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樓盤廣告策劃方案

發布時間:2022-01-01 07:17:48

⑴ 房地產營銷策劃

樓市的逐步升溫

地產營銷隨著不斷完善、拓展和延伸,在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃,它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術,其實際cao作性更高。隨著國內房地產市場競爭日益激烈,好的營銷策劃更成為企業創名牌,迎戰市場的戰略武器,策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。
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一、營銷策劃書編制的原則

為了提高策劃書撰寫的准確性與科學性,應首先把握其編制的幾個主要原則:
(一)邏輯思維原則:策劃的餓目的在於解決企業營銷中的問題,按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況,交代策劃背景,分析房地產發展現狀,再把策劃中心全盤托出,其次進行具體策劃內容詳細闡述;三是明確提出解決問題的對策。
(二) 簡潔朴實原則:要注意突出重點,抓住企業營銷中所要解決的核心問題,深入分析,提出可行性的相應對策,針對性強,具有實際cao作指導意義。
(三可cao作性原則:編制的策劃書是要用於指導營銷活動,其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理,因此其可cao作性非常重要,不能cao作的方案創意再好也無任何價值,不易於cao作也必然要耗費大量人、財、物,管理復雜顯效低。
(四)創意新穎原則:要求策劃的「點子」(創意)新、內容新、表現手法也要新,給人以全新的感受,新穎的查是策劃書的核心內容。

二、營銷策劃書的基本內容

策劃書按道理沒有一成不變的格式,它依附於產品或營銷活動的不同要求,在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看,其中有些要素是相同的。
因此,我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式,
封面:
策劃書的封面可提供以下信息:策劃書的名稱;客戶名稱;策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性,不同時間段上市場的狀況不同,營銷執行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括:

(一)策劃目的

要對本營銷策劃所要達到的目標,宗旨樹立明確的觀點,作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在,以要求全員統一思想,協調行動,共同努力保證策劃高質量的完成。
企業營銷上存在的問題紛繁多樣,但概而言之,也無非六個方面:
初步房地產業,缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略,因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃
某地產項目改變功能和用途,原有的營銷案已不適應新的形勢,因而需要重新設計新的營銷方案
企業改革經營方向,需要相應地調整行銷策略。
發展商原營銷實施方案嚴重失誤,不能再作為企業的行銷計劃。
房地產市場行情發生變化,原經銷案已不適應變化後的市場。
發展商在總的營銷實施方案下,需在不同的時段,根據市場的特徵和行情變化,設計新的階段性方案。
一般的房地產營銷策劃書文案中,對策劃書的目的說的非常具體,都會出現類似如下前言:承蒙某某房地產開發有限公司的信任,委託我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位,又抽調出大批市場調研人員深入市場,針對該項目進行了全面的市場調研,從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性,要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識,完成任務,這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。

(二)、分析當前的營銷環境狀況

對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略,採取正確的營銷策略提供依據,「知己知彼方能百戰百勝」,因為這一部分需要策劃者對市場比較了解,這部分主要分析:

1、當前市場狀況及市場前景分析

房地產市場總體概述;
區域競爭性樓盤分析;
樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況;

市場成長狀況,樓盤目前處於市場生命周期的哪一階段上。對於不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何,相應營銷策略效果如何,需求變化對產品市場的影響。
目標客戶群體對樓盤的接受性,這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。

2、對樓市影響因素進行分析。

主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析;如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件,如置業者收入水平,消費結構的變化,消費心理及文化層次等,對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況,商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。

(三)市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案,就是對市場機會的把握和策略的運用,因此分析市場機會,就成了營銷策劃的關鍵,只要找准了市場機會,策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析,一般營銷中存在的具體問題,表現為多方面:發展商知名度不高,項目地段不佳,形象不佳影響產品銷售。
項目整體規劃欠佳,功能不全,被客戶冷落;
項目包裝太差,提不起目標客戶群體的購買興趣;
樓盤價格定位不當;
目標客戶群體定位缺乏科學性,使銷售渠道不暢;
促銷方式不佳,客戶不了解樓盤;
廣告投入太少,難以啟動市場;
銷售人員服務質量不高,客戶有不滿情緒;
售後服務缺乏保證,客戶購房後的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服,從優勢中找機會,發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點,進行市場細分,對不同的消費需求盡量予以滿足,抓住主要目標客戶群作為營銷重點,找出與競爭對手差距,把握利用好市場機會。

(四)營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標,即營銷策劃方案執行期間,經濟效益目標達到:總銷售率為%,預計銷售日期為XX天。

(五)營銷戰略

1、營銷宗旨

一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面:
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場,為產品正確定位,突出產品特色,採取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道,不斷拓展銷售區域。

2、競爭策略

通過前面房地產市場機會點與問題分析,提出合理的推廣策略建議,形成有效的4P組合,達到最佳效果。
1)項目定位:產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位,使樓盤迅速啟動市場。
2)功能定位:功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。一般來說,功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎,是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學,即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3)樓盤品牌:要形成一定知名度、美譽度,樹立廣大置業者心目中的知名品牌,必須有強烈的創造意識。
4) 樓盤包裝:樓盤作為不可移性的特殊商品,其包裝與其它市場銷售的產品一樣,十分重要,包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象,需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。
5)價格策略:這里強調幾個普通性原則;
銷售當時的市場環境;
周邊樓盤的質量及銷售狀況;
樓盤自身的客觀條件;
銷售戰略及銷售進度安排;
發展商的成本及營銷目標;
以成本為基礎,以同區域競爭的同類樓盤價格為參考,使樓盤銷售價格更具競爭力,若發展商以樓盤價格為銷售優勢的則更應注重價格策略的制定。

3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃,採取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。

4、廣告宣傳計劃。

(1)、原則

服從公司整體營銷宣傳策略,樹立樓盤形象,同時塑造企業品牌形象。
強調項目品牌形象的個性化,要求在廣告訴求中統一廣告風格,在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時,注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動,掌握適當時機,及時、靈活的進行。

(2)、廣告目標

建立並樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。

(3)、廣告方式

全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。

(4)、廣告風格

自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中;
重點突出項目的各項優勢;
注重積累發展商及樓盤品牌,凸顯豐厚的文化底蘊;
強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主,其它為輔。

(5)、賣點整合

項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能,各項技術指標,包括片區地理位置,交通狀況、教育環境、商業氛圍、智能化物業管理等綜合賣點。
(6)實施步驟可按以下方式進行:
策劃期內前期推出產品形象廣告
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發售期、鞏固期(入伙期)。
節假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關活動,接觸消費者。
積極利用新聞媒體,善於創造利用新聞時間提高樓盤知名度。

5、具體行動方案

根據策劃期內各時間段特點,推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出,一切量力而行,盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季的營銷側重點,抓住旺季營銷優勢。

六、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入,包括營銷過程中的總費用,階段費用、項目費用等,其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不在詳談,企業可憑借經驗具體分析制定。

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⑵ 房地產銷售廣告策劃書

2010年房地產五一促銷活動方案 一、活動總主題:商界名流,歡聚一堂 二、副主題:麗灣花園開業慶典暨商家聯盟酒會 三、活動總體創意: 以酒會的形式,蘊涵豐富的商務交流實際內容,從而促進麗灣花園、會員、商家三者之間聯盟,互惠互利,並將麗灣花園與其他美容院所有的重大差別「名流商務交流平台」這一顯著特色對外強力推廣,形成概念融入人心。 因此活動過程特色將一改普通美容會所單純產品、項目促銷以及酬賓的內容,充分體現在會刊宣傳(會所自創會刊,主要以會員所經營的商業項目或者產品廣告為主,以及提供各大商家之間的信息交流,資源互享)、商家互換名片交流、會員商務展示及廣告宣傳(會員企業資料、背景畫加LOGO、宣傳廣告投影播放)。 四、活動時間:2010年5月(具體時間待定) 五、地點設定: 1、活動現場能充分容納五百人同時用餐,並具有充足的舞台空間; 2、現場環境富麗堂皇,最好能具有歐式風格,從而以符合所有到場來賓尊貴的身份和本次商務交流會的檔次; 3、選地稍遠,目的是以防來賓過早離場; 4、暫定南國桃園鳳丹白鷺大酒店會展中心 六、活動對象: 會員、廣州市內成功人士、企業家、中上等層次個體經營者、高級白領、社會名媛、政府要員等一切具有消費能力,擁有商務需求,及善於享受休閑美容生活者。人數基準為300人。 七、活動目標: 1、實現現場銷售目的。 3、實現與會員、商家之間的公關目的, 八、活動程序安排及設計 1、活動實施時間及具體細節安排表(附後表格) 2、現場氣氛布置(按照暫定酒店的現場實際環境布置) A、會展中心大堂門口處擺放歡迎牌,以及懸掛活動名稱及歡迎橫幅; B、會展中心大堂處,從入口處起,往電梯處鋪設大紅地毯,兩側陳放緊湊密布的花籃(20隻);上下電梯中間的縫隙里,鋪滿重疊的印有「麗灣花園」標志的彩色氣球;電梯盡頭處,並列陳放四隻喜氣的花籃; C、會展中心大廳外走廊左側,為取餐點,就餐時間由酒店負責將所有餐點陳列於此; D、走廊右側為會展中心大廳入口,入口右側,安放一塊底色為「麗灣花園」形象廣告的萬人簽名牌;入口左側,擺放長條桌,鋪蓋大紅色喜氣的桌布,設定為來賓簽到處,及陳放精緻托盤,供來賓賜予名片; E、會展大廳後方,為酒水取用點,由酒店人員負責將晚宴上提供的酒水飲料陳放於此; F、會展大廳兩側擺放條形桌椅,兩側條形桌椅數量均衡,每兩個條桌中間留處一米左右的空隙,方便出入;座位共能安排與會人員400人就坐;左側區域為特定的關系戶座位區,而對於會員以及顧問確定的潛在客戶則隨意選取座位;而座位中央的空處則是自由活動的舞池區; G、會展大廳正前方的舞台上,背景為金壁輝煌的,帶有「麗灣花園」名稱標志,以及本次活動名稱主題的大型噴繪,噴繪上同時帶有與會的商家的LOGO(在會刊上刊登廣告的商家),噴繪外圍架起彩色氣球拱門;舞台前方,安放兩台麥克風架;正中顯眼處,擺放一輛全新小汽車(品牌待定); H、舞台下方左側,設立為「營養測試區」。測試區前方陳放介紹會所營養測試項目的宣傳牌,擺放大台一張,營養師坐陣,一側,擺放營養測試的先進儀器; I、舞台下方右側,設立為「會所區」,區域正前方陳列出本次活動期間會所推出的所有優惠政策,擺放大台一張,由收銀員坐陣,檯面上陳列現場刷卡消費系統,並事先進行系統調試,同時,陳放會所簡介單張,以及商務會刊,由來賓自由領取;檯面前方擺放寫有本次活動現場推出的優惠項目的易拉寶; J、整個會場內,四周角落的空餘處,皆擺放宣傳會所項目及介紹會所環境、宣傳「商業交流平台」概念的易拉寶,讓來賓進出走動時能隨眼見到; 3、工作人員安置 A、會展中心大堂入口處,至電梯處,兩側各林立八名身著燕尾服的學生促銷人員; B、電梯盡頭處,分別於電梯兩側林立四名學生促銷,負責指引來賓入場; C、會展中心宴會廳入口處簽名牌兩側,各站立一名會所迎賓,手持托盤,陳放簽名筆; D、會展中心宴會廳入口處安排兩名迎賓,負責來賓簽到以及接受來賓贈送的名片;大門口兩側各安排兩名迎賓負責迎接來賓入場,並為來賓佩戴禮花; E、會展中心宴會廳來賓座位區域兩端點處,各安排兩名服務人員,隨時滿足來賓的要求,為來賓服務; F、會展中心右側來賓座位區域兩端點處,各安排兩名服務人員,隨時滿足來賓的要求,為來賓服務; G、會展中心後方的酒水陳列區,安排服務人員兩名,並由會所內兩名專業調酒師負責酒水區域; H、宴會開始之後,可以調用大堂的學生促銷安排至適當的位置作為服務人員。 九、活動所需物品、禮品設計 1、剪綵儀式用品清單 三名禮儀小姐,精緻托盤一隻配剪刀兩把,小紅花結(綁在剪刀上)兩條,大紅花結綵帶一條,香檳及香檳杯,三層大蛋糕,香檳推車,蛋糕推車,禮炮六隻 2、活動用品 精美邀請函、胸花等會場布置中所有安排的物品,以及附屬活動詳細流程中所需的所有物品。 3、活動紀念品 印有「麗灣花園」LOGO的精美指甲鉗一盒,所有到場來賓都可以獲得。 現場獎項及禮品設置(暫擬): A、有獎問答答中者獲贈狄比或曼堤產品試用裝一份; B、幸運獎五十名,贈送成本價較低的產品一份,如曼堤香皂; C、三等獎三名,獲贈美容護理療程一次,購買會員卡六折優惠,及空中酒吧188元現金消費券一張; D、二等獎兩名,獲贈美容護理療程兩次,購買會員卡五折優惠,及空中酒吧288元現金消費券一張; E、一等獎一名,獲贈美容護理療程三次,購買會員卡三折優惠,及空中酒吧388元現金消費券一張; F、名流終極大獎一名,獲贈現場小汽車一輛;(可將汽車轉換同等價值會員卡一張)。 4、活動所需宣傳品 入場時贈送給來賓的帶公司LOGO的精美紙袋(裝放所有提供給來賓的相關資料);會所介紹宣傳單張、會刊、活動期間優惠項目宣傳單張、特色產品項目宣傳單張、宣傳易拉寶、商業交流平台及具體提供商務利益的宣傳單張 十、活動廣告推廣計劃 (一)前期推廣 A、於市內各大型小區內投放電梯廣告;由趙經理負責; B、活動前兩周於廣州日報、南方都市報、羊城晚報等報紙媒體投放廣告,宣傳酒會及其獨特的商業交流概念;(考慮成本問題,可選擇性實施);由陳豪全負責; C、活動前兩周,將本次活動的宣傳單以及本次活動所提倡的特殊概念發放到廣州市內各大企業,並送上活動倡議書一份;由江總負責。 (二)中期推廣 A、邀請廣州各大報社記者告知本次活動的規模、形式、目的及即將產生的對廣州美容行業所具有的強大推動力;由許總負責; B、邀請電視台記者於活動現場采訪報道此次空前的大型酒會;由陳豪全負責; C、活動現場向所有來賓宣傳會所提倡的新概念,充分提升會所形象,營造前所未有的美容企業新形象; (三)後期推廣 A、報紙報道本次酒會產生的效果; B、及時跟蹤所有受邀商家在本次活動過程中取得的收獲,並加強促進商家之間的互動聯系;由高賢玉負責。 十一、費用預算(略) 十二、前期工作 1.完成VI形象設計及印製會刊 2.完成籌辦《名流生活》雜志手續與准備工作且進行廣泛推廣 3.對顧客進行「資源轉嫁」「共同成長」意識灌輸,如:你想一下子增加一千個會員二千個會員甚至一萬個會員、二萬個會員嗎?麗灣花園為你做到。 4.以手機簡訊、電話、請柬及面對面溝通形式確定與會人員與嘉賓名單。 5.其它一切工作完成,如:禮品准備、會場設計與布置、專車、資料、有獎問題、抽獎等。 6.工作人員培訓。 麗灣花園五一活動方案——開業慶典暨商家聯盟酒會

⑶ 售樓宣傳策劃方案怎麼寫啊!!!!!急

我有 不知道怎麼給你
.第一章 房地產項目策劃概論
本章學習目的
了解策劃涵義,熟悉策劃與計劃、創意、決策的差異;
2、熟悉房地產項目策劃的含義
3、了解房地產項目策劃的由來與發展
4、了解房地產項目策劃的特徵與作用
5、掌握房地產項目策劃的程序與內容
6、熟悉房地產項目策劃的模式
7、策劃人應具備房地產項目策劃創新能力8、熟悉房地產項目策劃業的未來趨勢
熟悉房地產策劃機構的選擇方法
第一節 對策劃與房地產項目策劃的認識
提起策劃一詞,人們無所不知,無所不曉。事實上,現在許多經濟性和商業性的活動,都要策劃:例如廣告策劃、大型演唱會策劃、商品促銷策劃、申奧策劃、國際博覽會策劃等等,可以說策劃這一業務已運用於我們日常生活中的方方面面。那麼,什麼是策劃,為什麼要策劃?
策劃的含義
1、策劃的含義
美國哈佛企業管理叢書編篡委員會對策劃涵義作了如下的總結:「策劃是一種程序。在本質上是一種運用腦力的理性行為。基本上所有的策劃都是關於未來的事物,也就是說,策劃是針對未來要發生的事情作當前的決策。換言之,策劃是找出事物因果關系,衡度未來可採取之途徑,作為目前決策之依據。亦即策劃是預先決定做什麼,何時做,如何做,誰來做。策劃如同一座橋,它連接著我們目前之地與未來我們要經過之處。
我們認為,策劃就是籌劃或謀劃。策劃是一項立足現實,面向未來的活動。它根據現實的各種情況與信息,判斷事物變化的趨勢,圍繞某一活動的特定目標這個中心,來全面構思、設計,選擇合理可行的行動方式,從而形成正確決策和高效工作的過程。
上述策劃的涵義包括如下幾層意思:
第一,策劃是在現實所提供的條件的基礎上進行謀劃。策劃者要盡可能多地掌握各種現實情況,全面地了解形成客觀實際的各種因素及其信息,包括有利的與不利的因素並分析研究收集到的材料,尋找出問題的實質和主要矛盾,再進行策劃。
第二,策劃具有明確的目的性。策劃一定要圍繞既定的目標或方針,努力把各項工作從無序轉化為有序。
第三,策劃可以比較與選擇方案。針對某一個目標,可以擬定多個策劃方案。人們對多個策劃方案可以權衡比較,揚長避短,選擇最合理、最科學的一種方案。
第四,策劃是按特定程序運作的系統工程。現代策劃為了保證策劃方案的合理性和高成功率,不可避免地趨向程序化。一般策劃活動都要經歷以下幾個步驟:策劃前的調查和環境分析;確定或調整策劃目標;策劃創意,擬定初步方案;方案評價與篩選;方案的調整與修正。策劃的程序性保證把各方面的活動有機合起來,把各個子系統相互協調,形成一個合理的整體策劃。這種整體的系統性可以使人們確定理想的工作秩序和節奏,分清輕重緩急,做到井然有序,提高工作效率,創造最佳效益。
2、策劃與計劃、創意、決策的區別
從策劃的涵義中,我們可以發現策劃與計劃是兩個不同的范疇,這兩個概念容易被人混為一談,其實兩者有較大的差異。策劃近似英文strategy加plan,而計劃則是英文的Pianning.策劃更多地表現為戰略決策,包括分析情況、發現問題、確定目標、設計和優化方案,最後形成具體工作計劃等一整套環節。計劃很大程度上只是策劃的最終結果,比較多地表現為在目標、條件、戰略和任務等都已明確化的情況下,為即將進行的活動提供一種可具操作的指導性方案。有關策劃與計劃的不同,可參照下表進行比較:
表1-1 策劃與計劃差異表
策劃 計劃
全局性、整體性戰略決策 具體性可操作性指導方案
掌握原則與方向 處理程序與細節
具有創新性與創意 常規的工作流程
超前性 現實可行性
靈活多變 按部就班
挑戰性大 挑戰性小
長期專業訓練的人員 短期培訓的人員

策劃需要創意,需要出點子、出主意,但又不僅僅是創意。創意只是策劃程序中的一部分,是可以在瞬間產生的突破。而策劃是在調查、謀劃、評價、反饋等復雜程序上的綜合過程,它是系統有序的創造性活動。當然,好的創意可以成為成功策劃的有力保障。有人用一句話形象地表述出策劃與點子的關系:「點子就像一顆顆珍珠,而策劃就是那珍珠項鏈。」
策劃與決策也有很大區別:決策一般是指決定的策略和方法。策劃具有預謀性,而決策不一定有;策劃一般具有創新性,而決策不一定有;策劃主要是要擬定方案,而決策是要選擇方案;策劃中要運用直覺思維、形象思維和辯證思維方法,而決策主要運用邏輯思維。英語中,與策劃相近的單詞是strategy planning,與決策相近的單詞是decision.
將策劃思想應用著不同的經濟活動中,就形成了產品策劃、價格策劃、促銷策劃、廣告策劃、公共關系策劃、CI策劃、大型會議策劃、文藝演出策劃、體育策劃、節日慶典策劃,等等。其中房地產項目策劃是上述策劃中的一種。
二、對房地產項目策劃的理解
關於房地產項目策劃,有兩種不同的理解:一種觀點認為,房地產項目策劃就是促銷策劃,即如何想方設法把樓賣出去,這是一種狹義的理解;另一種觀點認為,房地產項目策劃就是從發展商獲得土地使用權、市場調查、消費者行為心理分析直到物業管理全過程的策劃,即業界人士所說的房地產項目全程策劃。需要指出的是,本書所探討的是後者,即房地產項目全程策劃。
第二節 房地產項目策劃的由來與發展
一、策劃的由來與發展
5,000年的中華文明,孕育出數不勝數的策劃範例:田忌賽馬、草船借箭、合縱聯橫、鴻門鬥智等等,也造就出許多不朽名篇:《周易》、《孫子兵法》、《三十六 計》、《三國演義》。按照過去的說法,這些屬於計謀、智謀,而按照現在說法,這些屬於政治和軍事策劃。
綜觀人類文明史中策劃思想與實踐的發展,往往集中於政治、軍事領域及一些宏偉工程的建設,而還未大量擴展到其他領域。隨著現代工業與市場經濟的發展,企業間相互密切聯系又相互競爭,為了在競爭中能占據有利的地位,求得企業自身的生存和發展,在現代企業經營中出現了公共關系策劃、廣告策劃、CI策劃以及以企業為中心的多種形式的策劃活動,對企業的生產經營和發展起到了極為重要的作用。
例如,美國IBM公司CI策劃。1956年, IBM公司為了在電子計算機行業中樹立起名牌形象,並用這一形象來突出公司的開拓精神和創業精神,以利於市場競爭,躋身世界大企業之列,決定對公司進行標准化設計。他們將「國際商用機器公司」的英文全稱濃縮為「IBM」三個字母,然後選取藍色調為標准色,以此象徵IBM高精尖的技術。IBM的CI設計推出之後,引起各界公眾的強烈反響,使其成為計算機行業的「藍巨人」,從此確立了霸主地位。在IBM的成功啟示下,美國、西歐的一些大公司也相繼實施了CI策劃。到70年代,可口可樂公司也花巨資導入CI戰略。
如果說五六十年代是美國的CI潮,70年代是日本的CI潮,那麼80年代則是韓國和台灣的CI潮。而中國大陸在80年代期,也開始有了CI的活動。1988年,由廣東太陽神集團公司開頭,拉開了中國企業導入CI的序幕,於是神州、四通、康恩貝、樂百氏、科龍、小天鵝等公司迅速導入CI,而且幾乎每一個都成為中國知名企業,中國也終於有了自己的名牌。
二、房地產項目策劃的由來與發展
房地產策劃從萌芽、起步直至發展到現在,已走過了十幾年的歷程。縱觀房地產策劃史,從運用各種策劃技術手段使房地產開發項目成功推向市場的角度看,可分為三個階段:即單項策劃階段、綜合策劃階段和復合策劃階段。
一、單項策劃階段(1993.6—1997.3)
此階段成功策劃順德碧桂園作為標志、起點的。此前,房地產策劃正處於孕育時期,未真正引入策劃的理念。不過,人們還是感受到房地產策劃的萌芽。1990年至1992年間,一位從台灣請來的銷售專家,對廣州世界貿易中心大廈進行推廣銷售。她精心培育銷售隊伍,倡導按揭貸款樓盤,首推「賣樓花」理念等,使世界貿易中心大廈的銷售大獲全勝。
1993年6月,順德碧桂園開創了房地產策劃實踐成功的先河,「名牌的背後是文化」的理念給碧桂園項目賦予「給你一個五星級的家」的全新生活方式,並整合和調動了強大的新聞資源將這一思想傳播出去。特別是推出「可怕的順德人」的系列懸念廣告,使碧桂園在人們的心目中瞬間變成了「成功人士的家園」。
此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃,並在某種技術手段深入拓展,規范操作,取得了良好的效果。例如多次評為「全國優秀住宅小區」的名雅苑,其最大的優點是設計策劃有獨到之處。諸如「騎樓」與「架空層」融於一體的新穎嶺南特色,讓每戶分享綠地的綠化理念,建築群體變化豐富的空間設計,人車分流動靜兼顧的功能分區,等等。此外,具有代表性的策劃個案還有廣州天河城廣場出租的市場策劃,番禺金業別墅花園前期的投資策劃等。
隨著房地產策劃實踐的日益深入,通過房地產策劃成功的個案不斷增多,房地產策劃理論思想也逐漸形成,由於房地產開發項目在各個階段引人策劃的理念和手段而獲得成功,因而房地產策劃普遍得到了人們的認可。於是,發展商在企業內部設立策劃部;專業策劃代理公司、物業顧問公司也應運而生;以房地產策劃為謀生手段的自由策劃人也比比皆是。房地產策劃在實踐中創造出典範項目並為企業創造可觀的經濟效益,引起了人們的極大興趣和關注,以致出現對房地產策劃和策劃人的神化、無限誇大策劃的作用等思潮,使以後房地產策劃的發展受到不同程度的影響。
二、綜合策劃階段(1997.4——1999.6)
綜合策劃階段是以廣州錦城花園成功銷售作為標志的。此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況,以主題策劃為主線,綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段,使銷售達到理想的效果。錦城花園以主題策劃為主線(品質、價格、舒適與和諧),貫穿於投資策劃(寫字樓變更為住宅)、市場策劃(佔領十二層帶電梯小高層住宅的市場份額)、設計策劃(歐陸立面設計、集中共用綠地、合理安排建築戶型、結構設備滿足建築功能及美觀要求)、營銷策劃(淡季入市、顯示身份的高尚住宅)、廣告策劃(連登懸念廣告、積聚人氣)、形象策劃(寓意深刻的標識、標志),整個策劃手段整合比較完美,一氣呵成。
自此之後,以主題策劃為主線的綜合策劃手段在廣州、深圳乃至全國各地流行起來,出現綜合策劃成功的不少典範樓盤,如以「成功的白領人士」為主題概念的廣州碧桂園,以「和諧社區文化」為主題概念的番禺麗江花園,等等。在各種策劃手段的整合中,各項目根據自己的特點有所側重、創新。廣州翠湖山莊主題概念是「一般度假或生活居所」,其它手段則是園林設計策劃(萬象翠園),獨特營銷策劃(搭單大行動、試住大行動、減價大行動),公關活動策劃(目標品酒會、萬象翠園開放日)。廣州頤和山莊的主題概念是「綠色、空氣、空間加文化」,其它手段則側重自然環境策劃(山頂公園),山莊文化策劃(電影浪漫音樂會、科技記者學術交流會),人文活動策劃(專家聚會評定樓盤、重陽節登高)。廣州中旅廣場則側重建築設計策劃(古典風情與現代韻味於一體),商業功能策劃(商業形式選擇和布局),銷售推廣策劃(實實在在營銷),樓盤形象策劃(大型電腦噴畫包裝整個樓盤)。
隨著房地產策劃實踐的不斷深入,各種策劃思想、策劃理論、策劃流派層出不窮。最具代表性的房地產策劃思想是「概念地產」思想。該思想認為:多項目都是先給他們一個概念,這個概念被社會接受以後,這個概念所支持的硬體就能被消費者對象所接受。從「概念地產」思想出發,房地產項目要進行「概念設計」或「理念設計」,「概念設計」影響項目的成敗,是項目成功策劃的核心。這種思想對整個房地產策劃領域產生很大影響,不少房地產項目策劃就是在「概念地產」思想的指引下,通過獨特的概念(理念、主題)設計(策劃)使開發的樓盤順利走向市場,獲得成功。
其次是「全程策劃理論」。「全程策劃理論」主要強調兩方面:一是房地產策劃應從市場調研、項目論證、概念設計、規劃布局、建築設計、工程式控制制、營銷推廣、售後服務等一系列環節中進行「全過程」策劃,各個環節相互連貫,缺一不可。二是在每一策劃環節中以提高產品價值為主要目的,強調項目開發提升價值的手段和空間。「全程策劃理論」從策劃實踐中產生,是綜合策劃階段理論研究的結晶,為房地產策劃領域提供了一種全新的模式,影響深遠,被廣泛採用。
此階段各種房地產策劃研討活動也不斷出現。房地產策劃巡迴演講活動、各種與房地產策劃有關的研討活動、房地產企業峰會接連不斷。
經過幾年的房地產策劃實踐,房地產策劃人形成了三種不同的運作方式。一是公司的組織形式,二是工作室形式,三是自由策劃人形式。策劃人或機構還把自己的策劃實踐進行了總結,編寫了各種房地產策劃書刊以宣傳個人的策劃思想。
三、復合策劃階段(1999.7—)
復合策劃階段是以廣州奧林匹克花園成功銷售作為標志的。該階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合,即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外,還可以運用房地產領域以外的其它手段。廣州奧林匹克花園就是房地產業與體育業嫁接成功的復合地產典範。
1999年7月8日,廣州奧林匹克花園正式推出首期,引起業內轟動。它在運用房地產領域內各種策劃手段的同時,吸收體育業的最新理念和手段,兩者相互嫁接、復合,渾然一體,突出「奧國」「運動就在家門口」的主題,體現「運動型、健康型」的生活方式,迎合顧客購房就是購買「健康」的消費心理。
廣州奧林匹克花園的成功,使人們對房地產策劃領域內的傳統手段進行反思,獲得啟迪。開發房地產可以不局限於房地產,還有更廣闊的領域等待人們去開拓、去探索。如有房地產與IT業相復合(廣東南海東方數碼城),房地產與自然山水復合(廣州山水庭園和江南世家);還有房地產與養生保健業相復合,房地產與旅遊業相復合,房地產與海洋文化相復合。
這一階段,房地產策劃界出現了一些較為混亂的現象。個別策劃人在策劃中違背職業道德,給企業帶來不必要的損失;一些剛入門的策劃者也大肆鼓吹個人能力,把策劃說得神乎其神,動輒伸手要高價,使企業望而止步;一些以房地產專家自居的人士對房地產策劃界不屑一顧;房地產策劃界實戰型與戰略型陣營之間有時也互相拆台,相互指責。凡此種種,使剛剛興起的房地產策劃業迷失了方向,對房地產策劃業的健康發展很不利。
第三節 房地產項目策劃的本質、地位及其作用
一、房地產項目策劃的本質與特徵
房地產項目策劃是在房地產領域內運用科學規范的策劃行為。它根據房地產開發項目的具體目標,以客觀的市場調研和市場定位為基礎,以獨特的概念設計為核心,綜合運用各種策劃手段(如投資策劃、建築策劃、營銷策劃等,還可以運用房地產領域外的其它手段,如體育、旅遊、IT行業等),按一定的程序對未來的房地產開發項目進行創造性的規劃,並以具有可操作性的房地產項目策劃文本作為結果的活動。
房地產項目策劃具有以下特徵:
1、地域性。第一,要考慮房地產開發項目的區域經濟情況。在我國,由於各區域的地理位置、自然環境、經濟條件、市場狀況很不一樣,要進行房地產項目策劃就不能不考慮這些情況。第二、要考慮房地產開發項目周圍的市場情況。從房地產市場來講,房地產項目策劃要重點把握市場的供求情況、市場的發育情況,以及市場的消費傾向等。第三、要考慮房地產項目的區位情況。如房地產項目所在地的功能區位、地理區位、街區區位等。
2、系統性。房地產項目策劃是一個龐大的系統工程,各個策劃子系統組成一個大系統,缺一不可,密切聯系,有機統一。房地產項目開發從開始到完成經過市場調研、投資研究、規劃設計、建築施工、營銷推廣、物業服務等幾個階段,每個階段構成策劃的子系統,各個子系統又由更小的子系統組成。各個子系統各有一定的功能,而整個系統的功能並非簡單地是各個子系統功能的總和,系統的結構與功能具有十分密切的聯系。
3、前瞻性。房地產項目策劃的理念、創意、手段應著重表現為超前、預見性。房地產項目完成的周期少則二三年,多則三五年甚至更長,如果沒有超前的眼光和預見的能力,投入不產出,那麼企業的損失是巨大的。房地產項目策劃的超前眼光和預見能力,在各個階段都要體現出來:在市場調研階段,要預見到幾年後房地產項目開發的市場情況;在投資分析階段,要預知未來開發的成本、售價、資金流量的走向;在規劃設計階段,要在小區規劃、戶型設計、建築立面等方面預測未來的發展趨勢;在營銷推廣階段,要弄清當時的市場狀況,並在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發布等方面要有超前的眼光。
4、市場性。房地產項目策劃要適應市場的需求,吻合市場的需要。一是房地產項目策劃自始至終要以市場為主導,顧客需要什麼商品房,就建造什麼商品房,永遠以市場需求為依據。二是房地產項目策劃要隨市場的變化而變化,商品房的市場變了,策劃的思路、定位都要變。三是房地產項目策劃要造就市場、創造市場。
5、創新性。房地產項目策劃要追求新意、獨創,永不雷同。房地產項目策劃創新,首先表現為概念新、主題新。因為主題概念是項目的靈魂,是項目發展的指導原則,只有概念主題有了新意,才能使項目有個性,才能使產品具有與眾不同的內容、形式和氣質。其次表現為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性,但運用在不同的場合、運用在不同的地方,其所產生的效果也不一樣。還要通過不斷的策劃實踐,創造出新的方法和手段來。
6、操作性。一是在實際市場環境中有可操作的條件,市場條件不允許,想操作好是相當困難的。二是在具體的實施上有可操作的方法。三是策劃方案要易於操作、容易實施。經常有一些策劃方案規定了非常理想的策略,但完全脫離了市場的客觀或超出了發展商的負擔能力和實施能力,因而也只是空洞的紙上談兵。
7、多樣性。房地產項目策劃要比較和選擇多種方案。在房地產項目中,開發的方案是多種多樣的,我們要對多種方案進行權衡比較,揚長避短,選擇最科學、最合理、最具操作性的一種。同時,房地產項目策劃方案也不是一成不變的,應在保持一定穩定性的同時,根據房地產市場環境的變化,不斷對策劃方案進行調整和變動,以保證策劃方案對現實的最佳適應狀態。
二、房地產項目策劃的地位和作用

⑷ 廣告策劃書怎麼寫啊

1.企業原來市場觀點的分析與評價。
(1)企業原來所面對的市場,

⑸ 裝飾樓盤廣告策劃

什麼叫裝飾樓盤,房地產廣告策劃吧。

⑹ 急求新樓盤銷售策劃和廣告策劃文案

給你個建議要麼找一個專業的公司給你做一個營銷策劃方案,要麼就自己寫,看你連分都專捨不得給,就知屬道你對這個事情還不重視。策劃需要前期的大量調查的~不是簡單的套用其他樓盤的方案
有需要就留個聯系方式

中國策劃研究院

⑺ 國外樓盤廣告策劃

很難解決嗎?這種事情,你就不如當一回皮包公司好了

或者先找一家沒業務的小公司通宵騙個建議案

你先過去談,神侃一番後說要了解具體情況,回去仔細思考,緩一口氣後回來趕快找人或轉包

⑻ 小區廣告策劃書

小區營銷對於很多裝飾公司的來說已不是什麼新鮮話題,但仍免不了失敗,體現在早期建立小區營銷的隊伍,對小區駐點規劃也是很重視的,為什麼現場就不出效果?業主問的多,簽單少等問題,本期編者特意到在小區營銷方面頗有建樹的裝飾企業取經,深入了解小區營銷成功操控的精華所在,把握業主脈搏,獲得超越對手的核心競爭力。 一.前期鋪墊,這主要做好裝飾公司的形象,讓客戶和業主對公司有一個模糊的形象一定要充分利用小區建成前那段「競爭空白期」,進行企業形象、樣板間工程、客戶資源搜集、小區人際關系建立、小區廣告資源利用等營銷工作。我們會督促市場部重點跟進,以推動小區交房時的後續營銷工作能取得更好效果。 提前營銷的優勢主要是有利於營造「先入為主」的公司形象。由於我們會在小區還沒建成前就進行一些前期工作,沒有其它公司和企業宣傳的干擾,這樣,客戶無論今後與哪個裝飾公司洽談,無形當中,都會將該公司拿來與你對比,如果你的形象確實比較好,那麼客戶最終都選擇你來簽單。這樣我們如果在交房前就做了五六個工程,交房時就能形成「簽單規模效應」,你想想看,如果有很多客戶在看到同一小區的人都在這個公司簽單,那麼就比較容易形成一種跟風心理,這樣就會導致裝飾公司的單越簽越多,簽單越多,前去公司咨詢的客戶就更多了。至於將營銷提前到什麼時候?我建議小區在剛剛立項的時候,也就是小區剛進行規劃,樓房還沒蓋。這個時候去做什麼工作呢?幫開發商賣樓。裝飾公司可以與房產公司達成合作協議,由裝飾公司為房產公司每一套戶型都做出精美的裝飾效果圖,這樣以效果圖配合平面圖,幫助房產商進行售樓,我們會同時要求房產商提供一些方便,比如在樓書上、售樓處等地方做一些廣告的展示。甚至可以承包房產商的樓書,利用這個媒體聯合一些材料商,共同出資印刷。將裝飾公司的廣告篇幅做到最大化,這樣,客戶在買樓的時候,就能接觸到裝飾公司的廣告 2工程展示,注重工地營銷,打好工地牌,做好工地8S管理和工地廣告策劃.小區營銷是一種能夠與業主「零距離」接觸的方式方法,具有在某一時間段可以計劃性、密集性、頻繁性地與業主接觸,在前期接觸過程中與客戶進行良好溝通,記錄客戶信息,然後再進行下一步的有利跟進。當公司及時地為業主提供了良好的設計方案、合理的工程造價,施工質量又能滿足客戶的要求時,雙方便基本上達成了合作共識。 我們一般在小區交房前1個月開始活動。首先准備整個樓盤的設計圖紙及設計方案、業務人員、設計師的名單及後補名單。再與房產商及廣告策劃公司溝通場地位置,看哪個位置會更有利於接觸到客戶,現場物料布置就直接交由專業廣告公司製作及安裝,並由策劃部針對樓盤的信息策劃出有利客戶對公司感興趣的氣氛。接下來活動的現場管理一般交由業務部經理與設計總監控制,期間會視收樓客戶的多少來制定增減人員的計劃以相應地控制運營成本。 佛山天域採用的是一種比較獨特的進駐方式,主要是以正在銷售的樓盤小區名字命名進駐點,在業主收樓時進行房產導購、提供合理建議等服務來切入,以獲得業主先期好印象,然後再進一步促進裝修業務的開展。基本流程一般是與廣告策劃公司提前確定需要進行小區營銷場地,從物管處取得整個樓盤的戶型圖和相關收樓資料後,提前設計好多種方案以便與客戶溝通。所以廣告策劃公司資料及該小區之前是否已收樓等信息的確認至關重要。當然天域自身在樓盤選擇上也會先進行分析。比如,開發商是誰?何時收樓?這些因素的綜合考量,剖析出樓盤的檔次、客戶群體,是否符合公司戰略發展要求,以及自己的優勢在哪裡,都得到了很好的參考依據,做到有的放矢,避免盲目立項。 3轉介紹與服務營銷策劃 這階段的策劃要做好服務和溫清,和業主交朋友,讓業主幫我們轉介紹,現在的業主選擇面廣、口味高,都很精明。他們會對各商家在小區內所宣傳的內容進行逐一比較,不光局限於價格,還要比較所用的材料及質量,以致裝飾公司之間的競爭也越來越激烈。所以凡有新樓交房的時候,我們都要和其他裝飾公司一樣搞小區活動,即使是接不下單,也可以賺個眼熟。如果後期有業務跟進,也可以在前期的營銷工作給業主留下好印象,有利下後期營銷工作的開展。 在小區正式交房時或交房後開始營銷活動,目前大部分裝飾公司都是第三階段營銷。這一階段也將上演群雄大戰:由於小區交房時,大部分公司都開始採取活動,或者在小區做廣告牌,或者讓業務員在小區定點守候客戶,所以,第三階段是裝飾公司之間競爭最激烈的時候。而且由於沒有前期的鋪墊,所以一般第三階段的營銷,成功的公司不太多。特別是大多數公司在交房後才打樣板間,這就使得等樣板間打好了,小區分房已經過去半個月了,而且這時候的樣板間還是施工工地,看不出完工後的效果。並且由於不少客戶已經在交房前聯系了裝飾公司,使得裝飾公司的准客戶量在交房以後大大地減少。

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