，注意現有促銷策略與下一步推出產品入市策略銜接和避免沖突。
銷售價格制定和優惠價格促銷均需根據《價格審批流程》，並妥善填寫審批表格報批及備案。
銷售經理通過例會制度來實時總結銷售的市場機會及抗性，幫助置業顧問即使解決問題。對累積的客戶日常管理，對處於看房、預定、簽約、付款及按揭辦理、已購房等不同階段的潛在客戶、准客戶、老客戶實時統計反饋。

尾盤期 ：項目銷售完成90%左右
銷售策略：充分利用項目已有知名度及客戶關系營銷，針對剩餘房源分析並針對性的做出促銷政策。控制銷售及宣傳預算，對項目總體營銷目標、預算評估。除必備崗位外，撤出其他銷售人員。根據《銷售過程管理流程》剩餘銷售任務轉物業公司，配置一名客服專員。
價格優惠促銷應按照《價格審批流程》中作業指引進行。

◎ 銷控目標與定價
銷控與銷售目標分解
銷控與定價策略
★ 銷控執行
銷控作用：通過對項目房源及附屬物的銷售控制，實現銷售速率、價格、產品組合的最優結果，贏得市場和客戶。
目標：
1、現有房源的最優組合，根據戶型、面積、位置、單價等差異搭配同期推出。
2、優質房源分期入市，促進全部房源的客戶關注度，同時有利於價格調整。
銷控表需隨銷售方案同時報批，分期推出房源時銷控變動或特殊房源銷控採用同樣報批流程。

◎ 項目定位依據
要素 內容 權重分
區域宏觀經濟 經濟發展階段與居民對住宅的需求直接相關，評估地區經濟及人均可支配收入，了解市場屬於初期、緩慢發展、擴張期等。項目不超越所在地環境 30%

項目目標 對項目銷售目標、形象目標左右項目定位。定位需與銷售速度、利潤指標掛鉤。面向高端市場、中低端市場等細分。 30%
潛在客群 客戶需求偏好存在區域差異，群體差異。定位要針對客群期望並引導該期望落實為具體形象 10%
項目產品組合 產品本身塑造和區別客戶群，項目中不同產品可以差異定位，但需要有至少一類產品能主要代表項目，那麼主要的項目定位宣傳圍繞代表產品開展。 20%
競爭環境 與競爭對手差異化或者借力跟隨，都是為了強化項目形象，與客戶群心裡感受匹配。 10%
項目定位為定性指標，非價格等定量指標，並沒有組合式權重計算方法，這里的權重分指標僅提供重要性參考。
◎ 宣傳推廣及文案設計概要
★ 設計稿、文案稿件，均需使用《設計任務書》來明確變更、確認內容、討論結果、需要廣告供應商項目負責人、設計任務發出方負責人簽字確認。具體宣傳包裝任務如廣告製作、安裝、發布、活動布置等內容需使用《任務溝通函》並由上述雙方負責人簽字確認。
文案：
1、主廣告語確認：由品牌管理中心與廣告供應方溝通，提出部分廣告語選擇，出發點是項目定位。經各中心及項目公司多方溝通後確認。
2、其他廣告語、軟性宣傳文字：通過賣點提煉、客戶群接受度分析，項目營銷團隊對綜合宣傳各類廣告語提出意見，由廣告供應商提供文案稿，經審核修改後備案。
3、文案定稿後需培訓全體銷售人員，對宣傳內容熟悉並針對促銷廣告語做好解釋的統一說辭。每期銷售政策培訓應與宣傳內容相符。
設計稿：
1、 設計稿內容審核需考慮如下因素：表現內容與項目主體定位是否一致、基本美感、突出內容及其他傳遞內容是否清晰、詳略得當，形式或尺寸是否利於發布、投放或客戶接納使用。系列設計稿應統一初稿，統一討論，確定簽好內容銜接一致、風格統一或針對性明確。
2、 所有設計稿均需隨《設計任務書》留印刷稿、小樣備案。
廣告製作、發布：
1、製作、發布方均為有資質完成該任務的供應商，在發布前項目營銷負責人應對供應商資質審核。
2、廣告印刷製作等每期《任務溝通函》備案，考慮廣告製作單位成本受原材料價格等因素，用以適時核查每期製作費用波動。
3、廣告發布安裝需根據項目所在地工商、城管及可能有管轄權的政府部門提前報備報批，一般應提前15~30天進行。與廣告位擁有方簽署協議。如果該項報批手續由廣告發布商負責，應及時跟進督促，了解所有報批手續進展並留檔。

⑧ 房地產銷售策劃方案

第一節：銷售策劃概述
銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎麼走，如何宣傳造勢等
第二節：銷售策劃與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在於項目策劃是「綱」，銷售策劃則是「目」，「綱」舉才能「目」張。
一：項目策劃所包涵內容：
（一）市場調查
項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議
（二）目標客戶分析
經濟背景：經濟實力/行業特徵/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
（四）入市時機、入市姿態
（五）廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
（六）媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
（七）推廣費用
現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放
二：銷售策劃所包涵內容：
（一）銷售現場准備
（二）銷售代表培訓
（三）銷售現場管理
（四）房號銷控管理
（四）銷售階段總結
（五）銷售廣告評估
（六）客戶跟進服務
（七）階段性營銷方案調整
第三節：銷售策劃的內容及步驟
一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。
二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂「知己知彼、百戰不殆」。
三：項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。
四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：
（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略：
（一）項目入市時機選擇
理想的入市時機：我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。
根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：
1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；
2、你已經知道目標客戶是哪些人；
3、你知道你的價格適合的目標客戶；
4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；
5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；
6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；
7、已制定出具競爭力的入市價格策略；
8、制定合理的銷控表；
9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案;
10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃；
11、盡力完善現場氛圍；
12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；
13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！
（三）銷售部署
房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防範銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃的原則
一：創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則
整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在於：智能互補、利益共享、風險共擔。
三：系統原則
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。
四：可操作性原則
銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節：檢驗銷售策劃的成果
隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的准確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在於：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。

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