杭州萬科良渚文化村項目營銷策略與執行方案

『壹』 如何入寫一篇市場營銷策劃方案

實例：深圳萬科地產項目全程策劃流程 （僅供參考）
一、市場調研：
1， 前言--本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；
2， 市場分析--
（1） 當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）
（2） 區域市場分析（銷售價格、成交情況）
3， 近期房地產的有關政策、法規、金融形勢
4， 競爭個案項目調查與分析
5， 消費者分析：
（1） 購買者地域分布；
（2） 購買者動機
（3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）
（4） 購買時機、季節性
（5） 購買反應（價格、規劃、地點等）
（6） 購買頻度
6， 結論
二、 項目環境調研
1， 地塊狀況：
（1） 位置
（2） 面積
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性質
2， 地塊本身的優劣勢
3， 地塊周圍景觀 （前後左右，遠近景，人文景觀，綜述）
4， 環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）
5， 地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6， 公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）
7， 地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）
三、 項目投資分析
1， 投資環境分析
（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策、開
（2） 房地產的政策法規
（3） 目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
2， 土地建築功能選擇（見下圖表）
3， 現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
4， 土地延展價值分析判斷（十種因素）
5， 成本敏感性分析
（1）容積率
（2）資金投入
（3）邊際成本利潤
6，投入產出分析
（1）成本與售價模擬表
（2）股東回報率
7， 同類項目成敗的市場因素分析
四，營銷策劃
（一） 市場調查
1 項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）
2 建築規模與風格
3 建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）
4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）
5 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）
6 物業管理（是自己管理還是委託他人管理、收費水平、管理內容等）
7 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）
8 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）
（二）、 目標客戶分析
1、經濟背景
· 經濟實力
· 行業特徵…… 公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）
家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式.
（三）、 價格定位
1 理論價格（達到銷售目標）
2 成交價格
3 租金價格
4 價格策略
（四）、 入市時機、入市姿態
（五）、 廣告策略
1廣告的階段性劃分
2階段性的廣告主題
3階段性的廣告創意表現
4廣告效果監控
（六）、 媒介策略
1 媒介選擇
2軟性新聞主題
3媒介組合
4投放頻率
5費用估算
（七）、推廣費用
1 現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）
2 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3媒介投放
五、 概念設計
1， 小區的規劃布局和空間組織
2， 小區容積率的敏感性分析
3， 小區道路系統布局（人流、車流）
4， 小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）
5， 小區建築風格的形式及運用示意
6， 小區建築外立面色彩的確定及示意
7， 小區戶型比例的搭配關系
8， 小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分
9， 小區環境綠化概念原則
10， 小區環藝小品主題風格確定及示意
六、 識別系統
（一）核心部分
1， 名稱
2， 標志
3， 標准色
4， 標准字體
（二） 運用部分
1， 現場
· 工地圍板
· 彩旗
· 掛幅
· 歡迎牌
2， 營銷中心
· 形象牆
· 門楣標牌
· 指示牌
· 展板規范
· 胸卡
· 工作牌
· 檯面標牌
3， 工地辦公室
· 經理辦公室
· 工程部
· 保安部
· 財務部
4， 功能標牌
· 請勿吸煙
· 防火、防電危險
· 配電房
· 火警119
· 消防通道
· 監控室
萬科地產項目營銷策劃內容提示
一、「萬科地產」品牌定位
在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定「萬科地產」的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。徹底清楚本項目的真實面目後，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前。
「萬科地產」項目特性分析包括以下內容：
1. 建築規模與風格；
2. 建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）；
3. 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；
4.功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；
5. 物業管理（收費水平、管理內容等）；
6.發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；
7.結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。
二、主力客戶群定位及其特徵描述
「物以類聚，人以群分」。針對「萬科地產」各項目的土地環境價值，分析和判斷主力客戶群是今後項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對「萬科地產」主力客戶群的特徵進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今後本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。
萬科地產以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今後營銷推廣策略。
三、 價格定位
1． 理論價格（達到銷售目標）
2 ．實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）
3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）
4． 價格策略
入市時機
入市時機並非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。
五、 廣告策略

1．廣告的階段性劃分（准備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2．階段性的廣告主題
3．階段性的廣告創意表現
4．廣告效果監控
六、 媒介策略

1． 媒介組合
2．軟性新聞主題
3．投放頻率
4．費用估算
七、推廣費用

1． 現場包裝（VI設計、營銷中心、示範單位、圍板等）
2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3． 階段性廣告促銷費用

『貳』 杭州萬科良渚文化村勸學里優劣勢

萬科勸學里位於餘杭區良渚東西大道北、風情大道西，隸屬於良渚新城，該項目由70年的住宅項目和40年的公寓項目組成，其公寓的主力戶型有27-40方，分平層、loft、雙鑰匙三類產品，更有4.79米、4.2米、3米三種層高可選擇。
優勢：
1.公寓的戶型面積較小，總價較低，可以讓首付不高的客戶在杭州有一個家；
2.戶型多變，Loft戶型的空間利用率極高；
3.由萬科統一開發，公寓和住宅項目相結合，更適宜居住。
劣勢：
1.該項目離杭州市區較遠，距離最近的地鐵2號線的站點約3公里，地鐵出行較為不便，較多依賴自駕。
總的來說，該項目總價低，帶裝修交付，適宜首付較少，想在杭州解決住房需求的用戶。

『叄』 良渚文化村是如何規劃和運營的呢

良渚文化村，基於良渚文化，將其成功激活，成為一個美好社區的中國範本，實踐了田園城市、有機疏散、復合功能、有機生長、都市村落等核心概念，創造一個具有獨特魅力的新田園城鎮形態。

今天地道農旅•地道君帶你走進良渚文化村，回顧她的發展歷程和獨到之處，看她的成功對農旅項目有何啟示！

1936年，一位名為施昕更的浙江餘杭青年，因對一把石斧文物的好奇，揭開了良渚遺址的神秘面紗。

跨越六十餘年，在2000年杭州市首屆西湖博覽會上，良渚文化村項目正式落地。蘊藏千年文化的鄉土，在新的時代開啟了古老文明重生的歷程。

作為萬科的首個文化村項目，作為文化復興與詩意棲居的“理想主義試驗田”，良渚文化村經過了20年的探索與實踐中，正向人們展示著其獨特而又多元的魅力所在。

『肆』 營銷策略與營銷計劃有什麼區別

大多數企業營銷人士會常常混淆營銷策略和營銷計劃之間的差異。其實兩者之間最簡單的辨別的方法是這樣的：營銷策略：營銷戰略的一個解釋，需要與你的努力實現營銷目標。你的營銷策略是塑造你的業務業績的目標。你的業務目標和你的營銷策略應該相輔相成。（什麼）營銷計劃：你的營銷計劃是，你將如何實現這些營銷目標。它是企業營銷戰略的路線圖，將引導你從一個點到另一點應用連接導向。（如何）常見的問題是，大多數人嘗試設置實現了「如何」不知道「什麼。」 不光浪費時間和金錢而有效的資源也揮之而去。企業涉及到市場營銷，必須確定「什麼」，然後挖成「如何」。從這篇文章，如果你還記得一句，那就是：戰略思維和規劃。例如：目的：為了獲得更廣泛的市場採用營銷策略，引入新的細分市場的營銷計劃，制定營銷活動。一個成功的公式，可以用來進一步解釋的營銷策略和營銷計劃的重要性：營銷策略---營銷計劃（市場推廣計劃）---執行=成功你的營銷策略包括：1.「是什麼」有許多工作要做。2.告知消費者所提供的產品或服務。3.告知消費者的差異化因素。4.你的營銷計劃包括：5.「如何」去做。6.構建營銷活動和促銷活動，將實現「什麼」戰略。你實施包括：1.採取行動，以實現營銷戰略和營銷計劃中確定的項目。 2.如果你正在准備你的營銷策略和營銷計劃，進入你的商業計劃，這些都是必須進入每個部分的組件：你的營銷策略的組成部分1.外部營銷信息2.內部的定位目標3.短期目標和目的4.長遠目標和目標你的營銷計劃的組成部分內容提要：營銷計劃的高級摘要。你的挑戰：在市場上銷售的產品/服務在你的營銷戰略確定的目標和重述的簡要說明。形勢分析：1.目標2.文化3.優勢4.弱點5.市場份額分析你的客戶：你想爭取多少客戶？他們是什麼類型的客戶？驅動它們的值是什麼？他們在決策過程是什麼樣子呢？什麼樣的客戶將專注於你所提供的產品或服務？你的競爭對手分析：什麼是你的市場地位？自己的市場定位是什麼？當它涉及到你的競爭對手，你有什麼優勢？你的弱點是什麼？你的產品將佔多少市場份額？什麼樣的市場份額已經橫置你的競爭對手？鑒定4 P（產品/價格/行銷/渠道）總結：你將如何使用此信息來實現你的目標，確定你的營銷策略。正如你可以看到你的營銷策略，你的營銷計劃。

『伍』 杭州萬科良渚文化村勸學里樓盤房源情況

萬科良渚文化村勸學里目前已售罄。（數據更新於2019-11)

『陸』 良渚文化村的整體規劃

在良渚組團區域，天目山余脈和東笤溪、京杭大運河貫穿其中，滬杭、滬寧高速公路在區內設有入口，104國道和宣杭鐵路過境，得天獨厚的文化、生態旅遊資源與便捷的水陸交通，使整個區域具備開發的優越條件，並成為杭州城市發展最具潛力增長的區域之一，經過切實的保護與開發，尤其是隨著良渚文化村的開發，未來的良渚板塊有望建成集文化、人居、旅遊為主的三大產業資源優勢為一體的，具有世界級影響力的田園衛星城鎮，並成為大杭州城市格局中的焦點。在整個良渚組團建設中，良渚文化村項目是一顆最光彩奪目的璀璨明珠。遺址基本定位——打造中國著名多元化休閑旅遊的文化城邦「良渚文化村」位於著名的良渚文化發源地良渚鎮，距離杭州16公里。總規劃佔地面積8平方公里（12000畝），預計年接待遊客100萬人次，規劃居住人口為2—3萬。「良渚文化村」由南都房產集團獨家巨額投資，以國內罕見的規劃布局形成一個獨特風光的國際性標準的文化旅遊城鎮。「良渚文化村」的旅遊概念並非僅局限於一個主題公園或集中的旅遊區，而是一個純粹以生態、觀景、人文名勝、休閑游樂與人居為定位的功能完整、形態豐富的泛旅遊城鎮。她建立在著名的文化遺址上，倚山面水，生態環境優越。城鎮內集中了國際性的良渚文化博物館、「良渚聖地」公園、良渚五星級度假村、「良渚不夜城」、「良渚風情街」、良渚生態森林公園、鄉村高爾夫俱樂部、水上樂園等多元豐富的旅遊休閑內容。「良渚文化村」以12000畝的大手筆，書寫自然、人文、生活冊卷。良渚文化村，總佔地面積約為11000畝，其中房地產開發用地約6000畝，預計居住人口3萬人。 如今累計銷售額近10億元人民幣，累計投資額18億元人民幣，預計2007年銷售額為7.5億人民幣。以「當代田園小鎮」聞名於國內的良渚文化村是一個內容豐富、環境優美的城鎮建設項目，她的最終目的是創造一個充滿活力的小鎮：多功能的融合、多樣化的生活，充分的就業機會。它在規劃中有著完善的配套設施和舒適的生活環境，便捷的交通連接都市中心，有充分的商業活力和獨特的文化氛圍，同時又保持了小鎮所特有的宜人尺度和生活氣息，而這一切都將在充分尊重環境的前提下得以實現。良渚文化村的核心構架是「二軸二心三區七片」，二軸是以文化村東西主幹道和濱河道路串聯主題村落，二心是東西分別設旅遊中心區和公建中心區，三區是分別設立核心旅遊區、小鎮風情度假區和森林生態休閑區，七片是分布在山水之間的主題居住村落。良渚文化博物館以及良渚聖地公園構成了良渚文化村的精神內核，良渚國際度假酒店、玉鳥流蘇商業街區則充分展現了小鎮商業、休閑和娛樂的多元和豐富。良渚國際度假酒店、良渚文化博物館已完成建築施工，正進行全面的裝修施工，預計將在2007年內全面開放。玉鳥流蘇文化休閑旅遊商業街區將於2007年初正式動工。白鷺郡北800多套公寓已全面完成銷售，並在2006年內交付。

『柒』 杭州良渚文化村開發有限公司怎麼樣

簡介：杭州良渚文化村開發有限公司由南都房產和浙江新都房地產有限公司共同投資組建，成立於2000年11月，注冊資本3000萬元，法定代表人許廣躍。各股東出資額及比例為：南都房產出資2700萬元，占注冊資本的90％；浙江新都房地產有限公司出資300萬元，占注冊資本的10％。
法定代表人：朱向華
成立時間：2000-11-13
注冊資本：5000萬人民幣
工商注冊號：330184000024265
企業類型：有限責任公司（非自然人投資或控股的法人獨資）
公司地址：杭州餘杭區良渚街道（人民政府內）

『捌』 營銷方案怎麼寫

寫營銷方案總共有八大步驟：

一、了解現狀。
1、市場形勢。包括市場規模與增長，過去幾年的總量，不同地區的銷量，顧客消費變化的趨勢。
2、產品情況。包括過去幾年產品的價格、銷量、利潤等。
3、競爭情況。包括競爭對手的市場規模、目標消費者、產品質量、價格、渠道等。
4、分銷渠道。本企業各渠道的銷售情況，各渠道的相對重要性及變化情況，各經銷商經營能力的變化和激勵措施的投入等。
5、宏觀環境的變化。

二、運用SWOT分析法進行情況分析。
1、通過機會、威脅分析，找出外部影響企業未來的因素。
2、通過優勢、劣勢分析，說明企業內部情況。
3、通過以上分析，確定營銷計劃中必須強調、突出的部分。

三、明確目標。企業想要通過此次營銷活動達到什麼樣的目標或目的。

四、制定發展戰略。發展戰略主要包括以下三個方面：
1、目標市場戰略。即企業准備進入的細分市場，考慮運用多少資源、力量。
2、市場營銷組合策略。針對目標市場，採取什麼樣的價格、產品、渠道、促銷。
3、營銷預算。

五、制定行動方案。包括任務時間、地點、人員安排、經費、物資、負責人等，最好用表格形式列出來，使人一目瞭然。

六、預測效果。以上步驟均完成後，應對其進行經濟效果的預測（如編制損益報告等）。

七、制定監管措施和應急預案。

八、編制營銷活動策劃書。內容主要包括：
1、前言。
2、綱要（目錄）。
3、正文。包括市場現狀描述、市場分析、營銷組合及策略、預算費用、效果預估、應急預案等。
4、附件。包括各種文稿、分活動策劃書等。

以上就是撰寫營銷方案的全部流程了，你只要按步驟來是不會出錯的。