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房地產營銷方案論文

發布時間:2022-02-03 09:54:50

① 房地產銷售論文

我這里有個房地產銷售培訓全集 希望能給你帶來幫助

第一章 房地產基礎知識培訓

一、房地產的概念
▲房地產的含義
房地產具體是指土地、建築物及其地上的附著物,包括物質實體和依託於物質實體上的權益。又稱不動產,是房產和地產的總稱,兩者具有整體性和不可分割性。包括:
a) 土地
b) 建築物及地上附著物
c) 房地產物權
註:房地產物權除所有權外,還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。
▲房地產業與建築業的區別
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業,它與建築業既有聯系,又有區別。建築業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程,它的生產結果是建築物或構築物。房地產業是發包方,建築業是承包方,房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業,建築業歸屬對初級產品進行再加工的部門,屬第二產業。
▲房產、地產兩者間的關系及差異
房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構築物或建築物;地產是指明確了土地所有權的土地,既包括住宅或非住宅附著物的土地(以及各地段),又包括已開發和待開發土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系,主要包括

2 房地產銷售培訓全集(終極)

幾個方面:
a) 實物形態上看,房產與地產密不可分;
b) 從價格構成上看,房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格;
c) 從權屬關系看,房產所有權和地產所有權是聯系再一起的。
差異包括幾個方面:
a) 二者屬性不同;
b) 二者增值規律不同;
c) 權屬性質不同;
d) 二者價格構成不同。
二、房地產的特徵
▲房地產的自然特徵
a) 位置的固定性;
b) 使用的耐久性;
c) 資源的有限性;
d) 物業的差異性。
▲房地產的經濟特徵
a) 生產周期
b) 資金密集性
c) 相互影響性
d) 易受政策限制性
e) 房地產的增值性
註:房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功於房地產的重要組成部分-----土地。
三、房地產的類型
按用途劃分:
a) 居住房地產
b) 商業房地產
c) 旅遊房地產
d) 工業房地產
e) 農業房地產
房地產住宅的層數劃分的規定:
低層住宅為1-3層
多層住宅為4-6層
 小高層住宅為7-11層
中高層住宅為12-16層
 16層以上為高層住宅
房地產土地的使用年限是如何確定的?
凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地,其土地使用年限按國家規定執行。即:居住用地七十年;工業用地五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;商業、旅遊、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。
三、房屋建築結構分類標准
類 型 內 容
編號 名稱
1 鋼結構 承重的主要結構是用鋼材料建造的,包括懸索結構。
2 鋼、鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分樑柱採用鋼筋混凝土構架建造
3 鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建築物
4 混合結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土製成,以磚牆為承重牆,或者梁是木材製造,住是用鋼筋混凝土建造
5 磚木結構 承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木製結構房架。磚牆、木柱建造的
6 其它結構 凡不屬於上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等

四、房地產專業名詞
1、常用名詞(陰影部分應重點掌握)
◆五證:a.建設用地規劃許可證;b建設工程規劃許可證;c.建設工程開工證;d.國有土地使用證;e.商品房預售許可證;
◆兩書:a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》;
◆房地產證:是房屋土地所有權屬二合為一的憑證,是房地產權屬的法律憑證;
◆房地產市場:主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場;
◆一級市場:是指國家土地管理部門按土地供應計劃,採用協議、招標、拍賣的方式,以土地使用合同的形式,將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場;
◆二級市場:是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場;
◆三級市場:是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場,它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場;
◆房地產產權:是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利;
◆土地使用權:是指土地使用權擁有者對土地使用的許可權,包括開發權、收益權、處置權。政

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府以拍賣、招標、協議的方式,將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿後,如該土地用途符合當時城市規劃要求的,土地使用者可申請續用,經批准並補清地價後可以繼續使用;
◆三通一平:是指水通、電通、路通及場地平整;
◆七通一平:是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整;
◆紅線圖:又叫(宗地圖),是按一定比例尺製作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者,受讓者只能在紅線范圍內施工建房;
◆總用地面積:經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積;
◆建設用地面積(凈用地面積):經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積;
◆總建築面積:指在建設用地范圍內單棟或多棟建築物地面以上及地面以各層建築面積之和;
◆容積率:是指總建築面積與建設用地面積之比值。(如:在10萬平方米的土地上,有20萬平方米的建築總面積,其容積率為2.0)
◆建築面積:指建築物外牆或結構外圍水平投影面積之和,包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上(含2.2m)的永久建築。
◆建築覆蓋率(建築密度):建設用地范圍內所有建築物基底面積之和與建設用地面積的比率;(如:在10萬平方米的土地上,建築用地凈面積為8萬平方米,其建築覆蓋率為0.8〈建築密度為80%〉)
◆綠化率:建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天台和垂直綠化;(如:在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積,其綠化率為30%)
◆綠化覆蓋率:建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率;
◆房屋銷售面積:房屋按套(單元)出售時,房屋銷售面積為該套(單元)的建築面積,即為該套(單元)的使用面積與該套(單元)應分攤的公用建築面積之和;
◆套內建築面積:房屋按單元計算的建築面積,為單元門內范圍的建築面積,包括套(單元)內的使用面積、牆體面積及陽檯面積;
◆套內使用面積:指室內實際能使用的面積,不包括牆體、柱子等結構面積,使用面積的計算應符合以規定:
A、 室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算,牆體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算;
B、 煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積;
C、 非公用樓梯(包括躍層住宅中的套內樓梯)按自然層數的使用面積總和計入使用面積;
D、 住宅使用面積包括:卧室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。
單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建築面積+按規定應分攤公用建築面積。
◆公共建築面積:各產權主共同佔有或共同使用的建築面積,指各套(單元)以外為各戶共同使用,不可分割的建築面積。可分為應分攤的公共建築面積和不能分攤的公共建築面積;
◆實用面積:它是套內建築面積扣除公共建築面積後的余額;
◆層高:層高是指住宅高度以「層」為單位計量,每一層的高度國家在設計上有要求,這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
◆凈高:凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值;
◆公攤面積 :商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成:
電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積;
各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的50%。
◆得房率:是指套內建築面積與套(單元)建築隊面積之比。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。
套(單元)建築面積=套內建築隊面積 +分攤得公用建築隊面積。
◆道路用地 :道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。
◆道路紅線 :道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。
◆玄關 :玄關就是登堂入室第一步所在的位置,它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的「領地」,講究一定的私密性,大門一開,有玄關阻隔,外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連,由於功能不同,需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家,也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時,玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。
◆期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止,在這一期間的商品房稱為期房,消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買「樓花」,這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。
◆現房是指開發商已辦妥房地產權證(大產證)的商品房,消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指沒有裝修的房。
◆業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成,代表業主的利益,向社會各方反映業主意願和要求,並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權,它代表該物業的全體業主,對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。
◆會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型,基礎設施提供業主最基本的健康生活需求,

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可讓人免費使用;超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求,勢必會形同虛設;如降低物業管理費,將影響房產的整體品質。會所的設置,還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務,不對外開放,保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所,會所也給業主提供了良好的社交場所。
◆入伙是指業主領取鑰匙,接房入住。
◆契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移,按當事人雙方訂立契約等對產權隨人徵收的一種稅。
征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。
(1)國有土地使用權出讓;
(2)土地使用權轉讓,包括出售、贈予、交換;
(3)房屋買賣;
(4)房屋贈予。
2、房子的種類
◆安居房指實施國家"安居(或康居)工程"而建設的住房(屬於經濟適用房的一類)。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭,特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低於成本、由政府補貼的非盈利性住房。
◆經濟適用住房是指經各級人民政府批准立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。
◆使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅,政府以規定的租金標准出租給居民的公有住房。
◆產權房是指產權人對房屋(指建築物)擁有所有權,對該房屋佔用范圍內的土地擁有使用權,產權人對這兩項權利享有佔有。使用,收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的,不受其他任何人的干涉和影響,產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。
◆商品房是指具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)開發經營的住宅。由於我國長期以來在住房體制上實行的是供給制,所以,商品房是80年代以後才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。
◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度,實行政府、單位、個人三方面共同承擔,通過籌集資金,進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資,政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬,按出資比例確定。個人按房價全額出資的,擁有全部產權,個人部分出資的,擁有部分產權。
集資建房有兩種產權;一種是該房屋出售的價格高於當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低於當年的房改成本價格,其產權為房改成本價房。
◆公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅,它是指國家(中央政府或地方政府)以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅,公有住宅主要由本地政府建設,負責向本市居民出租出售:由企事業單位建設的住宅,向本企事業單位的職工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性質的,各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
房改房產權分為三個級別:成本價產權和標准價產權以及標准價優惠產權。
◆空置商品住宅房地產開發企業投資建設,取得房地產權證(大產證)已超過一年的商品住宅。
五、房地產面積的測算
1、 計算全部建築面積有哪些?
1) 永久性結構的單層房屋,按一層計算建築面積;多層房屋按各層建築面積總和計算。
2) 屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建築面積。
3) 穿過房屋的通道,房屋內的門廳、大廳,均按一層計算面積。門廳、大廳內的迴廊部分,層高在2.20米以上的,按其水平投影面積計算。
4) 樓梯間、電梯(觀井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。
5) 房屋天面上,屬永久性建築,層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位,按外圍水平投影面積計算。
6) 挑樓、全封閉的陽台按其外圍水平投影面積計算。
7) 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算建築面積,無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建築面積。
8) 與房屋相連的柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計算。
9) 建築間永久性的封閉架空通廊,按其外圍水平投影面積計算建築面積。
10) 地下室、半地下室及其相應出入口,層高在2.20米以上的,按其外圍(不包括採光井、防潮層及保護牆)水平投影面積計算。
11) 有柱或有圍護結構的門廊,門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
12) 有玻璃幕牆、金屬板幕牆、石材幕牆或組合幕牆作為房屋外圍的,當幕牆框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時,按幕牆外圍水平投影面積計算建築面積;在建築施工圖報建時,還沒有設計數據的,幕牆框架突出主體結構距離一律按150毫米計算,竣工後計算竣工面積時仍採用150毫米的數據。
13) 屬永久性建築有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
14) 依坡地建築的房屋利用吊腳做架空層,有圍護結構的,按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。
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15) 有伸縮的房屋,若其與室內相通的,伸縮縫計算建築面積。
2、計算一半的建築面積有哪些?
1) 有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。
2) 獨立柱在雨篷,單排柱的車棚、貨棚、站台等,按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。
3) 未封閉的陽台,按其水平投影面積一半計算面積。
4) 建築物外有頂蓋,無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。
5) 建築物間有頂蓋的架空通廊,按其投影面積的一半計算面積。
3、不計算建築面積的有那些?
1) 空出房屋牆面構件、藝術裝飾,如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗檯等。
2) 檢修、消防等室外爬梯。
3) 沒有圍護結構的屋頂水箱、建築物上無頂蓋的平台(露台)、游泳池等。
4) 建築物如獨立煙囪、油罐、貯油(水)池 、地下人防幹道、支線等。
5) 舞台及後台懸掛幕布、布景的天橋、挑台。
6) 建築物內外的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱罐的平台。
4、哪些公用面積應分攤?
應分攤的公用面積包括套(單元)門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建築物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。
5、哪些公用面積不能分攤?
不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建築面積、消防避難層;為了整棟建築物使用的配電房;公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

第二章 市場調研
一、房地產市場調研的含義
房地產市場調研,就是以房地產為特定的商品對象,對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析,進而對房地產市場進行研究與預測,為決策者了解房地產市場的變動趨勢,制定公司營業計劃,擬訂經營策略提供參考與建議。通俗地說,房地產市場調查就是房地產經營者的「千里眼」和「順風耳」。
二、房地產市場調研的重要性
a) 市場調研是一樓盤定位銷售正確決策的前提;
b) 是銷售穩定和提高的基礎;
c) 是了解競爭對手優、劣勢的有力方法;
d) 是樓盤本身提高經濟效益的主要方法。
三、市場調研的內容
1.地段(地點、交通、環境等)
2.公司組成(發展商、設計單位、承建單位、物業公司、環境設計等)
3.基本參數(佔地面積、總建築面積、容積率等)
4.建築類別(商場、住宅、商住房、別墅等)
5.面積與戶型(面積與戶型配比情況)
6. 周邊及區內配套設施(周邊包括教育、購物、醫療、金融等;區內包括會所、健身房等)
7. 價格(起價、均價、最高價)
8. 推廣策略(現場促銷方式、廣告推廣方式)
9. 銷售情況(銷售率等)
10.付款方式(一次性付款、銀行按揭、免息分期付款等)
11.客戶群體(客戶群體分布情況)
12.樓盤優、劣勢等
四、調研方法
1.網路調查法
通過電腦網路進行一些基本資料收集,了解樓盤的概況。
2.電話調查法
直接打電話到售樓處,電話調查時可用很客氣的語調表明自己是同行調研。
3.親臨現場調查法
親臨現場調查法可採用以下幾種方法:
1) 扮客戶買房:優點----可以從銷售人員口中獲得有效信息;缺點----不夠詳細,只能針對小范圍了解數據,如問太專業太多的問題會讓售樓員察覺你是同行,反而無法獲得調研表需要填寫的內容。
2) 以同行身份直接調研獲取相關數據:優點----以同行身份可以直接請銷售人員幫助填寫調研表的所有內容;缺點-----內容雖然詳細,但不夠真實,實質性的數據無法獲得。
3) 以同行身份去買房:同行也要買房,抱著確實要買房的心態去踩盤(切記:態度一定要好)你會收到意想不到的效果,而且可以間隔性地去調研。優點-----可以用專業的語言去問對方樓盤的詳細情況,讓售樓員感覺你是准客戶時,你會得到樓盤的真實有效的信息。

② 房地產營銷策劃的相關文章

隨著房地產市場的成熟和發展,「市場營銷」已扮演著越來越重要的角色,什麼是「市場營銷」?市場營銷是西方市場經濟發達國家誕生的一門學科,在西方有一種說法:「我是在市場營銷的熏陶下成長的」。市場營銷這門學科,是隨著市場經濟的發展形成的,它反過來又服務於市場經濟,在當前,市場營銷的哲學思想已成為西方所有公司整體戰略的基石。
市場營銷的概念
市場營銷的觀念的核心是:了解消費者的需求,運用合適的產品、定價、渠道、促銷和服務等方法來滿足消費者需要。它包括以下四個方面的含義:
1.認清消費的需求。
2.激起和滿足消費者的慾望。
3.製造所能銷售的產品並有效地組織實施銷售活動。
4.以顧客為主體,一切為了滿足消費者。
市場營銷不等同於銷售,它不只是流通階段的經濟活動。市場營銷觀念與推銷觀念也有本質的區別。市場營銷觀念是以消費者需求為中心,通過分析把握者需求,開發產品滿足需求,使消費得在滿足需求的同時企業獲得利潤。市場營銷的手段是開展綜合性的營銷活動,即整體營銷,在市場上把產品策略、定價策略、銷售渠道策略、促銷策略等四大要素在時間與空間上協調一致,實現最佳的營銷組合,以達到綜合最優的效果。在企業內部,實行全員營銷管理,在增進整體利益的前提下積極配合營銷計劃,很好地服務於市場,服務於顧客,以實現整體營銷,從而創出品牌效應,達到企業長遠利益。
市場營銷的發展階段
市場營銷發展經歷三個階段:
(1)注重產品階段:開發各類產品吸引消費者;
2.注重銷售階段:運用推銷術,擴大市場份額;
3.全過程的市場營銷概念:了解消費者需求,合理運用資源和技術,生產出適合的產品,滿足消費者。
通過市場營銷活動可以達到以下兩個目標:
1.擴大企業或其產品的知名度;
2.擴大產品的市場佔有率,最終達到獲取更大的利潤的目的。
市場營銷理論的主要內容
1.市場分析:市場需求和購買行為分析、市場細分和選擇目標市場。
2.營銷策略:四大策略的營銷給合。
3.營銷管理:計劃、組織、控制。

③ 房地產營銷策略論文開題報告

開題報告: http://www.wsdxs.cn/html/lunwen/kaitibaogao

④ 房地產營銷管理論文

確定定價目標進行成本核算調查市場狀況

綜合分析影響定價因素選擇定價策略和方法確定產品市場價格實施在房地產企業經營目標的基礎上確定企業定價目標,這是定價工作的起點對房地產企業開發經營的產品成本費用進行核算了解市場需求狀況和競爭者狀況、發展趨勢及其價格策略結合企業產品特點,綜合分析影響定價的因素,進而研究價格實現的可行性依據內外條件和成本核算,選擇定價策略和方法根據定價策略和方法以及價格最優原則確定本企業產品市場價格在銷售中實施所定價格,並把信息及時反饋到以上階段,進行價格調整

[④]項目定價的方法定價方法是企業為了在目標市場上實現定價目標,而給產品制定的一個及本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產品價格的因素很多,但是企業在制定價格是主要考慮產品的成本、市場需求和競爭情況。

產品成本規定了價格的最低基數,而競爭者價格和替代品價格則提供了企業在制定其價格時必須考慮的參考的參照系。

在實際定價過程中,企業往往側重於對價格產生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產企業的定價方法通常由成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和克比樓盤量化定價法三類。

1、成本導向定價

成本導向定價是以成本為中心,是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是在定價時,首先考慮收回企業在生產經營中投入的全部成本,然後加上一定的利潤。成本導向定價主要是由成本加成定價法、目標利率定價法和售價加成定價法三種方法構成。

2、成本加成定價法

這是一種最簡單的定價方法,就是在單位產品成本的基礎上,加上一定的比例的於利潤作為產品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本,包含了稅金。由於利潤的多少是按成本的一定比例計算的,習慣上講這種比例稱為「幾成」,因此這種方法被稱為成本加成定價法。

它的計算公式為:單位產品的價格=單位產品成本*(1+加成率)其中,加成率為預期利潤占產品成本的百分比3、目標收益定價法這種方法又稱目標利潤定價法,或投資收益率定價法。它是在成本的基礎上,按照目標收益率的高低計算的方法。
其計算步驟如下:
(1)確定目標收益率。目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同方式。

(2)確定目標利潤。由於目標收益率的表現形式的多樣性,目標利潤的計算也不同,其計算公式為:目標利潤=總投資額*目標投資利潤率目標利潤=總成本*目標成本利潤率目標利潤=銷售收入*目標銷售利潤率目標利潤=資金平均佔用率*目標資金利潤率

(3)計算售價。售價=(總成本+目標利潤)/預計銷售量目標收益率評定法的優點是可以保證企業既定目標利潤的實現。這種方法一般是用於在市場上具有一定影響力的企業、市場佔有率較高或具有壟斷性質的企業。

4、售價加成定價法這是一種以產品的最後售價為基數,按銷售價的一定百分率計算加成率,最後得出產品的售價。其計算公式為:單位產品售價=單位產品成本/(1-加成率)這種定價方法的優點是對於銷售者來說,容易計算出商品銷售的毛利率;而對於消費者來說,在售價相同的情況下,用這種方法計算出來的加成率較低,更容易接受。

以上幾種成本定價方法的共同點是:均以產品成本為制定價格的基礎,在成本的基礎上加一定的利潤來定價。所不同的它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算,但它們存在共同的缺點,即沒有考慮市場需求和市場競爭情況

七、房地產銷售渠道策略

房地產營銷渠道是指房地產產品從生產者流向最終消費者所經過路線和所經營銷單位結構形式的總和。主要有以下幾種形式:

1)直接銷售房地產的直接銷售是指從房地產開發商直接銷售給最終消費者。

2)間接渠道銷售房地產企業利用中間商將產品供應給消費者,中間商介入交換活動,並專門承擔商品流通職能。

銷售渠道選擇的原則:

1、效益原則

在確定銷售渠道的時候首先要考慮效益。也就是說,能做到以最少的投入達到最大的效益。但是,也並不是可以會略掉其他因素,如一個企業要想要綜合發展或強調發展它的營銷部門的時候,可能在它的各種費用並不是最低的,但是為了培養一批營銷人才為己所用就會對效益原則的權重放低。這時效益原則並不是企業考慮的首要因素,而發展戰略成了企業首要的任務。

2、協同原則

精誠合作才能把工作做得更好,因為並不是每一個人都能做好每一項工作。在選擇銷售渠道的時候,我們一定要選擇能夠相互信任的。現代社會分工更細,不同的人掌握了不同的專業技能,要尋找那些能夠跟自身團隊進行良好溝通的專業公司對於任務的順利實現及業務的發展都大有裨益。

3、可控制原則

在房地產銷售當中,房地產開發商應當能夠掌握主動權,當在發生緊急情況的時候才能夠留有餘地。可控制權應該適當應有,不然會破壞雙方的合作程度以及產生信任危機以後將難以彌合。可控制原則是建立在相互信任的基礎上的,不然將不能選擇到合適的合作公司。

4、風險原則

房地產具有高風險高回報的特性。房地產的生產投入是相當高的,雖然國內建築公司帶資建設,但是,項目土地的取得、原住居民的動遷、拆遷費用、項目設計費、管理費用等都是房地產開發的成本,但是如果在開發的某一環節出現紕漏就會使項目處在很被動的地位。

5、素質原則

在選擇中間商的時候我們通常要考慮中間商的素質,素質高的中間商能提供更加專業化的策劃方案,使得銷售的速度更快,企業的最終利益更大。

通常考慮中間商的素質有以下幾方面:

1.實力素質,主要是考察中間商的資金及專業人員的數量和實力同時還將考慮到中間商人員的流動程度。

2.管理素質,主要是考察中間商的管理水平,及使用的管理方法。

3.信譽素質,主要是考察中間商所代理過的案例中有沒有出現違約的情況。

4.經驗素質,主要是考察中間商的專業人員的素質。

八、房地產促銷策略

在市場競爭激勵的條件下,房地產企業為取得營銷活動的成功,不僅要以適當的價格通過適當的渠道向市場提供適銷的房地產產品,而且需要採取適當的方式促進產品的銷售。因此,促進銷售也是營銷人員將本企業及產品的信息通過各種方式傳遞給消費者和用戶,促進其了解、信賴並購買本企業的產品,已達到擴大銷售的目的。

促銷的實質是房地產營銷人員與消費者之間的溝通。長期以來,我國房地產行業呈現出典型的買方市場形勢,房地產企業無需擔心銷售問題。因此,對於促銷這一工作,無論是在思想認識上、促銷人員力量配套上以及建立和健全各種機制上,都十分欠缺。

促銷一般可以起到三方面的作用:

1、傳遞消息、溝通情報在進行促銷的時候很多採用了降低售價或者提供其他更多的優惠措施以吸引消費者,引起人們的注意,這樣人們會自覺不自覺地向他們的親友傳遞這樣的一些消息,從而達到加大宣傳的目的。通過促銷,能吸引更多的消費者到達樓盤所在地進行實地參觀考察,這樣,銷售工作達到雙向溝通。

2、突出產品特點,樹立企業形象進行促銷的商品通常在樓盤中是比較優秀的或者是比較有特點的,而我們在進行促銷的時候將會著重宣傳這樣一種特點,這樣的話就能夠在消費者的心目中加深印象。

3、誘導需求、擴大銷售企業進行促銷就是拿出一些優惠條件,刺激那些想買又不想買的消費者,促使他們下定決心購買。通常進行促銷不能單純的採用一種方法,在很多企業中會使用幾種促銷方式同時進行或者組合進行實用。往往企業會根據企業自身的情況進行一些創新。

⑤ 傳統的房地產營銷模式,最好是具體點的(論文要用的),謝謝!!!!

傳統的房地產營銷模式是「房地產中介營銷模式」,具體內容見下方:
[摘 要]房地產中介的營銷模式,隨著房地產事業的發展而發展,由單一邁向多元,主要模式有:單一的門店式營銷模式;縱向的連鎖店營銷模式;橫向的聯動式營銷模式;便捷的網路化營銷模式。房地產中介的營銷模式仍將不斷地推陳出新,隨著社會的發展而發展。

[關鍵詞]房地產中介 營銷模式 發展

作者簡介:郭銳娟(1963—),女,廣州市番禺區工貿職業技術學校,財經講師,經濟師。

所謂中介,是介於供應者與需求者之間的一座橋梁,是溝通供需雙方,撮合交易成功的一種經營組織。房地產中介就是這樣一種經營組織,它在房地產交易市場中,溝通房地產開發商(或房地產供應者)與房地產購買者之間關系,為買賣雙方傳遞交易信息,搭建交易平台,推動交易實現。房地產中介的營銷模式,隨著房地產事業的發展而發展,由單一邁向多元。本文擬就此展開研究。

一、單一的門店式營銷模式

早期的房地產中介,開業經營往往是從一桌一椅開始,非常簡陋,行業門檻較低。中介人員只要做到以勤為本,即勤聯系顧客,勤接待顧客,勤了解市場,經營一般不會陷入困境。如果能在勤的基礎上加上誠信,即誠懇待客,誠實辦事,信守合約,信守道義,則這些房地產中介公司極易得到發展,由小變大,由弱變強。
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網路營銷在房地產營銷中的應用的論文的摘要怎麼寫

房地產網站策劃分析
據國家統計局的數字顯示,至1999年末,我國商品房的空置面積已達9124萬平方米,其中商品住宅達6787萬平方米,這一驚人的數字,不禁令我們反思,問題的症結究竟在哪裡?從營銷的角度來看,企業、消費者之間信息傳導機制存在的嚴重故障是一個重要原因:房地產企業缺乏細致的市場調查,沒有與消費者建立良好的溝通關系,造成信息不對稱;企業不了解消費者的真實需求,生產了大量適銷不對路的產品,造成積壓;消費者被強迫性地接受他們並不滿意的房地產信息,面對數量巨大但可選擇空間很小的住房,產生了一種對房地產企業的逆反與不信任。此時,網路這一高科技的產物,為我們消除這種困擾提供了一個亮點。網路營銷可以說是這個世紀最有代表性的一種低成本。高效率的全新商業模式,它的一大優勢在於縮短了企業與消費者的空間距離。一個行業必須與社會的主流技術相融合,不斷創新,才能使該行業永葆青春。房地產業也必須正確面對新科技革命,將傳統產業同網路優勢相結合,充分享受新技術為之帶來的巨大收益。

許多公司都承認營銷的關鍵詞彙是:快速—靈活—准確—友好—有樂趣,顧客需要充分享受購物的樂趣,而巨希望購物的過程方便,網路營銷正因為它具備這些獨特的優越性成為營銷領域里的一個熱點。對於房地產這種高價值的產品,消費者在做出決策時需要大量信息,企業為了給消費者提供滿意購買的條件,與消費者進行雙向互動,自然會被網路營銷的魁力深深吸引。那麼,房地產網路營銷與傳統營銷相比有哪些優勢呢?

一、房地產網路營銷的優勢

1.真正以消費者為中心,增進房地產企業與消費者的溝通。

網路營銷是一種自下而上的營銷方式,與傳統營銷相比,它更強調互動式的信息交流,由強勢促銷轉為軟促銷。消費者可以通過網路主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌、咨詢有關信息。通過BBS提問並及時得到解答,房地產企業與消費者保持密集的雙向溝通和交流,大大提高了營銷過程中消費者的地位。企業也可以通過有效的溝通,充分了解消費者的需求,樹立企業及產品在消費者心目中的地位。

2.減少信息不對稱,驅動房地產質量和服務提升。

網路營銷要求房地產企業的各種信息公開化,並受消費者的監督,減少黑箱操作,逐漸縮減二者間信息掌握程度的差距。同時,消費者還可以對已購房地產進行評價,與別人一起分享消費體驗,這樣好產品會被越來越多的人知曉接受,劣質產品會被淘汰出市場,網路營銷成為一種驅動房地產質量、服務提升的力量。

3.降低企業的成本,提高工作效率。

房地產與網路結合,可以通過網上采購和網上銷售,大大降低諸如采購費、租賃費、廣告費及大量的銷售人員工資等期間費用,從而大幅度降低成本。

4.擴大選擇空間,節省了消費者無效奔波的時間。

以前,消費者要購買一套房子,通常要花較多時間了解大致情況並來回奔忙看房,有了網路,消費者只要坐在家裡的電腦旁,輕輕按動滑鼠,各種位置、戶型、價位的房屋任你挑選。這些大量信息使房地產企業提供的不同產品之間的差異更加直觀、詳盡和方便查詢,大大拓展了選擇空間,節省了消費者無效奔波的時間。

二、房地產網路營銷發展的制約因素及存在的問題和缺陷

l.房地產網路營銷發展的前景雖然誘人,但在其現實發展中仍存在著多種制約因素。

例如我國網路尚處於起步和發展階段,基礎設施差、技術軟體落後、缺乏網路安全保護措施和高水平的網路營銷人員,網路立法、結算系統、房地產稅收等配套措施跟不上,以及廣大消費者對持卡消費的排斥,都制約著網路營銷的發展。

2.目前已經在運行的房地產網路營銷中也存在一些問題。

比如,網路內容簡單,不能滿足消費者的需要。現在房地產網站不少,且呈擴張趨勢,但大多數房地產企業實力較弱。服務內容單調、發布的信息許多是『粘貼」和「復制」的,在數量和質量上都沒有超過傳統媒體。這樣的信息量是遠遠不足以促動網站訪問者做出購買決策的,至少應做到提供三維動態的樣本房、小區的位置及環境,除了房地產本身的信息外,為訪問者提供一些有關國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。還有一些房地產網站不適應市場需求、缺乏獨特價值、競爭優勢不明顯,網路營銷成了買賣雙方之間多餘的第三隻手,浪費了企業資源。

3.以網路形式發展房地產營銷也存在一些缺陷

(1)缺乏信任感。眾所周知房地產是一件價值巨大的產品,它往往是一個人、一個家庭一生中金額最昂貴的一次購買,所以每個購買者都是非常小心謹慎的。人們仍然信奉眼見為實的觀念,看不到實物,他們不可能將一大筆款項交給一個小小的滑鼠。況且我國的消費者與房地產商的互信度一直較差,所以目前消費者是無法充分信任網上交易的。

(2)無法提供親身體驗。網路雖然可以全方位展示房地產的外形,向消費者提供全部的理性購買依據,但它無法向消費者提供親身體驗,感性的現場綜合感受對房地產這種特殊商品來說是非常重要的。即使房地產的所有技術指標100%合格,消費者也可能因為窗外的視野,甚至是隔壁的鄰居而放棄購買。

(3)浪費網路資源優勢。網路的特點是覆蓋面大,信息傳播速度快,但房地產具有不動性和客源地域性的特徵,這樣的網路資源的優勢就被大大削弱了,因此網路雖然會極大推動房地產營銷的發展,但它不會帶來簡單的幾何級數的增長。

由以上對房地產網路營銷的分析表明,房地產網路營銷還不能取代傳統營銷,只有與傳統營銷實現整合、優勢互補,才能使房地產企業的整體營銷策略獲得成功。

三、房地產網路營銷與傳統營銷的整合

Buy. com的創始者和首席執行官斯科特·布魯姆認為要想在網路競爭中脫穎而出,企業需要雙管齊下:一是採取傳統的市場營銷手段;二是在網上提供價格有吸引力的商品。應該說至少到目前為止,傳統營銷與網路營銷實質上是房地產整體營銷策略的兩個有機組成部分。傳統營銷的對象是房地產網站本身和房地產企業品牌,而網路營銷的對象是有關企業的大量信息,這兩部分是缺一不可的,只有整合才能使其發揮最大的功效。

1.傳統營銷的對象。房地產企業網站的知曉和品牌的建立只有通過傳統營銷方式才能得以實現。網站作為消費者與企業最終產品之間的中介者,首先必須把自己推銷出去,引導消費者進入網站,這樣才能使他們接觸最終產品信息,而網站怎樣才能引起消費者的點擊慾望呢?傳統媒體的廣告促銷是有力的幫手。就連以網上直銷聞名的戴爾公司,也在電視的黃金時段大打廣告。在宣傳網站的同時,還必須把網站同企業的品牌形象緊密結合在一起,吸引真正有需求的目標消費者,以免虛耗宣傳資源。

網路的被動性表現在它只能等待消費者的光顧,因此企業就必須得在消費者購買決策前樹立品牌形象。只有這樣,消費者才會垂青於載有該品牌信息的網路。對於房地產這種高價值產品,品牌效應在消費者購買決策者中是一個重要影響因素。品牌向消費者傳達了一種代表特定的房屋質量與管理服務水平的信息,降低了事前的信息不對稱性。良好的品牌形象也是房地產企業的一項無形資產。從長遠看能降低房地產企業的營銷成本,加快銷售進度。藉助傳統媒介建立品牌形象,是房地產企業利用傳統營銷手法引導消費者登陸企業網站的一個較好方式。如果沒有傳統營銷的幫助,網路營銷只能坐著冷板凳,感嘆英雄無用武之地了。

2.網路營銷的對象。網路營銷的對象是大量信息,包括房地產企業產品的價格、位置、銷售情況及有關房地產的知識與新聞,如房屋網路、售點新聞等。網路雖然不能代替現場看房,但能為消費者提供豐富的信息,對優化房地產市場的信息環境意義也很大,所以網路營銷的目標至少在目前應定為提供信息,而不是網上買賣,實際交易還是應在傳統渠道。

我們正處在一個網路技術飛速發展的時代,中國的房地產網路營銷擁有巨大的潛力,但真正的回報需要一段時間,網路營銷與房地產業的完美結合離我們還有一段距離,不過我們仍然可以相信,這個距離隨著技術及社會進步越來越近。
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⑦ 要寫房地產營銷策略的本科論文,調查房地產營銷策略主要包括哪些數據誰能指點下

首先從最基本的項目周邊競品項目的調查數據開始吧。

⑧ 我要寫畢業論文,題目是房地產市場營銷策略(管理)研究,求論文的提綱。

《物流管理》專業畢業論文參考題目 1. 企業供應鏈管理策略研究 2. 網路時代供應鏈管理模式的研究 3. 供應鏈風險形成機理分析 4. 構建我國企業間供應鏈的對策初探 5. 供應鏈管理下企業采購管理的發展趨勢 6. 基於供應鏈管理的庫存管理模式比較 7. 企業內部供應鏈流程中的時間分析 8. 某商品供應鏈各環節的時間分析 9. 供應鏈的風險防範對策研究 10. 供應鏈運作對企業的影響研究 11. 供應鏈管理中的信息共享問題研究 12. 供應鏈管理的發展及運行機制探討 13. 供應鏈企業間的委託代理問題研究 14. 供應鏈管理環境下的運輸問題研究 15. 供應鏈管理環境下的物流成本研究 16. 條碼技術在物流中的應用研究 17. 物流信息技術應用研究 18. 配送中心倉儲管理信息系統設計 19. 采購管理信息系統設計 20. 國內ERP應用狀況分析 21. 物流企業物流信息化建設案例分析 22. RFID應用案例研究 23. EPC應用案例研究 24. 某企業ERP實施方案分析 25. 電子產品代碼(EPC)在物流中的應用 26. 物流技術的經濟性研究 27. 貨物運輸方案優化研究 28. 物流配送中貨物裝載問題研究 29. 貨物運輸系統優化分析 30. 車船配載理論與方法研究 31. 城市建材配送中心選址研究 32. 城市日用品配送中心選址研究 33. 配送中心作業計劃優化方法研究 34. 物流設施選址問題研究 35. 隨機需求的最優庫存策略研究 36. 逆向物流網路中的選址問題研究 37. 試論某地區回收物流網路的形成與發展 38. 試論廢棄物物流體系的建立 39. 某企業物流規劃案例分析 40. 某地區物流發展規劃研究 41. 信息時代物流企業網路化發展模式探討 42. 物流網路化運營模式的探討 43. 物流網路化中的風險分析 44. 虛擬庫存案例分析 45. 倉儲企業向現代物流轉型研究 46. 企業生產物料的合理采購及存儲 47. 製造企業原料庫存量的控制研究 48. 企業倉庫管理流程中的時間分析 49. 物流成本核算研究 50. 運用物流成本進行企業物流決策 51. 商業企業物流成本分析 52. 企業物流作業環節費用的比較分析 53. 物流行業客戶滿意度研究 54. 物流客戶服務策略的制定 55. 某企業物流業務流程分析 56. 企業物流作業流程的再造與控制 57. 醫葯品儲備應急物流研究 58. 醫葯儲備問題研究 59. 農業供應物流研究 60. 農產品物流發展現狀和對策 61. 我國農產品物流與發達國家的差距分析 62. 農業銷售物流研究 63. 建設項目物流管理模式的比較 64.圖書物流合理化研究 65.印刷行業物流發展戰略 66.汽車企業供應物流研究 67.出版物物流標准化研究 68.企業銷售物流研究 69.企業供應物流研究 70.敏捷製造與精益製造中的物流管理比較 71.市場營銷渠道組合與物流模式分析 72.企業物流資產經營模式分析 73.我國物流企業上市公司現狀分析 74.物流外包決策分析 75.物流企業綜合競爭力評價的探討 76.第四方物流對中國物流產業發展戰略的影響研究 77.我國物流企業策略創新研究 78. 某地區物流發展史研究 79.物流產業發展初探 80.第三物流的發展現狀及趨勢研究 81.城市物流需求分析 82.城市居民消費結構與物流需求研究 83.物流服務的價格問題分析 84.物流設施投資風險管理研究 85. 區域經濟與物流產業發展研究 86.循環經濟條件下逆向物流體系的建立 87.廢棄集裝箱的收集、加工與再生 88.綠色包裝在物流企業中的應用 89.政府行為在物流業發展中的地位與作用 90.運輸路徑優化問題研究 91.試論企業降低物流成本的途徑 92.物流企業提高物流服務質量的探討 93.試論提高物流設施(設備)利用率的途徑 94.市場經濟條件下合理運輸的探討 95.生產企業內部物流合理化探討 96.試論流通加工對物流合理化的影響 97.試論電子商務環境下的物流對策 98.我國發展第三方物流面臨的挑戰與對策研究

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