商鋪的推廣方案

1. 店面經營方案

直營管理來方案
在清晰自公司經營方針及部門年度規劃之後，將以下六個方面作為管理重點：
1：人員管理；
n部門人事架構梳理；
n部門各崗位職責、工作流程制定落實；
n部門各崗位培訓及提升工作；
n部門內部梯隊建設既員工職業規劃；
n日常工作監督跟進：日、周、月、季度、半年度、年度工作計劃及總結制度；
n團隊建設及激勵機制的完善；
2：貨品管理；
n貨品組合：針對不同店鋪的貨品結構定位；
n貨品控制：針對不同店鋪在貨品上的配、調、補、庫存把控；
n貨品銷售：針對不同店鋪根據季節、天氣及銷存情況進行銷售策略的制定及推廣；
3：目標管理；
n銷售目標的制定及細分；
n銷售目標的跟進及達成；
n銷售目標的考核及評估；
4：形象管理（針對門店）；
n員工形象：包括人員著裝、言行、專業等；
n門店形象：包括門店裝修、陳列、布局等；
n品牌形象：包括品牌知名度、產品品質、服務理念、促銷方案等；
5：成本管理；
n部門運營成本預算的制定及審核；
n運營中各項成本的控制；
n部門利潤核算及考核制度的實施；
n部門現金流計劃及監控；
6：客戶管理；
n直營店VIP客戶管理；
n單店加盟客戶管理；
請採納答案，支持我一下。

2. 如何做一手商鋪的營銷方案

第一 對商鋪進行市場定位 綜合分析商鋪的周邊環境、未來增值的空間等自身優專勢 並且還要調屬查整個區域的商鋪價位等市場環境
第二 提煉 總結話術 用15秒 20個字以內 表達出商鋪的優勢
第三 根據第一步分析 進行客戶細分 分出你的目標客戶群 意向客戶群 重點客戶群
第四 你們公司肯定有宣傳單頁 帶著宣傳單頁及名片 根據第三點所分出的客戶群 進行掃街 一定別怕苦別怕累 自己跑出來的 才是真正的一手客戶資料。
第五 通過第四部 獲得的客戶信息 進行每周1-2次電話或者簡訊的空中轟炸
第六 通過空中轟炸 篩選出的意向客戶要進行每周一次的客戶拜訪 記住必須登門拜訪 面談才能真正的看出對方是否是真正的意向客戶
第七 臨門一腳 海陸空立體轟炸 電話 面談綜合進行實質性談判
第八 實在搞不定 就請你的主管或者部門經理 出面 一起去搞意向客戶
加油 兄弟我 就是這么一步步打拚出來的 貴在堅持 咬牙

3. 網店怎麼做推廣

要想做好網店推廣並不易，終究並不是唯有你一家店鋪在做推廣，因此這就需要注重推廣方法了：
1、推廣前你需要打好網店基本技能
不必認為商品題目及寶貝詳情提升、店鋪室內裝修等層面與網店推廣不沾邊，這種可全是店鋪的基本技能，忽視了這種總是給你的推廣效果受到非常大影響。因此別著急著為店鋪做推廣，做好店鋪室內裝修和商品提升，不必忘記了多去逛一逛同行業的店鋪，剖析一下數據信息，這種都一切正常了你也就能夠 下手提前准備推廣了。
2、最合適自身的推廣方法便是最有效的
實際上在網上的網店推廣方式 並沒有最合適自身的，由於各家店鋪的本身狀況也不同樣，推廣方法還要擇人而定，那樣才可以獲得到要想的實際效果。比如你較為善於創作，那麼毫無疑問就不可以錯過了微淘了，用自身的語言將感受等共享出去，不必過多的宣傳策劃自身的商品，那樣的可以給自己吸引住到大量的粉絲;假如對這種不善於，那麼就可以找淘寶達人協作推廣，產生更強的推廣效果。
3、做網店推廣一定要堅持不懈
沒有哪一個商家可以一開始就把推廣做得繪聲繪色，由於推廣是一項必須長期性堅持不懈的工作中。你需要依據不一樣階段的狀況去制訂相對的推廣計劃方案，即便淘寶網店做得繪聲繪色了，推廣仍然是不能少的，終究不論是淘寶網還是店鋪，都必須新生力量的適用。假如一直延用一個推廣戰略方針，實際效果肯定是會逐漸衰落的。
開淘寶店並不是三天兩頭就能取得成功的，你需要的是一顆堅持不懈的心。

4. 誰能幫忙找一份商鋪銷售方案書……

簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經濟的永恆主題

房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。

在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。

市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。

二、房地產公開發售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。

如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。

4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益

銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調....

1．基本動作
（1）接聽電話必須態度和藹，語音親切，語速得當。一般先主動問候「曲蘭庭苑，你好」，而後開始交談。
（2）通常，客戶在電話中會問及價格、地點、面積、格局、進度、貸款等方面的問題，置業顧問應揚長避短，在回答中將產品賣點巧妙地溶入。
（3）在與客戶交談中，設法取得我們想要的資訊：第一要件：客戶的姓名、地址、聯系電話等個人背景情況的資訊。第二要件：客戶能夠接受的價格、面積、格局等對產品具體要求的資訊。其中，與客戶聯系方式的確定最為重要。
（4）最好的做法是，直接約請客戶來現場看房。
（5）馬上將所得資訊記錄在客戶來電表上。
2．注意事項
（1）應事先了解廣告內容，仔細研究和認真應對客戶可能會涉及的問題。
（2） 廣告當天，來電量特別多，時間更顯珍貴，因此接聽電話應以2-3分鍾為限，不宜過長。
（3）電話接聽時，盡量由被動回答轉為主動介紹、主動詢問。
（4）約請客戶應明確具體時間和地點，並且告訴他，你將專程等候。
（5）應將客戶來電信息及時整理歸納，與現場經理充分溝通交流。
（6）接聽電話忌口頭禪。
流程二：迎接客戶
1．基本動作
（1）客戶進門，每一個看見的置業顧問都應主動招呼「歡迎參觀」，提醒其他置業顧問注意。
（2）置業顧問立即上前，熱情接待
（3）幫助客戶收拾雨、放置衣帽等。
（4）通過隨口招呼，區別客戶真偽，了解所來的區域和接受媒體。
2．注意事項
（1）置業顧問應儀表端正，態度親切。
（2）接待客戶或一人，或一主一付，以二人為限，絕對不要超過三人。
（3）若不是真正客戶，也應注意現場整潔和個人儀表，以隨時給客戶良好的印象。
（4）生意不在情誼在，送客戶至大門外。
流程三：介紹產品
1．基本動作
（1）相互介紹，了解客戶的資訊情況。
（2）按照銷售現場已經規劃好的銷售路線，配合燈箱、模型、樣板等銷售道具，自然而又有重點地介紹產品（著重於環境、生活配套、產品機能等的說明。）
2．注意事項
（1）此時側重強調本樓盤的整體優勢點。
（2）將自己的熱忱與誠懇推銷給客戶，努力與其建立相互信任的關系。
（3） 通過交談正確把握客戶的真實需求，並據此迅速制定應對策略。
（4） 當客戶超過一人時，注意區分其中的決策者，把握他們相互間關系。
流程四：購買洽談
1．基本動作
（1）倒茶寒暄，引導客戶在銷售桌前入座。
（2）在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一戶作試探性介紹。
（3）根據客戶所喜歡的單元，在肯定的基礎上，作更詳盡的說明。
（4）針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障礙。
（5）適時製造現場氣氛，強化其購買慾望。
（6）在客戶對產品有70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。

5. 求店鋪推廣方案最好清晰易懂一點。

這里找來十條店鋪的推廣方案，這些方法我都是自己親身體驗過來的。

(1)、導購網推廣(以「一家網」為例)

淘寶上的店鋪，可以免費在「一家網」認領店鋪，也就是說可以申請審核提交店鋪給「一家網」，讓他們收錄在網站上，一旦收錄後就可以發布一些店鋪打折促銷的信息，以便吸引更多的買家來看這個信息，以至於關注你的店鋪，這久主要藉助了他們網站流量大的這個好處。每天都能帶來不少的流量。用好了一定會有好的效果的哦。不過這個方法好想有點門檻，要求賣家信譽度要在兩鑽以上，所以現在即便是沒有兩鑽的也可以了解一下。

(2)SEO(搜索引擎優化)（這點可以跳過，網路屏蔽淘寶）

簡單來說，搜索引擎優化，就是通過修改和添加一些熱門關鍵字或詞來促使搜索引擎在檢索信息的時候最先檢索到你的詞彙，然後使你的排名更加靠前，得到更靠前的寶貝展示機會。包括一些圖片和flash的優化，都可以促使你的店鋪或者寶貝排名靠前。我所做過的就是修改寶貝的標題，把一些我從淘寶上面搜索到的熱門的關鍵詞加入自己的寶貝裡面，當然也要是相對符合實際一點的，不然被淘寶封店了也不知道怎麼回事。

(3)、廣告聯盟廣告(淘寶客、阿里媽媽)

對於廣告聯盟廣告，我接觸過的並不多，我的店鋪推廣只使用了淘寶客，在淘寶客裡面選擇了自己想要推廣的30件商品，在按照自己的寶貝價格和自己能夠承受的程度設置傭金比例，這樣別人就可以從這里選擇他想要幫你推廣的產品，賣出的產品他可以按照傭金比例提成，別人做起來更有動力，你也可以多一些收益，這就像是想要牛耕田就先給它吃草一樣的道理。

(4)、QQ群推廣

這是目前我們能使用的最直接，最快速見效的唯一一種方式，我個人認為QQ群是一個非常直接的推廣工具，在QQ群里你可以通過各種方式達到你的目的，我總結了一下同學們說的和自己聊天得出的各種經驗，大部分人進QQ群裡面都是通過耍霸道、裝可憐、搞曖昧等等幾種比較能聚集話題和人氣的方式，來達到自己想要推廣店鋪的目的。在QQ群裡面和人交流的時候就完全把自己的優勢發揮到最大程度。嘴巴要甜，適當的裝乖，讓大家的注意力基本上按照你的思路走，看準他們說話的語氣，適當的時候就開始私聊，我聊QQ那麼久發現的一個原理就是，和男的聊就只能勸他給女朋友買，或者說叫他幫忙宣傳，和女的聊才能刺激她的消費欲，女人通常抵擋不了廉價的誘惑，而且女人比較沖動情緒化，只要她喜歡上這件商品了，貴她也會買，更何況是給她少了點價的，在心理上她會感覺很舒服。大多數的消費者，在淘寶上買東西，除了買商品以外，也想買服務。另外QQ群的相冊和論壇也是一個非常好的推廣平台，雖然看的人少，但是被刪帖的機會也少。

(5)、郵件推廣

郵件推廣目前為止，我只是用過群郵件發信息，我個人並不是很喜歡郵件推廣的方式，但是我還是會使用，只不過用的機會很少，郵件推廣存在著許多弊端，郵件關注的人並不多，我自己都不會去關注別人發給我的郵件，總是覺得看郵件浪費時間，把自己當成一個被推廣的人，將心比心、換位思考，我也不會接受這種方式，但是也有一些年齡層段的人會使用，所以，它能存活到現在還是有一定的支持者，多一個方法多一條路一個石子激不起漣漪，多來幾個總會有反應。

(6)、軟文推廣

這種推廣方式是我們使用得比較多的，通過文字敘述或者圖片的方式將我們想要推廣的東西嵌入文章和圖片當中，在神不知鬼不覺的情況下讓人接受他，當然這種境界並不是每個人都可以的，這需要長時間的文學積累，首先你寫的東西要有吸引力，要抓住現在人的喜好來編寫你的軟文，盡量在裡面融入聳動的東西，同時還不能讓這些亮點遮住了你自己的主題，兩者之間的度要自己把握好，合理的分配和良好的寫作功底事軟文必不可少的東西，我覺得現在的我都還是需要鍛煉，現在我寫的東西是我的主題被我的引入話題完全遮蓋了，要麼就是只有主要話題，完全沒拐彎，太直接了。(軟文就不列出了，在博客裡面有!)

(7)、論壇推廣

論壇推廣這是一個很有效的方式，論壇是人氣聚集最高的地方，如果在論壇裡面成功的多發帖子，那麼對於推廣店鋪是個不可缺少的小絕技。當然你的帖子肯定是要有吸引力的，內容比較能引起大家共鳴的，大家都感興趣的才行，但是由於大量的人亂發廣告，現在論壇的管理是非常嚴格的，所以帖子一定要很軟很軟才行，而且標題和內容一定要很聳動，很吸引人，讓人看了一眼就想點進去看，這樣才能讓更多的人來關注你的帖子，這其實需要軟文的支持，完全適合軟文分不開的。

(8)、淘寶社區、淘江湖、加幫派

這些也是我們目前使用的比較廣泛的方式，在社區裡面去回帖，回帖的個人信息就會顯示自己的旺旺號，這里就可以點擊進入自己的店鋪，多在裡面留下自己的身影，帖子回得夠震撼，吸引人的眼球，你的店鋪被關注的機會才更高。去淘江湖和幫派裡面多回帖、多參加活動聚集自己的人氣也是一個好方式，另外，今天才發現的一項淘寶農場，可以再裡面增加自己的人氣。我總共加了4、5個幫派，但是總覺得沒有那麼多的時間是回帖，活躍度目前還不高!

(9)加友情鏈接和旺旺群

友情鏈接就沒多大說的意義，現在我們加的友情鏈接多半都是單向的，要找那種雙向的友情鏈接才有用，這就需要自己和一些大的店家去協商，旺旺群是我現在使用的一種方法，收藏人氣的多少會影響到店鋪在淘寶上的排名，加旺旺群，群裡面通常會有許多的活動，例如：拍賣會、收藏會之類的活動，這些對於剛做淘寶的我們來說都是一種機會。

(10) 博客推廣

博客推廣其實很實用，自己的博客怎麼也不會被刪帖，盡管發，但是前提是博客的人氣要高，像我們現在的博客，基本上沒什麼人看，發來效果也不明顯，只不過也算是一種方式。我自己申請了4個博客，在上面發文章之類的，但是效果不好，都沒幾個去看，可能是我的工作做的還不夠，繼續努力!!!加油!!

6. 店鋪營銷需要注意什麼 怎樣做好營銷推廣方案

一直以來，商家朋友都回去參加很多的店鋪營銷活動，在參加活動的同時，大家還需要去制定一定的營銷推廣方案。可能大家對於具體的情況不太了解，下面小編就來為大家介紹一下，希望會為大家帶來一定的幫助。

1、開直通車。

在各方面基礎已經准備得當的時候，也就是我們開始推廣的時候。高客單價產品，就需要我們開直通車了，因為光靠自然搜索是很難做爆款的。在直通車投放方面，要事先充分分析目標人群的購物心理和喜好，做到投其所好。

2、借勢。

大型的大促活動我們一定要跟上，平常店鋪里的店內活動可以不夠多，但到了大型活動中，例如618大促，雙十一等都是客單價產品的福利期。這段時間由於消費者購沖動購物和盲目購物的心理作祟，會更願意購買自己平時喜歡但不捨得購買的產品。因此這段時間的活動機會我們要牢牢把握，就算沒有報名活動，起碼店內活動還是要策劃好的。

3、各大站外平台。

各大站外平台也是推廣產品的方式之一，站外推廣主要的目的是樹立產品品牌，加深客戶對產品的印象，提高產品信譽度。門戶網站的專業板塊、網路知道、網路貼吧以及客戶聚集的社交群，或一些行業特殊的營銷方法，這些站外的推廣對品牌的作用是非常大的。我們要盡可能多的為自己的產品提高曝光率。

一，店鋪裝修 不同的店鋪，不同的產品，同樣會有不同的裝修風格，也就是不能的店鋪模式特色; 建議結合自己的店鋪產品去設置，或是購買店鋪裝修模板或是找免費裝修模板代碼進行更換; 至於是要多久更換，可以根據季節、產品的需要進行更換，給顧客一種時時在變的特色。

二，店鋪活動 很多時候我們可以看到有不少大店，甚至天貓商家店鋪，在平時的活動價格都是非常優惠的但是到了特色的大活動，如雙十一，雙十二時，價格則是變倍增加的現象; 不同的店鋪，可以針對不同季節需要進行設置活動價格，但切記不要在大活動時漲價，表現上店鋪賺了，實際也就是失了民心，不防可以從以下進行考慮設置活動：

1.挑出部分產品進行搶購;

2.幾款定時特價產品;

3.紅包或優惠券同時有，由顧客自己選擇折扣。

三，店鋪服務 這個無非就是客服服務態度，很多時候成交的訂單，不是產品的質量有多高、口碑有多好，而是客服的服務帶來的再次轉化。 不管是個人開店還是商家開店，都建議多注意自己與顧客溝通時的用語，處理退貨退款換貨的語氣，增加顧客的可信度;在顧客要優惠時，建議給予顧客一定的讓利與返現，顧客要的不是便宜而是佔便宜。

四，店鋪產品更新 運營人員在運營店鋪時，或多或少的會有感覺到，當新產品上線時，流量會增加少;一段時間不增加不變化，流量會適當減少或是均衡不變，想要更多的增加成交額是一個難度。 不同的店鋪，產品或服務也會有所不同，可以適當在在半個月或是一個月內進行更新產品或是更新產品標題。

7. 怎麼樣做商鋪的推廣和銷售

首先第一步應該是推廣，有了好的推廣，自然就有了流量，也就有了人氣，才會達到銷售的目的。

如何做好推廣有以下幾點：

1. 分析自己店鋪的類目：先看看店鋪是做哪個類目的；

2. 找准目標客戶群體：需要找明確的客戶群體；

3. 推廣方法的選擇：淘寶店鋪的推廣方法總的來說分為：站內推廣和站外推廣等。

8. 店面營銷方案

看到你的抄問題，給你回復個襲，希望能夠幫助到你，不管你是網路推廣，還是實體店營銷，不管你什麼行業什麼產品，不論你採取什麼樣的營銷手段，所有的有營銷工作都是圍繞兩個問題展開的：
1如何引流
2如何成交
在分析這兩個問題之前你也需要分析4個問題：
1你的客戶是誰
2 你的客戶還是哪些商家的客戶
3分析你的前端：也就是不圖賺錢的產品或者服務。
4分析後端：你的主營產品，也就是真正賺錢的部分。

分析了以上四個問題之後，那麼你把你的前端產品投放到那些和你擁有相同的客戶群體的商家那裡，這樣做的意義是：
1幫助其他商家促成成交
2幫助其他商家回饋客戶
3幫助其他商家維護客戶
4幫助其他商家提升競爭力
5和其他商家共同鎖定這一群客戶
6最終目的是為你的公司或者企業引流，把你的前端拿去投放吸引客流來成交你的後端，這樣一來你就有源源不斷的客流。當你有大量的客流的時候，你就有更多成交的機會。

網路一下 恆衡橫文化 還有更多的方法和具體步驟
希望對你有幫助，謝謝