房地產項目全程策劃方案設計

1. 我給一個房地產項目做了一套整體的策劃方案和設計方案，我應該收多少錢

收多少錢來應該在前自期商談合作的時候就談好了，至少你在之前你得根據項目投資規模和對方的要求難度來報價給對方，對方接受你的報價後你才會開始工作，另外你的設計方案是什麼樣的方案，是項目開發概念設計還是建築設計？不管怎麼樣都不應該是做好了以後還不知道應該收多少錢呀。

2. 房地產項目全程策劃

深圳萬科地產項目全程策劃流程
一、市場調研：
1、前言：本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；
2、市場分析：
（1） 當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）
（2） 區域市場分析（銷售價格、成交情況）
3、近期房地產的有關政策、法規、金融形勢
4、競爭個案項目調查與分析
5、消費者分析：
（1） 購買者地域分布；
（2） 購買者動機；
（3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）；
（4） 購買時機、季節性；
（5） 購買反應（價格、規劃、地點等）；
（6） 購買頻度；
6、 結論
二、 項目環境調研
1、地塊狀況：
（1） 位置
（2） 面積
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性質
2、地塊本身的優劣勢
3、地塊周圍景觀 （前後左右，遠近景，人文景觀，綜述）
4、環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）
5、地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6、公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）
7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）
三、 項目投資分析
1、投資環境分析
（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策）
（2） 房地產的政策法規
（3） 目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
2、土地建築功能選擇（見下圖表）
3、現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
4、土地延展價值分析判斷（十種因素）
5、成本敏感性分析
（1）容積率
（2）資金投入
（3）邊際成本利潤
6、投入產出分析
（1）成本與售價模擬表
（2）股東回報率
7、同類項目成敗的市場因素分析
四、營銷策劃
（一） 市場調查
1、項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）
2、建築規模與風格
3、建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）
4、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）
5、功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）
6、物業管理（是自己管理還是委託他人管理、收費水平、管理內容等）
7、發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）
8、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）
（二）、 目標客戶分析
1、經濟背景
• 經濟實力
• 行業特徵…… 公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）
家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）、 價格定位
1 理論價格（達到銷售目標）
2 成交價格
3 租金價格
4 價格策略
（四）、 入市時機、入市姿態
（五）、 廣告策略
1廣告的階段性劃分
2階段性的廣告主題
3階段性的廣告創意表現
4廣告效果監控
（六）、 媒介策略
1 媒介選擇
2軟性新聞主題
3媒介組合
4投放頻率
5費用估算
（七）、推廣費用
1 現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）
2 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3媒介投放
五、 概念設計
1、小區的規劃布局和空間組織
2、小區容積率的敏感性分析
3、小區道路系統布局（人流、車流）
4、小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）
5、小區建築風格的形式及運用示意
6、小區建築外立面色彩的確定及示意
7、小區戶型比例的搭配關系
8、小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分
9、小區環境綠化概念原則
10、小區環藝小品主題風格確定及示意
六、 識別系統
（一）核心部分
1、名稱
2、標志
3、標准色
4、標准字體
（二） 運用部分
1、現場
• 工地圍板
• 彩旗
• 掛幅
• 歡迎牌
2、營銷中心
• 形象牆
• 門楣標牌
• 指示牌
• 展板規范
• 胸卡
• 工作牌
• 檯面標牌
3、工地辦公室
• 經理辦公室
• 工程部
• 保安部
• 財務部
4、功能標牌
• 請勿吸煙
• 防火、防電危險
• 配電房
• 火警119
• 消防通道
• 監控室

萬科地產項目營銷策劃內容提示
一、「萬科地產」品牌定位
在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定「萬科地產」的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優點和缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。徹底清楚本項目的真實面目後，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前。
「萬科地產」項目特性分析包括以下內容：
1、建築規模與風格；
2、建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）；
3、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；
4、功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；
5、物業管理（收費水平、管理內容等）；
6、發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；
7、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。
二、主力客戶群定位及其特徵描述
「物以類聚，人以群分」。針對「萬科地產」各項目的土地環境價值，分析和判斷主力客戶群是今後項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對「萬科地產」主力客戶群的特徵進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今後本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。
萬科地產以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今後營銷推廣策略。
三、 價格定位
1、理論價格（達到銷售目標）
2、實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）
3、租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）
4、價格策略
四、入市時機
入市時機並非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。
五、 廣告策略
1、廣告的階段性劃分（准備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2、階段性的廣告主題
3、階段性的廣告創意表現
4、廣告效果監控
六、 媒介策略
1、媒介組合
2、軟性新聞主題
3、投放頻率
4、費用估算
七、推廣費用
1、現場包裝（VI設計、營銷中心、示範單位、圍板等）
2、印刷品（銷售文件、售樓書等）
3、階段性廣告促銷費用
八、營銷管理
銷售實務與人員培訓

萬科地產項目營銷策劃內容提示
一、「萬科地產」品牌定位
在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定「萬科地產」的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優點和缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。徹底清楚本項目的真實面目後，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前。
「萬科地產」項目特性分析包括以下內容：
1、建築規模與風格；
2、建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）；
3、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；
4、功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；
5、物業管理（收費水平、管理內容等）；
6、發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；
7、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。
二、主力客戶群定位及其特徵描述
「物以類聚，人以群分」。針對「萬科地產」各項目的土地環境價值，分析和判斷主力客戶群是今後項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對「萬科地產」主力客戶群的特徵進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今後本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。
萬科地產以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今後營銷推廣策略。
三、 價格定位
1、理論價格（達到銷售目標）
2、實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）
3、租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）
4、價格策略
四、入市時機
入市時機並非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。
五、 廣告策略
1、廣告的階段性劃分（准備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2、階段性的廣告主題
3、階段性的廣告創意表現
4、廣告效果監控
六、 媒介策略
1、媒介組合
2、軟性新聞主題
3、投放頻率
4、費用估算
七、推廣費用
1、現場包裝（VI設計、營銷中心、示範單位、圍板等）
2、印刷品（銷售文件、售樓書等）
3、階段性廣告促銷費用
八、營銷管理
銷售實務與人員培訓
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3. 一個房地產項目的營銷策劃怎麼做

在你做營銷策劃之前你必須做好定位，定位包括產品定位、概念定位、客版戶定位以及營銷定位。其中最權重要的是客戶定位，做好客戶定位你自然該怎麼賣。這個最好是通過前期客戶蓄水，分明細的分析客戶的需求，比如前期蓄水500組客戶，其中能接受價格1萬左右的有50組，能接受8000的有150組，7500的450組，7000的則是500組客戶全部能夠接受；再就是客戶對戶型的需求，比如需求三房的有70%，三房以上的10%，三房以下的20%。這樣一來，你看到這些數據，自然而然的可以得出開房時你的三房產品怎麼定價，兩房怎麼定價，開盤能銷售百分之多少。就以上面這個例子，你若將三房的定價為7000，那麼可以肯定開盤當天至少能銷售70%產品。如果你的開發商要求你做利潤最大化，那麼你就要分析出開盤銷售多少保留多少最適合你的產品定位。這就是最簡單的營銷策劃。
望採納

以上這也就是簡單的說說，你要知道怎麼利用前期客戶蓄水得到的所有信息，比如客戶住哪一代，從事什麼工作

4. 什麼是房地產全案策劃，都包含了哪幾個部分

從廣義來說，房地產策劃分為以下三個內容。根據需要開發商可以選擇不同的菜單。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行，就叫做房地產全程策劃。

一、項目的前期定位策劃：即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研、項目定位、項目的經濟效益分析等。

二、項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。

三、項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。

房地產全程策劃營銷方案，是從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：

1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷

房地產策劃的主要內容包括：

1、市場策劃：是指對房地產項目投資開發中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環境、交通、商業、市政配套等）進行客觀調查，並通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規劃條件的滿足、房地產商經濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。簡言之，房地產市場調查是房地產市場策劃的基礎，房地產市場策劃是房地產市場調查的歸宿。市場策劃的成果及結論（項目戰略定位及產品定位建議）對後續各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產策劃的首要環節之一。

2、產品策劃：就是研究如何科學地制定建設項目的總體規劃立項之後建築設計的依據問題，擯棄單純依靠經驗確定設計內容及依據（設計任務書）的不科學、不合理的傳統方法，利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建築設計依據，科學地確定設計內容，並尋找達到這一目標的科學方法。其主要內容包括如下：項目總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標准、環境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。房地產策劃就是將市場策劃的成果，通過建築技術語言將其表現出來的一個過程。產品策劃是介於城市規劃與建築設計（設計院所）之間的一項重要「斷層」工作，也是我國目前房地產業發展過程中最薄弱的環節，是房地產市場經濟發展到今天的必然產物。

3、營銷策劃：是指房地產策劃商及發展商對將來要發生的營銷行為進行超前決策。為實現目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產策劃建立密切的關系，科學地分析市場、顧客及與之相關的各種因素，然後創造性運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的價格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要採取一定的策略和技術使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構思、設計、安排、部署、實施等工作，便是房地產營銷策劃。營銷策劃就是將市場策劃、產品策劃兩階段的策劃成果，通過系統而形象的表現手法將產品的各種優勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執行兩大部分。營銷策劃是最終實現產品飛躍為商品的過程和手段。

4、開發策劃：是指房地產商從項目選址到購買土地使用權開始，經過項目全程策劃，規劃設計和施工建設等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建築物及其附屬設備、設施與環境、即房地產產品，然後將其在市場上銷售，將房地產產品出售給新的投資者或使用者，並通過這個交換過程收回投資以實現房地產商獲取收益的目標過程。其中包括房地產生產和流通的統一的過程即稱之為房地產開發策劃。房地產開發策劃是一個完整的過程，它由開發項目可行性研究、項目開發准備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。在環節眾多周期漫長的房地產投資全過程中，任何一個環節都可能省時省錢。如：降低土地成本、降低稅費、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開發成本的基礎上保證品質、進度。同時開發策劃的前期核心工作是項目可行性研究，後期核心工作是項目工程管理。

5、物管策劃：物業管理就是物業管理企業受業主委託，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務。物業管理策劃的主要內容包括以下三點：

（1）經營。主要是指按房地產市場經濟規律進行商業企劃、制定並實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業保值甚至增值。

（2）管理。主要是掌握房地產的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建築形式、完好程度、設備使用情況等及時准確地記錄下來，及時變更有關記錄；此外，管理工作還包括物業管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常運行的策劃。

（3）服務。是指准確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務的策劃。物管策劃的主要作用是：就是體現房地產商品或企業品牌的延伸策劃，包含房地產商品的售前、售中、售後各服務階段。物管質量的優劣，對企業品牌和後續項目的投資開發成功與否，在房地產市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。

5. 房地產項目策劃管見

在中國，雖然房地產項目策劃較之製造產業的策劃起步較晚，但由於房地產項目的高投入、高風險性，專業策劃已經順理成章在在近十年來在房地產領域得到了廣泛的發展。
一、 對房地產項目策劃本質和特性的認識
什麼是策劃？美國哈佛企業管理叢書編纂委員會給出的定義是：「策劃是一種程序。在本質上是一種運用腦力的理性行為。基本上所有的策劃都是關於未來的事物，也就是說，策劃是針對未來發生的事物作當前的決策。」根據以上定義，我們可以將策劃理解為籌劃或謀劃，策劃是一種立足現實，面向未來的活動。
房地產項目策劃就是在房地產項目開發前的籌劃或謀劃。具體地說，房地產項目策劃就是根據房地產項目的具體目標，以客觀的市場調研和市場定位為基礎，綜合運用各種手段，按一定的程序對未來的房地產開發項目進行創造性的規劃，並以可操作的策劃文案作為結果的活動。
房地產項目策劃具有以下特徵：
（1）、地域性。這是由房地產項目地域性的特點所決定的。北方的朋友來到泉州，對泉州老城區建築上的燕尾脊和馬鞍脊贊不絕口，但談到在北方建設這種建築的可能性時卻直搖頭。為什麼？因為北方的大部分顧客不會接受。這就是地域性文化對建築的影響。所以在房地產項目策劃時，要考慮文化氛圍、自然環境、經濟條件，市場狀況等因素的影響，這是其一。其二是要考慮房地產項目周邊市場供求情況和市場發育情況，同樣的戶型、同樣的質量，不同的地域其售價是有天壤之別的，帶給房地產開發商的利潤相差很大。其三，要考慮項目所在地的功能區位、地理區位和街區區位等因素。
（2）、前瞻性。一個房地產項目運作周期少則二、三年，多則七、八年，作為策劃，其理念必須要超前。我九三年曾在河北廊坊接觸過一個住宅項目。當初在主流戶型的建築面積決策時，項目業主堅持要定在60—70M2，理由是「廊坊市長也就住到這個標准」。結果沒有幾年，隨著國家經濟和城市房地產市場的迅猛發展，到九六、九七年，這種戶型就被市場所淘汰。
所以說，房地產項目策劃一定要有前瞻性和預見性，這種前瞻性和預見性表現在房地產項目運作的各個階段。比如說，在市場調研階段要預見房地產項目的政策情況及整個市場情況，在投資分析階段，要預知未來開發的成本、售價的走向，在規劃設計階段，要預知小區規劃、戶型設計、立面效果等方面的發展趨勢。在推廣銷售階段，要弄清當前的市場狀況，象當前市場上房地產項目的開發數量、在售樓盤的價格，在分析思考的基礎上，對擬開發項目，在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發布等方面有超前的眼光。
（3）、系統性。前幾年，一個概念可以救活一個項目，以北京為例，房地產策劃人想出了許多概念性的東西，比如：體育概念、音樂概念、親水概念、山水概念、SOHO概念、生態概念、真可謂概念滿天飛，以致許多人認為，地產策劃就是炒概念。應當說，這些概念之於房地產項目確實功不可沒。但隨著房地產市場的發展和規范，概念雖然不可或缺，但已不是項目成功的唯一因素了，策劃業內人士，現在已經性格內斂，把眼睛盯在戶型設計、環境規劃、投資分析、建築施工、營銷推廣、物業服務等非常現實的工作上。加之房地產項目是一個龐大的系統工程，這就決定了策劃工作也要按系統工程規律來操作，必須對組成系統的各個子系統，加以分析策劃和整合，以求各子系統密切聯系協調發展、有機統一，從而保證大系統的有序、協調運作。
（4）、創新性。創新是一切策劃的靈魂，房地產策劃要追求新意、獨創、永不雷同。在產品逾來逾同質化的今天。追求創新就顯得越來越重要。東方大學城董事長金衛華在1999年首創中國大學城地產慨念，在當時可謂是一個創新。隨後在國內颳起了一股大學城地產慨念風
。許多地方如法炮製，使「大學城地產概念」走入了歧途，國家不得不進行干預。平心而論，這不是金衛華先生的錯，也不是
「大學城地產概念」的錯。至今，我依然認為「東方大學城」是中國地產界的一個創舉，至於在運作上存在問題則另當別論。所謂房地產項目策劃創新，一是概念創新，二是策劃方法創新。概念創新比較容易理解，方法創新其實是共性方法在不同項目上的不同組合，因為策劃的方法和手段雖然有共性，但不同的方法手段組合，用在不同的項目上，卻可以達到不同的效果，還以東方大學城為列。有些學校走的是業主建設、學校租憑的傳統作法；比如：北京工業大學。北京地質學院；有些學校走的是「定向建設」的辦法，比如象北大方正軟體學院，北京聯合大學；還有的是走股份制的辦法。不同的方法顯示出不同的魅力。
（5）、可操作性。任何方案沒有可操作性都只能是紙上談兵，經常有一些非常理想的策劃方案，由於完全脫離了市場的客觀和超出開發商的負擔能力和實施能力而變成一堆廢紙。所謂可操作性，一是在實際市場環境下有可操作的條件，二是在具體的實施上有可操作的方法，三是策劃方案易於操作容易實施。比如時下已炒得火熱的智能小區的建設方案。前幾年，某策劃公司給長沙一家開發商策劃一套智能小區的建設方案，當時全社會的智能小區的解決方案並不成熟，而智能大廈的解決方案比較成熟，但智能小區和智能大廈並不是一回事，開發商在沒有完全搞明白的情況下，為追求建設高品質小區的目標而冒然行事。結果業主入住後，智能系統卻遲遲無法整體發揮作用，造成許多業主的不滿，這是一例典型的因技術不成熟而缺乏操作性的案例。所以無論是策劃公司還是開發商，千萬不要為了追求新、奇而忽視方案的可操作性。
（6）、引導性。任何房地產項目策劃方案都應當是以市場需求為依據，然而仍有許多經過市場調查而策劃的產品都未獲得全面成功。原因就在於缺乏引導。心理學告訴我們，人的需要是具有可伸縮性和可誘導性的。在現實生活中，由於消費者的需要受到內外各種因素的影響和制約，在需要的多少、強弱、滿足水平和方式等方面具有一定的彈性，只要我們加以適當引導，這種隱含的、不明顯的需要，就會變成實實在在的購買需求。比如在福利分房尚未結束之前，即便人們手上有錢也不去考慮購買商品房。在福利分房結束之後，在「居住舒適度」，「買住宅就是買地位」，「買住宅就是買文化」等理念的誘導下，即使手中錢不多，許多人也會貸款來買住房。實際上房地產的各種主題概念無一不是為引導消費而產生的。一個好的策劃方案會通過主題策劃，產品策劃、營銷策劃、物業管理策劃，有效引導激發人們對產品的佔有渴望，挖掘出新的市場需求，所謂「引導市場、創造市場」就是這個意思。
二、 房地產項目對策劃公司的要求
基於以上對房地產項目策劃本質和特性的認識，我認為策劃公司要在激烈的競爭中求得生存就應當在專業水平、經濟實力、企業文化三個方面具備優勢，房地產開發企業在選擇策劃公司時應當仔細考查策劃該幾方面的能力專業水平。開發商最看重的是策劃公司的專業水平。策劃的產品是策劃
方案，而支撐策劃方案的是策劃人員所擁有的專業素質。一般來說，房地產開發商考查策劃公司專業水平應包括以下幾方面：
①、對市場判斷的能力。策劃人員必須了解市場，不僅要了解市場當前的狀況，還要清晰把握市場發展的趨勢。策劃人員對市場當前狀況的把握一般是通過專業化的市場調查，並對調查數據進行整理、分類、分析研究所取得的。福建大升房地產策劃公司最近在投標泉州江濱的一個項目時，經過市場調研，運用市場細分理論，堅決地提出要建高品質江景社區的策劃理念，把開發商計劃銷售2.1億的目標提升到3.6億，並拿出了詳細的戶型配置和小區功能規劃方案，在所有的投標方案中脫穎而出。大升公司策劃總監在談到投標心得時說：「在到處充斥著中低檔住宅社區的大環境下，我們只所以敢獨樹一幟地拔高項目案值，主要憑我們對市場已出現高品質社區需求這樣一個基本事實的准確判斷。」
②、規劃設計的策劃能力。如何在有限的地塊上，挖掘出最大的商業價值，這是開發商重點考慮的問題，傳統上對項目的規劃是由開發商和設計部門合作完成，但目前許多策劃公司依靠自己的市場優勢主動出擊，為開發商建言獻策，也取得了很好的效果。廈門盛家堂企劃公司在承接山東省濟南的一個項目時，根據當地商業發達、交通便利的條件，給出開發商建言：將小區抬高建設平台，用天橋相連，以此增加一條內街。因為這條建議，項目案值增加了一個多億，盛家堂也如願以償地拿到了該項目的策劃合同。
③、營銷推廣的策劃能力。就當前市場而言，這是開發商最關心的。一個房地產項目，當規劃設計完成後，項目的價值就已經確定，如何以適當的價位被市場接受而銷售出去，就成為一切工作的重點。策劃公司這時要利用自身豐富的專業知識和對市場清晰而准確的把握，全面調動各種手段通過銷售主題策劃、廣告組合策劃、形象包裝策劃、銷售道具策劃、銷售進度策劃等一系列扎實細致的工作，從而達到在預定的時間內把樓盤售出的目的。營銷推廣的策劃是許多策劃公司創業的大本營、根據地。但是房地產項目策劃無論是理論還是方法都發展很快，所以業內人士一定要不斷學習，與時俱進。否則，就會被市場遠遠地拋在身後。
2、 經濟實力。說到經濟實力，有許多策劃業內人士不以為然。眾所周知，
房地產項目策劃是一種高智力的腦力勞動，並不需要大量的資金投入，但為什麼還要對經濟實力進行改查呢？這是因為：
①、透過經濟實力看策劃公司以往的業績水平。泉州市在工商注冊的大小房地產策劃代理公司有幾十家之多，有的策劃公司做過的項目不過一兩個，甚至有的成立以來未做一個項目。其公司資產只能停留在注冊時的幾十萬元。這樣的公司誰敢用。著名華人成功學第一人陳安之有一句話：「我們一定要找有成功經驗的人，不是說沒有成功經驗的人不可以用，而是找有成功經驗的人，我們成功的幾率比較大」。這句用在這里，正好說明問題。
②透過經濟實力看策劃公司整合資源的能力，由房地產項目策劃的系統性我們知道，房地產策劃是一項龐大的系統工程，從開始到結束，需要經過市場調查，投資研究、規劃設計、建築施工、營銷推廣、物業服務等幾個階段，這些階段構成策劃的子系統，每個子系統都需要所在領域的高手，如何有效整合這些資源，策劃公司的經濟實力是基礎。很難想像一個資產僅幾十萬元的小公司，可以留住年薪水幾十萬元的高級策劃人才。
3、 企業文化。 「所謂企業文化就是一種價值觀，就是一種想法和行為，
如果把價值觀變成一種想法，再把這個想法融入到行為里，那麼它就是企業文化」。企業文化是企業發展、團隊精神、創新學習的基礎，要看一個公司的企業文化是積極的還是消極的，可以從這三方面考量。看看這個企業承包近二年的發展狀況，聽聽他們人與人之間是如何溝通和合作的，再問問這企業在管理上有沒有創新，與別的公司有什麼不同。比較一下，強弱優劣也就出來了。作為社會新階層的策劃團隊大都以高學歷的年輕人居多，他們充滿活力、激情洋溢，對工作有熱情、有干勁、有成就一番事業的雄心壯志，但這些人往往經受挫折的能力不足，意志力不夠堅強，對工作缺乏負責任的態度。所以開發商在考查策劃公司時，要對企業文化進行了解。泉州有一家策劃代理公司創業之初，由於競爭對手比較少，老闆也能兢兢業業做事業、企業很快發展起來了，但由於幾個主要管理人員都存在著較嚴重的投機心理，因此所創造的企業文化帶著濃重的投機色彩，幾年來公司經營一直在務實與投機之間搖擺,使企業發展壯大受到很大制約.
值得注意的是不要把口號或理念等同於企業文化，口號或理念能真的成為每個員工的行為准則，才能成為企業文化。
以上所談對房地產項目策劃的認識和房地產企業對專業策劃公司的要求，僅僅是我作為站在策劃階層之外，又與策劃行業有著直接關系的房地產開發企業從業人員的角度，對策劃工作的膚淺認識。本人最近在操作本公司開發的一個「閩台特產商貿城」商業地產項目，遵循文中所述原則與策劃公司合作。雖然項目合作尚未結束，但從目前情況看，一切進展順利，基本可以確定，本公司的初衷和雙方合作目標是能夠達到的。

參考文獻：（1）賈士軍編著《房地產項目全程策劃》廣東經濟出版社
（2）余世維主講，時代光華圖書編輯部編《如何成為一個成功的職業經理人》，北京大學出版社，2004年4月

關鍵字： 房地產營銷策略 房地產銷售策略 房地產銷售

6. 房地產策劃具體是做什麼的

房地產策劃具體內容如下：
從廣義來說，房地產策劃分為以下三個內容。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。根據需要開發商可以選擇不同的菜單。
一，項目的前期定位策劃：即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等。
二，項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等。
三，項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。

7. 房地產項目策劃包含哪些內容

這個問題太大了，但從頂端說起的話分為：1項目前期策劃、2項目營銷策劃、3廣告策劃這3大類吧，再具體的話就是
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

8. 房地產項目規劃設計策劃營銷方案

房地產項目規劃設計策劃營銷方案

關鍵字： 項目管理

9. 房地產策劃需要干什麼具體點的

房地產策劃是一項基於市場情況，為房地產項目從項目定位、產品設計到營銷定位、推廣、銷售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執行，根據市場、產品以及銷售要求，根據項目不同階段、不同情況提供不同的解決方案，是一項綜合性很強的工作。

主要工作

一、市場策劃

是指對房地產項目投資開發中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環境、交通、商業、市政配套等）進行客觀調查，並通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規劃條件的滿足、房地產商經濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。

簡言之，房地產市場調查是房地產市場策劃的基礎，房地產市場策劃是房地產市場調查的歸宿。市場策劃的成果及結論（項目戰略定位及產品定位建議）對後續各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產策劃的首要環節之一。

二、產品策劃

就是研究如何科學地制定建設項目的總體規劃立項之後建築設計的依據問題，擯棄單純依靠經驗確定設計內容及依據（設計任務書）的不科學、不合理的傳統方法，利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建築設計依據，科學地確定設計內容，並尋找達到這一目標的科學方法。

主要內容包括如下：

項目總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標准、環境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。房地產策劃就是將市場策劃的成果，通過建築技術語言將其表現出來的一個過程

三、營銷策劃

是指房地產策劃商及發展商對將來要發生的營銷行為進行超前決策。為實現目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產策劃建立密切的關系，科學地分析市場、顧客及與之相關的各種因素，然後創造性運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的價格和促銷方式讓顧客獲得滿足。

如果推銷一種觀念，就有必要採取一定的策略和技術使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構思、設計、安排、部署、實施等工作，便是房地產營銷策劃。

四、開發策劃

是指房地產商從項目選址到購買土地使用權始，經過項目全程策劃，規劃設計和施工建設等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建築物及其附屬設備、設施與環境、即房地產產品，然後將其在市場上銷售，將房地產產品出售給新的投資者或使用者，並通過這個交換過程收回投資以實現房地產商獲取收益的目標過程。

其中包括房地產生產和流通的統一的過程即稱之為房地產開發策劃。房地產開發策劃是一個完整的過程，它由開發項目可行性研究、項目開發准備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。

五、物管策劃

物業管理就是物業管理企業受業主委託，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務。

物業管理策劃的主要內容包括以下三點：

1.經營

主要是指按房地產市場經濟規律進行商業企劃、制定並實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業保值甚至增值。

2.管理

主要是掌握房地產的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建築形式、完好程度、設備使用情況等及時准確地記錄下來，及時變更有關記錄；此外，管理工作還包括物業管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常運行的策劃。

3.服務

是指准確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務的策劃。

物管策劃的主要作用是：就是體現房地產商品或企業品牌的延伸策劃，包含房地產商品的售前、售中、售後各服務階段。物管質量的優劣，對企業品牌和後續項目的投資開發成功與否，在房地產市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。

六、廣告策劃

房地產廣告策劃是在廣泛的市場策劃調查研究基礎上，對房地產市場和個案進行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。房地產廣告策劃不僅能夠進一步明確開發商的目標市場和產品定位，而且能夠細化開發商的營銷策略，最大限度地發揮廣告活動在市場營銷中的作用。

房地產在開發策劃時，就要加強廣告意識，不僅要使廣告發布的內容和行為符合有關法律、法規的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。

在做房地產營銷策劃方案時，不僅要考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，還要深入、系統地進行廣告策劃。隨著房地產市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產市場營銷的客觀要求。

(9)房地產項目全程策劃方案設計擴展閱讀：

策劃是一種策略、籌劃、謀劃或者計劃、打算，它是個人、企業、組織結構為了達到一定的目的，充分調查市場環境及相關聯的環境的基礎之上，遵循一定的方法或者規則，對未來即將發生的事情進行系統、周密、科學的預測並制訂科學的可行性的方案。在現代生活中，常用於形容做一件事的計劃，或是一種職位的名稱。

策劃一詞最早出現在《後漢書》。策最主要的意思是指計謀、謀略，劃指設計，籌劃、謀劃。選題中應用創造性思維獨辟蹊徑地考慮選題就是選題策劃。

《後漢書·隗器傳》中「是以功名終申，策畫復得」之句。其中「畫」與「劃」相通互代，「策畫」即「策劃」，意思是計劃、打算。策最主要的意思是指計謀，如：決策、獻策、下策、束手無策。劃指設計，工作計劃、籌劃、謀劃，指「劃」，意思為處置、安排。