㈠ 房地產項目規劃設計策劃營銷方案
房地產項目規劃設計策劃營銷方案
關鍵字： 項目管理
㈡ 跪求：房地產開發項目策劃營銷方案，我QQ360332524，麻煩各位了，小弟先在這里謝謝你了。
上一·日出東方開盤慶典
（1）活動說明
活動主題 連江日出東方開盤慶典
組織機構 主辦單位：福建上一房地產開發有限公司
承辦單位：福州陽光麗人文化傳播有限公司
活動參加人員 福建上一房地產開發有限公司的相關領導及有關嘉賓。
活動時間 2006年12月17日上午8:00——下午13：00
活動地點 福州連江縣城日出東方售樓中心大門口
活動目的 宣傳日出東方開盤的信息，從而最大限度地達到促銷的目的。
通過活動的影響，使更多的市民對日出東方的發展建設及產品有一個更深入的了解，有效地吸引市民關注的目光，提升企業/樓盤的知名度和美譽度。
活動內容 授牌匾儀式。
日出東方開盤儀式。
搖號、抽獎活動。
（2）現場布置
1、整體布置概述：
整個現場將配合開盤慶典的主題，以簡單、清楚為布置格調，簡單而不失喜慶、不失典雅，布置拱門、空飄氣球、橫幅、紅色地毯、擺花藍，保證做到現場氣氛的莊重熱烈，讓現場更顯尊貴、喜慶，並充滿青春、健康的氣息。
2、背景布置詮釋：表現活動主題，吸引大眾的注意力，增強活動現場的氣氛及影響力。提高企業形象、加大宣傳力度。
具體的現場布置說明：
樓盤展示及促銷區：
本區設置在「日出東方售樓中心」內部，作為來訪市民的接待處，同時，在開盤前後，可開展相關的樓盤促銷活動，刺激市民直接購買房子的打算，從而最大限度地達到促銷的目的。
拱門：售樓中心大門口過道前方布置16米大型拱門1座、樓盤建築工地1座。（拱門文字由主辦方提供）
高空氣球：售樓中心大門口四周上方（拱門正上方的兩側）懸掛空飄氣球20個，左右兩側各10個；樓盤建築工地拱門正上方的兩側懸掛空飄氣球20個，左右兩側各10個。（空飄氣球文字由主辦方提供）
售樓中心門口上方和兩處工行戶外巨幔：（內容文字由主辦方提供）。
紅色地毯：售樓中心正大門前方及客戶通道鋪上紅色地毯（地毯的實際面積以實際場地為准）。
花藍：售樓中心正大門口左側和客戶通道各擺放15個花藍，共30個花籃（花藍條幅文字由主辦方確定）。
接待區：舞台前方擺放桌子和椅子，配水果糕點，供購房者休息品嘗，等待搖號選房。
警戒線：在舞台及休息區周圍用警戒線圍繞，配以保安，以維持次序。
舞台區：（公證處設置在舞台上）搭建主舞台：在售樓中心正大門口右側搭建一處舞台，作為搖號、抽獎的場地。
主舞台：規格：長7.3米、寬4.5米、高0.8米，舞台上鋪上紅色地毯，並在舞台背景板的四周裝飾氣球，使舞台及整個活動現場更顯喜慶、漂亮。
（3）禮儀設計、迎賓與接待、剪綵設計、演出設計
1、禮儀設計：
①安排4位禮儀小姐，統一穿著禮儀服裝，佩授帶，為活動提供禮儀服務，負責售樓中心的現場接待工作，並引領參加認籌的購房者。（授帶文字由主辦方提供）
②出席活動的全體員工穿統一的制服，佩戴公司徽章，向社會展示員工團結一致，富有活力的精神面貌。
2、迎賓與接待：
①專門印製一款能突出企業形象的請柬（請柬由主辦方定），於活動前送達賓客手中。
②活動開始前，在活動現場先播放輕柔的音樂，營造現場氣氛並歡迎嘉賓。
③公司派出工作人員，穿統一服裝，胸佩公司徽章，作為招呼所有賓客的接待員，隨時解答賓客的提問，解決賓客的需要；同時接待到場的記者。
3、剪綵設計：
剪綵嘉賓將手同時放在觸摸球上面，球面上將出現「上一·日出東方開盤慶典儀式」等字樣，並帶有煙花圖案的背景，同時，舞台前將出現冷煙火噴泉、電動禮花炮將噴出五彩斑闌的紙花，營造喜慶、熱鬧的舞台舞美效果。
（如果連江縣城允許燃放鞭炮，主辦方可准備適量的鞭炮在剪綵時燃放，以增加活動現場的熱鬧效果，並且營造一個吉利、喜慶的氣氛）。
4、活動設計：
①本次活動主要圍繞盛典定位從營造熱鬧、時尚、活潑、互動、高檔等氣氛出發，與日出東方樓盤所倡導的「輕松的日子、健康的家園」的理念相吻合，從而進一步突顯樓盤的理念及形象。
②盛典活動以購房者搖號選房為主，並穿插有獎知識問答、現場抽獎環節，營造一種輕松、融洽、青春、健康的現場氣氛。整個盛典活動過程，力求整場活動的盡善盡美。
（4）開盤慶典流程表
時 間 項 目 內 容 備 注
12月16日晚上 完成活動現場的所有布置工作，如舞台搭建、拱門、空飄、地毯、鮮花、廣告布幔等現場布置工作。
7:00 准備工作一切就緒。 ▽ 全體工作人員及安保人員到位。
▽ 全面檢查實施工作<各接待組、音響>等。
▽ 全體工作人員及安保人員到位。
▽ 全面檢查實施工作<接待組、音響>等。
7:30
——
8:00 □ 營造熱烈氣氛：
▽ 禮儀隊：歡迎列道迎賓
▽ 全體工作人員及安保人員到位。 ▽ 主持人到位。
▽ 保安人員到位。
▽ 播放背景音樂。
□ 接待來賓：
▽ 接待組：由主辦方代表組織，禮儀小姐配合接待。
▽ 禮儀小姐：4名迎賓列道售樓中心大門口左右兩側迎賓；引領來賓至場內參觀或稍作休息。 ▽禮儀小姐配合主辦方接待組接待工作。
8:10 主持人就位、邀請來賓及購房者入場。 ▽禮儀小姐：4名禮儀小姐在售樓中心大門口兩側迎賓。
8：40 主持人介紹活動的概括。
8:50 授牌匾儀式
9:00 主持人：邀請嘉賓啟動開盤慶典儀式——日出東方開盤盛典啟動儀式。 ①剪綵由主辦方領導1-2名上台啟動觸摸球，由主持人現場宣布樓盤開盤，此時，禮花炮、冷焰火同時鳴放。
②剪綵時，若主辦方不安排領導上台啟動觸摸球，則由主持人現場直接宣布樓盤開盤，此時，禮花炮、冷焰火同時鳴放。
9:00
——
13:00 購房者參加搖號選房
樓盤有獎知識問答
抽獎環節 ▽主持人、禮儀小姐、公證人員、保安人員。
（5）開盤慶典節目單
01、主持人介紹活動的相關情況（8：40—8：45）
02、授牌匾儀式（8：45—8：50）
03、開盤慶典啟動儀式（8：50—9：00）
04、第一輪搖號選房（9：00—9：10）
搖號說明：購房者把正票投入抽獎箱，並憑副票進入搖號區參加搖號選房活動，每一輪搖號搖出十五名看房者，主持人宣布第一輪搖號開始，並抽出十五張副票，被抽中號碼的購房者憑副票核對後上台，並在舞台上站成一排，禮儀小姐帶路，由客戶通道至售樓部，十五名購房者在售樓部的看房時間為10分鍾，10分鍾後禮儀小姐即把十五名購房者引至售樓部門外的客戶活動區，換另外一批搖號購房者。（本節目單以300位購房者的人數設計20輪的現場搖號環節，其中穿插知識問答、現場抽獎環節）
05、第二輪搖號選房（9：10—9：20）
06、第三輪搖號選房（9：20—9：30）
07、第四輪搖號選房（9：30—9：40）
08、第五輪搖號選房（9：40—9：50）
09、樓盤有獎知識問答（9：50—10：00）
10、第六輪搖號選房（10：10—10：20）
11、第七輪搖號選房（10：20—10：30）
12、第八輪搖號選房（10：30—10：40）
13、第九輪搖號選房（10：40—10：50）
14、第十輪搖號選房（10：50—11：00）
15、樓盤有獎知識問答（11：00—11：10）
16、第十一輪搖號選房（11：10—11：20）
17、第十二輪搖號選房（11：20—11：30）
18、第十三輪搖號選房（11：30—11：40）
19、第十四輪搖號選房（11：40—11：50）
20、第十五輪搖號選房（11：50—12：00）
21、樓盤有獎知識問答（12：00—12：10）
22、第十六輪搖號選房（12：10—12：20）
23、第十七輪搖號選房（12：20—12：30）
24、第十八輪搖號選房（12：30—12：40）
25、第十九輪搖號選房（12：40—12：50）
26、第二十輪搖號選房（12：50—13：00）
27、現場抽獎環節（13：00—13：15）
（6）活動預算
項 目 規 格 單價/元 數量 費用
/元 備 注
拱 門 16米 500元 2座 1000元 含審批，懸掛2天。售樓門前和樓盤門前各1座。
巨幔噴繪 寬2.5米
高12米 9元 2塊 540元 售樓部大樓正上方牆面上。
寬2.8米
高12米 9元 2塊 605元 售樓部大樓右上方牆面上。
高3米
長29米 9元 1塊 783元 售樓部大樓正上方原安然燃氣廣告。
寬6米
高13米 9元 1塊 702元 工商銀行1玻璃牆面。
寬8.5米
高13米 9元 1塊 995元 工商銀行1瓷磚牆面。
寬14米
高12米 9元 1塊 1512元 工商銀行2正前方牆面。
工人安裝勞務及材料費 3元/
平方 554平方 1662元
地 毯 寬2米
長25米 10元 50平方 500元 售樓部客戶通道。
花 籃 45元 30個 1350元 花籃文字由主辦方提供。
舞台搭建 長7.3米
寬4.5米
高0.8米 980元 含地毯、階梯及工人搭建費用。
舞台裝飾 長7.3米
高4米 20元 16米 320元 舞台背景板用五彩斑闌的氣球裝飾。
舞台行架 長7.3米
高4米 15元 30米 450元 含工人搭建費用。
背景噴繪 長7.3米
高4米 10元 29.2
平方 292元 含背景噴繪、製作及懸掛。
音 響 1000元 專業中遠程音響。
搭建舞台的相關物料及音響等設備的運輸費用 1輛 600元
椅 子 白色塑料靠背椅 5元 300張 1500元 租賃，用於客戶活動區。
桌 子 25元 9張 225元 用於馬路旁邊搭一條長台。
運輸費 運輸貨車 300元 1車 300元 用於運送桌子、椅子。
警戒線
線帶 2元 300米 600元 專用安全警戒線。（3條）
線柱 105元 11個 1155元 專用安全警戒柱。
觸 摸 球 直徑40公分 一套 1500元 含製作「上一·日出東方開盤慶典」文字及帶有煙花圖案的背景。
電動禮花炮 150元 2個 300元 彩條彩花各半。
禮儀小姐 100元 6人 600元 禮儀小姐3個多小時的勞務費。
鍵 盤 手 600元 1人 600元
旅行車 12座位 400 1輛 400元 用於主持人、禮儀小姐及現場工作人員的交通運輸。
活動現場統籌及組織 1000元 1000元
禮儀小姐服裝 0元 6套 免費 禮儀小姐服裝由陽光麗人免費提供。
抽獎箱 0元 2個 免費 由陽光麗人公司免費提供。
游戲道具 0元 免費 由陽光麗人公司免費提供。
公正處桌子 由主辦方提供。
總計 以上合計23271元（不含稅）
以下費用為12月3日的布置費用：
項 目 規 格 單價/元 數量 費用
/元 備 注
巨 幔 高2米
高8米 9元 2塊 288元
氣球拱門 20
元/米 10米 200元
易 拉 寶 高2米
寬0.8米 83元 3個 249元
工作施工費及工人往返車費 100元
總 計 以上合計837元（不含稅）
備註：具體費用根據實用物件進行增補或刪除。活動過程中如產生總預算外的相關費用，承辦方交由主辦方確認，主辦方確認後支付費用。
（7）主辦方需提供的部分
1、活動場地審批。
2、售樓部門前和工商銀行若干個戶外巨幔廣告位的審批落實。
3、 准備抽獎獎品及游戲互動獎品（具體什麼獎品、獎品的份數，由主辦方確認）。
4、提供有關於企業及樓盤的介紹文字，作為活動現場主持人串詞用。
5、舞台背景、戶外廣告圖案設計。
6、現場保安人員的安排、組織。
7、公證處的桌子，由主辦方提供。
8、主辦方最好與連江縣當地交警打個招呼，避免活動現場影響到交通秩序。
9、客戶接待的餐飲、糕點及服務人員由主辦方負責，建議請酒店的專業服務人員。
10、電源。
舞台效果圖
活動現場平面圖
㈢ 如何做好房地產項目的營銷策劃
影響房地產營銷策略的有關因素分析
怎樣盡快把房屋賣出去，是令開發商頭痛的事情，所以房地產營銷策略被越來越多地重視起來。房地產營銷策略的制定是一項復雜的工作，涉及面廣、難度大，怎樣才能制定出好的營銷策略，是值得我們深入研究的重要課題。
消費市場比較突出的三個特點
一是消費者市場房產需求的多層次性。在同一商品市場上，不同消費者群體由於社會地位，收入水平和文化素養的差異，其需求也會表現出多層次性的特點。例如有人需要一室一廳，有人需要二室一廳、三室一廳甚至豪華別墅。
二是消費者市場對房屋需求多變性，消費者人數眾多，差異性很大，由於各種因素的影響，對房屋就會有多種多樣的需求，隨著生產的發展，消費水平的提高，消費者需求在總量、結構和層次上也將不斷發展，日益多樣化。這要求制定營銷策略時根據自身條件准確地選擇目標市常
三是消費者市場對房屋需求的可誘導性，消費者需求的產生，有些是本能的，生而有之的，但有時是與外界的刺激誘導有關的，經濟政策的變動，社會交際的啟示，廣告宣傳的誘導等等，都會使消費者的需求發生變化，潛在的需求可以變為現實的需求，微弱的慾望可以變成強烈的購買慾望。消費者需求的這一特徵，要求市場營銷策略的制定者不僅要適應和滿足消費者的需求，而且應該通過各種促銷途徑影響和引導消費。
影響消費者行為的三個主要因素
一是心理因素，除了由需要引起動機這一最重要因素外，還有知覺、學習和態度三個因素，知覺是指消費者感官直接接觸刺激物所獲得的直觀的、形象化的反映，屬於感性認識。任何消費者購買商品，都要根據自己的感官感覺到的印象，來決定是否購買，所以對樓盤的包裝、宣傳是非常重要的；學習是消費者在購買和使用商品的實踐中，逐步獲得和積累經驗，並根據經驗調整購買行為的過程，房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品雖不等同於一般商品，但開發商開發創意、布局以及房屋質量的好壞，都是購買者學習的對象，消費者評價的優、劣對開發商的形象和信譽也有著非常大的影響，所以開發商應樹立品牌觀念，注重房屋質量，讓消費者產生有利於己的態度。
二是經濟因素，概括地說，影響消費者購買行為主要是經濟因素和商品價格、消費者收入、商品效用、房屋的價格等。
三是社會文化因素，每個消費者都是社會的一員，他的行為不可避免地要受到社會各方面因素的影響和制約，消費者的購買行為受到社會階層、文化和亞文化、相關群體、家庭等社會因素的影響。
制定營銷策略的五個條件
在把握住營銷環境，掌握了房地產消費者市場及影響消費者的因素的基礎上，根據商品（房屋）本身的特點、制定出房地產的營銷策略。房地產是一種特殊的商品，從房地產項目自身的商品特點和營銷的角度來看，可操作的有五點：
1、位置條件：房地產產品的位置條件其實是多重因素所構成的結構條件，包括不同位置區域的不同人文條件、交通條件、市政條件以及周邊建築條件、氣候等。在制定營銷策略時不同的位置條件，營銷切入點的選擇不同：人文條件越成熟的位置，其營銷切入點與原始條件的差異性越大，反之則越小；交通條件越是發達的樓盤，其對於營銷在交通方面所必需的商品特性和營銷切入點就越少；市政條件越完善的地段，房地產商品特性和營銷切入點的挖掘和選擇形成就越要奇特，反之則必須全面；在周邊建築條件方面，周邊建築條件對自身樓盤影響越大，房地產商品特性和營銷切入點的挖掘和選擇就越要直接，避重就輕會適得其反。
2、建築條件：沒有兩個建築會是完全一樣的，因此在建築本身尋找賣點應該是可以的，但是應將營銷切入點放在建築單體的設計「限制」方面，而不應該過深地切入到建築的使用及功能方面，因為無論是建築設計師還是營銷高手，對於建築使用和功能方面的設計是「永遠超不過客戶」的，客房是直接使用者，客戶更是「上帝」。
3、建造條件：建造條件包括了工程施工、建築配套等方面，這些在營銷推廣切入點方面，過去一般都選擇不多，大多數集中在工程進度和配套設施方面。建造條件方面的營銷切入點選擇，更多地選擇在「建造技術的層次體現、建築技術的標准發展」方面較為合適。目前，客戶對房屋質量的投訴越來越多，撇開一些不法開發商不談，僅站在營銷策略的角度來看，如果樓盤的營銷能夠將其建造條件有效地傳達給客戶，就是其有部分不足的方面，客戶不僅不會投訴，還可能是一個很好的營銷切入點和商品特性表現。
4、使用條件：「良好的物業管理」是許多開發商的營銷切入點，這只是作用條件作為營銷切入點的一個方面，僅僅是房屋建成後的使用條件，還應該重視建築本身提供的「先天服務條件」。如房屋的車位、綠地等。拿車位來說，小區停車位有多少個對客戶來說並不重要，而車位與房屋的設計比例卻關繫到客戶以後買車還有沒有車位停車。物業管理費是多少，客戶能否承擔，客戶自己能算出，但物業管理所提供的內容對客戶居住水平的提高是否等值，客戶卻無從算起。所以，在「使用條件」方面，營銷切入點的第一個選擇就是設計，管理意圖全面公開；營銷切入點的第二個方面就是設計，管理意圖的「成本核算」，不能只是訴說對客戶的「全面呵護」卻不講這樣的呵護值多少錢。
5、商品附加條件：開發商自身企業品牌的知名度，能夠塑造這個房地產品牌的知名度，這是房地產商品附加條件之一；給一個房地產引進一個全新概念或營造文化氛圍，也是房地產商品的附加條件之一。在當今競爭越來越激烈，信息交流越來越快，開發商模仿能力越來越強，房地產的附加條件就愈顯重要。作為不動產的特殊性，完整的房地產商品不會只是一套房子那麼簡單，一個商品一旦開始它的使用過程，品牌就進入了再塑造品牌意識。在商品附加值的營銷應用中，一般來說商品附加值都是後天的，但是這個後天的商品附加值是可以預支的。因此，後天商品附加條件在營銷切入點的選擇上是可以「預支」可能會更直接、更明確，也更有利於消費者預先選擇。
綜上所述，房地產營銷策略的制定應根據營銷環境、消費者市場特點、影響消費者行為的因素、結合實際房地產的自身條件因素綜合考慮，才能在瞬息萬變的市場中把握方向，使自己的營銷策略完善，可操作，有效益。
㈣ 房地產樓盤銷售方案
鳳凰大廈銷售執行報告
深圳市世聯地產顧問有限公司
目 錄
第一篇 市場調查報告
第二篇 項目分析及戰略制定
第三篇 執行報告
第四篇 銷售准備
第一篇 市場調查報告
策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規劃 規劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營銷 整合推廣
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㈤ 一個房地產項目的營銷策劃怎麼做
在你做營銷策劃之前你必須做好定位，定位包括產品定位、概念定位、客版戶定位以及營銷定位。其中最權重要的是客戶定位，做好客戶定位你自然該怎麼賣。這個最好是通過前期客戶蓄水，分明細的分析客戶的需求，比如前期蓄水500組客戶，其中能接受價格1萬左右的有50組，能接受8000的有150組，7500的450組，7000的則是500組客戶全部能夠接受；再就是客戶對戶型的需求，比如需求三房的有70%，三房以上的10%，三房以下的20%。這樣一來，你看到這些數據，自然而然的可以得出開房時你的三房產品怎麼定價，兩房怎麼定價，開盤能銷售百分之多少。就以上面這個例子，你若將三房的定價為7000，那麼可以肯定開盤當天至少能銷售70%產品。如果你的開發商要求你做利潤最大化，那麼你就要分析出開盤銷售多少保留多少最適合你的產品定位。這就是最簡單的營銷策劃。
望採納
以上這也就是簡單的說說，你要知道怎麼利用前期客戶蓄水得到的所有信息，比如客戶住哪一代，從事什麼工作