商務公寓推廣方案

1. 公寓策劃案怎麼寫

篇一：酒店式公寓策劃案
酒店式公寓策劃案
一、 必要性與選址
商業是本項目最大的利潤獲取點，由於本項目所處地理位置非臨主幹道，缺乏較為濃厚的商業氛圍，雖就市場而言，商業物業是炙手可熱的投資對象，但如果缺乏一定的商業底蘊，利潤空間將受到很大的影響。根據我們初步的統一規劃意見，通過項目小地塊底商超市的引進將帶動大地塊東面的臨街商鋪，但大地塊北面及臨湖面商鋪將存在一定的經營風險，主要體現為：
1、 將標志性建築布置在大地塊東北角，且規劃一退進式廣場，將人為的割斷大地塊東面和北面的臨街商鋪，使得整體商業缺乏連貫性，不利於大地塊北面臨街商鋪的銷售以及後期經營。
2、 針對「通過聯合打造臨湖景觀帶以及湖面水上運動帶動臨湖商業氛圍」這一方案，目前持保留意見，原因在於：其一，聯合打造臨湖景觀帶操作有一定的難度；其二，受地理條件的限制，臨湖景觀帶較為狹長，可利用空間較小，「打造臨湖景觀帶」可能僅僅是一些基本休閑設施的增設；其三，水上運動項目規模效應較強，對自然條件要求較高（特別是水質的要求），對當地居民的消費習性及支付能力要求較高，且季節性強，「水上運動項目」應該僅僅是項目銷售推廣中的一個「噱頭」，長期經營困難較大。（目前國內很多水上運動公園
的經營狀況都是免堪其難）。
基於商業物業開發與經營的考慮，建議將標志性建築布設在大地塊西北角臨湖處：
1、 通過標志性建築以及標志性經營業態帶動大地塊北面的商業氛圍，充分挖掘項目的商業潛力。
2、 使得大地塊東面、北面的商業成為一體，有利於商業規模效應的形成。
3、 標志性建築擬建的酒店式公寓與臨湖面商鋪休閑娛樂型的經營業態相匹配，一方面有利於酒店式公寓「酒店」特徵（配套、休閑）的完善，另一方面有利於臨街商鋪人氣的聚集。
4、 考慮到人們對於生活私密性及居住高品質方面的需求，酒店式公寓選在動靜皆宜之處。臨湖景觀、寧靜、私密、差異等地段因素能充分發揮酒店式公寓的物業特徵。
二、 酒店式公寓行業特點
酒店式公寓，是指既可短期或者長期租賃，而又兼備有酒店式房間的居所，它通常集住宅、酒店、會所等多功能於一體。國際上酒店式公寓自1976年在歐洲出現至今已經近30年的歷史了，酒店式公寓在中國的興起是上個世紀90年代末的事情，國內的酒店式公寓最早出現在深圳，然後在上海、北京等地均有開發，但前幾年並未形成熱點。
近年來隨著國內經濟的高速發展，人們生活和消費水平的提高，大量高檔物業不斷推向市場，其中有相當數量的高檔公寓面市，為迎
合選購這類公寓的購房人消費心理，滿足他們對高質量物業管理的需求，許多開發商和物業管理企業推出象徵最高的服務水平的星級酒店服務（也稱管家式服務）來適應當今的物業管理市場和銷售市場的需要，因此，這類公寓被貫以了酒店式服務公寓的名稱。
真正意義上的酒店式公寓是除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正使租戶實現賓至如歸的感覺。比起傳統的酒店更多了家的味道，而與傳統的純租賃的公寓相比，則更重於服務，可以說集傳統酒店與傳統公寓的長處於一身，而價格又比住酒店要便宜，實際消費群體為商務、旅遊人士為主。
當前，國內各大中城市已形成了高級商務人士階層，這一階層擁有非常可觀的商務消費能力，傳統的物業管理對他們來說早已不能適應其快節奏的生活。從另一層面來看，中小型公司由於其資金實力較弱，既想方便，又想價位合適，那麼酒店式公寓應是其最佳選擇。
三、 國內酒店式公寓市場發展情況
1、香港酒店式公寓市場發展情況
在香港的酒店式公寓市場可能是最強勢的，它們的長期租客的百分比要高於大多數別的城市，如：約有50％的租客租期超過6個月，15％的租客租期超過1年。所以，在香港絕大多數酒店式公寓的起租期為3個月，只有少數的如parkview的租期可以以天計算，但一天的租金是長期租金的雙倍。近兩年來，香港酒店式公寓的租市有較大下滑。
2、北京酒店式公寓市場發展情況
目前北京房地產市場出現了酒店式公寓，並且數量在逐漸增加，尤其東部房地產市場數量增幅更快。有幾點利好因素的誘惑開發商投資建設酒店式公寓：CBD規劃台出；加入WTO後，准備進京的境外
中、小公司；投資熱過程中獲取高回報率；小型SOHO是個機會；由於東部工廠拆遷及有關部門對服務業的扶持，目前開發商將服務業定為目標客戶之一等。
3、上海酒店式公寓市場發展情況
上海作為中國的金融貿易中心，正吸引著越來越多的跨國集團、跨國大公司和大財團的進駐，隨之而來的是大量的外籍經營管理都民擁入了上海。優厚的津貼補助，使駐滬的外籍人員一般都選擇租用豪華和服務完善的短期居所。同時，國際性商務活動的往來頻繁，使越來越多的境外駐上海辦事機構如雨後春筍般迅速「搶灘」上海，但出於資金成本有效控制的考慮，這些公司越來越傾向於租賃市區區位優越、交通方便、價格僅為賓館房租七八分之一的酒店式公寓，這樣既能享受方便、舒適的服務，又能節省開銷，公司也樂於接受。
四、 武漢酒店式公寓市場基本狀況
武漢市的酒店式公寓物業是繼深圳、北京、上海的成功案例的基礎上發展而來的。雖然在深圳、北京、上海都有比較成功的案例，但在武漢市場仍屬於一個新的產品形態。特別是全精裝修、酒店式公寓，武漢現有的所謂「酒店式公寓」都僅僅假借了這樣一個概念，真正實施的精裝酒店式公寓只有聖淘沙萬松園國際公寓、武漢陽光假日公寓、吉祥國際大廈、彩天名苑酒店式公寓等少數項目。
1、聖淘沙?萬松園國際公寓
聖淘沙?萬松園國際公寓是武漢聖淘沙置業有限公司開發的武漢市首座鋼結構全精裝修酒店式公寓項目。該項目地處漢口金融中心和
篇二：公寓活動策劃書
公寓活動策劃書
（「將春天迎進愛心老人公寓」活動策劃書）
一、活動背景及目的
春天來了，給萬物帶來了生機與希望；春天來了，給你我帶來了溫暖與憧憬；春天來了，讓我們想起了自己童年那些快樂的日子；讓我們想起了陪我們成長的爺爺、奶奶?
在我們身邊，也有許多的爺爺、奶奶，他們由於種種的原因，不得不生活在敬老院中，他們內心充滿了孤獨，他們渴望社會的關心與幫助！
經濟的飛速發展雖然給我們的生活帶來了便捷，但又將「空巢老人」這個問題擺在人們面前，曾經「百事孝為先」，可如今卻要將「常回家看看」寫入老年法，靠法律來給那些孤獨的老人一些精神的慰藉。這是值得我們深思的問題。 該是我們行動起來的時候了。老吾老以及人之老，把我們對自己親人的關愛分出來一小部分給那些內心孤獨的老人們，把春天送進他們的心靈，用我們的實際行動，讓那些爺爺奶奶，老有所養，老有所依，心中溫暖如春。 二、可行性分析
1、泱泱中華，禮義之邦，道德傳統，源遠流長。敬老孝老，是我們的傳統美德，是我們做人的本分。
2、我國現有億老人生活在社會這個大家庭中，敬老助老事關千萬家，連著你我他。善待今天的老人，就是善待明天的自己。
3、本次活動響應了校團委關於開展「關愛空巢老人『六個一』志願服務行動」的號召，讓本次活動更具有現實意義。
4、每一位大學生都有一顆熾熱的心，相信他們會積極參與本次活動，用實際行動，關愛幫扶身邊每一位老人，讓敬老助老之風遍及城鄉每一個角落。 5、老人們喜歡與孩子接觸，這一點也將加大本次活動成功的可能性。 三、策劃組織單位 浙江建設職業技術學院 四、活動范圍 愛心老人公寓。
五、活動時間 待定
六、活動流程 ★前期准備
1、通知各層長商討本次活動。
2、以簡訊的形式通知各寢室長本次活動的具體內容並希望她們積極參與到本次活動中來。
3、接受會員的報名，並做好記錄，並將參與人員進行分組。 4、准備此次活動要用的物品，如慰問品、勞動工具等。 5、從參與者中徵集一些節目，到時為老人表演。 ★活動要求
1、所有人員一切聽從指揮。
2、參與者與老人言談交往時，要心懷謙恭，舉止禮貌，送上真誠笑容。 3、切實按照校團委關於「關愛空巢老人『六個一』志願服務行動」的要求來舉辦本次活動。 ★活動程序
1、所有參與活動的人員按照通知的時間、地點集合，檢查攜帶物品是否齊全，一切就位後准時出發。
2、到達敬老院後各小組及時找到自己的幫扶對象，並將本小組攜帶的慰問品分發給老人。
3、與結對老人們聊天，給他們講講我們的校園生活以及外面發生的新鮮事，並耐心聆聽老人的訴說，在聊天的過程中，可以為老做一些力所能及的事情，如為老人梳頭，給老人剪指甲等。
4、適時向老人介紹一下日常保健、養生方面的小常識。
5、根據我們的前期調查，在愛心老人公寓生活的老人沒有過過生日，本次活動我們將為他們集體過一次生日，祝願他們健康長壽。
6、在敬老院的開闊地帶，為老人們表演我們精心准備的節目，在文藝節目之間，插入一些適合老人參與的互動環節，讓老人們參與進來，在開心快樂中度過美好的時光。
7、當一部分志願者們表演節目的同時，另一路志願者們進入老人的房間，幫老人整理內務，打掃室內衛生。 8、表演結束後清理場地。
9、活動接近尾聲，參與活動的志願者們與領導和老人們合影留念。
10、為敬老院留下我們的聯系方式，並與他們保持長期的聯系，讓我們志願服務真正長期開展下去。 ★人員安排
項目
聯系敬老院、聯系車輛
准備所需物品（慰問品、勞動工具等） 接受報名、篩選志願者 新聞宣傳、文字材料 後期展板宣傳 ★後期工作
1、宣傳部積極開展後期宣傳工作。 2、總結本次活動得與失，給本次活動打分。 七、活動金費預算
我們將本次活動預算列成如下表格： 項目 慰問品 交通費 演出耗材 總計
註：其它開支就具體情況而定。
金額/元
備注人員安排
**************學院
篇三：公寓活動室策劃
重慶三峽醫葯高等專科學校
「學
生
公
寓
活
動
室」
策
劃
二〇一三年十二月一日
棟公寓 季財4
學生公寓活動室策劃書
一、策劃背景
為了豐富同學們的校園文化生活，不斷提高學習成績，交流學習經驗，文化素養，提升綜合能力，挖掘，培養和展示各種才能，便捷與同學之間的交流，促進友誼的升華，為美好的大學生活留下一筆燦爛的財富，重慶三峽醫葯高等專科學校於20XX年12月決定開展「學生公寓活動室、自修室」創意設計評比大賽，營造和諧優質的使用環境，以進一步促進我校同學的學習、生活。
二、策劃目的
增強同學們的主人翁意識，打造和諧、溫馨的學習、環境。
三、策劃主題
服務同學，公建美好；放飛夢想、幸福起航。
四、開展時間
12月份開始
五、活動地點
學生公寓活動室
六、承辦單位
校學生公寓自律管理委員會
七、面向對象
重慶三峽醫葯高等專科學校全體學生
八、活動流程：
（1）、校學生公寓自律管理委員會主要負責人在學術大廳召開任務布置會議，參加人員主要有校部主管老師及九個樓棟的主要負責人。商討活動室的布置；
（2）、安排宣傳部做好宣傳。
（一）、前期准備:
1、材料的准備
活動室：壁紙、繪畫材料、啞鈴、象棋、圍棋、跳棋等、沙袋、收音機、鏡子、信箱
自修室：壁紙、花盆、書桌、椅子、繪畫材料、鍾、人體解刨圖
2、活動室布置
（1）、牆壁要用紅色或橘黃色紙張覆蓋，紙上可以畫一些關於健身的圖片，布置出充滿活力的活動室；
（2）、用鑽機在天花板上轉幾個孔，然後用繩子吊掛沙包供同學鍛煉；
（3）、擺放方桌，放上象棋、圍棋、跳棋等；
（4）、活動室中要有躺椅、啞鈴，方便同學放鬆心情，緩解壓力；
（5）、在門口掛上活動室規章制度；
（6）、活動室中要配置一台比較好的配有放鬆指令的收音機，及各種放鬆訓練的指導語和音帶，可以播放一些輕音樂；
（7）、活動室門口要配置一個信箱，是有問題而又不敢當面說出來的人也有途徑表達自己的問題，從而及時得到解決；
（8）、活動室中給學生配置鏡子；
（9）、活動室中有一面牆則是用特殊材質設計製作的可擦寫的「塗鴉板」，在可擦寫的「塗鴉板」上,學生可以把自己想說的話以及想表達的情緒通過文字和圖畫隨意地寫到上面。
3、自修室的布置
（1）、牆壁要用淺綠或淺藍色紙張覆蓋，紙上可以畫些輕松詼諧的圖片，以此營造溫馨的學習環境；
（2）、擺放書架、椅子；
（3）、自修室中要有桌椅共值班人員用，桌上放一本登記本，同學們來了之後可以看看書，調節心情，同時還可以用於個別談心；
（4）、牆上掛上人體解剖圖，另一面掛上一個「靜」字；
（5）、在門口掛上活動室規章制度；
（6）自修室中可以放幾盆盆景，用於美化環境，同時也給人一種舒適感；
（7）、自修室門口要配置一個信箱，是有問題而又不敢當面說出來的人也有途徑表達自己的問題，從而及時得到解決；
（二）、活動步驟：
1、邀請學院領導、校學生公寓自律管理委員會及各樓棟主要負責人 參加開幕式；
2、活動室自修室每天定時開放，並規定人員值班；
3、適時邀請相關專業人士現場指導，以此幫助同學；
4、校學生公寓自律管理委員會及時活動室自修室的工作總結，並虛心接納同學的意見，努力把活動室自修室辦成學校的特色活動。
九、規章制度
1.活動室自修室只限本樓棟師生使用，外樓棟借用須報本棟自管會負責人批准。
2.各部門或班級使用活動室自修室須提前兩天向相關負責人預約，並填好申請信息。
3.愛護公共財物，保持室內清潔。嚴禁吸煙和隨地吐痰，不得高聲喧嘩。嚴禁踐踏桌椅，損壞公物照價賠償

2. 湖北荊門金榜世家房地產項目營銷策劃方案(中標稿）

湖北荊門金榜世家房地產項目營銷策劃方案(中標稿）
目 錄

前言 2

第一章 荊門宏觀經濟環境分析 3-6

第二章 荊門房地產市場行情分析 7-16

第三章 區域房地產市場行情分析 17-23

第四章 項目分析 24-29

第五章 項目策劃 30-34

第六章 營銷策劃 35-41

第七章 銷售執行方案 42-44

第一章 荊門宏觀經濟環境分析

荊門位於湖北省中部，東至武漢260公里，西距宜昌129公里，南抵荊州82公里，素有「荊楚門戶」之稱。市區面積12.4萬平方公里，總人口300萬，下轄京山縣、沙洋縣、鍾祥縣、東寶區、掇刀區及屈家嶺管理區。荊門市交通便利，焦柳、荊沙、長荊鐵路，以及207國道、荊襄高速、荊宜高速（在建）、隨岳高速（規劃）、漢荊（規劃）等，貫穿其中，帶動了經濟的發展。

一、政策環境

1、市委市政府提出並實施「興工富市」戰略，進一步優化投資環境，加強招商引資力度。先後組建了行政服務中心、政府采購中心、招投標中心，全面推行首問責任制；規范市場環境，整合專業市場；制定一系列優惠政策，作出「政策跟著項目走」的承諾，確保外商到荊門投資收費最少、費用最低，審批環節最少、時間最短，各項檢查最少、治安環境最好。一系列政策促進了經濟的快速發展。

2、市政府全面貫徹落實鄂政發【2004】29號文和荊政發【2004】33號文的文件精神，重點支持房地產業的發展。通過加快城市化建設步伐、提高房地產開發投資水平；嚴格控制零星建設、大力發展大面積的居住小區；建設「居者有其屋工程」、促進全民購房；加快經濟實用住房建設、完善多層次供應體系，以及簡化辦事程序、提高服務效率和水平等一系列措施，大辦房地產業，辦大房地產業。

（1）加快南城區建設步伐，提高房地產開發投資水平

市政府「重點建設新區，適度改造舊城」的城市建設總體要求，堅定不移地加快南城區建設步伐。積極推動房地產開發投資向南城區轉移，切實抓好南城區商品房的開發建設，促進房地產業的發展。要繼續抓好房地產領域的招商引資力度，擴大投資規模。要整合本地房地產開發企業，培植一批信用度高、資金雄厚的品牌開發企業，引領房地產開發建設。要堅持以人為本，加快住宅規劃設計理念的更新，積極推廣住宅新材料、新技術、新工藝等先進適宜的科學技術應用，加大住宅小區的基礎配套和綠化環境設施建設。提倡「綠色、生態、人文」的建設發展模式，促進小區建設的上檔升級，推動房地產業整體水平的提高。

（2）嚴格控制零星建設，大力發展居住小區

嚴格貫徹執行《市人民政府關於促進房地產業持續健康發展的通知》精神，堅持在城市總體規劃指導下實施房地產開發，所有開發項目必須嚴格按照城市規劃要求進行建設，凡未依法進行建設項目規劃選址，取得建設土地規劃許可證建設項目選址意見書的房地產開發項目，一律不予辦理審批手續。對建築面積老城區在1萬平方米以下，南城區在3萬平方米以下的房地產開發項目不再審批。

（3）加快經濟適用住房建設，完善多層次供應體系

針對不同消費群體的消費特徵和購買能力，提供不同地段、不同風格、不同價位的商品住房，以滿足其不同層次消費需要。從消費角度講，就是向高收入階層提供高檔次商品房，向中低收入家庭提供經濟適用住房，對低收入家庭提供廉租房或二手房。從開發的角度來講，就是注重開發結構的調整和品質的提升。因地制宜，適度發展高級公寓、高檔別墅和商務用寫字樓等項目，增加普通住宅、經濟適用住房和廉租房的比重。解決占市場主體的中低收入家庭住房問題，是住房建設的重中之重。2005年要全面貫徹落實《荊門市中心城區經濟適用住房建設方案》（荊政辦發〔2004〕91號），按照「四統一（統一規劃、統一征地、統一拆遷、統一組織建設）」的原則，抓好首期經濟適用住房的開發、建設、管理工作，實現「居者有其屋」。

（4）落實住房分配貨幣化政策

一是落實住房分配貨幣化補貼政策，進一步完善住房公積金制度。行政事業單位要多渠道籌集住房補貼資金，力爭將住房補貼發放到位，改制企業要將住房補貼納入改制方案加以落實，增強職工購買能力。二是進一步激活住房二級市場。鼓勵自有住房上市交易和購買第二住房，加快培育發展租賃市場，完善多元化的市場供應。三是正確引導住房消費。合理進行市場分流，均衡新舊城區住房消費水平，形成從租到買、從買小到買大買優的梯次住房消費結構。

（5）加強宏觀調控管理，促進市場可持續發展

堅持在城市總體規劃和土地利用總體規劃指導下實施房地產開發。加大城市房地產開發規劃編制力度，力爭兩年時間內完成城區房地產開發用地控制性詳規的編制，正確引導城市改造，統籌安排房地產開發用地。要合理編制城區房地產開發用地年度供應計劃，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次的住宅用地需求。要進一步完善土地收購儲備制度，實行凈地供應機制，鼓勵利用存量土地和實施舊城改造進行房地產開發。要加強管理機構宏觀調控能力。建立房地產市場信息系統和房地產監控及預警預報體系，強化風險防範意識，引導理性投資和理性消費。同時，圍繞依法行政，簡化辦事程序，實行房產交易、產權發證、中介服務、購房貸款「一體化」辦公，「一站式」服務，徹底解決房地產交易「有市無場」的問題，促進房地產市場的繁榮與活躍。

3. 商業地產營銷方案

北 奧 公 館
營銷推廣策略報告

2004年11月8日
北京中原
北奧公館專案組

1、項目分析
1．1優勢
 位於奧運核心腹地
 純板樓居住型小社區
 分戶式中央空調及封閉立體車庫
 准現房銷售
 區域內比較完善的配套設施
1．2劣勢
 價格創區域新高
 銷售現場環境混亂
 目前周邊交通條件並不理想
 售樓處與項目現場分離
1．3機會
 奧運主題為本項目帶來更大的升值空間
 區域內整體供給量不大
 市政及配套設施將逐步完善
1．4威脅
 交通情況改進時間待定
 奧運地產的逐漸降溫

以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過機會與劣勢，威脅與優勢的互補最大程度上的降低項目風險，提升產品市場競爭力，完成項目完美推廣計劃。

2、銷售周期
2．1北京市房地產市場銷售周期說明
我司認為入市時機，並不是指時間概念上固定的選擇，而應是根據項目自身的實際情況和市場環境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，並不能單純的選擇每個固定時間點來實現，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時間段的市場經濟周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。

北京市房地產市場銷售周期走勢分析

北京房地產市場銷售有明顯的季節性，根據我司對區域市場仔細調研和深入分析以及對北京房地產市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然後持續加溫，直至11月份，而這段時間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動最為頻繁。
2．2本項目推廣特點說明
 2004年11月我司開始接觸本項目
 項目主體結構年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩
 樣板間及售樓處於11月底投入使用
 目前項目現場情況混亂，對於銷售有不利影響且會持續至2005年初
 周邊道路交通條件在短時間內不能得到完全的改善
 2004年底大屯路斷路整修
 2004年底科薈路通車交付使用
 位於北四環的售樓處現場與項目現場有一定的距離
2．3本項目銷售周期說明
本項目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個月。根據以上推廣特點，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個階段。各階段具體時間分布如下表：

銷售周期分布表
銷售周期 時間結點
市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月
第一強銷期 2005年3月至2005年6月
第一調整期 2005年7月至2005年8月
第二強銷期 2005年9月至2005年11月
第二調整期 2005年12月至2006年3月31日
尾盤期 2006年4月至2006年5月

2．4本項目銷售任務說明

本項目銷售計劃表
項目銷售任務 計劃完成
可銷售住宅面積 套數 套數
76561.84平方米 540套 486套

銷售任務明細表
周期 月份 工期進展情況 銷售條件 完成套數（套） 備注
市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結構封頂 樣板間及北四環售樓處投入使用 5
本銷售計劃在保證工期及相關工作配合到位之前題下制定，如有變動以當時具體情況為准。
2005年1月 工程主體結構封頂 工地圍檔及現場包裝製作完成 15
2005年2月 工程主體結構封頂 銷售工具製作完成 10
強銷期 2005年3月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 29
2005年4月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 35
2005年5月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 40
2005年6月 外立面施工基本完成，項目基本達到現房狀態 具備完善的銷售條件 50
第一調整期 2005年7月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30
2005年8月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30
第二強銷期
2005年9月 樓內公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50
2005年10月 工地現場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40
2005年11月 工地現場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30
第二調整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14
2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18
2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10
2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25
尾盤期 2006年4月 完全現房階段 具備完善的銷售條件 25
2006年5月 完全現房階段 具備完善的銷售條件 30
總計 486

3、推廣策略
3．1本項目客戶群特徵
 在亞運村區域工作或生活
 在中關村區域工作
 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍
 部分客戶有二次置業的需求
 購房更加理性
 對奧運房產有很高的認同，認同區域升值潛力
 有一定的經濟實力
3．2項目賣點梳理
 地處奧運中央腹地，新興富都市中心
 產品自身優勢
10—14層板式小高層
體量適中，共540套
純居住的居住舒適性
現代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融
蘇式庭院：內外融合，綠意盎然
高端智能化配套：美國分戶式中央空調
封閉式小區管理，居住安全舒適
停車管理：封閉立體車庫，節省空間
准現房發售，購買更有信心
 區域內稀缺性
 項目較高的升值空間
3．3賣點整合
區域、產品、稀缺性

3．4推廣手段
 三板斧
區域：「奧運中央腹地，新富都市中心」
產品：「尊貴奧運板樓」
稀缺性：「鑽石般稀有」
 七種武器
「中等社區，舒適生活」
「詮釋純居住空間，私享大宅」
「分戶式空調，高品質享受」
「准現房發售，購買更有信心」
「現代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然」
「蘇式庭院•小橋流水的精緻生活」
「封閉小區管理，安心居住場所」
 一招制敵
「奧運區域內成熟板樓」
3．5媒體選擇策略建議
3．5．1媒體選擇策略原則
結合項目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點，合理選擇媒體，以達到最少費用最大成交的效力。
3．5．2媒體選擇
報廣
選擇《北京青年報》和《北京晚報》、《新京報》，以半版為主、雙通為輔，加強項目推廣的針對性。
輔助媒體
由網路及業內專業雜志組成，選擇新浪網和《萬房》、《樓市》、《新地產》、《安家》等雜志，進行項目形象的建立和賣點的 宣傳。
3．5．1宣傳方式
在媒體推廣過程中，依靠產品優勢和相對持續性的主力媒體及網路多角度、立體、擇時投放，高亮點頻率曝光方式，建立市場知名度，加深市場認知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項目進展或文化等領域的動態進行軟性宣傳以縮短銷售期 。
3．5．2媒體選擇及推廣費用明晰
為了讓市場充分了解本項目，通過媒體宣傳項目的各項優勢，展現開發商的實力。使市場認識到本案較高的綜合品質，打破以往信息不對稱的不利態勢 。各月份推廣主題及費用如下：

市場推廣媒體選擇表
周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點 具體金額
市場亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報》整版硬廣配軟文
《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優勢明顯
產品稀缺性及升值潛力 42萬
2005年1月 《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優勢明顯
產品稀缺性及升值潛力 42萬
2005年2月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《新京報》半版硬廣配合軟文
《樓市》一版的軟文 產品獨特性的體現與標榜 40萬
強銷期 2005年3月 《北京青年報》2次半版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《新地產》內業軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬
2005年4月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《新京報》半版硬廣配合軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬
2005年5月 《北京青年報》2次半版硬廣
《新京報》半版硬廣配合軟文
《新浪網》打包方案廣告 高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ） 44
2005年6月 《北京青年報》整版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《樓市》內頁一版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ） 64萬
平銷期 2005年7月 《北京青年報》2次半版硬廣
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬
2005年8月 《北京青年報》半版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《安家》內業硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬
第二強銷期 2005年9月 《北京青年報》2次半版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 金秋季節「一板尊天下」 55萬
200年10月、 《北京青年報》2次半版硬廣
《北京晚報》半版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 金秋季節「一板尊天下」 55萬
2005年11月 《北京青年報》2次整版硬廣
《北京晚報》2次半版硬廣 現房發售與其相對
私密性的創意整合
44萬
第二調整期
2005年12月 103.9電台廣告5天
《北京晚報》半版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年1月 103.9電台廣告10天
《北京青年報》整版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年2月 103.9電台廣告6天
《北京青年報》整版版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年3月 103.9電台廣告6天
《北京青年報》整版版硬廣
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
尾盤期 2006年4月 《新地產》內業軟文
《北京青年報》整版硬廣
《新京報》半版硬廣配合軟文
「現房入住私享豪邸」
48萬
2006年5月 《北京青年報》整版硬廣
《安家》內頁一版硬廣配合軟文
《北京晚報》半版硬廣 「現房入住私享豪邸」
48萬
總計 850萬

3．6價格策略
3．6．1項目價格制定原則
 從項目各個單位的實際情況出發；
 充分考慮開發商的利潤回報；
 緊密聯系項目工程進度；
 結合項目銷售策略和項目的銷售預期。
3．6．.2本案執行「平開高走」的價格策略
 房地產產品在整個推廣過程中會隨著工程進度的進展並結合不 同的銷售階段，價格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交，對預先購房的客戶，同時也起到一定的穩定作用。
 根據以上情況，在開盤即認購階段往往價格做出一定的讓步，給後期價格的提升預留出合理空間。
 市場亮相及客戶積累期如果價格太高，有挫傷市場的潛在風險，同時對消費者的購買信心、項目的美譽度及形象亦有一定程度的負面影響，一旦不成功，局面極難扭轉。
 為了保證項目操作的穩妥性，建議本項目執行「平開高走」的價格策略。
 後期具體價格與上調單價將根據市場實際情況作適度調整。
4、推廣方案
4．1推廣主線
 市場亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）
本銷售周期意在將項目推向市場，提升項目市場認知度，吸引目標客群的關注，從而達到積累有效客戶的目的。從推廣上講應當集中宣傳項目的宏觀優勢，即區域優勢及主要的產品優勢，使目標客群能夠將項目列為其置業的選擇，為強銷期打下良好的基礎。
在本銷售周期內，主要將「奧運中央腹地，新富都市中心」、「尊貴奧運板樓」以及「鑽石般稀有」這「三板斧」做為此階段報廣宣傳主題。通過這三個主題三管其下，引起人們的關注，宣傳項目優勢，讓本項目逐步在市場中樹立形象，吸引業內人士和客戶的注意。樹立項目中高檔次的產品形象。
 第一強銷期（2005年3月—2005年6月）
這一階段主要利用輔助媒體，充分展現項目的各個賣點，以此向市場充分展現項目優勢，誘導客戶的購買欲，本階段推廣主題以、「中等社區，舒適生活」和「詮釋純居住空間，私享大宅」以及「分戶式空調，高品質享受」這七種武器中的三種主要突出社區規模、純居住和智能化三方面明確我們項目的品質，從而使項目推廣從形象訴求逐步過渡到產品訴求。
 第一調整期（2005年7月—8月）
進入調整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據項目工期的進展，繼續宣傳項目產品賣點，通過推廣積累新客戶，同時促成老客戶成交。該階段推廣主題為「准現房發售，購買更有信心」和「現代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然」
 第二強銷期（2005年9月—11月）
這個階段項目的形象和產品已經在市場中有了較大的認知度，而隨著園林景觀的建成以及現場形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為「蘇式庭院•小橋流水的精緻生活」「封閉小區管理，安心居住場所」
 第二調整期（2005年12月—2006年3月）
本階段項目處於辦理入住階段，此階段開發商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時又正直房地產銷售淡季，此時降低推廣力度，只要借入住一事在市場上造勢，維持樓盤的平穩銷售，同時順利完成入住的辦理。
 尾盤期（2006年4月—2006年5月）
本階段前期銷售的部分應該順利完成入住，此時又迎來了房地產的強銷期，此階段以「奧運區域內成熟板樓」作為市場訴求點可以達到一招制敵的效果。在掀起一個銷售高潮的同時，完成尾房階段的銷售任務，使項目順利結案。

4．2各階段媒體推廣策略
 市場亮相及客戶積累期
廣告推廣目的： 因項目在市場上沒有明確的市場形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強視覺沖擊力的形式將項目推向市場。項目在市場明確亮相後1月份廣告推廣目的是在短期內大量累計潛在客戶。2月份因進入市場銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強。軟文的推廣效果區別與其它廣告，它可閱讀性強可在字理間傳達項目的優勢和賣點。
廣告訴求： 地域性優勢明顯、產品稀缺性、升值潛力。
 強銷期
廣告推廣目的： 項目進入強銷期後，推廣也隨即進入爆破性的階段。媒體將以報廣，雜志廣告，網媒多方面全方位的形式，將項目帶到一個銷售熱潮。
廣告訴求： 產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性。高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ）。
 調整期
廣告推廣目的：在項目進入調整期後，將平面媒體的投放進進行小幅度下調，選擇針對性較強的直投類媒體，從而保持穩定的銷售速度。
廣告訴求： 項目熱銷及地域市場成熟性的整合
 第二強銷期
廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區域內再次掀起項目銷售高潮。
廣告訴求： 金秋季節「一板尊天下」
 第二調整期
廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區域內再次掀起項目銷售高潮。
廣告訴求： 「現房入住私享豪邸」
 尾盤期
廣告推廣目的：項目進入現房銷售，對於廣告投入可較大程度的下調頻率；進行持續性較強的促銷活動，加大老業主帶新客戶的優惠力度。
4．3營銷推廣方面公關及促銷活動
 2004年11月---- 2005年2月預熱期
推廣活動（一）：媒體記者見面會
推廣主旨：擴大項目知名度，在做市場准入前的預熱同時，做客戶的積累工作。
推廣戰略：軟硬兼施
預計時間：2004年12月
為了迅速提升「北奧公館」在房地產業內和市場上的知名度；引起潛在客戶的關注，擬舉辦「北奧公館媒體記者見面會」。記者見面會於2004年12月在項目現場或特定地點舉行。
本次記者見面會將准備充分，安排周密，邀請京城主流媒體十餘家，並達到共識：「北奧公館」項目上市後將成為市場關注的焦點，必定會引起亞奧區域地產的新一輪住宅銷售高潮。
記者見面會後，各大媒體對「北奧公館」項目將進行集中報道，其間有包括《北京青年報》、《北京晚報》、《新浪網》等13家媒體，以及BTV---《置業二十一世紀》欄目等主流電視媒體都將對本項目進行及時報道。同期硬廣的推出，必帶來了一定規模的來電量和來訪量，並且使本項目在北京地區甚至全國范圍內初步具備了一定的知名度。
擬參與報道的媒體名單如：
《北京晚報》、《新京報》、《北京青年報》、《中國建設報中國樓市》、《精品購物指南》、《北京晨報》、《北京現代商報》、《名牌時報北京樓市》、《信報》、《京華時報》、《雅虎網》、《焦點網》、《新浪網》、《中國消費者報》等。
預計費用：1萬元
推廣活動（二）：「逛樣板，抽家電」
推廣主旨：在推出樣板間的黃金時期，盡快促進准客戶的成交，提高銷售速度。
推廣戰略：拋磚引玉
預計時間：2005年1月
2004年12月項目現房樣板間施工和裝修完成，並完全配備家電之時，對在規定時間（當月或1月）內，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎活動的形式，配送傢具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎上，促進准客戶的成交，提高項目的知名度和提高銷售率。

4. 武漢武林匯商業營銷策劃有限公司怎麼樣

簡介：五環國際廣場地處於武漢體育學院內，東至武漢體育學院東門，西至武漢體育學院正門，北至體育學院內規劃道路，南臨珞瑜路，周圍多為教師公寓、居民區。將誕生一條依託於武漢體院，集體育健身賽事推廣、體育用品展銷、體育休閑娛樂、體育文化傳播、體育商務及體育康復醫療於一體的「奧林匹克街」中心地段；是項目商業體量為5萬多方的「亞洲首席運動文化MALL"。 以武漢體育學院及周邊成熟的體育運動消費氛圍為核心，將周邊學生、青年精英、運運動愛好者匯聚，集合體驗經濟中諸多業態，以現代化管理方式來運作的特色運動時尚文化mall城。我們
法定代表人：黃永良
成立時間：2008-07-23
注冊資本：50萬人民幣
工商注冊號：420102000048663
企業類型：有限責任公司(自然人投資或控股)
公司地址：洪山區珞瑜路461號體育學院銀湖賓館5樓

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6. 濟南一品嘉和營銷策劃有限公司怎麼樣

濟南一品嘉和營銷策劃有限公司是2017-10-19在山東省濟南市市中區注冊成立的有限責任公司(自然人投資或控股)，注冊地址位於山東省濟南市市中區英雄山路129號祥泰廣場3號商務公寓501。

濟南一品嘉和營銷策劃有限公司的統一社會信用代碼/注冊號是91370103MA3EP5B21Q，企業法人馬寶光，目前企業處於開業狀態。

濟南一品嘉和營銷策劃有限公司，本省范圍內，當前企業的注冊資本屬於一般。

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7. 深圳市規劃和自然資源局市住建局 叫停商務公寓審批

深圳市規劃和自然資源局、深圳市住房和建設局剛剛發布《關於停止商務公寓的審批通知》
通知要求，在全市范圍內（含深汕特別合作區）停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批。規劃已經市規劃主管部門和各區政府（新區管委會）審議通過或建設用地規劃許可、已經市規劃主管部門派出機構審批通過的商務公寓項目，可按原規定繼續辦理後續審批手續。 
以下是：通知相關內容的解讀全文
一、背景介紹
根據《深圳市城市規劃標准與准則》，商務公寓是為商務人士提供中短期商務與住宿服務，不提供學校、幼兒園等居住配套的辦公類建築，其用地分類屬於商業用地。商務公寓參照原建設部2006 年 11 月發布的《辦公建築設計規范》（JGJ67-2006）中的公寓式辦公樓進行設計。
商務公寓早期在一定程度上發揮了商務辦公區配套的作用。近年來，商務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向，已偏離「服務商務人士」「短期住宿」的目的。2017 年，為維護房地產市場秩序，上海等城市已停止審批公寓式辦公項目。2019 年 11 月，住建部批准新的《辦公建築設計標准》（JGJ/67-2019），自 2020 年 3 月 1日起實施，原《辦公建築設計規范》（JGJ67-2006）同時廢止。新標准已取消了公寓式辦公樓。
二、主要內容
近日《深圳市規劃和自然資源局 深圳市住建局關於停止商務公寓審批的通知》（以下簡稱《通知》）印發。我市停止商務公寓審批，這一規定符合國家相關政策和我市的實際管理需求，有利於進一步規范管理和促進房地產市場的平穩健康發展，相關內容如下：
（一）在全市范圍（含深汕特別合作區）停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批。規劃已經市規劃主管部門和各區政府（新區管委會）審議通過或建設用地規劃許可已經市規劃主管部門派出機構審批通過的商務公寓項目，可按原規定繼續辦理後續審批手續。
（二）對於已批規劃尚未簽訂合同（不含招拍掛出讓情形）的商務公寓項目，在滿足學校等公共配套要求、開發企業自願的基礎上，鼓勵轉為可售型人才住房。開發企業可向市住建部門申請納入住房發展年度實施計劃，並按程序向市規劃主管部門派出機構和各區城市更新和土地整備部門申請修改規劃。
（三）優化城市主副中心和組團中心內各功能用地規劃布局，減少商業用地比例，增加居住及配套用地比例。
（四）通知自發布之日起施行。
三、《通知》要點
我市將繼續加大住宅用地供應，保障市民安居需求。一是適當提高居住用地比例。在規劃層面，深圳結合編制新一輪國土空間總體規劃的契機，研究適應新時期城市發展需要的城市建設用地結構比例，優化各級城市中心區內的各功能用地規劃布局，將適當壓縮商業用地規模，提高居住和公共服務設施用地比例。這將從用地結構上增加居住用地規模，增加公共住房供給，進一步改善市民居住條件。在用地供應層面，深圳從今年起加大了居住用地供應力度，今年計劃供應居住用地 293.2 公頃，佔全年建設用地供應總量約 25%，較去年計劃的 150 公頃增加了近一倍，公共住房和商品住房用地的供應量較去年均有較大增長；二是鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房。對於已批規劃尚未簽訂合同（不含招拍掛出讓情形）的商務公寓項目，在滿足學校等公共配套要求、開發企業自願的基礎上，鼓勵轉為可售型人才住房。開發企業可向市住建部門申請納入住房發展年度實施計劃，並按程序向市規劃主管部門派出機構和各區城市更新和土地整備部門申請修改規劃，多渠道增加住房供應。上述鼓勵轉為可售型人才房的商務公寓項目，不包括現狀已建成、已銷售、已簽訂土地出讓合同的商務公寓項目。這項措施也將進一步增大我市公共住房供給，為我市多層次住房供給提供空間支持。
此外，為保障已批商務公寓項目的合法權益，做好市場平穩過渡，按照「不溯既往」的原則，《通知》還規定，規劃已經市規劃主管部門和各區政府（新區管委會）審議通過或建設用地規劃許可已經市規劃主管部門派出機構審批通過的商務公寓項目，包括已建、在建和正在審批的商務公寓項目，可按原規定繼續辦理後續規劃許可、土地出讓、建築報建、施工許可、竣工驗收、產登記、產權轉讓等各項審批手續，不受《通知》影響。

  市規劃和自然資源局
  市住房建設局
  2020 年 7 月 22 日

8. 深圳左手封堵商務公寓新增供應 右手推動存量公寓住宅化

深圳再次對商務公寓「出手」。
日前，深圳市規劃和自然資源局公開徵求《深圳市規劃標准與准則》（以下簡稱「深標」）局部修訂意見，其中刪除了C1商業用地中關於適建商務公寓的表述，在「建築與設施用途分類指引」上，也剔除了「商務公寓」。
這是繼2020年7月31日不再審批深圳商務公寓之後，深圳官方從根本上封堵「商務公寓」的供應。
去年7月的政策規定，深圳全市范圍（含深汕特別合作區）停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批。對於已批規劃尚未簽訂合同 （不含招拍掛出讓情形）的商務公寓項目，在滿足學校等公共配套要求、開發企業自願的基礎上，鼓勵轉為可售型人才住房。
「商務公寓早期在一定程度上發揮了商務辦公區配套的作用。近年來，商務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向，已偏離『服務商務人士』『短期住宿』的目的。」深圳市住房和建設局在2020年7月的通知上稱。
「商務公寓用地性質是商業，但實際用途是居住，介於商辦和居住中間，導致打著公寓的幌子，搞類住宅，擾亂了供應體系，而且誕生了一大批違法建築，實體空間房地產化。同時，還出現了消防安全隱患，畢竟居住的消防要求高於商辦，倒逼公共配套增加，以及後面的小業主維權等。」廣東省住房政策研究中心首席研究李宇嘉對記者分析。
他進一步表示，「未來，居住用地就是70年產權，商辦就是40和50年產權，不能再出現介於二者之間的，浪費了寶貴的土地資源。取消商務公寓，事實上給居住用地騰出了寶貴的空間，也杜絕了商辦打著實體的幌子，搞住宅地產開發。」
不過，深圳在封堵商務公寓的同時，放鬆了對歷史遺留的商務公寓的限制。今年2月底，深圳市住建局發布《關於商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知》，通知明確允許新建和已建成的商務公寓、宿舍項目使用燃氣管道。
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁認為，鼓勵商務公寓向住宅轉化，源於目前深圳公寓依然存在去化壓力。
深圳中原研究中心統計，深圳商務公寓自2015年以來就在持續增加供應，2019-2020年增幅更為明顯；雖然2020年年中已停止審批商務公寓，全年下來還是批售項目46個，商務公寓24910套，批售面積合計147.0萬平方米，套數同比增長23.6%，面積同比增長23.7%。而2021年前在計劃入市的公寓項目還有33個。
「近年來深圳的政策鼓勵城中村改造為長租公寓；鼓勵將空置率偏高的寫字樓項目改造為保障性住房；鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房，還有允許使用燃氣管道的政策。所有的動作都指向一個簡單的目標：鼓勵現有物業向住宅的轉化，解困深圳住房問題。」宋丁表示。

9. 請地產策劃人進!!超高分在線等!!還有回報!!

我把我們項目總案的目標人群分析發給你，希望對你有所幫助

3、目標客戶群
根據商業物業的市場特徵和結合本項目實際情況，其目標客戶群體可分為：
（1）有一定事業發展基礎和經濟實力，並在本區域和行業內有較高商業地位的私營經銷商；
（2）有強烈投資意識或事業小有成就並有一定閑余資金的中小投資者；
住宅物業的目標客戶群體可分為：
（1） 政府機關老、中、青年公務員、企事業單位年輕中層幹部、職工、政府機關企事業單位退休職工；
（2） 公司中、高級白領、外地在齊市工作人員和經商人士；
（3） 項目周邊區域內的個體經商戶；
（4） 有迫切居住需求，對總價承受力較弱的客戶群體；
（5） 認同本區域居住環境和項目周邊原住民、周邊公司員工。
商務公寓的目標客戶群體可分為：
（1）周邊區域的中小型公司和商務機構；
（2）銀行、保險、證券等中介金融經營機構；
（3）入駐新瑪特商場經商戶和中小投資者；
4、目標客戶群特徵描述
（1）商務公寓/住宅/中小商鋪投資者：這是一群屬於城市中年富力強，社會經驗豐富群體，經濟水平較高，經過風雨、見過世面的群體，他們無論居住在這個城市的哪裡，都有一種強烈的投資慾望，他們兜里有閑錢，他們不一定是富翁，但他們有豐富的投資經驗和獨到的經營眼光，他們希望通過穩妥的投資，將兜里的積蓄變成流動的資本。因此，區位優勢，是衡量投資價值的首要因素。此群體年齡段寬泛，應以30歲以上的群體為主。他們一般不受地域限制，看重本項目無法復制的地段、環境、配套設施等優勢，看重地塊、項目的商業地位和巨大的增值潛力、投資增值性強。以投資做為財富積累的方式，賺取房屋租金，或期待房價升值後轉手賣掉賺取房屋中間差價。本項目開發商和運營商的品牌價值是項目的附加價值，是齊市市場上任何商業項目都無法比擬最大優勢，這是他們進行購買擇決的砝碼。
我們前期推廣如能「造勢」成功，將吸引眾多此類消費者前來投資。此類客戶占本項目銷售比例的10%-20%左右，如住宅戶型選擇一般在65平米/套以下，商務公寓在30——100平米/間，以求低總價低投入來降低投資風險。而在投資商鋪時，有實力的投資人會選擇100平米以上的商鋪作為其目標。
（2）商鋪部分：
商業經銷商：對商業物業的要求，商業事業發展到一定層次，積累了較豐富的商業經營經驗和一定的經濟實力，渴望在更高層次、嶄新的商業空間提升自身商業經營發展平台，事業期望得到更高層領域的發展。年齡在35—55歲左右，在本地本行業內處於領先地位的經營者。
國際國內一線、二線品牌服裝經銷商：這樣的客戶因為經營的需要，對於地段和形象是其考慮的首要因素，所以他們常占據城市核心商業圈的黃金商鋪；
本市運動、休閑品牌產品連鎖、代理商：本項目原來就是本市運動休閑服飾、鞋類等產品非常集中的商業區域。這部分客戶群體經商時間長，具有較強的經濟實力，加上產品廠家的支持他們完全有能力購買本項目商鋪。
本地的個體經營商：活躍在本市商業領域內的黃金珠寶商、品牌眼鏡店、皮鞋城、美容美體中心、休閑西式餐廳及餐飲類等業內頂尖經營商，會在本項目的不同位置占據一席之地。
商務公寓：
入駐新瑪特商場的經銷商：他們對大商信任度和忠誠度較高，跟隨大商集團一路攻城掠地，只要大商的商場開在哪裡，他們就跟到哪裡。本項目是東北最大的新瑪特店，這部分客戶群體入駐商場後隨著經營規模的擴大，非常需要在商場之外的較獨立商務空間。
銀行、保險等行業的中介金融機構：這是一個高利潤值的行業，他們往往選擇中央商務區的地標性建築物作為
其辦公場所。本項目將會是這類型公司置業辦公的最佳選擇。
周邊區域的中小型公司和商務機構：他們雖然屬於事業發展的成長期，對於工作環境質量非常重視，由於發展的需要或自身的客戶群體主要處於周邊區域，他們長期在此處工作對此地產生較為深厚的感情，而且更重要的是，企業在對外聯絡上可以保持原有的聯系模式，主要是為了工作的需要而在周邊選擇辦公機構。主要購買力在總款25—40萬，面積60—100㎡之間，此類客戶應佔30%左右。
（3）住宅部分：
本市的中小個體經商戶：本市的商業批發、零售業雖然經營水平不高但相當發達，是一個巨大的消費群體。他們長期搏殺於商品批零的戰場，對於區域環境十分敏感，在居家方面對周邊環境的依賴十分嚴重，渴望在城市商業中心有一個生活交通便利程度高，既舒適，又方便的家。
周邊企業公司中層員工：新婚不久尚無子女的年輕夫婦、准備結婚的年輕人。他們並非高收入群體，對購房總額的承受力有限，但收入較穩定，加之該群體多為單身或二人世界，因此，對居住空間的要求較為實際。小面積低總額的物業可有效提升他們的購買力和擴大客源層面。年齡在25 --30歲左右。
單身族：參加工作不久的年輕人，收入不高，相應積蓄不多。但他們追求個性生活，崇尚都市現代快節奏生活，追逐時尚，追求享樂，交往成為他們生活中的重要組成部分，為擁有個人空間滿足其獨立自主的生活方式的強烈需求而選擇總價不高但功能完善的小戶型住宅，是一個自我的時尚空間，一個可以互動的朋友圈子，一種純粹享樂的生活方式。年齡在25-30歲之間。
SOHO一族：因現代高節奏的生活方式以及工作方式網路化，在現代都市裡活躍著一批特殊的群體，他們精緻生活、精細消費、高效的工作方式，休閑、快樂、自由的生活理念決定了新一族群體精緻品味的消費定位。他們為滿足工作和生活方面的需要個人的隱私空間、工作空間而購房。年齡在30-40歲之間。
外地在齊齊哈爾經商工作的有錢人：他們往往具有一定的投資意識，因為長期在外對房地產行業有獨到的認識，所以選擇小戶型以做暫住之用，滿足自身生活工作的需要，一旦不再居住，又能出租，作為投資之用；
周邊原住民或工作人員：他們已習慣於在本區域工作生活，對周邊的生活環境和工作環境已十分依賴和留戀，非常認同本區域的居住環境，而將在本區域購置住房成為其首選。
總之，本項目除商業物業（含商務公寓）的客戶群體外，住宅的目標客戶群體主要以中青年人為主，積極型消費者佔比例較大，他們緊跟潮流、關注時尚。對待住房這樣昂貴的產品，更是求新逐異。他們在購房關注因素的排序中，地段及交通便利、完善的生活配套要求為首選，對居住環境、結構和理性的要求次之。項目的地段好、交通非常便利，易被認可接受，對此恰可弱化項目在環境、規模及結構等方面的不足。由此，只要我們創建出產品特色，迎合其生活方式和生活習慣，將差異化營銷模式作為項目開發的戰略重點，就有可能贏得市場。
5、目標群體特徵分析
通過上述潛在購買者需求分析，結合本項目特性，我們面對的主力客戶群是這樣一群人：

有一定市場影響力、商業地位高的本地成功經營商（商鋪）

經濟基礎較好、時髦有一定品位、追求較高生活質量的中青年為主的群體（住宅）

經濟基礎較好、重品牌、重發展、重投資回報的中小型公司和投資者（寫字間）

 目標消費群排斥本項目理由
A、項目均價較高，受城市經濟發展水平影響，收入有限，自身經濟承受能力不足；
B、地處商業繁華地段，噪音污染嚴重，無法達到人們對現代居住環境品質的要求；
C、商住一體，整體形象和立面效果欠缺；
D、對電梯公寓的三高現象（高價、高公推、高物業費）有排斥心理；
E、商鋪總價較高投資較大，提高了進入門檻；
F、商鋪投資者投資收益和熱情受到其他項目一定程度上的打擊，風險意識加強，信心不足持觀望態度；

10. 【微營銷】房地產微信運營方案(精選方案)

第一步：微信營銷策劃
1、客戶定位。
2、產品定位。
3、價格定位。
4、營銷策略定位。
第二步：微信營銷平台制定
第三步：推廣
第四步：運營維護