1. 怎樣策劃房屋銷售的營銷方案
第一節:銷售策劃概述 銷售策劃一般指:項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排,項目的銷售價格怎麼走,如何宣傳造勢等 第二節:銷售策劃與項目策劃的區別 簡單而言,二者區別在於項目策劃是"綱",銷售策劃則是"目","綱"舉才能"目"張。 一:項目策劃所包涵內容: (一)市場調查 項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議 (二)目標客戶分析 經濟背景:經濟實力/行業特徵/公司、家庭 文化背景:推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、 (三)價格定位 理論價格/成交價格/租金價格/價格策略 (四)入市時機、入市姿態 (五)廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控 (六)媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 (七)推廣費用 現場包裝(營銷中心、示範單位、圍板等)、印刷品(銷售文件、售樓書等)、媒介投放 二:銷售策劃所包涵內容: (一)銷售現場准備 (二)銷售代表培訓 (三)銷售現場管理 (四)房號銷控管理 (四)銷售階段總結 (五)銷售廣告評估 (六)客戶跟進服務 (七)階段性營銷方案調整 第三節:銷售策劃的內容及步驟 一:項目研究:即項目銷售市場及銷售狀況的研究,詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。 二:市場調研:對所有競爭對手的詳細了解,所謂"知己知彼、百戰不殆"。三:項目優劣勢分析:針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析,並找出支持理由。 四:項目再定位:根據以上調研分析,重新整合所有賣點,根據市場需求,做項目市場定位的調整。 五:項目銷售思路: (一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來,避免盲目跟隨風。 (二)主題思想的統一性。在廣告宣傳上,不管是硬性廣告還是文字包裝,都要有一個明確而統一的主題。 一個大主題可以分解為若干個小主題,小主題內容可以不一樣,但都是為說明大主題服務的。 (三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷,兩次宣傳間隔的時間不能太長。 六:項目銷售策略: (一)項目入市時機選擇 理想的入市時機:我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機,而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場,是賣樓花還是賣現樓;是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣;是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬;是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。 根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態,一般應具備: 1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求; 2、你已經知道目標客戶是哪些人; 3、你知道你的價格適合的目標客戶; 4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點; 5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題; 6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式; 7、已制定出具競爭力的入市價格策略; 8、制定合理的銷控表; 9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案; 10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃; 11、盡力完善現場氛圍; 12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市; 13、其他外部條件也很合適。 二)項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後,制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排,廣告主題的安排,廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點,採用不同的傳播渠道與推廣手段,更要綜合各種媒體的不同優勢,充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源,來實現廣告的最終目的:降低客戶成本,一切為了銷售! (三)銷售部署 房地產銷售的階段性非常強,如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整,體現了操盤者的控制局面的能力,同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是:保持進度與策略節奏一致--預熱期、開盤期、強銷期、保溫期;防範銷售階段性問題--如工期、質量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析--資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。 第四節:銷售策劃的原則 一:創新原則 隨著時代的發展,傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求,更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看,包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施,大多能產生更強烈、更快速的反應,能引起消費者對房產的注意,這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論,提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。 二:資源整合原則 整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上,通過市場渠道,圍繞具體項目,有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織,並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合,形成合力,高效運作,從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制,並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式,整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷,同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合,提高房地產行業內部專業化分工與協作,其優勢在於:智能互補、利益共享、風險共擔。 三:系統原則 房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程,需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現,實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程,其中心是顧客。顧客的需求千差萬別,註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化,營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵,還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求,體現市場的要求。 房地產營銷首先應從產品做起,從提高樓盤綜合素質做起,從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入,人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園 可謂名目繁多,層出不窮,這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布,就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵,也進一步證實:在買方市場下,只有以人的需求為本,深入市場、把握市場,制定切實可行的營銷方案,才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。 四:可操作性原則 銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風,充分考慮操作中可能會遇到的種種困難,制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度,提高策劃成功率。 第五節:檢驗銷售策劃的成果 隨著市場競爭態勢的不斷發展,各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響,有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況,那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的准確把握,同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確地判斷,如此才能保證策劃定位的穩定性,否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此,銷售策劃定位或重新定位的原則都在於:保持穩定,動態調整。要做到這點,就要避免銷售策劃定位發生大的動盪,也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系,盡量使項目保持健康的銷售狀態。
2. 促銷活動方案怎麼寫
把活動策劃做成工具似的東西。
通過這個工具，就能夠很好的去做好活動策劃，明確每一個需要的細節。
例如促銷活動主題，促銷活動廣告語等
3. 鄉鎮樓盤的促銷活動方案
我覺得你最少得通知咱們最基本的一些信息，比如說樓盤定位、開發商、承建單位、物業、環境美化、能否依山傍水、交通能否便利以及所在城市、居民收入等 不然咱們也是巧婦難為無米之炊 無從下手
4. 樓盤策劃的營銷模式有哪些
概念策劃模式
策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特徵，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，從而達到促銷目的的一種策劃方式。
熱銷樓盤宣傳上都分別有一個以上的顯著特點。比如有的強調區域文化人文理念、有的突出社區安全、有的推薦智能化、有的宣傳物業管理、有的樓盤更注重環境、有的講究材料上乘、裝備精良、有的鼓吹風格、有的宣傳價廉……這些特別推薦的優點，使人建立起概念認識，對銷售起到重要的引導作用，使購買者能夠在眾多樓盤選擇過程中，比較容易地按需求選擇。
概念樓盤顯然是開發商一相情願、建設觀念的反應，是忽視市場需求的產物。希望依靠突出的某個特徵而實現銷售，在目前空置率高居不下、買方市場情況下，這種策劃方式只是解決了消費者的識別選擇，發展商僅靠樓盤的某項優點而實現銷售意圖，很難圓滿實現。
（二）賣點群策劃模式
策劃人為適應賣方市場和消費者理性選擇，採用羅列眾樓盤優點並將其集於一身，向消費者做出承諾:能滿足消費者所有要求，從而達到促銷目的的一種策劃方式。
房地產市場供應量的增加、導致需求相對減弱及消費者理性購買，發展商以建設觀念、樓盤觀念建築的樓盤，為了迅速適應市場需求的變化，採取「人有我有」的銷售策略。策劃公司將眾樓盤之長集於一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點，使得開發商必須在短期之內對於購買者做出足夠的承諾。其結果，每一個賣點的後面通常都是成本的增加，樓盤的整體素質雖然得到了或多或少的增加，實際已出現明顯的成本高於售價的問題。盡管賣點策劃模式對提高項目的素質起到了非常積極的作用，但同時也產生了許多高不成低不就的樓盤,如造價是小康型，環境卻是生存型，戶型又是溫飽型。
5. 促銷方案
中國人的節日是越來越多且內容也是越來越豐富，很大一部分是因為商家的關系，最終演變為所有的商家都過來湊這個熱鬧，然後就看誰家的策劃更有創意、誰家的讓利幅度更大的一場斗爭。
現在幾乎每個月都有不一樣的節日，每天我們的耳邊都能充斥著商家打折的信息，這就是現代社會的商業競爭。但是當我們仔細去研究時，卻發現專門針對老年人的促銷活動是少之又少，即使有也是停留
在一個普通級別水平的策劃上，很難有什麼新的創意。實際上如果我們從老年人的心理上進行分析，就會知道這個需求到底有多大。能用的起保健品的，退休前基本都是國家幹部或事業單位的負責人及效益好的企業領導等等，這些人呢，以前基本都屬於呼風喚雨型的，都是一些大大小小有成就的人，突然退下來以後，他們有一種很強的失落感，因為沒有人聽他指揮了，沒有人再知道他多麼有成就了；同時，老年人的孩子們基本都在外面天天上班工作，很少有時間陪他們玩，在過節的時候，更尤其凸顯了他們的孤獨，等等心理特徵。他們需要關懷，他們需要繼續被這個社會所認可！所以如果我們能從根本上去思考老年人的心理需求，對於我們做好保健品營銷將有很大的幫助，特別是在過節的時候，如果我們能別出心裁的搞出一些有意義的活動，那將更能得到這些人的認可。最主要的是節日銷售利用好了，不僅能很好的促進銷量，更能提升品牌在消費者心目中的地位，從而實現很好的占據消費者的心智資源！
筆者雖然已經離開保健品行業已經一年時間了，但我仍然每天都在關注著這個行業的發展，我始終相信這將是本世紀最陽光的產業。我在做保健品的時候就經常利用一些節日的促銷，很好的提升產品品牌影響和業績上升，其中最有影響的、給我印象最深的是2004年母親節的時候。
那時候我是帶隊在山東臨沂做市場，做的模式是會議營銷，負責的是一個靈芝產品的銷售，只做一個單品，沒有其他任何產品。臨沂是個地級市場，所以那時候有很多節日在老百姓的腦子里印象還不是很深，特別是這種西方節日，但是腦子里已經有幾個基本的概況了解，母親們也都知道在母親節這天收到一束康乃馨是件很幸福的事情。母親節快要到了，我自己靜靜的坐在辦公室里思考，到底要不要在這個節日搞個什麼活動呢？如果搞的話，到底怎麼去做才能更好的提升銷量和品牌呢？因為公司沒有統一的活動安排，所以有些事情需要好好考慮一下，經過周密的思考，我決定試一試，我想利用這個節日，進一步提升公司的銷量，但是具體怎麼去做，卻是個讓人頭疼的事情。這個時候我腦子里轉過幾個概念：母親節、鮮花、老年人、陽光生命工程（當時我們做宣傳時用的一個組織名稱）、宣傳等等，慢慢的我的思路開始成形：對！借用陽光生命工程的名義在母親節這一天給我的一些會員客戶及選擇部分意向客戶每人送上一束康乃馨和產品試用裝一盒，意思就是送的是幸福和健康。這其中最重要的環節就是送花人員在送花的時候如何把幸福和健康的概念傳達給客戶！所以主意已定，我立即召集送花人員進行開會，因為這個時候離母親節只有三天的時間了，時間非常緊湊，除了安排好買花及准備產品等工作，大部分時間都在培訓這一塊上，經過一天的緊張培訓和模擬訓練，我終於可以放心了。
但是這個時候突然有個問題湧上心頭，如果只是單純的在會員內部及部分意向客戶身上做這個事情，是不是范圍有點小？影響離是不是也不會那麼大？還有口碑的宣傳力度也會小呢？那到底怎麼去做才能更好的發揮出這個策劃的意義呢？同時區別開其他的競爭對手呢？很明顯，想做這些事情，就需要宣傳，宣傳就需要打廣告，但是打廣告顯然是不可能的，這是我們團隊自己組織的事情，在預算上我知道總部是無論如何也不會答應的。但是在臨沂這個地方要想讓本地的老百姓都知道這件事情，只有上當地的《沂蒙晚報》。這是當地發行量最大的報紙。在沒有資金的情況下，我想到了資源整合置換，這也是我比較拿手的，我想到了在這個時候報紙需要的肯定是新聞點，我需要的是宣傳，而我經過一個晚上的研究後，發現該報的新聞中，生活性是非常強的，就是對當地老百姓的情況比較關注。我給你提供新聞點，你無形中就給了我宣傳，好，就這么做了，因為時間緊張，我沒有時間再去認識一位新的記者，必須通過人脈資源，我在翻電話本的時候，本想找個朋友看看是否有人認識報社記者，但一個熟悉又陌生的名字映入眼簾，對了，就他了（暫且稱作劉記者）。劉記者是我上次做火車的時候認識的，我們聊的很投機，下車前互相留了電話號碼。在明天就是母親節的時候，我約了報社記者，經過一個上午的溝通策劃，終於談妥了：記者明天現場跟蹤采訪，並大力進行報道，活動後再對我進行一次簡短的采訪。
母親節終於到了！但是老天爺今天心情好象不好，下起了大雨。我進辦公室後，一個送花隊員問我：閆經理，你看今天這么大的雨，怎麼辦？我看了看外面的雨，確實好大。但我突然一想，有時候表面看上去不利的事情恰恰就是最為有利的，正因為今天下大雨，正因為冒著大雨也要把幸福和健康送到底，這樣的活動才更有意義！這個時候，劉記者把電話打過來：我說兄弟啊，今天的雨不會讓你打退堂鼓吧？呵呵，我聽出了話的意思，我說：劉大記者啊，你就放心吧，我們做的是好事，送的是幸福和健康，難道因為有雨我就不做了嗎？放心吧，你馬上過來，我們這就出發！我的心裡暗暗感謝這位記者朋友，在這個時候不但沒有退出，反而在鼓勵我。我把大家召集到一起，跟大家說：兄弟姐妹們，今天是母親節，是我們給老年人送幸福和健康的日子，但是卻下雨了，你們有沒有勇氣去面對這個困難？有！大家異口同聲的喊道，我聽見後心裡真有點酸酸的，我馬上說到：非常好！感謝大家的支持！今天是我們送幸福和健康的最好日子，我們不但要送，還要送的好，讓每一位老年朋友都快樂！回來我請你們吃火鍋。大家興奮的鼓起了掌，並喊出了聲。這個時候記者朋友帶著照相機也到場了，該出發了。
我們兵分幾路，我把記者安排在最優秀的一個業務身邊進行采訪，而我呢，則親自帶著一個相對比較弱的業務出門了。一路下來，我自己都被自己感動了，因為今天是正常上班日，所以很多老年人的子女是不在家的，而雨天更顯出了老年人的孤獨，當我們敲開老年人的門時，叔叔阿姨看見渾身濕透的我們時，非常激動的說：孩子，下這么大雨，還往外跑，看你上下淋的，趕緊到屋暖和暖和。我說：謝謝阿姨！今天是母親節，我們是來給您送祝福來了，您老辛辛苦苦了一輩子，特別是作為母親，您付出了很多心血，教育了我們這一代人，我們心裡是真的非常感激，感激您的教誨，也沒有什麼，就給您帶了一束鮮花和一盒靈芝，希望能給您帶來幸福和健康！------老年人真的都很激動，回辦公室後，他們告訴我，很多阿姨都哭了，說親生的孩子都沒記得這個節日，更別提送什麼健康了，是你們、是你們讓我再次感受到了做母親的偉大！------這樣感動的故事太多了，連記者朋友都和我說，效果真的很棒，你就等著看明天的效果吧！當然這個時候，我沒有忘記自己的職責，馬上召集夥伴們進行開會，因為送花是我們的一個目的，但我們的真正目的必須要見到效益，於是我安排後天進行一場聯歡會議，一場「母親，謝謝您」的聯歡會，把所有收到鮮花的老年人和我們的目標客戶全部請到場。
報紙出版了，當我看到社會新聞版的時候，我驚呆了，這個朋友真夠意思，整整給了我半個版面，真的是大力度的對我們的活動進行了報道，並配上了照片，最主要的是還把我策劃的「母親，謝謝您」的聯歡會都進行了提前預告，看到這里，我知道今晚可以好好的睡一覺了，對明天的活動我已感到勝券在握。我馬上給記者打了電話，表示了感謝。果不其然，一天下來，通過報社打電話到我這邊咨詢聯歡會的老年人是絡繹不絕，因為人數的關系，我從中進行了篩選，選擇了部分老年人明天到現場，很多不能到的都表示了遺憾，希望下次有這樣活動的時候一定要通知她們。
聯歡會准時開始了，整個聯歡的過程充滿了歡聲笑語，從每一位叔叔阿姨的臉上都能讀到快樂。當然活動的促銷效果也是非常的好，單盒190元的情況下，實現整場銷售10萬元的區域銷售記錄，會後接到了老總的祝賀電話，我也體會到了一種從來沒有的滿足感，因為那個時候我只有23歲。
我只用了很少的付出，卻得到了巨大的回報，讓我明白了，做營銷有時候並不是說你有很大的投入就有很大的回報，營銷最重要的還是智慧、整合。在現實情況下，一定有合適的解決辦法，去開拓和維護好我們的市場，只要你用心！這次事件過去很久了，但肯定會成為我銷售生涯中最難以忘懷的一次紀念。
6. 樓盤促銷方案，什麼活動可以快速去化
樓盤的促銷活動，首先我覺得你還是要在傢具上以及環境上面做出交情同時，你只需要提到一次他的好就可以了，因為有的那些泥鰍時的再好他們也不會相信，只有他們自己眼光看到的和知道的福利，那麼才能夠讓他們的心。
7. 房地產促銷方案
尾盤頂層的優勢 1.尾盤是現房又是新房 買房者都願意買現房，以為無論是布局、戶型、 面積的大小統統可以一目瞭然，消費者不宜上當 受騙。頂層，光說價格對於二手房來說就不相上 下，甚至低於二手房。可它還是新房。 2.配套設施極物業管理成熟清晰 老百姓買房子，一怕開發商承諾不兌現，二 怕物業管理不善。現在一期建設已基本上完成， 規劃格局清晰可見，物業管理一望皆知。買房 者可以仔細考察後再做決定，避免了一些不必 要的口舌。 三．適合人群 我建議定格在20~30歲人群進行推廣宣傳。 四．主題活動推廣 （簡說：不怕有事，就怕沒事。要找事推說本小區。 好的評價要有、壞的咒罵也要有。想方設法讓別人去說 去講，銷售雖然步入淡季，但小區及產品最好一直要處 於被論狀態。） 1.邀請新老業主舉行小區、產品、服務管理各種情況 座談、意見會 2.召開關於購房注意事項、購房貸款、產權免費咨詢會 3.設定一個免費洋房設計咨詢處 4.舉行一場感謝豐城人民文藝演出 5.來就送，不買沒關系（例如：雨傘·保溫杯） 6.邀請縣電台深入小區對已入住業主采訪，適時播出 五．優惠活動 （簡說：即要讓購買者覺得有利可圖，又要避免已購 買業主的不滿，還要不影響二期銷售定價。著重注意 開發商的信譽度以及口碑） 1.免購買者一段時間的物業費 2.免費裝修設計 3.銷售模式從新重組，以套論價，類似於二期的銷售方 法，不單獨收取入住費，或是酌情減免一些入住費， 從而達到變相優惠。喊響「經濟房」的口號。又不 讓老業主感到不適。 4.簡單裝修，以租代售。既能為公司增加一部分利益， 又能給欲買者施加壓力，還能讓投資者提前預知 回報率。 5.進入三級市場，充當二手房變相把尾盤變相進入市 場，條件允許的情況下可減免入住費、房產稅等。 6.有選擇性的優惠：新婚者憑規定時期的結婚有效證件 購買此房可獲得5000~10000元蜜月之旅資金。 農村戶口購買此房憑農業戶口本 可享受5%~10%的福利待遇。 六．以訛制訛 (概說：據統計小區剩餘房源還有37戶頂層， 可拿出5~10戶，誠請本縣政府協助愛心下鄉，也 可藉此機會從新亮相全縣，從而取得更好的口碑） 可讓縣政府召開縣、鎮、村領導會議。會議主題 「暖房愛心下鄉」。選出一些想買房買不起房子的家 庭。此房款有當地民政、開發商、業主本人共同承 擔。類似於單位集資房。（好像是每年民政都會為當 地有證貧困戶發放一些扶持基金，行不行的通還要 領導、縣領導、業主溝通了）