商業布局策劃方案

① 商業策劃方案怎麼寫

一般來說策劃方案都需要包括時間、地點、執行機構、初步計劃、人員分工、等幾大要素！

② 如何撰寫商業策劃書

映善策劃設計機構：商業策劃書內容主要包括，項目介紹、市場狀況分析、項目亮點剖析、競品分析、盈利模式、發展前景分析、團隊概述、融資方案及股權分配、退出機制等，也可以去網上找下其他介紹，多參考下。

③ 求商業策劃書

你好，我寫過這個，現在還有保留的。

④ 商業地產的營銷策劃方案

北 奧 公 館
營銷推廣策略報告

2004年11月8日
北京中原
北奧公館專案組

1、項目SWOT分析
1．1優勢
 位於奧運核心腹地
 純板樓居住型小社區
 分戶式中央空調及封閉立體車庫
 准現房銷售
 區域內比較完善的配套設施
1．2劣勢
 價格創區域新高
 銷售現場環境混亂
 目前周邊交通條件並不理想
 售樓處與項目現場分離
1．3機會
 奧運主題為本項目帶來更大的升值空間
 區域內整體供給量不大
 市政及配套設施將逐步完善
1．4威脅
 交通情況改進時間待定
 奧運地產的逐漸降溫

以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過機會與劣勢，威脅與優勢的互補最大程度上的降低項目風險，提升產品市場競爭力，完成項目完美推廣計劃。

2、銷售周期
2．1北京市房地產市場銷售周期說明
我司認為入市時機，並不是指時間概念上固定的選擇，而應是根據項目自身的實際情況和市場環境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，並不能單純的選擇每個固定時間點來實現，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時間段的市場經濟周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。

北京市房地產市場銷售周期走勢分析

北京房地產市場銷售有明顯的季節性，根據我司對區域市場仔細調研和深入分析以及對北京房地產市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然後持續加溫，直至11月份，而這段時間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動最為頻繁。
2．2本項目推廣特點說明
 2004年11月我司開始接觸本項目
 項目主體結構年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩
 樣板間及售樓處於11月底投入使用
 目前項目現場情況混亂，對於銷售有不利影響且會持續至2005年初
 周邊道路交通條件在短時間內不能得到完全的改善
 2004年底大屯路斷路整修
 2004年底科薈路通車交付使用
 位於北四環的售樓處現場與項目現場有一定的距離
2．3本項目銷售周期說明
本項目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個月。根據以上推廣特點，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個階段。各階段具體時間分布如下表：

銷售周期分布表
銷售周期 時間結點
市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月
第一強銷期 2005年3月至2005年6月
第一調整期 2005年7月至2005年8月
第二強銷期 2005年9月至2005年11月
第二調整期 2005年12月至2006年3月31日
尾盤期 2006年4月至2006年5月

2．4本項目銷售任務說明

本項目銷售計劃表
項目銷售任務 計劃完成
可銷售住宅面積 套數 套數
76561.84平方米 540套 486套

銷售任務明細表
周期 月份 工期進展情況 銷售條件 完成套數（套） 備注
市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結構封頂 樣板間及北四環售樓處投入使用 5
本銷售計劃在保證工期及相關工作配合到位之前題下制定，如有變動以當時具體情況為准。
2005年1月 工程主體結構封頂 工地圍檔及現場包裝製作完成 15
2005年2月 工程主體結構封頂 銷售工具製作完成 10
強銷期 2005年3月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 29
2005年4月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 35
2005年5月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 40
2005年6月 外立面施工基本完成，項目基本達到現房狀態 具備完善的銷售條件 50
第一調整期 2005年7月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30
2005年8月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30
第二強銷期
2005年9月 樓內公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50
2005年10月 工地現場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40
2005年11月 工地現場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30
第二調整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14
2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18
2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10
2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25
尾盤期 2006年4月 完全現房階段 具備完善的銷售條件 25
2006年5月 完全現房階段 具備完善的銷售條件 30
總計 486

3、推廣策略
3．1本項目客戶群特徵
 在亞運村區域工作或生活
 在中關村區域工作
 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍
 部分客戶有二次置業的需求
 購房更加理性
 對奧運房產有很高的認同，認同區域升值潛力
 有一定的經濟實力
3．2項目賣點梳理
 地處奧運中央腹地，新興富都市中心
 產品自身優勢
10—14層板式小高層
體量適中，共540套
純居住的居住舒適性
現代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融
蘇式庭院：內外融合，綠意盎然
高端智能化配套：美國分戶式中央空調
封閉式小區管理，居住安全舒適
停車管理：封閉立體車庫，節省空間
准現房發售，購買更有信心
 區域內稀缺性
 項目較高的升值空間
3．3賣點整合
區域、產品、稀缺性

3．4推廣手段
 三板斧
區域：「奧運中央腹地，新富都市中心」
產品：「尊貴奧運板樓」
稀缺性：「鑽石般稀有」
 七種武器
「中等社區，舒適生活」
「詮釋純居住空間，私享大宅」
「分戶式空調，高品質享受」
「准現房發售，購買更有信心」
「現代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然」
「蘇式庭院•小橋流水的精緻生活」
「封閉小區管理，安心居住場所」
 一招制敵
「奧運區域內成熟板樓」
3．5媒體選擇策略建議
3．5．1媒體選擇策略原則
結合項目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點，合理選擇媒體，以達到最少費用最大成交的效力。
3．5．2媒體選擇
報廣
選擇《北京青年報》和《北京晚報》、《新京報》，以半版為主、雙通為輔，加強項目推廣的針對性。
輔助媒體
由網路及業內專業雜志組成，選擇新浪網和《萬房》、《樓市》、《新地產》、《安家》等雜志，進行項目形象的建立和賣點的 宣傳。
3．5．1宣傳方式
在媒體推廣過程中，依靠產品優勢和相對持續性的主力媒體及網路多角度、立體、擇時投放，高亮點頻率曝光方式，建立市場知名度，加深市場認知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項目進展或文化等領域的動態進行軟性宣傳以縮短銷售期 。
3．5．2媒體選擇及推廣費用明晰
為了讓市場充分了解本項目，通過媒體宣傳項目的各項優勢，展現開發商的實力。使市場認識到本案較高的綜合品質，打破以往信息不對稱的不利態勢 。各月份推廣主題及費用如下：

市場推廣媒體選擇表
周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點 具體金額
市場亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報》整版硬廣配軟文
《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優勢明顯
產品稀缺性及升值潛力 42萬
2005年1月 《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優勢明顯
產品稀缺性及升值潛力 42萬
2005年2月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《新京報》半版硬廣配合軟文
《樓市》一版的軟文 產品獨特性的體現與標榜 40萬
強銷期 2005年3月 《北京青年報》2次半版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《新地產》內業軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬
2005年4月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《新京報》半版硬廣配合軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬
2005年5月 《北京青年報》2次半版硬廣
《新京報》半版硬廣配合軟文
《新浪網》打包方案廣告 高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ） 44
2005年6月 《北京青年報》整版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《樓市》內頁一版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ） 64萬
平銷期 2005年7月 《北京青年報》2次半版硬廣
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬
2005年8月 《北京青年報》半版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《安家》內業硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬
第二強銷期 2005年9月 《北京青年報》2次半版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 金秋季節「一板尊天下」 55萬
200年10月、 《北京青年報》2次半版硬廣
《北京晚報》半版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 金秋季節「一板尊天下」 55萬
2005年11月 《北京青年報》2次整版硬廣
《北京晚報》2次半版硬廣 現房發售與其相對
私密性的創意整合
44萬
第二調整期
2005年12月 103.9電台廣告5天
《北京晚報》半版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年1月 103.9電台廣告10天
《北京青年報》整版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年2月 103.9電台廣告6天
《北京青年報》整版版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年3月 103.9電台廣告6天
《北京青年報》整版版硬廣
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
尾盤期 2006年4月 《新地產》內業軟文
《北京青年報》整版硬廣
《新京報》半版硬廣配合軟文
「現房入住私享豪邸」
48萬
2006年5月 《北京青年報》整版硬廣
《安家》內頁一版硬廣配合軟文
《北京晚報》半版硬廣 「現房入住私享豪邸」
48萬
總計 850萬

3．6價格策略
3．6．1項目價格制定原則
 從項目各個單位的實際情況出發；
 充分考慮開發商的利潤回報；
 緊密聯系項目工程進度；
 結合項目銷售策略和項目的銷售預期。
3．6．.2本案執行「平開高走」的價格策略
 房地產產品在整個推廣過程中會隨著工程進度的進展並結合不 同的銷售階段，價格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交，對預先購房的客戶，同時也起到一定的穩定作用。
 根據以上情況，在開盤即認購階段往往價格做出一定的讓步，給後期價格的提升預留出合理空間。
 市場亮相及客戶積累期如果價格太高，有挫傷市場的潛在風險，同時對消費者的購買信心、項目的美譽度及形象亦有一定程度的負面影響，一旦不成功，局面極難扭轉。
 為了保證項目操作的穩妥性，建議本項目執行「平開高走」的價格策略。
 後期具體價格與上調單價將根據市場實際情況作適度調整。
4、推廣方案
4．1推廣主線
 市場亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）
本銷售周期意在將項目推向市場，提升項目市場認知度，吸引目標客群的關注，從而達到積累有效客戶的目的。從推廣上講應當集中宣傳項目的宏觀優勢，即區域優勢及主要的產品優勢，使目標客群能夠將項目列為其置業的選擇，為強銷期打下良好的基礎。
在本銷售周期內，主要將「奧運中央腹地，新富都市中心」、「尊貴奧運板樓」以及「鑽石般稀有」這「三板斧」做為此階段報廣宣傳主題。通過這三個主題三管其下，引起人們的關注，宣傳項目優勢，讓本項目逐步在市場中樹立形象，吸引業內人士和客戶的注意。樹立項目中高檔次的產品形象。
 第一強銷期（2005年3月—2005年6月）
這一階段主要利用輔助媒體，充分展現項目的各個賣點，以此向市場充分展現項目優勢，誘導客戶的購買欲，本階段推廣主題以、「中等社區，舒適生活」和「詮釋純居住空間，私享大宅」以及「分戶式空調，高品質享受」這七種武器中的三種主要突出社區規模、純居住和智能化三方面明確我們項目的品質，從而使項目推廣從形象訴求逐步過渡到產品訴求。
 第一調整期（2005年7月—8月）
進入調整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據項目工期的進展，繼續宣傳項目產品賣點，通過推廣積累新客戶，同時促成老客戶成交。該階段推廣主題為「准現房發售，購買更有信心」和「現代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然」
 第二強銷期（2005年9月—11月）
這個階段項目的形象和產品已經在市場中有了較大的認知度，而隨著園林景觀的建成以及現場形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為「蘇式庭院•小橋流水的精緻生活」「封閉小區管理，安心居住場所」
 第二調整期（2005年12月—2006年3月）
本階段項目處於辦理入住階段，此階段開發商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時又正直房地產銷售淡季，此時降低推廣力度，只要借入住一事在市場上造勢，維持樓盤的平穩銷售，同時順利完成入住的辦理。
 尾盤期（2006年4月—2006年5月）
本階段前期銷售的部分應該順利完成入住，此時又迎來了房地產的強銷期，此階段以「奧運區域內成熟板樓」作為市場訴求點可以達到一招制敵的效果。在掀起一個銷售高潮的同時，完成尾房階段的銷售任務，使項目順利結案。

4．2各階段媒體推廣策略
 市場亮相及客戶積累期
廣告推廣目的： 因項目在市場上沒有明確的市場形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強視覺沖擊力的形式將項目推向市場。項目在市場明確亮相後1月份廣告推廣目的是在短期內大量累計潛在客戶。2月份因進入市場銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強。軟文的推廣效果區別與其它廣告，它可閱讀性強可在字理間傳達項目的優勢和賣點。
廣告訴求： 地域性優勢明顯、產品稀缺性、升值潛力。
 強銷期
廣告推廣目的： 項目進入強銷期後，推廣也隨即進入爆破性的階段。媒體將以報廣，雜志廣告，網媒多方面全方位的形式，將項目帶到一個銷售熱潮。
廣告訴求： 產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性。高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ）。
 調整期
廣告推廣目的：在項目進入調整期後，將平面媒體的投放進進行小幅度下調，選擇針對性較強的直投類媒體，從而保持穩定的銷售速度。
廣告訴求： 項目熱銷及地域市場成熟性的整合
 第二強銷期
廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區域內再次掀起項目銷售高潮。
廣告訴求： 金秋季節「一板尊天下」
 第二調整期
廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區域內再次掀起項目銷售高潮。
廣告訴求： 「現房入住私享豪邸」
 尾盤期
廣告推廣目的：項目進入現房銷售，對於廣告投入可較大程度的下調頻率；進行持續性較強的促銷活動，加大老業主帶新客戶的優惠力度。
4．3營銷推廣方面公關及促銷活動
 2004年11月---- 2005年2月預熱期
推廣活動（一）：媒體記者見面會
推廣主旨：擴大項目知名度，在做市場准入前的預熱同時，做客戶的積累工作。
推廣戰略：軟硬兼施
預計時間：2004年12月
為了迅速提升「北奧公館」在房地產業內和市場上的知名度；引起潛在客戶的關注，擬舉辦「北奧公館媒體記者見面會」。記者見面會於2004年12月在項目現場或特定地點舉行。
本次記者見面會將准備充分，安排周密，邀請京城主流媒體十餘家，並達到共識：「北奧公館」項目上市後將成為市場關注的焦點，必定會引起亞奧區域地產的新一輪住宅銷售高潮。
記者見面會後，各大媒體對「北奧公館」項目將進行集中報道，其間有包括《北京青年報》、《北京晚報》、《新浪網》等13家媒體，以及BTV---《置業二十一世紀》欄目等主流電視媒體都將對本項目進行及時報道。同期硬廣的推出，必帶來了一定規模的來電量和來訪量，並且使本項目在北京地區甚至全國范圍內初步具備了一定的知名度。
擬參與報道的媒體名單如：
《北京晚報》、《新京報》、《北京青年報》、《中國建設報中國樓市》、《精品購物指南》、《北京晨報》、《北京現代商報》、《名牌時報北京樓市》、《信報》、《京華時報》、《雅虎網》、《焦點網》、《新浪網》、《中國消費者報》等。
預計費用：1萬元
推廣活動（二）：「逛樣板，抽家電」
推廣主旨：在推出樣板間的黃金時期，盡快促進准客戶的成交，提高銷售速度。
推廣戰略：拋磚引玉
預計時間：2005年1月
2004年12月項目現房樣板間施工和裝修完成，並完全配備家電之時，對在規定時間（當月或1月）內，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎活動的形式，配送傢具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎上，促進准客戶的成交，提高項目的知名度和提高銷售率。

⑤ 商業地產策劃書模版

商業地產策劃書模版大型商業地產項目前期策劃模版

商業項目前期策劃主要內容
1、市場調研分析
1.1宏觀市場分析 1.2區域市場分析 1.3客戶分析 1.4消費者分析
1.5競爭對手分析 1.6 SWOT分析 1.7未來商業預測分析
2、定位分析
2.1戰略性總體定位 2.2商業定位
3、規劃設計建議
3.1、市場依據 3.2、規劃設計理念 3.3、市場總體形象 3.4、規劃概念設計
3.5、環境景觀概念設計 3.6、建築產品概念設計
4、業態組合規劃
4.1業種選擇 4.2業種組合比例 4.3業種功能設計 4.4品牌業種布局 4.5樓層主題
5、經濟分析
5.1指標預算 5.2分析評估

前期策劃第一步 市場調研分析
一、市場調研分析的主要內容
1、宏觀市場分析
1.1行業環境 1.2城市規劃 1.3政策法規 1.4宏觀環境
2、區域市場分析
2.1本市商業環境 2.2區域商業環境
2.3商圈分析（城市發展狀況、商業環境、商業格局、商圈范圍）
3、客戶分析
1、經營范圍分析 2、投資動向分析 3、經營狀況分析 4、客戶需求分析
4、消費者分析
1、消費結構研究 2、消費水平研究
5、競爭對手分析
1、競爭對手情況 2、競爭項目情況
6、未來商業預測分析
7、SWOT分析
二、如何進行市場調研分析
1、工作任務：
通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環境、本市商業地產市場的供求狀況、項目所在區域同類商業物業的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析；再結合項目進行SWOT分析，以上述調查資料基礎，對項目進行准確的市場定位，和項目價值發現分析，捕捉贏利的機會。並把開發理念，轉化成項目持續品牌戰略，指導項目的總體規劃設計，對項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避鳳險進行策略提示，同時對項目開發節奏提出鹽業意見，使項目投資邁出成功的第一步。
2、主要工作：
（1）項目定向市場調查研究工作
（2）項目整體開發戰略的制定工作
（3）項目產品開發總體策略報告
3、工作目的：
（1）深度把握項目所在區域的環境，洞悉項目商業機會；
（2）以未來界定現在的策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區域內其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力；
（3）細化項目的市場定位，塑造項目的真正差異化，塑造項目耀眼的特色性質
（4）通過專業運作及戰略聯盟商家的實際需求，界定項目的戰略定位，領跑同行業內商業市場，成為同區域商圈的新商業革命引擎。
4、工作內容：
（1）市場調研報告
通過對本市商業物業市場總體的供求情況和項目的區域性供求情況的調查及對特定目標群體的調查，了解目標商家的分布及消費心理、消費特徵，整合地分析、判斷本市商用物業市場未來3－5年內的趨勢走向，從而為項目的市場定位、開發策略及項目規劃等提供依據和指導性意見。
（2）項目整體開發戰略的規劃制定
項目整體開發報告是在縝密的市場調查和分析研究的前提下，展開戰略的基礎思考及深度思考，具體對發戰略思想、產品整體開發步驟等方面進行綜合性的研究，並就上述主要內容做出初步判斷，確立未來項目開發特點與進程的行動計劃以在未來的地塊開發、招商、經營中有計劃地執行。從而為項目的開發制定一套整體發決策和計劃方案：
1、項目整體開發目標
2、項目整體開發戰略
3、項目開發節奏的控制：分階段開發戰略
4、項目目標商家總體分析
5、項目總體戰略定位分析
6、項目整體競爭策略考慮
7、項目核心競爭優勢的構築
8、項目年度發展策略
三、市場調研分析策略
1、市場調研步驟
第一步：界定問題 第二步：尋求解決問題的方法
第三步：制定調研方案 第四步：進入現場或收集數據
第五步：整理和分析數據 第六步：准備及呈送調研報告
2、市場調研分類研究
市場調研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標准分類；
（1）以識別問題為目的的調研有助於確認潛在的可能發生的問題；
①市場潛力――攀升、下降； ②市場分額――擴大、縮小； ③企業形象
④市場特徵 ⑤招商與銷售 ⑥市場趨勢――短期與長期預測
（2）以解決問題為目的的調研步驟
①市場細分的依據 ②確定細分的依據
③確定各種細分的市場潛力 ④選擇目標市場
3、市場調研各類各類
調研種類 所需資料 研究范圍
商圈研究 對項目所在的商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍，業態情況、營業品種、商業租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力
消費者研究 對消費群結構、消費力分析、消費習慣、收入、偏好等作調研
投資客戶研究 對投資客戶投資的商鋪，作基本調研，如營業時間、業績、鋪面狀況等
4、確定市場調研的方法
市場調研的准確與否，很大程度取決於所採用的市場調研方法。一般情況下，商業地產的市場調研可採用以下四種方式：
（1）直接調查
直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。
（2）間接調查
通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。
（3）直接征詢
這一方法的難度相對較大，但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。
（4）現場「踩點」調查
調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有誇大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。
四、調研分析執行
1、商業項目宏觀經濟環境分析
（1）人口因素分析 （2）經濟水平、GDP狀況分析 （3）政策法規
（4）市政規劃和建設 （5）社會環境及文化分析 （6）交通狀況
2、商業項目區域市場總體分析
通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對項目區域內經濟環境、商業環境、區域同類商業項目的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析。
包括本市的商業環境分析、本區域商業環境分析和本街區商業環境分析即商圈分析三大板塊。
（1）項目所在城市商業環境分析
包括本市國民生產總值、GDP狀況、生活水平、購買力、經濟發展速度、人口及人口增長率等對區域商業地產市場發展的影響分析以及本市商業發展情況、發展模式、商業結構分布、商業消費特徵等的分析。
（2）項目所在區域商業環境分析
①區域商業現狀調查分析
針對本區域即項目所在區域的商業整體規劃、商業布局、商業功能及業態分布、商業網點的格局、商圈分布、商業形態、未來規劃、主要商業項目規模及業態狀況等進行調研與分析。
②區域整體商業市場態勢分析
供求走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業態功能走勢、交付標准等分析
③區域內行業情況分析
④區域內商戶調研分析
各種類型商家的特點、選址要求、不同商業種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。
⑤區域內終端客戶分析
消費水平、消費習慣、消費結構研究
⑥區域競爭項目調查
競爭樓盤開發地塊狀況研究、主題概念、功能區劃、業態組合、工程進度、配套、現場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經營狀況、物管等分析。
⑦未來3－5年城市發展方向及項目區域地位預測
（3）項目所在商圈及競爭商圈分析
商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。理論上是由當地人口規模、人均可支配收入、出行成本、商業業態所決定。
信念啟的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩定的商圈。不同的店由於所在地區、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈
關於－房地產營銷策劃方案方面－的問題－房策網 http://www.fangce.net

房地產營銷策劃文案－請點擊：http://www.fangce.net/Article/Index.html

房地產策劃方案免費下載－請點擊：http://www.fangce.net/Soft/Index.html

⑥ 商業策劃書的格式

A電動車商業計劃書
一、公司簡介
A公司是一家專業生產、經營頂級品牌——電動自行車、電動摩托車、電動噴霧器等A系列產品的企業。
本公司創建於2000年7月份，目前，擁有生產流水線兩條，固定資產800萬元，員工120多人，其中高級管理人員10人，中層管理人員15人。並在2002年6月通過了國家生產許可證的驗收；被省質量監督局2002年度抽查測定為合格產品。2003年3月通過北京中大華遠認證中心的ISO9001質量體系認證。
本公司在電動車行業的產銷量名列前茅，成功地在浙江縣市級市場上網路遍布率達80%；並滲透了福建省、江西省、安徽省、重慶市、廣西省等省市市場；並通過了浙江省、江蘇省、上海市、山東省等新產品鑒定，並在以上各省份公安廳上了目錄。
本公司將以打造A品牌為企業目標，發展多元化經營，加快網路建設；開展網路服務和電子商務，努力將本公司建設成為集研製、開發、生產、銷售、信息網路、科技服務於一體的區域性乃至全國性的電動車企業。
二、市場分析
（一）品牌定位
爭做電動車行業的領導品牌
（二）目標市場
縣級、地級市（25-35歲的女性為主要目標消費群）
（三）市場前景
二十一世紀已經到來，二十年的改革開放使中國大地發生巨大的變化，市場已不在是昨天的市場。各行各業的人們在不同的領域中拼搏發展，或沉或浮，實現各自的理想。在走過原始積累的辛酸苦辣後，他們成為社會財富的擁有者。
而隨著高新技術產業的迅猛發展，加快了信息的傳遞速度，使國內電動車市場前進的步伐在不斷加快。電動自行車作為一個新興的產物，它的誕生來自於自然資源的日漸減少、城市環境的日漸惡劣、人們生活需求日需提高的情況下，故電動自行車的出現使之成為人們為之風靡的產品。這不僅是國內市場，國外市場亦是；公司的網站以及公司注冊在阿里巴巴的網站，外商的訪問率居高不下，良好的市場前景為電動車行業帶來前所未有的機遇和挑戰。
目前，公司引用人才，布好棋局，提煉公司核心價值，提高自身的競爭力。在產品質量管理、新產品開發、營銷策略制定等都充分地體現公司「做大、做強」的定位需求，故公司並駕國內銷售、國際貿易兩條軌道，把A公司在電動車行業聳立起來。
（四）產品優勢
低噪音、高效率、驅動力矩大、無火花換向
（五）市場現狀
2003年的浙江電動車市場，由於綠源、小飛哥、歐豹、以人等國產廠家控制了近70％的市場，因而整個市場運行大體平穩，但裡面同樣潛伏著引起市場動盪的因素。
1、價格仍是導致電動車市場最不穩定的因素。盡管電動車前四大品牌控制著絕大部分市場，但部分區域品牌想擴大市場份額，往往用低價策略來擾亂市場，另外，即使在幾個大品牌之間，在市場的壓力下，也在暗中較勁，其中小裟電動車幾大品牌降幅，這些都是可能引致電動車價格戰的不確定因素。
2、電動車行業對比摩托車來說，技術含量相對較低，電動車企業之間的競爭更多地體現在成本上，但隨著幾大品牌的規模已經形成，成本優勢相差無幾，因此電動車行業技術升級之戰不可避，節能技術、綠色技術、數字化技術等等技術革新將引發新的競爭。
3、從整體上來看，目前電動車市場仍處於供大於求的狀況，競爭漸趨於白熱化，加之電動車電機、電池的不穩定，許多老企業面臨著生產設備和技術更新的難題。激烈的競爭將廠家面臨多重壓力，市場份額向大品牌集中，小品牌的市場份額也正在大幅下降，部分企業甚至已處在掙扎線上。
4、從市場需求情況看，電動車消費的檔次將逐步拉開，一些整體品質卓越的高品位電動車將成為市場消費的主流，技術含量高的精品電動車因具有絕對的換代優勢而受到歡迎。
5、由於農村普及速度加快，一些低價位電動車的需求重心由城鎮居民家庭向城郊農村地區延伸，需求總量呈穩步上升之勢，產銷狀況趨勢向好，生產處於良性循環的合理區域內。加之最近處於「非典」時期，更為電動車市場帶來前所未有的機遇和挑戰。
6、地區性品牌藉助地緣資源在當地擁有相當的市場佔有率。
因為其自身資源、經營管理、銷售網路等原因，在當地擁有相當的市場佔有率，形成了一定的區域壁壘。由上面的市場狀況分析可知：
1、技術競爭必將升級。隨著電動車行業第二輪高速發展期的來臨，國內電動車市場的格局將面臨著重新洗牌，新老兩大陣營之間的對抗將圍繞如何贏得電動車換代市場來進行。
2、電動車企業的營銷管理能力將接受嚴峻考驗。綠源及其他新進入者，營銷管理規范、系統運作，市場控制力強、市場策劃一流、手法穩健，A電動車將如何應對，如何強化自我的營銷能力，將成為對A電動車的最大考驗。
（六）融資計劃
公司計劃以借貸形式，一次性借貸100萬美元，用於新品開發、設計、市場推廣、廣告投入及擴大生產規模。
其中20萬美元，用於市場推廣及廣告費用；80萬美元用於其他營運活動。
公司計劃以兩年收回運營資本
三、市場推廣
（一）營銷策略
品牌定位：中高檔。
目標市場：國內二級、三級。
渠道策略：特許經營、專賣連鎖
產品策略：在建立行業品牌形象後，向相關聯的領域拓展，營造屬於A品牌的形態意識。
（二）推廣預測：
年份 終端網路 銷售額
2003 50家
2004 100家 10000萬
2005 200家 15000萬
2006 350家 20000萬
在銷售額達到10000萬時，計劃擴大生產規模（土地徵用，廠房建設及設備投資），達到年產A電動車10萬量的目標，滿足2億元的年銷售額的需求。
通過一系列運作，於2006年完成2億元銷售額，發展終端網路350家，年生產A電動車10萬量。A品牌在中國的二級、三級城市的一類商場或街面擁有專櫃或專賣店，並擴展到經濟發達的一級城市。A品牌成為中國電動車行業的領導品牌，消費者對A電動車的首選品牌。
四、管理目標
A營銷管理工程，以 "責任清楚、機構合理、規范運作、提高效率、賞罰分明"為目標，通過組織架構的設定和業務流程的重新梳理，將A公司建設成為以客戶為中心、以市場為導向的現代營銷型公司，使其不但能夠出色完成公司下達的營銷任務，而且能夠在競爭越來越激烈的市場中引領整個A公司穩健發展、更加壯大。
通過明確相關崗位工作流程及相關崗位的崗位功能，界定相關崗位的崗位責任，相關崗位工作制度，績效評估、激勵考核及獎罰制度（包括各崗位的獎罰制度）， 派出機構的管理，建立各類規范化表格（如：銷售日報表、業務人員工作計劃表、績效考核表等），及營銷服務體系（服務的流程、規范、制度、政策、特色）等工作。
五、回報分析
按4年預期目標計算：
年銷售額：20000萬元
產品成本：20000萬元 ×50%=10000萬元
市場推廣、廣告營銷費用：20000萬元×20%=4000萬元
稅 收：20000萬元×10%=2000萬元
利 潤：20000萬元×20%=4000萬元
六、STOW分析
優勢方面，A已有相關產品生產及銷售經驗，在統一經營上領先一步。有利於樹立企業的整體形象，提高產品及服務質量。
A主要劣勢，是沒有形成一個以市場為導向、以顧客為中心的組織體系，A內部沒有形成統一的價值觀，而且在新品開發、設計、工藝質量方面，條件不夠成熟。
同時，主要競爭對手的市場意識在增強，漸漸都開始注重品牌和服務，機制靈活，對市場變化反應迅速，對A形成較大威脅，加之行業跟隨者及其它品牌的進入將分享A品牌的市場份額，使A品牌漸漸失去行業絕對領導品牌的優勢。
A系列產品雖說市場潛力很大，但需主推A電動車，其它產品自然銷售。只有當產品向專、新開發，渠道和服務向深、廣發展，才能使A品牌真正強大起來。
通過對市場的分析，我們發現，電動車行業在國內外市場上是屬於新興的產物。這反而給A提供了很好的機會。只要及時調整企業戰略，充分利用資源，進行合理整合，A品牌是可以在激烈的市場競爭中贏得一席之地。

更多的商業計劃書,請自己去<<中華文本庫>>之<<商業計劃文本 >>查找.

⑦ 商業策劃書怎麼寫

商業策劃書，也稱作商業計劃書。是指為一個商業發展計劃而做的書面文件。一般商業策劃書都是以投資人或相關利益載體為目標閱讀者，從而說服他們進行投資或合作。
商業計劃書 1、本項目的簡單描述 2、機會概述 3、目標市場的描述和預測 4、競爭優勢 5、經濟狀況和盈利能力預測 6、團隊概述 7、提供的利益 產業背景和公司概述 1、詳細的市場描述，主要的競爭對手，市場驅動力 2、公司概述應包括詳細的產品/服務描述以及它如何滿足一個關鍵的顧客需求。 3、一定要描述你的進入策略和市場開發策略 市場調查和分析 這是表明你對市場了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題： 1、顧客 2、市場容量和趨勢 3、競爭和各自的競爭優勢 4、估計的市場份額和銷售額 5、市場發展的走勢（對於新市場而言，這一點相當困難，但一定要力爭貼近真實） 公司戰略 闡釋公司如何進行競爭，它包括三個問題 1、營銷計劃 （定價和分銷 ；廣告和提升） 2、規劃和開發計劃 （開發狀態和目標；困難和風險） 3、製造和操作計劃 （操作周期；設備和改進） 總體進度安排 公司的進度安排，包括以下領域的重要事件 1、收入 2、收支平衡點和正現金流 3、市場份額 4、產品開發介紹 5、主要合作夥伴 6、融資 關鍵的風險、問題和假定 。

⑧ 商業策劃書該怎麼寫

這個太專業了。首先你要知道是舉辦活動，還有慶典，受眾是誰，能接受的價格水平，想製造的轟動效應有多大，在什麼地方舉辦，是否邀請明星出席，費用多少，然後時間選擇等等吧，你把這些分開擴展，策劃書就基本可以出來了。