房地產老代新營銷方案

❶ 房地產營銷策略的相關成功案例

----成都龍湖翠微清波

前言：

從去年下半年來成都樓市先後經歷了去年「9.27」宏觀調控、今年的「5•12」地震和目前的金融風暴。在這種大勢下的成都樓市不用再長篇累牘，其中的雪雨風霜我們時時刻刻都在經歷著、承受著、磨練著。在這里要和大家一起分享在目前的時期取得不錯市場表現和銷售業績的典型案例，看看他們是怎麼做的。以茲參考。

項目成效

2.26日成都龍湖翠微清波推出了8號樓，推出房源約249套；

目前在售的為4棟、5棟、6棟、7棟、8棟，6棟為2梯4戶，7棟為2梯5戶

面積段
實收均價
實收總價
月消化

首次置業
86
5700
49w
80

首次改善
112-129
5500
61-71w
290

再次改善
131-136
5400
70-75w
120

我們可以看到,在目前的市場環境下,該項目月均消化量達到了近600套,我們從多緯度對成都龍湖翠微清波項目以下方面進行了調研分析：

Ø 營銷推廣力度

Ø 客戶拓展渠道及方式

Ø 銷售現場活動氛圍營造

Ø 專業支持、整合資源

Ø 團隊的獎懲力度

Ø 價格策略的合理運用

2009-2-13
[成都商報]46.47 雙彩版
只需首付20萬，即刻擁有關於別墅的所有想像。

2008-2-18
[成都商報]48 整彩版
8號樓86到140平方米珍藏濱河美宅誠意金認購禮遇中

2008-2-22
[成都商報]44 整彩版
少量112到164平方米特價房源5400元每平方米起.特價優惠截止7月19日

2008-2-25 [成都商報]28 整彩版
小高層 准現房發售

2008-2-28 [華西都市報]48 整彩版
錯過了就真的錯過了

2008-2-29
[成都晚報]地產成都10 整彩版
錯過了就真的錯過了

一、營銷推廣力度

（一）、報媒選擇以商報整彩版為主，報廣頻次6次/月

（二）、訴求演繹過程：形象訴求——產品特性——價格

（三）、簡訊投放頻次：100萬條/周簡訊發送，上月共計400萬條簡訊投放。投放對象：城西、市中心高端客戶資源、成都企事業單位資源、競品樓盤小區簡訊、二級城市。

當月的營銷推廣費用共計約150萬。

二、客戶拓展渠道及方式

（一）、老帶新

1、強有力的老帶新政策：老客戶推薦新客戶成功認購即可享受10000元王府井購物券，其中新客戶享受3%的優惠。

2、2月中旬針對種子客戶以活動回饋的名義開展「老帶新動員宣講會」，鼓勵業主推薦，並將種子客戶分成幾個級別，隨著客戶推薦購房的數量累增，達到新一個級別，即可獲得升級後的種種獎勵，最高級別可獲得出國旅遊的機會。

3、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品「液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電」。

老帶新中朋友介紹的成交比例佔到了50-60%，以上費用全部計入工程費用，不計營銷費用，也不通過反價格表的面價體現。

（二）、銀行客戶拓展

整合4大銀行，分批次邀請有意向購房的銀行客戶周末到場參加活動，然後邀請到銷售中心，由銷售人員一對一進行講解，並有高額外的優惠政策予以支持。

當月銀行客戶的成交套數約在60套左右。

（三）、企事業單位定點直郵

根據前期項目成交客戶地圖，對住宅小區、拆遷片區、成交客戶所在的重點單位進行定點直郵投遞。

（四）、眾多的外銷人員作為支撐

項目外銷人員共計15-20人，專職，底薪600+到訪提成（客戶到訪現場不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成額度略大於銷售人員的提成）。外銷形式不限，主要以重點企事業單位、重點競品樓盤、金沙片區和雙楠片區大型超市設點派單和游說為主，以及游說其社交圈裡的朋友為主。單上有某行銷人員的編號，用於區分。

當月通過外銷成交的客戶為5組。

三、銷售現場活動氛圍營造

（一）、周末在銷售中心內通過認購前砸金蛋的形式進行轉化逼定，

金蛋獎品為：1%——5%的購房優惠。

（二）、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品「液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電」。

（三）、周末在項目現場針對業主進行的系列小活動

如：「兒童畫畫比賽」「奧運競技類體育小活動」「趣味歌唱比賽」等。

周末活動的針對對象：1期入住業主+推薦購房的老業主+即將認購的客戶

活動地點：現場體驗區+銷售中心

活動效果：不論市銷售中心外還是銷售中心內的活動氛圍相當熱鬧，一方面有利於現場的逼定，同時又給推薦新客戶的老業主現場獎勵。

四、專業支撐、整合資源

（一）、邀請業內知名人士不定期的給予銷售團隊強有力的培訓和說辭的重新整理，一方面提高銷售人員的信心，另一方面提高現場轉化率。從電話接聽說辭、沙盤講解說辭、園區講解說辭、樣板間講解說辭、後期跟蹤說辭等一系列說辭進行重新梳理，並依次考核上崗。

（二）、整合客戶資源，整合發展商在成都其他項目的來訪以及成交客戶的電話，每天晚上由銷售人員挨個打電話，任務下放到每個銷售人員，保證在周末每個銷售人員邀約5組客戶到現場。

五、獎懲分明的團隊獎懲力度

（一）、團隊完成甲方制定的月任務，發展商給予銷售策劃團隊5萬元的現金獎勵。

（二）、每月對於銷售成績排在前三名的銷售人員，發展商給與3000-5000元的獎勵。

（三）、少打一個電話罰100元，前期電話回訪的客戶，周末未達5組者罰200元。

六、合理運用價格策略

對剩餘房源的價格，頻繁的調整面價，調整優惠：

形式一：

針對每周集中推售的房源，把其價格表的價格做低，或是以一口價的形式表現，其餘銷控房源的價格調高，反映到客戶面前的價格表，凸顯非常明顯的正負向的價格標桿，讓客戶感覺到此部分房源的性價比。

例如上月的一周，要集中消化136平米的戶型，把一個單元136平米的表價全部調整為5400元/平方米的一口價，其他單元相同戶型的表價為6300元/平方米。

形式二：

對於兩房產品以及小三房產品，購買此類產品的客戶對價格的敏感性較高，有貪小便宜的心理。

提高其價格表的面價，給到最大13%的優惠，此部分客戶會誤認為是大幅度降價，自己能得到更多的優惠而下定。

該項目的鞭屍行動通過以上6種營銷策略予以體現，效果明顯，令人感觸頗深。6大營銷舉措使得銷售業績以及銷售團隊的士氣越戰越勇。

❷ 買房的時候「老帶新」活動是什麼意思

老帶新一旦退房就要扣掉兩個，而且帶來的客戶退房也要扣老帶新，這樣合理嗎，總工扣了3個，其實就兩個，這都是欺騙

❸ 北方這個季節,房地產可以採取那些行之有效的營銷手段,活動策劃,來實現更大的銷售量

北方這個季節,房地產可以採取那些行之有效的營銷手段,活動策劃,來實現更大的銷售量?

不知道你的樓盤屬於什麼檔次的，單就這個問題提一些想法，僅供參考。

一、冬季營銷從「暖」入手，這個季節正是北方供熱開始，一個好樓盤供暖好是個很大的賣點，通常供暖的方式有集中供熱和地熱供暖，從人體生理的角度來講，地熱供暖從腳下往上散熱，舒適度高而且不佔面積，近些年使用比例呈上升趨勢，小區可以設計地熱供暖，增加銷售砝碼；

二、冬季買房的人著重考察採光度，即樓間距和是否擋光，如果你的小區存在著這些優點，可以著重強調，吸引更多的消費者來訪；

三、北方房地產營銷中，「老帶新」在成交量中佔有相當大比重，在廣告預算少的冬季，經營好老客戶是非常重要的。為「老帶新」出台獎勵政策，例如：送禮品、送物業費，在生日的那天給予以外驚喜等等。

四、走團購路線。找准目標客戶，整合資源，主動出擊，洽談團購，適當優惠；

五、和其他行業聯手進行促銷，例如與各大車行、高爾夫俱樂部、健身會館等共同舉辦促銷活動；

六、派單：重點放在動遷區、舊小區和人流密集的區域。

七、廣告可適當壓縮，根據工程進度、銷售進度調整，重點配合主題性、節日性做針對廣告。多考慮網站宣傳和媒體軟文宣傳。

八、給售樓員一些刺激。培訓售樓員冬季售房的銷售技巧，提高銷售提成或年終獎勵，採取末位淘汰，刺激售樓員的銷售熱情，提高成交率。

❹ 房地產企業老帶新怎麼處理

如果有內外賬，就從內賬上走。
確實要從外賬上走，你這沒發票，都是不好入的
或用其他發票，從福利費中走（可按工資總額14%內，稅前抵扣）
或有類似返佣的合同。證明下，或看同行業是怎麼操作的。
請採納。

❺ 老帶新的營銷方式是什麼

一、「邀請有禮

玩法：老用戶邀請朋友來注冊產品，然後老用戶和朋友雙方均獲得獎勵。這是邀請有禮的核心玩法。

升級玩法：在這個玩法之上可以通過對獎勵進行一些調控，來增加分享激勵的力度。比如，普通的玩法是，邀請好友注冊，雙方各獲得20元。那麼老用戶每邀請一個就是獲得20元。邀請3個人，拿到的是60元。

二、「裂變紅包

玩法：借用微信群里發紅包，微信群里的紅包，大家很清楚了，大家一起搶，有數量限制。裂變紅包的玩法是借用了微信群紅包。

因為紅包有人數限制，所以該老用戶的朋友可以通過朋友圈或者群里也可以領取紅包。為了增加裂變紅包的趣味性，可以學習微信群紅包，在所有用戶領取完紅包後，可以來一個最佳手氣。

三、分享福利

玩法：這個玩法適用於平台提供虛擬產品，或者是一些提供服務類的平台。比如在線教育類公司，提供了線上的付費課程。但是有一些課程里有一個功能叫做，分享免費聽。當用戶把這節課程分享出去，就可以不花錢免費聽這節課。所以，從收費到免費，可以有效激勵用戶進行分享。

四、拼團

具體的玩法就是由某個人開團，可以以團購價格購買某件物品，並由用戶將這個組團分享出去，更多人加入拼團，最終大家可以以團購價購得商品。

五、口碑裂變

口碑裂變，核心就是超出客戶的期望值，讓客戶覺得有驚喜或是十分認同你的產品或服務，這樣就會自動自發地跟親朋好友推薦，也會在自己的社交圈裡傳播。這是最好的裂變方式。零成本就能獲得許多的新用戶，而且只要產品好，就會形成一-個良性循環。

❻ 房地產營銷方案應該注意什麼

2)房地產營銷方案的競爭問題：供求關系與競爭態勢，通過對競品庫存、供應計劃、營銷手段的梳理，來判斷項目面臨的競爭格局，以便制定針對性競爭策略。
這塊應該詳細到項目中的品類，甚至戶型、面積段、總價段
3)房地產營銷方案的關系對比：市場營銷策劃量價關系，結合競品的產品素質、市場營銷力度、價格、及去化情況，來測算這一市場營銷策劃的量價關系，進而推測本項目的量價關系，
一方面是為後續項目價格房地產營銷方案策略提供專業依據，同時用期望價格測算可能的銷售量，如果達不到目標，就意味著房地產營銷方案出現了核心問題，而市場營銷策劃就是要解決這個問題。
佑商「爆銷模式」進行，能在短時間清空庫存車位，使開發商迅速變現。整合三方資源，與上千家品牌廠家結合，為解決房地產「銷售難」提供贈品的供應商，實現共贏的局面，讓開放商快速清空庫存車位，讓業主買車位等於賺車位，讓品牌商批量出貨。

❼ 房地產整合營銷方案、如何進行房地產整合營銷及房地產整合營銷策

房地產整合營銷方案、如何進行房地產整合營銷及房地產整合營銷策
整合營銷，在英文中為Integrated Marketing。它是近十年來營銷界的新寵，對於它產生了很多定義。本文認為，將整合營銷方法論運用於企業的實際經營中，不能泛泛的、面面具到的去分析，根據矛盾分析法，研究的關鍵在於必須抓住企業經營和生命中的主要矛盾，也就是找到理論與實際的切合點。所以，本文在研究整合營銷應用於企業實際的分析中，選取了資源、業務過程、企業文化三個企業生命要素作為二者的切合點進行有針對性的研究。
這樣，本文對整合營銷所下的定義為：是以價值分析作為分析方式，系統思考作為思維模式，利用營銷思想和各種營銷工具，對企業的資源、業務過程和企業文化進行營銷整合，而從實現企業生命全方位增值的一種營銷方法論。由於整合營銷是以企業生命三大要素（Resource、Pcocession、Culture）為研究核心的話，類似於營銷組合，本文又稱它為：企業的RPC戰略。
整合營銷是傳統營銷的升級版，它融會了如價值鏈管理等和種管理思想的精華。它強調了營銷存在於企業生命的全部方面，以價值的流動和增值分析為線索。
房地產企業的整合營銷，是利用整合營銷的思想體系，結合房地產企業的特點，對企業生命質量的三大要素進行營銷整合，以達到全面提升房地產企業生命質量的目的。其中，幾個要素包括房地產企業的資源（獲得及配置）、業務過程（調整和重組）、企業文化（醞釀和培養）。
（一）房地產企業資源的營銷整合（Resource Integrating）
本文所要論及的是房地產企業的資源，是指就目前我國房地產發展的現狀和企業運做的現狀而言，智本（人力資本）、資金和品牌是目前房地產企業所最為稀缺和重要的資源，下面將就這三種資源作以下分析。
人力資源（智本）